Форум » Экспертный совет » Коэффициент капитализации » Ответить
Коэффициент капитализации
Kikinda: Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк? Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?
Ответов - 50, стр:
1 2 3 All
avg: В коэфф. капитализации участвует ЧОД - что туда входит - для каждого объекта это свое. поэтому он отражает собственно именно, свой экономический смысл - отношение дохода к стоимости объекта. если ты посмотришь объявления , то чсто можно встретить - продается салон красоты - доход - 100 000 в месяц. И т.д. Просто сдача в аренду - это наиболее распространенный расчет счета ЧОД для ТЦ и БЦ. Для ресторанов он другой, для спортивных центров тоже другой, для частной стоматологической клиники тоже другой, для СТО тоже другой и т.д. Поэтому. если собственник ведет плохо свой бизнес - это проблемы собственника. Оценщик же ориентируется на арендные ставки рыночные. а не те которые контрактные, поэтому и если явно видно получение дополнительных доходов от эксплуатации объекта, то оценщик должен это учитывать. Реклама участвует в ОР однозначно (как элемент затрат на управление объектов) - т.к. собственник несет затраты на привлечение арендаторов иначе у него недозагрузка может быть большая. Сейчас , УК (управляющие компании берут 5-10 % от ДВД) зато собственник не заботиться о поиске арендаторов и эксплуатации здания.
andrey: avg Ну..., что увидел, про то и написал. avg пишет: Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке? Он в такие дела не лезет, это для него скучно. Он все по Говерлам ползает, голодомором беспокоится, кумовьев заводит и прочей чепухой занимается. Недосуг ему делом заниматься. Kikinda пишет: Андрей, реклама в операционных расходах точно не участвует. Это не расходы на эксплуатацию объекта. В талмудах пишут, что затраты на рекламу для привлечения арендаторов входят в состав операционных расходов.
Мисовец: andrey пишет: Цитирую Яскивича: 0,9 - экспертный поправочный коэффициент, учитывающий представление данных по прибыли предприятия со стороны Продавца. Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доход Евгений Евстафьевич, конечно, молодец, снабжает по мере сил оценщиков свежими методиками, реально облегчающими им жизнь. Вот смотрите, где бы мы ещё нарыли ставку капитализации в размере 2.0? А со ссылкой на методику Яскевича пожалуйста... Но вот насчет поправки в 0,9 в формуле у меня такое сомнение. Да, вполне возможно, что собственники размер дохода завышают, правда вряд ли именно на 10%. Но также вполне вероятно, что собственники, особенно сегодня, готовы и цену снизить хоть на те же 10%. Поэтому коэффициент 0,9 по-моему лишний, правда формула без него слишком простая, т.к. тут уже верно говорилось, что не надо учитывать налог на прибыль. Получается формула: КК = (Прибыль * 12)/ Стоимость, ну а от 12 избавиться уже не сложно. :)
andrey: Мисовец пишет: КК = (Прибыль * 12)/ Стоимость, ну а от 12 избавиться уже не сложно. Так это же не просто цифирь, а гордый коэффициент перевода в годовую прибыль Мисовец пишет: размер дохода завышают, правда вряд ли именно на 10%. Согласен. Мисовец пишет: Но также вполне вероятно, что собственники, особенно сегодня, готовы и цену снизить хоть на те же 10%. Может на бескрайних просторах Руси, такое возможно. Но для хохлов - ни в жисть Мисовец пишет: Вот смотрите, где бы мы ещё нарыли ставку капитализации в размере 2.0? Меня это тоже удивило. По Яскевичу получается, что турагенство можно продать менее чем за половину годового ЧОДа. Или я чего-то не туда?
Мисовец: Туда, туда, в кризис ещё и не такое можно, правда, смотря какая тур-фирма, может эта тур-фирма только что партию туристов к чертям отправила, и пока они не вернулись, быстро ЧОД потратила и фирму продает. Купишь её за 1/2 от годового дохода, а потом три года будешь с долгами рассчитываться :)
andrey: Мисовец Ужасть! Шо, творится, люди добрыи! Решено: турфирму покупать не буду! Даже если оная будет специализироваться на туристах из Бийска Хотя, между нами, вчера мужик жабу предлагал ... далее по тексту классика.
Kornilov: andrey пишет: Решено: турфирму покупать не буду! Даже если оная будет специализироваться на туристах из Бийска Зря Вы так про Бийск. У меня сегодня сплошь положительные эмоции от него. Во-первых, всем понятно какой информационный поток идет оттуда (не показываю пальцем), во-вторых, дали на оценку рыболовецкие снасти, а в Бийске наряду с ракетами и поплавки делают; в третьих, какая-то школьница из Бийска супер-пупер мировую Олимпиаду по физике выиграла (в новостях сегодня показывали). Вот!
andrey: Kornilov Так я писал в превосходной степени - "даже". Там еще и промышленные котлы делают. Вот такой хороший город Бийск!!!
Kornilov: andrey пишет: Там еще и промышленные котлы делают. Это минус! Никак с пара на воду перейти не могу на их котле!
Мисовец: Kornilov пишет: в третьих, какая-то школьница из Бийска супер-пупер мировую Олимпиаду по физике выиграла (в новостях сегодня показывали). Вот! Да, девушка эта Оля, с моей старшей учится в одном классе. :)
Смоляк Сергей: Kikinda пишет: Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк? Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке? Уважаемая Кикинда! Думаю, что такой способ в принципе можно применять. При этом можно учитывать все налоги, можно только некоторые, можно брать чистые доходы. можно только валовые и т.п. Просто в каждом случае будут свои мультипликаторы (отношения РС к доходу). Но есть небольшие тонкости, связанные с учетом возраста (износа). Скажем, перед самым концом срока службы доходы будут малы, а РС будет примерно равна утилизационной стоимости, так что мультипликатор будут большой и совсем не такой как для машины в новом состоянии. Мое предложение в самом простом варианте (более сложный изложен в моей книжке) такое. Надо вначале оценить утилизационную стоимость и считать мультипликатор как отношение стоимости аналога за вычетом утилизационной к доходу от аналога. Потом это соотношение применить к оцениваемой машине и к результату добавить утилизационную стоимость оцениваемой машины. Налог на прибыль, я думаю, в первом приближении можно не учитывать, а вот налог на имущество учесть желательно. При "точном" способе доход лучше брать чистый, т.е. за вычетом эксплуатационных расходов (включая и расходы на управление), однако можно обойтись и валовым доходом. Видимо, вы имеете в виду доход в виде арендной платы, а не стоимости работ, которые машины производит, тогда учтите, что за аренду очень старой и изношенной машины арендатор готов платить существенно меньше, чем за аренду машины в новом состоянии/мало изношенной.
Игорь Б.: Смоляк Сергей пишет: Надо вначале оценить утилизационную стоимость и считать мультипликатор как отношение стоимости аналога за вычетом утилизационной к доходу от аналога. Потом это соотношение применить к оцениваемой машине и к результату добавить утилизационную стоимость оцениваемой машины. Я не понял - и как тут будет учтён жизненный цикл объекта ? Если оцениваемый объект близок к выводу из эксплуатации а аналог (генерирующий доход) до 1 кап ремонта ещё например. Разницей в доходах объекта оц и аналога ? Тогда зачем эти манипуляции со скрапом
Kikinda: Я проанализировала достаточно большую выборку (более 60 предложений по аренде) и убедилась, что размер арендной ставки от возраста не зависит. Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Являются ли ремонты настолько дорогостоящими? У меня есть данные по стоимости текущих ремонтов. По сравнению со стоимостью оборудования - копейки. А мультипликатор это что такое? Это и есть Кк? Про утилизационную стоимость соглагласна, но я ее не учитывала из-за того, что решила, что затраты на утилизацию сидят в размере арендной ставки. Под доходом понимала доход от арендной платы. Сергей Абрамович, спасибо за подсказку. В след. раз все по другому сделаю. У меня такой парадоксальный вопрос. Не могу, мучаюсь. Если нам неизвестна стоимость оборудования, то как мы можем найти ставку капитализации? А если стоимость аналогичного оборудования известна, то зачем считать доходник, если можно сделать трезвый сравнительный?
Игорь Б.: Kikinda пишет: Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Kikinda пишет: Если нам неизвестна стоимость оборудования, то как мы можем найти ставку капитализации? А если стоимость аналогичного оборудования известна, то зачем считать доходник, если можно сделать трезвый сравнительный? Ну прямо как бальзам, Оксан
avg: если есть нормальный СП для оценки МиО, то все другие подходы моветон. Во всяком случае ДП использовать - это просто - эротические воображения оценщика. Чтобы не написал - я такому оценщику - укажу на магазин - читай ценник на витрине и не придумывай отсебятины. Никто не заплатит больше и не купит меньше, чем это на рынке.
Игорь Б.: avg пишет: Никто не заплатит больше и не купит меньше, чем это на рынке. ремарка: в случае если есть рынок ! А если нет рынка - то ДП тем более не нужен!!! Стоимость замещения = затратник !!
Мисовец: Kikinda пишет: Я проанализировала достаточно большую выборку (более 60 предложений по аренде) и убедилась, что размер арендной ставки от возраста не зависит. Подтверждаю, что на рынке оцениваемое мною имущество возрастом 1 год и возрастом 6 лет сдается в аренду по единой ставке. Конечно, доходы будут уменьшаться из-за необходимости ремонтировать такое оборудование, но ставка аренды по моим наблюдениям не изменилась. Являются ли ремонты настолько дорогостоящими? Тут сморите какое дело, если ставка аренды постоянная, а расходы на ремонты незначительны, тогда имеем отношение Ставка аренды/Цена, но Цена то у изношенных меньше, значит либо расходы по ремонту будут значительны, либо ставка капитализации будет у изношенного и нового разная. Скорее всего будет и так и так. Поэтому логично считать, что ставка капитализации зависит от возраста, учитывать это в норме амортизации и не особо обращать внимание на ремонты. Но доходник для оборудования это, конечно, либо вынужденно, либо из любви к искусству. Хотя вот Ольга Шербакова и Нейман четко говорят, что для АЗС доходник главный, а ведь там немалая доля оборудования, а недвижимость то хилая - будка оператора часто одна. Правда там ЗУ важен.
АНФ: Случайно зашел и вот что увидел. Kikinda пишет: Сообщаю, что статья Фоменко А.Н. что то никак не работает. И я даже знаю почему. Надо было ему там указывать размер аренды в год, а не арендный платеж. Кроме того, коэффициент a2 непонятно откуда вышел. Посчитать его можно, стоимость к нему не чувствительна, но зачем он? Конечно в статье речь идет о годовой арендной плате = ставке аренды. Об этом более подробно в другой статье, которая в списке литературы: «Фоменко А. Н. Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости. www.appraiser.ru, www.anf-ocenka.narod.ru» Поэтому все работает, неоднократно сам пользовался. А коэффициент а2 нужен для того, чтобы перейти от ставки аренды к ЧОД. А «вышел» он на основе рыночной аналитики или архивных данных оценщика по другим проектам. В крайнем случае по оцениваемому объекту (поскольку ЧОД для него определяется детально), полагая что он типичен для сегмента рынка. Более детальный расчет предложен Лейфером Л.А. в Регистре оценщиков №2 от Бабенко М.В. Однако там не учтено то, что на основании осредненных данных происходит смещение величины коэффициента капитализации. Я с ним разговаривал, он обещал подумать на эту тему.
Смоляк Сергей: Мисовец абсолютно прав: ставка капитализации зависит от возраста. Эту зависимость можно сделать "более гладкой", если вначале исключить скраповые стоимости. Но все равно ставки капитализации будут переменные и переносить их с аналога я бы не советовал. А доходы лучше брать за вычетом расходов арендатора. Затраты на КР могут быть большими - до 40% от стоимости машины в новом состоянии (но могут быть и 5-10% в зависимости от вида оборудования), так что ими тоже пренебрегать не следует.
АНФ: Смоляк Сергей пишет: Мисовец абсолютно прав: ставка капитализации зависит от возраста. Хотелось бы услышать, чем с точки зрения теории можно объяснить такой феномен, как рост коэффициента капитализации (ставки доходности). Вполне очевидно, что например в первые 3…5 лет арендная плата и эксплуатационные расходы не меняются, а следовательно остается постоянным чистый доход на фоне снижающейся стоимости.
полная версия страницы