Корректировки на износ для сравнительного подхода

Форум » Износ и устаревание » Корректировки на износ для сравнительного подхода » Ответить

Корректировки на износ для сравнительного подхода

Kikinda: Сегодня хотела использовать сравнительный подход. Набрала 6 аналогов и они в общем то отличались только физическим износом. И начислила износ как положено, потом по классической и давно известной формуле провела корректировку (1-И)/(1-И). И ничего у меня не получилось. Вернее, то что получилось настолько стояло далеко от рынка и от всех представлений о нормальности, что я решила, что это неправильно. На разных жизненных циклах оборудвания износ идет по разному (если смотреть на кривую, то с разным наклоном или с разной скоростью). Но вот вопрос - как корректировать? Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Я сделала все правильно.

Ответов - 86, стр: 1 2 3 4 5 All

Сергей_UA: Kikinda пишет: Сегодня хотела использовать сравнительный подход. Набрала 6 аналогов и они в общем то отличались только физическим износом. И начислила износ как положено, потом по классической и давно известной формуле провела корректировку (1-И)/(1-И). И ничего у меня не получилось. Kikinda пишет: Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А можно на примере?

metallik76: Kikinda пишет: Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Мне тоже не понятно, зачем это нужно? (1-И)/(1-И) - необосновано занижает цену. Износ, на мой взгляд заложен в цене аналогов. Понятно, что когда затратником считается стоимость воспроизводства/замещения и затем, естесственно, надо учитывать износ, т.к. цена сильно выше аналогов. P.S. Тоже не буду больше использовать

Kikinda: Зачем корректировку? Ну понятно зачем. Аналог имеет один износ, объект оценки имеет другой износ. Отличаются они только износами. Я это писала к тому, что методы расчета износа не точны и не совершенны, а потому лучше сделать хороший анализ рынка и определить некоторый "коридор" цен или "коридор" как цены меняются каждый год. В чем недостаток, например, метода хронологического возраста? В том, что стоимость меняется не прямопропорционально прожитым годам, а по некоторой кривой - быстрее в начале жизни и медленнее в конце. Поэтому, если мы делим один износ на другой, то получаем некоторое искажение действительности.

Мисовец: metallik76 пишет: Мне тоже не понятно, зачем это нужно? (1-И)/(1-И) - необосновано занижает цену. Износ, на мой взгляд заложен в цене аналогов. Понятно, что когда затратником считается стоимость воспроизводства/замещения и затем, естесственно, надо учитывать износ, т.к. цена сильно выше аналогов. P.S. Тоже не буду больше использовать То, что с формулой (1-Ио)/(1-Иа) не всё благополучно, это, как говорится, к бабке не ходи. Но так уж разом от неё отказываться.... А если Вы найдете всего три аналога, различающиеся друг от друга износом и ещё двумя факторами, то каким же таким анализом рынка Вы найдете поправку на износ? И вот тут сия формула, примененная с чувством меры, может быть весьма полезна. А если проверяющий что-то потив неё напишет, так можно на него председателю ЭС стукануть или в суд заказчика отправить, ибо методика известная, автор уважаемый, а то, что у эксперта есть частное мнение .... Ну одно дело понимать, что нет у нас надежных методов, и другое, шашкой махать....

Kikinda: Мисовец Проверяющий против этой формулы ничего написать не сможет, потому что оценщик сам выбирает методы, в том числе и неправильные. Эта дискуссия скорее для того, чтобы разобраться с этой формулой и с вычислениями в сравнительном подходе. Итак, ограничения тут следующие: 1) Аналог и объект оценки примерно одного возраста и состояния 2) Не допускаеся, чтобы кто то из них находился в состоянии "перед ремонтом" 3) Физический износ означает потерю стоимости, а не потерю физических свойств. А кто автор формулы?

Мисовец: Kikinda пишет: Итак, ограничения тут следующие: 1) Аналог и объект оценки примерно одного возраста и состояния 2) Не допускаеся, чтобы кто то из них находился в состоянии "перед ремонтом" 3) Физический износ означает потерю стоимости, а не потерю физических свойств. А кто автор формулы? Кто автор, не скажу, но все ссылаются на учебник Федотовой, может её и формула. Что до ограничений, то пусть их, будут, но если проверябщие начнут это резать, так итог Вы знаете: возраст соврут, про ремонт не скажут, про потерю стоимости пдробно напишут Вашими же словами и все довольны и толку никакого. Ну мы уже 12 лет идем по пути строгости и наказания, а куда пришли? Пора остановиться уже и не писать: оцещик должен .... А написать: вот я так сделал .... по-моему верно. Ну и я не случайно не Вам ответил, коллега же забыть формулу решил, а это перебор.

Игорь г. Львов: Основные формулы: - откуда берется этот самый износ объекта оценки и объекта сравнения; - как влияет определенный каким-либо путем износ на потерю стоимости.

perlin: 1. Формула должна выглядеть как (1-Pso)/(1-Psa), где Ps – потеря стоимости. При этом потеря стоимости активы должна рассчитываться как «совокупный износ» (по факторам – переход на вторичный рынок, экономическое влияние, срок жизни актива/средний срок эксплуатации этой группы активов, одна из частей функционального износа – отсутствие или наличие дополнительных функций) и, не входящая в него, другая часть функционального износа (по ценообразующим параметрам актива - например, мощность и т.д.). 2. Василий Григорьевич, я так в отчете и пишу для банков – потеря стоимости, и об износе стараюсь даже не упоминать, ни о каком. 3. Потеря стоимости за период со временем уменьшается в связи с ремонтами и капремонтами. Нужно писать предположение о поддержании актива в эксплуатационном состоянии, а значит какие-либо детали меняются, а на определенных этапах эксплуатации и целые агрегаты актива. Разных годов выпуска идентичные активы могут иметь равную потерю стоимости. 4. Оксана, нормальный анализ рынка может и не нужен, но оценщик должен понимать структуру рынка, влияющие факторы на рынках, если говорить об оборудовании, то и эксплуатационные характеристики, хотя бы, групп оборудования на разных этапах эксплуатации (в возрастной части), режимы эксплуатации оборудования по отраслям и видам оборудования.

Мисовец: Kikinda пишет: Я все больше и больше прихожу к выводу, что нужен нормальный анализ рынка, нормальное описание всех аналогов и потом выбор оценщиком стоимости. А эти корректировки +5 или -10 ну никак не отражают рынка. Можете говорить, что я износ неправильно начислила, но это не так. Я сделала все правильно. А я давно на этой позиции стою, с тех пор, как стал сторонником КРА, который и есть, собственно, продвинутый способ анализа рынка.

Мисовец: perlin пишет: 1. Формула должна выглядеть как (1-Pso)/(1-Psa), где Ps – потеря стоимости. При этом потеря стоимости активы должна рассчитываться как «совокупный износ» (по факторам – переход на вторичный рынок, экономическое влияние, срок жизни актива/средний срок эксплуатации этой группы активов, одна из частей функционального износа – отсутствие или наличие дополнительных функций) и, не входящая в него, другая часть функционального износа (по ценообразующим параметрам актива - например, мощность и т.д.). Эта идея лишь частично решает проблему Кикинды. Формула (1-Pso)/(1-Psa), как и (1-И)/(1-И) она выведена и выведена она из линейного характера Psa и И, соответственно, а мы знаем, что эти факторы меняются нелинейно, а по разным там логистическим кривым и т.п. А раз они меняются по всяким там кривым, то любой математик из кривой изменения износа или потери стоимости всегда Вам выведет фукцию коэффициента поправки, это простая математика. Просто это нужно делать, зная, как меняются цены, т.е. знать КРА-модель рынка, а зная КРА-модель рынка нам никакой износ не нужен, мы по модели и посчитаем.

perlin: Мисовец пишет: Эта идея лишь частично решает проблему Кикинды. Формула (1-Pso)/(1-Psa), как и (1-И)/(1-И) она выведена и выведена она из линейного характера Psa и И, соответственно, а мы знаем, что эти факторы меняются нелинейно, а по разным там логистическим кривым и т.п. А раз они меняются по всяким там кривым, то любой математик из кривой изменения износа или потери стоимости всегда Вам выведет фукцию коэффициента поправки, это простая математика. Просто это нужно делать, зная, как меняются цены, т.е. знать КРА-модель рынка, а зная КРА-модель рынка нам никакой износ не нужен, мы по модели и посчитаем. Я считаю что формула верна, просто нужно корректно находить эти самые корректировки потерь стоимости Pso и Psa. Вот изменения этих коэффициентов не линейны, но на момент оценки каждый из них имеет свою величину.... Как расчитывать и с какой зависимостью - это принимает оценщик сам. Конечно все стараются упростить и упрощают да вида Ps = ФИ, как максимум совокупный износ, где все параметры определяются с потолка......

Kikinda: Мисовец Совершенно точно про нелинейность. Нет на рынке никакой линейности. То есть получается, что у меня два графика, а точка рыночной стоимости где то посередине? Или нет? Мне пока сложно это представить. Как это можно изобразить? Перлин правильно пишет, что параметры определяются с потолка. Но ведь нет достаточных данных. Все данные и факторы, влияющие на стоимость мы просто не в состоянии учесть.

Мисовец: Kikinda пишет: То есть получается, что у меня два графика, а точка рыночной стоимости где то посередине? Или нет? Мне пока сложно это представить. Как это можно изобразить? Ну, я бы посмотрел эти два графика, может быть что-то и сказал... Но примерно так: если у нас на неком графике есть точки, то мы пытаемся понять, какая гладкая кривая их связывает, эти точки. Гладкая потому, что обычно при небольшом изменении фактора результат меняется тоже плавно. Если мы говорим об износе, состоянии, во времени, то ясно, что это гладкая не возрастающая кривая, ну, т.е. и смотрим, связывает ли эти точки некая гладкая не возрастающая кривая. Если связывает, то на ней где-то и находится наш объект оценки. Ну, как-то так.

Kikinda: Мисовец Если у меня щесть аналогов и шесть износов, то что? То есть гораздо разумнее определить функцию и от функции уже определять стоимость. А корректировка (1-И) на каждый аналог будет весьма сомнительной. Но вопрос, почему? Я вижу каждый раз, когда делаю попытку использовать эту формулу. Так почему?

Мисовец: Kikinda пишет: Если у меня щесть аналогов и шесть износов, то что? То есть гораздо разумнее определить функцию и от функции уже определять стоимость. А корректировка (1-И) на каждый аналог будет весьма сомнительной. Но вопрос, почему? Я вижу каждый раз, когда делаю попытку использовать эту формулу. Так почему? Потому что аналоги для Вас это рынок, это реальность, она здесь и сейчас и Ваш объект оценки здесь и сейчас и они ОО и аналоги по предположению сравнительного подхода являются частью ген.совокупности, модель которой Вам и нужно построить. А формула выведена непонятно кем и непонятно как и уж точно не сегодня и не здесь, работает ли она никто не знает.

Юрич: При выборе аналогов всегда стараюсь пользоваться принципом, в котором техническое состояние ОО и ОА должны отличаться не более чем на 10-15% в ту или иную сторону. Несоответствующие по такому критерию аналоги просто отбрасываются. Связано это с тем, что какую кривую не построй, на столь маленьком участке зависимость будет практически линейна. Исключение составляют пограничные значения для некоторых типов оборудования. При таком принципе отбора, вышеприведенные формулы вполне себе дают адекватный результат. Построение корреляционно-регрессионных зависимостей неправомерно. Чтобы это понять надо просто обратится к учебнику и посмотреть что это такое изначально и какие ограничения существуют. Если в подбор аналогов не удовлетворяет моим требованиям, сравнительный подход не делаю, а привожу его иллюстративно и то иногда. Все что из него в этом случае можно выжать, это понимание диапазона в котором может находится искомая рыночная стоимость.

Kikinda: Юрич В общем то "почти близкие аналоги" - это всегда выход. Но такой выход есть не всегда. Информации то у нас мало. Я информацию, которую ищу для сравнительного подхода использую в анализе рынка. Потому что на сравнительный подход можно нужного материала и не набрать. А то что набралось не выбрасывать же. Это может быть тоже вполне рабочий материал, дающий если не стоимость, то хотя бы диапазон цен.

Мисовец: Юрич пишет: Построение корреляционно-регрессионных зависимостей неправомерно. Чтобы это понять надо просто обратится к учебнику и посмотреть что это такое изначально и какие ограничения существуют. Это типичное заблуждение. Ну пусть построение неправомерно, ну, там, нормальность, все дела. Но график то я могу построить, например, если думаю, что цены разные потому, что износ или возраст? Могу, разумеется. А если на графике цена с большим возрастом оказалась выше цены с меньшим возрастом? Могу я попробовать понять, почему цены так меняются? А когда понял, то тренд линейный или нелинейный построить на графике для наглядности решения? И я уже брался опровергнуть любое прямое сравнение продаж если там есть не менее пяти аналогов, могу взяться вновь, предложите пример: расчетная таблица, т.е. мне даже обоснование поправок не нужно, просто, какие поправки и как вносились и 5 или более аналогов. Опровергну.

Юрич: Мисовец Давайте обратимся к Марксу, КРА отрасль теоретической математики, раздел теория ЧИСЕЛ. Поэтому понятие цена, кг, тонны и прочие значения отсутствуют. Второе, одним из главных недостатков КРА является то, что внутри модели сопоставление чисел производится линейно, не надо путать с полученной результирующей моделью. Третье, КРА не имеет смысла если группы выбранных чисел оказывают влияние друг на друга (эффект взаимовлияния). Четвертое, какую бы Вы модель не выбрали, однофакторную или многофакторную, все сводится к одно или в лучшем случае к двухфакторной модели. Таким образом мы говорим о том, что на изменение стоимости влияет, один или два невзаимосвязанных фактора. Теоретически, для использования модели необходимо скорректировать все аналоги с использование прочих математических инструментов до состояния, когда останется только один или два влияющих фактора, в противном случае модель не имеет смысла. И главное, КРА не используется ни в одной из технических или прикладных отраслей, как и в военке. Данный анализ используется экономистами для предварительной оценки риска инвестиционного проекта, после чего используются другие инструменты. Если господин Перельман сможет найти прикладное решение КРА благодаря которому он будет использован в народном хозяйстве, он получит вторую Нобелевскую премию. В свое время, плотно изучал этот вопрос и нашел исследования одного из факультетов МАИ, в котором они пытались адаптировать данный анализ для использования в боевых целях. Попытка ребят из МАИ была направлена на математический учет влияния на модель случайных и неучтенных факторов, при которой полученный результат позволил бы определить положение и направление угрозы. Им к сожалению довести до ума этот анализ не удалось ввиду вышеописанных недостатков и ограничений. Но надо отметить, что при использовании КРА в виде теоретического подтверждения адекватности полученного итогового результата выглядит красиво. Да и еще один интересный классический факт, точность этого анализа теоретически не превышает 50%, так как сравниваются группы чисел и определяется зависимость между сочетаниями чисел, при том, что в реальности зависимости может не быть никакой, и наооборот. Попробуйте найти зависимость между фунциями sin и cos, и вы с удивлением обнаружите, что связь полностью отсутствует. Или найдите зависимость между количеством затмений солнца и и количеством тараканов в квартире, и не исключен тот факт, что зависимость будет очень тесная. Конечно КРА может облегчить жизнь оценщику, но когда твой отчет попадает на стол заказчику, который является простым академиком специализирующимся на определенных прикладных науках, начинаеш иметь бледный вид и неровную походку, потому как на вопрос "что вы тут за ф-ню понаписали" ответить ему нечем.

Мисовец: Я вот не зря написал, что берусь опровергнуть любое прямое сравнение продаж, где есть пять аналогов. Т.е. разговоры против КРА я и сам могу вести, а вот кто рискнет показать верный расчет методом прямого сравнения продаж, чтобы потом дальше писать про простых академиков?

Юрич: Мисовец Прямое сравнение продаж опровергнуть можно. Вообще опровергнуть можно все. Другое дело как исполнено прямое сравнение продаж, быстро и халтурно, или скурпулезно и нудно, с рабивкой по массе составляющих. Но любой потенциальный покупатель ориентируется при определении стоимости на вторичном рынке исходя из существующих предложений и своего понимания лучше/хуже, а отнюдь не математических зависимостей которые путем подгона дают наиболее адекватный результат, но с точки зрения и математики и логики необъяснимы. Я понимаю, что многие оценщики при использовании КРА берут все что попадется, а тратить больше времени на поиск сложно и его как правило нет. При прямом сравнении продаж, вычленив основные факторы, которые напрямую зависят от типа и модификации МиО, можно провести более корректный расчет чем при использовании КРА. Просто необходимо обладать достаточными техническими познаниями при оценке МиО. И просто из мира фактов. Экспертное мнение в 99,9% случаев точнее математических моделей, так как для создания корректной модели необходимо завести значительное количество взаимоувязанных факторов, обладающих свойствами взаимоослабления или взаимоусиления, при их различном сочетани. Математика пока не в состоянии описывать такого рода модели в отличие от человека. Если не верите позже приведу наглядный пример и если я внем буду неправ попробуйте его обосновать математически.

Мисовец: Юрич пишет: Прямое сравнение продаж опровергнуть можно. Вообще опровергнуть можно все. Другое дело как исполнено прямое сравнение продаж, быстро и халтурно, или скурпулезно и нудно, с рабивкой по массе составляющих. Я любое опровергну, какое ни сделают. На что ориентируется потенциальный покупатель это уже другая тема, искусственного интеллекта пока нет, а вот нейросети на пятки наступают. Но это другая тема.

Юрич: Мисовец Аналогично!!! Но возникает исконный вопрос "Что делать?" Есть два варианта, запудрить мозги используя КРА, или логично объяснить свое знание вопроса.

Мисовец: Юрич пишет: Аналогично!!! Но возникает исконный вопрос "Что делать?" Есть два варианта, запудрить мозги используя КРА, или логично объяснить свое знание вопроса. Я предпочитаю построить график и показать, что я понял, от чего зависит цена моих аналогов. А вот так называемый метод прямого сравнения продаж с так называемыми обоснованными поправками не применяю, уже давно не применяю, совсем. Т.к. знаю, что это всё самообман, а при понимании рынка просто обман.

Юрич: Мисовец К сожалению построение графика является еще большим обманом, так как Вы изначально используете допущение, что зависимость выбранная вами верна и других зависимостей не существует. Это неправда. КРА не позволяет делать такого рода выводы. Этот математический инструмент даже теоретически не способен на такого рода предпосылки. Для грамотного его использования необходимо в каждом случае провести теоретическое исследование по каждому из факторов скомпенсированному на другие взаимовлияющие факторы. И только после этого, когда вы поймете каждую из взаимовлияющих величин можно приступать к решению проблемы с использованием других математических инструментов. В случае с КРА если Вы его проводите необходимо прописать все допущения и ограничения которые Вы использовали в анализе. Когда это будет сделано, можно с удивлением обнаружить, что объем допущений будет равнозначен модификации таблицы умножения при котором вполне возможно допустить, что 2х2 будет равняться 7,5 или той величине которая нам угодна. Но с таблицей умножения вносить поправки проще потому как адекватно при этом и Вашем способе будет одинакова. К сожалению математические инструменты имеют смысл только в тех случаях и в пределах тех ограничений для которых они созданы. Математика точная наука и не допускает двоякого толкования которое присуще экономике не имеющей ни одного закона с точки зрения точных наук.

Мисовец: Это всё разговоры в пользу бедных. Вот функциональные аналоги для оценки балансировочного станка, применяемого на СТО для балансировки колес СБР-40. Масса колес до 65 кг, диаметр дисков до 24 дюймов, диаметр колеса в сборе до 800 мм, ширина дисков до 15 дюймов, время измерения 12 секунд, габаритные размеры 850х865х1250, масса не более 106 кг. Параметры А1 А2 А3 А4 А5 А6 Цена 37 754 44 407 53 263 64 152 70 169 98 065 Масса балансируемых колес макс. 60 60 60 70 70 70 Диаметр дисков баланс. колес макс. 24 24 24 28 28 28 Диаметр колеса в сборе макс. 800 800 800 900 900 900 Ширина дисков баланс. колес макс. 15 15 15 20 20 20 Объем габаритный 0,92 1,09 1,19 1,43 1,43 1,43 Масса 106 106 106 150 150 150 Время измерения 12 12 10 8 8 7 Ну и как Вы это оцените методом прямого сравнения продаж?

Юрич: Мисовец Вы привели мало технической информации, как по моделям оборудования, так и по изготовителю и конструктивной схеме, а также технологической схеме балансировки. Это все равно что сравнивать самолеты приблизительно одной модели но разных модификаций и назначения. Я уже писал, разберитесь, что у черепашки внутри, а потом попытайтесь выявить наиболее значащие ценнобразующие факторы. То что Вы описали, не более чем данные по автомобилю, в виде цвет синий, масса 100 кг, двигатель внутреннего сгорания, колес 4 плюс одно запасное, рулевое колесо у всех одинаковое, цена такая то.

Мисовец: Юрич пишет: Вы привели мало технической информации, как по моделям оборудования, так и по изготовителю и конструктивной схеме, а также технологической схеме балансировки. Конечно мало, кто бы спорил, тем не менее, верно построенный график позволяет провести оценку.

Юрич: Мисовец Забавно, взяли непонятно что, сравнили непонятно чего, делали понятно для чего и получили нужный ответ. Как правило из непонятно чего правильный ответ получить не удается если в учебнике не подсмотреть ответ на задачу. В таком случае ответ можно подогнать любым непонятным образом. Это и называется независимая оценка.

Мисовец: Юрич пишет: Забавно, взяли непонятно что, сравнили непонятно чего, делали понятно для чего и получили нужный ответ. Ну, как бы забавно, так забавно, но вот я выложил реальные данные, у меня есть и марки/модели аналогов и т.п., но для моего способа решения проблемы они не нужны, я их, соответственно не привожу. К слову я уже и сказал, что я прямое сравнение не применяю уже несколько лет, т.е. не вношу обоснованные поправки. Вы мне хотите сказать, как я понял, что Вы применяете как раз метод прямого сравнения, а КРА считаете в корне неверным применять. Хорошо, я Вам показал свой метод, не пора ли увидеть Ваш? Ну, я не совсем метод показал, но его легко получить: зависимость Ln(Цена)-Ln(Время измерения) линейна, высокий R2. Обоснование очевидно. Теперь показал. Хочу посмотреть верное сравнение продаж, те, что я видел, все были неверные, потому и хочу....

Юрич: Мисовец Вы действительно считаете, что изменение стоимости зависит только от времени??? Если это так, то можете использовать КРА или лучше берите средневзвешенный результат, различия будут практически неощутимы, но результат понятней.

Мисовец: Юрич пишет: Вы действительно считаете, что изменение стоимости зависит только от времени? В приведенной мною выборке изменение цен больше чем на 90% зависит именно от времени измерения. В других выборках может быть иная зависимость. В любом случае, я интересуюсь от чего зависят цены у самой выборки, а не пытаюсь ей сообщить, от чего у неё должны зависеть цены. Но в общем-то мы так можем переговариваться довольно долго. Вот есть аналоги, их не так мало, тренд ln(Цена)-Ln(t) отвечает за 90 с лишним процентов дисперсии. Я считаю, что задача оценки решена. Я написал, что со своей стороны опровергну любое прямое сравнение продаж. О чем тут говорить?

Юрич: Мисовец Начнем с того, что в вашей выборке находится разное по рабочим параметрам оборудование, формирование стоимости которого уже зависит не только от возраста. Этот фактор Вы не учитываете. Почему бы Вам для наглядности не сделать выборку между тремя запорожцами и тремя мерседесами, и проследить закономерность изменения стоимости от времени. Такими параметрами как пробег, комплектность, тюнинг и процей малозначащей фигней можно пренебречь. Не исключено что выбрав угодные Вам аналоги получите замечательный результат. Меня в свое время такая особенность анализа очень забавляла. А игра с аналогами напоминает шаманство. Но Вот что интересно, главная Ваша ошибка заключается в том, что используя такую методику вы нарушаете причинно-следственную связь при которой несомненно выбранные Вами аналоги будут принадлежать области построения. Но это абсолютно не значит, что к этой области будет принадлежать объект оценки. Это кстати еще одно ограничение используемого вами метода.

Дмитрий К.: Да, где-то я такое совсем недавно массово наблюдал. А, точно! При оценке сочинских земель для принудительного выкупа. Там такие регрессии строились... Любо-дорого посмотреть. И никто даже пикнуть не посмел. Те, кто посмели, до сих пор "вялятся" в краевом суде. И результат уже знают заранее. Воистину КРА - великая штука. P.S. Хотя, к самому методу я никаких претензий не имею.

Мисовец: Дмитрий К. пишет: Начнем с того, что в вашей выборке находится разное по рабочим параметрам оборудование, формирование стоимости которого уже зависит не только от возраста. Этот фактор Вы не учитываете. Почему бы Вам для наглядности не сделать выборку между тремя запорожцами и тремя мерседесами, и проследить закономерность изменения стоимости от времени. Такими параметрами как пробег, комплектность, тюнинг и процей малозначащей фигней можно пренебречь. Не исключено что выбрав угодные Вам аналоги получите замечательный результат. Ну вот это уже уход в другую тему. Что касается подбора аналогов, то я специально тут привел пример, в котором я аналоги не собирал, а налоги собирал другой оценщик, которого я даже не знал до обращения его ко мне с просьбой пояснить, от чего тут зависят цены. Я только построил модель, не выбросив ни одного аналога. От чего у этих аналогов зависит цена, не нужно рассказывать, аналоги сами об этом говорят, а пример с автомобилями специально приведен, чтобы увести обсуждение от главной темы. Модель в приведенных данных есть, она естественна: скорость установления равновесия определяет производительность балансировочного станка, т.е. определяет важный для бизнеса параметр, потому и такая связь. Скорость измеряется, как потраченное время, а тут есть естественный предел t=0, и потому понятно, что связь будет нелинейная. Так что в этой модели есть главное: она описывает от чего зависят цены. А разговоры про запорожец это не по теме данной модели. Что касается Сочи, то мы же все понимаем, что там бардак с оценкой устроила власть, а некоторые оценщики ей в этом просто помогли. То, что в итоге все мы понимаем, насколько там всё было сделано несправедливо, как раз хорошо говорит об оценщиках. Ну и, насколько я помню, для обмана населения там применялся Метод Монте-Карло + данные о зарегистрированных сделках, а не КРА. Или напишите подробнее, причем там был КРА? Впрочем, если брать данные регистрации, то КРА тоже не поможет.

Юрич: Мисовец Я не могу понять одного, почему Все использующие КРА забывают о самом главном. Этот метод не дает вам зависимости одного параметра от другого и никогда не даст по определению. Он вам дает статистическую (математическую, БЕЗРАЗМЕРНУЮ) вероятность зависимости одного набора чисел от другого и не более того. То что вы считаете наличием зависимости есть Ваше абсолютно субъективное мнение не имеющее под собой никакого математического обоснования. Читайте святцы. И еще внимательно изучите раздел о ложной корреляции. А пример с Сочами очень верен, так как математический наукоемкий бред, признаваемый в тех отчетах практически всеми, почему-то не является бредом в своих собственных. Я уже говорил, если хотите запудрить мозги, используйте, но если хотите использовать его по честному внимательно изучите прикладные методики статистического управления, а потом проанализируйте, что вы неправильно делаете.

Мисовец: Юрич пишет: Я не могу понять одного, почему Все использующие КРА забывают о самом главном. Этот метод не дает вам зависимости одного параметра от другого и никогда не даст по определению. Он вам дает статистическую (математическую, БЕЗРАЗМЕРНУЮ) вероятность зависимости одного набора чисел от другого и не более того. Ну, это Вы погорячились. Конечно вероятности, но вот в частности, там в виде значимости по Фишеру дается вероятность того, что Ваша гипотеза о виде зависимости цены от фактора (пусть у нас однофакторная модель) может быть не верна с вероятностью столько то процентов. Ну и если у меня есть разумная гипотеза и Фишер говорит, что вероятность ошибиться, допустим, менее 0,1%, а это часто бывает, то о чем речь, собственно? Ну и Вы опять лукавите. В методе обоснованных поправок Вы тоже считаете, что знаете о зависимости, а уж там то это чистая фантазия, т.к. даже вероятности нет.

Юрич: Мисовец Я не погорячился, а потверждением моих слов является очаровательное слово гипотеза. По простому это неподтвержденное предположение сделанное на косвенных предпосылках и факторах имеющих различное толкование. Так, что как Вы говорите одна фантазия против другой фантазии. Разница лиш в том, что в методе обоснованных поправок, вы честно говорите, что это Ваше личное мнение основанное на определенном опыте или косвенных признаках, в то время как во втором случае Вы говорите, что это непогрешимая математика. Я уже писал, что для корректного использования КРА, необходим выбор громадного количества аналогов, с которыми необходимо провести предварительную и трудоемкую работу, которая по трудозатратам будет выше чем расчет основанный на экспертных корректировках. Результат будет одинаковый, и прямо скажем экспертный точней. Кроме этого на базе экспернтых корректировок возможно построить расчет на основе минимального количества аналогов, в то время как КРА на малом количестве никогда не даст адекватного результата, если не будете знать конечную цифру и не поиграитесь с перестановкой аналогов. В случае экспертного мнения, от перестановки аналогов итог не изменится.

Мисовец: Юрич пишет: Я уже писал, что для корректного использования КРА, необходим выбор громадного количества аналогов, с которыми необходимо провести предварительную и трудоемкую работу, которая по трудозатратам будет выше чем расчет основанный на экспертных корректировках. Ну, а это не так. Есть, например, статья Вопросы оценки. Научно-практический журнал. М.: РОО, 2003, №1, с.2-7, Анисимова Ирина Николаевна, доцент Санкт-Петербургского Инженерно-экономического университета, Баринов Николай Петрович, к.т.н., Грибовский Сергей Викторович, д.э.н. и там давно показано, что: 2. Количество аналогов n, минимально необходимых для формирования адекватных моделей множественной линейной регрессии при индивидуальной оценке недвижимости, может быть определено значительно (в 2-3 раза) меньшим числом, связанным с числом используемых факторов k как n=2(k+2) или даже n=2(k+1).

Юрич: Мисовец Когда Вам даст положительный ответ доктом математических наук, тогда можете смело ссылаться, но пока фактом является то, что на физмате МГУ в начале курса математики студентов предостерегают от использования КРА ссылаясь на математическую безграмотность экономистов. Сознаюсь, я негативно отношусь к чистым представителям экономических наук, так как они в своем большинстве пытаются адаптировать точные науки при решении экономических проблем не зная физической сущности математического анализа или простых законов физики, используя элементы теоретических наук, а не прикладной их части. Теоретически можно делить на ноль, и 2х2=5, а с точки зрения экономики и используемых допущений, а тем более статистики в понимании экономистов, можно получить любой необходимый результат. Зачастую в этих исследованиях нарушается причинно следственная связь и производится подмена понятий которые влияют на адекваность выводов. Например, если человеку в голову попадет артиллерийский снаряд, то человек погибнет. Но это вовсе не означает, что если человек погиб, то ему в голову обязательно угодил артиллерийский снаряд. Именно в этом и есть различия между теоретической и практической наукой.

Смоляк Сергей: Добавлю свои пять копеек. Сколько бы у вас ни было данных, постройте по ним модель и сами увидите, какую точность она дает. А вот, не имея данных, сказать, сколько их нужно, чтобы получить заданную точность, нельзя. Речь может идти о другом: если в модели 5 неизвестных коэффициентов, то меньше, чем по 5 данным ее построить нельзя вообще. По 5 данным ее построить можно, но нельзя узнать, какую она дает точность (просто такая модель будет давать точное совпадение со всеми исходными данными, из чего экономисты и проверяющие, конечно, сделают вывод, что она абсолютно точная). С другой стороны, грамотные оценщики давно заметили, что чем больше исходных данных, тем меньше точность, поскольку приходится расширять круг объектов (добавлять машины не совсем той же модели или не из того населенного пункта, или продаваемые в другие моменты времени) и в конечном счет модель будет относиться не совсем к оцениваемому объекту.

Kikinda: Сергей Абрамович, а что такое точность в контексте "рыночная стоимость"? Мы тут общими усилиями пришли к выводу, что корректировки по привычным правилам могут не отражать рыночную стоимость и даже вводить в заблуждение и в руках умелый и тем более в руках неумелых оценщиков. Это же относится и к КРА. Я поддерживаю все сообщения Юрича кроме критики в адрес натуральных экономистов. Вот экономисты то как раз и стараются адкватно смотреть на мир, а не манипулировать с КРА. Какая же альтернатива?

Мисовец: Сергей Абрамович является постоянным критиком применения КРА в оценке и тем самым, объективно, является постоянным сторонником внесения ни на чем обычно не основанных произвольно применяемых так называемых обоснованных поправок. Однако оценщики с математическим прошлым КРА в оценке применяют, к противникам этого метода, по большому счету, никто уже особо не прислушивается, потому что если оценщик строит график, то он обычно это делает на основе имеющихся у него как раз экономических представлений, и если график получается красивый, то, тем самым, эти экономические представления получают достаточно весомое подтверждение. Это простая мысль: выдвинуть гипотезу, провести эксперимент для её проверки, сделать выводы. Это проще, чем: придумай поправку и заставь рынок ей следовать. Противники КРА в любом случае лукавят, т.к. не предлагают никакой позитивной программы, кроме знания рынка. Но знание рынка никому не мешало, и построение моделей этого рынка этому знанию весьма способствует. Я сегодня в части КРА готов обсуждать модели только сравнительно, т.е. из двух или более различных моделей выбирать более обоснованную с разных точек зрения. Говорить же о том, что КРА для чего-то там не годится, смысла не вижу: оценщик сам выбирает методы оценки.

Юрич: Мисовец Напомню о причинно следственной связи и о том какие выводы вы можете сделать из КРА. 1.Вполне вероятно, что выбранные Вами для сравнения аналоги, за некоторым исключением будут соответствовать допущениям которые Вы оговорите в модели, но Это Абсолютно не значит, что ваш объект оценки будет соответствовать построенной Вами модели. 2.Максиму, что Вы можете получить от КРА это двухфакторная модель, т.е. зависимость стоимости от двух составляющих - НЕБЫВАЕТ!!!. 3.Учесть случайные и несистемные факторы КРА не в состоянии. 4.Учесть взаимовлияющие факторы КРА не в состоянии. 5.При использовании КРА в теоретической части, с точность 0,7 Вы можете теоретически исследовать разные группы влияющих факторов на основе которых в дальнейшем вводить корректировки обычным способом. Другого использования сам анализ даже теоретически не предусматривает.

Юрич: Kikinda Напомнб замечетельный анекдот про экономистов, которые для повышения прибыли и увеличения надоев в 2 раза поручили разработат доильный аппарат на 8 сосков. В той отрасли где я работал, чтобы стать экономистом надо было отработать сначала в разных структурах ОКБ и производства не менее 5 лет, и лишь затем начать постигать, а точнее преобразовывать элементарные экономические предпосылки применительно к конкретной отрасли. По другому не получается. Без очень прочных отраслевых или смежных с этой отраслью областей подкрепленных производственной практикой, ценность экономических знаний не выше, чем школьного курса физики при проектировании самолета.

Kikinda: Мисовец Я противник и КРА и необоснованных поправок и особенно я против всеобщего тестирования оценщиков на задачах для студентов. Потому что такое тестирование ничего не дает ни для сути, ни для содержания. Если человек овладел алгеброй, это не значит, что он понял как идет ценообразование. В книге Сергея Абрамовича есть много очень интересных и ярких выводов по поводу формирования цен. И совершенно точно создается ощущение, что все факторы мы не можем учесть математически, а понимаем их разве что после проведения анализа рынка. А анализ рынка - это наблюдение. Я почему то несколько лет не могла понять, почему формулы дают сбой. Только сейчас дошло, что линейных поправок вообще нет и быть не может. А нелинейных тоже не может, потому что мало данных. ВСЕГДА! Много раз наблюдала за оценщиками. Они сначала изучают рынок, смотрят разные сайты и объявления. Доходят до сут стоимости. А уже методы (в том числе и КРА) притягивают к результату, который они поняли.

Юрич: Kikinda В свое время попытался вместе с ребятами специализирующимися на создании математических моделей иммитации поведения ЛА в полете (зависимостей море включая переменные, случайные и граничные) математически описать все что относится к формировании стоимости имущества. После ряда попыток и осмысления происходящего, в процессе которого мне были заданы вопросы, на которые дать ответ можно по принципу 50/50 (или встречу динозавра или не встречу) или не исключено, был послан подальше, так как учесть все факторы, тем более переменные, нелинейные с различным реагированием при различной ситуации математика пока еще не способна. На вопрос а как же КРА был забросан "шайками".

Мисовец: Юрич пишет: 1.Вполне вероятно, что выбранные Вами для сравнения аналоги, за некоторым исключением будут соответствовать допущениям которые Вы оговорите в модели, но Это Абсолютно не значит, что ваш объект оценки будет соответствовать построенной Вами модели. 2.Максиму, что Вы можете получить от КРА это двухфакторная модель, т.е. зависимость стоимости от двух составляющих - НЕБЫВАЕТ!!!. 3.Учесть случайные и несистемные факторы КРА не в состоянии. 4.Учесть взаимовлияющие факторы КРА не в состоянии. 5.При использовании КРА в теоретической части, с точность 0,7 Вы можете теоретически исследовать разные группы влияющих факторов на основе которых в дальнейшем вводить корректировки обычным способом. 1. Вполне вероятно, что выбранные и Вами для сравнения аналоги, за некоторыми исключениями, не будут соответствовать оцениваемому Вами объекту. 2. Максимум, что Вы можете получить от налогов без КРА, это цены, которые возникли по неизвестной причине, правда такую причину Вы можете придумать и попытаться навязать рынку. 3. Учесть случайные и не системные факторы прямое сравнение продаж не в состоянии. 4. Учесть взаимовлияющие факторы прямое сравнение не в состоянии, а вот КРА как раз может, весь вопрос в силе влияния. 5. Вводить корректировки обычным способом после получения модели ценообразования, конечно, можно, но зачем? Я исхожу из того, что оценщик обычно не знает для большинства рынков как сформировались на этих рынках цены. Одним из немногих способов выяснения этого является регрессионный анализ собранных данных. От прямого сравнения продаж КРА отличается только одним: тут есть формальные способы проверки моделей, который в прямом сравнении нет. Забрасывать кого-то шайками, много ума не нужно. Но мне кажется, что это не является хорошим методом ведения дискуссии.

Юрич: Мисовец К сожелению регрессионный анализ дает Вам в лучшем случае косвенные предпосылки, логику которых Вы должны доказать сами используя другие инструменты. Математическая модель дает вам только зависимость математическую одной группы чисел от другой и отражает математическую вероятность того, что не исключена возможность того что влияние есть при определенных допущениях. Даже при R=1 вероятность не превышает 50%. С учетом нелинейных зависимостей ценость данного исследования снижается еще ниже, тем более говорить о точности модели вообще не приходится. В этом и заключается основная ошибка при использовании инструментов теоретической математики не имеющих прикладного использования. Это приблизительно тоже самое, что и проведения прочностного расчета на базе курса сопромата института. Все просто и элементарно, до той поры пока вы не попадаете в отдел, где используются прикладные вычисления, и тут вы с ужасом обнаруживаете что ценность вашего расчета ноль. То что теоретически должно работать и не ломаться рассыпется сразу. Все знают что такое понятие "мах" - скорость звука в идеальной атмосфере. Теперь попробуйте ее найти в околоземном пространстве. Если ошибетесь то или сами разобъетесь или угробите кучу людей. А если ошибочно использовать КРА, то ничего страшного не произойдет. Попробуйте подходить к свой работе с несколь друго й точки зрения, чем упрощение расчетов. Использовать в теоретической части изучения рынка для понятия наличия и качества влияющих факторов можно, если вы о рынке не имеете никакого представления, как и об объекте оценки. Но я считаю, если не разбираешся и не собираешся вникать, лучше откажись или отдай тому кто в этом разбирается.

Мисовец: Ну, я думаю, тема себя исчерпала, Вы уже не отвечаете на сказанное, а повторяете лозунги. КРА я использовал, использую и дальше буду использовать. Знаю много специалистов в т.ч. математиков по образованию, которые тоже так делают.

Юрич: Каждый остался при своих.

Игорь г. Львов: Мисовец пишет: Ну, я думаю, тема себя исчерпала, Вы уже не отвечаете на сказанное, а повторяете лозунги. КРА я использовал, использую и дальше буду использовать. Знаю много специалистов в т.ч. математиков по образованию, которые тоже так делают. Василий Григорьевич. Хочу вставить своих 5 копеек. Кра иногда единственній способ получения результата, который хоть каким-то боком объясняет рыночную стоимость. Типичный пример - имущественный комплекс на земельном участке в районном центре с населением 2-6 тыс. человек в депрессивном регионе, где предложений до 10 на всю область т.е максимум 1 районный центр - 1 объект. А проверить качество модели вообще без проблем. Если апроксимация 5-10% то какие могут быть вопросы. И последнее - нельзя привязывать любые исследования в других сферах в т.ч. и в авиации к поведению цен на рынке недвижимости или оборудования.

Юрич: Игорь г. Львов Разумеется нельзя приязывать исследования из других областей, потому. что там ставка человеческая жизнь и такое понятие как апроксимация в теории не катит. Объясните потом погибшим что вы ошиблись. Здесь проще, ответ простой ну бывает. Попробуйте в своих выводах, и созданиях моделей опиратся на принцип я сделал мост, я под него и встану когда поедет поезд, и если поезж рухнет вместе с мостом то на меня. Пока что все эти теоретические модели подставляют под возведенный Вами мост других. Исследования с использованием КРА несомненно могут быть использованы в теоретической части, для выявления и анализа всего спектра ценообразующих факторов и их взаимовлияния. На базе этих исследований можно в дальнейшем решать вопрос о введении корректировок и их скорректированном размере. Да это долго, да это неудобно, но это правильно. Именно таким образом КРА и используется.

Игорь г. Львов: Юрич Мне жаль, что Вы упорно не хотите понять - ЭТО НЕ АВИАЦИЯ И НЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. На рынке всегда есть разлет цен и такой параметр как интервал рыночных цен тоже. А Вот КРА, конечно - же, более достоверно вписывает результат в этот интервал. Ведь не лучше-же, на самом деле взять 3-5 аналогов пошаманить с поправками и получить результат. А остальные данные где? А может с водой выплеснули и дите? И конечно-же с 3-5 аналогами удобнее решать минимум или максимум. Это Вам не КРА, там есть массив, там сложнее решать заказуху. Все навиду.

Юрич: Игорь г. Львов Жаль не поймете Вы с помощью КРА я сделаю любую заказуху даже если у меня аналоги будут практически на 100 совпадать с объектом оценки. Именно разлет цен и существующие нюансы КРА решить не может. Дело в том, что если вы построите поле аналогов то увидите, что в этом поле есть значительные вылеты. Поэтому задается вполне адекватный вопрос, ваш объект оценки приадлежит среднему значению или находится ближе именно к тем котороые находятся за его пределами. Вот на это КРА ответа не дает и дать не может даже теоретически. Нелинейность и многообразие факторов, для КРА непреодолимая преграда с чем связаны ограничения его использования как прикладного инструмента. В теоретической части он может быть использован, так как все выбранные вами аналоги будут соответствовать выведенной зависимости (математический факт), но что объект оценки будет принадлежать этой зависимости, есть исключительно Ваше субъективное мнение (математический факт). Просто КРА наукообразен и с ним не спорят, потому как не знают физики процессов происходящих в модели. На моей практике была одна проверяющая из росимущества которая радостно верещела, "Мне так нравится КРА, подставляй разные аналоги и получай нужный результат". Это к вопросу о заказухе и ценности анализа.

Игорь г. Львов: Юрич Лучше же конечно +5%, -10%, -15% ит.д. Это понято всем. КРА как и многое другое лишь механизм, причем не из худших, а топором как-известно не только дрова рубят, но топор в этом не виноват.

Юрич: Игорь г. Львов О каком топоре говорим, колуне, плотницком или столярном? Колуном делать мебель сложно, но теоретически возможно. Плотницкий более универсален. А вот столярный годится только для столрки, и расколоть им что нибудь нельзя, потому как заточка близка к сабельной. Поэтому говоря о топоре тоже надо знать какой и для чего. КРА это колун которым делают заготовки но чтобы получить изделие нужен столярный или на худой конец плотницкий.

Мисовец: Юрич пишет: О каком топоре говорим, колуне, плотницком или столярном? Вот Вы зачем-то уводите обсуждение в строну. Разве пример с топором не ясен без уточнения вида топора? Да, обманывать читателя отчета можно и в прямом сравнении и в КРА и в Монте-Карло, как не так давно Нейман делал для СОчи, и что теперь? Отнять у человека речь, раз сеё помощью можно обманывать? Вообще разговор ни о чем.

Юрич: Мисовец Как раз пример с топором показателем тем, что при помощи одного топора можно набить баклуши для ложек, а при помощи другого эту ложку сделать. Так вот баклуша это только заготовка. Так вот и КРА он может дать только заготовку для дальнейшей работы, но не больше, потому, что КРА это колун. Я не отрицаю КРА, просто это начальный грубый инструмент, который в состоянии в некоторых случаях дать Вам вполне пиличную заготовку. Но сделать им ложку нельзя, тем более индивидуальную какая в большинстве случае подлежит оценке.

Игорь г. Львов: Хороший слесарь и треугольным напильником сделает круглое отверстие, а плохому танцору и ... мешают.

Юрич: Игорь г. Львов В свое время я начинал в плазово-шаблонном отделе, и рассказывать сказки про хорошего слесаря не надо. Это мнение дилетанта. А основой является аксиома которую нам вдалбливали с самого начала, и которая подтверждается многолетней практикой, что "Из го..на, на го..не и го-ном конфетки не сделать". Не надо строить иллюзий.

Игорь г. Львов: О-О-О. Как зацепило-то. Сказки ? Насчет дилетанта. Ничего личного, но, у меня 5 разряд слесаря-ремонтника. Могу скан. копию трудовой предъявить. А у Вас? И лепил я со всякого... С двух насосов - один и т.д. И узлы снимали с одного пресса и ставили на другой. А практика такова, что цех давал план вот это и не иллюзия. Но это не значит, что КРА плохо, а все остальное - гут.

Юрич: Игорь г. Львов Зацепило но не сильно, судя по всему Вы не знаете, что такое ШК, ШКК. К вопросу о квалификации, начало - слесарь сборщик летательных аппаратов 6-го разряда, далее обучен работать на всех типах металлообрабатывающего и не только оборудования, включая станки с ЧПУ разных видов. Далее последующее обучение и набор опыта. Закончил карьеру в ВПК испытателем спецсистем. Все свои доработки и доводки изготавливал сам на различных типах оборуджования, включая литейку. В моей окончательной деятельности, чтобы выжить надо было делать самому или доверять работягам как себе. Информативно, за все время существования моего отдела, за исключением современности, до пенсии никто не дожил. Поэтому извините за достаточно жесткий подход к своей работе.

Юрич: Игорь г. Львов Да совсем забыл, никто не говорит, что КРА это плохо. КРА дает Вам полуфабрикат и в некоторых случаях очень добротный, но он по определению не дает вам готовое изделие, так как даже в теории он этого сделать не может. Лом при демотаже и монтаже оборудования или его частей может оказать неоценимую помощь, но гаечный ключ он не заменит. А в случае ремонта наручных часов - лом вообще является экслюзивным инструментом.

Игорь г. Львов: Ну и ладно. Замнем для ясности. Не будем впадать в дальнейшие подробности трудовой деятельности, хотя и мне есть чего еще добавить. 1:1. По своих.

Юрич: Игорь г. Львов Ну и ладушки. Просто если я использую КРА, то только в начальной стадии, а потом довожу до окончательного результата направленными корректировками учитывающими специфические особенности моего ОО если такие существуют. Если есть очень близкие аналоги, то я предпочитаю взвешенную стоимость, так как стараюсь выбирать аналоги с минимальными эксплуатационными различиями, при необходимости изначально их корректируя на возможные принципиальные различия такие как комплектность или длительное хранение. Но стараюсь такие аналоги не использовать. В этом случае на базе даже двух-трех аналогов можно получить более адекватную стоимость. Надо заметить, что поиск таких аналогов отбирает много времени, поэтому у нас есть сотрудник который занимается только поиском аналогов и больше ничем. Зато делает это классно, включая отзвоны продавцам и нудение по телефону.

ДУСТ: Эх. мне бы чем померяца

Владимир Б.: Юрич С Вашим отношением к КРА аудитории всё понятно, нет никакой необходимости в бесконечных повторениях Ваших остроумных аллегорий про топоры, ломы и полуфабрикаты. Но вот Мисовец нам рассказал, как он КРА применяет на практике, поэтому хотелось бы, чтобы и Вы свою приверженность к методу обоснованных поправок проиллюстрировали каким-нибудь примером его использования - пусть даже выдуманным, но с цифрами и как Вы умеете: ну скурпулезно и нудно, с рабивкой по массе составляющих. Хотелось бы все же понять - каким это образом, без всяких там КРА, Вы устанавливаете для каждого из параметров, по которым вводите поправки, зависимость, связывающий этот параметр и стоимость объекта оценки. Растолкуйте, будьте любезны.

andrey: Юрич пишет: При выборе аналогов всегда стараюсь пользоваться принципом, в котором техническое состояние ОО и ОА должны отличаться не более чем на 10-15% в ту или иную сторону. Извините, что врываюсь в вашу высоконаучную беседу, но хотелось бы для себя уяснить, каким образом вы производите корректировку на техсостояние? Позвольте пример для решения: ОО - Иф = 30% АО1 - 40% АО2-35% АО - 15%

andrey: Юрич Почему молчите? Тут приветствуется обсуждение? Хотелось бы понять разницу между эксплуатационными различиями, специфическими различиями, принципиальными различиями и какие различия Вы закладываете в КРА? Ну и на мой убогий вопрос пусть хотя бы: Юрич пишет: сотрудник который занимается только поиском аналогов и больше ничем. Зато делает это классно, включая отзвоны продавцам и нудение по телефону. ответит.

Юрич: andrey Для описания примера расчета необходимо много времени и места, так как для меня лично физический износ состоит не из одной цифры, а из нескольких присущих тому или иному типу имущества. Именно поэтому проведение КРА является затруднительным, так как факторов много. Обычно для каждого рода имущества, станок, линия, телефон, отвертка, туалетная бумага и т.д. определяется ряд влияющих технических факторов от которых зависит величина физического износа. Сотрудник по составлено мной опроснику проводит обзвон предложений и задает ряд вопросов, на которые получает, или не получает ответы. Далее анализируется информация полученная и производится первичный отсев резко непохожих аналогов и только потом вводятся корректировки. Для каждой вещи набор вопросов различен, так как опирается на осбенности конструкции. Поэтому дать адекватный ответ на вопрос скорректируйте по величине износа 30%, 50%, 70% коротко невозможно, так как сначало его надо определить для каждого аналога на адекватных предпосылках основанных на опроснике. Нормативные данные всегда усреднены и расчитаны для идеальных условий. Но в случае если от куска золота отрезали 30%, 50%, 70% процентов по массе, КРА не нужен.

Владимир Б.: Тут вспоминается из классики: "На вопрос "как живёшь", завыл матерно, долго бился головой об стену, набил морду вопрошавшему, в общем ушел от ответа..." :)

andrey: Владимир Б. пишет: Тут вспоминается из классики: "На вопрос "как живёшь", завыл матерно, долго бился головой об стену, набил морду вопрошавшему, в общем ушел от ответа..." :) Адесит?!! Шутит, наверна!!! У него есть весы и на них нужна панять себя, шобы встретить Дерибасовскую?

andrey: Юрич Дети спрашивают: andrey пишет: Позвольте пример для решения: ОО - Иф = 30% АО1 - 40% АО2-35% АО - 15% Получают ответ: Юрич пишет: Для описания примера расчета необходимо много времени и места, так как для меня лично физический износ состоит не из одной цифры, а из нескольких присущих тому или иному типу имущества. Именно поэтому проведение КРА является затруднительным, так как факторов много. Обычно для каждого рода имущества, станок, линия, телефон, отвертка, туалетная бумага и т.д. определяется ряд влияющих технических факторов от которых зависит величина физического износа. Сотрудник по составлено мной опроснику проводит обзвон предложений и задает ряд вопросов, на которые получает, или не получает ответы. Далее анализируется информация полученная и производится первичный отсев резко непохожих аналогов и только потом вводятся корректировки. Для каждой вещи набор вопросов различен, так как опирается на осбенности конструкции. Поэтому дать адекватный ответ на вопрос скорректируйте по величине износа 30%, 50%, 70% коротко невозможно, так как сначало его надо определить для каждого аналога на адекватных предпосылках основанных на опроснике. Нормативные данные всегда усреднены и расчитаны для идеальных условий. Но в случае если от куска золота отрезали 30%, 50%, 70% процентов по массе, КРА не нужен. Детям что делать? (задача простая, почему чураемся? Элементарными знаниями можно и нужно утереть нос дураку)

Kikinda: Андрей, нормально он ответил. Пускай дети приучаются включать мозги, даже если лень открывать учебники. Для меня физический износ - понятие волновой природы, а не корпускулярной. И просчитать невозможно. Можно только понять и назначить. Поэтому я согласна с Юричем. И поступаю аналогичным образом. Только ничего не выбрасываю....Все использую, что было найдено в непосильных трудах.

Юрич: andrey Дети иногда спрашивают почему летает самолет и получают в этом случае аналогичный ответ "по небу"

andrey: Kikinda пишет: Андрей, нормально он ответил. Да? Вопрос: хотелось бы для себя уяснить, каким образом вы производите корректировку на техсостояние? Позвольте пример для решения: ОО - Иф = 30% АО1 - 40% АО2-35% АО - 15% Ответ: Юрич пишет: Для описания примера расчета необходимо много времени и места, так как для меня лично физический износ состоит не из одной цифры, а из нескольких присущих тому или иному типу имущества. Именно поэтому проведение КРА является затруднительным, так как факторов много. Обычно для каждого рода имущества, станок, линия, телефон, отвертка, туалетная бумага и т.д. определяется ряд влияющих технических факторов от которых зависит величина физического износа. Сотрудник по составлено мной опроснику проводит обзвон предложений и задает ряд вопросов, на которые получает, или не получает ответы. Далее анализируется информация полученная и производится первичный отсев резко непохожих аналогов и только потом вводятся корректировки. Для каждой вещи набор вопросов различен, так как опирается на осбенности конструкции. Поэтому дать адекватный ответ на вопрос скорректируйте по величине износа 30%, 50%, 70% коротко невозможно, так как сначало его надо определить для каждого аналога на адекватных предпосылках основанных на опроснике. Нормативные данные всегда усреднены и расчитаны для идеальных условий. Но в случае если от куска золота отрезали 30%, 50%, 70% процентов по массе, КРА не нужен. Где ответ на простую задачу, которую ты задаешь своим студентам? В свое время, мне Волк, задал примерно схожую задачу - я ответил. И не считал зазорным дать ответ, хотя мы уже дружили достаточно давно. Волк и сейчас не перестает тестировать друзей. Это не наезд, а интерес: с кем ты имеешь дело, не более того.

andrey: Юрич пишет: andrey Дети иногда спрашивают почему летает самолет и получают в этом случае аналогичный ответ "по небу" Руская языка токой, патаму

Юрич: andrey Я не знаю какую задачу дал Волк, но Ваша задача которую Вы предложили имеет около 10 неизвестных которые необходимо учесть в расчете. А вот знаете-ли Вы о том что эти неизвестные существуют уже зависит от уровня Вашей технической подготовки. Я уже писал, что если ничего не понимаешь в технике используй КРА, так как специальных знаний ни в технике, ни в механике, ни в технологии, ни в математике он не требует. Полученный результат используй и пудри мозги другим с таким-же уровнем знаний. Если хотите пример решения вашей задачи сформируйте ее правильно. Если не можете укажите тип оборудования, а я Вам поставлю ряд вопросов которые необходимы для решения данной задачи, которые обычно получаешь на месте осмотра, если знаешь как их сформировать, и как устроено то что оцениваешь.

andrey: Юрич пишет: Ваша задача которую Вы предложили имеет около 10 неизвестных которые необходимо учесть в расчете. Жду, описания 10 неизвестных. Юрич пишет: Я уже писал, что если ничего не понимаешь в технике используй КРА Поясните отличия в методике КРА и в методике "если ничего не понимаешь в технике". Что интересует: 1. Качество входящих; 2. Модель обработки входящих; 3. Проверка модели "на натуре"; 4. Предложение; 5. Согласование с альтернативными исследованиями. 6. Результат.

Юрич: andrey Чтобы Вам ответить мне необходимо знать, какой тип оборудования или машины вы знаете достаточно хорошо, чтобы заданные вопросы не показались Вам дурацкими.

andrey: Зачем мне отвечать, если Ваша дурь (уж прости Оксана) изначально видна: Юрич пишет: Просто если я использую КРА, то только в начальной стадии, а потом довожу до окончательного результата направленными корректировками учитывающими специфические особенности моего ОО если такие существуют. Если есть очень близкие аналоги, то я предпочитаю взвешенную стоимость, так как стараюсь выбирать аналоги с минимальными эксплуатационными различиями, при необходимости изначально их корректируя на возможные принципиальные различия такие как комплектность или длительное хранение. Но стараюсь такие аналоги не использовать. В этом случае на базе даже двух-трех аналогов можно получить более адекватную стоимость. Юрич пишет: Чтобы Вам ответить мне необходимо знать, какой тип оборудования или машины вы знаете достаточно хорошо, чтобы заданные вопросы не показались Вам дурацкими. Мне всё равно, Вы, видать, в любой области - огромный спец!

Владимир Б.: andrey Андрей, расслабься. Сала покушай

Kikinda: В сравнительном подходе сложно делать какие то реальные корректировки. Все известные методы в современных условиях не работают, так как цена зависит часто не от "технических" параметров, а от многих других.

Владимир Б.: А кто говорил - что будет легко? Писал экспертизу на один отчет - там автор от доходника отказался на основании "сложности проведения расчетов" Вряд ли это верно И потом - "часто" не означает "всегда"

andrey: Kikinda пишет: В сравнительном подходе сложно делать какие то реальные корректировки. Все известные методы в современных условиях не работают, так как цена зависит часто не от "технических" параметров, а от многих других. Мне всегда казалось, что дело оценщика - выявить ценообразующие факторы и именно по ним проводить сравнение.

полная версия страницы