Форум » Служба спасения » Оценка зеленых насаждений » Ответить
Оценка зеленых насаждений
niki2302: Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
Мисовец: avg пишет: Оксан!!! ты меня удивляешь, честно На самом деле ничего удивительного. У дерев, разумеется, нет никакой РС, т.к. нет и никогда не будет их открытого конкурентного рынка. Нет, конечно, деревья продаются,и как саженцы, и, иногда, как взрослые растения, да и срубленные ёлки под новый год, тоже не трава, но это всё другое. Задача оценщика вовсе не в том, чтобы определить РС этого товара на этом сегменте рынка. Когда мы оцениваем срубленное дерево в городе в целях компенсации, то это совсем не то же самое, что цена товара. Тут действительно деревья, стоящие в городе никто не покупает, рынка нет. Мы создаем ориентир путем расчета неких затрат.К слову сказать, и затраты то тут могут быть весьма разные, т.к. одно дело, например, посадить и обеспечить вырастание конкретного дерева, а другое - засадить пол города, в расчете на дерево будет меньше. Ну это всё детали, а главное, что нет никакой связи между модельными затратами и РС, т.к. нет рынка. РС просто нет и потому нет связи. ФСО не учитывают этого. Т.е. в каждой норме ФСО Вы увидите, что Вам всё надо найти на рынке, а его нет. Другое дело, что этот вопрос можно задавать про 90% объектов оценки.
Kikinda: Владимир Б. пишет: Аффтар жжот! Обоснуй!
Kikinda: Мисовец Я об этом тоже пыталась написать, но ВГ владеет словом лучше, чем я. По большей части проблема даже не в ФСО, а в ФЗ. И как тут быть в условиях нашего рынка? Приводить в отчете определение "рыночная стоимость" и потом писать о том, что стоимость то есть, но только рынка нет. И какая тогда это рыночная стоимость? Это парадокс и в любом суде отчет можно будет признать недействительным.
avg: Мисовец пишет: У дерев, разумеется, нет никакой РС, т.к. нет и никогда не будет их открытого конкурентного рынка. Мисовец пишет: Нет, конечно, деревья продаются,и как саженцы, и, иногда, как взрослые растения, да и срубленные ёлки под новый год, Два совершенно взаимоисключающих вывода, так есть или нет? все-таки? Есть много объектов, хоть недвижка, хоть оборудование хоть что еще у которых НЕТ ОТКРЫТОГО КОНКУРЕНТНОГО РЫНКА и что с этого? мы же считаем РС этих объектов без особых проблем, чем дерево хуже? Деревья можно еще и продавать как дрова - чем Вам не РС. Клен Оксанин можно также распилить и продать на дрова, будут рады и дворник и жильцы 1-го этажа, а муниципальная администрация еще может и денежку получит за продажу дров. Понятие саженцы - очень растяжимо - в продаже, особенно в америке и на западе, часто есть вполне взрослые большие деревья - пальмы например (т.к. при покупке дорогих особняков проводятся серьезные ландшафтные работы с высаживанием и деревьев в том числе (никто не будет ждать 30 лет пока вырастет дерево из саженца).
Иван Б.: Kikinda Писав про дополнительную стоимость я не имел ввиду ваш клен, нет у него рыночной стоимости, да и заказывать его оценку никто не будет... Зеленое насаждение может давать дополнительную стоимость основному объекту к которому оно относится: земельный участок, офис с елями перед входом или коттедж с ландшафтным дизайном - т.е. это неотделимые улучшения и отдельно их рассматривать часто не имеет смысла и соответсвенно нет отдельной (самостоятельной) рыночной стоимости. И это вопрос уже из недвижимости...
Мисовец: avg пишет: Два совершенно взаимоисключающих вывода, так есть или нет? все-таки? Конечно есть. Вот срубили ёлку у мэрии, мэрия желает знать, сколько можно взыскать с лесоруба, а я им в отчете напишу: рынок есть, конкурентный, правда не долго, ёлки под новый год продаются по 300 рублей/штука, вот столько и взыщите :)
andrey: В пылу споров, мне кажется, мы забыли спросить у уважаемого автора вопроса, какова цель оценки? Сдается мне, что РС не причем, скорее всего будет определяться остаточная стоимость замещения (воспроизводства) - определения согласно украинским стандартам.
Владимир Б.: Kikinda пишет: А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход Kikinda пишет: стоимость дерева иметь рыночную стоимость не может в понятиях и терминах нынешнего определения рыночной стоимости. Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать Какую дополнительную стоимость он [клён - Б.В.]создает обычной пятиэтажке? Оксана, ты бы остановилась уже, а то чем дальше в зеленые насаждения, тем больше ты дров ломаешь на мой взгляд. Во-первых: товарисч попросил помощи в оценке зеленых насаждений, думаю эту помощь ему тут оказали - имея в виду наиболее вероятные варианты оценки: переоценка или стоимость ущерба. А во-вторых - ты подменила исходную тему другой - а есть ли у зеленых насаждений РС? Но я не против обсудить и эту тему Хотя - по правде говоря - сама постановка вопроса кажется искуственной и странной, основанной на заведомо ложных постулатах. Постулат 1 . Зеленые насаждения не имеют "прямой и очевидной" полезности. Я за свою жизнь узнал немало людей, ты - первый человек, который так рассуждает (надеюсь - не думает). Это точка зрения бомжа (закусь не растет на ветках - бесполезное растение) или дворника-гастарбайтера (листья надо мести). Так они и не потенциальные покупатели Большинство нормальных людей думает и действует иначе. И для них при покупке квартиры имеет значение - а что там за окном - тенистый дворик, в котором можно отдохнуть в летнюю жару или вид на задворки универсама - ни одного кустика, зато горы картонных коробок и несколько контейнеров для мусора. И многие готовы приплатить за клён под окном и об этом знают риэлторы и не преминут обратить внимание: район зеленый. Чувствуешь уже влияние зелени за окном на зелень в кармане? А те кто побогаче - готовы платить большие деньги за то, чтобы вокруг их коттеджей возникли эти самые зеленые насаждения. И при перепродаже покупатель с пониманием отнесется к усилиям (и затратам!) бывшего владельца на их создание. Тут уже вклад зелени в РС жилья еще более очевидный. Постулат 2. Зеленые насаждения нельзя продать, следовательно, они не имеют стоимости. Вот я живу не в материализе , как ты сообщаешь (не знаю даже - что это такое), а панельной пятиэтажке. На пролегающей территории - кроме зеленых насаждений - имеются также: подъездные пути, детская площадка, площадка для сушки белья - то есть полный джентльменский набор того, что на языке бюрократов называется благоустройством дома. Думаю, что продать всё это наше ТСЖ не захочет, даже если покупатель найдется но теоретически: если ты дашь хорошую цену за рябину под моим окном - отчего ж и не продать? Тем не менее - утверждать что благоустройство "не имеет стоимости" - это неверно. Зеленые насаждения имеют РС, во-первых, потому, что имеют РС затраты на создание этих насаждений. Утверждать, что они не могут быть проданы - тоже неверно: застройщик, понеся подобные затраты непременно включит их в стоимость продаваемого жилья, то есть в РС квартиры изначально "сидит" стоимость того клёна и она всякий раз перепродается новому владельцу квартиры. Это во-вторых и к слову о дополнительной стоимости. Если же тебе лично безразличны зеленые насаждения - можешь не покупать их. Рынок учтет твои пристрастия, я уверен - жилье посреди свалки обойдется тебе дешевле ,чем в зеленом районе. Но товар не лишается РС от того ,что отдельно взятая Кикинда его не покупает.
Мисовец: Владимир Б. пишет: И для них при покупке квартиры имеет значение - а что там за окном - тенистый дворик, в котором можно отдохнуть в летнюю жару или вид на задворки универсама Что значит "имеет значение"? Вот я купил квартиру, скажем, когда вокруг была стройплощадка. Жил там 10 лет, вокруг посадили кусты, деревья, траву всякую, что характерно, не беря с меня за это никаких денег. Рядом школы построили, магазины, садики, пляж нарисовали на мутной реке... Это, кстати, явления одного порядка, школа рядом и дерево у окна... С нас денег не берут, нам это не продают, да, нам нравится, да, цены на квартиры растут, но ни купить это (дерево, школу) мы не можем или смысла нет, и они продать не стремятся. Строители это другое, им заказали, вот счет. Город там платит, или инвестор. Он не покупает в свою собственность дерево, он выполняет некие требования. Теперь, поломали дерево. Надо городу компенсацию. Это насквозь специальная стоимость, она не РС, она не будущая цена сделки, это компенсация в чистом виде. Выплатив её, мы не покупаем сломанное дерево, это вообще не цена дерева, это нечто другое. И полезность для всех это одно, а полезность вещи на праве собственности, это другое. Мы вот не оцениваем воздух, хотя он крайне полезен. Мы не оцениваем скворцов, которые весной прилетают, хотя кто-то им рад, Луну, хотя на неё смотреть приятно, и могут её украсть зелёные человечки... РС вообще появляется у нас как вероятная цена, а никто не покупает насаждения в собственность, за редкими исключениями специальных рынков.
andrey: Мисовец пишет: С нас денег не берут Еще как берут, часть даже умудряются разворовывать. Хотя... если Вы налоги не платите, то тогда, оно конечно
avg: Мисовец пишет: РС вообще появляется у нас как вероятная цена, а никто не покупает насаждения в собственность, за редкими исключениями специальных рынков. Исходя из определения РС - это и есть наиболее вероятная цена, в чем тут проблема? А что в вашем понятии специальные рынки?
Kikinda: Владимир Б. пишет: Оксана, ты бы остановилась уже Это комплимент или повод для драки? Я все это пишу к тому, что у нас у всех есть парадоксы в отчетах, а значит отчет может быть забракован по формальному признаку. Возьмет адвокат противоположной стороны ФЗ, зачитает определение рыночной стоимости. Потом еще парочку таких же простых приемов, типа "отчет должен быть постранично пронумерован" и все, и всем станет ясно, что оценщик ошибается. Вот я пытаюсь выяснить что же делать. А Андрей Горбунов и Волк мне отвечают, что мы так делали и будем продолжать так делать и что множество объектов не имеют рыночной стоимости и что из этого? Такой подход к решению проблемы в принципе деструктивен. Я думаю, что в отчете нужно вводить дополнительные параметры, дающие характеристику типа возможной сделки. Другого выхода нет. В экономике есть куча примеров, когда объект не выгоден каждому отдельному участнику рынка, но выгоден всему обществу. Это могут быть дороги, детские площадки, библиотеки, парки, клумбы с цветами. Поэтому такими благами занимается государство. Может быть стоит говорить о сделке, в которой одним участником является государство?
andrey: Kikinda пишет: Может быть стоит говорить о сделке, в которой одним участником является государство? Покупатель "громада" (точный термин по ФЗ, не знаю). Продавец - какой-нибудь - зеленстрой. Вот его цены можно принимать за РС, если нет аукционного ценообразования, на озеленение, которое заложено в градостроительной документации. Получился сумбур, пытался править - еще хуже получалось
Мисовец: avg пишет: Исходя из определения РС - это и есть наиболее вероятная цена, в чем тут проблема? Ещё раз: проблема в том, что выплачивая ущерб городу, плательщик не получает права собственности на срубленное дерево. Т.е. речь не о покупке дерева. Такой сделки нет. Нет ни конкуренции, ни свободы купить или не покупать, ни товара, как такового. Есть лишь обязательство заплатить некую сумму за причиненный ущерб, продажи же нет.
avg: Хм....а оценка ущерба при ДТП - там тоже нет перехода прав собственности?
avg: Давайте все-таки ближе к теме причем тут город? и клен речь шла , о том как и во-сколько и можно ли оценить я сказал - что можно и методик и подходов достаточно
Мисовец: avg пишет: Хм....а оценка ущерба при ДТП - там тоже нет перехода прав собственности? Совершенно верно. Там, где речь об ущербе, там уже нет добровольности, нет рынка, нет РС. Я и писал, что у нас 90% отчетов про РС, которой нет. avg пишет: речь шла , о том как и во-сколько и можно ли оценить. я сказал - что можно и методик и подходов достаточно Ну вот Вам пример. Пусть издан Указ Президента, что все товары должны стоить три рубля. Методика оценки есть, а рыночной стоимости нет.
avg: Мисовец пишет: Ну вот Вам пример. Василий Григорьевич! Ну зачем передергивать? у нас конкретный пример - клен во дворе Оксаны - есть там РС и какая? вот в чем вопрос
Мисовец: avg пишет: нас конкретный пример - клен во дворе Оксаны - есть там РС и какая? вот в чем вопрос Ну так нет там РС, вот конкретный Вам ответ. РС там нет, т.к. Оксана добровольно этот клен покупать не собирается. Если она его срубит, то долго будет отпираться, типа я не я, и тут инопланетяне.... Если отпереться не удастся, то заплатит штраф, но клена в её собственности не будет, т.к. это не будет сделкой по продаже клена. Т.е. это не будет ценой клена в сделке.
avg: Хорошо. Если Вы собственность государства так мало цените - тогда Представим , что я купил ЗУ с этим кленом себе в собственность? ТОГДА КАК? Оксана его покупать все равно не будет - т.е. РС=0 , а вот я не согласен с этим буду.
полная версия страницы