Форум » Служба спасения » Оценка 1/2 доли квартиры, находящейся в залоге » Ответить
Оценка 1/2 доли квартиры, находящейся в залоге
Yusha: Товарищи оценщики, с такой оценкой сталкиваюсь впервые, подскажите механизм расчета рыночной стоимости 1/2 доли в квартире, взятой в ипотеку, и как учесть ограниченность обращения долей на рынке недвижимости (низкий уровень спроса) и стоит ли это учитывать?
Ответов - 9
Kikinda: Yusha Конечно стоит учитывать, так как это ценообразующий фактор. Неправильно будет взять квартиру и поделить на две части стоимость. Посмотрите на рынке сколько стоят доли и сравните со стоимостью квартир исходя из стоимости за 1 кв. м.
Kornilov: Дискуссии на БФ длятся годами. Консенсуса нет. Почитайте там. Чьи идеи Вам ближе, те и используйте.
Yusha: Kikinda, учту долю А как учесть обременение в виде того, что квартира в залоге?
Мисовец: Yusha пишет: Товарищи оценщики, с такой оценкой сталкиваюсь впервые, подскажите механизм расчета рыночной стоимости 1/2 доли в квартире, взятой в ипотеку, и как учесть ограниченность обращения долей на рынке недвижимости (низкий уровень спроса) и стоит ли это учитывать? 1. 1/2 доля в праве или 1/2 выделенная в натуре? 2. Оценка для обращения взыскания на залог или с другой целью? Если для обращения взыскания, то незачем ходить на большой форум, предстоит реальная продажа, значит, оцениваем цены долей на рынке, они горздо дешевле, чем 1/2 от РС квартиры. А спор на БФ всегда касался только оценки в целях выплаты компенсации за долю одним собственником другому. Это отдельная тема. Если для обращения взыскания на залог, то никак не надо учитывать, что квартира в залоге.
Yusha: да, речь идет о выплате компенсации за долю в праве собственности. Дайте, пожалуйста, ссылки на БФ по данной теме
Kornilov: Со второй страницы и далее http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=topics&f=14&p=2
Мисовец: Yusha пишет: да, речь идет о выплате компенсации за долю в праве собственности. А причем тут тогда взятая в ипотеку? Ипотека возвращена или остается долг? Кто берет на себя долг, кто кому платит то, что Вы оцените? Опишите ситуацию типа "А" и "Б" являются ...
Yusha: Муж и жена взяли в ипотеку квартиру в 2009 г. сроком на 20 лет, разошлись, платежи поделены пополам. Жена хочет вывести его из собственников. Что она должна предложить ему?
Мисовец: Yusha пишет: Муж и жена взяли в ипотеку квартиру в 2009 г. сроком на 20 лет, разошлись, платежи поделены пополам. Жена хочет вывести его из собственников. Что она должна предложить ему? А, ну так с этого и надо было начинать. Это уже обыкновенный ипотечно-инвестиционный анализ, который есть в доброй половине учебников по оценке в доходном подходе и легко найти пояснения в сети. Там есть формулы разные, например такая: ИИА - определение стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. Собственный капитал (СК) – дисконтированные к дате оценки регулярный доход и реверсия. V=PV[(NOI-DS),(i,n)]+PV[(TG-UM).(i,n)]+M V – текущая стоимость актива; NOI – Чистый операционный доход; DS – Расходы по обслуживанию долга в период n; TG – Реверсия; UM – Остаток долга на дату реверсии; M – Первоначальный размер займа. В общем, поразбирайтесь, а когда Вам станет ясно, что именно Вам не ясно, то снова вопросы... :)
полная версия страницы