Форум » Износ и устаревание » Терминология износа и новые ФСО » Ответить
Терминология износа и новые ФСО
arnold: Уважаемые коллеги, просьба высказать свое мнение. Попытка привязать ФСО к терминологии и методике, принятой (?) в США для МиО ( отказ от " накопленного износа " ). Вариант применения ФСО-1 к затратному подходу при оценке морских судов ФСО-1 допускает возможность «заменить объект оценки» другим объектом, который хоть и не является точной копией, но имеет аналогичные полезные свойства». Следовательно, речь идет о стоимости замещения, которую назовем : Новой стоимостью замещения (?) или по старинке Новой восстановительной стоимостью - НВС (Replacement Cost New – RCN) В ФСО-1 , п.23 четко сформулировано , что « Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.» Иначе говоря, при расчете мы должны определить уменьшение Новой восстановительной стоимостью ( НВС ) с учетом физического состояния (износа) объекта оценки, а также функционального и/или экономического устареваний. Следовательно, исходя из ФСО-1 мы должны понимать под износом «ухудшение физического состояния» ( вместо физического износа) – Phisical Depreciation , а под видами устареваний - функциональное устаревание Functional Obsolescence и и внешнее (экономическое) устаревание) External (Ecoconomic) Obsolescence. Таким образом формула, обычно применяемая в затратном подходе будет иметь вид : Расчетная Рыночная стоимость ( РС затр.= Новой восстановительной стоимости (НВС)* коэфф. физического состояния (Nфиз.) * коэфф. функционального устаревания ( Nфунк.)* коэфф. внешнего (экономического) устаревания (Nвнеш.) РС затр. = НВС * ( 1- Nфиз.% / 100 ) * (1 – Nфунк.% /100) * (1- Nвнеш.% /100) Примечание : 1. В принципе ничего нового, просто так удобнее. 2. Споры о физическом износе отпадают, потому в этой формулировке можно учитывать как сам "физический износ", так и остаточные повреждения ( например, типа вмятин и гофрировок и других повреждений ) 3. Коэффициент Nфиз.% для морских судов (в зависимости от типа) можно ограничить , скажем до 90% или 80% , исходя из предпосылки стоимости металлолома (обсуждали ранее этот вопрос ) ************************************************************** MV = RCN * PDF * FOF * EOF MV - Market Value Estimate RCN – Replacement Cost New PDF - Physical Depreciation Factor FOF - Functional Obsolescence Factor EOF - External Obsolescence Factor
Ответов - 29, стр:
1 2 All
Игорь г. Львов: Очередная попытка загнать оценщика на скольский лед определения отдельных видов устаревания. Тяжелодоказуемые отдельно функциональное и внешнее устаревание приведет к массовому отказу от их использования в практике оценки, если конечно не использовать экспертные значения в 5-10-15-20 и т.д. % На сколько хватит наглости столько и будет. Вопрос - а зачем отказываться от методик которые учитывают одно лишь значение - накопленный износ? При общих недостатках всех методик, у них есть одно преимущество- они очень легко воспроизводимы. А формула РС затр. = НВС * ( 1- Nфиз.% / 100 ) * (1 – Nфунк.% /100) * (1- Nвнеш.% /100) имеет одно преимущество ( 1- Nфиз.% / 100 ) * (1 – Nфунк.% /100) * (1- Nвнеш.% /100) всегда>0. Вопрос взаимного влияния износов на РС вообще не учтен. Этот вопрос высветлен Ю. Козырем см. click here.
arnold: Игорь г. Львов пишет: "Тяжелодоказуемые отдельно функциональное и внешнее устаревание приведет к массовому отказу от их использования в практике оценки, если конечно не использовать экспертные значения в 5-10-15-20 и т.д. % На сколько хватит наглости столько и будет" Разве сейчас не так ? Об этом пишет и Ю.Козырь (цитирую) "На практике вычисление износов, «сотканных» из отдельных значений трех видов износа, обычно сопряжено с известными трудностями (определение в чистом виде отдельных износов и корреляции между ними). Ясно, что для оценки стоимости объекта не так важны составляющие износа, – важно значение самого износа, а еще больше итоговая стоимость объекта оценки. Поэтому, если есть возможность избежать оценивания компонентов износа, или даже всего износа, надо ею [такой возможностью] пользоваться. Какой отсюда вывод? 1. Ответ может быть лишь один : чтобы использовать эту формулу и грамотно учесть (определить!) "износ и устаревания" , как это предусмотрено ФСО, нужно выполнить серьезную аналитическую работу с привлечением "экспертного мнения" и пр. Все это требует больших временных затрат и высокой квалификации оценщика (соответственно и оплата услуг!). Не уверен, что заказчики оценки согласны платить 2. Зачем тогда нужен ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ затратный подход ? Особенно при наличии достаточной инфо с достоверной информацией на вторичном рынке. 3. При наличии в ФСО нечетких требований в отношении применения подходов, "проверяльщики" ( неважно, из СРО или ФАУФИ ), получают прекрасную возможность завернуть отчет... 4. Применительно к морским судам ( когда нет аналогов или данных рынка) применять затратный подход необходимо , а вычислять "износ и устаревания" следует для отдельных компонентов судна (кроме внешнего устаревания )
Доцент: А я согласен с постановкой вопроса Арнольдом Дмитриевичем. Введения коэффициента физического состояния вместо коэффициента физического износа снимает многие спорные вопросы. Ведь если строго подходить к проблеме физического износа, то его можно определить лишь методами технической диагностики ( и то по составляющим узлам). А вот фмзическое состояние объекта и определяется всеми известными методами, начиная от экспертного. Меня смущает одно, введения понятия "новой стоимости замещеия (востановительной)". Мое личное пристрастие к терминологии "Полная стоимость замещения (воспроизводства)", это как то более реально отражает базу от которой идет начисление всех видов устаревания. Игорь г. Львов Много уже раз обсуждался вопрос об использовании лоббируемой вами формулы, но увы, для себя я так и не понял не логической ни физической сущьности. Для меня понятно одно, накопленный износ (как единая единица) может быть определен лишь из анализа рыночных данных. Но тогда встает вопрос, если есть рыночные данные, то зачем использовать этот "накопленный знос" в затратнике? Подгонка к сравнительному подходу? (Игорь. последнее предложение это не к вам, это мысли вслух).
arnold: Доцент пишет: Для меня понятно одно, накопленный износ (как единая единица) может быть определен лишь из анализа рыночных данных. Но тогда встает вопрос, если есть рыночные данные, то зачем использовать этот "накопленный знос" в затратнике? Подгонка к сравнительному подходу? Если быть честным, то часто так и происходит с затратным подходом. Если, кто из практикующих коллег делает не так, пусть лучше промолчит... Доцент пишет: Введения коэффициента физического состояния вместо коэффициента физического износа снимает многие спорные вопросы. Ведь если строго подходить к проблеме физического износа, то его можно определить лишь методами технической диагностики ( и то по составляющим узлам). А вот фмзическое состояние объекта и определяется всеми известными методами, начиная от экспертного. Это верно, снимает спорные вопросы, но, тем не менее, остается неопределенность ( сложность ) в количественном определении коэффициентов . А применительно к морским судам ( у кого, что болит...) придется определять их по составляющим узлам.
АндрейЩ: arnold пишет: Примечание : 1. В принципе ничего нового, просто так удобнее. Тяжело что-то до меня доходит... Удобнее - понятно, но чем проблемы в определении коэффициента лучше проблем определения износа? Тем более, что arnold пишет: но, тем не менее, остается неопределенность ( сложность ) в количественном определении коэффициентов . Доцент пишет: . Ведь если строго подходить к проблеме физического износа, то его можно определить лишь методами технической диагностики ( и то по составляющим узлам). А вот фмзическое состояние объекта и определяется всеми известными методами, начиная от экспертного. И опять мы возвращаемся к обсуждению "инженерного" износа. А зачем? Мы ведь оперируем понятием износа как потерей части стоимости. arnold пишет: Зачем тогда нужен ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ затратный подход ? Особенно при наличии достаточной инфо с достоверной информацией на вторичном рынке. Все и всегда говорили, что на развитых рынках достаточно сравнительного подхода. В чем вопрос?
Андрей Т: АндрейЩ А вопрос в обосновании отказа от этого подхода, вот и все
arnold: АндрейЩ пишет: И опять мы возвращаемся к обсуждению "инженерного" износа. А зачем? Мы ведь оперируем понятием износа как потерей части стоимости Весь смысл обсуждения и заключается в том, чтобы более четко определить эти понятия . Один т тот же термин ИЗНОС и создает путаницу в мозгах.
Игорь г. Львов: Тривиальная мысль но я, все-таки, ее придержуюсь: В оценке все износы рассматриваются с точки зрения влияния на стоимость объекта. А все остальное надо отдать инженерам.
arnold: Игорь г. Львов пишет: В оценке все износы рассматриваются с точки зрения влияния на стоимость объекта. А все остальное надо отдать инженерам. Игорь, на майдане коло церкви революция иде... Есть же международные стандарты оценки, международные стандарты бухгалтерского учета и пр., в России - федеральные стандарты ( не знаю, как сейчас в незалежной ?) Кто спорит, и износ и устаревание влияют на ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ. Только вопрос в том, куда деть "физический износ", который влияет на ... износ "с точки зрения влияния на стоимость объекта".
Владимир Б.: Доцент пишет: Ведь если строго подходить к проблеме физического износа, то его можно определить лишь методами технической диагностики ( и то по составляющим узлам) Если понимать износ в узкотехническом смысле - можно с Вами согласиться (и то с определенными оговорками - не всегда "можно", например). Меня настораживает то, как Вы разводите понятия физического износа и физического состояния - дескать, отдадим инженерам инженерово, нам эти методы недоступны, ну и пусть - у нас свои есть, не хуже. Несмотря на то (эта тема не раз возникала на форуме), что связь между физизносом в техническом смысле этого слова и физизносом в экономическом смысле далеко не всегда линейная - всё-таки большинство экспертных методик определения физического износа явно базируются на попытке определения именно "технического износа", который, по умолчанию, и принимается за физический износ "в экономическом смысле".
Доцент: Владимир Б. отдадим инженерам инженерово, нам эти методы недоступны, ну и пусть - у нас свои есть, не хуже Я этого не утверждал. Вообще то я поддержал идею Арнольда Дмитриевича о введении коэффициента физического состояния вместо коэффициента физического износа и остаюсь при своем мнении. Вот Вы сами пишите ...связь между физизносом в техническом смысле этого слова и физизносом в экономическом смысле далеко не всегда линейная..... подразумевая один термин в двух разных смыслах, согласитесь, что это как то не очень ..... Хотя я с вами полностью согласен. Что бы не быть голословным привожу выдержку из киги Саприцкого Э.Б. за 1996 год Динамика процессов физического износа и вызванного им обесценивания может не совпадать, т.е. машина, физически изношанная, например, на 40%, может обесцениться в силу этого и на 50%, если изношеными оказались наиболее важные ее узлы и детали ... Таким образом эти понятия следует различять. К сожалению это делается далеко не всегда На мой взляд термин "физическое состояние(коэф. физ. состояния)" шире "физического износа (коэф. физ. износа)" и может включать в себя неучтенные факторы флияющие на обесценивание объекта в "экономическом" смысле. Согласен, вопрос дискуссионный. п. 23 ФСО-1 четкой позиции так и не обозначил, хотя на ряду с функциональным и экономическим устареванием, стоит физическое состояние.
Доцент: Кстати! В ГОСТ Р 51195.0.02-98 (временно приостановлен для приведения в соответствие с ФЗ "Об оценочной деятельности"), но кажется полностью похерян, было удачное определение физического износа Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Такая трактовка для оценочной деятельности снимала все неопределенности. Куда подевалась старая школа, куда пропадают все наработки?
Владимир Б.: Доцент Я этого не утверждал. Возможно, я превратно истолковал Ваши слова, прошу прощения. Тогда поясните, что Вы имели в виду говоря о введении коэффициента физического состояния вместо коэффициента физического износа и о том, что при строгом подходе физический износ можно определить "лишь методами технической диагностики " , а вот физическое состояние объекта "определяется всеми известными методами, начиная от экспертного". И чем это, по существу, отличается от моей, так сказать, интерпретации?
Владимир Б.: Сама же идея введения "коэффициента физического состояния вместо коэффициента физического износа" при всей её привлекательности не имеет никакого основания в новом ФСО. Не дает он нам повода отказаться от термина "износ": ст.15- с учетом износа ст.18 - информацию об ... ...износе ст.23 - необходимо учитывать износ Так что рано праздновать Да и сам Арнольд Дмитриевич пишет: при расчете мы должны определить уменьшение Новой восстановительной стоимостью ( НВС ) с учетом физического состояния (износа) объекта оценки При всем сочувствии к попыткам уважаемого А.Д. найти в новых ФСО параллели с МСО, все же он выдает желаемое за достигнутое. А реальность такова, что по каким-то позициям новые стандарты даже дальше отошли от МСО, чем стандарты П-519. Например, оставив только 4 вида стоимости. (совершенно непонятное для меня действие). И кто мне объяснит, какую стоимость из ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ К ПРИМЕНЕНИЮ новых ФСО должен теперь применить оценщик, имея, например, задачу оценки Имущества, оцениваемого в целях финансовой отчетности по МСО-3: п. 5.1.3. Все виды специализированной собственности, задействованной владельцем, оцениваемые в целях финансовой отчетности, оцениваются на основе Остаточной Стоимости Возмещения…» Какую из четырех стоимостей он должен сопоставить с Остаточной Стоимостью Возмещения? Хочу при этом напомнить, что согласно п. 3.4.1. Стандарта 3 МСО «…Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) применяется в случае оценки специализированной собственности, которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как часть бизнеса, в котором она задействована, и, сле-довательно, не может быть оценена в соответствии с определением понятия Рыночной Стоимости.
Доцент: Владимир Б. Но А.Д. также пишет Следовательно, исходя из ФСО-1 мы должны понимать под износом «ухудшение физического состояния» ( вместо физического износа) – Phisical Depreciation , а под видами устареваний - функциональное устаревание Functional Obsolescence и и внешнее (экономическое) устаревание) External (Ecoconomic) Obsolescence. Вот эту идею я и поддержал и изложил как смог свое видение этого вопроса на данном этапе состояния нормативных и других документов по оценочной деятельности. Я ни в коем случае не против использования термина «физический износ» в оценке, но …. я по крайней мере, ни в одном официальном документе не нашел трактовки физического износа учитывающей влияние внешних факторов (кроме бывшего ГОСТ Р 51195.0.02-98), а они при определении ФИ в затратном походе как правило присутствуют (по крайней мере при оценке МиО). Возьмите экспертный метод, метод эффективной жизни, да что объяснять. Я уж отмечал, что вопрос этот дискуссионный. Можно конечно возразить, а для чего же экономическое и функциональное устаревания, вот там и учитывайте все недостающие влияющие на стоимость факторы. Но там другие постулаты, а как быть с психологическими факторами, с товарным видом, утратой товарной стоимости? Чем больше рассуждений, тем больше возникает вопросов. Вот вы трактуете ФИ в экономическом смысле, а я в техническом ( а вот физическое состояние - в экономическом), где истина? Нет еще четких определений в оценочной деятельности по многим позициям, а философствовать можно до бесконечности. Вот когда будет "люмень", вот тогда и будем от "люмени" и отталкиватся.
Владимир Б.: Доцент Виктор Васильевич, можно сколько угодно поддерживать идею внедрения МСО в российский оценочный обиход. Можно сколько угодно ругать крайне неудачный выбор терминологии износов. Реалии таковы, что с новыми ФСО к МСО мы ближе не стали (скорее наоборот). Реалии таковы, что новые ФСО, вводя новую терминологию никаких старых "узелков" этим не распутало, а породило новые. Интерпретации А.Д. на тему физ.износ = ухудшение физ состояния вполне понятны и даже имеют некоторое обоснование в тексте ФСО. Однако - так ли они "удобны"? Возьмите любую оценочную шкалу - и Вы увидите, что термин "физическое состояние" уже занят. И означает нечто другое, чем предлагает уважаемый А.Д. То есть - будет новая путаница и новые споры: вместо выяснения, в "техническом" или "экономическом" смысле употреблен термин "износ", то же самое будет вокруг "физического состояния"
Доцент: Владимир Б. Так а я про что. Я же не стою горою именно за термин "физическое состояние", просто он был озвучен первоначально, возможны и другие варианты. Я также не против ФИ, но я против неоднозначности толкования терминов и внесения путаницы. А ели порассуждать еще, то оценочные шкалы по физическому состоянию (хорошее, удовлетворительное, плохое и т.д.) как раз и учитывают косвенно факторы вляющие на стоимость (как в положительную, так и в отрицательну сторону) относительно ФИ в "техническом" смысле употребления. Но и здесь поле деятельности для споров не ограничена. Лично для меня, более бы приемлемым был термин "физическое устаревание" по аналогии с экономическим и функциональным. Но мы все обязаны выполнять требования законодательных актом, хотим мы этого или нет. Ну а насчет "узелков" без коментариев.
Владимир Б.: Доцент По мне что "износ" , что "устаревание" - равно неудачные термины. Что, к примеру, изменилось при замене понятия "экономический износ" на "экономическое устаревание"? И раньше слово "износ" плохо "монтировалось" со смыслом этого понятия и нынешнее "устаревание" - тоже - как корове седло. Хотелось вот еще о чем сказать: касательно определения, приведенного в ГОСТ Р 51195.0.02-98 Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Я совершенно не понял, что в нем Вас так восхитило? Что дало основание утверждать, что такая трактовка "для оценочной деятельности снимала все неопределенности"? На мой взгляд - неопределенностью является уже сам термин «внешние неблагоприятные факторы». Вы, по-видимому склонны интерпретировать его как указание на факторы, которые относятся, по меньшей мере к внешнему (а может быть, еще и к функциональному) устареванию. А почему Вы не хотите увидеть во «внешних неблагоприятных факторах» - просто антитезу "естественному устареванию" в рамках всё того же физического износа, это было бы вполне естественно в контексте ГОСТовского определения физического износа? Естественное устаревание - это износ, определяемый, прежде всего действием фактора времени, естественное снижение технических характеристик объекта с течением времени, обусловленное постепенным изменением свойств материалов, например. А вот "факторы" - это физизнос, определяемый прежде всего, внешним физическим воздействием, например, экстремальной нагрузкой, воздействием агрессивной внешней среды и т.п. Это было бы естественнее, чем искать в определении физического износа "нефизические" компоненты.
Доцент: Владимир Б. Во многом с Вами согласен. Да, под "влиянием внешних неблагоприятных факторов" я подразумевал присутствие "нефизических" компонентов в ФИ, но не те компонеты которые можно явно отнести к экономическому или функциональному устрареванию, хотя из-за субъективизма определения ФИ они там могут быть косвенно завалированы. Заявление "для оценочной деятельности снимала все неопределенности", действительно это я перегнул что "все". Но по крайней мере орираясь на это определение ФИ я счмтал ФИ изложенными в литературе методами и не забивал себе голову что же он в себя включает (ведь этоже ГОСТ). Я вовсе не восхищаюсь этим опреднлением, как и многим чем другим, например ФЗ об ОД и отменой лицензирования, но ... Ваша трактовка ГОСТ-го определения вполне логична. Насчет "естественного устаревания" возразить не чего А вот "внешние неблагоприятные факторы", думаю, трактовать надо шире, а не только сточки зрения физического (химического) воздействия на объект. Хотя возможно Вы и правы, неопределенность здесь есть. Но мы слегка отклонились упервшись в это определение. Проблема все таки остается в разном толковании термина ФИ в ОД. И пока не будет четкого его определения в нормативных актах (касающихся ОД) или замены на другой термин (естественно "узаконенным"), рассуждать можно бесконечно. А пока остается довольствоваться тем, что есть. Владимир Иванович, большое спасибо за дискуссию
Kikinda: Ну так надо уже определяться сколько физического и нефизического может быть в физическом износе. Вот теряет объект оценке при переходе с первички на вторичку, большинство из нас записывают недостачу на счет физического износа. Однако тело объекта как было здоровым и молодым, так им и осталось. И даже на пенсии не у всех теряется работоспособность. А потому я не знаю что там хотят измерять новые ФСО.
Владимир Б.: Kikinda Оксан, сделай что-нибудь, с длинными строчками, невозможно работать.
Kikinda: Открываешь броузер, вкладка "вид" и там кнопка "по ширине окна". Нужно эту кнопку нажать и все наладится.
Владимир Б.: Kikinda пишет: большинство из нас записывают недостачу на счет физического износа. Это где ты увидела большинство? Большинство, по-моему, как показывают дискуссии у нас на форуме - "относят недостачу" на внешний износ. Или как В.Г. на что-то другое. Но не на физический.
arnold: В дополнение к моему посту от 17.09.07 17:46. Оказывается понятие НОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ ( Replacement Cost New ) применяется не только в США , но и в других странах, например, в Сингапуре ( цитата из Глоссария ): Replacement Cost New - The current cost of a similar new item having the nearest equivalent utility as the item being appraised.
Kikinda: Владимир Б. Волк, ты когда столы и стулья оцениваешь, какой износ для них записываешь? Так что не надо.... Большинство оно и есть большинство
Андрей Т: Kikinda Волк, ты когда столы и стулья оцениваешь, какой износ для них записываешь? А я накопленный например
Игорь г. Львов: Я тоже накопленный.
Владимир Б.: Kikinda Нету у меня в браузере никакой "ширины окна" А со столами и стульями - пример неудачный.
arnold: Уважаемые коллеги! Если кто-нибудь имеет доступ к новым международным стандартам оценки 2007 года, то желательно узнать, как там обозначено такое понятие, как depreciated replacement cost. Вот г-н Артеменков И.Л. ( видимо, и г-н Микерин Г. в переводах МСО на русский язык ) даёт такое определение : "амортизированные затраты замещения" (depreciated replacement cost). Вопрос : скажите, все-таки, что ближе для слуха ( понимания) оценщика : 1. "Стоимость замещения" или "затраты замещения" ? 2. " Новая стоимость замещения" (Replacement Cost New) или " новые затраты замещения" (?) Наверное, надо бы перевод Глоссария МСО на русский язык выставить в Инете... Или это только у меня такая путаница с терминологией ? 3. Я уже приводил ранее в качестве примера оценочный стандарт (Сингапур ): Replacement Cost New - The current cost of a similar new item having the nearest equivalent utility as the item being appraised. Новая стоимость замещения ( не затраты же !) - нынешняя стоимость ( цена ) аналогичного нового объекта , имеющего наиболее близкие эквивалентные показатели, что и оцениваемый объект.
полная версия страницы