Форум » Служба спасения » Ретроспективная дата » Ответить
Ретроспективная дата
olga-ef: Как с помощью индексов ГКС подсчитать индекс перевода стоимости на ретроспективную дату?
Ответов - 39, стр:
1 2 All
Kikinda: Только сегодня искала на форуме информацию по ретроспективной оценке и не нашла. Удивилась. Целый день формулировала, можно ли использовать прайс-листы после даты оценки, вот что наформулировала. В соответствие с федеральными стандартами оценки, [ФСО-1, п. 8, «Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки». Действующее законодательство , не содержит запретов на определение стоимости объекта оценки на какую либо из дат. Требование ФСО-1, п. 18 «Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки» может быть истолковано неверно. Следует заметить, что данный пункт стандартов оценки не содержит каких либо запретов на проведение оценки стоимости на какую либо из дат. Запрет относится только к использованию информации о событиях, произошедших после даты оценки. Событие – это один из видов юридических фактов, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение правоотношений. (Юридический словарь) В данном контексте, для рынка событие – это сложившаяся сделка. Таким образом, законодательно накладывается запрет на использование информации о сделках, возникших после даты оценки. Но нет запрета на использование информации, возникших до даты оценки, а также использовании цен предложений и публичных оферт возникших как до даты оценки, так и после даты оценки, так как предложение на рынке цены не означает возникновения, изменения или прекращения правоотношений. Мне интересно что вы скажете по этому поводу.
Kikinda: Теперь отвечу на вопрос Ольги. Есть мнение, что индексировать на дату в прошлом нельзя. Ряд экспертов СРО придерживаются такого мнения и всячески его пропагандируют. Однако я считаю, что использовать можно и закон не запрещает. Индексировать можно так: Взять прайс на текущую дату и поделить на цепной ценовой индекс от даты оценки до даты прайс-листа. Все.
Юрич: Kikinda Кроме юридического словаря идентичное понятие термина "событие" содержится в технических и финансовых словарях: "Событие - один из видов фактов юридических, с которыми закон связывает возникновение правоотношений. К СОБЫТИЯМ относятся естественные, природные явления, протекающие помимо воли людей.!!! (в технике говорится об изменении физических свойств). Это значит, что нельзя использовать информацию об изменении физических свойств объекта оценки после даты оценки. Например сломался или сгорел. Изменение стоимости не меняет физических свойств объекта, а значит с технической, юридической и экономической точки зрения событием не является. Стандарт является техническим документом, а это значит термины и определения используемые в документе относятся к той сфере в зоне которой он работает. Любое движение времени рассматривается как событие в философии и истории, но к счастью стандарты к этой области знаний не относятся.
Kikinda: Юрич Ну так у нас же имеется дата оценки и на дату оценки состояние зафиксировано. Никому не придет в голову оценивать на дату в прошлом, но в сегодняшнем состоянии. А вот у юристов возникают вопросы по поводу можно ли применять цены после даты оценки. Они трактуют, что ни цены ни индексы ни цены сделок применять нельзя. Допустим, у меня дата оценки 20 января. Оцениваю сейчас. Понятно, что некоторые прайс-листы уже обновлены и согласно мнению ряда юристов и деятелей СРО использовать прайс-лист от 21 января не имею права. Видела даже письма адвокатов, которые оспаривают отчет об оценке. Поэтому, на месте нашей вопрошающей я бы задумалась по поводу индексов.
Юрич: Kikinda Я с этим встречался, поэтому привел Вам два из пяти понятий событие. Задаете вопрос адвокату по поводу его трактовки понятия событие которое он вкладвает в свой вопрос как юрист., учитывая тот факт что отчет является техническим или если хотите финансовым документом, в котором используются технические и финансовые термины и определения. И тогда оказывается, что вопрос по поводу события относится к области филасофии, что в отношении отчета и используемой информации неприменимо. Ведь с точки зрения он не только не адвокат. но даже и не существует на планете. Есть ГОСТы и нормативные требования при написании стандартов, законов и прочих документов, согласно которым в них используется только специальная. присущая направленности документа терминология. Если используется терминология из других областей на это должно быть прямое указание и трактовка данного понятия. Если дополнительных трактовок нет, до вопрос вне принятой терминологии для данного документа не имеет юридической силы. после таких объяснений и юристы и СРОшники быстро обламываются. Мне приходилось в своих ответах и проверяющим и юристам объяснять значение морального устаревания, физического износа и внешнего устаревания. После приведенных обяснений вопросы отпадают. По поводу индексов, в затратном подходе есть индексный подход задачей которого является приведение стоимости к дате оценки с использованием индексов. При этом как будет производится пересчет с заду наперед или наооборот абсолютно неважно. Главное чтобы индекс был правильный.
Kikinda: Юрич Для меня отчет - это экономический документ. Стоимость - в чистом виде экономическое понятие. Стандарт - это юридический документ и хотим мы того или нет, но обязаны соблюдать стандарты. Я показала как стандарт может восприниматься юристом. И мне самой в суде задавали вопросы - вот у вас дата оценки позже, вы нарушаете стандарт. Соответственно, суд должен усомниться в том, стоит ли доверять этому оценщику (или эксперту). Юристы видят формальное несоответствие и делают выводы. Соответственно и я сама начала сомневаться, а все ли я понимаю в датах и прайс-листах.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Целый день формулировала, можно ли использовать прайс-листы после даты оценки Странное, по меньшей мере, занятие - на пятом году действия ФСО
Владимир Б.: Юрич пишет: Изменение стоимости не меняет физических свойств объекта, а значит с технической, юридической и экономической точки зрения событием не является. То есть - изменение стоимости экономическим событием не является. Я правильно вас понял?
Kikinda: Владимир Б. Раньше не было ни у кого претензий по поводу того, что дата оценки 20 января, а прайс лист от 21 января. Поэтому и не занималась таким занятием. Посмотрела отчеты других оценщиков. У большей части оценщиков ФСО по этому пункту нарушается. Я не знаю стоит ли по поводу "события" впадать в словоблудие, но как отбиться от формальных замечаний не представляю.
Юрич: Владимир Б. Вы абсолютно правильно поняли. Почитайте выше приведенное определение или найдите в интернете словари терминов и возьмите экономический. Так вот событи это то что меняет не человек а природа. Прерогатива назначения цены исключительно принадлежит человеку и от физических свойств объекта оценки не зависит. Понятие рыночной стоимости такая-же утопия как и коммунизм, так как существует только теоретически. Если стоимость или цена если хотите зависит только от физических свойств, то попробуйте обосновать явление уторговывания и его величину. Исключительно человеческие психологические факторы. Кто не верит побывайте на восточном базаре, при умении торговаться затаваритесь по полной и возможно даже бесплатно.
Юрич: Kikinda Прайс может быть и от 21 января. Решается этот вопрос двумя путями: 1. Отзвон и вопрос с какой даты действовали цены, после указать в отчете телефон и фамилию оператора. 2. Коэффициент пересчета назад. По поводу юристов. К сожалению техническая подготовка юристов оставляет желать лучшего, а желание трактовать одно и тоже понятие по разному у них в крови. Сделайте себе на этот случай из различных словарей различную трактовку термина. В суде предоставьте эти трактовки и юрист будет иметь бледный вид и неровную походку. Для сравнения термин "сухарь" в технике и пищевой промышленности имеет разные значения, хотя образование данного термина пришло именно из пищевки, и сухарь было техническим сленгом.
МР: Термин "событие после отчетной даты" есть в Положение по бухгалтерскому учету "События после отчетной даты" ПБУ 7/98 http://base.garant.ru/12114110 2. Понятие событий после отчетной даты 3. Событием после отчетной даты признается факт хозяйственной деятельности, который оказал или может оказать влияние на финансовое состояние, движение денежных средств или результаты деятельности организации и который имел место в период между отчетной датой и датой подписания бухгалтерской отчетности за отчетный год. Событием после отчетной даты признается также объявление годовых дивидендов по результатам деятельности акционерного общества за отчетный год. 4. Датой подписания бухгалтерской отчетности считается дата, указанная в представляемой в адреса, определенные законодательством Российской Федерации, бухгалтерской отчетности при подписании ее в установленном порядке. 5. К событиям после отчетной даты относятся: события, подтверждающие существовавшие на отчетную дату хозяйственные условия, в которых организация вела свою деятельность; события, свидетельствующие о возникших после отчетной даты хозяйственных условиях, в которых организация ведет свою деятельность. На мой взгляд, там наиболее подходящее для экономического документа определение. И бухгалтерам, в отличие от оценщиков, не запрещается отражать влияние этих событий, если влияние существенное. А у нас конечно могут придраться, что не соблюдается п.18 ФСО-1, и придерутся, если больше не к чему. По поводу "пересчета назад" придраться можно не только к п.18, но и к "правильности" индекса. А бывают правильные индексы? Правильный индекс, это когда мы известную нам сегодняшнюю цену делим на известную нам цену той же вещи (работы, услуги) из прошлого. Тогда все равно в какую сторону считать. Если же индекс среднепотолочный, то точное попадание не более чем случайность. Так что если есть возможность, лучше найти "старые" прайсы (заодно проверить, насколько врут средние индексы).
Юрич: МР Вообще если правильно читать ФСО, то можно отметить, что все пункты данного ФСО относятся к объекту оценки. Поэтому абсолютно верное заявление, что оценщик не может использовать информацию события произошедших в отношении объекта оценки после даты оценки. Предположение о том, что оценщик не должен использовать информацию обо "ВСЕХ" событиях произошедших после даты оценки бредово изначально, так как любая информация полученная от заказчика после даты оценки, включая техническую и заключение договора являясь событием использоваться не может. Любая информация с любого сайта будет получена после даты оценки и с этой точки зрения также является историческим событием, а значит не может быть использована. Ну и как будем считать, в течении одного дня? Еще раз, в технической, юридической и экономической терминологии событие есть изменение независящее от человека. В технике более конкретно, это изменение физических свойств событийного объекта. Философские и исторические термины для финансово-юридического документа неприменимы, так как относятся к другой области знаний. Кстати ПБУ относится к нормативным документам границей использования которых является только бухгалтерский учет. Использовании терминологии данного документа (ПБУ) в других областях в соответствии с законодательством требует обязательной ссылки на него и приведения в соответствующем разделе понятия используемого термина. Вообще-то странно что юристы не знают элементарных вещей. Мои уже все поняли.
МР: Если читать то, что написано, а не то, хочется, чтобы было написано, то п.18 относится к информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. А п.19 (это в нем про информацию о событиях, произошедших после даты оценки, не в п.18, я ошиблась с номером пункта) конкретизирует требования к этой самой информации. Я поняла, что вам нравится определение события, как изменения (чего? объекта? рынка?) не зависящие от человека. Вот только от какого человека? От оценщика? От собственника? И пожары, и аварии, и экономические кризисы, и принятие законов, и банкротства, и ещё многое другое действительно не зависят от наблюдателя, но зависят от других людей. Или то, что я перечислила это не события с вашей т.з.? Любая информация с любого сайта может быть получена как до даты оценки (оценщик ведет свою базу, сохраняет нужную информацию в архив), так и после. При этом информация, даже найденная в интернете сегодня, могла оказаться там до даты оценки, что подтверждается датой её публикации или указанием периода времени, на который действительны цены в прайсе или рекомендованы индексы. Зачем доводить до абсурда? ПБУ - да, только бухгалтерский учет. Но определение близкое к оценке, перечислены именно события, влияющие на стоимость объекта оценки, как зависящие от людей, так и не зависящие. Я не утверждаю, что оно единственно возможное. Но пониманию способствует.
AMar: В проекте ФСО по оборудованию есть пункт, посвященный использованию инфо после даты оценки: "12.4. При оценке УМО с применением затратного и сравнительного подхода допускается использование ценовой информации, опубликованной после даты оценки. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен с даты оценки до даты публикации ценовой информации, и внести соответствующие корректировки. Использование такой информации допустимо, поскольку не содержит неопределенности, связанной с прогнозом будущих событий, и поэтому не может исказить определяемую величину стоимости на дату оценки."
Юрич: МР Давайте разберемся в двух вопросах. 1.События связанные с человеком 2.События не связанные с человеком События связанные с человеком, таки как финасовые кризисы, изменения цен и т.д. Использование данной информации возможно и адекватно, так как коэфициенты изменения присутствуют. В отчете Вы не можете указать, что завтра произойдет кризис или цены подпрыгнут, но можете это спрогнозировать с высокой степенью точности (это уже хитрость). События связанные с природой. Делятся на физические факторы (сломался, заржавел, испарился и т.д.) местного влияния и так называемые форс мажорные. Это катастрофы, ураганы, землетрясения, метеориты и т.д. Прогноз таких вещей невозможен, поэтому все, что произошло после даты оценки использовать нельзя. Вообще этот пункт просто говорит о том, что объект оценки на дату оценки и окружающая его дейсьвительность должны быть гипотетически заморожен в том состоянии в котором вы их видели или описали. А вот когда вы подбираете цены предложений, то к объекту оценки они впрямую не относятся так как рыночную стоимость объекта оценки вы получаете в классике на основе трех подходов после проведения согласования, Вы берете цену нового, а у вас полухлам.
МР: В действующем ФСО не разделяется информация о событиях на связанные и не связанные с человеком. Поэтому возможность придраться по п.19 ФСО-1 есть, в том числе и к "индексации назад". Если это исправят в ФСО по УМО - отлично. Еще бы и в ФСО по недвижимости исправили. Но остается ещё один момент, связанный с предполагаемым использованием результатов оценки. Если результат будет рассматриваться "под лупой", то, на мой взгляд, лучше не полагаться на средние индексы. Особенно, если найти цены на нужную ретроспективную дату всё же реально.
Юрич: МР ФСО есть документ юридического характера так как имеет статус закона. ФСО является техническим документом и никаким другим, так как устанавливает правила написания, оформления, определения и т.д. А следовательно в нем используются определения и термины из юридической и технической области. Использование терминов и определений из других областей знаний требует их обязательной расшифровки. В ФСО дополнительных расшифровок термина (понятия) события нет, а значит используется юридическое или техническое понятие.
Yri G: Kikinda пишет: Целый день формулировала, можно ли использовать прайс-листы после даты оценки, Владимир Б. пишет: Странное, по меньшей мере, занятие - на пятом году действия ФСО Действительно, дежавю какое-то, давайте вспомним хотя бы участника форума АНФ, статья "Пункт 19 ФСО №1 – ловушка для оценщика" (http://www.ocenchik.ru/docs/388.html), там на эту тему подробно. Юрич пишет: 1.События связанные с человеком 2.События не связанные с человеком Оферты (объявления о продажах) нельзя считать "событием". БСЭ "Событие: происшествие, важное явление, происшедшее в общественной или личной жизни." "Современное значение слова "событие" точнее всего, по-видимому, сформулировано в Малом академическом словаре русского языка. Словарь толкует это значение через синонимы - "происшествие", "явление", "случай" и "факт", подчеркивая два существенных отличия. Во-первых, событие касается не любых явлений, а только имеющих отношение к жизни человека и общества (ср.: "явление природы", но: не "событие природы"), во-вторых, событием обозначают выдающиеся происшествия, "выходящие за рамки обычного течения жизни" (СлРЯ, изд. 3, т.4, с.173)." К тому же информация вообще и информация о событиях – это несколько разные категории
Юрич: Yri G Кроме трактовки в БСЭ трактовка события есть в различных словарях по направлениям, как в технических так и в гуманитарных. Но стандарты регламентирующие правила написания стандартов гласят о том, что в кажом документе используются термины и определения определенные в понятийном смысле для той отрасли знаний в области которой написан стандарт. Если понятие имеет несколько толкований, то используется присущее той области знаний в которой написан стандарт. Яркий пример который буден понятен думаю наглядно. При написании документов морской тематики, используются понятия "узел", "девиация", "шкентель с мусингами". Напмсание в документе км/час, деривация, веревка с узелками недопустимо. При этом у Вас не возникает вопроса, что скорость на флоте измеряется в узлах. Для техники существуют различные словари терминов и определений, как и для гуманитарных наук. Например когда госкомстат пишет методику статистической обработки данных, в пояснениях обязательно указывается, что обрабатываются шт. метры, руб. и так далее. Связано это с тем, что понятие статистической обработки является математическим термином и означает обработку безразмерных величин. Поэтому в статистике обязательно указывается пояснение действия. Если вы будете в математике проводить статистическую обработку данных имеющих размерность то 2-йка вам обеспечена. Законы математики двойного толкования не допускают, как впрочем и любая точная наука.
полная версия страницы