Форум » Служба спасения » Оценка зеленых насаждений » Ответить
Оценка зеленых насаждений
niki2302: Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
Мисовец: avg пишет: что на все что трудно рассчитать РС - тогда ее нету Что значит рассчитать РС? Рассчитать РС это значит обнаружить на рынке цены сделок, построить их распределение и найти моду этого распределения. Вот именно в этом случае это и будет "рассчитать РС". Если же мы выделяем вклад, или считаем расходы на..., то мы уже не считаем РС, мы создаем некое обоснование, какова РС могла бы быть. Мы РС придумываем. Один любит подсчитать расходы, другому мила стоимость пиломатериалов, третий видит разницу в цене аналога с кленом и без такового. Это все разный способ придумать РС. Вы можете придумать её из любых соображений, но какова будет на рынке наиболее вероятная цена, решать не нам. Рынок как то сам с этим справится. Если вдруг клены у дома начнут продавать желающим, как я понимаю, выстроится очередь, и кто умный крикнет: "кленов мало, на всех не хватит, просили не занимать..., и выдавайте не более двух в одни руки...!" Так вот РС клена на этот случай Вам ни за что не угадать. :)
avg: Мисовец пишет: Рассчитать РС это значит обнаружить на рынке цены сделок Василий Григорьевич! Вы меня просто улыбаете если все так просто тогда и оценщик не нужен - открыл Из в рук в руки и все нормально это вы про СП сказали, а куда ДП и ЗП дели? Как-то у Вас все странно получается Мисовец пишет: Мы РС придумываем. это вообще супер - 5 баллов!!! придется видимо пойти переучиватся в дворники или в сказочников
andrey: avg Я не отстаиваю ничью позицию, но ты или чудишь, или не хочешь понять ВГ. Ты сам всегда ратовал за то, что СП всему голова. Но нет у тебя аналогов для СП. Что ты делаешь? Считаешь ЗП и ДП, а иногда только ЗП. А что ты считаешь в ЗП, какую стоимость(и), вспоминай? А в заключении или в выводах пишешь, что определенная тобой стоимость, по ТВОЕМУ мнению есть РС. Т.к. рынка тебе обнаружить не удалось. А соответствуют ли затраты на воспроизводство (замещение) рыночным тенденциям, тебе действительно не известно. Я не знаю куда дела Оксана мою ссылку на БСЭ, но РС, полученная без применения СП, есть виртуальная рыночная стоимость, если так более понятно, не подтвержденная рынком.
Мисовец: avg пишет: это вообще супер - 5 баллов!!! придется видимо пойти переучиватся в дворники или в сказочников Ну, чего Вы так, на labrate есть статья, ФСО не для ПСО, там обэтом классики говорят по сути.
avg: andrey и чем же я учудил? то что РС - это обычно определяется СП - я не спорю, вернее , наоброт, спорио с теми которые так не считали но у нас тема про то есть ли РС у Оксаниного клена или нет
avg: Мисовец что такое ПСО?
andrey: avg Меня удивила вот эта твоя реакция: avg пишет: цитата: Мы РС придумываем. это вообще супер - 5 баллов!!! придется видимо пойти переучиватся в дворники или в сказочников Чего ты так удивился? Действительно, мы ее "выдумываем" на основе оценочных методик, т.к. рынком, эту стоимость подтвердить не можем. Чего ты так всполошился?
Мисовец: avg пишет: что такое ПСО? Есть статья Артеменков, Михайлец: Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости или кратко "ФСО не для ПСО". ПСО - профессиональная стоимостная оценка, но это вряд ли что-то объясняет, нужно читать статью.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Ну, есть определенная модель РС, все её к вечеру помнят, по утрам, видимо, забывают... Это модель массового конкурентного рынка. Такие рынки мало для каких объектов есть, на самом деле. Принято. Добавлю только - Вы там классиков поминали - что классики (Ордуэй, в частности) пишут, что в реальной оценке определяемая якобы РС может не соответствовать тем признакам, которые её определяют в качестве таковой - некоторым или даже всем сразу. И - ничего. Жизнь продолжается. То есть - это совершенно нормальная вещь: когда РС - не вполне РС в её "классическом смысле". Правильно, Владимир, деревья в городе это и есть элементы инфраструктуры. Между прочим, забор тоже. На стоимость влияют, но нет самостоятельного рынка - вот верно А вот хвалить меня не надо Не заслужил. Потому как - утверждал как раз противоположное. Да - зеленые насаждения (далее - ЗН) - объект специфический. Бабушки у метро пучками им не торгуют. НО. Существует такой товар (или услуга, если угодно) - ЗН. В этом легко убедиться - в сети Интернет достаточно предложений и по посадочному материалу и по работам - то есть продавцы - точно есть Имеются и покупатели. Хотя некоторая их часть (уже только часть!) - возможно и не вполне "добровольные" участники рынка - но разве это отменяет сам рынок? Вспомните - сколько товаров и услуг Вам пришлось на своем веку приобрести не вполне добровольно - хотя существование рынка таких товаров и услуг - вещь очевидная. Что же касается забора и т.п. - по Вашей логике тогда и стеклопакеты, и кровельные материалы для строящегося дома тоже не имеют РС, потому как застройщик - будь его воля - легко бы без них обошелся, уверяю Вас Да вот низзя - в проекте и в договоре с инвестором написано: должна быть в доме крыша, должны быть окна. Ну и - идет и покупает со слезами на глазах. Так в том же проекте - и про забор написано, и про скамейку, и даже про тот клен, что Ворона так невзлюбила (хотя странно - вороны должны по моим понятиям деревья любить, это же их дом, практически ). Так в чем разница? Почему тогда ЗН - не товар?
Kikinda: andrey Ссылку никуда не теряла. Я ее даже и не видела. Сейчас внимательно прочитала всю ветку. Попробую написать некоторый свой вывод. 1. У зеленых насажений рыночной стоимости нет, так как нет рынка зеленых насаждений. Зеленые насаждения не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. 2. Зеленые насаждения могут рассматриваться как улучшения земельного участка или дома (повышающего стоимость), но это вовсе не означает, что они сами по себе имеют рыночную стоимость. 3. Аналогом по проблематике можно считать водопровод, скважину, пластиковые окна, отделку помещения, рекламный стенд. Для всех этих объектов мы определяем стоимость по понесенным затратам, считая, что понесенные затраты аналогичны полезности готового объекта. Но в определение "рыночная стоиомость - наиболее вероятная цена......" данные объекты не вписываются прежде всего из за того, что переход права собственности на каждый из этих объектов невозможен. Переход права собственности только в связке с другим объектом. 4. Сначала я подумала, что может вообще не стоит писать деревья отдельным пунктом, но они стоят на балансе как "зеленые насаждения", т.е. юридически отдельно от здания.
andrey: Kikinda Прошу прощения! Хорошенькое дело получается (с) Куди ж вона загубилась? Сейчас повторю. Не могу же я просьбу Андрея оставить без внимания Вдруг он до сих пор пребывает в неведении и не спит по ночам, а природная скромность не позволяет ему повторить свой вопрос Квази... (от лат. quasi — нечто вроде, как будто, как бы), составная часть сложных слов, соответствующая по значению словам: «якобы», «мнимый», «ложный» (например, квазиучёный). (БСЭ)
avg: Kikinda пишет: Сейчас внимательно прочитала всю ветку. Kikinda пишет: У зеленых насажений рыночной стоимости нет, так как нет рынка зеленых насаждений. Зеленые насаждения не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. Оксан - ты ветку внимательно прочитала? вроде не очень ЗН могут и продаются совершенно свободно без права на ЗУ - как саженцы, даже как взрослые деревья. которые выкопали и увезли. У нас на стадионе "Петровский" траву уже меняли второй раз -просто привозили новый газон и укладывали. Причем тут ЗУ?
avg: Kikinda пишет: Зеленые насаждения могут рассматриваться как улучшения земельного участка или дома (повышающего стоимость), но это вовсе не означает, что они сами по себе имеют рыночную стоимость. Мне на это просто нечего ответить....ну просто нечего Мы с Волком тут тебе кучу примеров привели - а воз и ныне там. Притом ты противоречшь сама себе , говоря , что это покупается и продается сободно и вдруг нету РС
andrey: Я думаю, что Оксана и ВГ исходят из определения РС данное ФСО, а именно отсутствие "открытых публичных оферт" на зеленые насаждения находящиеся в пользовании собственника. И думается мне, что Василий Григорьевич занимается некими казуистическим упражнениями от юриспруденции. Тем более, если предположить, что ВГ все таки читал рекамендованную им статью. Рынок услуг по озеленению есть? Есть. Аналог для конкретной елки-палки подобрать можем? Можем. ЗУ с ЗН продаются? Продаются. Вклад конкретной елки-палки в стоимость ЗУ будет? Будет. Но... этот вклад может быть различным, вплоть до отрицательного. Генератор в а/м имеет свой вклад в стоимость а/м, но его вклад меньше, чем стоимость генератора в магазине. И этот факт никого не удивляет, более того на него всегда обращают внимание юных оценщиков. Но разве от этого ЗН выпадают из товарообмена? Рынок не развит? Да. У него есть сои ограничения и отягощения? Да. Но это не говорит о том, что его нет. Скорее всего, вернее чаще всего, оценщик получит мнимую РС при определении стоимости ЗН, но это уже есть вопрос точности оценки.
avg: andrey пишет: Я думаю, что Оксана и ВГ исходят из определения РС данное ФСО, а именно отсутствие "открытых публичных оферт" Андрей, может я совсем слепой - такого определения РС нету и в ФСО ни в МСО
Kikinda: avg Все ваши примеры не по рынку самого объекта, а по улучшениям. Это не совсем одно и то же. Определение рыночно стоимости есть в ФЗ. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Одно дерево может быть отчуждено? Вот об этом то весь разговор. Его и спилить нельзя и продать нельзя без земельного участка рядом с ним. Причем тут рынок услуг по озеленению? После понимания, что рыночной стоимости по определению нет, нужно понять что же делать. Я думаю, что этот момент нужно прописывать в "допущениях" и говорить о том, что затраты все таки влияют на рыночную стоимость, хотя современная экономическая теория этого не признает.
andrey: avg пишет: Андрей, может я совсем слепой - такого определения РС нету и в ФСО ни в МСО Kikinda пишет: объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; Ну, извини, что не дословно написал. Но к окулисту обратись Kikinda пишет: Одно дерево может быть отчуждено? Вот об этом то весь разговор. Его и спилить нельзя и продать нельзя без земельного участка рядом с ним. Ну почему же не может? Может, но это не есть массовое явление. Тем более, когда собственник (государство или территориальная община) не стремится продавать, т.к. самому не хватает. Социальная сфера беспокоится в первую очередь об экологии, чтобы всем кислорода хватило. Потому и запреты есть всякие. А плодовые деревья продают и довольно взрослые, частое явление между прочим в дачных кооперативах.
avg: andrey и что? там же четько написано - открытый рынок для ТИПИЧНЫХ объектов кто тебе сказал, что его нету - но о продаже , напрмиер, заводов, электростанций, газопроводов и т.д. и вообще многого чего - ты в газете не прочитаешь, но рынок-то есть То, что мы его часто не видим, это не говрит, что его нету Типичным способом продать , напрмиер, электростанцию. или АвтоВАЗ или НорНикель - это не в газете написать объявление
avg: Kikinda пишет: Все ваши примеры не по рынку самого объекта, а по улучшениям. Это не совсем одно и то же. Где я такое писал? я наооборот говорю, что не надо путать ЗУ и улучшения. Рынок ЗН - есть - отдельно от ЗУ.
Мисовец: andrey пишет: Рынок услуг по озеленению есть? Есть. Аналог для конкретной елки-палки подобрать можем? Можем. ЗУ с ЗН продаются? Продаются. Вклад конкретной елки-палки в стоимость ЗУ будет? Будет. Но... этот вклад может быть различным, вплоть до отрицательного. Генератор в а/м имеет свой вклад в стоимость а/м, но его вклад меньше, чем стоимость генератора в магазине. Вот и хорошо. Теперь давайте оценим Генератор в а/м для понимания сути. Какова РС генератора в а/м? Нет, ДТП не было, ничего не случилось, Генератор никто из а/м изымать не собирается, ну, был чужой авто, сломался генератор, я по доброте душевной дал ему на время свой генератор, попользоваться. А тут мы с ним решили предприятие создать. Он вносит переднюю ось, я вношу генератор. Прошу оценить непременно РС и в точности по ФСО. Я так понимаю, что Вы возьмете цену нового генератора и износите её до примерного состояния моего генератора. Получите Вы в результате Остаточную стоимость восстановления, потом, барабанная дробь, Вы напишете, что вот тут ОС логично принять за РС, все равно генераторы, которые не предполагается вытащить из авто и утащить себе, они не продаются. Хотя и авто можно продать, а там доля генератора. И купить новый можно, а потом износить, и это тоже своя стоимость. И доход от эксплуатации авто можно как-то поделить между генератором и всем остальным, трудно, но Вот ведь и пишут, что "это уже есть вопрос точности оценки". И важно помнить, что для ЗН нет вокруг никакого рынка подержанных генераторов, есть саженцы, есть саженцы побольше, есть совсем большие саженцы, но там продается дерево, которое будет после пересадки жить. Вот рынка подержанных деревьев нет. Поэтому я не обсуждаю взять цену подержанного генератора с рынка. Т.е. мы на первом шаге рассуждений привычно делаем подмену: нас просили определить моду рыночных цен, а мы пишем, что вот именно такой объект (генератор не вынимая из авто; клен не выкапывая и не перевозя; старый деревянный забор, не разбирая его на дрова) на рынке не продают. Но зато продают в комплексе (генератор с авто вместе; клен в виде саженцев и даже большой можно, ну состарить немного; забор в составе поместья с речкой впридачу...) и у нас есть идеи, как вместо наблюдения за рынком придумать ему РС, какая она у него могла бы быть, если бы рынок этот был. И всё это, конечно, юридические изыски. Но фишка-то в том, что когда об этом забывают, то получаются ФСО, которые полностью выполнить можно лишь на узких рынках квартир в больших городах, да ещё кое-где... Нельзя забывать, что РС живет только на рынке, а вот затратный и доходный подход, а также сильно скорректированные по передаваемым правам или сегменту рынка аналоги, это всё хорошие способы придумать РС, какая она могла бы быть.
полная версия страницы