Форум » Экспертный совет » Как доказать экспертное мнение? » Ответить
Как доказать экспертное мнение?
Kikinda: Передо мной всегда такая проблема стоит, особенно, когда на повестке оборудование, которое сильно б/у и которое в принципе нельзя посчитать никакими корректировками. Более того, я считаю, что корректировки здесь даже вредны, чем полезны. Ну вот, оцениваем мы, например, объект Кислородная станция КжАж-0,05. Очень сильно б/у. Для оценки я нахожу 4 аналога А1 1) 2900000 (1991) Кислородная станция КжАж-0,05 (без наработки) = 2 900 000 руб А2 2) 1200000 (1991) Кислородная станция КжАж-0,05 1 200 000 руб А3 3) 1500000 (1989) Кислородная станция КжАж-0,05 1 500 000 руб А4 4) 1500000 (1988) Кислородная станция КжАж-0,05 1 500 000 руб А5 5) 1200000 (н/д) Кислородная станция КжАж-0,05 1 200 000 руб И вместо расчетов, которые кроме умиления никаких благородных чувств не вызывают, пишу "мнение о стоиости". Вот так: На рынке существует некоторое кол-во объявлений о продаже кислородных станций. Стоимость их варьируется от 1 200 тыс. руб. до 2 900 тыс. руб (в случае продажи с хранения). Все найденные объявления по продаже станций - после ремонта или после ТО. В случае с оцениваемым имуществом, ТО и ремонт не проводились. Соответственно, если принимать в расчет, что станция в рабочем состоянии, ее стоимость составит 900 тыс. (с учетом скидки на отсутствие документов). Я считаю, что я нашла рыночную стоимость: 1. Аналоги не обладают явными признаками, чтобы по ним можно сказать какая должна быть корректировка 2. Других аналогов нет 3. Я проанализировала рынок и как специалист сказала мнение. По ФСО поправки, конечно, посчитать надо. Но зачем вводить в заблуждение? Когда продавцы назначают цены, они никаких моделей не выстраивают. Больше чем я знаю, я об этих аналогах все равно ничего не узнаю. И об объекте-оценки тоже ничего. Вносить последовательно корректировки тоже считаю бессмысленным и ненужным, потмоу что точности это не добавит, а лишь увеличит количество таблиц (в отчете 150 различных позиций). Что скажете, господа эксперты?
Ответов - 31, стр:
1 2 All
АНФ: Belov пишет: Прочитал Ваше изречение и вспомнил размышления одного горе проверяющего, который договорился до того, что возраст в расчетах для б/у оборудования вообще не причем, этот товарищ донивелировался до нуля. Чувствуется что Вы не технарь. Существуют такие понятия как ремонтопригодность, наработка на отказ, вероятность аварийного отказа и т.д., но этому учат в определенных ВУЗах. Осторожно, все не так однозначно. Дальше не буду развивать эту тему. Спасибо за информацию о том чему учат в ВУЗах. Если обратите внимание на цены сильно б/у оборудования, то Ваше удивление пройдет. Выяснится, что например цены на тепловозы (25 лет отроду и более) различаются более, чем в 2 раза в зависимости от реального состояния. Тоже с автомобилями старше 15 лет. Тоже с токарными и прочими станками. По поводу "не технарь" так же заблуждаетесь. Первичное образование инженер-механик. Около 20 лет занимался испытаниями техники. Причем приходилось и гайки крутить и измерительную аппаратуру создавать и настраивать. Ну и "случайно" на этом защитился - ктн.
andrey: Belov пишет: Алгоритм решения: Определяетесь с физическим состоянием объекта оценки, корректируете аналоги на физическое состояние, определяете среднее значение откорректированных аналогов А вот тут без "говорилок" или статистики (гу-гу-гу - кто ее видел?) не обойтись, т.к. есть объект близкий к ликвидации и есть презентабельные объекты.
Belov: andrey пишет: А вот тут без "говорилок" или статистики (гу-гу-гу - кто ее видел?) не обойтись, т.к. есть объект близкий к ликвидации и есть презентабельные объекты. И в этом абсолютная истина. Плох тот оценщик, который отрывается от народа (читай рынка). Идеальный оценщик 90% своего времени должен мониторить (всеми доступными способами) рынок и осматривать объекты, 10% на все остальное (включая математические выкладки). У меня был случай, когда при осмотре объекта оценки, потенциальный покупатель назвал мне стоимость осматриваемого объекта, за которую он бы его купил и стоимость этого объекта на рынке. Все это он прикинул в течение 10 минут. Я потом делал расчеты несколько дней. У нас с ним оказался результат со 100% сходимостью. Вопрос – кто из этих двоих Оценщик. Я все это к чему, зачастую приходится забывать о настоящем рынке в гонке по выпуску Отчетов (с их сроками выпуска, обоснованиями, математическими выкладками, прениями с проверяющими и заказчиками и т.д., ну и конечно с собственной ленью).
andrey: Belov пишет: У меня был случай, когда при осмотре объекта оценки, потенциальный покупатель назвал мне стоимость осматриваемого объекта, за которую он бы его купил и стоимость этого объекта на рынке. Все это он прикинул в течение 10 минут. Я потом делал расчеты несколько дней. У нас с ним оказался результат со 100% сходимостью. Вопрос – кто из этих двоих Оценщик. Оказыватся: есть консультант и есть расчеты. Представим себе, что расчетов нет, есть только консультант. А может быть не один консультант: а два - три... вот и расчеты появляются
Kikinda: Почти 5 дней сидела без интернета. Когда писала пост в защиту АНФ, инет как раз и вырубился. Хотела сказать Белову, что какая разница - технарь-не технарь. Оценщик должен быть экономистом, понимающим как на стоимость влияют различные факторы. АНФ в дискуссиях уже давно показал себя как грамотный специалист, поэтому не надо лишних нападок. Здесь мы обсуждаем предмет, а не участников и не их квалификацию. АНФ пишет: Если обратите внимание на цены сильно б/у оборудования, то Ваше удивление пройдет. Выяснится, что например цены на тепловозы (25 лет отроду и более) различаются более, чем в 2 раза в зависимости от реального состояния. Тоже с автомобилями старше 15 лет. Тоже с токарными и прочими станками. Полностью согласна с этим высказыванием. Важно состояние и как рынок оценивает то или иное оборудование. Иногда от возраста цена не зависит. И совершенно точно не зависит, когда проводится множество ремонтов. andrey Ага. Я тоже студентам говорю, что надо корректировать на физическое состояние. Но как? По моему, искать на рынке отражение информации - самое правильное.
andrey: Kikinda Но мы же разбираем случай, когда на рынке нет достаточной информации, как я понял. Потому вокруг консультантов, умозаключений и пляски пляшем.
Irina: andrey пишет: Важно состояние и как рынок оценивает то или иное оборудование. Иногда от возраста цена не зависит. И совершенно точно не зависит, когда проводится множество ремонтов. может быть не стоит быть слишком категоричным, она скорее всего зависит, но если рассматривать другие факторы, то влияние не такое сильное. Есть же понятие устранимый и неустранимый износ физический, с помощью ремонтов возможно убрать массу дефектов, но есть ресурс, который не возможно продлить до бесконечности, вот тут то возраст и играет роль.
andrey: Irina Не приписывайте мне чужие мысли. Тем более с которыми я не согласен.
Irina: andrey пишет: Не приписывайте мне чужие мысли. Тем более с которыми я не согласен. Простите, это как то так выходит что вписывается чужое имя в случае вставки цитаты.... а второпях забываешь посмотреть того он вписал в авторы или нет:)
Belov: АНФ пишет: Если обратите внимание на цены сильно б/у оборудования, то Ваше удивление пройдет. Выяснится, что например цены на тепловозы (25 лет отроду и более) различаются более, чем в 2 раза в зависимости от реального состояния. Тоже с автомобилями старше 15 лет. Тоже с токарными и прочими станками. Это все хорошо, но правда всегда посредине. Я поэтому при определении износа (в затратнике) или корректировки по состоянию (в сравнительном) учитываю две составляющие: расчетное значение, зависящее от хронологического возраста и экспертное (отражающее фактическое состояние). При этом вроде что то получается похожее. Но говорить что возраст не причем - звените ЧЕПУХА. По поводу "не технарь" так же заблуждаетесь. Первичное образование инженер-механик. Около 20 лет занимался испытаниями техники. Причем приходилось и гайки крутить и измерительную аппаратуру создавать и настраивать. Ну и "случайно" на этом защитился - ктн. Насчет технаря беру свои слова обратно, только технарь может сказать о том, что будучи инженеров не стеснялся брать в руки гаечный ключ, это наша фраза (я тоже инженер-механик). По поводу ктн - снимаю шляпу.
Kikinda: Мне думается, что экспертное мнение может быть доказано анализом рынка, но не скачанного с сайта производителей, а сделанного самостоятельно. Вот, например, по анализу рынка мы всегда можем очертить его границы и сказать пределы по стоимости. От и до. Таким образом, по мнению эксперта написать 15% скидки и сказать, что это все попадает в диапазон, который мы вывели из анализа рынка. Все эти манипуляции = +10/-15 (наподоие тех, что мы считаем при оценке квартир) дают меньшую достоверность, чем сухая аналитика и исследование рынка.
полная версия страницы