Форум » Служба спасения » Оценка зеленых насаждений » Ответить
Оценка зеленых насаждений
niki2302: Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
dewqas: Kikinda пишет: 1. У зеленых насажений рыночной стоимости нет, так как нет рынка зеленых насаждений. Зеленые насаждения не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. Тогда и рынка зданий и сооружений тоже нет, т.к. они не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. Помоему нонсенс... Kikinda пишет: 2. Зеленые насаждения могут рассматриваться как улучшения земельного участка или дома (повышающего стоимость), но это вовсе не означает, что они сами по себе имеют рыночную стоимость. Если есть улудшения, то они должны иметь стоимость. Затратный подход мы определяем в том числе и исходя из стоимости затрат на восспроизводство или замещение. Если затраты есть, следовательно и стоимость определить можно. Kikinda пишет: 3. Аналогом по проблематике можно считать водопровод, скважину, пластиковые окна, отделку помещения, рекламный стенд. Для всех этих объектов мы определяем стоимость по понесенным затратам, считая, что понесенные затраты аналогичны полезности готового объекта. Но в определение "рыночная стоиомость - наиболее вероятная цена......" данные объекты не вписываются прежде всего из за того, что переход права собственности на каждый из этих объектов невозможен. Переход права собственности только в связке с другим объектом. Так же можно добавить, чтои получать доход от водопровода (нефтепровода, газопровода или даже ЛЭП), скважины и прочих СООРУЖЕНИЙ (по видимому к ним наиболле и близки ЗН) тоже можно. Так что можно и дходный подход попробывать пременить. И наконец СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. Как оказалось рынок есть. Есть рынок продажи саженцев. Есть рынок продажи взрослых деревьев. Есть рынок продажи участков с ЗН. Так что все можно скорректировать. Былобы желание. Очень сложный вопрос по обязательному озеленению территории застройщиком! ЭТО НЕ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, а скорее инвестиционная. В тоже время продажа дерева на дрова будет ликвидационной стоимостью. Помоему все придельно ясно.
andrey: Мисовец пишет: Прошу оценить непременно РС и в точности по ФСО. Вот об этом месте, где собака порылась я и говорил. Вы ведете спор с точки зрения определения РС ФСО, со всеми ее кунштюками. Поэтому говоря о малом проценте объектов (рынков), которые попадают под это определение, думаю Вы правы. Да, оценщику приходится втискивать в прокрустово ложе РС по ФСО достаточную долю оценок. Приговаривая при этом, что определенная оценщиком такая-то стоимость является РС. Да, РС, по ФСО, получилась мнимая, но те же ФСО насаждают исключительное определение стоимости не иначе как РС, во всех мыслимых и немыслимых случаях. Мне кажется, что многие восприняли тезис об отсутствии РС у ЗН, например, как отсутствие признаков товара, что-ли. Т.е. такой объект невозможно продать ни при каких условиях. Давйте подойдем с такой вот стороны: Вы видели, когда-нибудь "широкий" рынок больших поголовий бройлеров? Рынок цыплят есть, рынок куриного мяса есть, а вот рынка "тучных стад" нетути. Так разве нет РС живой птицы? Расчет по цыплятам - ЗП - эрзац РС, расчет по мясу - ДП - также эрзац. Да - эрзац, да - квази, да - мнимая, (я об этом писал, но которая может стать "настоящей" РС с некоторой погрешностью. Что в принципе от оценщика и требуется.
dewqas: andrey пишет: Вы видели, когда-нибудь "широкий" рынок больших поголовий бройлеров? Рынок цыплят есть, рынок куриного мяса есть, а вот рынка "тучных стад" нетути. Так разве нет РС живой птицы? Расчет по цыплятам - ЗП - эрзац РС, расчет по мясу - ДП - также эрзац. Да - эрзац, да - квази, да - мнимая, (я об этом писал, но которая может стать "настоящей" РС с некоторой погрешностью. Что в принципе от оценщика и требуется.
Kikinda: andrey Так это все к тому, что любой отчет может быть признан недействительным.
Мисовец: andrey пишет: Вы видели, когда-нибудь "широкий" рынок больших поголовий бройлеров? Рынок цыплят есть, рынок куриного мяса есть, а вот рынка "тучных стад" нетути. Так разве нет РС живой птицы? Птицы есть, тучных стад - нет. Но тут есть одно отличие с ЗН. Да, редко, может быть почти никогда не продаются массово живые бройлеры. Также, как, нет массовой продажи цехов, магазинов, партиями. Есть отдельные цеха, отдельные магазины, нет тучных стад. Есть бройлеры, в основном уже в пакете и замороженные, тучных стад нет. Это одна ситуация. Тут вопрос того, что рынок осваивает некую технологию движения товаров. Вот зерно вагонами, яйца - контейнерами, фабрики - штуками и т.п. Когда Вы случайно выходите за границы масштабов, очерченные рынком, то возникает что? Возникает проблема отсутствия прямых аналогов. Но непрямые аналоги остаются. Вот нет партий в 100,000 голов, но пятток по 1-5 тысяч нашлось и есть одна 20,000. Что-то рынок нам там говорит... Но важно, что это тотже рынок, птицефабрика торгует с тем, другим, третьим, продается товарная птица, живая. Т.е. экстраполяция рядом. Теперь, мужик спилил 70-летний дуб в черте города, ну тень тот бросал на его плетень... С точки зрения Административной комиссии мужик не прав, и город с него взыскивает что? Некую сумму. А что у нас есть рынок? А рынок у нас есть, во-первых, дубовых саженцев, которые продаются по 2000/штука в возрасте, ну, два года, без четких гарантий на приживаемость, но, типа, никто не жаловался.... Ну есть ещё фирмочка с оборудованием, ну они говорят, что любой дуб откуда скажете, выкопают, и привезут и посадят... Но с собственником того дума самим надо.... И есть Горзеленхоз, тот под финансирование и ростит и в лесу ковыряет, ну у них есть прейскурант. Вот видите, тут проблема не в количестве. Проблема в том, что саженец это другой объект, это как, если бы, вместо партии бройлеров для оценки тучного стада Вы бы взяли однодневных цыплят или даже яйца. Выкопать и привезти это вообще услуга, а не товар. Горзеленхоз практически продает ресурсы леса и лесопосадки по утвержденным властями тарифам. Т.е. природа рынка у Вас отличается от природы объекта. Второе отличие в том, что фирма, купившая тучное стадо, она получит много таких же бройлеров, как Вы, купив их пару. А вот мужик, заплативший за срубленный дуб, он готового дуба себе во двор не получит, не то что в собственность.
andrey: Мисовец пишет: Выкопать и привезти это вообще услуга, а не товар. Горзеленхоз практически продает ресурсы леса и лесопосадки по утвержденным властями тарифам. И оставляет после себя голую степь? Вас так прикажете понимать? Нет уж, чтобы продать мне Горзеленхоз вырастит аналогичное дерево, а потом мне продаст то которое мне приглянулось. Так, что от собственно товара Вы не отвертитесь Мисовец пишет: Проблема в том, что саженец это другой объект, это как, если бы, вместо партии бройлеров для оценки тучного стада Вы бы взяли однодневных цыплят или даже яйца К сожалению так и будет. Нет партий бройлеров даже по 100 штук. Можно поехать в деревню и купить там штук 20, если нужно, или на птичьем рынке. А вот в промышленных масштабах поголовье вы не купите, оно рынком не востребовано, т.к. птицеводство - замкнутый комплекс. Потому я такой пример и привел. Легче самому вырастить, соблюдая технологию и забить. Чем покупать у кого-то и забивать. Т.е. данный объект не отделим (трудно отделим) от местоположения. Теперь об одиноком дубе. Если мужик его срубил, какой размер штрафа он заплатит? Основанный на ущербе. Каков размер ущерба? Посчитанный ЗП. А как по другому? Заплатил мужик. Сделка состоялась. Кривая, косая, но сделка. И думаю, что можно найти похожие "аналоги". Чем Вам не рынок? Шучу, конечно. Василий Григорьевич, я подчеркиваю, что в данном споре, у ЗН нет РС, по определению ФСО. Но, т.к. те-же ФСО требуют определения РС, даже в тех случаях, когда это по их-же формулировкам сделать нельзя, то оценщик вынужден приравнивать полученную им стоимость к РС, часто заменяя объекты оценки: дуб - древесина, курица - мясо.
Дмитрий: Всего пар дней отсутствовал, а сколько всего понаписали. andrey пишет: ... в данном споре, у ЗН нет РС, по определению ФСО ... А вот мне не понятно: "Почему нет?" Где есть противоречие? На мой взгляд нет его (противоречия). А спор с ссылками на ФЗ с ФСО, напоминает теологический спор - библия вроде одна с евангелием, а сколько вер (католики, православные, протестанты) а уж секстантов просто немерено. И каждый считает, что именно он верно все трактует. Хотя такой вроде простой вопрос, кем является Христос, остается спорным. Человеком, Богом, Бого-Человеком. Ну да ладно. Вот клен под окном Оксаны. Принадлежит городу. Вот решил я его купить чтоб пересадить в свой двор (тут на днях теплотрассу прокладывали и все деревья спилили). Город вроде не против чтоб его в другой двор перенесли, Оксане он не нужен тоже. Осталось определить РС. 1. Kikinda пишет: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; Выполняется? Да выполняется условие. 2. Kikinda пишет: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах Выполняется? Да. Я осведомлён, город тоже. Все в своих интересах действуют Мне во дворе деревьев не хватает, а город там может тоже теплотрассу будет прокладывать и его спилят, а так еще и деньги получат 3.Kikinda пишет: цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было Ну это уж как оценщик посчитает. Будем считать что разумно посчитает. А принуждений нет. Могу этот клен взрослый и в специальной фирме купить - благо таких фирм много в Москве. вот например одна 4. Kikinda пишет: платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Ну это естественно. Если я наберу таких публичных оферт (1; 2; 3; 4 ну дальше лень вставлять) с пяток или десяток, посчитаю как того хочет ув. В.Г. моду, даже могу регрессию составить, то почему это не РС?
Владимир Б.: Дмитрий Слава Богу, Богочеловеку, Человекобогу и т.д.- наконец-то свежий человек подоспел из Саратова Может он хоть своим незамыленным взглядом всё оценит и ясность внесет. А то у меня последнее время ощущение дежавю - Оксана, по примеру незабвенной Крети Потачкувны, просто повторяет свои тезисы, нимало не утруждая себя аргументацией и игнорируя любые возражения, ВГ всё новых бройлеров из рукава достаёт ... - он большой мастер, конечно, начинаешь понимать - почему в Техасе так не любят юристов По примеру Кикинды - попробую свои выводы сделать, еще раз перечитав посты оппонентов 1. После неоднократных оговорок о редкости в природе "идеального рынка" они подходят к РС ЗН с требовательностью и фанатизмом первых христиан. РС определенная на основе затратного подхода для них и не РС вовсе, хотя - уверен - на счету каждого из оппонентов имеются отчеты, где стоимость определялась, родная, одним-разъединым затратным подходом и они других людей активно пытались там убедить, что стоимость та - самая что ни на есть рыночная. 2. Выкристаллизовался странный тезис, что если объект является частью другого объекта (например, улучшения земельного участка) то он "сам по себе " РС не имеет /(с) Кикинда / , поскольку права на него передаются в составе другого права. Kikinda пишет: Аналогом по проблематике можно считать водопровод, скважину, пластиковые окна, отделку помещения, рекламный стенд Но отчего же, Оксана? Если этот элемент легко вычленяется из общей РС "большого" объекта, если он торгуется на рынке самостоятельно (никогда не видела заведений, где продаются пластиковые окна - не верю). Если уж быть последовательной, то дальше тебе уж только остается признать верность предположения коллеги dewqas : Тогда и рынка зданий и сооружений тоже нет, т.к. они не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок Конечно - здание ведь тоже можно рассматривать как улучшение земельного участка. Хотя - с другой стороны - согласно ст.552 ГК (если память не изменяет) права на здание могут быть переданы по договору купли-продажи и как бы первичны, а права на земельный участок (часть земельного участка) под этим зданием могут прикладываться автоматически... Может это тогда у ЗУ не бывает РС? И еще - вот в кондоминиуме отчуждение, к примеру, нежилых помещений, находящихся в коллектикной собственности - вещь , практически, невозможная. Из этого следует сделать вывод, что нежилые помещения не имеют РС? Мисовец пишет: для ЗН нет вокруг никакого рынка подержанных генераторов Прямые аналогии между живым и неживым - некорректны. А если формально: саженец - это ведь тоже дерево б/у, есть у него срок службы и есть ресурс. Так что - есть для ЗН рынок подержанных генераторов
vladimir_mail.ru: Зря, Клён составит пару уе, смотря как его представить , 1 этаж всегда будет 1-эм этажом, всегда сыро и сумеречно. Комуто надо,а кто-то хочет
Мисовец: ОК. В Москве есть рынок взрослых кленов. Хорошо. Значит там, у Вас, появилась РС клена и можно в отчете ущерб от порубки клена во дворе приравнять ценам на крупномер клена в среднем по фирмам. Главное длину срубленного клена узнать в метрах. У нас сложнее. Клен, насколько я знаю, никто не продаст.
Игорь Б.: А давайте другую ветку назовём " А есть ли рыночная стоимость у объекта" и не будем мешать зелёные насаждения и бройлеров. А там поговорим и про военые объекты, и про отсутствие документов, и про нерыночные условия продажи, и про масшаб и т.д.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Клен, насколько я знаю, никто не продаст. Василий Григорьевич, вот Вы на эту педаль давите постоянно, и, мне кажется, безосновательно. Наверняка в вашей губернии есть места, где и домик в деревне никто не купит - потому как даром не нужен никому, полдеревни стоит пустых домов. И земельный участок там тоже "никто не продаст" - потому как не купит никто. Но Вы же не будете из этого делать вывод, что рынка домов или земли нет вообще? Есть и другие места - где такие дома продаются и покупаются. И с насаждениями то же самое - есть такие места, есть покупатели и продавцы. Что мешает владельцу дома с садом продать, к примеру, взрослый розовый куст (почему-то, говоря о зеленых насаждениям, Вы всё больше на столетние дубы упираете , а зеленые насаждения - они разные). Думаю - ничего не мешает. И покупатели тоже найдутся - сам видел Баобаб, конечно, труднее продать будет. Так с крупняком - всегда так , стоит у нас в одном депрессивном районе огромный заводской корпус - попробуй продай его. А если есть какие-то правовые заморочки с продажей - так это не повод для обобщений. Например, одна знакомая семья не смогла продать свою квартиру, потому что у них маленький ребенок - органы опеки несовершеннолетних не позволили. А рынок квартир - есть, однако. Мы вообще часто (и здесь на форуме неоднократно обсуждалось подобное) имеем дело с разными недоразвитыми или извращенными рынками со множеством ограничений и допущений. И единственная путеводная звезда наша в этих случаях - это некоторая надежда, что объект оценки всё-таки может быть, при определенных условиях, продан и вероятная цена ему в этом случае - вот такая-то. И мы все эти ситуации обсуждаем как само собой разумеющееся. И Вы в том числе. Поэтому мне как-то непонятно, почему Вы так ополчились на ЗН - право же, не настолько безнадежный объект в плане определения для него РС.
Владимир Б.: Игорь Б. пишет: А давайте другую ветку назовём " А есть ли рыночная стоимость у объекта" А по факту - эта ветка так и называется
Владимир Б.: vladimir_mail.ru пишет: Зря, Клён составит пару уе, А что - "зря"? Я не понял Вы проясните, пожалуйста
Мисовец: Владимир Б. пишет: И земельный участок там тоже "никто не продаст" - потому как не купит никто. Но Вы же не будете из этого делать вывод, что рынка домов или земли нет вообще? Я то... Я то как раз такой вывод и сделаю. Ну, не то, чтобы рынка домов или земли нет вообще, а нет рынка домов вот в этой деревне. Это напрямую следует из Вашей посылки "никто не продаст" - потому как не купит никто. А РС у нас не вообще, а вот этого конкретного объекта и если его "никто не продаст" - потому как не купит никто, то нет у него вероятной цены, любая разумная цена для него невероятна, т.е. РС нет, или она практически равна нулю.И вот с домом это абсолютно ясно даже не оценщику, а любому разумному человеку. С кленом в том же месте по другому. Если село брошено и дома там никому не нужны, но клены кто-то срубил, а его поймали, то штраф, видимо, с него возьмут по ценам ближайшего продавца крупномеров, если поймают. Но не РС это.
Владимир Б.: Мисовец Да - не очень удачный пример получился Пойдем другим путем: одним из основных аргументов против "рыночности" стоимости ЗН - это то, что они не могут быть проданы отдельно от земельного участка, на котором они растут (что само по себе уже спорно при современном развитии техники, ну да - отложим это до поры). Пусть даже это так - но как быть тогда с общепринятой практикой определения стоимости улучшений земельного участка - всяк и всюду в нашей необъятной стране определяет их стоимость, пишет в отчете "рыночная" и никого, похоже это не смущает, кроме Вас с Оксаной
Дмитрий: Раз тут в качестве аргументов можно ссылаться на ФСО 1,2 и 3 и ФЗ, то я вот продолжу: "ФСО 1. п.20" и "ФСО 1 п.23" Так что, если посчитать затраты на выращивание клена (а даже не покупку уже выращенного), то это и есть рыночная стоимость, освященная ФСО 1. PS. Правда в нашем законодательстве, как в общем, так и в оценочном, в частности, можно найти прямо противоположные цитаты. Ну прям как и в Библии, например откуда Ева взялась (создана одновременно с мужчиной и значит равна ему или позже - из ребра мужчины и,соответственно, ниже мужчины по происхождению).
Владимир Б.: Дмитрий Что-то у тебя постоянно какие-то клерикализмы в речи проскакивают - раньше не было вроде Чем ты в Саратове занимался?
andrey: Клерикализм Идеологическое и политическое течение, стремящееся к укреплению и усилению влияния церкви в политической и общественной жизни. Демагогия 1. Основанное на намеренном извращении фактоввоздействие на чувства, инстинкты малосознательной части масс 2. Рассуждения или требования основанные на грубо одностороннем истолковании чего-нибудь
Мисовец: Владимир Б. пишет: Пойдем другим путем: одним из основных аргументов против "рыночности" стоимости ЗН - это то, что они не могут быть проданы отдельно от земельного участка, на котором они растут Не так. Какая разница могут или не могут ЗН быть проданы. Вот у меня есть взрослая кошка, может она быть продана? Ну, почему нет? Но нет у неё РС, т.к. взрослых кошек не продают. Причем я не знаю, может в Москве уже и продают, значит, там есть РС, а вот у нас не продают, тут РС взрослых кошек отсутствует, причем, видимо, и нулю не равна, т.к. их и не дарят. Всё очень просто: РС это вероятная цена, ФЗ-135. Есть цены, ну, строим распределение или на трех аналогах полагаем, что распределение есть, что оно нормально, что три аналога не содержат грубых ошибок и т.д. и подменяем моду средним или среневзвешенным. Знакомые приближения, любой статистик придерется, но он не знает наших проблем. Но вот другая ситуация, я поискал и рынка не нашел. Нет аналогов. Какая вероятная цена? Я могу придумать. Пусть, например, это будут затраты или приведенные доходы. Пока сделок так и нет, кто меня опровергнет? Сказал, что затраты это и есть РС, никто не против. А вот появились сделки и вдруг не совпали с моим прогнозом... Ну и что? Ничего удивительного, мой прогноз это была скорее идея цены, чем вероятная цена. Так что всё просто.Обнаруживаете Вы рынок, можете говорить об РС. Не обнаруживаете, можете предложить свою РС. Их, как минимум, может быть три: затратная, доходная, и смешанная.
полная версия страницы