Форум » Экспертный совет » Как оценивать в эпоху перемен? » Ответить
Как оценивать в эпоху перемен?
Kikinda: Нынешний кризис затрагивает все области экономики: банки перестают выдавать кредиты, инвестиционные проекты замораживаются, некоторые уже даже перестали работать. Понятно, что все это дело обязательно скажется на стоимости оборудования и мы каким то образом должны учитывать текущую ситуацию. Я уже предвижу ответ о том, что есть дата оценки и цена актуальна только на нее. Но все же, как оценить так, чтобы в случае будущей реализации не было мучительно стыдно? Как пишутся отчеты в эпоху глобальных перемен?
Ответов - 30, стр:
1 2 All
avg: Kikinda пишет: Но все же, как оценить так, чтобы в случае будущей реализации не было мучительно стыдно? Сложности есть , конечно, но не такие глабальные. Наоборот, в случае чего оценщик спокойно "отмажется" от "мучительно больно" и будет прав, т.к. кризис, а оценка на дату оценки. В банках тоже люди сидят - вот пусть и думают и об глобальной экономике и об конкретном клиенте. С другой стороны оценщик, должен в обзорах проанализировать рынок и экономики и техники, какие тенденции и т.д. PS Вроде сегодня сказали, что "Волгу" перестали выпускать - как на нее цена пойдет? кто скажет?
ГолубевАВ: Вот сижу - оцениваю торговый комплекс для залога (берут на завершение строительства) Очень надеюсь что будущей реализации не будет. Несмотря на инерционность рынка недвижимости, подобные торговые центры характеризуются очень низкой ликвидностью и инвесторы сейчас такими суммами рискуют с большой осторожностью и может случиться что ко времени продажи данного центра просто, на рынке не будет тех свободных сумм. Впору к гадалке идти . Но оцениваем сегодня и что будет завтра нам не известно Практики оценки в эпоху глобальных перемен пока нет - надеюсь ее приобрести
Игорь Б.: ГолубевАВ пишет: Впору к гадалке идти . Но оцениваем сегодня и что будет завтра нам не известно Какая прелесть. А раньше применение доходного подхода, и реверсии, и ставки "экстракцией" и сроки прогнозные в пять лет не смущали и не останавливали. И не только в недвижке, а и в оборудовании !!! и в транспорте !!
Игорь г. Львов: Игорь Б. пишет: А раньше применение доходного подхода, и реверсии, и ставки "экстракцией" и сроки прогнозные в пять лет не смущали и не останавливали. А раньше и рынок был другим и кризиса не было. Доходник конечно теперь - виртуал, а срок действия оценки надо уменьшать, может и до одного месяца от даты оценки.
ГолубевАВ: Игорь Б. пишет: Какая прелесть. А раньше применение доходного подхода, и реверсии, и ставки "экстракцией" и сроки прогнозные в пять лет не смущали и не останавливали. И не только в недвижке, а и в оборудовании !!! и в транспорте !! А и раньше мы (оценщики) не знали что будет завтра, т.к. наше "сегодня" это "вчерашнее завтра". И в этой работе я от доходного не отказался. По поводу "гадалки" это не к объекту оценки а к состоянию рынка (опять же "завтра") Хотя что там идти... - будет плохо.
Владимир Б.: Игорь Б. "А раньше применение доходного подхода, и реверсии, и ставки "экстракцией" и сроки прогнозные в пять лет не смущали и не останавливали." Солидарен - 100% Не о том у вас головы болят, господа оценщики
andrey: Владимир Б. У нас, естественно, почти пропали залоги. Но пошла аренда и невозвраты. Договоров меньше, а деньги, даже большие получаются. Тьфу-тьфу-тьфу. Намечается тенденция банков - отказ от карманных оценщиков.
Игорь Б.: andrey пишет: Намечается тенденция банков - отказ от карманных оценщиков. я бы сказал по другому - банкам стали нужны реальные стоимости. Как-то вдруг ! Как-то вдруг оценка "по-указке" им разонравилась. Об "аккредитации" теперь стараются не упоминать. И теперь первым задаётся ВНИМАНИЕ ВОПРОС - сделайте прогноз !! Теперь не метод выделения и не доходный подход чтоб задрать им стоимость нужен - а реальная стоимость !! т.е. оценка "от профи" а не "от аккредитованного" племянника.
Рогова Анна: Игорь Б. Читаю ваши высказывания про банки, а сама думаю: "Ну не врет же человек, значит реально все так в жизни и есть." Мне просто несколько дико читать о заказных стоимостях, о методах выделения, и о требовании сделайте прогноз. Я сама бодаюсь (лась) с оценщиками с самого начала августа, как приступила к работе, как раз насчет "сделайте нормальный анализ, прогноз". Мое мнение такое - оценщики (95%), с которыми работаем - никогда не делали никаких анализов цен рынка недвижимости (им за это не платили). Для них такое требование просто шок. Часть из них до сих пор прогнозирует (срисовав обзор из журнала годичной давности) устойчивые росты на все сегменты. Просто живут в другом мире. Да, сейчас не только на прогноз упор делается, но и ужесточили требование по указанию обоснованного, не потолочного срока экспозиции объектов оценки. Для оценщиков и это шок. А аккредитация - дело серьезное. Уровень отчетов, предъявляемых при аккредитации, отличается в разы. И когда проецируешь непрофессионально сделанный отчет на реальную оценку залога, и знаешь, какой это будет потом геморрой в переписке с оценщиком, то и к вопросу аккредитации уже подходишь совсем с другой точки зрения. И о карманных оценщиках. Только уже с другой стороны. Меня вот ноу-хау (для меня это новинка) оценщика одного "понравилось", один отчет в трех вариантах: это с такой стоимостью для этого банка, а этот с такой - для другого. Ужасть.
Kikinda: andrey А по-моему, карманные оценщики теперь крепче держатся за карманы банков. Так как оценщики делают прогноз? Где берут информацию для анализа? Как проверяют информацию на достоверность?
Иван Б.: Расслабьтесь немного, в условиях кризиса банки уже увеличили дисконты... А так если почитать прогнозы аналитиков (по недвижке их очень много особенно в Москве) то они диаметрально противополжны...и как на них ориентироваться? Хотя по оборудованию: вон про Уралмаш в ведомостях пишут, что металурги не только инвест программы сокращают, но отказываются от оплаты по уже изготовленного оборудованию, что у уралмаша 30% изготовленного оборудования зависло.... и так по многим производителям - не платят им... как думаете будут из-за этого скидки на новое оборудование?
Владимир Б.: Рогова Анна пишет: Часть из них до сих пор прогнозирует (срисовав обзор из журнала годичной давности) устойчивые росты на все сегменты. Просто живут в другом мире. Ань, вот скажи - а ты - будучи на их месте откуда прогноз срисовывала бы?. Или есть собственные исследования?
Рогова Анна: У меня есть собственные исследования с 98 года. Поэтому и вижу, где не состыковки, а где вроде как похоже. Вот только что читала в местной газете "круглый стол "Перспективы рынка недвижимости". Понравилось: "Если вспомнить дефолт 98 года, то те, кто приобрел квартиры в период дефолта, уже через два года получили двойную прибыль". Пишу - в августе-сентябре 98 года средняя цена составляла 450 долларов/кв.м , в январе-марте 2000 г - 300 долларов. Падение было длительное, и составило 35%. Не могу понять из статьи о какой прибыли идет речь или я не оцениваю временную длительность дефолта. Счас залезу на форум, если получится и спрошу автора. За октябрь 2008 года в Калининграде, по моим данным, в цена на квартиры в рублях на 1,5%. Заметна динамика в снижении цен первички: август-октябрь в рублях 8%. Еще вижу, что Калининград не живет своей жизнью, а все графички по Калининграду повторяют тенденции графиков цен по жилой недвижимости в Москве.
Дмитрий: Иван Б. пишет: А так если почитать прогнозы аналитиков (по недвижке их очень много особенно в Москве) то они диаметрально противополжны...и как на них ориентироваться? А надо провести группировку - продавец или покупатель. Или просто взгляд со стороны. Я вот читаю и получается прогноз что будет падение на 30%. к январю 2009
avg: Давайте все-таки не придумывайть себе лишних головных болей и не играть в гадания. Есть ФСО-1. п.5 и 8. определяется стоимость на дату оценки - все четко и ясно написано По поводу прогноза - в ФСО ничего не сказано - есть ФСО-3 п.8ж ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; Соотвественно изучив рынок и прочитам несколько обзоров (анализов) рынка, я могу увидеть, что у меня есть уменьшение/увеличение стоиомости в будущем (даже кратковременном) в 5, 10, 25%, а сам я решил тоже, например, 10%. Так какая разница? Это нужно только для ДП - вот здесь нужно обосновывать - это в ФСО есть. А расчет мы все равно делаем на дату оценки. И самое главное, что будет если выводы оценщика по прогнозу не совпадет с реальными? Это на что-то влияет? Его кто-то осудит? из СРО исключат? Тем более, что часто пишется не цифра, а тенденция - типа будет дорожать и все. С другой стороны ФСО-1 п.21 21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Если сейчас никто не может сказать, что будет дальше (даже наши министры), то с чего это вдруг оценщик обладает ДОСТОВЕРНОЙ информацией? В этой ситуации можно вообще легко от ДП отказаться сославшись на ФСО
Игорь Б.: avg пишет: Если сейчас никто не может сказать, что будет дальше (даже наши министры), то с чего это вдруг оценщик обладает ДОСТОВЕРНОЙ информацией? В этой ситуации можно вообще легко от ДП отказаться сославшись на ФСО пять баллов ! Дай руку, брат !
Владимир Б.: avg Андрей, вот тебе и моя рука
Владимир Б.: Рогова Анна Аня, я преклоняюсь перед твоим упорством в стремлении познать истину, но, по правде говоря полагал свой вопрос риторическим - какие там могут быть доморощенные прогнозы, когда на экономических каналах - том же РБК, к примеру, серьезные ребята, которые прогнозами кормятся много лет - ни один из них! - не берутся давать никаких прогнозов, слишком уж всё зыбко. Думаю, что ответственный оценщик так и должен написать в своем отчете, а не пытаться бежать впереди паровоза, то бишь, профессиональных экономических футурологов.
Рогова Анна: Владимир Б. Поживем-посмотрим, че там дальше будет.
Kikinda: Иван Б. А есть ли у рынка потребность в оборудовании Уралмаша? Знаете, меня больше интересует вопрос упадут ли цены на оборудование в связи с финансовым кризисом. С одной стороны, в экономике работает "правило буравчика" и ценам гораздо сложнее упасть, чем подняться, с другой стороны куда девать избыточное предложение по оборудованию и есть ли оно? читала аналитику по недвижимости (по оборудованию то аналитики нет) и там очень логично написано, что падают цены на недвижимость эконом-класса, но элитную недвижимость никто дешевле не продает и продавать не собирается. Может так будет и с движимым имуществом? По моим оценкам цены пока еще ни на что не упали. Рынок как был, так и есть. Так как оценивать в эпоху перемен, что ждать, кому верить, что говорить клиентам? Незнаю как вам, но мне часто задают вопрос, а что же ждать от рынка?
Иван Б.: Дмитрий Я вот читаю и получается прогноз что будет падение на 30%. к январю 2009 Где будет падение? В регионах может быть и будет, а в Москве правительство пишет, что будет выкупать большими партиями недвижку, про Питер тоже самое... не дадут ей упасть... много людей заинтересовано... Kikinda падают цены на недвижимость эконом-класса, но элитную недвижимость никто дешевле не продает и продавать не собирается Я напротив читал что у элитной недвижки пузырь сдуется... и всё известные люди прогнозируют... http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnews.asp?id=988934&nt=4&p=1 Так что прогнозы самые что ни есть противоположные... А есть ли у рынка потребность в оборудовании Уралмаша? Но ведь раньше покупали? сколько их оборудования на заводах работает, будет усугубляться кризис - будут сокращаться инвест программы - соответственно падать спрос на оборудование.. Так что пока не знают насколько глубоко зайдет кризис, все прогнозы на воде вилами писаны - поэтому аналитиков всех мастей и сокращают пачками... НА мой взгляд надо оценивать исходя из того что есть, с известной долей пессимизма...
Игорь г. Львов: Kikinda пишет: Знаете, меня больше интересует вопрос упадут ли цены на оборудование в связи с финансовым кризисом. C какой радости? Оборудование что было предметом инвестиционных вложений как недвижка для получения сверхдоходов после перепродажи или покупалось на этапе "фундамента"? Новое оборудование-нет. Просто его будут выпускать меньше. А старое, ну это уже сравнительный подход и время покажет.
Дмитрий: Kikinda пишет: что падают цены на недвижимость эконом-класса, но элитную недвижимость никто дешевле не продает как раз наоборот. Вон новый продукт - купите на этапе строительства элитный коттедж в супер-пупер поселке и если к концу строительства цены упадут, то мы вернем вам лишнее, но не более 30%. При этом 10% скидки дают сразу. Итого готовы давать скидку 40% Иван Б. пишет: а в Москве правительство пишет, что будет выкупать большими партиями недвижку, про Питер тоже самое... не дадут ей упасть... много людей заинтересовано... Как раз про Питер да Москву и пишут в основном. Вот сейчас обзор по Питеру пишу - консенсус по разным статьям - 30% падение. Но если аналитическая статья строителя (девелопера, агента-риелторы), то они внушают что цены будут расти.
Kikinda: Дмитрий И этот консенсус излагается в обзоре оценочного отчета? Игорь г. Львов А если начнутся массовые невыплаты кредитов?
Дмитрий: Kikinda пишет: И этот консенсус излагается в обзоре оценочного отчета? Да хочу изложить в обзоре. Ну "консенсус" это я лично так решил. Просто читаешь статьи и если автор ЛИЧНО не заинтересован, то чаще всего называют цифру 30%. Если есть ЛИЧНАЯ заинтересованность автора в росте или в отсутствие падения, то там возможны варианты. А потом отказаться от доходного так как невозможно достоверно построить прогноз изменения ставок. А по поводу ставок, то в статьях писали еще в конце весны-начале лета, что в Москве ожидается падение ставок. Тут на днях прошла информация, что крупный арендатор потребовал снижения ставок аренды, а иначе не будет арендовать. Причем снижение потребовал значительное.
Дмитрий: Да кстати, вот сейчас обзваниваю ааналоги, так сразу обещают скидку в 30%, только за поездку на место
Игорь г. Львов: У нас пока до такого не дошло. Реальная скидка 10%. (По трем последним сделкам). Говорят что бывает до 15%.
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: У нас пока до такого не дошло Зато у нас остров стабильности в бушующем море финансового кризиса Не то что у Вас там
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Зато у нас остров стабильности Почему-то вспомнилось бессмертное: "...Остров Невезения в океане есть..."
andrey: Формула определения коэффициента физ.износа: "Оценка объектов в материальной форме". А.Б. Огаджанян. МИБ. Киев. 2007. Кф = 1 - (Сл/Сн)^ (Тэ/Тн), где Сл - стоимость ликвидации; Сн - восстановительная стоимость оборудования (стоимость нового оборудования); Тэ - эффективный возраст актива; Тн - нормативный срок эксплуатации. Если грубо принять Сл = стоимости металлолома. То получим разный Кф зависящий от стоимости закупки металлолома, при Сн - const. Стоимость металлолома меняется в зависимости от сезона и довольно существенно, а в нынешней ситуации она упала в 4 раза. Сн постоянной я принял условно, т.к. временной лаг изменения цен у оборудования гораздо больший по сравнению с периодами изменения стоимости металлолома.
полная версия страницы