Форум » Служба спасения » Затратный подход » Ответить

Затратный подход

Lisyana: Уважаемые оценщики, вопрос к вам ) Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? Заранее спасибо )

Ответов - 25, стр: 1 2 All

Kikinda: Lisyana УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. Учебники в данном случае тоже не источник точной и достоверной информации. Однако и мониторинг - не всегда выход. Цель оценки какая и где здание? Может что то более приличное посоветуем?

andrey: Kikinda пишет: УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. Я с тобой не согласен. Для старых объектов без УПВС не обойтись. А для новых - естественно УПВС не катит.

Kikinda: А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью?


Lisyana: Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка)

Игорь г. Львов: Lisyana пишет: Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка) Извините, не понял.

Kikinda: Lisyana Вы считаете, что будет в этих домах разная арендная плата? А не проще ли посмотреть, как рынок определяется величину аренды?

ГолубевАВ: Нет, нельзя. С таким же успехом можно опираться на любой другой мониторинг (с сайта татре или нашего) Вы можете попробовать использовать данный мониторинг для определения коэф.капит. PS Согласование отчета будет?

Lisyana: Вообще-то я не составляю этот отчет, я его проверяю...он уже составлен. я бы сама не думаю что дошла до того, чтобы мониторинг использовать ) Оценщик нашел стоимость здания таким вот макаром с помощью мониторинга, потом рассчитал ставку месячной арендной платы - амортизация плюс износ плюс земельный налог умножил на рентабельность, разделил на площадь и на 12 месяцев.

ГолубевАВ: Почему умножил на рентабельность, а не прибавил? (т.е. Х*10% или Х*110%)? Он определил арендную ставку при 100% загрузке и без учета сопутствующих платежей, которые несет собственник.? В рамках затратного подхода данный мониторинг использовать не корректно (ИМХО). Для экспресс оценки вполне возможно. К тому же он составлен по состоянию на 01.12.2009г.

Lisyana: Х*1,24 у него. учел земельный налог и амортизацию. Спасибо )

andrey: Lisyana пишет: мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений А что в эту стоимость включено? Что мониторили - стоимость постройки или цены на недвижимость? Т.е. стоимость ЗУ сидит в "стоимостях"? Kikinda пишет: А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью? А затратный подход определяет стоимость восстановления (замещения), а не рыночную. Для приведения единичных показателей советских времен к современным значениям существуют индексы изменения стоимости, которые, я надеюсь, привязаны к рыночным данным Также есть такие оценочные изобретения, как функциональный износ и прибыль предпринимателя. Не осмечивать-же каждый "старенький" объект.

Lisyana: цены предложения мониторили.

andrey: А при чем тут вообще ЗП? Lisyana пишет: Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? А, вообще, что-то я логику Ваших объяснений (логику оценщика) потерял напрочь.

Lisyana: уффф...)оценщик использовал вместо упвс данные мониторинга цен на недвижимость.

andrey: Lisyana Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть.

Lisyana: у меня ноль опыта у самой, 21 год, универ еще не закончила ) и я не начальство оценщика, чтобы сразу указать на ошибку - я работаю в госконторе, мне готовые отчеты на экспертизу отсылают. ) я понимаю, что мои вопросы кажутся вам тупыми и наивными, но вспомните - вы же и сами с чего-то начинали.

andrey: Дык разве я ругался? Тем более на Вас. У меня недоумение по поводу действий "оценщика".

Lisyana: А уж у меня какое недоумение было )

ГолубевАВ: andrey andrey пишет: Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть. Т.к. оценивался размер арендной платы, то в рамках затратного подхода (рекапитализации) рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения. Это может быть как новое строительство (УПВС, Ко-Инвест и пр. - т.е. отдельный затратный подход) так и приобретение существующего актива (это уже сравнительный подход). При наличии возможности мы стараемся оба применить. А потом уже, отталкиваясь от понесенных затарат и ожидаемой нормы прибыли, рассчитывается арендная плата. И все это получается в рамках затратного подхода определения арендной ставки. В конкретном случае оценщик не считал стоимость воспроизводства, а только стоимость замещения. При этом "упростил" себе задачу взяв цифры из "официального" мониторинга, вместо того чтоб рассчитать самостоятельно.

andrey: ГолубевАВ Мы конечно с Вами работаем в разных правовых полях, но... Стоимость замещения расчитывается для земельных улучшений (типовые проекты, УПВС и т.д.) с учетом РС ЗУ (РС прав на ЗУ). Стоимость воспроизведения подразумевает идентичность нового объекта объекту оценки, т.е. используем строительно-сметную документацию, индексацию "исторической" стоимости.



полная версия страницы