Форум » Экспертный совет » Стоимость, определяемая на аукционе » Ответить
Стоимость, определяемая на аукционе
Владимир Б.: Уважаемые коллеги! Прошу поделиться мыслями по поводу природы стоимости, определяемой на аукционных торгах. У нас в компании дискуссия возникла - можно ли считать ее рыночной. Мнения, естественно, прямо противоположные.
Ответов - 37, стр:
1 2 All
Franck: Мое ИМХО, это зависит от того, сколько времени прошло с момента сообщения в прессе об аукционе до момента проведения торгов. И еще от того, закрытые эти торги или открытые.
Kikinda: По моему мнению нельзя, потому что в этих торгах действует не весь рынок и не все возможные покупатели имеют доступ к этой информации. Рынок ограниченный с той и другой стороны. Кроме того, учитывайте еще и фактор времени, на аукционе мы имеем дело с малым периодом предложения товара Цены явно перекошены, возникают в нерыночной среде....так что это не рыночная стоимость.
Томич: Все зависит от того, кому принадлежит имущество. Если это приватизации госимущества, проводимая в форме аукциона, то на этот счет есть ссылка на Постановление Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. №87 «Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества». Согласно данному постановлению минимальная цена, по которой возможно отчуждение госимущества, равна цене нормативной, которая в свою очередь равна цене рыночной, определяемой независимым оценщиком. На практике, на сколько мне известно, все складывается следующим образом: начальная аукционная цена = цена нормативная (рыночная) - один шаг аукциона (как правило, 5%). Чтобы аукцион состоялся необходимо, как миинмум, два участника и один шаг. Хотя .... аукцион предполагает вынужденность продажи. Освещение в прессе недостаточное. Время с момента сообщения в прессе об аукционе, как правило, не равно сроку экспозиции (объекта), типичному для рынка. Т.е. по всем признакам мы имеем дело с ликвидационной стоимостью
Владимир Б.: Коллеги! Я хочу чтобы дискуссия развивалась не на платформе КАК ЭТО У НАС ДЕЛАЕТСЯ, а при добросовестной организации аукционов, отсутствии сговоров и т.п. Franck пишет: это зависит от того, сколько времени прошло с момента сообщения в прессе об аукционе до момента проведения торгов Как правило, продажа на торгах того имущества, которое представляет для нас интерес, как для оценщиков (продажа гос. и муниципальной недвижимости, собственности банкротов и т.п.), регламентирована законом и тот временной лаг, о котором Вы пишете - в том числе. Например - 1 месяц. Это РС? Открытые-закрытые - это уже серьезнее. Будем считать - открытые. Это РС?
Владимир Б.: Kikinda пишет: потому что в этих торгах действует не весь рынок А "весь" - это как, когда и где? не все возможные покупатели имеют доступ к этой информации Публикация в печати - этого недостаточно? Kikinda пишет: на аукционе мы имеем дело с малым периодом предложения товара Месячный срок - этого недостаточно для проведения адекватного маркетинга потенциальным покупателем? А при банкротстве предусмотрена еще целая система повторных торгов, так что общий срок экспозиции таких объектом вполне можно сравнить со сроком "нормальной" экспозиции. Цены явно перекошены Из чего это следует?
Владимир Б.: Томич Спасибо за обстоятельный, аргументированный ответ, Ваша точка зрения мне понятна и даже близка. Однако, ради поисков истины, имею возражения: 1."Вынужденность продажи" - что вы имели в виду? То что актив обязательно должен быть продан? В принципе - не более, чем любой другой. Торги могут и не состояться, в конце концов. 2."Освещение в прессе недостаточное" . Чем освещение в прессе этой сделки отличается от освещения продажи такого же объекта, скажем физлицом? Тем не менее, все оценщики такого рода объявления в газетах считают некими рыночными реалиями и строят на них свои расчеты. Не так разве? 3. "Время с момента сообщения в прессе об аукционе, как правило, не равно сроку экспозиции (объекта), типичному для рынка" Однако, как Вы сами пишете, стартовая цена аукциона - это определенная оценщиком рыночная цена, т.е. рассчитанная для срока экспозиции "типичного для рынка" . Если оценщик посчитал ее правильно - т.е. адекватный покупатель считает ее справедливой, то больше он за объект и не заплатит (согласитесь, что шаг в 5% , даже 2-3 шага - всё это в пределах точности применяемых оценщиками методов и вряд ли можно считать установленную на аукционе после 1-3 шагов стоимость нерыночной. Возможна ситуация, когда у одного (или нескольких) участников аукциона есть какие-то особые или личные мотивы к приобретению торгуемого объекта - но я предлагаю вынести их за рамки данного обсуждения и исходить в своих рассуждениях из психологии ТИПИЧНОГО покупателя. В любом случае - если на первых же торгах объект продан но начальной (т.е. РЫНОЧНОЙ) стоимости или по стоимости НС+5%*N (число шагов) - т.е. даже выше рыночной, то можно ли эту стоимость называть ликвидационной, которая, как известно, есть РС- ликвидационная СКИДКА.
Владимир Б.: Томич , Вы где? А-уууу!
Томич: прошу извинить меня, но порою просто не бывает времени на то, что бы проссмотреть последние сообщения, не говоря о том, что бы ответить. В своем "посте" я представил две точки зрения, которые бытуют в томских оценочных кругах. Конечно, если следовать букве закона, то базой для расчетов начальной аукционной цены должна быть стоимость рыночная (см. Постановление Правительства РФ). И, как показывает жизнь, за наиболее ликвидные объекты участники готовы бороться и платить суммы на порядок выше рыночной стоимости. К примеру, москвичи на недавних аукционных торгах в Томске купили объект недвижимости за 85 000 руб. / 1 кв. м. Объект этот торгового назначения, но находится не в самом, так сказать, "торговом кластере", где сосредоточенные большая часть магазинов города. Т.е. на лицо мы имеем принцип окружения понижающего действия на стоимость. Однако, заплаченная ими сумма является доселе невиданной для Томска: столько денег томичи платить еще не готовы (или не считают целесообразным). Что-то я от темы отвлекся на "лирическое" отступление.
Владимир Б.: Томич То, о чем Вы написали - это тема для отдельного разговора. Я эту нитку для чего зачал - чтобы решить в ТЕОРЕТИЧЕСКОМ плане вопрос о рыночности/нерыночности стоимости, определенной на торгах. Чтобы ссылаться (или не ссылаться) на нее как на сделку на рынке. Как-то участвовал в семинаре по земле СХН, так вот там ученый агроном г. Шарыкин призывал ссылаться (как на неубиенный аргумент в пользу рыночности определяемой стоимости) на результаты торгов. Но сомнения остались
Kikinda: Владимир Б. Голосую за то, что это не рыночная стоимость.
equipment: Голосую за то, что это не рыночная стоимость. По крайней мере применительно к России (зная практику проведения аукционов) и учитывая массу накладываемых ограничительных условий при проведении аукциона.
Томич: Кстати, при проведении аукционных торгов к участникам на вполне законных основаниях выставляются многочисленные требования, неимеющие никакого отношения к их платежеспособности. Получается: мало иметь достаточно денег и желания купить, нужно еще целую кучу условий выполнить, которых рыночными ну никак не назовешь. Предлагаю ввести новое понятие: аукционная стоимость (которая отвечает следующим условиям российских реалий ... )
Kikinda: А если еще учесть условия проведения самих аукционов....то надо будет к определению добавлять еще одно слово и получится - русская аукционная стоимость. В общем теория и практика говорят о том, что стоимость, определенная на аукционе не является рыночной.
equipment: В особенности аукцион при продаже имущества предприятий банкротов
Yri G: Мое мнение – налицо некоторая методологическая неточность. На аукционе определяется не стоимость, а ЦЕНА фактической аукционной сделки. Стоимость же является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров, имущества и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости (рыночной, ликвидационной, специальной и т.д.). То есть первое – это не стоимость, а цена. Далее второе. Статья 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена... Фактическая аукционная цена сделки не является наиболее вероятной, так как на величине цены сделки могут отражаться либо чрезвычайные обстоятельства, либо может быть принуждение к сделке, либо еще какие-либо нерыночные факторы. Отсюда – результаты аукционов без проведения анализа нельзя трактовать даже как определение рыночной цены, и тем более определение рыночной стоимости. Но ничего не мешает произвести расчет рыночной стоимости на основе результатов аукционных торгов (расчетом соответствующих скидок либо премий независимым оценщиком).
Kikinda: Yri G Согласна с логикой. Только вот как определять эти скидки и премии? Например, как определить искажение стоимости из за воздействия ограниченного числа покупателей?
Yri G: Примерно аналогично определению в бизнесе скидок и премий на ликвидность, неконтрольность и тд., к примеру тот же галасюк, либо определенная статистика по аукционам. У нас ранее издавался сборник Инвестор, где публиковались данные начальных стоимостей аукционов, а затем конечную цену и ход торгов. Была любопытная статистика, ею отчасти пользовались, но сейчас нет сборника нет и данных. В настоящее время только арбитражные СРО имеют аналогичную базу данных, и отчасти юстиция (пристава).
Kikinda: Yri G Ликвидность интересная тема...и к оборудованию имеет прямое отношение. Как раз сегодня на переговорах с банком эту тему поднимали в отношении оборудования. Сделаю новую ветку. По поводу аукционов....ликвидность там определяется моментом. Хотим покупать - поднмаем стоимость, не хотим - опускаем до след. раза.
Владимир Б.: equipment пишет: По крайней мере применительно к России (зная практику проведения аукционов) Kikinda пишет: А если еще учесть условия проведения самих аукционов Я изначально просил абстрагироваться от ПРАКТИКИ проведения аукционов в нашем Отечестве и попробовать решить вопрос В ПРИНЦИПЕ Вот Томич пишет: при проведении аукционных торгов к участникам на вполне законных основаниях выставляются многочисленные требования Это серьезный аргумент в пользу нерыночности. К примеру, часто необходимо внести денежный взнос - для того, чтобы просто участвовать в торгах.
Владимир Б.: Yri G С замечаниями методологического характера - согласен. результаты аукционов без проведения анализа нельзя трактовать даже как определение рыночной цены, Собственно, об этом и был мой вопрос: в какой степени цену сделки, определенную на аукционе можно считать рыночной. В моем родном городе, например, местным законодательством стартовые цены на ЗУ установлены как % от "расчетно-рыночной стоимости" - от 30 до 100% в зависимости от разрешенного использования. Почему бы цене, определенной в результате проведения аукциона не быть равной этой "расчетно-рыночной"? А даже если и не равна - нужны ли поправки? Если "да" - то какие надо вводить поправки - и почему? Вообще термин "рыночная", "не рыночная" лично для меня полон лукавства. Пример. Вот человек в уезном городе Н. решил продать станок. Дал объявление в местную прессу. За три месяца интерес проявили 2 покупателя. Станок продан. Эта цена более "рыночная", чем определенная на аукционе?
Алексей: Не глубокое, а поверхностное восприятие Вашей коллеги дискуссии, породило несколько опять же поверхностных, но на мой взгляд, очень очевидных параллелей. Попробуем сравнить некоторые аспекты продажи через аукционные торги и продажи некоего имущества (пусть - станка) простым физическим лицом. 1) В обоих случаях используются те или иные средства массовой информации. 2) В первом случае указана дата аукциона (но не факт, что имущество будет продано с первой попытки), физ.лицо дабы не ездить ради каждого потенциального покупателя (из-за занятости, лени, общего пофигизма) показывать станок по каждому звонку, порой догаваривается на определенное время, дату - чтобы всем за раз показать и рассказать о своем уникальном товаре (похоже?) 3) Если для участия в торгах порой требуется внесение определенной суммы ден.знаков, то в обычной жизни Вам не доводилось сталкиваться с таким житейским понятием как залог (потенциальный покупатель передает некую сумму ден.знаков продавцу и если до определенного срока не купит, то может забыть о возвращении залога) 4)Опять же о ликвидности: По поводу аукционов....ликвидность там определяется моментом. Хотим покупать - поднмаем стоимость, не хотим - опускаем до след. раза. Точно так же и в обычных условиях: не покупают - снижаем стоимость! А если спрос велик можно рассказать про некоего мифического дядю Васю, который готов выложить через день-два, неделю сумму больше чем вы сейчас и станок уйдет. Что Вы тогда делаете, имея серьезную заинтересованность в этом станке? Сами и повышаете ставку. Вот такие поверхностные параллели.
Владимир Б.: Алексей Вот такие поверхностные параллели. Я, собственно, это и имел в виду. Можно привести серьезные доводы в доказательство того, что покупка на аукционе - нерыночная сделка. Но точно также можно привести не меньше доводов в пользу нерыночности сделок (особенно в провинции) , данные по которым большинство оценщиков без всяких сомнений и поправок используют в расчетах рыночной стоимости. А если говорить о поправках к аукционной цене, то единственно разумное, что приходит в голову - это на основании известныхь данных вывести соотношение аукционных и рыночных цен и считать его универсальным для данного региона (данной категории объектов оценки?). Если абстрагироваться от всяких там сговоров-коррупций, то сама идея аукциона выросла, я полагаю, из того здравого наблюдения, что прямое состязание покупателей позволяет продать актив дороже, чем при обычной оферте. Какие еще будут предпо- и предлоложения?
Игорь г. Львов: Случайно заглянул. Мой опыт. С успехом использую данные объявлений по проведению аукционов для оценки банкротов, для оценки в рамках исполнительного производства и т.д. в плане стартовая цена + 5% т.е . уторговывание навыворот для определения рыночной стоимости на этих рынках. (У нас есть свой отдел биржи и +5% аргументировано, т.к. согласно нашого законодательства шаг не менее 10% но случаи бывают разные. Выше они хорошо описаны). Для свободных продаж имущества гос. собственности использую данные по вынужденым продажам. Их много. Переход к ценам открытого рынка от цен вынужденых продаж делаю с использованием методики Галасюков, только наоборот, т.е. перехожу от ликвидационой стоимости к рыночной. В среднем рыночная стоимость для наших реалий составляет 1,46-1,54 от исходных данных.
Владимир Б.: Игорь г. Львов И как? Галасюки - рулез? Можно использовать в этих целях? Одно время мы в своей конторе ими увлекались, потом отказались - как-то не очень коррелировала с реальностью, которая изредка становилась доступной. То ли экономика у нас не та...
Kikinda: Я же для вас сканировала статью по поводу ликвидационных скидок. Смотрите здесь.
Владимир Б.: Я же не говорил, что у меня нет материалов Галасюков. Я интересовался практикой применения, насколько расчеты на родине теории с ней (практикой) совпадают.
Kikinda: Владимир Б. Там не только Галасюки, там и др. методы.
Владимир Б.: Логика у Вас...
Игорь г. Львов: Хорошо Галасюки или плохо это второй вопрос. Если в обратку раскручивать - то как стартовая цена на аукционе - приемлимо, по крайней мере на неактивных рынках результат не с потолка и часто единственные доступные исходные данные -это вынужденные продажи. Еще хорошо для банков. Даю расчет максим. суммы кредита и ликвидационную стоимость по их методике. Для нормальной жизненной ситуациии - не использую. Там где часные деньги с двух сторон - лучше прямого сравнительного подходе, ход мыслей и результат которого ясен первокласнику, я не встречал, а для западных инвесторов он вообще единственный. И вообще нашим законодательством не предусмотрены случаи оценки по ликвидационной стоимости. Все - по рыночной. Вот и крутимся....
Владимир Б.: Игорь г. Львов Про Галасюков понятно. Что же касается навязывания законодательством оценщику определения РС безотносительно к возможности - у нас тоже этого хватает.
Тарантов Вадим Никол: К сожалению, как-то пропустил эту тему. Но, хоть и с опозданием, попробую изложить свою точку зрения. Несмотря на то, что имею большой практический опыт в части торгов и как оценщик, оценивший продаваемое с торгов имущество, и как аукционист, проводящий торги (бываю и в таком качестве), попробую абстрагироваться от практики. Сами торги можно разделить на две условные группы: рыночные торги и нерыночные торги. К нерыночным торгам следует относить торги, проводимые судебными приставами и конкурсными управляющими - продажа является вынужденной, т.е. сразу нарушен принцип рынка - хочу - продаю, не хочу - не продаю. Все остальные торги надо относить к рыночным, т.к. там этот принцип рынка соблюдается - продавать это имущество продавца никто не вынуждает. Наличие условий и требований к участником торгов не является причиной отнесения торгов к нерыночным. Пример: я хочу купить квартиру. Это абсолютно рыночная сделка, и никто не станет утверждать обратное, если я по целому ряду причин буду совершать ее не сам, а через риэлтора. А ведь можно и это обстоятельство считать нарушением условий рыночности сделки. Но даже вынужденные торги при анализе рынка можно отнести к рыночным, если итоги торгов превысили стартовые цены. Конкретный пример - помогал товарищу в организации и проведении торгов по продаже имущества банкротного райпо - в основном магазины. Результат торгов - на первых торгах превышение стартовых цен проданных лотов составило от 100 до 250 процентовю Это что, не рыночные сделки? Хотя продажа была вынужденной, т.е. не рыночной! Все остальные торги при анализе рынка, естественно, надо учитывать обязательно. Вопрос только в главном - как получать данные о результатх торгов. У нас, например, городские земельщики стараются придержать информацию по торгам, даже для оценщика, который им эти ЗУ и оценивает. Правда, сейчас на официальном сайте мэрии можно найти инфо по результатам торгов. А это уже не цена предложения, а абсолютно рыночная цена сделки. Что касается методики Галасюков - много ее применяю при оценке конкурсной массы банкротов. результаты довольно часто совпадают с ценой продажи. но есть и оклонения в меньшую сторону. Но это уже следствие не неверной оценки, а логики потенциальных покупателей - "выжду, когда можно будет купить без торгов, и куплю по дешевке!". Применить данный метод для перехода от ликвидационной стоимости к рыночной не былу пока необходимости, но применить можно, он это позволяет. Что касается упомянутой выше статьи, то она, с моей точки зрения, чисто теоретическая, а вот методики Галасюков - можно сразу применять! Кроме того, именно Галасюки здесь первопроходцы - свою первую методику по ликвидационной стоимости они передали РОО лет пять назад, но РОО ее зажало, и в открытые источники не поместило - продавали за деньги. Потом она появилась на апрайсере, и ее можно свободно скачать. Поэтому всем коллегам рекомендую изучить и применять методики Галасюков.
Yri G: У Галасюков, кстати есть еще интересная вещь для оценщмка - эффект G-гиперболизма, сильно работает, особенно при финанализах.
Тарантов Вадим Никол: Юрий, а поподробнее можно?
Yri G: Рассматривается проблема численного сравнения величин. Сущность этой проблемы заключается в том, что при определенных условиях различные способы численного сравнения одних и тех же величин фиксируют разную степень их неравенства. В теоретическом, методологическом и практическом аспектах эффект «G-гиперболизма» оказывает влияние на вычисление практически всех относительных величин, используемых в современной статистике, в том числе на вычисление относительных величин выполнения плана, структуры, координации, сравнения, интенсивности, развития и др. Кроме того, эффект «G-гиперболизма» искажает оценки рядов динамики, как базисных, так и цепных, а также оценки индексов, широко используемых в современной экономике для принятия и обоснования бесчисленного множества различных экономических решений. Ссылка - www: www.cowperwood.dnepr.net, www.galasyuk.dnepr.net, www.inkon.dnepr.net . Если не найдете, то возможно по мылу, но заархивированная мною подборка – больше мегабайта.
Тарантов Вадим Никол: Юра, ссылку на сайт не надо, он у меня в "избранном" уже давно. Дай полное название материала, а то я сегодня зашел на их сайт и растерялся - что искать?
Yri G: Примерный перечень статей на тему G-гиперболизма, авторы Галасюки. 1. ЭФФЕКТ «G-ГИПЕРБОЛИЗМА» ИЛИ КАК СРАВНИВАТЬ НЕСРАВНИМОЕ. 2. КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЭФФЕКТ «G-ГИПЕРБОЛИЗМА». 3. Осторожно – индексы роста! Или еще раз об эффекте «G-гиперболизма». 4. Почему темпы роста и индексы не отражают реальную динамику процессов? 5. ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО ЭКОНОМИКИ ПРЕДПРИЯТИЯ» ЗОЛОТЫМ? ИЛИ ЕЩЕ РАЗ ОБ ЭФФЕКТЕ «G - ГИПЕРБОЛИЗМА».
Тарантов Вадим Никол: Спасибо. Кстати, пользуюсь случаем и выскажусь об авторах- все работы, которые я изучал - соединение теории и практики. Лично мне нравятся. Вот наглядный пример для наших теоретиков.
полная версия страницы