Форум » Экспертный совет » Коэффициент капитализации » Ответить

Коэффициент капитализации

Kikinda: Решила посчитать оборудование доходным подходом. Столкнулась с необходимостью расчета коэффициента капитализации, но не по табличке с рисками, а рыночной экстракцией. У меня есть стоимость аренды, есть стоимость аналогичных объектов. Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк? Проблема с самим ЧОД. Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке?

Ответов - 50, стр: 1 2 3 All

andrey: Kikinda пишет: Но не получится ли так, что мы снчала находим Кк=ЧОД/Стоимость, а потом Стоимость=ЧОД/Кк? Насколько я понимаю, с экстракцией, так и получается. Только арендные ставки придется корректировать на тех состояние и пр. Kikinda пишет: Нужно ли из него исключать различные налоги? По логике вещей, получается, что нужно, но я читаю статьи и ни в одной не написано про налог на имущество и аналог на прибыль. И что делать с амортизацией? Имущество дорогое, срок службы всего 10 лет (по техпаспортам), так что сумма амортизации будет существенной. Как посчитать затраты, связанные с управлением объектами или они все уже сидят в арендной ставке? В случае с экстракцией "все" это уже будет учтено. Единственное от чего стоит очищать арендные ставки для получения ЧОД, так это от НДС.

Kikinda: andrey Аренда от техсостояния не зависит. Я очень тщательно проанализировала рынок. В аренду сдаются исправные объекты, но от возраста вообще нет никаких зависимостей. По поводу того, что "все будет учтено" у меня сомнения, так как сдача в аренду объекта - это бизнес. Бизнес подразумевает уплату налогов, в том числе налогов на прибыль. Про НДС опять же проблемы. НДС мы можем с итоговой суммы взять. А вот сами объекты в знаменателе брать с НДС или нет?

Игорь Б.: Kikinda пишет: В аренду сдаются исправные объекты, но от возраста вообще нет никаких зависимостей. И вот тут доходнк проваливается. Вопрос -и чем тогда занимался оценщик-то


Рогова Анна: Я всегда думала, что для расчета Ккап методом рыночной экстракции необходимо аналоги, дающие нам РС очистить от скидки на торг. А арендные ставки аналогов, тоже как и полагается в доходном подходе довести до ЧОДа, т.е. с них снять предполагаемые незаполняемости, потери, затраты. И тогда уже можно считать Ккап методом экстракции. Также думала, что касается налога на прибыль, то он не убирается (так как это результат от функционирования всего бизнеса, а не отдельного актива), а налог на имущество убирается. Ну и аналоги для расчета Ккап должны быть взяты не из сравнительного подхода и не из доходного подхода - это должны быть полностью независимые аналоги "со стороны". Если говорить, о том, что "с экстракцией все это уже учтено", то мы так расчитываем не Ккап, а мультипликатор Ар.ставка/РС.

Kikinda: Нет, не проваливаются. Новые объекты можно сдавать 10 лет, объекты "в возрасте" - только 2 года. Я решила считать метод рыночной экстракции, так как у меня есть стоимость объектов, похожих на оцениваемые объекты. Они стоят другую стоимость, но арендная ставка ничем не отличается. Парадокс? Смотрите как Евгений Евстафьевич считает. http://www.cpcpa.ru/Publications/003/ Вот статья Исаева http://www.valnet.ru/m7-28.phtml Статья А.Н.Фоменко Попробую открыть учебники по недвижке и посмотреть что такое ЧОД.

avg: Рогова Анна пишет: Ну и аналоги для расчета Ккап должны быть взяты не из сравнительного подхода и не из доходного подхода - это должны быть полностью независимые аналоги "со стороны" Это с чего так? б ывают аналоги , где написано - цена продажи и стоимость аренды - классический случай для счета экстракции рынком.

Рогова Анна: Если бывают - то это пруха. Счастья оценщика и т.п. Но так бывает далеко не всегда.

Kikinda: Дошло до того, что я стала разбираться что такое прибыль, а что такое операционные расходы. Про операционные расходы нашла ПБУ 10/99 http://nalog.consultant.ru/doc31505 Вроде бы внятно написано. Однако, нет ясности, если предприятие решит оказывать дополнительные услуги арендаторам, например, содержать буфет, то расходы на буфет - это операционные расходы или нет? Аналогично разираюсь с прибылью. ПБУ 18/02 Без этих постановлений ни в жизнь ЧОД не посчитать. Или у меня уже ум за разум заходит

Kikinda: Сообщаю, что статья Фоменко А.Н. что то никак не работает. И я даже знаю почему. Надо было ему там указывать размер аренды в год, а не арендный платеж. Кроме того, коэффициент a2 непонятно откуда вышел. Посчитать его можно, стоимость к нему не чувствительна, но зачем он? У Яскевича материал более рабочий, но опять не врубаюсь, зачем он написал про налог на прибыль? И откуда 0,9? И если есть налог на прибыль, почему нет налога на имущество?

Рогова Анна: Оксана, у Яскевича, если мне не изменяет память в статье идет разговор об оценке предприятий. Вот и налог на прибыль. 0,9 - это вроде как торг. В оценке же всегда различался учет налога на прибыль при оценке отдельных активов и предприятий, только очень вразумительных объяснений не было. Я и сама до сих пор не разобралась с этим до конца.

NPB: Аня права, в оценке недвижимости принято (рекомендация МСО) считать ЧОД до налогообложения прибыли (дохода). Все остальные налоги - (кроме возмещаемых) относятся на издержки (расходы). И инвестиции считаются (в отличие от оценки инвестиционных проектов) только собственными, без всяких там процентов за кредит. В бизнесе - можно и до налогообложения и после, важно чтобы ставка дисконтирования (капитализации) была соответствующей - "до" или "после". И заемный капитал можно учитывать. Искать тонкостей в ПБУ для оценщика - не лучший выход. Определение РС на то и "придумато" достаточно "искусственным", чтобы можно было получать соспоставимые оценки в разных условиях. Если же учитывать все бухгалтерские нюансы каждго случая - единой базы не получить никогда. Но тут как всегда - идея понятна, но как быть в каждом конкретном случае - никто не скажет, все на ответственности оценщика.

andrey: Рогова Анна Я бы с Вами согласился, если бы мы считали недвижку. Давайте порассуждаем, т.к. расчет оборудования ДП встречается очень редко и опыта (наработок) очень мало. Оборудование есть гораздо быстрее изнашиваемый актив по сравнению с недвижкой. То арендодатель просто вынужден перекладывать все операционные затраты на арендатора. Возможно потому и нет разницы в арендных ставках, которые нашла Оксана, при аренде нового и б/у оборудования. Также возможно что одинаковые арендные ставки позиционируют как предприятия специализирующиеся на этом бизнесе, так и предприятия у которых данный вид оборудования - малозадействованный актив. Тут сразу встает вопрос о том: учитывать или не учитывать налог на прибыль? Налог на имущество упустил, т.к. в наших степях его нет. Есть предложение составить список затрат, которые будут учитываться при определении ДВД-ЧОД. Начну с ДВД: 1. НДС убираем однозначно. 2. Поправка на недоиспользование. Думаю что учитывать не стоит. Т.к. аренда оборудования не предполагает долгосрочные договорные отношения и не может приносить непрерывный доход, как в недвижке. Т.е. потери учтены арендодателем и включены в размер арендной ставки (например: оборудование, которое имеет сезонный характер эксплуатации).

andrey: Kikinda пишет: И откуда 0,9? Рогова Анна пишет: 0,9 - это вроде как торг. Цитирую Яскивича: 0,9 - экспертный поправочный коэффициент, учитывающий представление данных по прибыли предприятия со стороны Продавца. Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доходы.

Kikinda: А Яскевич телепатически вывел поправочный коэффициент?

Рогова Анна: andrey пишет: Т.е. подразумевается, что Продавец обычно немножко привирает, когда оценивает свои доходы. Согласна. И продавец всегда хочет продать дороже, чем стоит его объект. "Равно" не ставлю - но мне привиделся один смысл. Про список затрат. Я это вечером обмозгую.

andrey: Kikinda пишет: А Яскевич телепатически вывел поправочный коэффициент. С моей точки зрения 0,9 даже, как говорил один мультяшный персонаж, маловато будет. Маловато-о-о!!!

avg: Kikinda пишет: Однако, нет ясности, если предприятие решит оказывать дополнительные услуги арендаторам, например, содержать буфет, то расходы на буфет - это операционные расходы или нет? Тут ничего сложного нету. у нас есть объект недвижимости - например, офисный центр. Как формируется ЧОД ЧОД=ДВД-ОР = сумма всех ЧОДов от каждого вида деятельности, в каждой из которых свои ОР. ДВД 1) сдача в аренду помещений 2) дополнительные доходы - плата за парковку (та же аренда, но парковочных мест) - плата за размещение рекламной информации клиентов (на фасаде, заборе, установка стендов рекламных внутри здания, размещение стойки с рекламными буклетами и т.д.) - доходы от функционирования кафе. - предоставление других услуг (например полиграфических, доступ в интернет, телефон, уборка помещений и т.д.) ОР 1) все что оплачивает арендатор дополнительно (например, коммунальные услуги) - в ОР не входят, обычно остается - налог на имущество,платежи за земельный участок (аренда или налог), страхование, резерв на возмещение (отчисления на ремонтные работы капитального характера (типа кровлю починить и т.д., и косметического - места общего пользования или фасад покрасить). Сюда же относят расходы на управление объектом - это и зарплата персонала (бухгалтерия, охрана, технические сотрудники, реклама и т.д. и эксплуатационные расходы – содержание мест общего пользования и т.д). 2) - с парковской все тоже самое (см.п.1) - доп.услуги ЧОД=ДВД минус затраты на предоставление данной услуги собственником БЦ (надо просто запросить с собственника или калькуляцию или пусть напишут справку сколько они зарабатывают на том, что повесели растяжку рекламную на заборе). - кафе : - В подавляющем большинстве случаев, кафе – это такой же арендатор сторонний (или аффилитрованный, но который сидит по договору аренды и оплачивает ее и ведет свой бизнес, как обычный арендатор., тогда это п.1. - если это структура БЦ , тогда надо считать ЧОД от деятельности кафе – как для предприятий общепита (соответственно – там и ОР свои будут) – отдельной строкой. - доп.услуги – если БЦ не несет затрат - тогда ОР нету . Например уборка помещений – может входить в основной пакет арендной ставки – тогда это вписывается в расходы на управление объектов и эксплуатационные услуги. Как правило, всякие доп.услуги, такие услуги оказывают сторонние компании и БЦ, кроме как доходов по агентскому договору (например за каждого подключенного абонента интернета, провайдер может выплачивать бонус БЦ) не получают ничего.

andrey: avg пишет: Тут ничего сложного нету. у нас есть объект недвижимости - например, офисный центр. Как формируется ЧОД ЧОД=ДВД-ОР = сумма всех ЧОДов от каждого вида деятельности, в каждой из которых свои ОР. ДВД 1) сдача в аренду помещений 2) дополнительные доходы - плата за парковку (та же аренда, но парковочных мест) - плата за размещение рекламной информации клиентов (на фасаде, заборе, установка стендов рекламных внутри здания, размещение стойки с рекламными буклетами и т.д.) - доходы от функционирования кафе. - предоставление других услуг (например полиграфических, доступ в интернет, телефон, уборка помещений и т.д.) Ворвался Андрюха и начал всех рубать!!! Путая ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД С ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ. Не взирая даже на то, что разговор велся о МиО. Скала!!!

avg: andrey Не взирая даже на то, что разговор велся о МиО. Оксана спросила куда девать дополнительные расходы по кафе кого - это я зарубил? и что это я попутал? ПВД - аренда ДВД = ПВД минус потери (недозагрузка, неплатежи т.д.) ЧОД=ПВД минус ОР или может ты что-то попутал??? изменилось в оценке что-то? иожет на Украине Ющенко у вас новые рекомендации выпустил по оценке? неужели не видно, что писал сразу про ДВД

Kikinda: Ну так если у арендодателя есть возможность получить дополнительные доходы, то они в коэффициенте капитализации участвуют или нет? Андрей, реклама в операционных расходах точно не участвует. Это не расходы на эксплуатацию объекта.



полная версия страницы