Форум » Служба спасения » Вид стоимости в отчете » Ответить
Вид стоимости в отчете
Watermelon: Уважаемые коллеги! Возник такой вопрос. Доселе все отчеты, что мне приходилось делать, имели отношение к какой-либо одной определенной стоимости (в основном рыночной). Нынче же попалась оценка, где приходится оценивать целое кладбище б/у автомобилей, и что самое интересное, там есть и подлежащие реализации образцы, и лом, и годные остатки. Зам Заказчик часть планирует продавать, а часть утилизировать. Допустимо ли описывать в отчете вместе с рыночной стоимостью и стоимости отличные от рыночной, или по каждому виду стоимости необходимо писать отдельный отчет. Если существуют какие-либо указания по этому поводу в нормативных актах, был бы очень признателен получить ссылки, лично я сам ничего не обнаружил.
Ответов - 14
Мисовец: ФСО-2 пункт 5, только эти виды стоимости могут быть в отчете по ФЗ и ФСО, остальное уже просто консультация.
Watermelon: Благодарю за ответ! Получается в любом случае рыночная!!!!!
Kikinda: Watermelon Мы в любом случае определяем рыночную стоимость, однако, по моему мнению, оценщик может воспользоваться тем, что ФСО сделаны по МСО (об этом прямо в них указано) и уже написать какая стоимость понимается под рыночной, т.е. уточнить ее. В одном случае под рыночной будете понимать - стоимость с учетом разбора на части и последующей продаже, в другом случае - утилизация и т.д.
Kikinda: Watermelon Мы в любом случае определяем рыночную стоимость, однако, по моему мнению, оценщик может воспользоваться тем, что ФСО сделаны по МСО (об этом прямо в них указано) и уже написать какая стоимость понимается под рыночной, т.е. уточнить ее. В одном случае под рыночной будете понимать - стоимость с учетом разбора на части и последующей продаже, в другом случае - утилизация и т.д.
dewqas: Kikinda пишет: В одном случае под рыночной будете понимать - стоимость с учетом разбора на части и последующей продаже, в другом случае - утилизация и т.д Получается, что в данном случае, прежде чем определять стоимость необходимо проанализировать НЭИ... Достаточно редкий случай для движимого имущества, однако жестко оговореный момент в ФСО..
Мисовец: dewqas пишет: Получается, что в данном случае, прежде чем определять стоимость необходимо проанализировать НЭИ... Достаточно редкий случай для движимого имущества, однако жестко оговореный момент в ФСО.. Это совершенно не НЭИ, это тип стоимости, и это должно оговариваться в задании на оценку, т.е. фактически в договоре оценщика с заказчиком.
dewqas: Мисовец пишет: Это совершенно не НЭИ, это тип стоимости ФСО-1, п/п 10 "При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей" Watermelon пишет: Нынче же попалась оценка, где приходится оценивать целое кладбище б/у автомобилей, и что самое интересное, там есть и подлежащие реализации образцы, и лом, и годные остатки. Сначала НЭИ: 1. Определить где можно реализовать как транспорт, а где полная гибель (Метода МинЮста "полная гибель автотранспортного средства в результате ДТП. Под полной гибелью понимается случай, когда стоимость восстановительного ремонта поврежденного АМТС, с учетом износа, равна или превышает 85% от его стоимости на момент повреждения, или проведение восстановительного ремонта технически невозможно" ); 2. Определить что можно реализовать узлами, а так же восстребованость рынком б/у частей (Либо сравнительным искать аналогичные б/у части, либо опять таки Метода МинЮста); 3. Определение стоимости лома (с разбивкой по видам металов, пересортицей и пр...) И где тут не НЭИ????
Сибириус: dewqas пишет: в данном случае, прежде чем определять стоимость необходимо проанализировать НЭИ... Достаточно редкий случай для движимого имущества, однако жестко оговореный момент в ФСО.. ФСО № 1, пункт 10: "При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей". Коллега, и в какой же части этого предложения Вы видите указание ФСО на необходимость (обязательность) проведения анализа НЭИ, причём, жёстко оговоренное? Необоримое желание видеть то, чего нет в указанном пункте стандарта, в равной степени, как и не совсем адекватное ситуации понимание самого принципа НЭИ, могут привести оценщика к выводам парадоксальным.
Сибириус: dewqas пишет: Сначала НЭИ: ... И где тут не НЭИ???? Везде "тут не НЭИ". Это анализ технического состояния объектов оценки. Анализ рынка и его сегментирование. Это позиционирование объектов оценки на рынке и/или соответствующих сегментах рынка.
Игорь Б.: dewqas пишет: ФСО-1, п/п 10 "При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей" Замечу только, в дополнение к Сибириусу, что в ФСО не указан даже вид стоимости, при которой необходим НЭИ. И я склонен считать, что этот пункт в ФСО относится к стоимости инвестиционной.
Мисовец: Ну вот, кажется за меня уже ответили. Я признаю НЭИ только для земельного участка, а также в ситуации не очевидной дальнейшей эксплуатации. Вот в Одессе построили новый аэропорт, старый закрыли, всё, что нужно отвинтили и забрали, здание аэровокзала опустело, по ВВП гуляет ветер, вот, предложите хоть какой-то выгодный коммерчески способ использования, лучше несколько, экономисты и другие специалисты, но не обязательно оценщик, потом посчитают, какой способ лучше по параметру IRR. Или вот в моем городе закрылся ЗКПД, по цехам гуляет ветер. Мне нужно оценить бывший арматурный цех, где резали пруты на стержни и варили арматуру для стеновых панелей. Т.к. ЗКПД больше нет, то по паспортному назначению арматурный цех использовать не получится, вот тут начинается НЭИ.
Kikinda: Я согласна с Мисовцом. По МСО НЭИ можно определять только для незастроенных земельных участков. А так как ФСО писались по МСО, то это правило распространяется только на участки. А внутренняя норма доходности - это не лучший показатель для определения эффективности. Наверное, тут надо считать несколько показателей эффективности и еще просчитывать социальные последствия. Вообще мне кажется, что нельзя рассматривать один объект без контекста и без рассмотрения системы в целом. Вот аэропорт - строить дорого, содержать муторно, но "привлекательность" города от его наличия только увеличивается. А если придет кто то и посчитает, что вместо взлетной полосы нужно строить торговый центр, то он не ошибетс в цифрах, но по жизни будет выглядеть олухом.
Мисовец: Kikinda пишет: Наверное, тут надо считать несколько показателей эффективности и еще просчитывать социальные последствия. Рыночная стоимость по нашему ФЗ-135 это наиболее вероятная цена, а при назначении цены разве продаются социальные последствия? По-моему нет, значит, в рыночную стоимость социальные последствия не входят. Вот есть такие вещи, как дороги между городами, шоссейные, железные, их строит государство за счет бюджета, потому что кроме социальных последствий там ничего и нет, и РС этих дорог это АЗЗ - амортизированные затраты замещения, если кто не в теме. Т.е. хочешь учесть социальные последствия, покажи, что экономический эффект для региона выше строительных затрат, а хочешь продать, оцени РС, как цену продажи. Пример. Олимпиада 2014 года в Сочи, сделано как бы исключительно ради социальных последствий, т.е. рост престижа страны, гордость за свою Родину, все дела. На деле воровали, как признал ВВП изрядно, это насчет гордости, импортные спортсмены ругают Сочи на чем свет стоит, прочем, отечественные тоже, только что бойкот пока не объявили, ну да время у них ещё есть. А РС? А РС это стоимость того, что профинансировал частный бизнес, но я что-то не очень в курсе, что он там финансировал, а дело уже тухлое
dewqas: Согласно п. 6 ФСО 2. "Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя." Так как : Watermelon пишет: Заказчик часть планирует продавать, а часть утилизировать. Необходимо обоснование наибольшая из достижимых цен для продавца. (Иначе зачем он к Вам обратился) Цитата из Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., 1997. ГЛАВА 9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование — это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Последние слова : "приводит к наивысшей стоимости" = "наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен" Ну и в чем здесь не НЭИ. Просто можно написать три буквы, а можно.... Сибириус пишет: Это анализ технического состояния объектов оценки. Анализ рынка и его сегментирование. Это позиционирование объектов оценки на рынке и/или соответствующих сегментах рынка. PS: Основное в данной ситуаци скорее всего будет: "Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности", так как реализация бывших в употреблении запасных частей, либо металлолома никак не хочет соотносится у меня в голове как основное использование объектов собственности (б/у автомобилей)...
полная версия страницы