Форум » Износ и устаревание » Экономическая жизнь » Ответить
Экономическая жизнь
Kikinda: "Как мало пройдено дорог, как много сделано ошибок" Это одна из любимых фраз моей бабушки. Не так давно один студент задал простой вопрос - "Что такое экономическая жизнь?". Я сначала впала в ступор, потом что то ответила. Пришла домой, долго искала по интернету и разным книжкам определения и разъяснения понятий. Хочу сказать, что это термин достаточно новый и русскому человеку иногда непонятный. Нашла следующее определение: Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Таким образом, из определения мы явно видим, что при определении экономической жизни самое главное - это доход. Если объект приносит доход, то он живет, если не приносит, то не живет. Однако, обосновать, что конкретный вид оборудования приносит доход не так то просто. Вот например, мне тут Андрей Горбунов рассказывал, что кто то из его коллег оценивал чучело лисы. Мне самой недавно звонил клиент с просьбой оценить интерьер ресторана (в том числе картины неизвестных художников, шторы, шкуры и т.д.) Многие оценщики просят заполнить гл. механика формы с графой "сколько еще жить осталось". Однако, прочитав определение и сопоставив факты я делаю вывод, что по написанному невозможно определить срок экономической жизни. Есть логическое противоречие определению. Может быть стоит поступать проще? Я вот, например, знаю, что экскаватор и бульдозер не может прожить больше 30 лет, котел ДКВГ не может прожить больше 20 лет и т.д. Может быть нам стоит забыть про главного механика и полагаться на свои силы?
andrey: Эксперт СРО пишет: Я просто отвечал на вопросы andrey и хочу увидеть к чему он ведет. Извините за то, что буду пользоваться украинскими стандартами. Думаю, что суть будет та же. РС - стоимость, за которую возможно отчуждение ОО на рынке подобного имущества... Подобное имущество - имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствам подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность. ОО - квартира. Или Вы напишете, что ОО - квартира-будущий магазин? В случае - квартира-магазин, Вы жертвуете подобием характеристик и свойств, ради изменения инвестиционной привлекательности. Подменяя ОО квартира, на ОО магазин минус затраты на перевоплощение квартиры в магазин. У меня вопрос: зачем такие кульбиты? Возмите в ДП ставки обычного жилья и получите ДП отличающийся в меньшую сторону от СП. И НЭИ "квартиры под магазин" будет продажа, а не сдача в аренду. А если собственник хочет получать стабильный доход, то проведите АНЭИ для альтернативного использования, в Вашем случае - магазин, (если собственник сам не определился) и посчитайте ему ИС, на полных основаниях для этого. Вот к чему я вел. Вы спросите, а как же быть с ИС для залога? Так это проблемы бизнеса, а не оценщика.
Эксперт СРО: о "данной" сделке я ничего не утверждаю, так как ничего не знаю и не видел о чем речь - ни площадей, ни рынка. Вы вообще говорите о повышении цены в 3 (!!!) раза из-за оцинкованной кровли... как вариант - НЭИ дома все-таки не снос, и то, что один из участников рынка решил снести еще не свидетельство (другой субъект - собственник сносить, например, не думал). Опять же – речь идет только об одной части комплексной сделки – инвестор не покупал этот дом или ту халупу – он покупал большой участок и наверное договорился со всеми, прежде чем заплатил первому. Я видел как одна бабка в таком случае ответила «я тут родилась – я тут умру» - остальные боялись, что дом вообще сгорит, однако инвестор договорился с соседним кварталом (ему так проще оказалось) и сделка не состоялась из-за несогласия 1 из 7 собственников. Вполне возможно, что если рассматривать данные домовладения как обособленные объекты НЭИ всех будет жилье и снос появился при формировании нового объекта – объединенного участка. ИМХО о конкретных примерах можно говорить только при наличии полной информации, если этого нет можно оперировать только логикой и "таблицей умножения", а все примеры бессмысленны.
Смоляк Сергей: Уважаемые господа! К большому моему сожалению, до сих пор не увидел, чтобы кто-то ответил на мой прямой вопрос: где именно в оценке имущества используется понятие и показатель экономиского срока жизни? Посмотрел и МСО и МСФО - там такого понятия я не нашел. Если это понятие и показатель используются в каких-то методиках, то хотелось бы знать, в каких именно, и как эти методики обоснованы. Не получается ли так, что кто-то сбухты-барахты предложил какую-то формулу, а мы теряем время на ее обсуждение? Кому он нужен, этот Васька?
avg: Смоляк Сергей Странный вопрос, однако, для недвижимости это - в ДДП при расчете ставки капитализации для постпрогнозного периода - (хоть по Инвуду, хоть Хоскольду, хоть по Рингу) а также и для расчета износа. (хотя тут разные есть мысли по этому поводу). Для МиО там еще более явно - для расчета износа.
Эксперт СРО: andrey "РС - стоимость, за которую возможно отчуждение ОО на рынке подобного имущества..." - пусть даже так, но кто вам сказал, что для данного объекта подобное это жилье? - я вот полагаю, что магазин без ремонта. ОО - это помещения, юридически оформленные как жилье (это можно изменить), но с экономически оптимальным использованием - магазин, квартира - это просто название. Я не жертвую подобием характеристик - я просто выделяю главные характеристики - возможность использование под коммерцию и никаких "кульбитов". Забудьте о доходном и СК (я не применяю доходник в таких отчетах), забудьте о собственнике. Просто оценке подлежит обычная квартира на первом этаже с окнами на шумную, проходную улицу. Решаем оценить только сравнительным. Видим что 8 из 10 таких квартир (в этом и соседнем домах) используются под магазин. Видим, что в этом доме продаются такие квартиры на 2-3 этажах по 45т.р./метр и на 1м этаже в глубине двора (2я линия) продаются по 42т.р./кв.м. (есть 5-10 аналогов) - значит наша должна стоить 40т.р.? (шумно) Но еще видим, что квартиры на 1м этаже с окнами на эту же улицу продаются по 60т.р./кв.м. (2-3 аналога) и магазины (бывшие квартиры) по 70т.р. т.е. у нас 3 группы аналогов: 1. более удобное по месторасположению жилье, но без возможности коммерческого использования – 42-45т.р.; 2. менее удобное по месторасположению жилье, но с возможности коммерческого использования – 60т.р.; 3. бывшее жилье с уже понесенными затратами на перевод/ремонт – 70т.р. Для меня основная характеристика - возможность коммерческого использования (складывается из этажа и фасада). Очевидно, что 2я группа аналогов лучше всего подходит – поправок не требуется вообще (правда квартира на 1м этаже шумной улицы получается заметно дороже 3го этажа - что нелогично для жилья). Я знаю, как определить корректировку для 3й группы - затраты + время. И я не представляю, как применять аналоги из 1й группы, так как они не аналоги - у них иное НЭИ.
Владимир Б.: Эксперт СРО пишет: Мне интересна аргументация того, что РС и НЭИ несовместимы так как на мой взгляд НЭИ это ключевое понятие РС, а вот когда НЭИ не исследуется, а принимается вид использования заданный конкретным лицом (например нынешним собственником - т.е. "текущее") - вот это уже не РС, а именно инвестиционная. Давайте, во-первых, договоримся о терминологии. Мне термин НЭИ вообще кажется неудачным - из-за составляющей "наиболее". Вот она - по моему убеждению - противоречит самой сути рыночной стоимости. Но из этого отнюдь не следует, что такое отношение к НЭИ исключает саму возможность какого-либо прогноза будущего использования объекта оценки - как-то Вы очень живенько поторопились прикрепить мне рога и хвост этим "не исследуется, а принимается". Давайте заменим понятие АНЭИ понятием Анализа Наиболее Вероятного Использования и будем вот это НВИ глубоко анализировать. Потому как - сдается мне - не все собственники "наиболее эффективны", а большинство из них - да "как все", по определению. И если НВИ окажется - "текущее" - как это часто бывает (я читал) у американских оценщиков - ну, значит, так тому и быть.
Эксперт СРО: Владимир Б. ок. я Вас понял, частично я с Вами согласен - вероятность осуществления очень важна, но на мой взгляд основа это все-таки "наиболее" - свой вариант увязки этих категория я предложу немного позже - может на следующей неделе, и уж точно до конца марта - и мне будет очень интересно Ваше мнение.
Владимир Б.: Эксперт СРО пишет: о "данной" сделке я ничего не утверждаю, так как ничего не знаю и не видел о чем речь - ни площадей, ни рынка. Вы вообще говорите о повышении цены в 3 (!!!) раза из-за оцинкованной кровли... ИМХО о конкретных примерах можно говорить только при наличии полной информации, если этого нет можно оперировать только логикой и "таблицей умножения", а все примеры бессмысленны. Если Вы и впредь будете - при недостатке аргументов - ссылаться на отсутствие полной информации (а где он - критерий полноты?), то тогда, конечно, все примеры бессмысленны в споре с Вами. И еще - я вообще-то говорил не только о "повышении цены в 3 (!!!) раза из-за оцинкованной кровли", но и о дом очень приличный . Да и вообще - если, конечно, не циклиться на "полноте информации" - жизнь так мудро устроена (да и элементарный здравый смысл подсказывает), что оцинкованным железом халупы не кроют. Но это - если захотеть, конечно.
andrey: Эксперт СРО пишет: "РС - стоимость, за которую возможно отчуждение ОО на рынке подобного имущества..." - пусть даже так, но кто вам сказал, что для данного объекта подобное это жилье? - я вот полагаю, что магазин без ремонта. Полагать Вы можете, но документально подтвердить не можете. Есть аналоги, которые продаются под девизом "выведена из жилого фонда, все документы готовы", а есть аналоги "квартира под бизнес вариант". Эксперт СРО пишет: квартира - это просто название. Мда. А документы это конечно же бумажки. Вот представляю я себе свой город, застройка которого состоит чуть ли не на 50% из частных жилых домостроений. Мне бы не хотелось, чтобы наши оценщики половину этих домостроений оценили в магазины-офисы-сауны-бары и пр. Где люди будут жить? Почему они должны платить за магазин вместо жилья?
Эксперт СРО: "где он - критерий полноты" - ну с этим до абсурда доводить не стоит - я просто указал что не зная реальных цифр и рынка говорить о НЭИ объектов и рыночности сделок нельзя, как вариант - НЭИ дома все-таки не снос (уже писал). "все примеры бессмысленны в споре с Вами", но с примерами вы почти правы - я могу привести примеры где оценщик за 1 рубль соглашался бизнес оценить (вам наверное они известны), но ведь это свидетельствует только о том, что часть мотивов скрыты, а была бы цена 100т.р. - вариантов стало бы множество - дурак/новичок/повторная оценка/надо "засветиться" на предприятии и т.п. - на основании такого примера никаких выводов сделать нельзя - и таких примеров большинство.
Эксперт СРО: andrey я и величину РС только предполагать могу, а вот документально подтвердить... естественно ближайший аналог это "квартира под бизнес вариант", а "выведена из жилого фонда, все документы готовы" - это на втором месте, хотя корректировку посчитать не сложно, а вот "квартиры под жилье" - это уже не аналоги. Документы могут быть изменены - а вот месторасположение (не)подходящее для торговли - нет. Я по документам МТФ оценивал - а при осмотре мне кирпич в кустах показали и сказали - "тут было". "Где люди будут жить? " - не переживайте, при таком количестве магазинов они обанкротятся и НЭИ станет "жилье", хотя помню г. Белек - на первых этажах я вообще жилья не видел - только магазины (застройка 2-3 этажа), ну да там «курорт». "Почему они должны платить за магазин вместо жилья?" - странный вопрос - никто ничего не должен, просто объект воспринимается рынком как жилье или как магазин и это определяет его цену - покупатель платит согласно мнению рынка, а оценщик просто это фиксирует. Я не придумываю что квартира должна стоить 5млн., а не три - я вижу, что квартиры на первом этаже продаются (это факты) за 5млн., а на втором - за 3 млн. и просто объясняю эти факты тем, что эти квартиры не сопоставимы - у них разное НЭИ.
Владимир Б.: Всё-таки тема сноса не раскрыта. Эксперт СРО пишет: НЭИ дома все-таки не снос, и то, что один из участников рынка решил снести еще не свидетельство (другой субъект - собственник сносить, например, не думал). как-то это плохо монтируется с Вашим же а вот когда НЭИ не исследуется, а принимается вид использования заданный конкретным лицом (например нынешним собственником - т.е. "текущее") - вот это уже не РС, а именно инвестиционная. Вы тут давеча призывали к последовательности. Так будьте же последовательны сами - хотя бы в Вашем будущем эссе Сложные чувства вызвал также вот этот момент: речь идет только об одной части комплексной сделки – инвестор не покупал этот дом или ту халупу – он покупал большой участок и наверное договорился со всеми, прежде чем заплатил первому. ... Вполне возможно, что если рассматривать данные домовладения как обособленные объекты НЭИ всех будет жилье и снос появился при формировании нового объекта – объединенного участка. Ощущение, что Вы жонглируете просто этими НЭИ, а заодно и объектами оценки. Что значит "инвестор не покупал этот дом или ту халупу – он покупал большой участок"? Очень часто - инвестор пришел с разрешением властей на застройку БОЛЬШОГО участка - с обязательством расселить всех - а там кого только нет: и приватизированные домовладения и муниципальные дома и еще бог знает что. И ему приходится работатьс каждым собственником в отдельности - и с той бабкой тоже. Какое НЭИ? А договориться со всеми сразу - утопия, эти бабки по 10 раз на дню меняют решения... Однако же - вижу в окно офиса как квартал за кварталом старый Тамбов сносится. И вот (реальный случай) приходит ко мне такая бабка. Застройщик предложил ей за её домовладение (очень приличное, кстати) некую сумму (тоже очень приличную, кстати), бабка боится продешевить. Что тут ценим? Что тут НЭИ? Груда строительного мусора на участке под застройку? Или - как? Мне так думается: всё же - нет. Не куча мусора - а жильё. И застройщики, кстати, это понимают - а потому предлагают владельцу халупы сумму поменьше (аппелируя как раз к РС на ветхое жильё), владельцу дома поприличнее - и сумму поприличнее. И вот - в результате "комплексной сделки" - из суммы ЗУ с НЭИ = жильё получаем один ЗУ с НЭИ = снос. Волшебство
Эксперт СРО: ""как-то это плохо монтируется с Вашим же…" «монтируется» отлично так как исследования НЭИ я не проводил и утверждать, что в вашем случае НЭИ это снос или наоборот жилье не могу и писал "как вариант - НЭИ дома все-таки не снос", а не просто "НЭИ дома все-таки не снос" указывая именно на тот факт что НЭИ мне не известно. И как раз ваше "под снос по мнению инвестора" и ведет к ИС, так же как "жилье по мнению собственника" к другой ИС - вероятно один из этих вариантов (не факт) это и есть НЭИ и тогда, соответствующая ему ИС = РС - все просто. «Мне так думается: всё же - нет. Не куча мусора - а жильё» Вообще-то именно вы привели этот пример как объект с НЭИ под снос, если вы полагаете что НЭИ – это жилье – мне остается только согласиться, у вас информации больше, но тогда я не очень понимаю смысла примера С большей вероятностью (если это похоже на выкупы у нас) НЭИ этих халуп и домов как обособленных объектов - это просто жилье, так как под ними участки (еще с правами и оформлением большой вопрос), недостаточные для строительство более выгодных объектов, да и "ювелирный магазин" будет неуместен в ряду "халуп" - и тогда адекватна оценка их РС, как жилья. но и инвестор не дурак, что решил все это снести - выкупив все объекты и договорившись с администрацией он просто формирует новый объект с новыми характеристиками и соответственно новым НЭИ - на большом участке уже можно строить элитный жилой (торговый) комплекс. У нас, кстати одна риелторская компания скупала домовладения в рамках одного квартала, а потом продавала весь квартал строительным компаниям как большой участок с накруткой 50-100% - так как в центральной части города свободных больших участков не было - спрос имелся и таких сделок минимум 2 у нас в городе было.
avg: Эксперт СРО пишет: естественно ближайший аналог это "квартира под бизнес вариант", а "выведена из жилого фонда, все документы готовы" - это на втором месте, хотя корректировку посчитать не сложно, а вот "квартиры под жилье" - это уже не аналоги. Я бы не торопился так аналогами разбрасываться, 1) когда квартира - уже не квартира , а нежилое помещение - это одно. 2) квартира - под бизнес вариант - кто решил? риэлтер? собственник? При оценке, я неоднократно сталкивался с такими "аналогами" - на 1-ом этаже и вроде как народ ходит. Только, кто просчитывает возможность перевода в нежилой фонд? а тем более НЭИ под магазин и т.д. 3)корректировку посчитать несложно - поделитесь опытом, часто квартиру можно перевести в нежилой фонд, через достаточное больше количество времени (может даже и год и больше) + куча головной боли и нервов от сбора всяких бумажек. Для того, чтобы правильно принять аналогом такую квартиру - надо видеть документы, видеть саму квартиру и обладать еще хорошими юридическими знаниями по возможностью перевода - иначе ваш "аналог" совсем аналогом может и не быть.
avg: Эксперт СРО пишет: инвестор не дурак, что решил все это снести - выкупив все объекты и договорившись с администрацией он просто формирует новый объект с новыми характеристиками и соответственно новым НЭИ - на большом участке уже можно строить элитный жилой (торговый) комплекс. Все это правильно, только скажите, как это соотносится, с объектом оценки - частное домовладение с участком ЗУ в 15 соток. Тогда , вы , должны оценивать не отдельный участок, а целый квартал. А жители тоже не дураки, как просекут, что тут могут строить ТЦ или жилой комплекс - сразу ценник поднимут. Давайте, напишем НЭИ, как в Сочи - здесь будет олимпийский стадион - и что? моментально вся ЗУ подорожала. Все эти виртуальные придумки оценщиков - это я бы сказал, гадание на кофейной гуще. Если есть градостроительный регламент и видно, какие ЗУ будут расселять и давать компенсацию это одно, а если это просто мысли Манилова, как хорошо бы построить тут что-то этакое - это другое.
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Ощущение, что Вы жонглируете просто этими НЭИ, а заодно и объектами оценки. Согласен.
Эксперт СРО: avg понимаете, когда на 2 квартала (домов 20 - квартир на первом этаже по 6-8 в каждом) осталось всего десяток жилых и на половине из них висит "продаю" - вопроса с возможностью перевода как-то не возникает, да и разные риелторы называют суммы и сроки перехода на одном уровне. насчет инвестора - к оценки дома это никакого отношения не имеет, просто предположил объяснение мотивов инвестора, что бы показать, что его действия никоим образом не свидетельствуют о НЭИ дома. Только вот вы обсуждаете сложность и неоднозначность НЭИ, а это второй вопрос, первый – его обязательность/необходимость для РС (именно РС). Владимир Б. и Игорь Б. тут вроде заявляли что аргументация желательна даже для "ученных мужей с книжками" можно аргументировать "жонглирование"? я указал, что не могу знать НЭИ в приведенном примере так как у меня нет ни характеристик объектов ни характеристик рынка и оно может быть как снос, так и жилье и еще десяток других. что касается объектов: 1. инициируя все это мероприятие инвестор ориентируется не на 3 сотки, а на 60-100 (столько ему требуется для проекта). 2. каждый из жильцов имеет права только на небольшой свой объект и, в частности, величина этого объекта и окружение влияют на варианты его использования, т.е. на НЭИ 3. после выкупа инвестором всех объектов формируется новый - большой участок с жилыми строениями. 4. новый объект лишен ограничений по масштабу строительства и в какой-то степени влияния окружения (часто выкупается квартал) - т.е. появляются возможности которых не была у собственника дома - т.е. новое НЭИ. Т.е. если вы оцениваете просто дом – планы инвестора по сносу вас вообще волновать не должны и не являются свидетельством того или иного НЭИ. И такие сделки вообще-то чаще все-таки не совсем рыночные – собственник знает, что инвестор без его халупы не обойдется и требует больше чем с обычного одиночного покупателя, да и продавать он часто не собирался – за что так же хочет компенсацию. У нас двор в совладение – хотели выкупить часть – так сосед запросил за свой «сарай» хорошую квартиру в центре с площадью в 1,5 раза больше (начиналось просто с квартиры – а в течении месяца переговоров выставлялись дополнительные требования к ней) в итоге остановились (отказались) когда цена составила на 70-100% больше рыночной, на 20-30% больше бы заплатили бы легко.
avg: Эксперт СРО пишет: Т.е. если вы оцениваете просто дом – планы инвестора по сносу вас вообще волновать не должны Эксперт СРО пишет: в итоге остановились (отказались) когда цена составила на 70-100% больше рыночной, на 20-30% больше бы заплатили бы легко Т.е. в результате инвестор получил и это его не волнует - все остались довольны? и где тогда РС?
Эксперт СРО: avg не понял - если вы об "отказались" - то остались этим очень не довольны, пришлось строить в верх а не в бок, а РС тут и нет - о чем и речь.
andrey: Шо та я уже совсем запутаплся о чем разговор. Для жильцов стоимость специальная (надбавка за нетипичную мотивацию). ОО - жилье. Для инвестора - инвестиционная (он формирует новый объект, как сказал Эксперт, для конкретных целей, т.е. объединение разрозненных ЗУ и смена функ.назначения ЗУ). ОО - ЗУ с улучшениями. Когда будет продавать новый объект, т.е. ЗУ, будет уже продавать по РС. ОО - ЗУ с улучшениями или без.
полная версия страницы