Форум » Износ и устаревание » Построение износного тренда » Ответить
Построение износного тренда
Игорь г. Львов: Наиболее достоверным определение накопленного износа по такое методике: 1. выборка цен по (можно даже разным годам выпуска) 2. введение поправок (при необходимости) 3. построение износного тренда 4. определение износа для года выпуска оцениваемого объекта. Есть такие данные Год. вып Цена 2008 102000 1973 7800 1978 8500 1987 11100 1988 11500 1989 12000 1990 12500 1991 13000 1994 22100 Как определить стоимость для единицы какого-либо года выпуска я знаю, но как построить износный тренд? И насколько построенный тренд будет адекватен.
Ответов - 23, стр:
1 2 All
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: 2. введение поправок (при необходимости) Не стоит, что за необходимость? Скорее всего, это отличия по иным, чем возраст параметрам. Но в этом случае имеет смысл применять множественную регрессию, а не вносить поправки в исходные данные. Вот Ваши данные дают значимое уравнение регрессии по F-критерию, но, к сожалению, малое R2 и плохие остатки R2 можно поднять до 0,82, если взять от цены логарифм, что, в общем-то, и понятно, судя по графику: А если взять логарифмы обеих частей уравнения, то r2 получается уже приличный 0,97, при сохранении значимости, разумеется. Что тоже ясно почему происходит. Проблема Ваших данных в том, что у Вас нет сведений для промежутка 0-14 лет... Если бы эти данные были, то, вероятно, выявилась бы S-образная кривая, во всяком случае у меня такая кривая выявляется иногда.
Дмитрий: А чем Вам статейки, которая Оксана и Ко, тискает, не нравяться? Там и база больше (выборка) и кривые построены. Просто заглядение.
Мисовец: На самом деле, статьи это здорово, однако статьи могут наводить на мысли, но не заменят анализа рынка самим оценщиком, т.к ясно, что материал статей скоро устареет. Вот если Игорь собрал 9 аналогов, то он реально может описать зависимость цены от двух-трех параметров, если повезет. Если не повезет, то потребуются ещё данные. Если бы Игорь привел все ценообразующие факторы, как требует в частности ст. 18в ФСО-1, то можно было бы пробовать строить уравнение регрессии и там с износом всё бы, вероятно, было ясно. А он привел выборку, в результате которой предложил нам по сути построить функцию вида И=f(Год), но это не всегда возможно для 9 аналогов с отсутствующими иными характеристиками.
Дмитрий: 9 аналогов это хватить что отчет красиво слепить - с графиками, регресиями (а если еще на цветном принтере распечатать, то вообще ляпота), а для познания нужна большая выборка. Интересно, а любимый некоторыми справочник Маршала (да и ЕНАО туда же), какого года? Это к вопросу об устаревания данных. Или это про ускорение технического прогресса?
Игорь г. Львов: Спасибо всем, кто откликнулся. Жаль интернет провайдер меня подкачал., только дорвался до интернета. С применением стандартных функций Ексель все понятно. Но моя идея была в другом. 1993 год (1-22100/102000)*100=78% износ накопленный. Какую выписать функцию Ексель, чтобы он дал зависимость "год выпуска-износ".
Kikinda: Дмитрий У нас статьи как бы в общем и целом показывают динамику износа. В каждом конкретном случае лучше анализировать износ самостоятельно...А статьи использовать для массовой оценки. Они очень хорошо перекладываются в эксель и замечательно и быстро все считается. У Игоря вполне нормальная выборка. Зависимость очень хорошо просматривается. Жалко только, что нет аналогов возрастом 3-8 лет. И эти аналоги показывают как раз реакцию рынка на обесценение. Игорь про это часто пишет и называет накопленным износом. Выборку построить = хронологический возраст/ износ. Износ в данном случае будет И=1-(РС/ВС). А потом строим кривую регрессии. Мне это так видится.
Мисовец: Коллеги, прошу написать, кто что думает, вот про такую ситуацию. Есть объект оценки, Центральный тепловой пункт с контурами систем отопления, обычно их там 2 штуки: первый контур и второй контур. Ну по сути это какое-то здание и куча труб стальных, смотровых колодцев и т.п. В УПВС есть, конечно, сборники на эти трубы разного диаметра. А мне интересен их износ. Если мы посмотрим ВСН 53-86, то там для износа магистральных стальных труб есть такой график: Кривая 3, как видно, жизнь трубы заканчивается в 19 лет. Но в реальности трубы живут и дольше. Кто что может сказать об определении износа этих труб. По какой формуле это делать, не с графика же точки снимать, и как быть за пределами 19 лет. Что практического посоветуете, т.к. труб много, тысячи.
Игорь г. Львов: По сроках жихни лучше справка собственника типа: остаточный срок эксплуатации труб первого контура отопления до полной замены составляет 5 (или другой срок) лет.
Дмитрий: Если их много и их возраст за пределами нормативной жизни, то помочь может только "волшебная табличка" - экспертное определение состояния трубопроводов. В том же ВСН есть таблица где в зависимости от следов ремонта, течей, хомутов выводится износ. Ответственное лица Заказчика (главный энергетик скорее всего) ставит балл, расписывает состояние, ставит свою подпись и все.
Мисовец: А трубы отопления и горячего водоснабжения из стали, это просто трубы из стали, или там разные по срокам службы стали бывают?
Дмитрий: Мисовец пишет: разные по срокам службы стали бываю да бывают разные, на пример украинские тонкостенные сварные имеют более короткий срок, по сравнениб с российскими (которые толще, из-за разного оборудования а не любви к ближним). Вообще отопление живет дольше, потому что в систему добавляют специальную химию, чтоб уменьшить коррозию и извескование труб Вот есть МРР-3.2.23-97 с долговечностью (срок службы): - водопровод и канализация - 30 лет; - отопление - 30 лет; - горячее водоснабжение - 10 лет; Но в самом МРР советуют читать: "Сроки службы зданий в целом, отдельных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования зданий приведены в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий». М., Стройиздат, 1965 г., с. 5-26 (см. Приложение 9)". А у Вас что жилые здания, что ВСН 53 берете? Но лучьше не заморачиваться, на больших массивах информации, эти неточности скомпенсируются, и ставить баллы.
Мисовец: Дмитрий пишет: А у Вас что жилые здания, что ВСН 53 берете? Я не просто ВСН беру, я беру конкретно магистральные трубопроводы тепловых сетей, т.е. именно то, что попалось в оценке. Какое-то отношение к жилым зданиям это, безусловно, имеет. Дмитрий пишет: Вот есть МРР-3.2.23-97 с долговечностью (срок службы): - водопровод и канализация - 30 лет; Спасибо. Я правильно понимаю, что вот раньше в систему химию меньше добавляли и срок службы был по ВСН 19 лет, а теперь химия и срок стал 30 лет? Кстати, это подтверждается и тем что вот в системе Горячего водоснабжения химии явно нет и там сроки 10 лет. Хм, а Заказчик один год ввода в эксплуатацию везде пишет..., что бы это значило? Видимо ремонты, замены, о которых информации нет .... И ещё, там такое впечатление, что в этих МРР3.2.33, там речь об отоплении зданий, а у меня все-таки магистрали. Хотя, согласен, корреляция какая-то есть.
Дмитрий: Мисовец пишет: Я правильно понимаю, что вот раньше в систему химию меньше добавляли Нет не правильно. Химию лили всегда. МРР, хоть они и 97 года, использовали кинижку 65 года (ссылку я приводил). Просто под рукой других книжек нет. А ВСН упор делает на осмотр и назначение физ.износа исходя из фактического состояния. А графики и примерные сроки службы как справочная информация, чтоб грубых ошибок не было. Мисовец пишет: системе Горячего водоснабжения химии явно нет и там сроки 10 лет да туда не добавляют Отпопление замкнутая система, и туда один раз можно залить химию и на всю зиму (в грубом приблежении) По замене (кап.ремонт) систем отопления у меня сидит в памяти срок 50 лет, а для гор.воды 25 лет. Может и не верно. Дома посмотрю книжки другие умные (если найду ). Мой совет, ставить экспертную оценку. Если хочется автоматизировать то можно вставить формулу перевод баллов в слова =ЕСЛИ(T20<=5;"новый";ЕСЛИ(T20<15;"очень хор."; ЕСЛИ(T20<35;"хорош.";ЕСЛИ(T20<61;"удовл.";ЕСЛИ(T20<76;"усл.пригод.";ЕСЛИ(T20<95;"неудовл.";"негодный")))))) первод процентов в баллы =ЕСЛИ(T20<=7;6;ЕСЛИ(T20<=17;5;ЕСЛИ(T20<=37;4;ЕСЛИ(T20<=62;3;ЕСЛИ(T20<=82;2;ЕСЛИ(T20<=92;1;0))))))
Владимир Б.: Мисовец пишет: а Заказчик один год ввода в эксплуатацию везде пишет..., что бы это значило? Да собственно только то, что ЦТП с системой трубопроводов обычно как-то враз строится. А потом - редко когда вдруг взяли и заменили целую ветку трубопровода - обычно, если порыв, заменяют кусок трубы - и всё. И таких "вставок" за годы накопится может много, все разного возраста. А трубопровод как считался введенным в таком-то году, так и считается. Собственно - а как иначе в реальной системе эксплуатации? И еще - помнится в первичном контуре температуры повыше, следовательно коррозия интенсивнее развивается.
АндрейЩ: Дмитрий пишет: Мой совет, ставить экспертную оценку Кто ж такую оценку даст, если магистрали, как правило, проложены в земле?
Владимир Б.: Вот здесь про устройство ЦТП: http://www.weld.su/lib/snip/sp41-101-95.shtml А здесь про сроки эксплуатации: www.rosteplo.ru/Tech_stat/stat_shablon.php?id=937 "...мы приходим примерно к следующей статистике: при отсутствии вакуумной деаэрации стальные оцинкованные трубы ГВС служат 3-5 лет, а при ее наличии - всего лишь 5-7 лет."
Дмитрий: Мисовец пишет: а Заказчик один год ввода в эксплуатацию везде пишет..., что бы это значило? Скорее всего это дата перекидки с баланса на баланс. Если там была передача с баланса на баланс, то первоначальная стоимость там тогда возможно кривая и для индексации не подойдет. АндрейЩ пишет: Кто ж такую оценку даст, если магистрали, как правило, проложены в земле? Те кому оценка нужна, те всё что надо подпишут
Мисовец: Хорошо,но тогда, как я понимаю, если меняют и латают порывы, значит вся система труб, там 5 км., она сначала довольно быстро изнашивается, типа за 10 лет, а потом в результате постоянных ремонтов должны находиться на примерно одном уровне состояния износа, типа 60%, колеблясь отдельными элементами 40-80%. И получается, что молодые трубы надо оценить разумно, по срокам, а все остальные по некому среднему износу. Где взять (чем обосновать) границу перехода? Ну вот в нормативе 30 лет и ГВС 10 лет, можно взять такие границы: 20 лет 6 лет Т.е. после этих сроков идет выход на плато. Ну и где взять уровень"плато", видимо это полочка 80% на графике, который я привел из ВСН. Кажется разумно? Что скажете? Дмитрий пишет: По замене (кап.ремонт) систем отопления у меня сидит в памяти срок 50 лет, а для гор.воды 25 лет. Может и не верно. Дома посмотрю книжки другие умные (если найду ). Да, очень бы неплохо найти, а то что-то сроки растут на глазах: ВСН - 19,3 года МРР - 30 и 10 лет Какая-то книжка - 50 и 25 лет Так это большая разница... Про формулы я помню, спасибо. Владимир Б. , тоже отдельное спасибо, хорошие мысли про "температура выше" и кусочные замены. Вот хим реакции на 10 градусов ускоряются в 4 раза, как я помню, а значит, надо узнать средний температурный режим....
Дмитрий: Мисовец пишет: Да, очень бы неплохо найти Умные книжки посмотрел. Сроки, указанные в предыдущем сообщении, это результат общения с ЖЭКом (я вспомнил) Но есть и хорошая сторона ВСН 58-88 Прил 3 Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены), лет Трубопроводы холодной воды из труб: оцинкованных 30 25 газовых черных 15 12 Трубопровод горячей воды из газовых оцинкованных труб (газовых черных труб) при схемах теплоснабжения: закрытых 20(10) 15(8) открытых 30(15) 25(12) Отопление Стояки при схемах: закрытых 30 25 открытых 15 12 Домовые магистрали при схемах: закрытых 20 12 открытых 15 12 первая колонка для жилых домов, вторая для общественных И нужно отдавать отчет, что это Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов 2.3. Органы управления жилищным хозяйством независимо от их ведомственной принадлежности, министерства и ведомства, эксплуатирующие объекты коммунального и социально-культурного назначения, могут корректировать продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, приведенные в прил. 2 и 3, при соответствующем технико-экономическом обосновании и обеспечении условий комфортного проживания и обслуживания населения. Выделено мной Так же нужно обратить внимание, что указан срок до капитального ремонта, то есть 80% износа (про 80% мое мнение по волшебной табличке) а не полный износ Если есть нужда могу этот ВСН залить, но вечером не раньше
AMar: Владимир Б. пишет: И таких "вставок" за годы накопится может много, все разного возраста. Это основная проблема всех линейных сооружений. За редким исключением, ремонт подразумевает полную замену объекта на каком-то маленьком (или не очень маленьком) кусочке. Поэтому я бы попытался запросить информацию о выполненных ремонтах с указанием участка, на котором был выполнен ремонт, протяженности замененного участка и даты (года). Далее для всего этого безобразия применил бы метод средневзвешенного срока жизни с ограничением максимального износа (например, не более 80%). В качестве весов использовал бы длины отремонтированных участков.
полная версия страницы