Форум » Экспертный совет » Как доказать экспертное мнение? » Ответить

Как доказать экспертное мнение?

Kikinda: Передо мной всегда такая проблема стоит, особенно, когда на повестке оборудование, которое сильно б/у и которое в принципе нельзя посчитать никакими корректировками. Более того, я считаю, что корректировки здесь даже вредны, чем полезны. Ну вот, оцениваем мы, например, объект Кислородная станция КжАж-0,05. Очень сильно б/у. Для оценки я нахожу 4 аналога А1 1) 2900000 (1991) Кислородная станция КжАж-0,05 (без наработки) = 2 900 000 руб А2 2) 1200000 (1991) Кислородная станция КжАж-0,05 1 200 000 руб А3 3) 1500000 (1989) Кислородная станция КжАж-0,05 1 500 000 руб А4 4) 1500000 (1988) Кислородная станция КжАж-0,05 1 500 000 руб А5 5) 1200000 (н/д) Кислородная станция КжАж-0,05 1 200 000 руб И вместо расчетов, которые кроме умиления никаких благородных чувств не вызывают, пишу "мнение о стоиости". Вот так: На рынке существует некоторое кол-во объявлений о продаже кислородных станций. Стоимость их варьируется от 1 200 тыс. руб. до 2 900 тыс. руб (в случае продажи с хранения). Все найденные объявления по продаже станций - после ремонта или после ТО. В случае с оцениваемым имуществом, ТО и ремонт не проводились. Соответственно, если принимать в расчет, что станция в рабочем состоянии, ее стоимость составит 900 тыс. (с учетом скидки на отсутствие документов). Я считаю, что я нашла рыночную стоимость: 1. Аналоги не обладают явными признаками, чтобы по ним можно сказать какая должна быть корректировка 2. Других аналогов нет 3. Я проанализировала рынок и как специалист сказала мнение. По ФСО поправки, конечно, посчитать надо. Но зачем вводить в заблуждение? Когда продавцы назначают цены, они никаких моделей не выстраивают. Больше чем я знаю, я об этих аналогах все равно ничего не узнаю. И об объекте-оценки тоже ничего. Вносить последовательно корректировки тоже считаю бессмысленным и ненужным, потмоу что точности это не добавит, а лишь увеличит количество таблиц (в отчете 150 различных позиций). Что скажете, господа эксперты?

Ответов - 31, стр: 1 2 All

Доцент: У меня часто в оценке бывает разношерстное оборудование. На некоторые позиции можно использовать сравнительный подход, а на некоторые нет. В аналогичном случае (на конкретную позицию) я делаю затратником, а далее пишу примерно следующее по отказу от доходника. Данный «станок» представлен на оценку без предпродажной подготовки и в том состоянии, в котом есть (присутствуют дефекты эксплуатации). На вторичном рынке, оборудование данной модели и близкого к данному году выпуска представлены, но прошедшие капитальный ремонт или предпродажную подготовку. Разброс цен предложений очень велик от 65000 до 100000 руб. Сравнительный подход не используем из-за некорректности внесения поправок на техническое состояние.

andrey: Kikinda пишет: На рынке существует некоторое кол-во объявлений о продаже кислородных станций. Стоимость их варьируется от 1 200 тыс. руб. до 2 900 тыс. руб (в случае продажи с хранения). Все найденные объявления по продаже станций - после ремонта или после ТО. В случае с оцениваемым имуществом, ТО и ремонт не проводились. Соответственно, если принимать в расчет, что станция в рабочем состоянии, ее стоимость составит 900 тыс. (с учетом скидки на отсутствие документов). А почему 900, а не 700 или 1200 Я в таких случаях прозваниваю такие объявления и прошу дать консультацию. Обычно не отказывают. Вот тогда это называется ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ, а не то, что у Оксаны получилось.

Рогова Анна: А что у Оксаны получилось? Тоже самое: сбор информации (консультации) и вывод. Или у нас вывод оценщика менее профессионален чем у говорилки по телефону?


Kikinda: andrey Аня меня опередила. Чем мы наводим тень на плетень расчитывая износ по волшебной табличке, то здесь хотя бы логика прослеживается. Вот срез рыночных данных. Вот моя логика рассуждения. Чем хуже расчетов по последовательным корректировкам?

andrey: Барышни! Экспертный анализ физического состояния - метод предполагающий привлечение экспертов для оценки фактического состояния машин... (если не забыли, то там еще и ранжирование экспертных оценок проводить нужно). А табличка используется в общем случае, этой оговоркой мы все и пользуемся. Рогова Анна пишет: А что у Оксаны получилось? Тоже самое: сбор информации (консультации) и вывод. Интересная реинкорнация - сбор информации отождествлен с консультациями. Рогова Анна Если Вы считаете, что указав диапазон 2900-1200 и бухнув с потолка 900 Оксана ДОКАЗАЛА ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ (прочитайте заголовок ветки), дык я в этом сильно сомневаюсь (думаю, что и Оксана сомневается, раз завела такую тему). А "говорилки по телефону" бывают разные, думаю, как и среди служащих банков.

АНФ: Kikinda пишет: И вместо расчетов, которые кроме умиления никаких благородных чувств не вызывают, пишу "мнение о стоиости". Вот так: На рынке существует некоторое кол-во объявлений о продаже кислородных станций. Стоимость их варьируется от 1 200 тыс. руб. до 2 900 тыс. руб (в случае продажи с хранения). Все найденные объявления по продаже станций - после ремонта или после ТО. В случае с оцениваемым имуществом, ТО и ремонт не проводились. Соответственно, если принимать в расчет, что станция в рабочем состоянии, ее стоимость составит 900 тыс. (с учетом скидки на отсутствие документов). Хотя Вы и настаиваете на том, что высказали экспертное мнение, все же в его основу было положено то, что четыре значения относительно близки между собой 1 200 000 и 1 500 000, а одно отстоит далеко 2 900 00. То есть фактически Вы его признали 2 900 000 выпадающим (аномальным). Но в этом легко убедиться с помощью статистических методов, например методом Граббса или посчитав коэффициент вариации. В последнем случае это выглядело бы более убедительно, чем просто экспертное мнение. А какое бы было экспертное мнение, если бы четыре аналога были бы вблизи 2 900 000, а одно 1 200 000? Изменилось бы оно или нет? Если «нет», то объяснить это крайне трудно. Если «да» то это свидетельствует о том, что «де факто» экспертное мнение основывается на математическом анализе цен. Так чем оно лучше прямого математического анализа. Разве что более уязвимо для критики. Я бы предложил следующее решение. Убедился, что выборка не однородна и отбросил бы аномальное значение. Рассчитал среднее (средневзвешенное) значение . Обосновал и внес корректировку на имеющиеся отличия (документы, ТО). Обычно проблем с оценкой сильно б/у оборудования несколько. Во-первых, влияние возраста на цену нивелируется, а сильно действующим фактором становится реальное техническое состояние. Во–вторых, существенным становится мнение продавца, которое зависит от того насколько он профессионален. Если это специалист, который эксплуатирует оборудование, то он более адекватно оценивает степень его полезности с учетом реального технического состояния и следовательно его ценность. Если продажа вынужденная (срочно нужны деньги или банкротство) или оборудование досталось «на халяву» (например в результате копеечной приватизации) и в дальнейшем ненужно, то цена может быть любой. В-третьих, - это проблемы малой выборки, следствием которой является большой разброс цен. В любом случае я против превращения оценки из математико-экономической науки в философско-эономическую. Прошу не воспринимать как обиду, - это мое личное мнение безотносительно к рассматриваемой теме. Рогова Анна пишет: А что у Оксаны получилось? Тоже самое: сбор информации (консультации) и вывод. Или у нас вывод оценщика менее профессионален чем у говорилки по телефону? Анна, помнится ранее у Вас было другое мнение. Вспоминаю Ваше высказывание о недопустимости использовать экспертное мнение в методе МАИ при назначении баллов (года 1,5…2 назад). Тогда Вы утверждали, что необходимо выбор баллов обязательно обосновывать. Что произошло?

Kikinda: andrey Ну так я и вопрошаю, какими еще методами доказывать свое попадение в рыночную стоимость? Сплошные ведь нечеткие множества. И износ и коэффициенты на устаревание - тоже, по сути, без доказательств. Но этот способ, который я предлагаю, хотя бы настроен на просмотр всего оцениваемого имущества, хотя бы попадание в цель. Хуже, когда без особой заботы, оценщик назначает везде износ и совершенно не заботится что получилось на выходе. Формально предлагаемый способ, конечно, хуже. Но по факту, есть ли ему альтернатива?

Рогова Анна: АНФ. Анна, помнится ранее у Вас было другое мнение. Вспоминаю Ваше высказывание о недопустимости использовать экспертное мнение в методе МАИ при назначении баллов (года 1,5…2 назад). Тогда Вы утверждали, что необходимо выбор баллов обязательно обосновывать. Что произошло? Опыт приходит. Что касается МАИ, то когда просто оценщик выдает на глаз баллы, не удосуживаясь объяснить их почему он их такие определяет - одни голые цифири - я и до сих пор против этого. А когда он объяснит почему здесь "сильное превосходство", а "тут никакого" - и почему он так считает - то "добро пожаловать, МАИ".

Рогова Анна: andrey пишет: Интересная реинкорнация - сбор информации отождествлен с консультациями. Да фиг с ней с реинкорнацией - не беги те в сторонку, то. "Я собираю информацию об объекте оценки консультируясь с официальным представителем компании "ХХХХ" по СНГ." andrey пишет: Барышни! Экспертный анализ физического состояния - метод предполагающий привлечение экспертов для оценки фактического состояния машин... (если не забыли, то там еще и ранжирование экспертных оценок проводить нужно). Ширее надо мыслить, сударь. Чего вам далось это физ.состояние? Вот вы корректировку на страну-изготовителя посчитайте расчетно, и на какой-нибудь тех.параметр. andrey пишет: А "говорилки по телефону" бывают разные По вам - любая говорилка круче оценщика с опытом. Если нельзя оценщику высказать свое мнение.

Kikinda: АНФ Я его признала не выпадающим, а новым. Помимо стоимости у меня был еще и год выпуска, как вы смогли заметить. Но аналога то всего четыре. Смешно сюда применять критерии Граббса. Но это ничего. Хуже, когда мы начинаем выкидывать аномальные значения и находить средние арифметические. Для определения стоимости должны быть проанализированы все!!! значения. А стремление оценщиков к средним и среднеарифметическим я не разделяю, хотя математическая подготовка АНФ все же вызывает уважение. Метод МАИ - шаманство чистой воды, без какого либо здравого смысла.

Смоляк Сергей: Уважаемая kikinda! Доверяю вашей экспертной оценке. Считаю, что вы правильно отбросили данные по новой станции. Согласен полностью, что нельзя здесь использовать методы матстатистики и считать средние. Тем не менее оценку можно было бы сделать более обоснованной, например, таким рассуждением. "Учитывая, что техническое состояние станций примерно одинаковое, можно сделать вывод, что и стоимость их также примерно одинакова. В таком случае более высокие цены продажи двух станций можно объяснить только тем, что покупатель не провел достаточно полного маркетинга или не получил полной информации о техническом состоянии станций. Таким образом, цены указанных сделок в соответствии с МСО не могут свидетельствовать о рыночной стоимости. Поэтому рыночную стоимость оцениваемой станции можно принять по данным двух оставшихся сделок, т.е. в размере 1200000". Это конечно не 900000, зато не возникает вопросов, откуда появилось 900000.

Kikinda: Ну логика то здесь такая: станция без наработки = 2 900 тыс., точно такая же станция, такого же года, но которая б/у 1 200 тыс. Две станции по 1 500 тыс. Они явно после какого то техобслуживания и в хорошем состоянии. Моя же станция в очень плохом состоянии. Значит, ее стоимость будет явно меньше, чем 1 200 тыс. Я знаю, что станция 2 продается от компании, торгующей б/у оборудованием. Это значит, что она, как минимум, прошла средний ремонт. Это значит, что моя станция (которая сильно б/у и которая смонтирована на предприятии) должна быть дешевле 1 200 тыс. как минимум на стоимость, которая позволит покупателю получить мотивацию купит ее, а не ту, которая за 1200 тыс. у торгующего предприятия. К тому же, моя станция не имеет документов. Ее физическое состояние определить довольно трудно. Ну посмотрел оценщик эту станцию, ну увидел, что она есть. Документов нет. Что ему делать? Износ для такого оборудоания только по возрасту определить сложно. Поэтому у меня и призыв - анализировать рынок. Хотя я, конечно, осознаю, что для выполнения ФСО - этого явно мало.

andrey: Вопрос?!! Как доказать, что станция стоит примерно 900 тыс.? Аналоги - фиговые - согласен. Рекомендации АНФ и Смоляка не проходят - согласен. Почему 900? Вопрос? Как доказать? Рынка - нет. Звонить, общаться. Прошу всех внимательно прочитать заголовок: а именно - как трансформировать субъективное мнение оценщика в объективное?

Игорь Б.: andrey пишет: как трансформировать субъективное мнение оценщика в объективное? Только полнотой исследования. Только доказав уровень покупательского ожидания. Без формул, чаще всего логикой.

ДУСТ: Смоляк Сергей пишет: Ну посмотрел оценщик эту станцию, ну увидел, что она есть. Документов нет. Что ему делать? Обратиться к техническому специалисту и после разговора с ним субьективное превратится в объективное с большим числом подтверждающих это мнение документов.

Belov: АНФ пишет: Во-первых, влияние возраста на цену нивелируется, а сильно действующим фактором становится реальное техническое состояние. Прочитал Ваше изречение и вспомнил размышления одного горе проверяющего, который договорился до того, что возраст в расчетах для б/у оборудования вообще не причем, этот товарищ донивелировался до нуля. Чувствуется что Вы не технарь. Существуют такие понятия как ремонтопригодность, наработка на отказ, вероятность аварийного отказа и т.д., но этому учат в определенных ВУЗах. Осторожно, все не так однозначно. Дальше не буду развивать эту тему. Кикинда пишет: На рынке существует некоторое кол-во объявлений о продаже кислородных станций. Стоимость их варьируется от 1 200 тыс. руб. до 2 900 тыс. руб (в случае продажи с хранения). Все найденные объявления по продаже станций - после ремонта или после ТО. В случае с оцениваемым имуществом, ТО и ремонт не проводились. Соответственно, если принимать в расчет, что станция в рабочем состоянии, ее стоимость составит 900 тыс. (с учетом скидки на отсутствие документов). Удивлен [img src=/gif/smk/sm20.gif] Вы наверное такой ход мысли придумали специально для оживления общественности. Или Вы все это серьезно? А Вы господа Оценщики, на полном серьезе не знаете как решить данную проблему?, не верю!!! Напомню исходные данные: 1. Есть объект оценки, состояние - рабочее (принято Оценщиком); ремонты - отсутствуют (ТО - вообще не в счет). 2. Есть аналоги, известны цены и физическое состояние (как следствие проведенных ремонтов). 3. В допущении - доверяем всем источникам информации. Алгоритм решения: Определяетесь с физическим состоянием объекта оценки, корректируете аналоги на физическое состояние, определяете среднее значение откорректированных аналогов не забывая про скидку на уторговывание, разбираетесь при надобности с монтажом и демонтажом, ну и наверное все, в кассу. [img src=/gif/smk/sm36.gif] Кто мне скажет - где проблема? Рогова Анна пишет: По вам - любая говорилка круче оценщика с опытом. Если нельзя оценщику высказать свое мнение. "Оценщик с оытом", -осторожно, опасность!!! следующий шаг - "Оценщик с короной", далее "Кто я и кто вы", ну и так далее. Кикинда пишет: Это значит, что она, как минимум, прошла средний ремонт. Думаю понятие "средний ремонт" не следует применять, где либо, данный вид ремонта практически уже нигде не применим.

Kikinda: Belov Во первых, АНФ очень уважаемый специалист и специализируется именно на оборудовании. Лично с ним знакома. Так что в профессионализме его не сомневайтесь. Во вторых, я согласна с его мнением по поводу того, что стоимость зависит во первых от физического состояния. Но надо уточнить, что это так, но для сильно б/у объектов. На примере указанного оборудования это не оченьхорошо видно, а вот если взять строительную технику, то там стоимость у бульдозера одного года выпуска может отличаться в 2 раза. (и больше) Не знаю, чему вы удивляетесь? Вы думаете, что поступаете как то иначе, когда наугад назначаете износ для аналого. Но если будет ошибка внутри, то я как то ее смогу поймать, а вы со своими вычислениями нет. Чем наугад назначенный износ и корректировка лучше, чем мои логические выводы о стоимости? Может быть просто непривычно видеть отчет без расчетов?

Владимир Б.: Рогова Анна Удивила ты меня, честное слово. То за каждую букву в Законе и ФСО в кровь оценщиков лупила, а тут прямо вольнодумство какое-то. Граничащее с волюнтаризмом Я вполне мысль Кикинды (и твою тоже) понимаю и принимаю - что оценщик - это не "тварь дрожащая", а "право имеет" на собственное экспертное мнение. Не зря же в своё время Минтруда в Постановлении от 27 ноября 1996 г. N 11 вводя квалификационную характеристику на новую профессию записало: Утвердить квалификационную характеристику по должности "Оценщик (Эксперт по оценке имущества)" согласно Приложению. Имеет ли право "эксперт по оценке имущества" высказать своё экспертное мнение по поводу стоимости конкретного имущества? Безусловно - имеет! Но - к сожалению - не в наших Палестинах. Вот в США - точно может. Написал бы их оценщик - "900" и не стал бы себя утруждать никакими доказательствами - пусть даже такими минимальными - какие привела Кикинда в начальном посте (довольно, кстати, незрелые рассуждения - скажу в упрек Оксане). А у нас (и, поскольку, мы-то оценщики российские) надо все же чтить ФСО , какими они бы не были. Других нет. А в них написано (ст. 19 ФСО-1): "Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика ... ...для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений." и еще в ст. 12 ФСО-3 В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. То есть - мнение свое экспертное высказать можно и у нас. Но только надо соблюсти ст. 19 и ст. 12 тоже. А вот то, что у Оксаны написано - оно как-то не тянет на "анализ соответствия". И даже на "описание условий" - не тянет. Поэтому мотивы твои непонятны. Разве что - борьба с сексизмом под девизом "Наших бьют!" :) Кстати - об иноземных словечках. Ты вот тут пишешь: Да фиг с ней с реинкорнацией Ты со словариком Андрея проверяй - когда он мудреные слова употребляет. У него на родине принято написание слов менять - чтобы было не так, как у москалей. А у москалей принято писать - "Реинкарнация" (от франц reincarnation - перевоплощение, олицетворение).

Владимир Б.: Kikinda пишет: Метод МАИ - шаманство чистой воды, без какого либо здравого смысла. Насчет шаманства - согласен, насчет здравого смысла - нет. Есть там здравый смысл, безусловно. Но есть также и совершенно шаманская практика применения МАИ: по слову Ани: когда просто оценщик выдает на глаз баллы, не удосуживаясь объяснить их почему он их такие определяет - одни голые цифири То есть, для наукообразия - прежде чем назвать необоснованную итоговую стоимость - несколько раз бьют в бубен (назначают необоснованые баллы) Но то, что предлагаешь ты - это то же самое шаманство - только без бубна. Потому что ты точно так же на выходе выдаешь ничем не обоснованную итоговую стоимость Поскольку аргументы типа: "стоимость аналогов варьируется от 1200 до 2900, наш образец хуже самых плохих и еще документов нет, поэтому его стоимость равна 900" - это НЕ обоснование. С тем же основанием вместо 900 можно подставить любое число, меньшее 1200, ты ничем не обосновала, почему надо остановиться именно на отметке 900. И это - "мои логические выводы"? Негодная это логика, а точнее - речь идет о её отсутствии. Я думаю - если уж ты поставила себе задачу создать отчет без единого расчета - на одних рассуждениях, то тут без твердых логических построений никак не обойтись. Ну и ФСО-то надо соблюдать при этой "нерасчетливой оценке". Иначе весь этот разговор - он ни о чем. Он не про здесь, и не про сейчас, он не о нас.

andrey: Владимир Б. пишет: Ты со словариком Андрея проверяй - когда он мудреные слова употребляет. У него на родине принято написание слов менять - чтобы было не так, как у москалей. А у москалей принято писать - "Реинкарнация" (от франц reincarnation - перевоплощение, олицетворение). Отжеш - васпитатель! Нуикак сним бароцца?



полная версия страницы