Форум » Служба спасения » Оценка зеленых насаждений » Ответить
Оценка зеленых насаждений
niki2302: Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
ГолубевАВ: niki2302 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=2888 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=3091 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=1355 http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=415 А про единою методику мне ничего не известно PS еще бы цели и задачи оценки рассказать и более точно охарактеризовать сами насаждения.... может еще идеи появятся.....
Владимир Б.: niki2302 Да масса сайтов в интернете. Если лень искать - в УПВС посмотрите, на худой конец.
Владимир Б.: К примеру - в Московской области:http://www.vedy.ru/price.php Посадка деревьев Наименование работы Ед. измер. Стоимость, руб Лиственные и хвойные деревья (ком 0,6-0,8м, высотой 2—4м.) % от цены растения 50 Лиственные и хвойные деревья (ком 1м, высотой 4—6м.) % от цены растения 80 Цены на посадочный материал — растения из питомника Устройство газона Наименование работы Ед. измер. Стоимость, руб Сеянный газон, завоз растительного грунта 10см (завоз растительного грунта, планировка его по поверхности, посев, мульчирование, прикатывание, первая стрижка) кв.м. 420 Рулонный газон, укладка на подготовленную территорию (укладка, первая стрижка) кв.м. 420 Рулонный газон, завоз растительного грунта 10 см ( завоз растительного грунта, планировка, прикатывание, укладка, первая стрижка) кв.м. 540-630 Рулонный газон, с устройством дренирующего слоя, завоз растительного грунта 20см кв.м. 1020-1130 Устройство цветников (клумб) Наименование работы Ед. измер. Стоимость, руб Подготовка участка под цветник (перекопка, посадка цветов) кв.м. от 360 Подготовка участка под цветник с заменой плодородного грунта кв.м. от 1200 Там же цены на посадочный материал: Прайс-лист на растения Наименование Упаковка Высота, м Цена, руб Хвойные Ель канадская f. Conica ком 0,6 1-1,2м 4500 Ель канадская f. Echiniformis ком 0,5 0,4/0,5 2700 Ель колючая ком 1 м 3,5м 28000 Ель колючая f. Glauca Globosa 0,9/1,0 9500 Ель колючая f. Glauca Globosa 0,5-0,6 4885 Ель обыкновенная ком 0,8 2м 4000 Ель обыкновенная ком 0,9х0,6м 3м 6000 Ель обыкновенная f. Pigmaea 1,7/2 18300 Ель обыкновенная f. Pigmaea 1/1,2 7340 Ель обыкновенная f. Barii k30 0,7-0,8 3250 Ель обыкновенная f. Inversa 1,75-2m 12500 Ель обыкновенная f. Nidiformis д 70/80см 6100 Ель обыкновенная f. Pigmaea 1,5/1,7 15100 Ель обыкновенная f. Will's Zwerg 1/1,2 10600 Ель обыкновенная f. Will's Zwerg 0,8/1 5700 Ель сербская 0,8/1 2200 Ель сербская kom 1-1,25 2900 Ель сербская kom 1,25-1,5m 4000 Ель сербская kom 0,8 1,5-1,75 5150 Ель сербская f. Nana k12 0,5/0,6 3050 Кипарисовик горохоплодный f.Filifera Aurea Nana k5 0,3/0,4 750 Кипарисовик нутканский f. Pendula 1/1,2 5295 Лиственица европейская f. Pendula к39 1,5м 5100 и т.д.
Kikinda: А каков должен быть сам принцип оценки зеленых насаждений? Пользы от них никакой в денежном выражении. Да, приятно смотреть на зеленую траву и зеленые деревья. Приятно сидеть на ветке столетнего дуба и громко каркать Да, деревья полезны для дыхания человека и животных. Да, они украшают город. Но ведь их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход (если это не фруктовые деревья). А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности + ограничения в реализации? По сути, стоимость дерева иметь рыночную стоимость не может в понятиях и терминах нынешнего определения рыночной стоимости. 1) Продавцов нет и покупателей тоже нет 2) Свободного и конкурентного рынка нет. 3) Ликвидационная стоимость не эстетична, инвестиционная - не этична. И еще много много неприятностей, начиная от того, что оценщику сложно идентифицировать объект оценки, заканчивая тем, что никакую полученную оценщиком стоимость нельзя рассматривать как рыночную. Остается смотреть затраты на посадку. Но можно ли оценивать затратным подходом то, что по сути не имеет прямой полезности? Это в том числе относится к УПВС. Будет ли молодое дерево стоить дешевле, чем взрослое дерево? А сколько будет стоить дерево, которому осталось жить всего 1 сезон? Ведь у некоторых деревьев есть срок службы и они живут ровно назначенное им время. А некоторые деревья здравствуют еще со времен пушкинских русалок. Уважаемые оценщики, я наблюдаю большие проблемы с методикой оценки. Что будем делать?
dewqas: Kikinda пишет: Пользы от них никакой в денежном выражении. Да, приятно смотреть на зеленую траву и зеленые деревья. Приятно сидеть на ветке столетнего дуба и громко каркать Да, деревья полезны для дыхания человека и животных. Да, они украшают город. Но ведь их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход (если это не фруктовые деревья). По моему была обязаловка по подготовке прилегающей территоррии, вот только ГОСТ не знаю (или СНИП, или ТУ). Kikinda пишет: Остается смотреть затраты на посадку. Но можно ли оценивать затратным подходом то, что по сути не имеет прямой полезности? Это в том числе относится к УПВС. Будет ли молодое дерево стоить дешевле, чем взрослое дерево? А сколько будет стоить дерево, которому осталось жить всего 1 сезон? Ведь у некоторых деревьев есть срок службы и они живут ровно назначенное им время. А некоторые деревья здравствуют еще со времен пушкинских русалок. А чем стоимость затрат на воспроизводство (замещение) - не стоимость? Износ по нормам можно просчитать, вот и получим стоимость. Сравнительного как такового нет, т.к. рынок рощь и парков не развит. Доход приносить не может, значит и доходника нет. Kikinda пишет: Уважаемые оценщики, я наблюдаю большие проблемы с методикой оценки. Что будем делать? А методику оценки Владимир почти полностью раскрыл. Осталось только формулы добавить и готово.
dewqas: Kikinda пишет: А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности + ограничения в реализации? А вот какая стоимость "Утра в сосновом бору" если те же ограничения? Или например часто встречающееся: Объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки). Ограничений вагон, а пользы ощутимой никакой? А Парк, лес или еще какой-либо зеленый массив - это Бренд города, района или региона в целом.
Игорь Б.: Kikinda пишет: Уважаемые оценщики, я наблюдаю большие проблемы с методикой оценки. Что будем делать? dewqas пишет: Осталось только формулы добавить и готово. Предлагаю (для общего понимания) почитать хотя бы общедоступнуювот такую методику а в действиях коллеги niki 2302 я вижу не только желание делать оценку всего и вся, а и лень в работе по "прокачиванию темы".
niki2302: спасибо данную методику посмотрели уже
Иван Б.: Как и любой другой специальный актив - зеленые насаждения имеют единственное назначение - эстетическое. Как и любой специальный актив считается затратным подходом, по МСО это бы называлось АЗЗ Амортизированные Затраты Замещения. Плюс к этому есть обязаловка в виде СНИПов по озеленению местности. А коммерчесому объекту кроме эстетичности придает ещё солидности.. важности.. престижности что ли. Пример: много пользы предприятию от очистных сооружений - коммерческой никакой, одни затраты - но есть обязаловка к применению и все считают их стоимость...
Kikinda: Иван Б. Спасибо за Ваш ответ! Таким образом, мы видим, что стоимость зеленых насаждение считается методами Затратного подхода. Методика вполне внятная и простая. Но можно ли называть полученную стоимость рыночной? Я вижу полное несоответствие определению, которое дано в ФЗ. Может быть оценщику здесь нужно прописывать какие то допущения и предполагать, что с этими допущениями она будет рыночной?
avg: Kikinda пишет: Но можно ли называть полученную стоимость рыночной? Почему нет? есть много объектов, в том числе и недвижимости и сооружений и сетей, которые можно расчитать только затратным подходом. С другой стороны если есть возможность (наличие информации) и желание можете применить и СП и ДП. Пример: продаются два участка ИЖС с одинаковыми домами. Стоят рядышком на одной улице - в одном доме - сад с яблонями, дуб, березки и клумбы - во втором ничего нет. Наверное первый объект будет пользоваться большим спросом? не находите? ДП также тут подойдет - наверное приятнее снять коттедж (хоть на сезон, хоть на длительное время) , где есть зелень, травка - дети играть могут на лужайке, а не там где ничего нет. И вообще, опосредованно - зеленные насаждения всегда играли существенную роль в стоимости недвижимости. Вспомните объявления - рядом парк, лес, сквер - всегда такая недвижимость более котировалась. Если удастся расчитать насколько увиличится стоимость недвижимости - путь даже нескольких многоэтажных домов в квартеле, если у них во дворе разобьют сквер. Вот это и будет РС насаждений.
Kikinda: avg, термин "рыночная стоимость" предусматривает определение стоимости для объектов, у которых хотя бы есть продавец и покупатель. Для деревьев нет ни того, ни другого...Ну откройте ФЗ, прочитайте определение. Так укладывается ли определяемая для деревьев стоимость в понятие "рыночная". А нафантазировать можно и доходник и сравнительный, только что мы в результате определяем не совсем ясно. avg пишет: Наверное первый объект будет пользоваться большим спросом? Не соглашусь. Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать. А некоторые деревья вообще нельзя вырубать.
avg: Оксан!!! ты меня удивляешь, честно Kikinda пишет: "рыночная стоимость" предусматривает определение стоимости для объектов, у которых хотя бы есть продавец и покупатель. Для деревьев нет ни того, ни другого...Ну откройте ФЗ, прочитайте определение. Так укладывается ли определяемая для деревьев стоимость в понятие "рыночная". Все это я читал и отлично знаю. С чего ты взяла, что тут нет покупателя и продавца??? Вот скажи с чего?? Купить дерево можно не только купив саженец, а еще его выкопав (даже 100-летний дуб) - почитай интренет , посмотри программы тв - типа Нэшнл Географикс или Эксплорер - это все уже почти возможно, включая перевозку целых домов, а не просто деревьев. А я привел в данном случае просто пример парных продаж. Для недвижимости это вообще очень важно - или ты считаешь, что все любые постройки на твоем садовой участке - баня,беседка, ограда . дорожка- которыен , как правило, могут определяться ЗП - РС не имеют? Зеленые насаждениея- особенно много-много летние ближе к недвижимости , чем к клумбе с цветами. Думаю, все известно, что стоимость отделки квартиры мало влияет на ее стомость - покупают стены обычно. И чем дороже недвижимость, тем это больше видно - если у меня есть куча денег, нафиг мне обои, плитка, линолеум,подвесные потолки от старого владельца, поэтому оценщик оценивает, обычно, в квартире, кроме стен наличие и состояние инженерных коммуникаций, замену труб, отопления, проводки и т.д, а вот субъективные факторы значения - в виде цвета обоев - могут не иметь ценнобразующих факторов. А вот дуб или яблоня на участке виду своих свойств, вполне вожможно будут ценнообразующими факторами. Kikinda пишет: Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать. Ну и замечательно - рынок отреагирует на это в СП - если первых будет много. то в росте цен, а если это действительно никому не нужно или еще до кучи обременение - или срубить нельзя, а оно не нужно или в НЭИ , оказывается мешает поставить баню на этом месте - придется нести затраты по выкорчевыванию - тогда в минус.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Пользы от них никакой в денежном выражении термин "рыночная стоимость" предусматривает определение стоимости для объектов, у которых хотя бы есть продавец и покупатель. Для деревьев нет ни того, ни другого Аффтар жжот! Причем так - что не знаешь как и ответить
Владимир Б.: Для тех кто не сомневается в "прямой и очевидной полезности" зеленых насаждений Можно посмотреть еще сборник № 12 УПВС "Зеленые насаждения". Хоть это было еще при диалектическом материализме, но жизнь на земле уже была и люди что-то соображали - в том чиcле и про зеленые насаждения. Даже тогда они уже стоили денег.
andrey: Продавец-покупатель-ландшафтный дизайн, например.
Дмитрий: Ну тут еще можно лесозащитные полосы в степи вспомнить. Польза есть - умеьшается эрозия почвы. Накапливается снег, что повышает урожайность. Или в вдоль дороги. Дороги меньше снегом заметаются, особенно когда поземка идет. Меньше затраты на очистку дорог. В этих случаях можно и доходник наверно применить
Kikinda: Владимир Б. Для тех, кто живет в материализе сообщаю, что понесенные затраты не всегда способны отражать рыночную стоимость, так как это вымышленная модель предполагающая, что понесенные затраты эквивалентны полезности. Пора уже забывать трудовую теорию стоимости. Современная экономика ее критикует. Ну вот недалеко от моего дома растет великолепный клен. Может ли кто то его продать в текущем использовании?
Иван Б.: Ну вот недалеко от моего дома растет великолепный клен. Может ли кто то его продать в текущем использовании? Попробуйте его срубить и вам тут же администрация района назовет его стоимость, причем не малую, ввиде штрафа Здесь необходимо смотреть что это и какую дополнительную стоимость создает это зеленое насаждение основному объекту к которому оно относится: земельный участок, офис с елями перед входом или коттедж с ландшафтным дизайном - т.е. это неотделимые улучшения и отдельно их рассматривать часто не имеет смысла. А так фантазируя можно легко и до абсурда дойти
Kikinda: Иван Б. Какая дополнительная стоимость? Обычный подмосковный поселок с пятиэтажками второй половины прошлого века и коттеджами. В 300 метрах от дома есть хороший смешанный лес. Скорее всего его туда посадили местные жители, выкопав сажанец у кого то на даче, а может он и сам там вырос. Мне этот клен приятен, так как осенью цветет яркими и сочными листьями и я из окна им любуюсь. Дворнику не приятен, так как листья осенью нужно убирать. Жителям первых этажей даже противен, так как загораживает солнечный свет, от чего в их квартирах всегда сыро и сумеречно. Какую дополнительную стоимость он создает обычной пятиэтажке? Если я или кто то из соседей будут продавать квартиру, то о клене даже и не вспомнят.
полная версия страницы