Форум » Экспертный совет » Обоснование от отказа ННЭИ при оценке стандартного оборудования и автотранспорта » Ответить
Обоснование от отказа ННЭИ при оценке стандартного оборудования и автотранспорта
Андрей Т: Предлагаю определить общую формулировку
Ответов - 28, стр:
1 2 All
Андрей Т: Давайте попробуем прийти к какому-то знаменателю. Я в одном отчете прочитал, такою фразу при отказе от ННЭИ типа "и вообще в оценочных кругах бытует мнение о неприменимости ННЭИ в оценке оборудования
Андрей Т: Предлагаю следующую формулировку: учитывая вид (машины, оборудование и транспортные средства) оцениваемых (оцениваемого) объектов, в рамках данной оценки не определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объектов (объекта) оценки и не рассматривается возможность какого-либо альтернативного использования, кроме использования в соответствии с заданными производителем техническими характеристиками и функциональным назначением. Все расчеты проведены в предположении полного использования имеющихся потребительских и технических свойств, а также функционального назначения объектов (объекта)оценки.
vlad: Привет всем, я что-то не уверен, что нужно отказываться от ННЭИ. Перегнать автомобиль из Владика в Москву для продажи это тоже ННЭИ по моему.
Kikinda: В Москве существует хорошо сформированный рынок автомобилей. Ценовой коридор для конкретной модели достаточно узкий. Сколько продавец выиграл или потерял от того что перегонял машину из Владивостока - его личные проблемы. Так что никакого НЭИ здесь нет.
Андрей Т: Vlady Я так понимаю, что среди нас нет общего понятия ННЭИ. На мой взгляд при рассмотрении ННЭИ в недвижке и при выборе наилучшего варианта исходят из функционального изменения объекта оценки и его физического изменения (например посчитали, что выгодно ресторан, а не жилой дом, сломали старое здание и построили новое - изменили и функциональное назначение и конструкцию, по сути местоположеение тоже, а объект (улучшение другой), в оборудовании такого нет, если нужен грузовик, а не автобус, то продадут автобус и купят грузовик, но автобус в грузовик не будут переделывать. Потому что в недвижке каждый оцениваемый объект уникален, а в оборудовании за редким исключением нет. Поэтому Ваш пример с автомобилем на мой взгляд это не ННЭИ а смена местоположения по какой-то необходимости, нет таких в Москве, но кому-то хочется. Но сам то автомобиль тот же и разница в цене - затраты на доставку.
Владимир Б.: vlad Не думаю, что из-за этого нужно тащить в отчет НЭИ. По ст.16 Стандартов "Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки". Продажу автомобиля из Владика в Москве вполне можно оговорить в рамках этого раздела. Кроиме того, заказчик тоже имеет право, я полагаю, определять рынок на котором он хочет продать свое имущество. Или нет?
Мак$: У оборудования НЭИ - его прямое назначение. Не будет же оценщик рассматривать ситуацию переделки одного станка в другой.
Андрей Т: Все-таки мне кажется смысл ННЭИ в основном заключен в слове использование именно объекта оценки, а в случае с перемещением его на другой рынок это относится уже к другому понятию Место оценки – точное географическое наименование места, находящегося в границах конкретного товарного рынка объекта оценки, для условий которого устанавливается оценка рыночной стоимости в отношении объекта оценки.
vlad: Всем Недавно оценивал оборудование кирпичного завода, если его использовать в существующем цехе, это одно, перевести в другое место, это другое, отправить в металлолом – это уже третье. Так что, выбор как поступить с оборудованием, это разве не ННЭИ. На счет автомобилей я конечно может быть и загнул, но оборудование которое требует монтажа, а порой и собственного фундамента например, ПРЕСС для вырубки корпуса холодильника, это совершенно другое.
Мак$: vlad если его использовать в существующем цехе, это одно, перевести в другое место, это другое, отправить в металлолом – это уже третье НЭИ (наиболее эффективное использование) оборудования. Получается,что перевезя станок из пункта А в Б у него повыситься производительность. Это не есть НЭИ. Вообще НЭИ к оборудованию не применимо.
Андрей Т: Vlad Мак$ совершенно прав. В Вашеим примере идет речь о влиянии факторов бизнеса. Конечно бывают ситуации, когда в месте оценки просто нет рынка такого оборудования. Тут нужно рассматривать конкретно. Если в месте оценки на оборудования вообще нет спроса по причине отсутсвия спроса на выпускаемую продукцию, но можно отвезти его за 100 км и продать, это одно. А если вообще нет спроса на это оборудование в принципе, то причем тут ННЭИ, прямая дорога на металлолом - это его рыночная стоимость.
vlad: Андрей Т > прямая дорога на металлолом - это его рыночная стоимость. Опоньки, а как это вы к такому выводу пришли, не желаете с заказчиком поделиться. Может это и есть ННЭИ
Андрей Т: Очень просто. Недавно оценивал один завод. Так там целый цех гальванический дедовской постройки, ванны уже в таком состоянии, что дыры видны, вариить не кчему, ну и какая у них рыночная стоимость. А с ННЭИ давайте все-таки определимся Vlad. Напишите, что вы подразумеваете под ННЭИ оборудования, я свое мнение писал. В общих чертах ННЭИ - это то, что производитель заложил в оборудование при его изготовлении, поэтому его так много разновидностей, а земельный участок один, на берегу озера, рядом с дачей Путина и очень дорогой поэтому, а завтра поменялся призедент и рядом свалку слделали, а учсток то не перевести в другое место, вот его ННЭИ и поменялся.
vlad: ННЭИ - это то использование имущества, которое максимизирует ее стоимость.
Андрей Т: А конкретнее. Как от этого в оборудовании должна стоимоть оборудования менятся. Вот пример. Я могу на Газеле возить своих работников до метро, а могу пассажиров за деньги возить за очень большие. В первом случае нет дохода, однирасходы. Во втором есть доход. Но в магазине вы купите Газель за одну и туже цену, а продадите б/у скорее ту на которой возили пассажиров за деньги еще дешевле чем в первом случае, раздолбаете так ее. Мне кажется дело вот в чем. В недвижимости объект оценки уникален - земельный участок и при ННЭИ мы перестраиваем там здание (чаще всего) под это ННЭИ, при этом изменяется физически сам объект оценки. А в оборудовании собственник если его по каким то причинам не устраивает объект, просто продает его и покупает новый, а не переделывает старый (не налставляет Газель если увеличился пассажиропоток, а покупает или один большой, или еще одну Газель). Потому что можно купить другой объект на рынке под свои нужды (ННЭИ). Но это уже другой объект. А перевезти машину в другой город это не ННЭИ.
Андрей Т: А другой земельный участок такой же как есть уже не получится купить. он отличаться все равно будет.
vlad: По автомобилю 3 варианта 1. По назначению 2. На запчасти 3. В металлолом По оборудованию с монтажом 1. Эксплуатация в установленном виде 2. Демонтаж и продажа на рынке 3. В металлолом 4. На запчасти
Андрей Т: Так по моему мнению это не ННЭИ в понятии недвижистов. Тут все зависит от задачи оценки, присем тут ННЭИ. При ННЭИ изменяется функциональное назначение и технические (физические характеристики улучшений, редко земли. Земля то остается и новый дом строится. А в приведенных Вами случаях кроме металлолома и запчастей объект то сам по себе остается таким как был. Это свойство оборудования короткий срок жизни. А в недвижке объект оценки бессмертен - земля. Если она накроется, то и оценка не нужна будет.
vlad: Вот прочтете http://www.appraiser.ru/discuss/ Архив за 25.08.2004 года Оценка машин и оборудования Отправлено 23 Июль, 2004, Пятница - 07:38: Однажды назначил меня судебный пристав оценить оборудование для пивного завода, оно было смонтировано в цехе, (это емкости высотой 6м, диаметром 3 метра, да всякая мелочь.), оборудование новое, еще не работало. Нашел без труда аналоги, применил скидки на сроки продажи, в общем все остались довольны. Но когда его купил покупатель, оказалось, что вытащить эти емкости без разборки здания невозможно, их туда поместили еще на этапе строительства, когда перекрытий не было, а с верху построили второй этаж. При этом здание купил другой покупатель, под свои цели. Короче, покупателю пивных емкостей пришлось заплатить еще столько же за то чтобы их увести. Во как бывает. ---------------------- До завтра, Vlad
Андрей Т: Нормально. Сам в таком положении был (в смысле оценки). Поэтому когда оцениваешь и стараешься побольше информации получить, бывает и не просчитаешь что-то, кто не работает тот не ошибается. И это еще раз говорит о специфике оценки разных видов активов и специализации. Возьмите оценку жаротрубных котлов, там вообще легче новый купить, чем старый куда-то продать в другое место.
Иван Б.: В случае с оборудованием при анализе ННЭИ можно рассмотреть: - требуются ли доп приспособы к станку которрые могли увеличить производ-ть; - улучшение окружения (околостаночного пространства) опять же для повышения производительности - ну и анализ техпроцесса (это уже из области фантастики). У Яскевич Е.Е. есть статья на эту тему
Андрей Т: Ивану Б. 1. Мы оцениваем рыночную стоимость станка, а не инвестиционную для конкретного производства или собственника. Универсальные станки, на то они и универсальные, что могут делать различные детали путем определенного механического процеса и инструмента. При оценке данного станка мы исходим из его технических параметров и функционального назначения. А приспособления это уже другая история. Откуда Вы знаете, что операция с помощью приспособления Вами выбранного в другом цехе (производстве) нужна будет. 2. Улучшение окружения станка никакого отношения к станку не имеет. Если станок по паспорту делает в час 1000 деталей, то хоть пляши вокруг него голышом, он больше не сделает, и не надо, на то есть другие модели станка. 3.Вообще-то под универсальные станки техпроцесс пишется, а не наоборот. Если речь идет о специализированных станках, то тем более никакого ННЭИ, они предназначены для конкретной операции. Я уважаю г-на Яскевича, но не надо высшие сферы в оценку направо и налево пихать. А то г-н Озеров мне уже предлагал из пожарного катера прогулочный делать, можно подумать на рынке нет прогулочных.
Kikinda: Иван, а где статья Яскевича была опубликована? Я в библиотеку собираюсь в выходные, может найду и потом отсканю себе и желающим. Насколько я знаю, он свои статьи в инете выкладывает. Статьи очень хорошие. Статью на тему оборудования не видела и найти не могу.
Иван Б.: Kikinda Статья это находится по адресу click here Андрей Т Это может выглядеть просто как описательная или рекомендательная часть. Ведь ННЭИ для МиО не имеет стандартного вида и направленности. Для универсальных могут рассматриваться ситуации: -типа "Большой станок в маленьком производстве"; - для небольших производств механизация межоперационных переделов; По поводу техпроцесса согласен что он привязывается к имеющимся условиям и это уже совсем другая тема. Если я не ошибаюсь здесь о хотели определиться и по форме и по содержанию ННЭИ для МиО
Андрей Т: Иван Б. Хотели. Но пока я понимаю есть еще мнения, что ННЭИ в оборудовании есть. Поэтому пока идет дискуссия. Я Вас хотел спросить по Вашему примеру - А зачем рассматриваить конкретный оцениваемый станок для ННЭИ типа "Большой станок в маленьком производстве"; Ведь есть маленькие станки и они продаются. Вы что, предлагаете большой уменьшить или я просто ничего не понял из Вашего ННЭИ? Прочитал часть статьи Яскевича, первая часть понравилась, а вот ННЭИ, мда. Представьте себе я скажу Заказчику, извините Ваш станок меньше стоит чем предлагают его на рынке, потому что я посчитал, что его ННЭИ это еще докупить приспособ на 30% стоимоти станка, я представляю что он мне скажет. Или его нужно состыковать еще с пятью и линию образовать, я думаю ко мне больше не обратятся. Или скажу ему, что плазменный аппарат только стоит чего-то если со всей линией его продавать, так что Вы линию продавайте, тогда и аппарат будет что-то стоить, а то что он один продается на рынке это ерунда, я ННЭИ так посчитал. Бред помоему. Дальше по статье. Внешний износ в доходнике. Это чтобы мне оценить один объект, я что должен все активы посчитать? Горе от ума в общем. Хотя статья в общем полезная.
Андрей Т: В расчете расходов в таблице 9 не понял про внешний износ вторичного рынка, у нас же б/у автомобиль уже, откуда этот износ? Извиняюсь, наверное другой раздел нужно переходить, в обсуждение. Но прочитал и захотелось высказаться.
Иван Б.: Андрей Т Статья и у меня вызвала много вопросов А по поводу ННЭИ Согласен с вашими суждениями станок стоисть меньше не будет чем продаются на рынке Тогда в ННЭИ, если его все-таки требуют, можно описать текущее использование и пару рекомендательных фраз. Потому что в оценке МиО ННЭИ может носить лишь формальный характер
Андрей Т: Ивану Б. Вот я и предлагаю отмазу написать общую, чтобы не у одного оценщика было, а распространение получило
полная версия страницы