Форум » Экспертный совет » Что делать с недвижимостью, когда оцениваем оборудование в пользовании? » Ответить
Что делать с недвижимостью, когда оцениваем оборудование в пользовании?
Kikinda: То, что стоимость "в пользовании" оценивать можно - это понятно, хотя не всем. Однако при этом возникает некоторая проблема с недвижимостью. Получается, что есть "стоимость в пользовании", то надо еще и недвижку оценивать или по крайней мере, быть уверенным, что она юридически присутствует. Каким то образом этот момент оценщики в отчете упоминают? Я оцениваю в пользованию, только, если рядом оценщик недвижимости оценивает эту же недвижимость. Но ведь бывает, что приносят список оборудования без списка недвижимости. Как тут быть?
Ответов - 24, стр:
1 2 All
Мисовец: Kikinda пишет: Как тут быть? Разбираться с каждым случаем предметно: кто чего хочет ...
Kikinda: Ну вот принесли список оборудования, говорят, что это цех. Надо оценивать для залога. Оборудование это невозможно демонтировать, оторвать от фундамента и продавать отдельно. То есть, если оборудование, то будет лом. Про недвижимость ничего не знаю. Что делать?
Игорь Б.: Kikinda пишет: То есть, если оборудование, то будет лом. так и писать - лом !! Он и в Африке - лом ! потому-что незаложенную недвижимость никто продавать (чтобы банк мог вернуть свои деньги) и не подумает. Оценивая залог я всегда думаю о будущем невозврате
andrey: Kikinda пишет: Я оцениваю в пользованию, только, если рядом оценщик недвижимости оценивает эту же недвижимость. Но ведь бывает, что приносят список оборудования без списка недвижимости. Как тут быть? Уточнять задание.
udav: Kikinda пишет: Оборудование это невозможно демонтировать, оторвать от фундамента и продавать отдельно. То есть, если оборудование, то будет лом. А почему невозможно демонтировать? Как говорилось в одном уже классическом кинофильме: "Что один человек сделал, другой завсегда сломать сможет." В войну целые заводы демонтировали и вывозили. Причем в кратчайшие сроки. Просто нужно будет учесть расходы на демонтаж (Где-то нормативы валяются. Могу поискать.). Единственное что приходит на память в проблематичности демонтажа это плавильные печи.
Белов: Игорь Б. udav пишет: так и писать - лом !! Он и в Африке - лом ! потому-что незаложенную недвижимость никто продавать (чтобы банк мог вернуть свои деньги) и не подумает. Оценивая залог я всегда думаю о будущем невозврате Думаю, Вы не правы, в лом – это «по буденовски», только без основательно. Если это действующее оборудование, будь те добры, оценивать как оборудование. А иначе за Вашу оценку Вам все скажут спасибо, и Заказчик (за не полученный кредит), и Банк (за упущенный заработок), и фирма, на которую Вы работаете (за правильную оценку). В случае дефолтной ситуации, недвижимость то же пойдет с молотка, в рамках закона «О несостоятельности (Банкротстве), а вместе с ней и «наша» движимость. Р.S. Думаю думать необходимо о своем гонораре, а о не возврате пусть думает Банк.
Белов: udav пишет: А почему невозможно демонтировать? Как говорилось в одном уже классическом кинофильме: "Что один человек сделал, другой завсегда сломать сможет." В войну целые заводы демонтировали и вывозили. Причем в кратчайшие сроки. Просто нужно будет учесть расходы на демонтаж (Где-то нормативы валяются. Могу поискать.). Единственное что приходит на память в проблематичности демонтажа это плавильные печи. А зачем? А еще в войну немцев убивали.
Белов: Kikinda пишет: Ну вот принесли список оборудования, говорят, что это цех. Надо оценивать для залога. Оборудование это невозможно демонтировать, оторвать от фундамента и продавать отдельно. То есть, если оборудование, то будет лом. Про недвижимость ничего не знаю. Что делать? Kikinda Думаю надо просто спокойно определять стоимость оборудования. При этом описать состояние (смонтировано, находится в цеху и дядя Петя работает на нем за двоих) и указать, что данное оборудование является "условно ликвидным", что исключает его демонтаж и продажу веером, а продаваться оно будет только в составе имущественного комплекса. Можно конечно определить его в не леквидное, но если Банк и Залогодатель уже договорились значит что им виднее.
Kikinda: udav Иногда оборудование нельзя демонтировать по экономическим причинам. Бывает, что просто нет б/у рынка такого оборудования и все. Вот, например, оборудование спиртзаводов, мукомольных заводов, химических комбинатов. По большей части его приобретают новым и стоит оно на одном месте до конца жизни. Я вот тут подумала. Если оборудование нельзя демонтировать и продать, то может ли быть такое, чтобы его можно было сдавать в аренду? Юридически это возможно. Хотя с виду ересь. Белов Также как и Вы, рассуждает большая часть оценщиков. Но проблема в том, что оценщиков берут оценивать не из-за того, что нужно определить стоимость, а из-за того, чтобы было на кого все потом списать.
Irina: была ситуация, когда банк оформили договор залога не корректно, то есть грубо говоря банк взял под залог установку, которая по сути является сооружением и под нее должен выделятся земельный участок, так как она монтируется на фундамент и есть сооружения которые обеспечивают ее жизнедеятельность ну и все это регистрируется в БТИ. НО оформили как залог движимого имущества, а свидетельств регистрации заемщик так и не получил. В итоге вышло, что арестованное имущество, подлежит продаже с одним НО, реализовать его в месте где находится имущество не возможно, так как оформлен был договор как на движимое имущество, а земля на котором все это находится выделена никогда не будет по решению суда. (ну в общем там сложные нюансы). Соответственно забрать фундаменты, подземные кабельные линии, операторные и котельные они не могут и реализовать их. Соответственно, прежде нужно точно определится с объектом оценки то есть если это сооружения (колонны с подведенными трубопроводами или еще типа того) то и анализировать их соответственно. И естественно что будет в случае реализации или ликвидации, и соответственно учитывать все существующие права и как это может вылиться в дальнейшем. А то выходит так что сумму выдали как при возможности реализации в том месте где есть. а вернуть смогут только с учетом перемещения и консервации элементов, которые возможно демонтировать или реализация как лом.
Игорь Б.: Белов пишет: Думаю думать необходимо о своем гонораре, а о не возврате пусть думает Банк Вы знаете, а я в основном думаю об участниках рынка - что они смогут купить и что им смогут предложить. А о своём гонораре я думаю гораздо реже, чем о своей совести.
Белов: Kikinda пишет: Также как и Вы, рассуждает большая часть оценщиков. Но проблема в том, что оценщиков берут оценивать не из-за того, что нужно определить стоимость, а из-за того, чтобы было на кого все потом списать. На то и существуют Заповеди Оценщика: первая из которых – друзей у Оценщика нет, а вторая – не подставься.
Белов: Игорь Б. пишет: Вы знаете, а я в основном думаю об участниках рынка - что они смогут купить и что им смогут предложить. А о своём гонораре я думаю гораздо реже, чем о своей совести. Так и я Вам о том же – совесть поимейте, «все в лом», в итоге одних оставили без кредита, других, без процентов за ссуду, оценочная компания пролетела, Оценщик говорит, что он волонтер и гонорар его не интересует. А все го то необходимо правильно провести оценку.
Владимир Б.: Kikinda пишет: То, что стоимость "в пользовании" оценивать можно - это понятно, хотя не всем. К сожалению, не всем понятно, что так её, родимую, оценивать - НУЖНО.
udav: Kikinda пишет: Иногда оборудование нельзя демонтировать по экономическим причинам. Бывает, что просто нет б/у рынка такого оборудования и все. Вот, например, оборудование спиртзаводов, мукомольных заводов, химических комбинатов. По большей части его приобретают новым и стоит оно на одном месте до конца жизни. 1. "Нет ничего такого что нельзя продать" - это слова одного прапорщика из части где я служил. Он умудрялся продавать все. Вплоть до портянок. Возможно ведь использование и не по прямому назначению. Оборудование тех же предприятий, которые Вы привели. Конечно для оценщика это уже будет головная боль. НО, из интереса сейчас позвонил одному знакомому и спросил: нужна ли ему перегонная колонна (не помню точного названия, но, по-моему, так называется на спиртзаводах). Его ответ: "Сколько денег и где забрать?" А экономические причины это какие? Демонтаж дороже оборудования? Тогда это действительно лом. 2. Многие начинающие предприниматели не имеют средств на закупку нового. На моей памяти один из таких закупил отработавшее свое в Германии (по их понятиям). Взял под залог него кредит. Года два проработал на "старье" (кредит выплатил за полгода) и вот ТОГДА он начал закупать новое.
Kikinda: Удав, то оборудование, про которое говорит Ирина, продать нельзя. Перегонный аппарат называется ректификационная установка состоит из множества труб и изготавливается под заказ и под определенную мощность. Я сомневаюсь, что его можно установить на другом заводе. Напрашивается вывод, что мы должны анализировать оцениваемое оборудование на предмет можно ли его сдвинуть с места, есть ли для него вторичный рынок и пригоден ли рассматриваемый объект к тому, чтобы быть "стоимостью в обмене". Т.е. в описании писать что то типа признака рыночной стоимости и способности быть перемещенным. Ира вот еще натолкнула на мысль по поводу анализа - сооружение/ оборудование. То оценят стофом не думая, а потом клиенты страдают.
Игорь Б.: Kikinda пишет: Напрашивается вывод, что мы должны анализировать оцениваемое оборудование на предмет можно ли его сдвинуть с места, есть ли для него вторичный рынок и пригоден ли рассматриваемый объект к тому, чтобы быть "стоимостью в обмене". Оценивал я линию по закалке стекла. В её составе была печь закаливания, импортного производства. Для неё выделялось помещение в здании, где монтировался индивидуальный воздуховод для отвода горячего воздуха от печи, со своими загогулинами и разветвлениями, именно под особенности помещения размещения. Настройка печи при её монтаже "по-месту" проводилась полгода специалистами производителя. Несоблюдение температурного режима, неравномерности нагрева листа стекольного по краям и в середине - приводит к короблению листа = брак. Вторичного рынка как такового нет ! Потому что не факт что собрать и настроить в другом месте вообще получится !! Предлагается такое оборудование б/у к продаже только в смонтированном, рабочем состоянии. Потенциальные покупатели приезжают, смотрят как работает, узнают что помещение не продаётся (у него другой собственник вообще), и уезжают. Или предлагают стоимость металлолома. Белов пишет: А все го то необходимо правильно провести оценку. Да, всего-то, такую малость.
Игорь г. Львов: Не хочется спорить, но ректификационная колонна с моей практики это ликвидное имущество.
Irina: Игорь г. Львов пишет: но ректификационная колонна с моей практики это ликвидное имущество она одна. да, а если это является частью установки по переработке нефти и газового конденсата, в ее состав входи множество объектов и это имущество стоит дороже в комплексе, чем по отдельным ее частям.
avg: Вариантов много, основные с чем сталкивался: 1) оборудование стоит там , где стоит . При оценке залогов, многие банки требуют договора аренды помещения, соответственно от этого исходим - обычно "оценка " в текущем использовании" 2) если при перемещении, тогда все понятно - или РС минус демонтаж или лом может быть
полная версия страницы