Форум » Служба спасения » Оценка зеленых насаждений » Ответить
Оценка зеленых насаждений
niki2302: Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
Ответов - 130, стр:
1 2 3 4 5 6 7 All
ГолубевАВ: niki2302 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=2888 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=3091 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=1355 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=415 А про единою методику мне ничего не известно PS еще бы цели и задачи оценки рассказать и более точно охарактеризовать сами насаждения.... может еще идеи появятся.....
Владимир Б.: niki2302 Да масса сайтов в интернете. Если лень искать - в УПВС посмотрите, на худой конец.
Владимир Б.: К примеру - в Московской области:http://www.vedy.ru/price.php Посадка деревьев Наименование работы Ед. измер. Стоимость, руб Лиственные и хвойные деревья (ком 0,6-0,8м, высотой 2—4м.) % от цены растения 50 Лиственные и хвойные деревья (ком 1м, высотой 4—6м.) % от цены растения 80 Цены на посадочный материал — растения из питомника Устройство газона Наименование работы Ед. измер. Стоимость, руб Сеянный газон, завоз растительного грунта 10см (завоз растительного грунта, планировка его по поверхности, посев, мульчирование, прикатывание, первая стрижка) кв.м. 420 Рулонный газон, укладка на подготовленную территорию (укладка, первая стрижка) кв.м. 420 Рулонный газон, завоз растительного грунта 10 см ( завоз растительного грунта, планировка, прикатывание, укладка, первая стрижка) кв.м. 540-630 Рулонный газон, с устройством дренирующего слоя, завоз растительного грунта 20см кв.м. 1020-1130 Устройство цветников (клумб) Наименование работы Ед. измер. Стоимость, руб Подготовка участка под цветник (перекопка, посадка цветов) кв.м. от 360 Подготовка участка под цветник с заменой плодородного грунта кв.м. от 1200 Там же цены на посадочный материал: Прайс-лист на растения Наименование Упаковка Высота, м Цена, руб Хвойные Ель канадская f. Conica ком 0,6 1-1,2м 4500 Ель канадская f. Echiniformis ком 0,5 0,4/0,5 2700 Ель колючая ком 1 м 3,5м 28000 Ель колючая f. Glauca Globosa 0,9/1,0 9500 Ель колючая f. Glauca Globosa 0,5-0,6 4885 Ель обыкновенная ком 0,8 2м 4000 Ель обыкновенная ком 0,9х0,6м 3м 6000 Ель обыкновенная f. Pigmaea 1,7/2 18300 Ель обыкновенная f. Pigmaea 1/1,2 7340 Ель обыкновенная f. Barii k30 0,7-0,8 3250 Ель обыкновенная f. Inversa 1,75-2m 12500 Ель обыкновенная f. Nidiformis д 70/80см 6100 Ель обыкновенная f. Pigmaea 1,5/1,7 15100 Ель обыкновенная f. Will's Zwerg 1/1,2 10600 Ель обыкновенная f. Will's Zwerg 0,8/1 5700 Ель сербская 0,8/1 2200 Ель сербская kom 1-1,25 2900 Ель сербская kom 1,25-1,5m 4000 Ель сербская kom 0,8 1,5-1,75 5150 Ель сербская f. Nana k12 0,5/0,6 3050 Кипарисовик горохоплодный f.Filifera Aurea Nana k5 0,3/0,4 750 Кипарисовик нутканский f. Pendula 1/1,2 5295 Лиственица европейская f. Pendula к39 1,5м 5100 и т.д.
Kikinda: А каков должен быть сам принцип оценки зеленых насаждений? Пользы от них никакой в денежном выражении. Да, приятно смотреть на зеленую траву и зеленые деревья. Приятно сидеть на ветке столетнего дуба и громко каркать Да, деревья полезны для дыхания человека и животных. Да, они украшают город. Но ведь их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход (если это не фруктовые деревья). А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности + ограничения в реализации? По сути, стоимость дерева иметь рыночную стоимость не может в понятиях и терминах нынешнего определения рыночной стоимости. 1) Продавцов нет и покупателей тоже нет 2) Свободного и конкурентного рынка нет. 3) Ликвидационная стоимость не эстетична, инвестиционная - не этична. И еще много много неприятностей, начиная от того, что оценщику сложно идентифицировать объект оценки, заканчивая тем, что никакую полученную оценщиком стоимость нельзя рассматривать как рыночную. Остается смотреть затраты на посадку. Но можно ли оценивать затратным подходом то, что по сути не имеет прямой полезности? Это в том числе относится к УПВС. Будет ли молодое дерево стоить дешевле, чем взрослое дерево? А сколько будет стоить дерево, которому осталось жить всего 1 сезон? Ведь у некоторых деревьев есть срок службы и они живут ровно назначенное им время. А некоторые деревья здравствуют еще со времен пушкинских русалок. Уважаемые оценщики, я наблюдаю большие проблемы с методикой оценки. Что будем делать?
dewqas: Kikinda пишет: Пользы от них никакой в денежном выражении. Да, приятно смотреть на зеленую траву и зеленые деревья. Приятно сидеть на ветке столетнего дуба и громко каркать Да, деревья полезны для дыхания человека и животных. Да, они украшают город. Но ведь их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход (если это не фруктовые деревья). По моему была обязаловка по подготовке прилегающей территоррии, вот только ГОСТ не знаю (или СНИП, или ТУ). Kikinda пишет: Остается смотреть затраты на посадку. Но можно ли оценивать затратным подходом то, что по сути не имеет прямой полезности? Это в том числе относится к УПВС. Будет ли молодое дерево стоить дешевле, чем взрослое дерево? А сколько будет стоить дерево, которому осталось жить всего 1 сезон? Ведь у некоторых деревьев есть срок службы и они живут ровно назначенное им время. А некоторые деревья здравствуют еще со времен пушкинских русалок. А чем стоимость затрат на воспроизводство (замещение) - не стоимость? Износ по нормам можно просчитать, вот и получим стоимость. Сравнительного как такового нет, т.к. рынок рощь и парков не развит. Доход приносить не может, значит и доходника нет. Kikinda пишет: Уважаемые оценщики, я наблюдаю большие проблемы с методикой оценки. Что будем делать? А методику оценки Владимир почти полностью раскрыл. Осталось только формулы добавить и готово.
dewqas: Kikinda пишет: А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности + ограничения в реализации? А вот какая стоимость "Утра в сосновом бору" если те же ограничения? Или например часто встречающееся: Объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки). Ограничений вагон, а пользы ощутимой никакой? А Парк, лес или еще какой-либо зеленый массив - это Бренд города, района или региона в целом.
Игорь Б.: Kikinda пишет: Уважаемые оценщики, я наблюдаю большие проблемы с методикой оценки. Что будем делать? dewqas пишет: Осталось только формулы добавить и готово. Предлагаю (для общего понимания) почитать хотя бы общедоступнуювот такую методику а в действиях коллеги niki 2302 я вижу не только желание делать оценку всего и вся, а и лень в работе по "прокачиванию темы".
niki2302: спасибо данную методику посмотрели уже
Иван Б.: Как и любой другой специальный актив - зеленые насаждения имеют единственное назначение - эстетическое. Как и любой специальный актив считается затратным подходом, по МСО это бы называлось АЗЗ Амортизированные Затраты Замещения. Плюс к этому есть обязаловка в виде СНИПов по озеленению местности. А коммерчесому объекту кроме эстетичности придает ещё солидности.. важности.. престижности что ли. Пример: много пользы предприятию от очистных сооружений - коммерческой никакой, одни затраты - но есть обязаловка к применению и все считают их стоимость...
Kikinda: Иван Б. Спасибо за Ваш ответ! Таким образом, мы видим, что стоимость зеленых насаждение считается методами Затратного подхода. Методика вполне внятная и простая. Но можно ли называть полученную стоимость рыночной? Я вижу полное несоответствие определению, которое дано в ФЗ. Может быть оценщику здесь нужно прописывать какие то допущения и предполагать, что с этими допущениями она будет рыночной?
avg: Kikinda пишет: Но можно ли называть полученную стоимость рыночной? Почему нет? есть много объектов, в том числе и недвижимости и сооружений и сетей, которые можно расчитать только затратным подходом. С другой стороны если есть возможность (наличие информации) и желание можете применить и СП и ДП. Пример: продаются два участка ИЖС с одинаковыми домами. Стоят рядышком на одной улице - в одном доме - сад с яблонями, дуб, березки и клумбы - во втором ничего нет. Наверное первый объект будет пользоваться большим спросом? не находите? ДП также тут подойдет - наверное приятнее снять коттедж (хоть на сезон, хоть на длительное время) , где есть зелень, травка - дети играть могут на лужайке, а не там где ничего нет. И вообще, опосредованно - зеленные насаждения всегда играли существенную роль в стоимости недвижимости. Вспомните объявления - рядом парк, лес, сквер - всегда такая недвижимость более котировалась. Если удастся расчитать насколько увиличится стоимость недвижимости - путь даже нескольких многоэтажных домов в квартеле, если у них во дворе разобьют сквер. Вот это и будет РС насаждений.
Kikinda: avg, термин "рыночная стоимость" предусматривает определение стоимости для объектов, у которых хотя бы есть продавец и покупатель. Для деревьев нет ни того, ни другого...Ну откройте ФЗ, прочитайте определение. Так укладывается ли определяемая для деревьев стоимость в понятие "рыночная". А нафантазировать можно и доходник и сравнительный, только что мы в результате определяем не совсем ясно. avg пишет: Наверное первый объект будет пользоваться большим спросом? Не соглашусь. Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать. А некоторые деревья вообще нельзя вырубать.
avg: Оксан!!! ты меня удивляешь, честно Kikinda пишет: "рыночная стоимость" предусматривает определение стоимости для объектов, у которых хотя бы есть продавец и покупатель. Для деревьев нет ни того, ни другого...Ну откройте ФЗ, прочитайте определение. Так укладывается ли определяемая для деревьев стоимость в понятие "рыночная". Все это я читал и отлично знаю. С чего ты взяла, что тут нет покупателя и продавца??? Вот скажи с чего?? Купить дерево можно не только купив саженец, а еще его выкопав (даже 100-летний дуб) - почитай интренет , посмотри программы тв - типа Нэшнл Географикс или Эксплорер - это все уже почти возможно, включая перевозку целых домов, а не просто деревьев. А я привел в данном случае просто пример парных продаж. Для недвижимости это вообще очень важно - или ты считаешь, что все любые постройки на твоем садовой участке - баня,беседка, ограда . дорожка- которыен , как правило, могут определяться ЗП - РС не имеют? Зеленые насаждениея- особенно много-много летние ближе к недвижимости , чем к клумбе с цветами. Думаю, все известно, что стоимость отделки квартиры мало влияет на ее стомость - покупают стены обычно. И чем дороже недвижимость, тем это больше видно - если у меня есть куча денег, нафиг мне обои, плитка, линолеум,подвесные потолки от старого владельца, поэтому оценщик оценивает, обычно, в квартире, кроме стен наличие и состояние инженерных коммуникаций, замену труб, отопления, проводки и т.д, а вот субъективные факторы значения - в виде цвета обоев - могут не иметь ценнобразующих факторов. А вот дуб или яблоня на участке виду своих свойств, вполне вожможно будут ценнообразующими факторами. Kikinda пишет: Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать. Ну и замечательно - рынок отреагирует на это в СП - если первых будет много. то в росте цен, а если это действительно никому не нужно или еще до кучи обременение - или срубить нельзя, а оно не нужно или в НЭИ , оказывается мешает поставить баню на этом месте - придется нести затраты по выкорчевыванию - тогда в минус.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Пользы от них никакой в денежном выражении термин "рыночная стоимость" предусматривает определение стоимости для объектов, у которых хотя бы есть продавец и покупатель. Для деревьев нет ни того, ни другого Аффтар жжот! Причем так - что не знаешь как и ответить
Владимир Б.: Для тех кто не сомневается в "прямой и очевидной полезности" зеленых насаждений Можно посмотреть еще сборник № 12 УПВС "Зеленые насаждения". Хоть это было еще при диалектическом материализме, но жизнь на земле уже была и люди что-то соображали - в том чиcле и про зеленые насаждения. Даже тогда они уже стоили денег.
andrey: Продавец-покупатель-ландшафтный дизайн, например.
Дмитрий: Ну тут еще можно лесозащитные полосы в степи вспомнить. Польза есть - умеьшается эрозия почвы. Накапливается снег, что повышает урожайность. Или в вдоль дороги. Дороги меньше снегом заметаются, особенно когда поземка идет. Меньше затраты на очистку дорог. В этих случаях можно и доходник наверно применить
Kikinda: Владимир Б. Для тех, кто живет в материализе сообщаю, что понесенные затраты не всегда способны отражать рыночную стоимость, так как это вымышленная модель предполагающая, что понесенные затраты эквивалентны полезности. Пора уже забывать трудовую теорию стоимости. Современная экономика ее критикует. Ну вот недалеко от моего дома растет великолепный клен. Может ли кто то его продать в текущем использовании?
Иван Б.: Ну вот недалеко от моего дома растет великолепный клен. Может ли кто то его продать в текущем использовании? Попробуйте его срубить и вам тут же администрация района назовет его стоимость, причем не малую, ввиде штрафа Здесь необходимо смотреть что это и какую дополнительную стоимость создает это зеленое насаждение основному объекту к которому оно относится: земельный участок, офис с елями перед входом или коттедж с ландшафтным дизайном - т.е. это неотделимые улучшения и отдельно их рассматривать часто не имеет смысла. А так фантазируя можно легко и до абсурда дойти
Kikinda: Иван Б. Какая дополнительная стоимость? Обычный подмосковный поселок с пятиэтажками второй половины прошлого века и коттеджами. В 300 метрах от дома есть хороший смешанный лес. Скорее всего его туда посадили местные жители, выкопав сажанец у кого то на даче, а может он и сам там вырос. Мне этот клен приятен, так как осенью цветет яркими и сочными листьями и я из окна им любуюсь. Дворнику не приятен, так как листья осенью нужно убирать. Жителям первых этажей даже противен, так как загораживает солнечный свет, от чего в их квартирах всегда сыро и сумеречно. Какую дополнительную стоимость он создает обычной пятиэтажке? Если я или кто то из соседей будут продавать квартиру, то о клене даже и не вспомнят.
Мисовец: avg пишет: Оксан!!! ты меня удивляешь, честно На самом деле ничего удивительного. У дерев, разумеется, нет никакой РС, т.к. нет и никогда не будет их открытого конкурентного рынка. Нет, конечно, деревья продаются,и как саженцы, и, иногда, как взрослые растения, да и срубленные ёлки под новый год, тоже не трава, но это всё другое. Задача оценщика вовсе не в том, чтобы определить РС этого товара на этом сегменте рынка. Когда мы оцениваем срубленное дерево в городе в целях компенсации, то это совсем не то же самое, что цена товара. Тут действительно деревья, стоящие в городе никто не покупает, рынка нет. Мы создаем ориентир путем расчета неких затрат.К слову сказать, и затраты то тут могут быть весьма разные, т.к. одно дело, например, посадить и обеспечить вырастание конкретного дерева, а другое - засадить пол города, в расчете на дерево будет меньше. Ну это всё детали, а главное, что нет никакой связи между модельными затратами и РС, т.к. нет рынка. РС просто нет и потому нет связи. ФСО не учитывают этого. Т.е. в каждой норме ФСО Вы увидите, что Вам всё надо найти на рынке, а его нет. Другое дело, что этот вопрос можно задавать про 90% объектов оценки.
Kikinda: Владимир Б. пишет: Аффтар жжот! Обоснуй!
Kikinda: Мисовец Я об этом тоже пыталась написать, но ВГ владеет словом лучше, чем я. По большей части проблема даже не в ФСО, а в ФЗ. И как тут быть в условиях нашего рынка? Приводить в отчете определение "рыночная стоимость" и потом писать о том, что стоимость то есть, но только рынка нет. И какая тогда это рыночная стоимость? Это парадокс и в любом суде отчет можно будет признать недействительным.
avg: Мисовец пишет: У дерев, разумеется, нет никакой РС, т.к. нет и никогда не будет их открытого конкурентного рынка. Мисовец пишет: Нет, конечно, деревья продаются,и как саженцы, и, иногда, как взрослые растения, да и срубленные ёлки под новый год, Два совершенно взаимоисключающих вывода, так есть или нет? все-таки? Есть много объектов, хоть недвижка, хоть оборудование хоть что еще у которых НЕТ ОТКРЫТОГО КОНКУРЕНТНОГО РЫНКА и что с этого? мы же считаем РС этих объектов без особых проблем, чем дерево хуже? Деревья можно еще и продавать как дрова - чем Вам не РС. Клен Оксанин можно также распилить и продать на дрова, будут рады и дворник и жильцы 1-го этажа, а муниципальная администрация еще может и денежку получит за продажу дров. Понятие саженцы - очень растяжимо - в продаже, особенно в америке и на западе, часто есть вполне взрослые большие деревья - пальмы например (т.к. при покупке дорогих особняков проводятся серьезные ландшафтные работы с высаживанием и деревьев в том числе (никто не будет ждать 30 лет пока вырастет дерево из саженца).
Иван Б.: Kikinda Писав про дополнительную стоимость я не имел ввиду ваш клен, нет у него рыночной стоимости, да и заказывать его оценку никто не будет... Зеленое насаждение может давать дополнительную стоимость основному объекту к которому оно относится: земельный участок, офис с елями перед входом или коттедж с ландшафтным дизайном - т.е. это неотделимые улучшения и отдельно их рассматривать часто не имеет смысла и соответсвенно нет отдельной (самостоятельной) рыночной стоимости. И это вопрос уже из недвижимости...
Мисовец: avg пишет: Два совершенно взаимоисключающих вывода, так есть или нет? все-таки? Конечно есть. Вот срубили ёлку у мэрии, мэрия желает знать, сколько можно взыскать с лесоруба, а я им в отчете напишу: рынок есть, конкурентный, правда не долго, ёлки под новый год продаются по 300 рублей/штука, вот столько и взыщите :)
andrey: В пылу споров, мне кажется, мы забыли спросить у уважаемого автора вопроса, какова цель оценки? Сдается мне, что РС не причем, скорее всего будет определяться остаточная стоимость замещения (воспроизводства) - определения согласно украинским стандартам.
Владимир Б.: Kikinda пишет: А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход Kikinda пишет: стоимость дерева иметь рыночную стоимость не может в понятиях и терминах нынешнего определения рыночной стоимости. Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать Какую дополнительную стоимость он [клён - Б.В.]создает обычной пятиэтажке? Оксана, ты бы остановилась уже, а то чем дальше в зеленые насаждения, тем больше ты дров ломаешь на мой взгляд. Во-первых: товарисч попросил помощи в оценке зеленых насаждений, думаю эту помощь ему тут оказали - имея в виду наиболее вероятные варианты оценки: переоценка или стоимость ущерба. А во-вторых - ты подменила исходную тему другой - а есть ли у зеленых насаждений РС? Но я не против обсудить и эту тему Хотя - по правде говоря - сама постановка вопроса кажется искуственной и странной, основанной на заведомо ложных постулатах. Постулат 1 . Зеленые насаждения не имеют "прямой и очевидной" полезности. Я за свою жизнь узнал немало людей, ты - первый человек, который так рассуждает (надеюсь - не думает). Это точка зрения бомжа (закусь не растет на ветках - бесполезное растение) или дворника-гастарбайтера (листья надо мести). Так они и не потенциальные покупатели Большинство нормальных людей думает и действует иначе. И для них при покупке квартиры имеет значение - а что там за окном - тенистый дворик, в котором можно отдохнуть в летнюю жару или вид на задворки универсама - ни одного кустика, зато горы картонных коробок и несколько контейнеров для мусора. И многие готовы приплатить за клён под окном и об этом знают риэлторы и не преминут обратить внимание: район зеленый. Чувствуешь уже влияние зелени за окном на зелень в кармане? А те кто побогаче - готовы платить большие деньги за то, чтобы вокруг их коттеджей возникли эти самые зеленые насаждения. И при перепродаже покупатель с пониманием отнесется к усилиям (и затратам!) бывшего владельца на их создание. Тут уже вклад зелени в РС жилья еще более очевидный. Постулат 2. Зеленые насаждения нельзя продать, следовательно, они не имеют стоимости. Вот я живу не в материализе , как ты сообщаешь (не знаю даже - что это такое), а панельной пятиэтажке. На пролегающей территории - кроме зеленых насаждений - имеются также: подъездные пути, детская площадка, площадка для сушки белья - то есть полный джентльменский набор того, что на языке бюрократов называется благоустройством дома. Думаю, что продать всё это наше ТСЖ не захочет, даже если покупатель найдется но теоретически: если ты дашь хорошую цену за рябину под моим окном - отчего ж и не продать? Тем не менее - утверждать что благоустройство "не имеет стоимости" - это неверно. Зеленые насаждения имеют РС, во-первых, потому, что имеют РС затраты на создание этих насаждений. Утверждать, что они не могут быть проданы - тоже неверно: застройщик, понеся подобные затраты непременно включит их в стоимость продаваемого жилья, то есть в РС квартиры изначально "сидит" стоимость того клёна и она всякий раз перепродается новому владельцу квартиры. Это во-вторых и к слову о дополнительной стоимости. Если же тебе лично безразличны зеленые насаждения - можешь не покупать их. Рынок учтет твои пристрастия, я уверен - жилье посреди свалки обойдется тебе дешевле ,чем в зеленом районе. Но товар не лишается РС от того ,что отдельно взятая Кикинда его не покупает.
Мисовец: Владимир Б. пишет: И для них при покупке квартиры имеет значение - а что там за окном - тенистый дворик, в котором можно отдохнуть в летнюю жару или вид на задворки универсама Что значит "имеет значение"? Вот я купил квартиру, скажем, когда вокруг была стройплощадка. Жил там 10 лет, вокруг посадили кусты, деревья, траву всякую, что характерно, не беря с меня за это никаких денег. Рядом школы построили, магазины, садики, пляж нарисовали на мутной реке... Это, кстати, явления одного порядка, школа рядом и дерево у окна... С нас денег не берут, нам это не продают, да, нам нравится, да, цены на квартиры растут, но ни купить это (дерево, школу) мы не можем или смысла нет, и они продать не стремятся. Строители это другое, им заказали, вот счет. Город там платит, или инвестор. Он не покупает в свою собственность дерево, он выполняет некие требования. Теперь, поломали дерево. Надо городу компенсацию. Это насквозь специальная стоимость, она не РС, она не будущая цена сделки, это компенсация в чистом виде. Выплатив её, мы не покупаем сломанное дерево, это вообще не цена дерева, это нечто другое. И полезность для всех это одно, а полезность вещи на праве собственности, это другое. Мы вот не оцениваем воздух, хотя он крайне полезен. Мы не оцениваем скворцов, которые весной прилетают, хотя кто-то им рад, Луну, хотя на неё смотреть приятно, и могут её украсть зелёные человечки... РС вообще появляется у нас как вероятная цена, а никто не покупает насаждения в собственность, за редкими исключениями специальных рынков.
andrey: Мисовец пишет: С нас денег не берут Еще как берут, часть даже умудряются разворовывать. Хотя... если Вы налоги не платите, то тогда, оно конечно
avg: Мисовец пишет: РС вообще появляется у нас как вероятная цена, а никто не покупает насаждения в собственность, за редкими исключениями специальных рынков. Исходя из определения РС - это и есть наиболее вероятная цена, в чем тут проблема? А что в вашем понятии специальные рынки?
Kikinda: Владимир Б. пишет: Оксана, ты бы остановилась уже Это комплимент или повод для драки? Я все это пишу к тому, что у нас у всех есть парадоксы в отчетах, а значит отчет может быть забракован по формальному признаку. Возьмет адвокат противоположной стороны ФЗ, зачитает определение рыночной стоимости. Потом еще парочку таких же простых приемов, типа "отчет должен быть постранично пронумерован" и все, и всем станет ясно, что оценщик ошибается. Вот я пытаюсь выяснить что же делать. А Андрей Горбунов и Волк мне отвечают, что мы так делали и будем продолжать так делать и что множество объектов не имеют рыночной стоимости и что из этого? Такой подход к решению проблемы в принципе деструктивен. Я думаю, что в отчете нужно вводить дополнительные параметры, дающие характеристику типа возможной сделки. Другого выхода нет. В экономике есть куча примеров, когда объект не выгоден каждому отдельному участнику рынка, но выгоден всему обществу. Это могут быть дороги, детские площадки, библиотеки, парки, клумбы с цветами. Поэтому такими благами занимается государство. Может быть стоит говорить о сделке, в которой одним участником является государство?
andrey: Kikinda пишет: Может быть стоит говорить о сделке, в которой одним участником является государство? Покупатель "громада" (точный термин по ФЗ, не знаю). Продавец - какой-нибудь - зеленстрой. Вот его цены можно принимать за РС, если нет аукционного ценообразования, на озеленение, которое заложено в градостроительной документации. Получился сумбур, пытался править - еще хуже получалось
Мисовец: avg пишет: Исходя из определения РС - это и есть наиболее вероятная цена, в чем тут проблема? Ещё раз: проблема в том, что выплачивая ущерб городу, плательщик не получает права собственности на срубленное дерево. Т.е. речь не о покупке дерева. Такой сделки нет. Нет ни конкуренции, ни свободы купить или не покупать, ни товара, как такового. Есть лишь обязательство заплатить некую сумму за причиненный ущерб, продажи же нет.
avg: Хм....а оценка ущерба при ДТП - там тоже нет перехода прав собственности?
avg: Давайте все-таки ближе к теме причем тут город? и клен речь шла , о том как и во-сколько и можно ли оценить я сказал - что можно и методик и подходов достаточно
Мисовец: avg пишет: Хм....а оценка ущерба при ДТП - там тоже нет перехода прав собственности? Совершенно верно. Там, где речь об ущербе, там уже нет добровольности, нет рынка, нет РС. Я и писал, что у нас 90% отчетов про РС, которой нет. avg пишет: речь шла , о том как и во-сколько и можно ли оценить. я сказал - что можно и методик и подходов достаточно Ну вот Вам пример. Пусть издан Указ Президента, что все товары должны стоить три рубля. Методика оценки есть, а рыночной стоимости нет.
avg: Мисовец пишет: Ну вот Вам пример. Василий Григорьевич! Ну зачем передергивать? у нас конкретный пример - клен во дворе Оксаны - есть там РС и какая? вот в чем вопрос
Мисовец: avg пишет: нас конкретный пример - клен во дворе Оксаны - есть там РС и какая? вот в чем вопрос Ну так нет там РС, вот конкретный Вам ответ. РС там нет, т.к. Оксана добровольно этот клен покупать не собирается. Если она его срубит, то долго будет отпираться, типа я не я, и тут инопланетяне.... Если отпереться не удастся, то заплатит штраф, но клена в её собственности не будет, т.к. это не будет сделкой по продаже клена. Т.е. это не будет ценой клена в сделке.
avg: Хорошо. Если Вы собственность государства так мало цените - тогда Представим , что я купил ЗУ с этим кленом себе в собственность? ТОГДА КАК? Оксана его покупать все равно не будет - т.е. РС=0 , а вот я не согласен с этим буду.
Мисовец: avg пишет: Представим , что я купил ЗУ с этим кленом себе в собственность? ТОГДА КАК? Вот купите, тогда и поговорим. Что значит "вот я не согласен с этим буду"? Вы видите где-то в продаже участки именно с кленами в городах? Или все-таки участки продаются, а точнее предоставляются под строительство в ситуации, когда наличие клена ни на что не влияет, но инвестор обязуется в т.ч. площадку в итоге озеленить? Вы видели хоть раз продажу участка с кленом (тополем, липой, березой...) как объект в городе?
avg: Мисовец пишет: Вот купите, тогда и поговорим. Ну мало ли кто чего говорит. Вы , наверное, знаете , что есть много объектов , которые не покупаются и не продаются, но РС имеют. Мисовец пишет: Или все-таки участки продаются, а точнее предоставляются под строительство в ситуации, когда наличие клена ни на что не влияет, но инвестор обязуется в т.ч. площадку в итоге озеленить? Не знаю как насчет озеленить, но будущий собственник заплатит за снос дерева.
Мисовец: avg пишет: Вы , наверное, знаете , что есть много объектов , которые не покупаются и не продаются, но РС имеют. А по этому поводу читаем определение РС из ФЗ-135 и видим, что нет, я таких объектов не знаю. avg пишет: но будущий собственник заплатит за снос дерева Конечно, но не за дерево... Дерева он в собственность не получит...
AMar: Вот, нашел объявление: http://gatedoska.com/zemelnye_uchastki/dachnye_uchastki___prodazha/6108.html Продается дачный земельный участок 39 соток, 18 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в элитном пос. Луговая, лес, дубы, клены, ели, с жилым строением, все коммуникации. Собственность. 7500$/сотка 999 8088, Дмитрий
avg: Мисовец пишет: А по этому поводу читаем определение РС из ФЗ-135 и видим, что нет, я таких объектов не знаю. Ну да, какая-нибудь АЭС, например, или еще что. Объектов тьма. Мисовец пишет: Вот купите, тогда и поговорим. А вот , давайте поговорим - вот я купил ЗУ с кленом? и что?
Мисовец: AMar пишет: Продается дачный земельный участок 39 соток, 18 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в элитном пос. Луговая, лес, дубы, клены, И что, лес, дубы и клены тоже продаются,или просто рядом стоят? avg пишет: А вот , давайте поговорим - вот я купил ЗУ с кленом? и что? Ну как "что", скан свидетельства о праве собственности покажите... Есть там клен в свидетельстве? Рубить его уже можно, или нет?
Владимир Б.: Kikinda пишет: Волк мне отвечают, что мы так делали и будем продолжать так делать и что множество объектов не имеют рыночной стоимости и что из этого? Подкрепи, пожалуйста, цитатами такое обвинение (я что-то не упомню, чтобы утверждал нечто подобное). Да и регулятор пафосности тоже можно на два щелчка влево повернуть... Тем более - судя по соседним ниткам - что для уникального оборудования ты рынок пытаешься таки искать и даже находишь. И ничто тебя не смущает...
avg: Мисовец пишет: Ну как "что", скан свидетельства о праве собственности покажите... Ну так будет свидетельство о собственности на ЗУ, наи котором клен растем - в чем проблема?
andrey: avg Ершистый ты Василий Григорьевич имеет в виду (правда, не благодарное дело быть толмачем ), что ты определяешь в таких случаях остаточную восстановительную стоимость (стоимость замещения, текущую стоимость ДП и т.д.) и приравниваешь ее к РС. Но твоя РС, полученная в таких случаях, - квази-РС. Я так думаю.
avg: andrey пишет: Но твоя РС, полученная в таких случаях, - квази-РС. Андрей - вот объясни мне это - раз ты толмач. Мне не понять никак.
Владимир Б.: Мисовец Василий Григорьевич - сразу оговорюсь: штраф за срубленное дерево и его РС - это могут быть вещи совершенно не связанные. Не понимаю я - по какой системе наше государство штрафы назначает, к примеру, за порубанные ёлки, не вижу логики в том никакой. Ну да и бог с ними - штрафами, не РС это. А вот с этим буду спорить: купить это (дерево, школу) мы не можем или смысла нет Вы тут фокус изволите показывать : он состоит в том, что зеленые насаждения Вы пытаетесь выдать за объекты инфраструктуры - такие же, как школа или детсад рядом с домом, пять минут ходьбы до метро и т.п. - что как фактор, влияющий на РС квартиры, конечно существует, но самостоятельной РС не имеют, поскольку не являются объектами гражданского оборота. Я же утверждаю, что зеленые насаждения - это такое же улучшение земельного участка, как забор или строение или подведенные коммуникации, они не опосредованно, а прямо влияют на его стоимость и эта мера влияния может быть учтена через затраты на создание этого улучшения, и эта мера есть их РС. И в МР б. МИО, помнится было про это, т.е. - это не ересь. Кстати, я сам продавал дачу - потенциальные покупатели с понимаем относились к включению в цену участка стоимости ограждения и затрат на устройство водопровода. Думаю - тут также шла речь о РС этих сооружений. Хотя - про рынок заборов или водопроводов я как-то не слышал. Я утверждаю, что зеленые насаждения, как улучшения земельного участка, имеют "самостоятельную" РС, которая включается в стоимость ЗУ и может быть рассчитана с использованием стандартных приемов и методов оценки, например калькуляцией затрат на воспроизводство. Хотя, наверное, можно и данные для СП найти. Почему-то никто не обратил внимание на реплику коллеги из Луганска: рынок есть, естественно, есть и покупатели - застройщики, и продавцы - организации, занимающиеся озеленением. И есть цены на этом рынке - с чего и начиналась эта ветка.
AMar: Мисовец пишет: И что, лес, дубы и клены тоже продаются,или просто рядом стоят? Ну хорошо, другой вариант объявления: http://www.lesruk.ru/cat/realty/obyav/id_386145/rid_36/prozhazha_zemelnogo_u.html -------------------------------------------- Продается жилой дом в деревне, бревенчатый, в хорошем состоянии, требующий ремонта, общая площадь – 54, 8 кв. м. , площадь земельного участка – 3046 кв. м. Огород –2 сотки. На участке липы, клены, сосны (саженцы). 4 км. от а/м Москва-Минск. Электроэнергия – 220 Вт. Родник – 60м. (проверка СЭЗ). Река Дымка + купальня – 200 м. Рядом сосновый бор, березовая роща. Можно использовать под пасеку (относительная отдаленность от соседей). Полный пакет документов на дом и землю. Отсутствие задолженностей по услугам и налогам. + гараж металлический (новый)5х6 м. Адрес: Смоленская обл. , Сафоновский р-н, д. Хохловка. Расстояние от г. Сафоново – 30 км. Расстояние до Москвы –270 км. Округ Москвы (др. Город, страна): Смоленская область Цена: 200 000 руб --------------------------------------------
Владимир Б.: 270 км от Москвы... Скоро московские дачи до Тамбовщины дотянутся. Уже есть прецеденты. Никому не подогнать хороший участочек недорого, пока бум не начался? Вот из материала, любезно представленного Андреем, видно, что есть таки рынок. Более того - он расширяется: уже частные лица начинают выступать на нем в роли покупателей и продавцов.
avg: Ветка забрела не знамо куда))) сколько там км от клена? ответ на вопрос кто спросил ? был - был а дальше началось Оксана с ВГ против Андрея с Волком - помто еще два Андрея тема - выеденного яйца не стоит - если Оксане и ВГ не нравятся - ЗН (зеленые насаждения) пусть не покупают но это не значит что РС их нету
andrey: Никому не подогнать хороший участочек недорого, пока бум не начался? Ы-ы-ы-ы!!! Оборотистый, ты наш
andrey: avg На самом деле я, как правильно Волк отметил, в этом споре отделывался только репликами. Т.к. стороны спора, на мой счет, говорили о разных объектах оценки.
Мисовец: Ну, есть определенная модель РС, все её к вечеру помнят, по утрам, видимо, забывают... Это модель массового конкурентного рынка. Такие рынки мало для каких объектов есть, на самом деле. На любом реальном рынке, например, в той или иной мере присутствует ассиметричность информации, т.е. продавец и покупатель обладают разной информацией. Но такие небольшие отклонения принято преодолевать усилием воли. Есть рынки специализированных объектов (дороги, школы), которые никто по доброй воле не покупает. Правильно, Владимир, деревья в городе это и есть элементы инфраструктуры. Между прочим, забор тоже. На стоимость влияют, но нет самостоятельного рынка - вот верно. Хороший сосед тоже может влиять на стоимость, но не продается. Влияет на стоимость чистый воздух и речка рядом, и роща. Опять же, AMar поставляет нам объявления, но что они доказывают? Продаются там сосны-клены? Вообще-то нет. Они переходят во владение покупателя земельного участка, влияют на цену сделки, но самостоятельным объектом сделки не являются. Вот так же "продается" на этом участке трава, и полевая мышь, которая там живет и вода, которая протекает ручьем по этому участку неведомо где начинаясь и где то тут по близости заканчиваясь, впадением в речку. Попробуйте спилить дерево, засыпать ручей и, вполне вероятно, Вам объяснят, что Вы не правы. Речь, в конечном итоге, все равно идет о модели РС и том, насколько мы можем отклоняться от её определения. Вот я думаю, что раз нельзя не покупая участка приобрести во владение этого клена, точнее в норме так на рынке не происходит (выкопать то можно), значит не имеет этот клен РС. Не увидите Вы его цену ни в одной реальной рыночной сделке, можете только рассчитать методом типа выделения, как можно рассчитать и вклад станции метро и что угодно.
avg: Василий Григорьевич! только выводая я не увидел в вашей истории Мисовец пишет: можете только рассчитать методом типа выделения, а что это уже этом метод запретили? для ЗУ это часто почти единственный способ
Мисовец: AMar пишет: Продается жилой дом в деревне, бревенчатый, в хорошем состоянии, требующий ремонта, общая площадь – 54, 8 кв. м. , площадь земельного участка – 3046 кв. м. Огород –2 сотки. На участке липы, клены, сосны (саженцы). 4 км. от а/м Москва-Минск. Электроэнергия – 220 Вт. Родник – 60м. (проверка СЭЗ). Река Дымка + купальня – 200 м. Рядом сосновый бор, березовая роща. Вот обратите внимание, как всё ясно написано. 1. Продается что? Дом и участок. 2. А вокруг, ну, в т.ч. и на участке что? Ну так там липы, клены, река, родник, сосновый бор... Продается это? В общем-то нет. Скажем, в этой системе клен вряд ли вносит значимый вклад, особенно на фоне реки и родника. Теперь, даже если вносит какой-то вклад, то это именно вклад в данной системе, а отнюдь не РС клена. Имеет этот вклад отношение к штрафам? Нет, видимо. Если пробовать купить саженец, вырастить клен, будут расходы соответствовать вкладу? Нет, конечно. И отдельно клен не продается, как и речка с родником. Что тут есть от РС? Ничего нет.
avg: Мисовец пишет: Что тут есть от РС? Ничего нет. На такое даже возразить сложно Вы по стопам Оксаны идете? что на все что трудно рассчитать РС - тогда ее нету В вашем примере как раз и метод выделения и метод парных продаж работают неплохо. Дом с колодцем/скважиной будет стоить дороже , чем без оного
Мисовец: avg пишет: что на все что трудно рассчитать РС - тогда ее нету Что значит рассчитать РС? Рассчитать РС это значит обнаружить на рынке цены сделок, построить их распределение и найти моду этого распределения. Вот именно в этом случае это и будет "рассчитать РС". Если же мы выделяем вклад, или считаем расходы на..., то мы уже не считаем РС, мы создаем некое обоснование, какова РС могла бы быть. Мы РС придумываем. Один любит подсчитать расходы, другому мила стоимость пиломатериалов, третий видит разницу в цене аналога с кленом и без такового. Это все разный способ придумать РС. Вы можете придумать её из любых соображений, но какова будет на рынке наиболее вероятная цена, решать не нам. Рынок как то сам с этим справится. Если вдруг клены у дома начнут продавать желающим, как я понимаю, выстроится очередь, и кто умный крикнет: "кленов мало, на всех не хватит, просили не занимать..., и выдавайте не более двух в одни руки...!" Так вот РС клена на этот случай Вам ни за что не угадать. :)
avg: Мисовец пишет: Рассчитать РС это значит обнаружить на рынке цены сделок Василий Григорьевич! Вы меня просто улыбаете если все так просто тогда и оценщик не нужен - открыл Из в рук в руки и все нормально это вы про СП сказали, а куда ДП и ЗП дели? Как-то у Вас все странно получается Мисовец пишет: Мы РС придумываем. это вообще супер - 5 баллов!!! придется видимо пойти переучиватся в дворники или в сказочников
andrey: avg Я не отстаиваю ничью позицию, но ты или чудишь, или не хочешь понять ВГ. Ты сам всегда ратовал за то, что СП всему голова. Но нет у тебя аналогов для СП. Что ты делаешь? Считаешь ЗП и ДП, а иногда только ЗП. А что ты считаешь в ЗП, какую стоимость(и), вспоминай? А в заключении или в выводах пишешь, что определенная тобой стоимость, по ТВОЕМУ мнению есть РС. Т.к. рынка тебе обнаружить не удалось. А соответствуют ли затраты на воспроизводство (замещение) рыночным тенденциям, тебе действительно не известно. Я не знаю куда дела Оксана мою ссылку на БСЭ, но РС, полученная без применения СП, есть виртуальная рыночная стоимость, если так более понятно, не подтвержденная рынком.
Мисовец: avg пишет: это вообще супер - 5 баллов!!! придется видимо пойти переучиватся в дворники или в сказочников Ну, чего Вы так, на labrate есть статья, ФСО не для ПСО, там обэтом классики говорят по сути.
avg: andrey и чем же я учудил? то что РС - это обычно определяется СП - я не спорю, вернее , наоброт, спорио с теми которые так не считали но у нас тема про то есть ли РС у Оксаниного клена или нет
avg: Мисовец что такое ПСО?
andrey: avg Меня удивила вот эта твоя реакция: avg пишет: цитата: Мы РС придумываем. это вообще супер - 5 баллов!!! придется видимо пойти переучиватся в дворники или в сказочников Чего ты так удивился? Действительно, мы ее "выдумываем" на основе оценочных методик, т.к. рынком, эту стоимость подтвердить не можем. Чего ты так всполошился?
Мисовец: avg пишет: что такое ПСО? Есть статья Артеменков, Михайлец: Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости или кратко "ФСО не для ПСО". ПСО - профессиональная стоимостная оценка, но это вряд ли что-то объясняет, нужно читать статью.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Ну, есть определенная модель РС, все её к вечеру помнят, по утрам, видимо, забывают... Это модель массового конкурентного рынка. Такие рынки мало для каких объектов есть, на самом деле. Принято. Добавлю только - Вы там классиков поминали - что классики (Ордуэй, в частности) пишут, что в реальной оценке определяемая якобы РС может не соответствовать тем признакам, которые её определяют в качестве таковой - некоторым или даже всем сразу. И - ничего. Жизнь продолжается. То есть - это совершенно нормальная вещь: когда РС - не вполне РС в её "классическом смысле". Правильно, Владимир, деревья в городе это и есть элементы инфраструктуры. Между прочим, забор тоже. На стоимость влияют, но нет самостоятельного рынка - вот верно А вот хвалить меня не надо Не заслужил. Потому как - утверждал как раз противоположное. Да - зеленые насаждения (далее - ЗН) - объект специфический. Бабушки у метро пучками им не торгуют. НО. Существует такой товар (или услуга, если угодно) - ЗН. В этом легко убедиться - в сети Интернет достаточно предложений и по посадочному материалу и по работам - то есть продавцы - точно есть Имеются и покупатели. Хотя некоторая их часть (уже только часть!) - возможно и не вполне "добровольные" участники рынка - но разве это отменяет сам рынок? Вспомните - сколько товаров и услуг Вам пришлось на своем веку приобрести не вполне добровольно - хотя существование рынка таких товаров и услуг - вещь очевидная. Что же касается забора и т.п. - по Вашей логике тогда и стеклопакеты, и кровельные материалы для строящегося дома тоже не имеют РС, потому как застройщик - будь его воля - легко бы без них обошелся, уверяю Вас Да вот низзя - в проекте и в договоре с инвестором написано: должна быть в доме крыша, должны быть окна. Ну и - идет и покупает со слезами на глазах. Так в том же проекте - и про забор написано, и про скамейку, и даже про тот клен, что Ворона так невзлюбила (хотя странно - вороны должны по моим понятиям деревья любить, это же их дом, практически ). Так в чем разница? Почему тогда ЗН - не товар?
Kikinda: andrey Ссылку никуда не теряла. Я ее даже и не видела. Сейчас внимательно прочитала всю ветку. Попробую написать некоторый свой вывод. 1. У зеленых насажений рыночной стоимости нет, так как нет рынка зеленых насаждений. Зеленые насаждения не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. 2. Зеленые насаждения могут рассматриваться как улучшения земельного участка или дома (повышающего стоимость), но это вовсе не означает, что они сами по себе имеют рыночную стоимость. 3. Аналогом по проблематике можно считать водопровод, скважину, пластиковые окна, отделку помещения, рекламный стенд. Для всех этих объектов мы определяем стоимость по понесенным затратам, считая, что понесенные затраты аналогичны полезности готового объекта. Но в определение "рыночная стоиомость - наиболее вероятная цена......" данные объекты не вписываются прежде всего из за того, что переход права собственности на каждый из этих объектов невозможен. Переход права собственности только в связке с другим объектом. 4. Сначала я подумала, что может вообще не стоит писать деревья отдельным пунктом, но они стоят на балансе как "зеленые насаждения", т.е. юридически отдельно от здания.
andrey: Kikinda Прошу прощения! Хорошенькое дело получается (с) Куди ж вона загубилась? Сейчас повторю. Не могу же я просьбу Андрея оставить без внимания Вдруг он до сих пор пребывает в неведении и не спит по ночам, а природная скромность не позволяет ему повторить свой вопрос Квази... (от лат. quasi — нечто вроде, как будто, как бы), составная часть сложных слов, соответствующая по значению словам: «якобы», «мнимый», «ложный» (например, квазиучёный). (БСЭ)
avg: Kikinda пишет: Сейчас внимательно прочитала всю ветку. Kikinda пишет: У зеленых насажений рыночной стоимости нет, так как нет рынка зеленых насаждений. Зеленые насаждения не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. Оксан - ты ветку внимательно прочитала? вроде не очень ЗН могут и продаются совершенно свободно без права на ЗУ - как саженцы, даже как взрослые деревья. которые выкопали и увезли. У нас на стадионе "Петровский" траву уже меняли второй раз -просто привозили новый газон и укладывали. Причем тут ЗУ?
avg: Kikinda пишет: Зеленые насаждения могут рассматриваться как улучшения земельного участка или дома (повышающего стоимость), но это вовсе не означает, что они сами по себе имеют рыночную стоимость. Мне на это просто нечего ответить....ну просто нечего Мы с Волком тут тебе кучу примеров привели - а воз и ныне там. Притом ты противоречшь сама себе , говоря , что это покупается и продается сободно и вдруг нету РС
andrey: Я думаю, что Оксана и ВГ исходят из определения РС данное ФСО, а именно отсутствие "открытых публичных оферт" на зеленые насаждения находящиеся в пользовании собственника. И думается мне, что Василий Григорьевич занимается некими казуистическим упражнениями от юриспруденции. Тем более, если предположить, что ВГ все таки читал рекамендованную им статью. Рынок услуг по озеленению есть? Есть. Аналог для конкретной елки-палки подобрать можем? Можем. ЗУ с ЗН продаются? Продаются. Вклад конкретной елки-палки в стоимость ЗУ будет? Будет. Но... этот вклад может быть различным, вплоть до отрицательного. Генератор в а/м имеет свой вклад в стоимость а/м, но его вклад меньше, чем стоимость генератора в магазине. И этот факт никого не удивляет, более того на него всегда обращают внимание юных оценщиков. Но разве от этого ЗН выпадают из товарообмена? Рынок не развит? Да. У него есть сои ограничения и отягощения? Да. Но это не говорит о том, что его нет. Скорее всего, вернее чаще всего, оценщик получит мнимую РС при определении стоимости ЗН, но это уже есть вопрос точности оценки.
avg: andrey пишет: Я думаю, что Оксана и ВГ исходят из определения РС данное ФСО, а именно отсутствие "открытых публичных оферт" Андрей, может я совсем слепой - такого определения РС нету и в ФСО ни в МСО
Kikinda: avg Все ваши примеры не по рынку самого объекта, а по улучшениям. Это не совсем одно и то же. Определение рыночно стоимости есть в ФЗ. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Одно дерево может быть отчуждено? Вот об этом то весь разговор. Его и спилить нельзя и продать нельзя без земельного участка рядом с ним. Причем тут рынок услуг по озеленению? После понимания, что рыночной стоимости по определению нет, нужно понять что же делать. Я думаю, что этот момент нужно прописывать в "допущениях" и говорить о том, что затраты все таки влияют на рыночную стоимость, хотя современная экономическая теория этого не признает.
andrey: avg пишет: Андрей, может я совсем слепой - такого определения РС нету и в ФСО ни в МСО Kikinda пишет: объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; Ну, извини, что не дословно написал. Но к окулисту обратись Kikinda пишет: Одно дерево может быть отчуждено? Вот об этом то весь разговор. Его и спилить нельзя и продать нельзя без земельного участка рядом с ним. Ну почему же не может? Может, но это не есть массовое явление. Тем более, когда собственник (государство или территориальная община) не стремится продавать, т.к. самому не хватает. Социальная сфера беспокоится в первую очередь об экологии, чтобы всем кислорода хватило. Потому и запреты есть всякие. А плодовые деревья продают и довольно взрослые, частое явление между прочим в дачных кооперативах.
avg: andrey и что? там же четько написано - открытый рынок для ТИПИЧНЫХ объектов кто тебе сказал, что его нету - но о продаже , напрмиер, заводов, электростанций, газопроводов и т.д. и вообще многого чего - ты в газете не прочитаешь, но рынок-то есть То, что мы его часто не видим, это не говрит, что его нету Типичным способом продать , напрмиер, электростанцию. или АвтоВАЗ или НорНикель - это не в газете написать объявление
avg: Kikinda пишет: Все ваши примеры не по рынку самого объекта, а по улучшениям. Это не совсем одно и то же. Где я такое писал? я наооборот говорю, что не надо путать ЗУ и улучшения. Рынок ЗН - есть - отдельно от ЗУ.
Мисовец: andrey пишет: Рынок услуг по озеленению есть? Есть. Аналог для конкретной елки-палки подобрать можем? Можем. ЗУ с ЗН продаются? Продаются. Вклад конкретной елки-палки в стоимость ЗУ будет? Будет. Но... этот вклад может быть различным, вплоть до отрицательного. Генератор в а/м имеет свой вклад в стоимость а/м, но его вклад меньше, чем стоимость генератора в магазине. Вот и хорошо. Теперь давайте оценим Генератор в а/м для понимания сути. Какова РС генератора в а/м? Нет, ДТП не было, ничего не случилось, Генератор никто из а/м изымать не собирается, ну, был чужой авто, сломался генератор, я по доброте душевной дал ему на время свой генератор, попользоваться. А тут мы с ним решили предприятие создать. Он вносит переднюю ось, я вношу генератор. Прошу оценить непременно РС и в точности по ФСО. Я так понимаю, что Вы возьмете цену нового генератора и износите её до примерного состояния моего генератора. Получите Вы в результате Остаточную стоимость восстановления, потом, барабанная дробь, Вы напишете, что вот тут ОС логично принять за РС, все равно генераторы, которые не предполагается вытащить из авто и утащить себе, они не продаются. Хотя и авто можно продать, а там доля генератора. И купить новый можно, а потом износить, и это тоже своя стоимость. И доход от эксплуатации авто можно как-то поделить между генератором и всем остальным, трудно, но Вот ведь и пишут, что "это уже есть вопрос точности оценки". И важно помнить, что для ЗН нет вокруг никакого рынка подержанных генераторов, есть саженцы, есть саженцы побольше, есть совсем большие саженцы, но там продается дерево, которое будет после пересадки жить. Вот рынка подержанных деревьев нет. Поэтому я не обсуждаю взять цену подержанного генератора с рынка. Т.е. мы на первом шаге рассуждений привычно делаем подмену: нас просили определить моду рыночных цен, а мы пишем, что вот именно такой объект (генератор не вынимая из авто; клен не выкапывая и не перевозя; старый деревянный забор, не разбирая его на дрова) на рынке не продают. Но зато продают в комплексе (генератор с авто вместе; клен в виде саженцев и даже большой можно, ну состарить немного; забор в составе поместья с речкой впридачу...) и у нас есть идеи, как вместо наблюдения за рынком придумать ему РС, какая она у него могла бы быть, если бы рынок этот был. И всё это, конечно, юридические изыски. Но фишка-то в том, что когда об этом забывают, то получаются ФСО, которые полностью выполнить можно лишь на узких рынках квартир в больших городах, да ещё кое-где... Нельзя забывать, что РС живет только на рынке, а вот затратный и доходный подход, а также сильно скорректированные по передаваемым правам или сегменту рынка аналоги, это всё хорошие способы придумать РС, какая она могла бы быть.
dewqas: Kikinda пишет: 1. У зеленых насажений рыночной стоимости нет, так как нет рынка зеленых насаждений. Зеленые насаждения не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. Тогда и рынка зданий и сооружений тоже нет, т.к. они не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок. Помоему нонсенс... Kikinda пишет: 2. Зеленые насаждения могут рассматриваться как улучшения земельного участка или дома (повышающего стоимость), но это вовсе не означает, что они сами по себе имеют рыночную стоимость. Если есть улудшения, то они должны иметь стоимость. Затратный подход мы определяем в том числе и исходя из стоимости затрат на восспроизводство или замещение. Если затраты есть, следовательно и стоимость определить можно. Kikinda пишет: 3. Аналогом по проблематике можно считать водопровод, скважину, пластиковые окна, отделку помещения, рекламный стенд. Для всех этих объектов мы определяем стоимость по понесенным затратам, считая, что понесенные затраты аналогичны полезности готового объекта. Но в определение "рыночная стоиомость - наиболее вероятная цена......" данные объекты не вписываются прежде всего из за того, что переход права собственности на каждый из этих объектов невозможен. Переход права собственности только в связке с другим объектом. Так же можно добавить, чтои получать доход от водопровода (нефтепровода, газопровода или даже ЛЭП), скважины и прочих СООРУЖЕНИЙ (по видимому к ним наиболле и близки ЗН) тоже можно. Так что можно и дходный подход попробывать пременить. И наконец СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. Как оказалось рынок есть. Есть рынок продажи саженцев. Есть рынок продажи взрослых деревьев. Есть рынок продажи участков с ЗН. Так что все можно скорректировать. Былобы желание. Очень сложный вопрос по обязательному озеленению территории застройщиком! ЭТО НЕ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, а скорее инвестиционная. В тоже время продажа дерева на дрова будет ликвидационной стоимостью. Помоему все придельно ясно.
andrey: Мисовец пишет: Прошу оценить непременно РС и в точности по ФСО. Вот об этом месте, где собака порылась я и говорил. Вы ведете спор с точки зрения определения РС ФСО, со всеми ее кунштюками. Поэтому говоря о малом проценте объектов (рынков), которые попадают под это определение, думаю Вы правы. Да, оценщику приходится втискивать в прокрустово ложе РС по ФСО достаточную долю оценок. Приговаривая при этом, что определенная оценщиком такая-то стоимость является РС. Да, РС, по ФСО, получилась мнимая, но те же ФСО насаждают исключительное определение стоимости не иначе как РС, во всех мыслимых и немыслимых случаях. Мне кажется, что многие восприняли тезис об отсутствии РС у ЗН, например, как отсутствие признаков товара, что-ли. Т.е. такой объект невозможно продать ни при каких условиях. Давйте подойдем с такой вот стороны: Вы видели, когда-нибудь "широкий" рынок больших поголовий бройлеров? Рынок цыплят есть, рынок куриного мяса есть, а вот рынка "тучных стад" нетути. Так разве нет РС живой птицы? Расчет по цыплятам - ЗП - эрзац РС, расчет по мясу - ДП - также эрзац. Да - эрзац, да - квази, да - мнимая, (я об этом писал, но которая может стать "настоящей" РС с некоторой погрешностью. Что в принципе от оценщика и требуется.
dewqas: andrey пишет: Вы видели, когда-нибудь "широкий" рынок больших поголовий бройлеров? Рынок цыплят есть, рынок куриного мяса есть, а вот рынка "тучных стад" нетути. Так разве нет РС живой птицы? Расчет по цыплятам - ЗП - эрзац РС, расчет по мясу - ДП - также эрзац. Да - эрзац, да - квази, да - мнимая, (я об этом писал, но которая может стать "настоящей" РС с некоторой погрешностью. Что в принципе от оценщика и требуется.
Kikinda: andrey Так это все к тому, что любой отчет может быть признан недействительным.
Мисовец: andrey пишет: Вы видели, когда-нибудь "широкий" рынок больших поголовий бройлеров? Рынок цыплят есть, рынок куриного мяса есть, а вот рынка "тучных стад" нетути. Так разве нет РС живой птицы? Птицы есть, тучных стад - нет. Но тут есть одно отличие с ЗН. Да, редко, может быть почти никогда не продаются массово живые бройлеры. Также, как, нет массовой продажи цехов, магазинов, партиями. Есть отдельные цеха, отдельные магазины, нет тучных стад. Есть бройлеры, в основном уже в пакете и замороженные, тучных стад нет. Это одна ситуация. Тут вопрос того, что рынок осваивает некую технологию движения товаров. Вот зерно вагонами, яйца - контейнерами, фабрики - штуками и т.п. Когда Вы случайно выходите за границы масштабов, очерченные рынком, то возникает что? Возникает проблема отсутствия прямых аналогов. Но непрямые аналоги остаются. Вот нет партий в 100,000 голов, но пятток по 1-5 тысяч нашлось и есть одна 20,000. Что-то рынок нам там говорит... Но важно, что это тотже рынок, птицефабрика торгует с тем, другим, третьим, продается товарная птица, живая. Т.е. экстраполяция рядом. Теперь, мужик спилил 70-летний дуб в черте города, ну тень тот бросал на его плетень... С точки зрения Административной комиссии мужик не прав, и город с него взыскивает что? Некую сумму. А что у нас есть рынок? А рынок у нас есть, во-первых, дубовых саженцев, которые продаются по 2000/штука в возрасте, ну, два года, без четких гарантий на приживаемость, но, типа, никто не жаловался.... Ну есть ещё фирмочка с оборудованием, ну они говорят, что любой дуб откуда скажете, выкопают, и привезут и посадят... Но с собственником того дума самим надо.... И есть Горзеленхоз, тот под финансирование и ростит и в лесу ковыряет, ну у них есть прейскурант. Вот видите, тут проблема не в количестве. Проблема в том, что саженец это другой объект, это как, если бы, вместо партии бройлеров для оценки тучного стада Вы бы взяли однодневных цыплят или даже яйца. Выкопать и привезти это вообще услуга, а не товар. Горзеленхоз практически продает ресурсы леса и лесопосадки по утвержденным властями тарифам. Т.е. природа рынка у Вас отличается от природы объекта. Второе отличие в том, что фирма, купившая тучное стадо, она получит много таких же бройлеров, как Вы, купив их пару. А вот мужик, заплативший за срубленный дуб, он готового дуба себе во двор не получит, не то что в собственность.
andrey: Мисовец пишет: Выкопать и привезти это вообще услуга, а не товар. Горзеленхоз практически продает ресурсы леса и лесопосадки по утвержденным властями тарифам. И оставляет после себя голую степь? Вас так прикажете понимать? Нет уж, чтобы продать мне Горзеленхоз вырастит аналогичное дерево, а потом мне продаст то которое мне приглянулось. Так, что от собственно товара Вы не отвертитесь Мисовец пишет: Проблема в том, что саженец это другой объект, это как, если бы, вместо партии бройлеров для оценки тучного стада Вы бы взяли однодневных цыплят или даже яйца К сожалению так и будет. Нет партий бройлеров даже по 100 штук. Можно поехать в деревню и купить там штук 20, если нужно, или на птичьем рынке. А вот в промышленных масштабах поголовье вы не купите, оно рынком не востребовано, т.к. птицеводство - замкнутый комплекс. Потому я такой пример и привел. Легче самому вырастить, соблюдая технологию и забить. Чем покупать у кого-то и забивать. Т.е. данный объект не отделим (трудно отделим) от местоположения. Теперь об одиноком дубе. Если мужик его срубил, какой размер штрафа он заплатит? Основанный на ущербе. Каков размер ущерба? Посчитанный ЗП. А как по другому? Заплатил мужик. Сделка состоялась. Кривая, косая, но сделка. И думаю, что можно найти похожие "аналоги". Чем Вам не рынок? Шучу, конечно. Василий Григорьевич, я подчеркиваю, что в данном споре, у ЗН нет РС, по определению ФСО. Но, т.к. те-же ФСО требуют определения РС, даже в тех случаях, когда это по их-же формулировкам сделать нельзя, то оценщик вынужден приравнивать полученную им стоимость к РС, часто заменяя объекты оценки: дуб - древесина, курица - мясо.
Дмитрий: Всего пар дней отсутствовал, а сколько всего понаписали. andrey пишет: ... в данном споре, у ЗН нет РС, по определению ФСО ... А вот мне не понятно: "Почему нет?" Где есть противоречие? На мой взгляд нет его (противоречия). А спор с ссылками на ФЗ с ФСО, напоминает теологический спор - библия вроде одна с евангелием, а сколько вер (католики, православные, протестанты) а уж секстантов просто немерено. И каждый считает, что именно он верно все трактует. Хотя такой вроде простой вопрос, кем является Христос, остается спорным. Человеком, Богом, Бого-Человеком. Ну да ладно. Вот клен под окном Оксаны. Принадлежит городу. Вот решил я его купить чтоб пересадить в свой двор (тут на днях теплотрассу прокладывали и все деревья спилили). Город вроде не против чтоб его в другой двор перенесли, Оксане он не нужен тоже. Осталось определить РС. 1. Kikinda пишет: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; Выполняется? Да выполняется условие. 2. Kikinda пишет: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах Выполняется? Да. Я осведомлён, город тоже. Все в своих интересах действуют Мне во дворе деревьев не хватает, а город там может тоже теплотрассу будет прокладывать и его спилят, а так еще и деньги получат 3.Kikinda пишет: цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было Ну это уж как оценщик посчитает. Будем считать что разумно посчитает. А принуждений нет. Могу этот клен взрослый и в специальной фирме купить - благо таких фирм много в Москве. вот например одна 4. Kikinda пишет: платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Ну это естественно. Если я наберу таких публичных оферт (1; 2; 3; 4 ну дальше лень вставлять) с пяток или десяток, посчитаю как того хочет ув. В.Г. моду, даже могу регрессию составить, то почему это не РС?
Владимир Б.: Дмитрий Слава Богу, Богочеловеку, Человекобогу и т.д.- наконец-то свежий человек подоспел из Саратова Может он хоть своим незамыленным взглядом всё оценит и ясность внесет. А то у меня последнее время ощущение дежавю - Оксана, по примеру незабвенной Крети Потачкувны, просто повторяет свои тезисы, нимало не утруждая себя аргументацией и игнорируя любые возражения, ВГ всё новых бройлеров из рукава достаёт ... - он большой мастер, конечно, начинаешь понимать - почему в Техасе так не любят юристов По примеру Кикинды - попробую свои выводы сделать, еще раз перечитав посты оппонентов 1. После неоднократных оговорок о редкости в природе "идеального рынка" они подходят к РС ЗН с требовательностью и фанатизмом первых христиан. РС определенная на основе затратного подхода для них и не РС вовсе, хотя - уверен - на счету каждого из оппонентов имеются отчеты, где стоимость определялась, родная, одним-разъединым затратным подходом и они других людей активно пытались там убедить, что стоимость та - самая что ни на есть рыночная. 2. Выкристаллизовался странный тезис, что если объект является частью другого объекта (например, улучшения земельного участка) то он "сам по себе " РС не имеет /(с) Кикинда / , поскольку права на него передаются в составе другого права. Kikinda пишет: Аналогом по проблематике можно считать водопровод, скважину, пластиковые окна, отделку помещения, рекламный стенд Но отчего же, Оксана? Если этот элемент легко вычленяется из общей РС "большого" объекта, если он торгуется на рынке самостоятельно (никогда не видела заведений, где продаются пластиковые окна - не верю). Если уж быть последовательной, то дальше тебе уж только остается признать верность предположения коллеги dewqas : Тогда и рынка зданий и сооружений тоже нет, т.к. они не могут перейти от одного владельца к другому без перехода права собственности на земельный участок Конечно - здание ведь тоже можно рассматривать как улучшение земельного участка. Хотя - с другой стороны - согласно ст.552 ГК (если память не изменяет) права на здание могут быть переданы по договору купли-продажи и как бы первичны, а права на земельный участок (часть земельного участка) под этим зданием могут прикладываться автоматически... Может это тогда у ЗУ не бывает РС? И еще - вот в кондоминиуме отчуждение, к примеру, нежилых помещений, находящихся в коллектикной собственности - вещь , практически, невозможная. Из этого следует сделать вывод, что нежилые помещения не имеют РС? Мисовец пишет: для ЗН нет вокруг никакого рынка подержанных генераторов Прямые аналогии между живым и неживым - некорректны. А если формально: саженец - это ведь тоже дерево б/у, есть у него срок службы и есть ресурс. Так что - есть для ЗН рынок подержанных генераторов
vladimir_mail.ru: Зря, Клён составит пару уе, смотря как его представить , 1 этаж всегда будет 1-эм этажом, всегда сыро и сумеречно. Комуто надо,а кто-то хочет
Мисовец: ОК. В Москве есть рынок взрослых кленов. Хорошо. Значит там, у Вас, появилась РС клена и можно в отчете ущерб от порубки клена во дворе приравнять ценам на крупномер клена в среднем по фирмам. Главное длину срубленного клена узнать в метрах. У нас сложнее. Клен, насколько я знаю, никто не продаст.
Игорь Б.: А давайте другую ветку назовём " А есть ли рыночная стоимость у объекта" и не будем мешать зелёные насаждения и бройлеров. А там поговорим и про военые объекты, и про отсутствие документов, и про нерыночные условия продажи, и про масшаб и т.д.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Клен, насколько я знаю, никто не продаст. Василий Григорьевич, вот Вы на эту педаль давите постоянно, и, мне кажется, безосновательно. Наверняка в вашей губернии есть места, где и домик в деревне никто не купит - потому как даром не нужен никому, полдеревни стоит пустых домов. И земельный участок там тоже "никто не продаст" - потому как не купит никто. Но Вы же не будете из этого делать вывод, что рынка домов или земли нет вообще? Есть и другие места - где такие дома продаются и покупаются. И с насаждениями то же самое - есть такие места, есть покупатели и продавцы. Что мешает владельцу дома с садом продать, к примеру, взрослый розовый куст (почему-то, говоря о зеленых насаждениям, Вы всё больше на столетние дубы упираете , а зеленые насаждения - они разные). Думаю - ничего не мешает. И покупатели тоже найдутся - сам видел Баобаб, конечно, труднее продать будет. Так с крупняком - всегда так , стоит у нас в одном депрессивном районе огромный заводской корпус - попробуй продай его. А если есть какие-то правовые заморочки с продажей - так это не повод для обобщений. Например, одна знакомая семья не смогла продать свою квартиру, потому что у них маленький ребенок - органы опеки несовершеннолетних не позволили. А рынок квартир - есть, однако. Мы вообще часто (и здесь на форуме неоднократно обсуждалось подобное) имеем дело с разными недоразвитыми или извращенными рынками со множеством ограничений и допущений. И единственная путеводная звезда наша в этих случаях - это некоторая надежда, что объект оценки всё-таки может быть, при определенных условиях, продан и вероятная цена ему в этом случае - вот такая-то. И мы все эти ситуации обсуждаем как само собой разумеющееся. И Вы в том числе. Поэтому мне как-то непонятно, почему Вы так ополчились на ЗН - право же, не настолько безнадежный объект в плане определения для него РС.
Владимир Б.: Игорь Б. пишет: А давайте другую ветку назовём " А есть ли рыночная стоимость у объекта" А по факту - эта ветка так и называется
Владимир Б.: vladimir_mail.ru пишет: Зря, Клён составит пару уе, А что - "зря"? Я не понял Вы проясните, пожалуйста
Мисовец: Владимир Б. пишет: И земельный участок там тоже "никто не продаст" - потому как не купит никто. Но Вы же не будете из этого делать вывод, что рынка домов или земли нет вообще? Я то... Я то как раз такой вывод и сделаю. Ну, не то, чтобы рынка домов или земли нет вообще, а нет рынка домов вот в этой деревне. Это напрямую следует из Вашей посылки "никто не продаст" - потому как не купит никто. А РС у нас не вообще, а вот этого конкретного объекта и если его "никто не продаст" - потому как не купит никто, то нет у него вероятной цены, любая разумная цена для него невероятна, т.е. РС нет, или она практически равна нулю.И вот с домом это абсолютно ясно даже не оценщику, а любому разумному человеку. С кленом в том же месте по другому. Если село брошено и дома там никому не нужны, но клены кто-то срубил, а его поймали, то штраф, видимо, с него возьмут по ценам ближайшего продавца крупномеров, если поймают. Но не РС это.
Владимир Б.: Мисовец Да - не очень удачный пример получился Пойдем другим путем: одним из основных аргументов против "рыночности" стоимости ЗН - это то, что они не могут быть проданы отдельно от земельного участка, на котором они растут (что само по себе уже спорно при современном развитии техники, ну да - отложим это до поры). Пусть даже это так - но как быть тогда с общепринятой практикой определения стоимости улучшений земельного участка - всяк и всюду в нашей необъятной стране определяет их стоимость, пишет в отчете "рыночная" и никого, похоже это не смущает, кроме Вас с Оксаной
Дмитрий: Раз тут в качестве аргументов можно ссылаться на ФСО 1,2 и 3 и ФЗ, то я вот продолжу: "ФСО 1. п.20" и "ФСО 1 п.23" Так что, если посчитать затраты на выращивание клена (а даже не покупку уже выращенного), то это и есть рыночная стоимость, освященная ФСО 1. PS. Правда в нашем законодательстве, как в общем, так и в оценочном, в частности, можно найти прямо противоположные цитаты. Ну прям как и в Библии, например откуда Ева взялась (создана одновременно с мужчиной и значит равна ему или позже - из ребра мужчины и,соответственно, ниже мужчины по происхождению).
Владимир Б.: Дмитрий Что-то у тебя постоянно какие-то клерикализмы в речи проскакивают - раньше не было вроде Чем ты в Саратове занимался?
andrey: Клерикализм Идеологическое и политическое течение, стремящееся к укреплению и усилению влияния церкви в политической и общественной жизни. Демагогия 1. Основанное на намеренном извращении фактоввоздействие на чувства, инстинкты малосознательной части масс 2. Рассуждения или требования основанные на грубо одностороннем истолковании чего-нибудь
Мисовец: Владимир Б. пишет: Пойдем другим путем: одним из основных аргументов против "рыночности" стоимости ЗН - это то, что они не могут быть проданы отдельно от земельного участка, на котором они растут Не так. Какая разница могут или не могут ЗН быть проданы. Вот у меня есть взрослая кошка, может она быть продана? Ну, почему нет? Но нет у неё РС, т.к. взрослых кошек не продают. Причем я не знаю, может в Москве уже и продают, значит, там есть РС, а вот у нас не продают, тут РС взрослых кошек отсутствует, причем, видимо, и нулю не равна, т.к. их и не дарят. Всё очень просто: РС это вероятная цена, ФЗ-135. Есть цены, ну, строим распределение или на трех аналогах полагаем, что распределение есть, что оно нормально, что три аналога не содержат грубых ошибок и т.д. и подменяем моду средним или среневзвешенным. Знакомые приближения, любой статистик придерется, но он не знает наших проблем. Но вот другая ситуация, я поискал и рынка не нашел. Нет аналогов. Какая вероятная цена? Я могу придумать. Пусть, например, это будут затраты или приведенные доходы. Пока сделок так и нет, кто меня опровергнет? Сказал, что затраты это и есть РС, никто не против. А вот появились сделки и вдруг не совпали с моим прогнозом... Ну и что? Ничего удивительного, мой прогноз это была скорее идея цены, чем вероятная цена. Так что всё просто.Обнаруживаете Вы рынок, можете говорить об РС. Не обнаруживаете, можете предложить свою РС. Их, как минимум, может быть три: затратная, доходная, и смешанная.
Робкая О: Здраствуйте коллеги ! вот ведь дискуссия развернулась ! Попробую свое лесохозяйственное видение показать ну во первых о терминах - 1.зеленые насаждения - древесно-кустарниковая и травянистая растительность естественного и искусственного происхождения;(ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОБ ОХРАНЕ ЗЕЛЕНЫХ НАСАЖДЕНИЙ ) 2.лесные насаждения -деревья, кустарники, лианы в лесах (Лесной кодекс) Городские зеленые насаждения -зеленые зоны , лесопарки , городские леса, относятся к защитным лесам. Согласно ст. 75. Лесного кодекса "Договор купли-продажи лесных насаждений" насаждения могут быть проданы. И стоимость их определяется только запасом древесины.
Дмитрий: Мисовец пишет: РС это вероятная цена, ФЗ-135 Мисовец пишет: Нет аналогов. Какая вероятная цена? Я могу придумать. Пусть, например, это будут затраты или приведенные доходы. Нет, это не придумать, а выполнить указание ФЗ и ФСО1 использовать 3 подхода или отказать обоснованно от применения одного или двух подходов. А потом вот есть ФЗ. Есть его толкование - ФСО. При этом ФЗ и ФСО это все таки не научный труд по статистике или теории вероятности. Значит слова которые используются там означают только то, что они означают в обычной жизни. Что означает слово "вероятный"? Берем Малый академический словарь русского языка и читаем: "ВЕРОЯ́ТНЫЙ, -ая, -ое; -тен, -тна, -тно. Возможный, представляющийся истинным. Капитан умышленно выбирал эти дикие места, где встреча с немцами менее вероятна. В. Кожевников, Март—апрель. Пиши мне на Северный флот, Полярное ---. Это лишь вероятный адрес, но другого у меня пока нет. Каверин, Два капитана. " Где здесь матожидание и прочие умные слова? Нет их. При этом, трактование абз 2 ст. 3 ФЗ, п.6 ФСО 2 в терминах матстатистики и теории вероятности делает невозможным применение доходного и затратного подхода. Здесь это никого не смущает?
Робкая О: Ну а что касается методики ,то вот в Германии с 1949 года используется методика использующая формулу Блюме : Нa=(A-c)*f+c))*B , где Нa -стоимость насаждения площадью 1 га в возрасте а А стоимость заготовленной древесины в возрасте спелости. с- затраты ,связанные с созданием лесных культур на площади 1 га B- фактор ,учитывающий полноту насаждения в возрасте а f- возрастной фактор.учитывающий стоимость насаждения для возраста а, значения f - табличные. Так что все простенько
Владимир Б.: andrey Очень самонадеянно - находясь за рубежами страны - учить живых носителей языка этому языку Мы его сами создаем каждый день - практически вручную. Слово клерикализм было построено по образцу слов означающих заимствование из других языков либо профессиональных арго: например, тюркизм, архаизм. Надеюсь - Дмитрий, как носитель русского языка по праву рождения, меня понял правильно. Тем более - он в последнее время много стал читать лексиконов
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Где здесь матожидание и прочие умные слова? Дим, странная логика. Кстати - если ты посмотришь в МАСРЯ значение слова "странный" , то наверняка найдешь там толкование ( с примером из какого-нибудь Сумарокова), но ничего из того, что связывало бы его с кварками. Всё-таки - оценка, это экономическая дисциплина, и слово "вероятный" в этом контексте более уместно толковать в терминах матстатистики, а не беллетристики середины прошлого века.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: более уместно толковать да не надо ничего толковать. Надо просто использовать слова в соответствии с их значением. Позволю себе еще раз повторить свой вопрос: При этом, трактование абз 2 ст. 3 ФЗ, п.6 ФСО 2 в терминах матстатистики и теории вероятности делает невозможным применение доходного и затратного подхода. Здесь это никого не смущает? Помню в Ералаше была сценка, когда мальчик едит в электричке читает книжку и восклицает: "Ну на да же! Не может быть". Потом камера наезжает и становиться видно что он читает орфографический словарь
Владимир Б.: Дмитрий Не смущает Я в этом вопросе разделяю точку зрения Фридмана и Ордуэя: " С теоретической точки зрения можно утверждать, что доходный и затратный подходы являются частью рыночного подхода. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке."(Анализ и оценка приносящей доход недвижимости). И все становится на места. Собственно и наши разногласия с ВГ на этой ветке проистекают, как я понял, из-за того, что я РС понимаю так, а он не считает РС результаты ЗП и ДП - для него это всего лишь некие "ориентиры". Хотя - на мой взгляд - при тех чудовищных допущениях, которые мы частенько делаем в СП, "отрывая", по существу, один за другим у определяемой стоимости признаки рыночности - то надо еще разобраться - что является главным ориентиром в этой оценке.
Мисовец: Фридман и Ордуэй пишут: Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Ну так то, если информация получается на рынке.... На том же рынке, а не на другом. Владимир Б. пишет: как я понял, из-за того, что я РС понимаю так, а он не считает РС результаты ЗП и ДП - для него это всего лишь некие "ориентиры" Когда объекты оценки торгуются на рынке в тех сделках, для целей которых мы их оцениваем, тогда есть шанс угадать или доказать их РС всеми тремя подходами или любым из них. Но когда объекты оценки не участвуют в сделках, вот взрослые клены в Бийске не торгуются на рынке в плане купить, посадить, дождаться, когда приживется...., а могут возникнуть лишь как штраф за самовольную порубку, то нет сделок нужного вида. Ни один подход в этой ситуации не может дать среднего значения того, чего на рынке нет. Проблема не в подходе, а в том, что некоторые подходы не работают, если рынка нет, вот сравнительный не работает, а некоторым подходам все равно есть ли рынок, вот затратному все равно. Но хотя ему и все равно, однако без рынка он ничего не дает, точнее то, что он дает без рынка к рынку и не относится.
Владимир Б.: Мисовец пишет: На том же рынке, а не на другом. то, что он дает без рынка к рынку и не относится. Лукавите Вы тут, Василий Григорьевич, или это в Вас юрист говорит Рынок - он тот самый. Верю, что для каждой данной местности существует корреляция между ценами на стройматериалы, стоимостью готового здания и стоимостью аренды помещений в нем. А Вы всё сегментировать норовите. Бог с ними с кленами в Бийске. Но вот Вам поставили задачу - найти РС домика в глухой деревне в Вашем крае. А рынка вроде как и нет. Но вот в соседней деревне произошла сделка с таким же точно домом. Скажите - Вы используете её при оценке? Или будете так же непрекллонны: это, мол, в Ивановке рынок домов появился, а вот в Петровке его как не было так и нет. Значит и РС нет. Так?
Некоторый другой: О, ес-ес, Тамбовский волк! Я и не предполагал, что тут такие дебаты происходят. Подумаешь, зеленые насаждения! А поди ж ты...! Жаль, т.к. перечитать все не хватит сил и времени. Тем не менее вижу, что Волк тут ого-го! Странным, хотя и вполне объяснимым, кажется то, что подобные вопросы (вероятная цена, нет рынка и т.д.) уже не раз обсуждались и какое-то взаимопонимание достигнуто. Ан-нет! Вот подавай продавца и покупателя на расстоянии вытянутой руки и все тут! Я уж говорил. Не было, казалось, никаких шансов для продления ресурсов планера. Ну и оценил как лом. Вдруг, какие-то люди волшебным образом все продлили и улетели к себе в близкое зарубежье. Скандал, счетная палата.... И еще, касаясь, темы данной ветки. Надо, думаю, не забывать о необходимости внимательного отношения к идентификации объекта оценки. Большое число ошибок именно из-за этого. Клен растущий (чуть ли не недвижимость), клен выкорчеванный (саженец), клен спиленный (бревно), ущерб от уничтожения клена совсем разные объекты оценки и не только как вещи, но и как права.
avg: Некоторый другой пишет: Я и не предполагал, что тут такие дебаты происходят. Некоторый другой пишет: Жаль, т.к. перечитать все не хватит сил и времени. Вы уж, коллега постарайтесь - много полезного) Некоторый другой пишет: Волк тут ого-го! Волки везде - ого-го знаешь какие у него зубы - ого-го))))
avg: Мисовец Я согласен с Володей! только еще бы добавил, что есть очень много объектов - по-которым сделок не было и не будет (или мы про это не знаем) но почему-то оцениваем. По-вашему, все, что не получило оферту в СМИ - это ничего не стоит? Ладно клен, у нас тут примеры были - заводы, электростанции, просека в тайге. Я, всегда, тут был сторонником СП (и сейчас им остаюсь), но иногда просто его нету - остается и ЗП и ДП, а иногода просто ЗП. И все равно мы получим РС - соответсвующую нашему ЗН-519 и ФСО - кому неравиться пусть оспаривает в суде. Как-то так думаю.
avg: Некоторый другой пишет: Большое число ошибок именно из-за этого. Клен растущий (чуть ли не недвижимость), клен выкорчеванный (саженец), клен спиленный (бревно), ущерб от уничтожения клена совсем разные объекты оценки и не только как вещи, но и как права. Насчет ошибок согласен -много их бывает. Но и Вы указываете, немного разное. Это уже тут много обсуждалось - при оценке надо определить права - да это так, но если Вы будете рассматривать клен как недвижимость, то 99% его стоиомости будет в стоиомсти ЗУ. Если как просто клен - то рассмотрите НЭи - если окажется, что продать его как взрослое дерево дороже, чем на дрова - решение будет. А ущерб от уничтожения тут действитеьно не причем, т.к. если все действует на муниципальной территории - то там собственность государства, которое само решает о цене, а если в частном саду - я могу требовать ту РС, которую считаю нужным - хотя бы по цене продаже подобных кленов.
Мисовец: Владимир Б. пишет: Лукавите Вы тут, Василий Григорьевич, или это в Вас юрист говорит Рынок - он тот самый. ... Бог с ними с кленами в Бийске. Но вот Вам поставили задачу - найти РС домика в глухой деревне в Вашем крае. А рынка вроде как и нет. Но вот в соседней деревне произошла сделка с таким же точно домом. Скажите - Вы используете её при оценке? А я не об этом. Конечно использую при оценке. Но учитывая, что это объект другой деревни, я имею в виду, что я объекту оценки придумываю стоимость в данном случае не из ожидаемых затрат, не из показываемых доходов (экономии), а вот по аналогии с соседней деревней, городом, страной, не важно. Нашел что-то похожее, и говорю: полагаю, что РС должна быть такая... Но не измерил я её, а вменил ей быть таковой. На мой взгляд это просто важно понимать. А писать то мы будем одно и то же... Какова РС срубленного клена? Дрова? Нет, не дрова! Саженец - нет, не саженец. А вот я полагаю, что лучше ей быть равной расценкам, утвержденным властью, вот такая у клена РС. Измерил? Нет, придумал.
ГолубевАВ: avg пишет: только еще бы добавил, что есть очень много объектов - по-которым сделок не было и не будет (или мы про это не знаем) но почему-то оцениваем. Пункт 5 Раздел 2 ФСО-1 "При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. "
Владимир Б.: Некоторый другой пишет: перечитать все не хватит сил и времени Рекомендую обращать внимание в первую очередь на те темы, где больше сообщений
Владимир Б.: avg пишет: знаешь какие у него зубы - ого-го Кле-ве-та! Не знаю - за что Оксана меня так А на самом деле - я белый и пушистый. И характер у меня - плюшевый
Kikinda: Про закрытие темы - это общефорумский глюк (не только у нас). http://a.borda.ru/?1-7-0-00000151-000-0-0-1223554076 Мне удалось открыть эту тему для продолжения беседы. Не пугайтесь, вернется из отпуска главный технический админ платформы borda и все исправит.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Но не измерил я её, а вменил ей быть таковой А что мы тогда вообще "измеряем" - особенно при оценке недвижки? Тогда любая РС - "придуманная". А может и измеренная. Я так понимаю - мы уже до постулатов добрались и это уже вопрос веры. Я вот верую в Ордуэя и в "тот самый рынок": Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные НА ОДНОМ И ТОМ ЖЕ РЫНКЕ (выделено мной - В.Б.), каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. (из главы "Этап 4. Применение уместных подходов к оценке" всё того же бессмертного Income property appraisal and analysis). Соответственно и оценку проведу и сошлюсь на "библию американских оценщиков". А кто-то Вас процитирует и сошлется на этот форум.
Мисовец: Владимир Б. пишет: А что мы тогда вообще "измеряем" - особенно при оценке недвижки? Тогда любая РС - "придуманная". Ну, если помните, я и писал, что у нас таких 90% отчетов... Но есть ситуации, когда мы именно измеряем. Во-первых, это, конечно, прямое сравнение, когда удается собрать аналоги, которые равномерно рассеяны вокруг среднего. Во-вторых, это, конечно, грамотно проведенный регрессионный анализ, иногда линейная алгебра. В третьих, это может быть грамотный технический анализ курса торгуемых акций. Ну, впомним ситуацию рынков, где просто имеется узкий диапазон цен, ну, какая-нить марка компрессора вот продается по 100, и никто не продает по другой цене. Второй шаг логики в том, что иногда у нас нет близких аналогов, но есть понимание. Вот пример с домиком в одной деревне для оценки домика в другой деревне, он об этом. Понятно, что если взять какой-то район, с десятком мелких деревень, находящихся в схожих условиях, то, вероятно, все эти деревни можно рассмотреть, как один населенный пункт, широко раскинувшийся по региону. Т.е. предположение об одинаковом ценообразовании на территории. При случае, можно провести анализ и, собрав данные, подтвердить это расчетом. Но там нас может ожидать разочарование, вдруг окажется, что пара деревень выбилась из общего поля, т.к. ну, газ туда провели, дорогу протянули или ещё что-то, не очень заметное при взгляде из офиса в областном центре... Третий шаг, я бы сказал, это когда сделки трудно сравнивать. Вот НМА, нельзя сказать, что их не продают. Рассмотрим ринтон для мобильника, пусть на оценку принесли рингтон новой песни: "Я упала с сеновала, тормозила головой..." Ну, для залога в банк всех имущественных прав, кредит нужен. Рынок рингтонов весьма развит, но также ясно, что песня - песне рознь, и предсказать, как активно это будет скачиваться, если нет статистики, вряд ли кто возьмется. Если вернуться к аналогии домика, то это ситуация, когда оцениваем домик в деревне, а аналоги лишь квартиры в многоэтажных домах в городе. Тоже что-то, но... Уже явственно чувствуется, что тут мы не столько измеряем, сколько придумываем стоимость, руководствуясь имеющимися методами придумывания: затратным, доходным, методом обоснования поправок... Четвертый шаг, это когда сделок просто нет. Вот не продают дороги, куски теплотрассы в действии, клёны в озеленении городов, кусок ограды 100 м вокруг заброшенного участка на праве аренды. Т.е. где-то может и продают, а в окрестности 300 км вокруг нет. А рынок сугубо локален, всё в месторасположении. Вот тут, это совсем не то, что 500 метров левее, т.к. тут город, а 500 метров левее пустырь и кости какие-то подозрительные из земли торчат.... Всё, приехали, РС теперь можно только измыслить, на рынке её нет.
Некоторый другой: Думаю, что любое измерение есть придумывание. Измерьте линеечкой ширину тертадки. 12,4 см? Вы удовлетворены? Да! Потому, что точнее вам не надо. Вот и придумали результат. На самом деле там 12,43 см микрометром. Но, на самом ли деле? А лазерным - 12,432765 см. И т.д. Для кого-то 12,4 см - истина, а кому-то - выдумки.
Мисовец: Ну, так тоже нельзя. Измерение ширины тетради совсем не придумывание. Шаг 1: Решаем какая точность нас устроит Шаг 2: Выбираем соответствующие инструмент и метод измерения, если требуемая точность велика, выбираем также набор условий измерения: температуру, давление, влажность и т.п. Шаг 3: Измеряем Но вот если тетрадку не дали, а сказали, знаешь, есть одна тетрадка, сам я её не видел, но отец рассказывал, что она из бумаги, в ней 48 листов. Стоила она тогда 20 копеек. Скажи, какая у неё ширина и заметь, отвечаешь имуществом...? Вот это и будет ОД в РФ.
Некоторый другой: Тетрадку дали. У тетрадки много параметров, характеризующих ее свойства, в т.ч. ширина и стоимость. Интересует стоимость. Наиболее вероятную ширину мы уже измеряли, используя измерительный (все приборы с той или иной погрешностью врут), сравнительный (а какая ширина у таких же тетрадок, что пишут? что говорят?), глазомерный (у меня глаз - алмаз) подходы. Шаг 1: Решаем какая точность измерения стоимости нас устроит. Уп-ссс... Пока не разобрались. Шаг 2: Выбираем соответствующие инструмент и метод измерения. Выбрали: ЗП, СП и ДП. Шаг 3: Измеряем Что получили? Не знаем. С точностью не разобрались (см. Шаг 1). Пока, я так думаю, оценщики желают даже измерителей тетрадок перещеголять. Те после вековых потуг уже поняли, что невозможно "точно" что-то измерять. Поэтому и появилась статистика с дисперсиями, матожиданиями и т.п. Оценщики - нет. Давай нам, чтоб точно. Без придумываний и умных статистических слов. Чтоб глядя в глаза покупателю и продавцу, сидящих в условиях конкуренции в гаштете деревни Н, располагающих полной!!!? информацией обо всем и о предмете торга тоже, изречь - рыночная стоимость такая-то. Все в счастье, за исключением оценщика, соображающего об чем-то о своем. Может быть об имуществе?
Дмитрий: Некоторый другой пишет: Чтоб глядя в глаза покупателю и продавцу, сидящих в условиях конкуренции А что я помню, вот так же мы сидели, я, Продавец и Покупатель, и я им объяснял, почему Покупатель хочет меньше чем это стоит, а Продавец больше. А я посчитал правильно. Убедил за месяц. Это продажа бизнеса была.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Четвертый шаг, это когда сделок просто нет. Вот не продают дороги, куски теплотрассы в действии, клёны в озеленении городов, Ничего не имея против Вашей классификации - почему же сделок нет, когда повсеместно застройщики заказывают озеленение в соответствующих организациях, а те его и проводят за плату? И каждый клён - будьте уверены - будет заказчиком оплачен. Думаю - такое даже в Бийске бывает. Ну разве что вместо клёнов - более подходящее к климату растение. П.С. Не так давно имел место быть случай продажи именно "куска действующей теплотрассы" а также "куска трубопровода ХВС" и "куска канализации". Если интересно - могу рассказать подробности. Случай, конечно, не из массовых - но всё же был.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Если интересно - могу рассказать подробности. Интересно. Затратный понятно - Ко-Инвест "Ифраструктура" Сравнительный - наверно отказ Доходный - плата за транспортировку по утвержденым расценкам?
avg: Вот как раз, сейчас занимался поисками аналогов по недвижке. Случайно, встретилось - продается ТП - площадь - 1 кв.м. Стало интересно, выяснив более подробно, стало все ясно - с нее можно получать доход. Для таких объектов Дмитрий правильно написал: ЗП - будет, ДП - будет, с СП - врядли найти удасться. и она по ЗП стоит дешевле, чем ДП - понятно почему - подключиться сейчас к электроэнергии достаточно сложно, дорого и долго бывает. Так же и по многим другим передаточным устройствам и сетям - часто слышал, что это сдается в аренду, т.е. получать доход можно. Единственно, это, как правило, не получается сделать, когда сдается (или) продается имущественный комплекс - тогда там все в куче, разделить сложно. Так что, можно и клен продать и трубу, и эл.провод.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Интересно. Ну я, собственно, не технологию оценки имел в виду, а сам факт такой продажи. А было очень просто: было куплено здание без водоснабжения и канализации, а новому владельцу по технологии это было нужно. Но пришлось тянуть до ближайшего коллектора самому трубы. Тут же нашлись охотники врезаться в его трубы, поэтому он оформил свои права на них (что нечасто бывает). Потом, при продаже здания - он это свидетельство предъявил покупателю к оплате. И получил-таки отступного под угрозой выкопать всё нафиг.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: И получил-таки отступного под угрозой выкопать всё нафиг. Жесть.
Владимир Б.: Ну - мужик и правда потратился
полная версия страницы