Форум » Износ и устаревание » Корректировки на износ для сравнительного подхода » Ответить
Корректировки на износ для сравнительного подхода
Kikinda: Сегодня хотела использовать сравнительный подход. Набрала 6 аналогов и они в общем то отличались только физическим износом. И начислила износ как положено, потом по классической и давно известной формуле провела корректировку (1-И)/(1-И). И ничего у меня не получилось. Вернее, то что получилось настолько стояло далеко от рынка и от всех представлений о нормальности, что я решила, что это неправильно. На разных жизненных циклах оборудвания износ идет по разному (если смотреть на кривую, то с разным наклоном или с разной скоростью). Но вот вопрос - как корректировать? Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Я сделала все правильно.
Юрич: Мисовец Прямое сравнение продаж опровергнуть можно. Вообще опровергнуть можно все. Другое дело как исполнено прямое сравнение продаж, быстро и халтурно, или скурпулезно и нудно, с рабивкой по массе составляющих. Но любой потенциальный покупатель ориентируется при определении стоимости на вторичном рынке исходя из существующих предложений и своего понимания лучше/хуже, а отнюдь не математических зависимостей которые путем подгона дают наиболее адекватный результат, но с точки зрения и математики и логики необъяснимы. Я понимаю, что многие оценщики при использовании КРА берут все что попадется, а тратить больше времени на поиск сложно и его как правило нет. При прямом сравнении продаж, вычленив основные факторы, которые напрямую зависят от типа и модификации МиО, можно провести более корректный расчет чем при использовании КРА. Просто необходимо обладать достаточными техническими познаниями при оценке МиО. И просто из мира фактов. Экспертное мнение в 99,9% случаев точнее математических моделей, так как для создания корректной модели необходимо завести значительное количество взаимоувязанных факторов, обладающих свойствами взаимоослабления или взаимоусиления, при их различном сочетани. Математика пока не в состоянии описывать такого рода модели в отличие от человека. Если не верите позже приведу наглядный пример и если я внем буду неправ попробуйте его обосновать математически.
Мисовец: Юрич пишет: Прямое сравнение продаж опровергнуть можно. Вообще опровергнуть можно все. Другое дело как исполнено прямое сравнение продаж, быстро и халтурно, или скурпулезно и нудно, с рабивкой по массе составляющих. Я любое опровергну, какое ни сделают. На что ориентируется потенциальный покупатель это уже другая тема, искусственного интеллекта пока нет, а вот нейросети на пятки наступают. Но это другая тема.
Юрич: Мисовец Аналогично!!! Но возникает исконный вопрос "Что делать?" Есть два варианта, запудрить мозги используя КРА, или логично объяснить свое знание вопроса.
Мисовец: Юрич пишет: Аналогично!!! Но возникает исконный вопрос "Что делать?" Есть два варианта, запудрить мозги используя КРА, или логично объяснить свое знание вопроса. Я предпочитаю построить график и показать, что я понял, от чего зависит цена моих аналогов. А вот так называемый метод прямого сравнения продаж с так называемыми обоснованными поправками не применяю, уже давно не применяю, совсем. Т.к. знаю, что это всё самообман, а при понимании рынка просто обман.
Юрич: Мисовец К сожалению построение графика является еще большим обманом, так как Вы изначально используете допущение, что зависимость выбранная вами верна и других зависимостей не существует. Это неправда. КРА не позволяет делать такого рода выводы. Этот математический инструмент даже теоретически не способен на такого рода предпосылки. Для грамотного его использования необходимо в каждом случае провести теоретическое исследование по каждому из факторов скомпенсированному на другие взаимовлияющие факторы. И только после этого, когда вы поймете каждую из взаимовлияющих величин можно приступать к решению проблемы с использованием других математических инструментов. В случае с КРА если Вы его проводите необходимо прописать все допущения и ограничения которые Вы использовали в анализе. Когда это будет сделано, можно с удивлением обнаружить, что объем допущений будет равнозначен модификации таблицы умножения при котором вполне возможно допустить, что 2х2 будет равняться 7,5 или той величине которая нам угодна. Но с таблицей умножения вносить поправки проще потому как адекватно при этом и Вашем способе будет одинакова. К сожалению математические инструменты имеют смысл только в тех случаях и в пределах тех ограничений для которых они созданы. Математика точная наука и не допускает двоякого толкования которое присуще экономике не имеющей ни одного закона с точки зрения точных наук.
Мисовец: Это всё разговоры в пользу бедных. Вот функциональные аналоги для оценки балансировочного станка, применяемого на СТО для балансировки колес СБР-40. Масса колес до 65 кг, диаметр дисков до 24 дюймов, диаметр колеса в сборе до 800 мм, ширина дисков до 15 дюймов, время измерения 12 секунд, габаритные размеры 850х865х1250, масса не более 106 кг. Параметры А1 А2 А3 А4 А5 А6 Цена 37 754 44 407 53 263 64 152 70 169 98 065 Масса балансируемых колес макс. 60 60 60 70 70 70 Диаметр дисков баланс. колес макс. 24 24 24 28 28 28 Диаметр колеса в сборе макс. 800 800 800 900 900 900 Ширина дисков баланс. колес макс. 15 15 15 20 20 20 Объем габаритный 0,92 1,09 1,19 1,43 1,43 1,43 Масса 106 106 106 150 150 150 Время измерения 12 12 10 8 8 7 Ну и как Вы это оцените методом прямого сравнения продаж?
Юрич: Мисовец Вы привели мало технической информации, как по моделям оборудования, так и по изготовителю и конструктивной схеме, а также технологической схеме балансировки. Это все равно что сравнивать самолеты приблизительно одной модели но разных модификаций и назначения. Я уже писал, разберитесь, что у черепашки внутри, а потом попытайтесь выявить наиболее значащие ценнобразующие факторы. То что Вы описали, не более чем данные по автомобилю, в виде цвет синий, масса 100 кг, двигатель внутреннего сгорания, колес 4 плюс одно запасное, рулевое колесо у всех одинаковое, цена такая то.
Мисовец: Юрич пишет: Вы привели мало технической информации, как по моделям оборудования, так и по изготовителю и конструктивной схеме, а также технологической схеме балансировки. Конечно мало, кто бы спорил, тем не менее, верно построенный график позволяет провести оценку.
Юрич: Мисовец Забавно, взяли непонятно что, сравнили непонятно чего, делали понятно для чего и получили нужный ответ. Как правило из непонятно чего правильный ответ получить не удается если в учебнике не подсмотреть ответ на задачу. В таком случае ответ можно подогнать любым непонятным образом. Это и называется независимая оценка.
Мисовец: Юрич пишет: Забавно, взяли непонятно что, сравнили непонятно чего, делали понятно для чего и получили нужный ответ. Ну, как бы забавно, так забавно, но вот я выложил реальные данные, у меня есть и марки/модели аналогов и т.п., но для моего способа решения проблемы они не нужны, я их, соответственно не привожу. К слову я уже и сказал, что я прямое сравнение не применяю уже несколько лет, т.е. не вношу обоснованные поправки. Вы мне хотите сказать, как я понял, что Вы применяете как раз метод прямого сравнения, а КРА считаете в корне неверным применять. Хорошо, я Вам показал свой метод, не пора ли увидеть Ваш? Ну, я не совсем метод показал, но его легко получить: зависимость Ln(Цена)-Ln(Время измерения) линейна, высокий R2. Обоснование очевидно. Теперь показал. Хочу посмотреть верное сравнение продаж, те, что я видел, все были неверные, потому и хочу....
Юрич: Мисовец Вы действительно считаете, что изменение стоимости зависит только от времени??? Если это так, то можете использовать КРА или лучше берите средневзвешенный результат, различия будут практически неощутимы, но результат понятней.
Мисовец: Юрич пишет: Вы действительно считаете, что изменение стоимости зависит только от времени? В приведенной мною выборке изменение цен больше чем на 90% зависит именно от времени измерения. В других выборках может быть иная зависимость. В любом случае, я интересуюсь от чего зависят цены у самой выборки, а не пытаюсь ей сообщить, от чего у неё должны зависеть цены. Но в общем-то мы так можем переговариваться довольно долго. Вот есть аналоги, их не так мало, тренд ln(Цена)-Ln(t) отвечает за 90 с лишним процентов дисперсии. Я считаю, что задача оценки решена. Я написал, что со своей стороны опровергну любое прямое сравнение продаж. О чем тут говорить?
Юрич: Мисовец Начнем с того, что в вашей выборке находится разное по рабочим параметрам оборудование, формирование стоимости которого уже зависит не только от возраста. Этот фактор Вы не учитываете. Почему бы Вам для наглядности не сделать выборку между тремя запорожцами и тремя мерседесами, и проследить закономерность изменения стоимости от времени. Такими параметрами как пробег, комплектность, тюнинг и процей малозначащей фигней можно пренебречь. Не исключено что выбрав угодные Вам аналоги получите замечательный результат. Меня в свое время такая особенность анализа очень забавляла. А игра с аналогами напоминает шаманство. Но Вот что интересно, главная Ваша ошибка заключается в том, что используя такую методику вы нарушаете причинно-следственную связь при которой несомненно выбранные Вами аналоги будут принадлежать области построения. Но это абсолютно не значит, что к этой области будет принадлежать объект оценки. Это кстати еще одно ограничение используемого вами метода.
Дмитрий К.: Да, где-то я такое совсем недавно массово наблюдал. А, точно! При оценке сочинских земель для принудительного выкупа. Там такие регрессии строились... Любо-дорого посмотреть. И никто даже пикнуть не посмел. Те, кто посмели, до сих пор "вялятся" в краевом суде. И результат уже знают заранее. Воистину КРА - великая штука. P.S. Хотя, к самому методу я никаких претензий не имею.
Мисовец: Дмитрий К. пишет: Начнем с того, что в вашей выборке находится разное по рабочим параметрам оборудование, формирование стоимости которого уже зависит не только от возраста. Этот фактор Вы не учитываете. Почему бы Вам для наглядности не сделать выборку между тремя запорожцами и тремя мерседесами, и проследить закономерность изменения стоимости от времени. Такими параметрами как пробег, комплектность, тюнинг и процей малозначащей фигней можно пренебречь. Не исключено что выбрав угодные Вам аналоги получите замечательный результат. Ну вот это уже уход в другую тему. Что касается подбора аналогов, то я специально тут привел пример, в котором я аналоги не собирал, а налоги собирал другой оценщик, которого я даже не знал до обращения его ко мне с просьбой пояснить, от чего тут зависят цены. Я только построил модель, не выбросив ни одного аналога. От чего у этих аналогов зависит цена, не нужно рассказывать, аналоги сами об этом говорят, а пример с автомобилями специально приведен, чтобы увести обсуждение от главной темы. Модель в приведенных данных есть, она естественна: скорость установления равновесия определяет производительность балансировочного станка, т.е. определяет важный для бизнеса параметр, потому и такая связь. Скорость измеряется, как потраченное время, а тут есть естественный предел t=0, и потому понятно, что связь будет нелинейная. Так что в этой модели есть главное: она описывает от чего зависят цены. А разговоры про запорожец это не по теме данной модели. Что касается Сочи, то мы же все понимаем, что там бардак с оценкой устроила власть, а некоторые оценщики ей в этом просто помогли. То, что в итоге все мы понимаем, насколько там всё было сделано несправедливо, как раз хорошо говорит об оценщиках. Ну и, насколько я помню, для обмана населения там применялся Метод Монте-Карло + данные о зарегистрированных сделках, а не КРА. Или напишите подробнее, причем там был КРА? Впрочем, если брать данные регистрации, то КРА тоже не поможет.
Юрич: Мисовец Я не могу понять одного, почему Все использующие КРА забывают о самом главном. Этот метод не дает вам зависимости одного параметра от другого и никогда не даст по определению. Он вам дает статистическую (математическую, БЕЗРАЗМЕРНУЮ) вероятность зависимости одного набора чисел от другого и не более того. То что вы считаете наличием зависимости есть Ваше абсолютно субъективное мнение не имеющее под собой никакого математического обоснования. Читайте святцы. И еще внимательно изучите раздел о ложной корреляции. А пример с Сочами очень верен, так как математический наукоемкий бред, признаваемый в тех отчетах практически всеми, почему-то не является бредом в своих собственных. Я уже говорил, если хотите запудрить мозги, используйте, но если хотите использовать его по честному внимательно изучите прикладные методики статистического управления, а потом проанализируйте, что вы неправильно делаете.
Мисовец: Юрич пишет: Я не могу понять одного, почему Все использующие КРА забывают о самом главном. Этот метод не дает вам зависимости одного параметра от другого и никогда не даст по определению. Он вам дает статистическую (математическую, БЕЗРАЗМЕРНУЮ) вероятность зависимости одного набора чисел от другого и не более того. Ну, это Вы погорячились. Конечно вероятности, но вот в частности, там в виде значимости по Фишеру дается вероятность того, что Ваша гипотеза о виде зависимости цены от фактора (пусть у нас однофакторная модель) может быть не верна с вероятностью столько то процентов. Ну и если у меня есть разумная гипотеза и Фишер говорит, что вероятность ошибиться, допустим, менее 0,1%, а это часто бывает, то о чем речь, собственно? Ну и Вы опять лукавите. В методе обоснованных поправок Вы тоже считаете, что знаете о зависимости, а уж там то это чистая фантазия, т.к. даже вероятности нет.
Юрич: Мисовец Я не погорячился, а потверждением моих слов является очаровательное слово гипотеза. По простому это неподтвержденное предположение сделанное на косвенных предпосылках и факторах имеющих различное толкование. Так, что как Вы говорите одна фантазия против другой фантазии. Разница лиш в том, что в методе обоснованных поправок, вы честно говорите, что это Ваше личное мнение основанное на определенном опыте или косвенных признаках, в то время как во втором случае Вы говорите, что это непогрешимая математика. Я уже писал, что для корректного использования КРА, необходим выбор громадного количества аналогов, с которыми необходимо провести предварительную и трудоемкую работу, которая по трудозатратам будет выше чем расчет основанный на экспертных корректировках. Результат будет одинаковый, и прямо скажем экспертный точней. Кроме этого на базе экспернтых корректировок возможно построить расчет на основе минимального количества аналогов, в то время как КРА на малом количестве никогда не даст адекватного результата, если не будете знать конечную цифру и не поиграитесь с перестановкой аналогов. В случае экспертного мнения, от перестановки аналогов итог не изменится.
Мисовец: Юрич пишет: Я уже писал, что для корректного использования КРА, необходим выбор громадного количества аналогов, с которыми необходимо провести предварительную и трудоемкую работу, которая по трудозатратам будет выше чем расчет основанный на экспертных корректировках. Ну, а это не так. Есть, например, статья Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2003, №1, с.2-7, Анисимова Ирина Николаевна, доцент Санкт-Петербургского Инженерно-экономического университета, Баринов Николай Петрович, к.т.н., Грибовский Сергей Викторович, д.э.н. и там давно показано, что: 2. Количество аналогов n, минимально необходимых для формирования адекватных моделей множественной линейной регрессии при индивидуальной оценке недвижимости, может быть определено значительно (в 2-3 раза) меньшим числом, связанным с числом используемых факторов k как n=2(k+2) или даже n=2(k+1).
Юрич: Мисовец Когда Вам даст положительный ответ доктом математических наук, тогда можете смело ссылаться, но пока фактом является то, что на физмате МГУ в начале курса математики студентов предостерегают от использования КРА ссылаясь на математическую безграмотность экономистов. Сознаюсь, я негативно отношусь к чистым представителям экономических наук, так как они в своем большинстве пытаются адаптировать точные науки при решении экономических проблем не зная физической сущности математического анализа или простых законов физики, используя элементы теоретических наук, а не прикладной их части. Теоретически можно делить на ноль, и 2х2=5, а с точки зрения экономики и используемых допущений, а тем более статистики в понимании экономистов, можно получить любой необходимый результат. Зачастую в этих исследованиях нарушается причинно следственная связь и производится подмена понятий которые влияют на адекваность выводов. Например, если человеку в голову попадет артиллерийский снаряд, то человек погибнет. Но это вовсе не означает, что если человек погиб, то ему в голову обязательно угодил артиллерийский снаряд. Именно в этом и есть различия между теоретической и практической наукой.
полная версия страницы