Форум » Служба спасения » Пишу диплом по оценке.Помогите пожалуйста » Ответить

Пишу диплом по оценке.Помогите пожалуйста

Джим: Всем привет, я тут новичок. Сейчас получаю в.о. и так случилось что пишу диплом по теме "оценка объектов недвижимости".Скоро надо представить диплом на кафедру ,а у меня беда, не знаю что делать. Дело в том ,что в дипломе есть так называемое "научное исследование", где мне нужно выдвинуть свое предложение и посчитать эффективность этого предложения. Звучит все это так: 1.Анализ данных и их достаточность для проведения оценки объекта недвижимости. 2.Проведение оценки объектов недвижимости 3.Разработка предложений по применению результатов рыночной оценки объектов недвижимости для совершения сделок. 4.Расчет эффективности предложений по применению результатов оценки объектов недвижимости. 5.Методы и приемы исследования: аналитический, статистический, графический 6.Ожидаемые результаты научного исследования: Экономическая эффективность применения рыночной оценки объектов недвижимости для совершения сделок. Не знаю что делать с 3м и 4м пунктом.Может кто подскажет что можно предложиить или книжку какую, где подсмотреть можно, или статью? Поможите чем можите, буду очень признателен

Ответов - 41, стр: 1 2 3 All

Мисовец: По п.3. Считается, что если сравнительный результат больше доходного, то надо продавать. Если доходный больше сравнительтного, то надо эксплуатаировать и новое покупать (расширять бизес), если доходный и сравнительный больще затртного, то надо строить. Вот и предложения. Ну а эффективность этих предложений равна разнице между результатами подходов. Но не факт, что этого от Вас ждет ВУЗ, у руководителя нехудо бы спросить

andrey: Мисовец А как же на счет "сходимости" трех подходов? Джим пишет: 3.Разработка предложений по применению результатов рыночной оценки объектов недвижимости для совершения сделок. 4.Расчет эффективности предложений по применению результатов оценки объектов недвижимости. Это - просто здорово!!! Ставить телегу в перед лошади, это наша национальня игра. Четвертый пункт, вообще, мозг взорвал - сильно сказано: эффективность предложений по применению результатов - жуть!!! Как могут быть предложения эффективными? Эффект и результат - одно и тоже. Ну а: применение результатов - за гранью русского языка, мдя.

Мисовец: andrey пишет: Мисовец А как же на счет "сходимости" трех подходов? Ну так это же в Маршалианской концепции, а мы идем вперед, вместе со всей экономической жизнью :) Кроме того, там есть и вполне разумный совет, чуть ниже....


Джим: Спасибо за предложения.Руководитель пока болеет, спросить не могу, более того она не очень хорошо разбирается в оценке, это не ее профиль. Научное исследование, думаю, должно раскрыть непосредственно применение результатов оценки, например для целей налогооблажения( и рассказать и расписать все как что происходит, как она вляет на налог и что от нее вообще зависит).Или для чего нибудь еще

Мисовец: Джим пишет: Научное исследование, думаю, должно раскрыть непосредственно применение результатов оценки, например для целей налогооблажения( и рассказать и расписать все как что происходит, как она вляет на налог и что от нее вообще зависит).Или для чего нибудь еще Предполагаемые использования обчета об оценке бывают разные: для взноса в УК, для приватизации, для продажи, для суда, для залога в банк, для передачи в аренду. Но если для переоценки, как решили Вы, то отчет должен составляться на 1.01 того года, для которого Вы готовите переоценку, Вы это выполнили? Кроме того, такая работа, оценка в целях переоценки, не регулируется законом об оценочной деятельности, а регулируется правилами бухгалтерского учета, а это не тема Вашего диплома. Ну а нормальные цели, там эффект толи будет, толи нет, и если будет, то это всяко не результат Вашей работы, т.к. не Вы руководите процессами, Вы просто дали консультацию, если её не применят, эффекта точно не будет. Покажите эту нитку своему руководителю, тогда и разговор предметнее пойдет. Жалаю ей выздоровления. :)

Kikinda: Я считаю, что нужно показать почему оценка рыночной стоимости расходится с ценами, которые существуют на рынке. Поднять экономическую теорию, теорию ценообразования и теорию оценки. Ну и рассмотреть институт оценки как часть сложившейся экономической системы: затраты на его содержание, возможности, недостатки.

Джим: С чего вы Вы взяли что для переоценки? Научное исследование непосредственно не связано с остальными главами диплома. Там у меня оценка спортивного магазина тремя подходами, а научное исследование это общая тема. А не подскажете, где можно взять подробную информацию что бы раскрыть тему? Книжка какая может есть ,или статья Кикинда, спасибо за предложение, но вряд ли оно подойдет ,т.к. тема звучит несколько иначе: "Разработка предложений по применению результатов рыночной оценки объектов недвижимости для совершения сделок".Хотя этот вариант интересный, обязательно спрошу про него. А Вы если что подскажете по материалу? Просто предложение очень уж сложное для меня, диплом пишу по предмету в котором до конца не разобрался ( пока имею только сертификат оценщика),практического опыта не имею и теорию глубоко не знаю(((

Kikinda: Джим Нет такого термина и понятия "рыночной оценки". Есть термин "оценка рыночной стоимости". Начиная с терминологии видно, что руководитель в этом вопросе дуб и сертификат оценщика (хотя я не знаю что это такое) был получен странным образом. Можно ли называть диплом научным исследованием? Я считаю что нет. Поэтому не смешите никого, тем более оценщиков. Материал есть весь в интернете. В общем то, большинство книг по оценке оцифровано. Я бы еше порекомендовала посмотреть журналы "стратегический менеджмент", "Оценочная деятельность", "Вопросы оценки", "Имущественные отношения". Журналы в каком то смысле более полезные, чем книги. Много статей в интернете, в том числе на сайтах Лабрейт и Аппрайзер. Непосредственно в теме надо смотреть согласование целей оценки и полученной стоимости. Каждая цель имеет свою стоимость. Но я не знаю, доступно ли это для понимания.

Мисовец: Джим пишет: С чего вы Вы взяли что для переоценки? Научное исследование непосредственно не связано с остальными главами диплома. Там у меня оценка спортивного магазина тремя подходами, а научное исследование это общая тема. Только в порядке переоценки Вы можете повлиять на налогообложение. Что касается научности, то знаете, когда я писал свой диплом, то я синтезировал четыре соединения, которых ранее не существовало, а также написал две статьи одну сам, другую в соавторстве, которые были опубликованы в реферируемых научных журналах. Но отнюдь я не считаю, что внес вклад в науку, просто был немного ею занят. А то, что считают наукой современные дипломники, в наше время курсовой не считали.

Джим: Кикинда Вы не поняли.Сертификат я получил на курсах переквалификации ,и к этому диплому он отношения не имеет. Это университетский обычный диплом.Просто я по специальности кадастровый инженер, но идти туда не собираюсь.Руководитель ,согласен, в предмете не очень разбирается, поэтому инициативу необходимо брать в свои руки Мисовец Да никто не говорит, что надо вносить вклад какой то. Просто когда меня спросят "что в дипломной работе сделано САМОСТОЯТЕЛЬНО?" я должен буду ответить

Мисовец: Джим пишет: Да никто не говорит, что надо вносить вклад какой то. Просто когда меня спросят "что в дипломной работе сделано САМОСТОЯТЕЛЬНО?" я должен буду ответить Ой, не знаю.... Вот когда я писал диплом, то инета не было, синтезом приходилось заниматься исключительно самостоятельно, ну не попросишь же толпу у входа: ребята, помогите синтезировать хелатный тетрамин...., а также двуядерный платиновый комплекс на его основе.... :) И потому, видимо, никому в голову тогда не приходило, спрашивать, и что же я там сделал самостоятельно, т.к. всё было самостоятельно. Бедные нынешние студенты.

Джим: Народ. возник вопрос, помогите пожалуйста. В дипломе оценивается магазин (3мя подходами) и сам з.у., на котором магазин расположен-сравнительным подходом. На з.у. корректировки равно 0, не очень понятно почему. Площадь различается сильно. Мой объект 22.7 сотки, аналоги от 12 до 18. Но если поделить цену предложения участка на площадь, то получается ,что цена оцень близкая(от 58,3тыс до 61,5).В отчете написано, что корректировка равно 0, т.к. площади аналогов достаточно для размещения магазина и они правильной конфигурации.Но звучит как то неубедительно Вот вопрос, почему корректировка равна 0? Потому что площадь за сотку практически одинаковая? или потому что достаточно площади для размещения объекта? Второй момент.Оценка здания сравнительным подходом.Поправка на площадь не вводится.Объясняется это так: пощадь аналогов и моего объекта не имеет значительных отличий (мой объект 2245 м.кв.,аналоги-от377 до1532, рвзве это не существенные отличия??? далее применяется регрессионный анализ для зависимости стоимости объекта о тплощади, который показал, что в 99% цена аналогов не зависит от их площади ,поэтому корректировка не проводилась. Почему в случае с оценкой з.у. не проводился такой анализ,а была введена коррекировка. Если бы он все таки проводился, то был в отчете с положительным роезультатом. Очень непонятные моменты, объясните кто может, плииииз

ДУСТ: Джим пишет: Народ. возник вопрос, помогите пожалуйста. Я страшно извиняюсь, и восхищаюсь терпимостью, в данном случае Мисовца, но таких Джимов надо просто посылать) учица)

Джим: Я понимаю, что веду себя нескромно, но реально непонятно(( скоро защита, а объяснить я это не смогу если спросят(

ДУСТ: Джим пишет: Я понимаю, что веду себя нескромно, но реально непонятно(( скоро защита, а объяснить я это не смогу если спросят( Я извиняюсь, что может быть слишком резок, но поверьте, оценку, тем более практическую, нельзя освоить за год два, а дипломы были у всех, трудности те же, сейчас легче, а может и труднее.

Джим: Прекрасно понимаю, иначе вопросов бы не было.может и звучит все вышеизложенное громоздко, но вопросов два: по каким признакам проводилась корректиовка в первом случае, и почему во втором не проводилась

Kornilov: Джим пишет: Прекрасно понимаю, иначе вопросов бы не было.может и звучит все вышеизложенное громоздко, но вопросов два: по каким признакам проводилась корректиовка в первом случае, и почему во втором не проводилась Я чего-то пропустил? 2Джим Выложите оригинальный текст, который Вам непонятен - будет что обсуждать.

Джим: Kornilov пишет: Я чего-то пропустил? Я выше написал. может не заметили) Если информации недостаточно, выложу, просто боюсь несколько громоздко может получится...

Kornilov: Джим пишет: В отчете написано, что Вот этот отчет и выложите. Джим пишет: боюсь несколько громоздко может получится... Воспользуйтесь файлообменником.

Мисовец: Во-первых, прямо скажем, вопросы при защите диплома очень редко выходят за пределы изображенного на традиционных слайдах... Так что не пишите на слайдах ничего про данные тонкости и не будет Вам вопроса. Во-вторых, поправка на размер участка она что именно должна отражать? Вы считаете, что на лишней части участка можно организовать какой-то иной бизнес, отличающийся от бизнеса объекта оценки? Или же лишний участок просто означает дополнительный налог на землю, а зданию ничего не дает? Или у аналогов тяжело с парковкой, а у Вашего объекта лучше, т.к. есть место и это чем-то подтверждается.... Ну и в-третьих, нельзя забывать о том, что в в отличие от диплома, в отчете выражена стоимость, которую принял заказчик, и потому часть поправок там или не поправок может объясняться банально: так требовал нужный результат.... Ну а если хотите, что-то конкретное в ответ, то надо смотреть оригинальный текст, конечно, и не Ваш, а тот, который вызвал у Вас вопросы.

Джим: Залил: http://narod.ru/disk/14627742001/%D0%9E%D1%82%D1%87%D1%91%D1%82.doc.html страницы 68-69 и 74,76.

Мисовец: Отчет интересный. Конечно, не без описок, на стр. 6 в самом конце сказано, что в отчете применен сравнительный подход, а уже в начале стр. 7 написаны результаты всех трех подходов, ясно, что на стр. 6 описка. На стр. 7в центре утверждается, что округление произведено до 1000 рублей, но предметно видно, что на самом деле округление было до сотен тысяч. Ну и так далее, видно, что хотя отчетом почему-то занимались почти пять месяцев (дата оценки - дата договора), но внимательно прочесть его так никто из авторов и не смог. Впрочем, это обычное дело. На стр. 66 описаны участки аналоги, 5 штук, обращает на себя внимание, что все участки имеют назначение ИЖС, а я сильно сомневаюсь, что у объекта оценки участок имеет назначение ИЖС под торговым то центром... При этом корректировки на состав прав нет. Ясное дело, что участки под торговое назначение в 2010 году не найти, но методологическая ошибка налицо. Вообще, с поправками оценщик поступил экономно, ничего не вносит. Ну, явно он не предполагал, что мы тут будем отчет разбирать. А вообще-то "рыба" отчета добротная и видно, что в фирме в целом к работе отношение серьезное. Торг везде -5%, ну, традиционная вещь, что тут скажешь... Что же до Вашего вопроса, насчет влияния площади, то вот график зависимости цены сотки аналогов от их площади и я бы не сказал, что тут видна какая-то зависимость, иное дело, что если такой зависимости нет для участков под ИЖС, то это ничего не значит в отношении участков под ТЦ. Так что претензии по поводу площади они зря, тут есть проблемы покруче. Но я вот понимаю оценщика, который в 2010 году не стал искать аналоги ЗУ под ТЦ, ну ясно, что их нет, а обосновать поправку... Я сначала построил график по аналогам ТЦ, а потом обнаружил его в отчете на странице 76. Ну, что сказать, регрессию тут рисовать особого смысла не было. Видно, что ТЦ большого размера имеют значительный разброс цен, и это объясняется, скорее всего, местом расположения ТЦ. Я думаю, что ТЦ №1 остался с времен СССР, а вот ТЦ №5, вероятно, новый, построенный недавно. Вот кто бы съездил, посмотрел. И в общем, взять такой отчет для диплома, я считаю, Вам крупно повезло. Но отчет не без недостатков, конечно, но Вы видите не то, что есть на самом деле.

Kornilov: Красота! Сил нету! Затратный подход - блеск! 1) Почему берут аналог О3.8.3.090(Премиум) по 6884 руб./куб.м. а не О3.8.092 (Эконом) по 3835руб./куб.м? Нет слов! (Не у меня, а в Отчете!) 2) То, что никто не вычитывал ясно из цитаты (стр.62): Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Объекты оценки находятся в центральной части г. Уфа с хорошей транспортной доступностью, хорошим благоустройством, подъездными путями, все коммуникации присутствуют, поэтому внешний (экономический) износ (Ивн=0). Так Уфа или Коломна? 3) Афторы не чьтят Лейфера с компанией, а то бы процентов 20 внешнего износа поставили бы. В доходном - тоже не обошлось без явных ляпов: 1) Данное значение принято на основании определённого в рамках затратного подхода физического износа и типичного срока экономической жизни рассматриваемых зданий -100 лет. SFF = 1/97=1,03%. Тогда как на стр.63 физический износ указан 15%, то есть единообразно было бы логично считать "жизнь" от даты постройки, а не с 2007 года. 2) Процент недозагрузки где? - я не увидел... В сравнительном: 1) Стоимость ремонта - ха! какого именно? судя по цифрам - явно не косметического. 2) площадь подвалов - как учитывалась у объекта оценки и у аналогов? В вобщем, обычная заказуха. Раза в два стоимость завысили как минимум. Привет владельцам паев ПИФа!

Alex: Kornilov пишет: 3) Афторы не чьтят Лейфера с компанией, а то бы процентов 20 внешнего износа поставили бы. если не затруднит, не могли бы поделиться ссылочкой на работы данных авторов относительно внешнего износа. Ну ооочень интересно почитать) спасибо

Kornilov: Уважаемый ИП Корнилов Евгений Иванович! Ваш заказ принят к обработке. ------------------------------------------------------------------------------ [Ро-04-2010] Журнал «Регистр оценщиков» № 4 350 руб x 1 шт = 350 руб [Ро-05-2011] Журнал «Регистр оценщиков» № 5 350 руб x 1 шт = 350 руб Л.А. Лейфер. Справочник оценщи 1 800 руб x 1 шт = 1 800 руб ------------------------------------------------------------------------------ ИТОГО: 3 товара на сумму 2 500 руб Указывайте способ оплаты при оформлении заказа. В этом случае Вы имеете возможность самостоятельно распечатать счет или квитанцию на оплату. Если при оформлении заказа Вы не указали точный адрес доставки с почтовым индексом, а так же ФИО получателя, пожалуйста отправьте эти данные на нашу почту mail@rostoffi.com (с указанием номера счета или номера заказа). С уважением, Интернет-магазин ОценкаБабенко Тел.: +7 903-438-99-15, mail@rostoffi.com

Alex: нашел в инете в свободном доступе Лейфер, Гришина "Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости" http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-research-for-appraisers-2010-1.pdf это то?

Kornilov: Alex пишет: нашел в инете в свободном доступе Лейфер, Гришина "Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости" http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-research-for-appraisers-2010-1.pdf это то? Да. оно. Плюс предыдущая публикация: Л.А.Лейфер, М.Д.Гришина. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недви-жимости. СМИ "Регистр оценщиков", №1, 2010

Джим: 2Мисовец: Вы хотите сказать, что в первом случае поправка не вводилась, т.к. стоимость одного м2 практически одинаковая? Во втором же случае стоимость различается, но что бы понять нужно ли вносить поправку необходимо установить зависимость, послее постороения графика оценщик увидел, что связи нет и вносить ее не стал, я правильно понял? 2Корнилов: Отчет с описками, по шаблону наверное делали. Насчет всего что Вы написали-без комментариев,у меня не то что опыта работы в этой области нет, нет даже диплома о переквалификации,я учту ваши замечания) Kornilov пишет: В вобщем, обычная заказуха. Раза в два стоимость завысили как минимум Любопытсво распирает:сколько это может стоить?

Мисовец: Джим пишет: Вы хотите сказать, что в первом случае поправка не вводилась, т.к. стоимость одного м2 практически одинаковая? Во втором же случае стоимость различается, но что бы понять нужно ли вносить поправку необходимо установить зависимость, послее постороения графика оценщик увидел, что связи нет и вносить ее не стал, я правильно понял? Нет, я не это хочу сказать, я, собственно, сказал, что хотел, что отчет в плане написания дипломной работы достаточно хороший Вам достался. Т.е. можно его в диплом переписать и в общем-то вряд ли кто будет Вам задавать вопросы по тексту. Что этот отчет именно, как отчет, проверку не прошел бы, т.к. сделан хотя и на основе проработанного шаблона, но невнимательно и достаточно топорно, видимо, оценщик спешил и вовсе не предполагал, что Вы его на форум выложите и, кстати, от него к Вам могут быть претензии по этому поводу... Сколько это может стоить, этим вопросом мы занимаемся за деньги :)

Джим: Всем большое спасибо за участие, защита прошла успешно

andrey: Kornilov пишет: Красота! Сил нету! Я тебя понимаю. Отчет - ужозззз! А Джим радуется, вместо того, чтобы поинтересоваться, какого качества он отчет слепил..., но деньги уже интересуют.

Alex: andrey пишет: Отчет - ужозззз! Андрей, не такой уж и "ужоззз". Текстовка хорошо написана, бывает гораздо хуже. сомнения по поводу того как рассчитана ПП - методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка взята - "средняя доходность по долгосрочным облигациям 7,33 %" - как понимаю, годовая (не расписано), риски - тоже. А если проект строительства реализуется более чем 1 год? Т.е. сроки строительства никак не учитываются.

andrey: Alex Сань, поверь, если бы я хотел на что-то указать, я бы указал. Но описывать ВСЁ просто потеря времени и сил. Потому и написал одним словом: ужозз. Если кому-то будет интересно, можно обсудить по пунктам. Попробуй идентифицировать аналоги, хотя бы по предоставленной карте или по их описанию.

Alex: почему Сань? )))

Alex: а аналоги в виде скана интернет-страниц можно обнаружить в приложении. Да, конечно, неплохо было б флажками на карте их обозначить, есть такое

andrey: Alex пишет: почему Сань? ))) Прости, чёрт попутал. Думал, что Аlex от Александр, даже в твоем профайле как-то не обращал внимание на эту несостыковку, а ты, оказывается - Алексей (Леша). Прости, пожалуйста!!! Я больше не буду

Alex: да лааанн, "чаво уж там"

andrey: Ага - прости еще раз, уже не первый год общаемся, а я так ЛЯПНУЛ, стыдно мне!!! Отчет обсуждать будем? Или плюнем и разотрем, т.к. - не формат форума?

Джим: andrey пишет: А Джим радуется, вместо того, чтобы поинтересоваться, какого качества он отчет слепил..., но деньги уже интересуют. Слепил не я, мне его дали. А что плохого в том, что меня интересуют деньги?

andrey: Джим пишет: Слепил не я, мне его дали. Это есть плохо. Конечно, было видно, что Вам его дали. Это оправдание? Джим пишет: А что плохого в том, что меня интересуют деньги? Плохого в этом ничего нет, так и должно быть, но ... если Вы не будете сами работать над отчетами, то с деньгами у Вас будут проблемы.

Kornilov: Alex пишет: любопытства ради, посмотрел уровни доходностей по ПИФам УК "Тройка Диалог" (первое что пришло на ум в качестве альтернативы инвестированию в строительство). Доходность ПИФов за год (27.06.10-27.06.2011) составила от 15 до 44%. Т.е. инвестор, реализующий проект строительства, вправе ожидать отдачи от вложенных средств в районе хотя бы 30-40% годовых (?). Alex пишет: А вот еще один любопытный график по ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость». ("Целью фонда является приобретение объектов коммерческой недвижимости и прав на недвижимость для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости.") --- Стоимость пая похудела на 35%.... И?



полная версия страницы