Форум » Служба спасения » Затратный подход » Ответить
Затратный подход
Lisyana: Уважаемые оценщики, вопрос к вам ) Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? Заранее спасибо )
Ответов - 25, стр:
1 2 All
Kikinda: Lisyana УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. Учебники в данном случае тоже не источник точной и достоверной информации. Однако и мониторинг - не всегда выход. Цель оценки какая и где здание? Может что то более приличное посоветуем?
andrey: Kikinda пишет: УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. Я с тобой не согласен. Для старых объектов без УПВС не обойтись. А для новых - естественно УПВС не катит.
Kikinda: А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью?
Lisyana: Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка)
Игорь г. Львов: Lisyana пишет: Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка) Извините, не понял.
Kikinda: Lisyana Вы считаете, что будет в этих домах разная арендная плата? А не проще ли посмотреть, как рынок определяется величину аренды?
ГолубевАВ: Нет, нельзя. С таким же успехом можно опираться на любой другой мониторинг (с сайта татре или нашего) Вы можете попробовать использовать данный мониторинг для определения коэф.капит. PS Согласование отчета будет?
Lisyana: Вообще-то я не составляю этот отчет, я его проверяю...он уже составлен. я бы сама не думаю что дошла до того, чтобы мониторинг использовать ) Оценщик нашел стоимость здания таким вот макаром с помощью мониторинга, потом рассчитал ставку месячной арендной платы - амортизация плюс износ плюс земельный налог умножил на рентабельность, разделил на площадь и на 12 месяцев.
ГолубевАВ: Почему умножил на рентабельность, а не прибавил? (т.е. Х*10% или Х*110%)? Он определил арендную ставку при 100% загрузке и без учета сопутствующих платежей, которые несет собственник.? В рамках затратного подхода данный мониторинг использовать не корректно (ИМХО). Для экспресс оценки вполне возможно. К тому же он составлен по состоянию на 01.12.2009г.
Lisyana: Х*1,24 у него. учел земельный налог и амортизацию. Спасибо )
andrey: Lisyana пишет: мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений А что в эту стоимость включено? Что мониторили - стоимость постройки или цены на недвижимость? Т.е. стоимость ЗУ сидит в "стоимостях"? Kikinda пишет: А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью? А затратный подход определяет стоимость восстановления (замещения), а не рыночную. Для приведения единичных показателей советских времен к современным значениям существуют индексы изменения стоимости, которые, я надеюсь, привязаны к рыночным данным Также есть такие оценочные изобретения, как функциональный износ и прибыль предпринимателя. Не осмечивать-же каждый "старенький" объект.
Lisyana: цены предложения мониторили.
andrey: А при чем тут вообще ЗП? Lisyana пишет: Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? А, вообще, что-то я логику Ваших объяснений (логику оценщика) потерял напрочь.
Lisyana: уффф...)оценщик использовал вместо упвс данные мониторинга цен на недвижимость.
andrey: Lisyana Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть.
Lisyana: у меня ноль опыта у самой, 21 год, универ еще не закончила ) и я не начальство оценщика, чтобы сразу указать на ошибку - я работаю в госконторе, мне готовые отчеты на экспертизу отсылают. ) я понимаю, что мои вопросы кажутся вам тупыми и наивными, но вспомните - вы же и сами с чего-то начинали.
andrey: Дык разве я ругался? Тем более на Вас. У меня недоумение по поводу действий "оценщика".
Lisyana: А уж у меня какое недоумение было )
ГолубевАВ: andrey andrey пишет: Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть. Т.к. оценивался размер арендной платы, то в рамках затратного подхода (рекапитализации) рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения. Это может быть как новое строительство (УПВС, Ко-Инвест и пр. - т.е. отдельный затратный подход) так и приобретение существующего актива (это уже сравнительный подход). При наличии возможности мы стараемся оба применить. А потом уже, отталкиваясь от понесенных затарат и ожидаемой нормы прибыли, рассчитывается арендная плата. И все это получается в рамках затратного подхода определения арендной ставки. В конкретном случае оценщик не считал стоимость воспроизводства, а только стоимость замещения. При этом "упростил" себе задачу взяв цифры из "официального" мониторинга, вместо того чтоб рассчитать самостоятельно.
andrey: ГолубевАВ Мы конечно с Вами работаем в разных правовых полях, но... Стоимость замещения расчитывается для земельных улучшений (типовые проекты, УПВС и т.д.) с учетом РС ЗУ (РС прав на ЗУ). Стоимость воспроизведения подразумевает идентичность нового объекта объекту оценки, т.е. используем строительно-сметную документацию, индексацию "исторической" стоимости.
ГолубевАВ: andrey А если речь о встроенном помещении? То, наверняка, стоимость замещения расчитывается через "сравнительный" подход (в рамках затратного подхода определения стоимости арендной платы).
andrey: Если Вы сравнительным подходом, в рамках затратного , сможете определить РС ЗУ и остаточную стоимость замещения земельных улучшений оцениваемого объекта... Мне кажется, что слово "приобретение" в формулировке терминов стоимости воспроизведения (замещения) для недвижки, несколько вульгарно понимают: раз приобретение, значит - приобретение всего объекта. А зачем тогда исключительно в ЗП имеется разделение на стоимость ЗУ и стоимость улучшений? Думаю, что для того это сделано, чтобы знать стоимость затрат на создание земельных улучшений и затарат на приобретение земельного участка. ГолубевАВ пишет: А если речь о встроенном помещении? То, наверняка не стоит применять затратный подход.
ГолубевАВ: andrey Я еще раз подчеркну "в рамках затратного подхода определения стоимости арендной платы", т.е. метод "рекапитализации". Т.е. алгоритм затратного подхода следующий: 1. Определяем стоимость воспроизводства/замещения (это два разных понятия) 2. Определяем норму прибыли, которую хотим (можем) получить 3. Складываем ежемесячный/ежегодный/ежедневный кусочек актива (стоимость воспроизводства/замещения) и норму прибыли. Применение затратного подхода для арендной платы отличается от затратного подхода просто для недвижимости
andrey: ГолубевАВ пишет: Определяем стоимость воспроизводства/замещения (это два разных понятия) Спасибо за подсказку Разве я давал повод думать, что я не разделяю эти два понятия? Вопрос: может мы с Вами забыли о чем говорим? Я считаю "незаконным" применение цен предложений о продаже недвижимости в ЗП. Вы придерживаетесь другой точки зрения?
ГолубевАВ: andrey пишет: Я считаю "незаконным" применение цен предложений о продаже недвижимости в ЗП. Вы придерживаетесь другой точки зрения? При определении РС недвижимости я придерживаюсь этой же точки зрения, НО andrey пишет: Вопрос: может мы с Вами забыли о чем говорим? Я говорю (в контексте данной ветки) об определении РС размера арендной платы за пользование недвижимостью, со всеми вытекающими подходами.
полная версия страницы