Форум » Служба спасения » Ставка дисконта » Ответить
Ставка дисконта
andrey: Пожалуйста, поделитесь ссылками на хорошую литературу или статьи по расчету ставки дисконта.
Ответов - 76, стр:
1 2 3 4 All
Kikinda: Андрей, вам нужен расчет ставки дисконтирования для оценки оборудования или для оценки бизнеса? Делюсь тем, что у меня было в "избранном" http://www.bizeducation.ru/library/fin/invest/sinadsky.htm http://www.ocenchik.ru/docs/37.html http://www.mstu.edu.ru/publish/conf/11ntk/section9/section9_14.html
andrey: Кикинде. Спасибо Вам за ссылки, но мне интересно немного другое. А конкретно: - как расчитывать % рисков; я зачастую (при минимуме информации) пользуюсь таблицей оценки вероятности возникновения события, но хочется узнать, как поступают другие оценщики? - как расчитывать премию за риск, я рассчитываю по формуле которую видел в конспекте курсов повышения квалификации и она мне очень нравится: П= 5%* ((100+реальная базовая ставка%)-(100-присвоенный риск%))/100, но откуда эти 5%, никто не может сказать. Оценщики, с которыми общаюсь, назначают премии по шкале от 1 до 5, как говорится по справочнику СТЕЛИ (прим. "стеля" - потолок, по украински). - какие есть варианты расчета реальной базовой ставки; я рассчитываю по формуле: Rp= R*(1-i)/(1+i), но встречал формулу Rp=(R-i)/(1+i), с пометкой, что данная формула применяется при инфляции свыше 10%, а 10% - это в год или ретроспективный период (я беру за три предыдущих месяца)? В отчетах по недвижимости для Фонда Гос.Имущества часто-густо: Rp=R-i Как видите хочется почитать больше теории, что-ли. Я работаю оценщиком относительно недавно, но от того как делают "старожилы" (даже в Киеве пикировался с одним из преподавателей, когда проходил учебу по оценке земли) мне становится тоскливо: "Назначаем премию за риск 3% потому-что и пошло ля-ля тополя про орошение жаропрочных инкубаторов", а почему именно 3 или 2, а не 42, И одни делают так , а другие так P.S. По Вашей третьей ссылке сплошные крокозяблы.
Kikinda: Ну так надо уточнять вопрос в процессе его формулирования. К сожалению, я не являюсь продвинутым оценщиком по ставкам дисконтирования и рискам. На мой взгляд это самая слабая тема в оценке. Сама для себя я решила, что буду ориентироваться по доходности на оцениваемом рынке, а методом кумулятивного построения можно нарисовать все что угодно. Понимаю, что этот подход не может быть полностью верным, но ничего конкретного в учебниках и книгах я пока еще не встречала. Как то Максим Лескес мне рекомендовал воспользоваться методом рыночной экстракции, сказал, что это сейчас моднее всего. Пока что метод рыночной экстракции не изучила и даже не нашла подходящую литературу. Но зато пришла к выводу, что не надо путать "оценку бизнеса", "оценку оборудования" и "экономическую оценку инвестиционных проектов". Везде будут разные ставки. Почему я так думаю? А потому что в оценке оборудования нельзя учитывать всего совокупного эффекта как от бизнеса. Если я не права, то можно меня поправить. Ссылки по теме ждем. PS Чтобы исправить кракозябры нужно сделать следующее: В панеле "ВИД" найти строчку "КОДИРОВКА" и менять кодировку до тех пор, пока кракозябры не превратятся в слова.
Лескес Максим: Оксане Дело не в том, что это единственный объективный метод оценки ставки дисконта. Во всех случаях расчет рисков будет отталкиваться от рыночной ситуации. Если интересно - могу на личную почту поподробнее отписать, далее опишу кратко. andrey По поводу 5% могу предположить, что ноги растут из модели кумулятивного построения. Там диапазон всех рисков принят от 0 до 5%. Беда в том, что 1. набор рисков может быть субъективным. 2. оценка каждого из рисков дело еще более сугубо субъективное. В одной из компаний, где я работал, мой коллега занимался декомпиляцией ставки дисконта и раскладкой ее на составляющие рисков. Речь, правда, шла о недвижимости. Собственно, в этом случае шли опять же от метода рыночной экстракции, т.е. с конца. В результате мы имели вполне конкретные диапазоны для рисков и они были не 5%. К сожалению (или к счастью) эта работа была выполнена для внутреннего пользования. Подобных работ позже я не встречал, может, и ошибаюсь - поправьте, если не так. Как-то сам хотел провести подобное исследование, но все руки не доходили (дело трудоемкое). К статьи, подобные материалы нужно будет потом еще и мониторить, поскольку устаревают быстро.
andrey: Kikinda 1. Kikinda пишет: а методом кумулятивного построения можно нарисовать все что угодно целиком и полностью согласен, но бывает без этого метода никуда, а рисовать ой как не хочется, потому и интересуюсь. 2. Насчет метода экстракции все здорово, но только "было гладко на бумаге, да забыли про овраги" в условиях недостаточной и зачастую не корректной информации, да в условиях небольших городов, где по-настоящему информационный голод. Ох!!! 3. В остальном солидарен. 4. Kikinda пишет: Ссылки по теме ждем. - Не понял. PS. Просто ОГРОМНОЕ СПАСИБО за подсказку, а то часто приходится отказываться от сайтов с прайс-листами, где имеет место подобное явление. PPS. Kikinda! Help! Не могу разобраться с заголовками, то я имущественные права, то теперь гордо свечусь как ставка дисконта, тем более теперь по каждому поводу выскакивает окошечко для выбора этих гордых имен, вобщем весь в умилении
Игорь г. Львов: Лескес Максим пишет: В одной из компаний, где я работал, мой коллега занимался декомпиляцией ставки дисконта и раскладкой ее на составляющие рисков. Речь, правда, шла о недвижимости. Собственно, в этом случае шли опять же от метода рыночной экстракции, т.е. с конца. В результате мы имели вполне конкретные диапазоны для рисков и они были не 5%. К сожалению (или к счастью) эта работа была выполнена для внутреннего пользования. Если сохранилась эта работа у Вас, дайте на обсуждение или скиньте на почту. Интересен ход мыслей автора.
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: сли сохранилась эта работа у Вас, дайте на обсуждение Я то же присоединяюсь к этой просьбе
Игорь г. Львов: О ставке дисконта методом экстрации. Ставка капитализации для недвижки - это нормально, хорошо и работает. Использую в методе прямой капитализации постоянно и с удовольствием. Сходимость результатов 99%. Ставка дисконта (при изменяющемся потоке доходов) не представляю как реализовать в этом методе.
Дмитрий: Когда на оценщика учили в ИПО, то нам рассказывали как из ставки капитализации получить ставку дисконтирования. Там было порядка 5 шагов. Придется искать лекции. А так на вскидку, получается что ставку дисконта методом экстракции наверно надо искать по методу для нахождения внутренней ставки доходности проекта.
andrey: Игорь г. Львов Уважаемый Игорь. Я слышал, что известная нам Олефиренко В.Л. очень рекомендовала статью или работу по поводу кумулятивного построения, к сожалению никакой информации по этому поводу у меня нет, кроме как автор мужского пола и она эту работу (статью) считает лучшей из тех, что ей доводилось встречать. Если вы с ней на короткой ноге, может проясните ситуацию для всеобщего блага.
Игорь г. Львов: andrey Была подобная статья и у меня, но, я уже не считаю ее безупречной. По поводу знакомства с Валентиной Леонидовной. Звонил я ей несколько раз в эту пятницу и субботу чтобы уточнить Ваши вопросы, не берет она трубку, так-что все откладывается до лучших времен. Увы. Дмитрий пишет: Когда на оценщика учили в ИПО, то нам рассказывали как из ставки капитализации получить ставку дисконтирования. Там было порядка 5 шагов. Придется искать лекции. Ищите побыстрее. А то все обещают, обещают....
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Ищите побыстрее. А то все обещают, обещают.... У меня, как и у многих, есть две беды, почему не выполняю обещания - срочная работа и длительный ремонт
Игорь г. Львов: Ремонт, как-правило, завершить невозможно. Единственный разумный выход-временно его прекратить (волевым решением).
Дмитрий: Но пока принимаю волевое решение и пока ищу загляните сюда в середину ветки и до конца дискусии, сама статья здесь. В ветке есть ссылка на статью Грибовского.
Игорь г. Львов: Спасибо. Ушел в изучение.
Игорь г. Львов: Дмитрий. Прочитал предложенные тексты. Главная мысль, которая появилась. А можно ли рассматривать квартиру как доходную недвижимость. Ведь проектное использование-удовлетворение естественных нужд людей в укрытии от непогоды и враждебных проявлений внешнего мира, а не получение дохода. Вот и "нескладухи" со ставками. Короче "тяжело искать черную кошку в темной комнате..."
Дмитрий: Я считаю доходником, просто чтобы был объем. Я считаю дисконтрование на 3 года а потом реверсия в виде перепродажи. Размер ставки практически не влияет на результат. Если ставить реальные аренды, а не мечты. в отчетах пишу что квартира не является доходной недвижимостью, а доход получается только в момент перепродажи, а в аренду сдаются чтобы был дополнительный доход не являющимся основным доходом владельца недвижимости. Что-то в этом духе. А воообще аренду нужно сравнивать с платежом по ипотечному кредиту.
Андрей Т: Коллеги Ставка дисконтирования для недвижки и бизнеса, тема все-таки более менее разработанная, хотя если говориьь откровенно, это самый недоказуемый спорный момент в доходнике, а вот сданным вопросом в оценке МиО еще хуже, и пока я понял, что идет обсуждение в основном по недвижке, а где по МиО. Вообще в оценке оборудования, если не брать суда, то я делаю практически всегда капитализацией, а ставку дисконта считаю по следующей известной формуле несколько адаптированному для оборудования расчеты показателя бэтта (прописав факторы риска, присущие конкретному оцениваемомуоборудованию): Y=Yбаз+бетта*(Yср-Yбаз), где где: Y-величина нормы дисконтирования; Yбазовая – ставка доходности во вложения с минимальным риском; Yср – средняя рыночная норма доходности по вложениям в объект оценки; бетта - коэффициент факторов риска конкретного оцениваемого объекта Yср – беру как ставку кредита на приобритение оборудования банками на тот момент или как то считаю доходность возможную, на которую рассчитывает инвестор исходя из срока службы оборудования. Бетта расчитываю по известной таблице, но факторы риска написал непосредственно по конкретно оцениваемому оборудованию, это 1. Факторы индивидуального риска присущие оцениваемому оборудованию а) Потеря эксплуатационных характеристик б)Ремонтнопригодность в)Технологическое и моральное устаревание д)Ликвидность и Факторы присущие внешней среде а)Возможность законодательного запрета использования конкретного оборудования из-за его технических свойств (использование фреона например) б)Появление конкурентной продукции (товарозаменителей) (оборудование становится невостребованным) и ставку капитализации уже считаю по модели Инвуда Вот делаю так, наверное много спорного и многие наверное будут считать это неверным, раскритикуют в пух и прах (интересно послушать доводы), но кумулятивный считаю еще хуже. А впрочем доходный приходится делать редко, так-что пока отчет не возвращали. Метод экстракции для оборудования вообще мне кажется еще сложнее применить.
Игорь г. Львов: Андрей Т Как я понял cтавка капитализации Ск=Y+Sff. Вопросы: 1. где берется Yср? 2. что за известная таблца для определения бетта? (Извините индейцев ). Замечание. Как известно, метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, которые генерируют постоянные потоки доходов, Метод Ринга — наиболее приемлемый для активов, поток ожидаемых доходов от использования которых уменьшается в процессе службы. На практике при оценке оборудования формирования фонда возмещения чаще всего происходит прямолинейным возвращениям капитала по методу Ринга. Норма возвращения капитала в этом случае рассчитывается как отношение единицы к числу лет, необходимых для возвращения вложенного капитала: H = 100 / n где: n— срок амортизации, которая вычисляется в годах. PS Критики в пух и прах не получилось. О факторах риска пока помолчу.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: доход получается только в момент перепродажи, а в аренду сдаются чтобы был дополнительный доход не являющимся основным доходом владельца недвижимости. Согласен на все 100. Я в соседней ветке пытался привить представителям семейства кошачьих эти идеи - не восприняли. Не врут специалисты - плохо кошки дрессировке поддаются. :)
AMar: Андрей Т пишет: а ставку дисконта считаю по следующей известной формуле несколько адаптированному для оборудования расчеты показателя бэтта (прописав факторы риска, присущие конкретному оцениваемомуоборудованию): Андрей Т пишет: но кумулятивный считаю еще хуже Честно сказать, предложенный вариант ничем не отличается от кумулятивного подхода. Просто в кум. методе Вы сразу читателю отчета говорите "я не знаю как считать ставку, поэтому возьму по звездам", а в данном варианте это звучит так "чтобы посчитать ставку надо сложить А и Б. Как считать А - я знаю, а вот Б возьму по звездам". Андрей Т пишет: Yср – средняя рыночная норма доходности по вложениям в объект оценки; А что надо получить? Если "средняя рыночная норма доходности по вложениям в объект оценки" известна, зачем дальше-то мудрить? (кстати, а как ее, например, получить для ... ну предположим термопластавтоматов?) ЗЫ: http://kikindaocenka.borda.ru/?1-2-0-00000079-000-0-0-1181935375
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Не врут специалисты - плохо кошки дрессировке поддаются. :) Кошки ходят сами по-себе и гуляют где хотят. Но!! Квартиры -это просто. Вот какой доход капитализировать для единицы оборудования и как его вытащить из целого бизнеса еще тот вопрос. А мы все ставка, дисконт и т.д.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: в)Технологическое и моральное устаревание Вот еще одна классификация износов... Нет, нельзя нам, ребята, без глоссария. Тогда поясни, пожалуйста: Что у тебя есть "моральный износ" и в чем его отличие от "технологического устаревания", а также от "появления конкурентной продукции." А насчет проработанности вопроса о ставке дисконтирования - ты что имеешь в виду. Что много книжек написано на эту тему? Согласен. Но как пришел в оценку, так и по сю пору - единственным реальным способом определить её числовое значение является многократно (и заслуженно!) обруганый метод кумулятивного построения, написанный тупыми вилами по мутной воде. Поэтому присоединяюсь к вопросам Игоря.
Владимир Б.: AMar пишет: Честно сказать, предложенный вариант ничем не отличается от кумулятивного подхода. Воистину так.
Андрей Т: Коллеги даже спорить с вами не буду, я уже говорил, что для оборудования доходник практически никогда не прменяю, считаю, сто если есть рынок, то он нафиг не нужен, а если это спецура, то тоже спорный вопрос с его прменением. Рад что откликнулись, может кто-то хоть предложит по оборудованию что-то нормальное. А то некоторые моменты в кумулятивном вызывают вообще недоумение (оставим в стороне определение по звездам, , можно подумать в других методах что-то лучшее, в экстракции тоже никто не уверен в 100% реальности сделки), особеннно скидка на размер компании, а причем тут размер компании и линия, которая выпускается серийно? А вы все про недвижку, вроде форум про оборудование. Я если честно так до конца и не понял за 11 лет в оценке, как правильно считать эту ставку по оборудованию, вернее не как правильно, этого никто не знает, а что все кроме кумулятивного применяют на практике, хотя большинство его также критикует и т.д. Владимир Б. До чего я тебя лублу. Выше основное изложил, а свой вариант, который выложил, тоже в районе 2000 года напридумал, от безысходности. Тем более хоть так хоть этак, а все равно реализуя доходник, большинство вольно или невольно ориентируются на сравнительный и затраник и занимаются невольно или вольно подгонкой его, особенно к сравнительному. Я уже писал, что предлагал, какуюнибудь линии оценить доходником, а уже потом сравнительным, на реальных рыночных данных о ценах предложения. 99% промахиваются.
andrey: О применении ДП в оценке МиО согласен с критикой. Даже где-то писал, что его некорректно применять для относительно быстро изнашивающегося имущества. А дисконт при оценке МиО лучше считать как для бизнеса, а потом вычитать из стоимости бизнеса стоимость ВСЕЙ (с землей) недвижки. Согласен метод трудоемкий и погрешностей с допущениями вагон, но хотя бы присутствует логика. Но заказчик не оценит (не оплатит) достойно сей титанический труд под названием "Три в одном".
andrey: Владимир Б. Подскажите, а как посчитать бизнес перепродажи квартир. Где брать информацию, только - реально. В моем регионе ни один риэлтер не скажет. Более того, у шефа жена руководит агенством недвижимости, а информация держится в секрете. Может есть другие варианты, подскажите, плыз?
Дмитрий: Часто доходник приходится считать, ну требуют чтобы было 3 подхода. Затратный понятно по СТОФу, сравнительныйто же понятно, а вот с доходником просто беда. Я иногда, чтобы не париться, считаю через лизинг. Ну типа собсьтвеник сдает в лизинг это оборудовние. И ставки проще подобрать и обосновать. Но по строительной технике доходник можно посчитать через аренду. В москве много фирм которые сдают в аренду строительную технику.
АндрейЩ: andrey пишет: Владимир Б. Подскажите, а как посчитать бизнес перепродажи квартир. Где брать информацию, только - реально. В моем регионе ни один риэлтер не скажет. А есть такой бизнес? У меня жена тоже руководит агентством недвижимости. Но мне так видится, что бизнес о котором Вы говорите - это "развод" владельцев квартир на "бабки". Но об этом лучше поговорить у В.Г.
Андрей Т: Дмитрий Но по строительной технике доходник можно посчитать через аренду. В москве много фирм которые сдают в аренду строительную технику. Тогда и получится оценка для Москвы. А стоимость например автокранов на заводе или у диллеров от аренды в Москве не зависит. Поэтому я вообще считаю, что с арендой по оборудованию нужно быть осторожнее. В нежвижке все проще, там аждый объект оценки уникален и его оценивают исходя из этого. А оборудования, особенно серийного выпускается одинакового много и продается по все стране. А арендная плата в Москве отражает ситуацию тольков Москве, а например не в Рязане. А автокран будет продаваться и там и там проактически по одной цене.
Дмитрий: Андрей Т пишет: и там и там проактически по одной цене. По идее, это нужно учесть в ставке (ну разницы между москвой и рязанью) и получиться одинаково. Кстати. вот так можно и эту разницу и посчитать, на автокранах, то. Вообще-то я оборудование считаю доходником в очень в редких случаях, когда надо увеличить количество подходов по внешним требованиям. Ну а так как решать простые уравнения научили еще в классе 4, то найти нужный ответ в доходном подходе не сложно.
Андрей Т: Дмитрий А где это ружно обязательно три подхода для МиО и особенно длч серийно выпускаемой и продающейся везде технике? Неужели отказаться нельзя?
Дмитрий: В банках часто просят чтобы было не меньше 2 подходов. В моем понимании затратный это все таки больше индексация. в основном я делаю СТОФом. Потому что когда сравниваем наше бу с новым аналогичным, тем более индентичным, это сравнительный. И говорить тут мы сравнили с новым это затратный, а тут сравнили с бу это сравнительный, не совсем корректно. Хотя и сам так делаю. Поэтому если нет балансовых стоимостей, то индексация не проходит, или когда предприятие поставило уже бу по остаточной стоимости, что часто бывает при акционировании или реорганизации. То же проблемы. Надо считать износ с момента постановки на баланс до даты оценки, что затруднительно, потому что не известно в каком состоянии было получено имущество. Остается один сравнительный, ну и добавляю доходник через лизинг, для объема. Считается легко, а потом жалко что ли. А иногда и просто сам добавляю, чтобы человеку не было жалко заплаченых мне денег.
Kikinda: Кстати, про доходник было немного в моей диссертации. Вот авторефератТоже считается легко, но нужны данные по эксплуатационным затратам (это не у всех есть). В принципе, можно обсудить.
Игорь г. Львов: Оксана, в автореферате написано: 2. Коэффициент капитализации определяется обычным образом по формуле: Кк = r + Ка = r + F3(r, n), где r – ставка дисконта;. Вот с этого места, если можно, поподробнее. Как вы практически рассчитывавете это самое r? И откуда такое решение доходного подхода. (интересен первоисточник).
Андрей Т: Дмитрий В моем понимании затратный это все таки больше индексация. в основном я делаю СТОФом. Потому что когда сравниваем наше бу с новым аналогичным, тем более индентичным, это сравнительный. И говорить тут мы сравнили с новым это затратный, а тут сравнили с бу это сравнительный, не совсем корректно. Хотя и сам так делаю. Поэтому если нет балансовых стоимостей, то индексация не проходит, или когда предприятие поставило уже бу по остаточной стоимости, что часто бывает при акционировании или реорганизации. То же проблемы. Надо считать износ с момента постановки на баланс до даты оценки, что затруднительно, потому что не известно в каком состоянии было получено имущество. На мой взгляд Вы не совсем правы. Все таки основное отличие этих подходов в использовании базы расчета. В затратнике мы считаем износы исусственно от ПВС, а в сравнительном эти износы уже учтены в цене предложения и кооректирвка в основной идет на разницу в годах, в техническом состоянии. А возьмите например более менеее новые объекты не имеющие практически рынка, в том числе специальное оборудовние. Там Вы только затратник примените, так как аналогов нет.
Kikinda: Какой тут может быть первоисточник, если это диссертация? Игорь, это 5-я функция сложного процента.
Игорь г. Львов: Kikinda пишет: Какой тут может быть первоисточник, если это диссертация? Т. е. весь доходник описанный в автореферате -авторская разработка? Kikinda пишет: Игорь, это 5-я функция сложного процента. Наверное я плохо поставил вопрос. Мне интересно формирование ставки дисконта.
Дмитрий: Kikinda пишет: Какой тут может быть первоисточник, если это диссертация? Скромность это конечно украшение для девушки , но некоторым украшаться и не надо .... Такую формулу можно встретить в каждом учебнике по оценки, хоть в той же синей Грязновой. Вот использовать коэф. фондоотдачи для выделения денежного потока на конкретную единицу обородования, наверно и есть новизна.
Игорь г. Львов: Я настаиваю на теме ветки. Оксана Валериевна. Не уходите от ответа. Мне интересно формирование ставки дисконта. в вашей трактовке. А может мой вопрос просто затерялся.
Андрей Т: И я присоединяюсь к крику души Игорь г. Львов У меня до сих пор складывается впечатление, что кроме кумулятивного другого не применяется. Хотя кк я делал показал, раздолбали, но где конструктив? Кто все-таки как считает, тем более если проект будет реализовываться, там обязательно раздел про доходник будет.
Дмитрий: Вон на лабрейте обсуждают это активно
Андрей Т: Дмитрий Спасибо за информацию. посмотрю, не заходил туда давно, последний раз зашел, так там про оборудование мало было.
Kikinda: Игорь, а конструктива то нет до сих пор. Если бы у меня не было вопросов и все бы было понятно, я бы эту тему не вытаскивала несколько раз. В диссертации моей вопрос ставки дисконтирования был обойден, потому что диссертация то была про фондоотдачу, а в $4 гл 2 как раз рассматривалась возможность применения показателя фондоотдачи для доходного подхода. Так что ничего нового по поводу ставки там не найдете (не в ней была цель). Теперь некоторые мысли. 1) Считаю, что метод кумулятивного построения вообще не метод. Никакого конструктива в этом методе нет. 2) Изучила материалы Яскевича по ставкам дисконтирования (при оценке оборудования), опять же нет никакой ясности. Он там пишет, что необходимо определять коэффициент капитализации на базе экстракции рынка, используя рыночные данные по стоимости объектов и их аренде (лизингу). Примера и алгоритма как лучше делать нет. Как я поступаю сама. Я внимательно изучаю аналитику по требуемому рынку и ищу там сведения о доходности активов. Больше ничего так и не придумала. Про рыночную экстракцию давно хочу узнать, но не знаю где.
AMar: Kikinda пишет: Про рыночную экстракцию давно хочу узнать, но не знаю где. А чего про нее узнавать-то? (кстати, не правильный вопрос ! Правильный вопрос: где взять аналоги?!!! ) Ищем аналоги по аренде (чем больше найдем – тем ..., правильно, лучше :) ). Потом подбираем аналоги на продажу (аналоги д.б. сопоставимы с оцениваемым объектом по возрасту, тех. состоянию, характеристикам и типичному сроку жизни). Дальше строим CF, сопоставляем с ценой продажи – ставка капитализации готова. Нужна ставка дисконтирования – тоже самое, только потоки строим не для одного года, а до конца жизни объекта. Дальше Excel, функция «ВСД». Пример (аналоги не проверял, ни с кем не созванивался, поэтому возможны ошибки в подборе аналогов, аналоги м.б. неактуальные и т.п. и т.д.): Аренда автокрана 25 тн: http://www.atk-gruz.ru/avtokran.html 12 500 руб. /сут. Цена нового крана 25 тн.: http://www.gakz.ru/index.php?id=21&direct=0 4 000 000 руб. Считаем доходы-расходы (выше, здесь и далее условные цифры): ПВД: 12500 * 365 = 4 562 500 ДВД: 2 200 000 Расходы: Транспортный налог Страховка З/п водителя Техническое обслуживание Топливо И т.д. И т.п. (в принципе, расходы можно не учитывать. Но в этом случае надо будет также «некрасиво» обойтись с оцениваемым объектом :) ) ЧОД: прЫмЭрно сЭм-восЭм, короче 1 000 000 КК (для нового объекта !!!) = 1 000 000 / 4 000 000 = 20% Оцениваем старый объект: Нашли где-нибудь стоимость б/у аналогов (несколько, желательно :) ). Посчитали среднее, ЧОД поделили на это среднее… Нужна СД, пож-та: Прогнозируем потоки на срок служб объекта, учитываем (если можем), что в конце можем сдать металлолом, учитываем, что какие-нибудь капитальные ремонты / КРП/ замены чего-нибудь дорогостоящего происходят не равномерно, стоимость ремонтов с увеличением возраста увеличивается. Если есть статистика, то учитываем, что ДВД со временем также снижается (дольше объект на ремонте стоит, больше отказов, меньше спрос и т.д. и т.п.). Я позволю себе полениться, и ничего этого не делать. В результате процесса «лени» получили, например, такой поток: -4 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Забили в Excel «=ВСД(A2:K2;0)», получили результат: 21% (реальная, рублевая ставка). Нужна номинальная? Проинфлировали потоки, повторили «=ВСД(A2:K2;0)», получили ХХ %.
Kikinda: AMar Андрей, спасибо за подсказку. Попробую так посчитать при удобном случае. Литературные источники никто не знает, чтобы по науке разобраться? Все таки, это лучше, чем высчитывать придуманные риски.
Андрей Т: AMar Аренда автокрана 25 тн: http://www.atk-gruz.ru/avtokran.html 12 500 руб. /сут. Цена нового крана 25 тн.: http://www.gakz.ru/index.php?id=21&direct=0 4 000 000 руб. Это например в Москве арендная плата 12 500 руб./сути, а где нибудь в Курске 8500 и получается, что ставки разные, а цена нового везде одна. Я уже писал по этому поводу свое мнение. Для недвижки проблем нет, там каждый объект уникален. А в оборудовании нет, они (краны) серийно выпускаются и одинаковые. Поэтому получается, что нет среднерыночной величины арендной ставки для кранов и мы определяем стоимость крана для конкретного региона, но отпускная цена одна для всех (отличается коректировкой на транспортные расходы). Или я что-то неверно понимаю?
Дмитрий: А это как раз учет региональных рисков. Получиться что в Москве риски больше
AMar: Андрей Т пишет: Это например в Москве арендная плата 12 500 руб./сути, а где нибудь в Курске 8500 и получается, что ставки разные Ставки разные и расходы разные. И степень загрузки м.б. разная... Надо посчитать, возможно ЧОД получится близкий. Кто возьмется проверить?
Мисовец: AMar пишет: Надо посчитать, возможно ЧОД получится близкий. Кто возьмется проверить? А никто не возьмется, смысла нет просто. Рынок аренды автомобильных кранов это один отдельный рынок, по сути это рынок услуг, а 12500 это не стоимость аренды крана, это стоимость сложной услуги. Рынок новых кранов это совсем другой рынок он никак напрямую не связан с рынком услуг кранов, косвенно, конечно, есть та связь, что, чтобы оказывать такую услугу, нужно кран купить. Но это далеко не единственное, что нужно, и доля стоимости именно крана в этой услуге это большой вопрос, у которого также может быть региональная специфика и всякая другая специфика, гиблое дело. И что в итоге? А в итоге, отношение цены услуги к цене крана есть более или менее случайная величина. Конечно, очевидные механизмы рынка обеспечивают, чтобы эта величина была существенно меньше 1 и существенно больше нуля, но не более того. Скажем, совпадение таких отношений для двух разных кранов это чистая случайность.
Дмитрий: Мисовец пишет: Рынок новых кранов это совсем другой рынок он никак напрямую не связан с рынком услуг кранов Интере-е-есно. Надо же. Значит для недвижки это не два разных помещения, а для спецтехники, это два разных? Тут посмотрел свой отчет, при ставке дисконтирования в 19% цифры близко лежат
AMar: Мисовец пишет: новых кранов это совсем другой рынок он никак напрямую не связан с рынком услуг кранов Ага, а краны покупают из любви к краностроительному искусству. Аренда кранов, это конечно услуга, но она очень близка к аренде в чистом виде. Все прочие составляющие достаточно просто учесть: по сути, нужна лицензия, крановщик и арендовать площадку для хранения «данного агрегата». Без проблем все учитывается. (Кстати, з/п в Москве больше, аренда площадки – тоже. Так что, может...)
Мисовец: AMar пишет: Аренда кранов, это конечно услуга, но она очень близка к аренде в чистом виде. Вот на сайте labrate который день обсуждается аренда квартир в Москве. Она тоже очень близка к аренде в чистом виде и экстрагируя на её основе некие ставки мы считали, что аренда как-то связана с ценой квартир. Но когда квартиры перестали расти в цене, то оказалось, что никакой связи с арендными ставками нет, потому что остановка роста цен не привела у существенному изменению ставок аренды. Что это означает? Это означает, что рынок аренды и рынок продаж никак не связаны между собою и изменения на одном рынке не влекут изменений на другом. Поэтому зная отношение ставки к цене крана для одного крана нельзя оценить стоимость другого крана. Точнее не доказано, что можно.
Дмитрий: Мисовец пишет: рынок аренды и рынок продаж никак не связаны между собою Ну, то что не видно взаимосвязи, не означает что ее нет. Это означает что ее не видно, то есть те методы измерения, которые используются не позволяют обнаружить связь. Далее, аренда квартир, специфичный рынок, хотя бы потому что никто специально не покупает квартиры чтобы сдавть. Никто - имеется в виду что статистически значимое количество. По коммерческой недвижимости есть же связь. Потому что ее специально покупают чтобы сдавать. Кроме того, сдача в аренду спецтехники это вид деятельности, и техника специально покупается для сдачи в аренды
Андрей Т: Полностью согласен с В.Г. Не путайте недвижку и оборудование. Я уже писал, что объекты оценки в недвижке каждый по себе уникален, а оборудования одинакового много (серийное). И отпускная цена автокрана с завода никак не зависит от величины арендной ставки в Москве или Курске. В.Г. прав, что аренда это бизнес-услуга. В позапрошлом году компания,арендовала легковушку (девятку) за 1000 рублей в день без водителя. И сколько тогда эта легковушка стоит если ее через аренду считать? Так что ВАЗ отпускную цену разную дает в зависимости от использования кем-то автомобиля? И что, вцены на вторичке этой модели зависят от велиины арендной платы?
Kikinda: Андрей Т Я сегодня пришла на работу очень рано и сравнила цены на аренды дорожной техники в Москве и Екатеринбурге. Отличие максимум 500 руб/см. Стоимость аренды в смену в среднем где то 6000 - 8000 руб. Можно ли это считать за существенную разницу? Пользовалась сайтом www.msouz.ru
Мисовец: Kikinda пишет: Можно ли это считать за существенную разницу? Дело не в существенности разницы, дело в том, что ставка аренды не связана с ценой продажи.
Дмитрий: 1. Считать доходником оборудование то еще занятие по моему мнению, то есть не нужное и какое-то "левое". 2. Но если очень хочется, но нельзя, то можно. То есть считать через аренду или лизинг допустимо на мой взгляд. 3. Неохота лазить по форуму и искать, но можно найти, где через фрахт предлагауют считать суда и самолеты. И это не вызывает почемуто возвражения
Андрей Т: Дмитрий Думаю, что судно не автомобиль все-таки и есть какая-тникакая среднерыночная ставка фрахта. А теперь ответте на вопрос коллеги: накой фиг (извиняюсь) считать доходником автокран, если его рынок развит и эти краны спокойно продаются. Я все-таки мел ввиду про определение ставки дисконта для оборудования по которому нет развитого рынка или делается под заказ и при применении доходника не надо особо очищать от бизнеса, от недвижки легче очистить.
Дмитрий: Возмите ставку по лизингу Андрей Т пишет: судно не автомобиль Да простит меня Арнольд Дмитриевич, но я большую разницу не вижу, кроме того что одно по воде а другое по суше
Мисовец: Дмитрий пишет: я большую разницу не вижу, кроме того что одно по воде а другое по суше Разница и дальше: одно ездит, другое ходит :)
AMar: Мисовец пишет: Дело не в существенности разницы, дело в том, что ставка аренды не связана с ценой продажи. Как это не связана? Более дорогие квартиры сдаются по большей ставке аренды. Цена аренды за краны большой грузоподъемности больше кранов маленькой грузоподъемности и т.п. Проблема видимо в том, что нам на курсах вбили в голову, что СД – это мера риска. Гораздо более удобно оперировать следующим определением: СД – это коэффициент, который позволяет при помощи функций сложного процента пересчитать будущие доходы в РС. А по поводу меры риска, альтернативной доходности и т.п. «лабуда» – всего лишь следствие из данного определения. По поводу квартир. Да ситуация изменилась, изменились ожидания на рынке, вслед за ними изменились коэффициенты капитализации. Дело в том, что КК – вещь непостоянная. Она зависит не только от возраста объекта и его тех. состояния, но и от даты оценки. Андрей Т пишет: Думаю, что судно не автомобиль все-таки и есть какая-тникакая среднерыночная ставка фрахта. А у кранов «какая-тникакая среднерыночная» ставка аренды, и у автомобилей, и у ... квартир, и у ... Андрей Т пишет: А теперь ответте на вопрос коллеги: накой фиг (извиняюсь) считать доходником автокран, если его рынок развит и эти краны спокойно продаются. Я все-таки мел ввиду про определение ставки дисконта для оборудования по которому нет развитого рынка или делается под заказ и при применении доходника не надо особо очищать от бизнеса, от недвижки легче очистить. А вот с этим я почти согласен. Это самая главная проблема ДП для МИО. Если есть аналоги – зачем ДП, если аналогов нет – сложно получить ставку дисконтирования или капитализации экстракцией. Хотя, все-таки распространять СД или КК на соседние сегменты все таки проще, чем цены продаж. Пример: Надеюсь все согласятся, что рынок аренды подвижного состава очень развит. И рынок б/у вагонов тоже. Но на нем есть не все типы вагонов. Например, полностью отсутствуют б/у транспортеры, автовозы, почти не представлены реф. вагоны, пасс. вагоны и т.п. Кто мешает ставки СД или КК, посчитанные, например, для одного типа вагонов распространять на близкий по назначению? В моем понимании, вполне обоснованное решение. Во всяком случае, это лучше, чем на основании цены какой-нибудь платформы выводить стоимость автовоза (м т.з.). А вот что делать, когда по близким аналогам СД посчитать не удается – это действительно вопрос?
Андрей Т: Дмитрий Да простит меня Арнольд Дмитриевич, но я большую разницу не вижу, кроме того что одно по воде а другое по суше Дмитрий, а Вы суда оценивали посерьезному вообще?
Андрей Т: AMar Это самая главная проблема ДП для МИО. Если есть аналоги – зачем ДП, А почему это проблема? Это проблема, тому кто все-таки применяет доходник для оборудования (за исключением случаев, уже гоорили о них, но это редкость все-таки), а не отказывается от него. Я когда у меня есть данные для реализации сравнительного и затратника всегда отказ пишу от доходника, тем более, как правило, много оборудования, которое не приносит самостоятельно доход, а в рамках комплекса или технологической цепочки и доход и многие расходы приходящиеся именно на эту единицу оборудования корректно выделить практически невозможно, а оценивать весь комплекс, а потом как то выдлять объект оценки, это вообще бред помоему. Повторяюсь это для большинства оборудования, но есть исключения. У меня был случай, когда оценивал самодельную установку по выпуску какого-то вещества, а документов на ее изготовление не было и вторая сложность, что во внутрь, чтобы посмотреть, что там напихано не было возможности. Но эта установка выпускала продукт от начала и до конца, т.е на входе имее информацию о расходах, на выходе отпускную цену. Милое дело ждля доходника, потому-что по другому не знал как оценить. Вот тут и возникает вопрос с определением ставки дисконта.
Дмитрий: AMar пишет: Проблема видимо в том, что нам на курсах вбили в голову, что СД – это мера риска. Что-то такое и мне пытались вбить, но голова была заполнена другими определениями: В одном месте меня учили что процентная ставка, а ставка дисконтирования в том числе, это стоимость денег. В другом что ставка дисконтирования это требуемая инвестором норма доходности, что практически тоже стоимость денег для конкретного инвестора
Мисовец: AMar пишет: Как это не связана? Более дорогие квартиры сдаются по большей ставке аренды. В среднем, возможно. А может быть, что из двух конкретных квартир дорогая как раз сдана дешевле, чем дешевая? По-моему запросто. Тогда встает вопрос: а как ведут себя средние? Вот разобъем все квартиры на группы по ценам, с шагом, допустим, 10%. И внутри каждой группы найдем средние арендные ставки. Я не берусь сказать, что мы получим, но не думаю, что нам гарантирована линейная зависимость средней арендной ставки от средней цены, а также малый разброс. Вот, например, понятно, что в дорогих квартирах в среднем живут более состоятельные семьи, однако нет оснований определять РС квартир по доходу проживающей в ней семьи. Вот попытка определять РС по ставке аренды напоминает мне попытку определять РС квартир по доходу проживающей семьи. Но это отголосок темы на форуме labrate
AMar: Мисовец пишет: А может быть, что из двух конкретных квартир дорогая как раз сдана дешевле, чем дешевая? По-моему запросто. Выбросы бывают всегда. Мисовец пишет: Тогда встает вопрос: а как ведут себя средние? Вот разобъем все квартиры на группы по ценам, с шагом, допустим, 10%. И внутри каждой группы найдем средние арендные ставки. Я не берусь сказать, что мы получим, но не думаю, что нам гарантирована линейная зависимость средней арендной ставки от средней цены, а также малый разброс. Это всего лишь утверждение, не подтвержденное данными. Если сможете подтвердить - готов взять свои слова обратно. А вот следующие утверждения очень легко подтвердить фактическими данными: 1. Квартиры на Таганке (Район Садового кольца) сдаются дороже квартир на Речном вокзале (окраина Москвы) (при прочих равных условиях, ест-но). Цены квартир на Таганке выше Речного вокзала. 2. 2-х комнатные квартиры сдаются дороже однокомнатных (при прочих равных условиях, ест-но). 3. Аренда в Москве выше, чем в Архангельске (при прочих равных условиях, ест-но). Цены - соответственно. и т.д. и т.п. При этом никто не говорит о линейной связи. По разным квартирам (1-, 2-… или центр/окраина и т.д.) КК может быть разным. Точно также, как по разным, например, ж/д вагонам КК разный. Это нормальная ситуация. Я (как не специалист по рынку жилья), например, могу предположить следующее КК для однокомнатных квартир чуть выше остальных, т.к. сдаются они быстрее (более востребованы), ставки аренды в расчете на 1 кв. м обычно превосходят аналогичные показатели для других квартир. При этом ситуация по другим объектам аналогичная: Ставки аренды для крана большой грузоподъемностью выше ... впрочем я уже повторяюсь. Честно сказать, меня проблема несколько удивляет. Помниться, в школе наш физик любил такое доказательство "легко видеть". Вот ситуация с арендными ставками по квартирам мне кажется из этой же серии...
Мисовец: Ну, у нас эта тема в общем виде уже обсуждается на labrate я там подробно всё пишу. Вкратце тут могу пояснить, что вот строим кумулятивно ставки, но разложить кумулятивно экстрагируемые ставки почему-то не получается.
Дмитрий: Мне кажется, если исходить из чисто практической задачи - расчет доходным подходом МиО, то нужно не заморачиваться а брать рыночную доходность экспертным путем или строить кумулятивно ставки, что практически одно и тоже. или провести опрос собственников на тему какая доходность их оборудования
Андрей Т: Дмитрий Твоими бы устами. В принципе если это повсеместно принимается, то почему бы и нет, все-равно подгонябт доходник под сравнительный.
AMar: Дмитрий пишет: Мне кажется, если исходить из чисто практической задачи - расчет доходным подходом МиО, то нужно не заморачиваться а брать рыночную доходность экспертным путем или строить кумулятивно ставки, что практически одно и тоже. или провести опрос собственников на тему какая доходность их оборудования И получите "чисто экспертную стоимость"... Мисовец пишет: Ну, у нас эта тема в общем виде уже обсуждается на labrate я там подробно всё пишу. Можно ссылку на тему?
Мисовец: Ну, начиная отсюда и пока хватит терпения :)
labrate: Дмитрий пишет: нужно не заморачиваться, а брать рыночную доходность экспертным путем или строить кумулятивно ставки, что практически одно и тож В случае если существует потребность в увеличении точности оценки (например, объект оценки достаточно дорогой или заказчик очень строго подходит к обоснованию различных принятых оценщиком эвристических допущений) целесообразно использовать инструментарий квалиметрии (в том числе и применяемого в квалиметрии экспертного метода).
Дмитрий: Это мне напоминает армию. Где отец-командир вбивая (в прямом и переносном смысле) в нас, бойцов, устав караульной и гарнизонной службы, говорил: "учити устав дураки, потому что не важно как вы застрелите кого-нибудь на посту - правильно или не правильно, важно как вы прокурору расскажите, сможете устав вспомнить или нет"
Андрей Т: labrate Опять же экспертное мнение, вопрос как проверяющий отнесется к этим экспертам и где их столько взять по оборудованию. А квалиметрия в данном случае все равно получается основывается на этих самых мнениях. В чем разница между куммулятивным, тоже можно экспертов привлечь
AMar: В продолжение темы: http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2007/10/24/10423320
полная версия страницы