Форум » Экспертный совет » Износ по рынку » Ответить
Износ по рынку
Kikinda: Выкладываю учебный пример. Я так обычно считаю износ по рынку. Может быть кто видит ошибки? В книжках все немного по другому. В общем, выношу на обсуждение. пример
Ответов - 15
Андрей Т: По сути это два метода в одном. Сам так делаю, только вот всегда сомнения, что это два разных подхода. Я так делал для дебаркадера, за одним существенным исключением. Через сравнение определял общее падение, без учета затрат на ремонт дебаркадера. А потом корректировал на ремонт в затратном который рассчитал.
Kikinda: Вот и у меня сомнения. Я тоже определяю падение стоимости. Аналоги примерно в одном состоянии, хотя это не проверить.
Андрей Т: Дело в том, что падение считается от стоимости нового и ты даешь это падение в затратник не расписывая по видам износа. Я делаю немного не так. Пытаюсь считать износ по видам, а вот, то что не влезает в величину которая определяется по сравнению уже анализирую и в затратнике отношу к како-му то виду износа. Потому-что по идее мы должны считать по подходам независимо. Но в затратнике тяжело учесть влияние рыночных факторов всех. Поэтому мне кажется и нужно проверять таким способом.
Kikinda: Ну так я и считаю падение в зависимости от нового. Новый у меня 350 000 и для каждого станка я определяю насколько от отличается от нового и говорю, что это падение стоимости. Эту величину я связываю с возрастом и считаю корреляцию. Коэффициент корреляции получается 99%, что говорит о том, что есть практически прямая зависимость между возрастом и падением стоимости.
Владимир Б.: Kikinda В принципе все достаточно корректно. И очччень красиво. Но громоздко. Как эту методу применять в милой Вашему сердцу массовой оценке...
Kikinda: Владимир Б. В массовой оценке никак. Но я считаю износ для однородных объектов и применяю его к одной группе. Выглядит логично и убедительно. По крайней мере лучше, чем волшебная табличка.
Андрей Т: Кикинде Конечно убедительно. Но есть одно но, это нужно периодически обновлять и второе, я делал такое исследование по станочному оборудованию, так у меня оказалось, что для разных групп оно разное, и внутри группы тоже, например средние универсальные станки - одно падение, у крупных другое и т.д. Когда оцениваешь несколько станков все правильно. Давно так делаю, а для массовой получается очень укрупненно и тогда приближается к волшебной табличке, правда я при массовой оценке волшебной табличкой редко пользуюсь. Уже говорил, стараюсь применять оставшийся срок службы. Потому-что волшебная табличка учитывает только физизнос, а по оставшемуся сроку службы можно накопленный учесть.
Yri G: Кикинде В сравнительном подходе Вы по крайней мере дважды обращаетесь к ценам предложений б/у ножниц компаний, которые профессионально занимаются восстановлением и продажей б/у станков, то есть в данном случае цена предложения ножниц б/у есть цена подготовленных к продаже (частично отремонтированных, покрашенных, укомплектованных и обычно с гарантией на полгода). Оцениваете же ножницы как есть. Нестыковка. Сам расчет конечно радует, хотя нужно было привести в примере расчетные формулы. А по износу для однородных групп я уже высказывался - на воде вилами написано, все эти однородные группы на деле совсем разные.
Kikinda: По поводу подготовки к продаже правильно замечено. Выходит, что надо корректировать и сравнительный и затратный. Однородные, неоднородные. Но это лучше, чем ничего.
Иван Б.: 1) По затратнику, я обычно беру минимальную цену, т.к. при прочих равных условиях покупатель возьмет там где дешевле 2) Затратно это по времени, для недорогих ножниц (СтОФ по ЕНАО-ГКС дает износ 32 %). Да и по составлению выборки в рабочем состоянии попадаются ножницы 85 г. по 160 тыс, а 88 по 140 тыс. и 75 г. - 135 тыс. руб, возникает необходимость в подборке нужных рыночных данных.
Владимир Б.: Yri G пишет: по износу для однородных групп я уже высказывался - на воде вилами написано, все эти однородные группы на деле совсем разные. Юрий, с этим трудно спорить, но все же, мне кажется, эта метода вполне имеет право на существование. Потому как волшебная табличка (да и оставшийся срок службы) - это еще более тупые вилы и еще более мутная вода.
Андрей Т: Владимиру Б. Наверно у нас разные вилы, я стараюсь заточить и воду отфильтровать. А скажите коллеги, Вы всерьез считает, что РС можно определить с невероятной точностью, тогда зачем оценщики, математиков хватит. И кто определит, что его рыночная стоимость самая точная и покажите мне "точные" методы и какой критерий точности и где эталон?
Владимир Б.: всерьез считает, что РС можно определить с невероятной точностью Я встречал таких оценщиков, Андрей. Сам к ним не отношусь. Это больные люди. Их заблуждение сродни уверенности некоторых, что есть-таки верный способ выиграть в рулетку. Считаю, что во многих случаях - то, что мы пытаемся определить - это квазирыночная стоимость на квазирынке. И это еще не самый плохой вариант. Эти правила нам навязаны людьми не любящими думать и пытающимися игнорировать и самый задравый смысл - и не только его. В борьбе с этой камарильей оценщик имеет право и на волшебную табличку, и на другие волшебные вещи. И на статистические методы тоже. Хотя статистика - очень коварная наука. В то же время мне претит сословная спесь т.н. экспертов, единственным аргументом в обосновании стоимости у которых является, по существу: "потому что я так думаю!". Наиболее ярко это проявляется в оценке произведений искусства. Я думаю, в этой области эксперты сами и формируют РС, исходя из того, сколько клиент может заплатить за тот или иной шедевр - и задирают её по максимуму (комиссионные ведь напрямую зависят от РС ? ). И ведь нет на них СРО, которое может потребовать обосновать - а почему, собственно "Черный квадрат" Малевича стоит именно миллион долларов? И какую часть в этом миллионе составляет ценность художественная, а какую - историческая. И т.д. Как ты думаешь?
Андрей Т: Владимиру С предметами искусства общался с экспертами. Там действительно так и притом они отказываются подписывать всякие бумажки официальные. А если по нашей части, то экспертное мнение оно имеет полное право нажизнь, но если укладывается в логическую схему. Например "я так думаю" тоже должно быть объяснено почему, если нет, то это уже не экспертное мнение. Тем более экспертное мнение чаще применяется там, где нет иных данных или методов. Например физический износ неустранимый. Не разбирать же станок по винтикам и т.д. Но когда я ставлю станку оставшийся срок службы 5 ле, а не 20 я наверное должен объяснить почему или сослаться на мнение технаря или бизнес план, в части, что через 5 лет предприятие прекращает выпускать эту продукцию, а эти станки для другого не приспособлены и т.д. Если коротко, то любое экспертное мнение должно быть объяснено, хотя бы словами в отчете, ну а если есть цифровое подтверждение, то это еще лучше.
Владимир Б.: Не разбирать же станок по винтикам Не верю, что это много даст в плане точности определения износа любое экспертное мнение должно быть объяснено Вот и я о том же
полная версия страницы