Форум » Обсудим » Оценка оборудования для залога » Ответить
Оценка оборудования для залога
Квасилий: Здравствуйте, уважаемая Кикинда и форумчане! Вопрос такой. Оцениваю оборудование для залога и не могу понять как там учитывать затраты на демонтаж. Если я нахожу на рынке точно такие же аналоги, то аналоги без демонтажа и если я к ним прибавлю монтаж и вычту демонтаж, то получится какая то ерунда. Как быть?
dewqas: Для учета демонтаже. Лучше всего учитываать поправки. Для сравнительного подхода это иногда является жизненной необходимостью, т.к. чтобы показать что оборудование находится в рабочем состоянии его предлагают демонтировать самому покупателю. ПРисутствие поправок в вашем случае будет правомерно, т.к. поправка может быть равной 0,00 при продаже демонтированного оборудования. Поправки на монтажно-демонтажные работы и транспортировку мы берем из книги "Практика оценки стоимости машин и оборудования учебник", Издательство: Финансы и статистика Год издания: 2005 Кол-во страниц: 272. Авторов всех перечисялять не буду, вдруг кого-нибудь забуду. Книга дома лежит
Kikinda: Я так думаю, что Вам стоит определить что хочет взять банк в качестве залога и как потом будет продавать. Понятно, что сейчас оборудование установлено и действует. Но что будет, когда наступит реализация этого оборудования. Мне кажется, что есть два варианта (в условиях, что в залог отдают только оборудование, а не весь имущественный комплекс). 1) Банк даст объявление о реализации активов и тогда новый собственник или перекупщик приедет, демонтирует оборудование собственными силами и увезет 2) Предприятие, которое не вернуло кредит само демонтирует оборудование, упакует и будет ждать покупателя. При этом оборудование будет храниться на предприятии (вряд ли банк будет нанимать склад и везти туда оборудование). По моему мнению, расходы на демонтаж и продажу должна учитывать ликвидационная стоимость, а оценщик смотрит сколько может стоить именно это оборудование. Расходы на монтаж точно учитывать не надо (если только вы не оцениваете оборудование методом индексации).
Игорь Б.: Квасилий пишет: Если я нахожу на рынке точно такие же аналоги, то аналоги без демонтажа и если я к ним прибавлю монтаж и вычту демонтаж, то получится какая то ерунда. Как быть? На мой взгляд нужно сначала для данного типа оборудования понять типичные условия реализации. Иначе можно накорректировать ненужного. Kikinda пишет: Расходы на монтаж точно учитывать не надо (если только вы не оцениваете оборудование методом индексации). Это смотря для какого подхода. Для затратника - обязательно нужно учитывать, если оборудование вводилось в эксплуатацию. А про индексацию - я не понял при чём здесь монтаж.
Игорь г. Львов: Монтаж добавлять не надо, а вот демонтаж вычитать - надо, если определяется стоимость в обмене (т.е. продажа на рынке неустановленного оборудования)dewqas пишет: Поправки на монтажно-демонтажные работы и транспортировку мы берем из книги "Практика оценки стоимости машин и оборудования учебник", Издательство: Финансы и статистика Год издания: 2005 Кол-во страниц: 272. Поподробнее пожайлуста. Очень интересно.
Владимир Б.: dewqas пишет: Интересно, а что оценивали первые оценщики??? "И увидел Бог свет, что он хорош... "
Kikinda: Игорь г. Львов Тогда получается, что оценщик оценит по стоимости ниже рыночной. Поясню. Оценщик ориентируется на цены объектов-аналогов, которые находятся как правило в состоянии готовности к продаже. Если вы от стоимости этих аналогов еще отнимите демонтаж, то получится что они стоят дешевле, чем на рынке. Игорь Б. Балансовая стоимость инвентарной единицы предполагает, что в стоимость, помимо цены приобретения входят еще затраты на транспортировку и демонтаж.
dewqas: Игорь г. Львов пишет: Поподробнее пожайлуста. Очень интересно. http://market.yandex.ru/model.xml?hid=90888&modelid=1277515&clid=502 Вам по ссылочке. А если просто поподробнее. То там забавные коэффициенты от стоимости затрат на замещение/воспроизводство. Очень удобно, быстро и главное не вызывает лишних вопросов у банковских проверяющих.
dewqas: Игорь г. Львов пишет: Монтаж добавлять не надо, а вот демонтаж вычитать - надо, если определяется стоимость в обмене (т.е. продажа на рынке неустановленного оборудования) При определении рыночной стоимости необходимо добавить затраты на монтаж, т.к. по моему мы и определяем как раз стоимость в пользовании. А вот потом при отпределении ликвидационной стоимости необходимо вычесть затраты на демонтаж. ЛС=РС*(1-ликвидационная скидка) - Затраты на демонтаж - Затраты на транспортировку - Затраты на хранение - Затраты на реализацию В зависимости от банка Ликвидационная скидка варьируется у нас в регионе от 8% до 30%. ЗАтраты все рассчитываются в зависимости от вида оборудования. По некоторым позициям часть затрат могут составит 0,00 руб.
Мисовец: Kikinda пишет: Тогда получается, что оценщик оценит по стоимости ниже рыночной. Поясню. Оценщик ориентируется на цены объектов-аналогов, которые находятся как правило в состоянии готовности к продаже. Если вы от стоимости этих аналогов еще отнимите демонтаж, то получится что они стоят дешевле, чем на рынке. Неа, не так. Объекты-аналоги демонтированы, у них цены Х, а объект оценки пока не демонтирован, нам надо привести цену аналога к объекту, т.е. вычесть расходы на демонтаж.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Тогда получается, что оценщик оценит по стоимости ниже рыночной. Ты опять валишь в одну кучу разные объекты оценки, принадлежащие разным рынкам.
Kikinda: Владимир Б. Обоснуй, что я не права и предложи как считать правильно
andrey: Согласен с ВГ. А если продается в состоянии "как есть" тогда не корректировать на демонтаж или коэф. 0 при смешанной выборке.
dewqas: Kikinda пишет: Обоснуй, что я не права и предложи как считать правильно Банк в любом случае должен получить прибыль и снизить риски. А я так понимаю что стоимость обрудования для залога и подразумевает определение этих рисков. Т.е. мы можем определить рыночную стоимость именно при нормальных условиях реализации скорректировав аналоги только на демонтаж, либо исключив демонтаж при случае, когда имущество демонтажа не требует. НО в таком случае абсалютно не верно считать что банк интересует именно Рыночная стоимость. В большинстве случаев банк интересует Ликвидационная стоимость, т.е. стоимость по которой банк сможет реализовать заложенное имущество в кратчайшие сроки (ФСО-2, пункт 9). В ФЗ РФ № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве», от 21 июля 1997г, в статье 54 «Реализация арестованного имущества», пункт 1, сказано: «Реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом». Т.е мы должны учесть и демонтаж движимого имущества, и складирование, и реализацию имущества за два месяца. А так же прибыль реализатора, если реализатором выступает не банк, а конкурсный управляющий, либо другая назначенная организация. Поэтому когда мы считаем стоимость имущества для банковского залога необходимо показывать две стоимости, Рыночную стоимость движимого имущества, как максимально возможную, и ликвидационную, как реально возможную. Однако в обоих случаях затраты на демонтаж, к примеру станка необходимо учитывать. При определении РС затратным подходом определяя стоимость затрат на замещение необходимо определить стоимость нового + затраты на транспортировку и монтаж, а уже после этого накладывать износ и стоимость демонтажных работ, т.к. в большинстве случаев они гораздо меньше стоимости монтажа. А при определении РС сравнительным подходом проще корректировать в зависимости от условий продажи (демонтированное или нет). В таком случае, я считаю, цифирь получится наиболее близкой к реальной. Еще один момент. Как делает наша оценочная компания. Согласование подходов производится для рыночной стоимости, а ликвидационную стоимость расчитываем уже из согласованной РС. Кажется расширил свой недавний пост. Жду каментариев.
dewqas: Вот еще что забыл. dewqas пишет: При определении РС затратным подходом определяя стоимость затрат на замещение необходимо определить стоимость нового + затраты на транспортировку и монтаж, а уже после этого накладывать износ и стоимость демонтажных работ, т.к. в большинстве случаев они гораздо меньше стоимости монтажа. А при определении РС сравнительным подходом проще корректировать в зависимости от условий продажи (демонтированное или нет). В таком случае, я считаю, цифирь получится наиболее близкой к реальной. Это только для расчета отдельно от недвижимого имущства. В случае залога имущественного комплекса более правильным будет расчет без учета демонтажных работ.
Kikinda: dewqas Мне кажется, что в отчете по оценке имущества для залога необходимо писать ограничения и допущения. В том числе, необходимо четко написать что мы подразумеваем под понятием "рыночная стоимость" для данного случая. Понятно, что это будет то, что определено в ФЗ + то, что данная стоимость не включает демонтаж. При продаже имущества в случае наступления невозврата кредита, новый покупатель должен будет сам приехать и провести демонтаж оборудования. В данном случае я считаю разумным, что стоимость оборудования будет чуть дешевле, чем такое же, но не смонтированное и в упаковке. Разница в стоимости оборудования "на корню" и оборудования "в упаковке" прощупывается при анализе рынка. Единственная сложность - это найти несколько аналогов. Про расчет движимого имущества в составе имущественного комплекса мы пока не говорим, так как это уже совсем другая история.
Северславович: Если кого интересует мнение банка, то могу сказать, что все зависит от нескольких условий. Если оборудование смонтированно в помещении, которое арендованно, то интересует два вида стоимости, поскольку от этого будет отталкиваться банк при реализации (если залог крупный, то все могут решить и без судебных приставов). Т.е. оборудование могут "продать" вместе с договором аренды (было такое). Если оборудование смонтированно в помещении, которое принадлежит собственнику движимого имущества, но не является залогом, то тут в большей степени важна стоимость с учетом монтажа. Как бы то ни было, лучше указать две рыночных стоимости с демонтажом и без оного.
Квасилий: Уважаемые участники форума, всем большое спасибо. Я кажется понял что я должен делать. Еще один вопрос. У компаний-дилеров, оборудование как правило проходит техобслуживание и даже ремонт. На предприятии, которое я оцениваю ремонта для оборудования не было давно. Как мне учесть этот факт и может ли отразится состояние "после тюнинга" на итоговой цене? Северславович, не понял, а как будет залоговый комитет брать в залог по двум стоимостям?
Северславович: Северславович, не понял, а как будет залоговый комитет брать в залог по двум стоимостям? Если мои тамошние коллеги не тупее меня, то разберутся сами. Скорее всего, возьмут с учетом демонтажа, а цену смонтированного оборудования просто примут к сведению.
dewqas: Обычно смотрят на рыночную, но берут по ликвидационной. Или как ее раньше называли Специальной. Часто на полученную рыночную или ликвидационную стоимость банк накладывает свой определенный процент рисков. У волгоградского сбера и его сателитов от 30% до 50%. В ряде банков расчет ликвидационной стоимости вообще не требуется. Достаточно определить стоимость в использовании, а они включают в свой процент рисков все свои затраты. Так что нужно консультироваться как с банком так и с заказчиком.
Северславович: Дело в том, что размер кредита, который выдает банк являет собой некий процент от рыночной стоимости. Благодаря указивке от ЦБ есть "справедливая стоимость", по сути аналог рыночной, есть залоговая стоимость, т.е. размер покрытия кредита. Так вот "залоговую стоимость" могут взять по ликвидационной, а могут просто умножить рыночную на оный процент рисков (залоговый дисконт, как мы его называем), тут все от политики конкретного банка зависит. Такая вот кухня.
полная версия страницы