Форум » Служба спасения » Оценка зеленых насаждений » Ответить
Оценка зеленых насаждений
niki2302: Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
Робкая О: Здраствуйте коллеги ! вот ведь дискуссия развернулась ! Попробую свое лесохозяйственное видение показать ну во первых о терминах - 1.зеленые насаждения - древесно-кустарниковая и травянистая растительность естественного и искусственного происхождения;(ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ОБ ОХРАНЕ ЗЕЛЕНЫХ НАСАЖДЕНИЙ ) 2.лесные насаждения -деревья, кустарники, лианы в лесах (Лесной кодекс) Городские зеленые насаждения -зеленые зоны , лесопарки , городские леса, относятся к защитным лесам. Согласно ст. 75. Лесного кодекса "Договор купли-продажи лесных насаждений" насаждения могут быть проданы. И стоимость их определяется только запасом древесины.
Дмитрий: Мисовец пишет: РС это вероятная цена, ФЗ-135 Мисовец пишет: Нет аналогов. Какая вероятная цена? Я могу придумать. Пусть, например, это будут затраты или приведенные доходы. Нет, это не придумать, а выполнить указание ФЗ и ФСО1 использовать 3 подхода или отказать обоснованно от применения одного или двух подходов. А потом вот есть ФЗ. Есть его толкование - ФСО. При этом ФЗ и ФСО это все таки не научный труд по статистике или теории вероятности. Значит слова которые используются там означают только то, что они означают в обычной жизни. Что означает слово "вероятный"? Берем Малый академический словарь русского языка и читаем: "ВЕРОЯ́ТНЫЙ, -ая, -ое; -тен, -тна, -тно. Возможный, представляющийся истинным. Капитан умышленно выбирал эти дикие места, где встреча с немцами менее вероятна. В. Кожевников, Март—апрель. Пиши мне на Северный флот, Полярное ---. Это лишь вероятный адрес, но другого у меня пока нет. Каверин, Два капитана. " Где здесь матожидание и прочие умные слова? Нет их. При этом, трактование абз 2 ст. 3 ФЗ, п.6 ФСО 2 в терминах матстатистики и теории вероятности делает невозможным применение доходного и затратного подхода. Здесь это никого не смущает?
Робкая О: Ну а что касается методики ,то вот в Германии с 1949 года используется методика использующая формулу Блюме : Нa=(A-c)*f+c))*B , где Нa -стоимость насаждения площадью 1 га в возрасте а А стоимость заготовленной древесины в возрасте спелости. с- затраты ,связанные с созданием лесных культур на площади 1 га B- фактор ,учитывающий полноту насаждения в возрасте а f- возрастной фактор.учитывающий стоимость насаждения для возраста а, значения f - табличные. Так что все простенько
Владимир Б.: andrey Очень самонадеянно - находясь за рубежами страны - учить живых носителей языка этому языку Мы его сами создаем каждый день - практически вручную. Слово клерикализм было построено по образцу слов означающих заимствование из других языков либо профессиональных арго: например, тюркизм, архаизм. Надеюсь - Дмитрий, как носитель русского языка по праву рождения, меня понял правильно. Тем более - он в последнее время много стал читать лексиконов
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Где здесь матожидание и прочие умные слова? Дим, странная логика. Кстати - если ты посмотришь в МАСРЯ значение слова "странный" , то наверняка найдешь там толкование ( с примером из какого-нибудь Сумарокова), но ничего из того, что связывало бы его с кварками. Всё-таки - оценка, это экономическая дисциплина, и слово "вероятный" в этом контексте более уместно толковать в терминах матстатистики, а не беллетристики середины прошлого века.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: более уместно толковать да не надо ничего толковать. Надо просто использовать слова в соответствии с их значением. Позволю себе еще раз повторить свой вопрос: При этом, трактование абз 2 ст. 3 ФЗ, п.6 ФСО 2 в терминах матстатистики и теории вероятности делает невозможным применение доходного и затратного подхода. Здесь это никого не смущает? Помню в Ералаше была сценка, когда мальчик едит в электричке читает книжку и восклицает: "Ну на да же! Не может быть". Потом камера наезжает и становиться видно что он читает орфографический словарь
Владимир Б.: Дмитрий Не смущает Я в этом вопросе разделяю точку зрения Фридмана и Ордуэя: " С теоретической точки зрения можно утверждать, что доходный и затратный подходы являются частью рыночного подхода. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке."(Анализ и оценка приносящей доход недвижимости). И все становится на места. Собственно и наши разногласия с ВГ на этой ветке проистекают, как я понял, из-за того, что я РС понимаю так, а он не считает РС результаты ЗП и ДП - для него это всего лишь некие "ориентиры". Хотя - на мой взгляд - при тех чудовищных допущениях, которые мы частенько делаем в СП, "отрывая", по существу, один за другим у определяемой стоимости признаки рыночности - то надо еще разобраться - что является главным ориентиром в этой оценке.
Мисовец: Фридман и Ордуэй пишут: Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Ну так то, если информация получается на рынке.... На том же рынке, а не на другом. Владимир Б. пишет: как я понял, из-за того, что я РС понимаю так, а он не считает РС результаты ЗП и ДП - для него это всего лишь некие "ориентиры" Когда объекты оценки торгуются на рынке в тех сделках, для целей которых мы их оцениваем, тогда есть шанс угадать или доказать их РС всеми тремя подходами или любым из них. Но когда объекты оценки не участвуют в сделках, вот взрослые клены в Бийске не торгуются на рынке в плане купить, посадить, дождаться, когда приживется...., а могут возникнуть лишь как штраф за самовольную порубку, то нет сделок нужного вида. Ни один подход в этой ситуации не может дать среднего значения того, чего на рынке нет. Проблема не в подходе, а в том, что некоторые подходы не работают, если рынка нет, вот сравнительный не работает, а некоторым подходам все равно есть ли рынок, вот затратному все равно. Но хотя ему и все равно, однако без рынка он ничего не дает, точнее то, что он дает без рынка к рынку и не относится.
Владимир Б.: Мисовец пишет: На том же рынке, а не на другом. то, что он дает без рынка к рынку и не относится. Лукавите Вы тут, Василий Григорьевич, или это в Вас юрист говорит Рынок - он тот самый. Верю, что для каждой данной местности существует корреляция между ценами на стройматериалы, стоимостью готового здания и стоимостью аренды помещений в нем. А Вы всё сегментировать норовите. Бог с ними с кленами в Бийске. Но вот Вам поставили задачу - найти РС домика в глухой деревне в Вашем крае. А рынка вроде как и нет. Но вот в соседней деревне произошла сделка с таким же точно домом. Скажите - Вы используете её при оценке? Или будете так же непрекллонны: это, мол, в Ивановке рынок домов появился, а вот в Петровке его как не было так и нет. Значит и РС нет. Так?
Некоторый другой: О, ес-ес, Тамбовский волк! Я и не предполагал, что тут такие дебаты происходят. Подумаешь, зеленые насаждения! А поди ж ты...! Жаль, т.к. перечитать все не хватит сил и времени. Тем не менее вижу, что Волк тут ого-го! Странным, хотя и вполне объяснимым, кажется то, что подобные вопросы (вероятная цена, нет рынка и т.д.) уже не раз обсуждались и какое-то взаимопонимание достигнуто. Ан-нет! Вот подавай продавца и покупателя на расстоянии вытянутой руки и все тут! Я уж говорил. Не было, казалось, никаких шансов для продления ресурсов планера. Ну и оценил как лом. Вдруг, какие-то люди волшебным образом все продлили и улетели к себе в близкое зарубежье. Скандал, счетная палата.... И еще, касаясь, темы данной ветки. Надо, думаю, не забывать о необходимости внимательного отношения к идентификации объекта оценки. Большое число ошибок именно из-за этого. Клен растущий (чуть ли не недвижимость), клен выкорчеванный (саженец), клен спиленный (бревно), ущерб от уничтожения клена совсем разные объекты оценки и не только как вещи, но и как права.
avg: Некоторый другой пишет: Я и не предполагал, что тут такие дебаты происходят. Некоторый другой пишет: Жаль, т.к. перечитать все не хватит сил и времени. Вы уж, коллега постарайтесь - много полезного) Некоторый другой пишет: Волк тут ого-го! Волки везде - ого-го знаешь какие у него зубы - ого-го))))
avg: Мисовец Я согласен с Володей! только еще бы добавил, что есть очень много объектов - по-которым сделок не было и не будет (или мы про это не знаем) но почему-то оцениваем. По-вашему, все, что не получило оферту в СМИ - это ничего не стоит? Ладно клен, у нас тут примеры были - заводы, электростанции, просека в тайге. Я, всегда, тут был сторонником СП (и сейчас им остаюсь), но иногда просто его нету - остается и ЗП и ДП, а иногода просто ЗП. И все равно мы получим РС - соответсвующую нашему ЗН-519 и ФСО - кому неравиться пусть оспаривает в суде. Как-то так думаю.
avg: Некоторый другой пишет: Большое число ошибок именно из-за этого. Клен растущий (чуть ли не недвижимость), клен выкорчеванный (саженец), клен спиленный (бревно), ущерб от уничтожения клена совсем разные объекты оценки и не только как вещи, но и как права. Насчет ошибок согласен -много их бывает. Но и Вы указываете, немного разное. Это уже тут много обсуждалось - при оценке надо определить права - да это так, но если Вы будете рассматривать клен как недвижимость, то 99% его стоиомости будет в стоиомсти ЗУ. Если как просто клен - то рассмотрите НЭи - если окажется, что продать его как взрослое дерево дороже, чем на дрова - решение будет. А ущерб от уничтожения тут действитеьно не причем, т.к. если все действует на муниципальной территории - то там собственность государства, которое само решает о цене, а если в частном саду - я могу требовать ту РС, которую считаю нужным - хотя бы по цене продаже подобных кленов.
Мисовец: Владимир Б. пишет: Лукавите Вы тут, Василий Григорьевич, или это в Вас юрист говорит Рынок - он тот самый. ... Бог с ними с кленами в Бийске. Но вот Вам поставили задачу - найти РС домика в глухой деревне в Вашем крае. А рынка вроде как и нет. Но вот в соседней деревне произошла сделка с таким же точно домом. Скажите - Вы используете её при оценке? А я не об этом. Конечно использую при оценке. Но учитывая, что это объект другой деревни, я имею в виду, что я объекту оценки придумываю стоимость в данном случае не из ожидаемых затрат, не из показываемых доходов (экономии), а вот по аналогии с соседней деревней, городом, страной, не важно. Нашел что-то похожее, и говорю: полагаю, что РС должна быть такая... Но не измерил я её, а вменил ей быть таковой. На мой взгляд это просто важно понимать. А писать то мы будем одно и то же... Какова РС срубленного клена? Дрова? Нет, не дрова! Саженец - нет, не саженец. А вот я полагаю, что лучше ей быть равной расценкам, утвержденным властью, вот такая у клена РС. Измерил? Нет, придумал.
ГолубевАВ: avg пишет: только еще бы добавил, что есть очень много объектов - по-которым сделок не было и не будет (или мы про это не знаем) но почему-то оцениваем. Пункт 5 Раздел 2 ФСО-1 "При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. "
Владимир Б.: Некоторый другой пишет: перечитать все не хватит сил и времени Рекомендую обращать внимание в первую очередь на те темы, где больше сообщений
Владимир Б.: avg пишет: знаешь какие у него зубы - ого-го Кле-ве-та! Не знаю - за что Оксана меня так А на самом деле - я белый и пушистый. И характер у меня - плюшевый
Kikinda: Про закрытие темы - это общефорумский глюк (не только у нас). http://a.borda.ru/?1-7-0-00000151-000-0-0-1223554076 Мне удалось открыть эту тему для продолжения беседы. Не пугайтесь, вернется из отпуска главный технический админ платформы borda и все исправит.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Но не измерил я её, а вменил ей быть таковой А что мы тогда вообще "измеряем" - особенно при оценке недвижки? Тогда любая РС - "придуманная". А может и измеренная. Я так понимаю - мы уже до постулатов добрались и это уже вопрос веры. Я вот верую в Ордуэя и в "тот самый рынок": Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные НА ОДНОМ И ТОМ ЖЕ РЫНКЕ (выделено мной - В.Б.), каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. (из главы "Этап 4. Применение уместных подходов к оценке" всё того же бессмертного Income property appraisal and analysis). Соответственно и оценку проведу и сошлюсь на "библию американских оценщиков". А кто-то Вас процитирует и сошлется на этот форум.
Мисовец: Владимир Б. пишет: А что мы тогда вообще "измеряем" - особенно при оценке недвижки? Тогда любая РС - "придуманная". Ну, если помните, я и писал, что у нас таких 90% отчетов... Но есть ситуации, когда мы именно измеряем. Во-первых, это, конечно, прямое сравнение, когда удается собрать аналоги, которые равномерно рассеяны вокруг среднего. Во-вторых, это, конечно, грамотно проведенный регрессионный анализ, иногда линейная алгебра. В третьих, это может быть грамотный технический анализ курса торгуемых акций. Ну, впомним ситуацию рынков, где просто имеется узкий диапазон цен, ну, какая-нить марка компрессора вот продается по 100, и никто не продает по другой цене. Второй шаг логики в том, что иногда у нас нет близких аналогов, но есть понимание. Вот пример с домиком в одной деревне для оценки домика в другой деревне, он об этом. Понятно, что если взять какой-то район, с десятком мелких деревень, находящихся в схожих условиях, то, вероятно, все эти деревни можно рассмотреть, как один населенный пункт, широко раскинувшийся по региону. Т.е. предположение об одинаковом ценообразовании на территории. При случае, можно провести анализ и, собрав данные, подтвердить это расчетом. Но там нас может ожидать разочарование, вдруг окажется, что пара деревень выбилась из общего поля, т.к. ну, газ туда провели, дорогу протянули или ещё что-то, не очень заметное при взгляде из офиса в областном центре... Третий шаг, я бы сказал, это когда сделки трудно сравнивать. Вот НМА, нельзя сказать, что их не продают. Рассмотрим ринтон для мобильника, пусть на оценку принесли рингтон новой песни: "Я упала с сеновала, тормозила головой..." Ну, для залога в банк всех имущественных прав, кредит нужен. Рынок рингтонов весьма развит, но также ясно, что песня - песне рознь, и предсказать, как активно это будет скачиваться, если нет статистики, вряд ли кто возьмется. Если вернуться к аналогии домика, то это ситуация, когда оцениваем домик в деревне, а аналоги лишь квартиры в многоэтажных домах в городе. Тоже что-то, но... Уже явственно чувствуется, что тут мы не столько измеряем, сколько придумываем стоимость, руководствуясь имеющимися методами придумывания: затратным, доходным, методом обоснования поправок... Четвертый шаг, это когда сделок просто нет. Вот не продают дороги, куски теплотрассы в действии, клёны в озеленении городов, кусок ограды 100 м вокруг заброшенного участка на праве аренды. Т.е. где-то может и продают, а в окрестности 300 км вокруг нет. А рынок сугубо локален, всё в месторасположении. Вот тут, это совсем не то, что 500 метров левее, т.к. тут город, а 500 метров левее пустырь и кости какие-то подозрительные из земли торчат.... Всё, приехали, РС теперь можно только измыслить, на рынке её нет.
полная версия страницы