Форум » Обсудим » НЭИ как выражение полезности » Ответить
НЭИ как выражение полезности
Владимир Б.: Тема НЭИ обсуждалось на ПО в Самаре. Про НЭИ был доклад участника нашего форума - Игоря Бурцева. В докладе он показал, что НЭИ абсурден. Я пока сидела там подумала, что НЭИ руководствуются покупатели имущества. Это не всегда так, но все же НЭИ - это выражение некоторой полезности. Обсуждение темы началось в Самаре и перенеслось сюда. Обсудим? Кикинда Kikinda пишет: [quote]немного жаль, что на семинаре про НЭИ не было сказано, что НЭИ – выражение полезности.[/quote] Значит - одной глупостью было меньше
Игорь Б.: У меня получается что покупатель не влюблён изначально в объект, в то что ему "расписывает" о будущем использовании объекта продавец. Потому что рынок конкурентный. Он лучше купит такой же, но без перламутровых пуговиц, потому что под свои инвестиционные цели ему всё равно производить улучшения. Так ЗАЧЕМ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ !!? А если имущество специализированное - про его ДРУГОЕ НЭИ задумываться вообще неосмотрительно.
andrey: Игорь Б. пишет: Так ЗАЧЕМ ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ !!? Так покупатель в идеале, вообще, не хочет платить Его продавцы вынуждают это делать. А продавцы тоже на рынок смотрят и со своей стороны безмерно влюблены в деньги покупателя. И ставят максимальную цену по которой, на их взгляд, готов заплатить "диктатор" покупатель. Игорь Б. пишет: А если имущество специализированное - про его ДРУГОЕ НЭИ задумываться вообще неосмотрительно. Э, нет, дорогой друг, о ДРУГОМ НЭИ никто и не говорил. Не нужно мне приписывать фантазерство.
andrey: Мисовец пишет: Ну в деле написано, что использовалась как мойка, взяли мы мойки - аналоги, они все в аренде, ну и вывели среднюю ставку, вот и вся недолга. Но в суде у судьи ступор. Она на фото видит склад-не склад, цех не цех, крыша разобрана, ворота сняты, а в отчете видит фото аналогов - шикарные работающие мойки. У неё когнитивный диссонанс, она слово ответчику, а тот говорит, я его у муниципалов арендовал как склад, ну и что, что я там мойку сделал? Ну и что, что чел 2 там мойку хочет делать, я арендовал, как склад по докам. Судья тоже в непонятках, и спрашивает у меня: скажите, а если бы Вы его оценивали, как склад, то стоимость другая бы получилась? На мой взгляд (естественно, я не знаю всех тонкостей), в данном случае НЭИ - использования ЗУ. Насколько я понял был склад, товарищ его использовал, как мойку, но ... я мало видел складов с хорошим водоснабжением, канализацией и системами очистки сточных вод, которые необходимы для мойки а/м. Не знаю, как у Вас это делается, но без вышеперечисленного, склад не является мойкой, а без системы очистки экологи зарубят эту деятельность на корню.
andrey: dewqas пишет: Продать все как есть и сдать место хранения. (Я на эту тему не задумывался как-то). Если обе суммы показывают одно и то же, тогда я предпологаю, что это и есть РС. Сложность только в определении срока экспозиции б/у запасных частей на рынке. Могу добавить: и весь указанный выше срок приращивать поступления денежных средств, хотя бы пользуясь банковским депозитом. Вот РС и подрастает.
Мисовец: Kornilov пишет: А дело разве не в арбитражном суде рассматривалось? Тогда Вам следует помнить: АПК, Статья 154. Порядок в судебном заседании Нет, не в Арбитражном, в районном суде общей юрисдикции. andrey пишет: Насколько я понял был склад, товарищ его использовал, как мойку, но ... я мало видел складов с хорошим водоснабжением, канализацией и системами очистки сточных вод, которые необходимы для мойки а/м. Не знаю, как у Вас это делается, но без вышеперечисленного, склад не является мойкой, а без системы очистки экологи зарубят эту деятельность на корню. Это Вы другую тему вывели из моего сообщения... Но я не возражаю, если картинку поскрести, там внизу Мона Лиза, Леонардо ...., спору нет. Но в реальном суде я привык, что глубже меня редко кто копает. Поэтому, экономя патроны, сказал про п. 10 ФСО и удалился, вполне довольный произведенным эффектом. В общем, это даже не моя свадьба, этот суд ...
Игорь Б.: andrey пишет: Не нужно мне приписывать фантазерство. А где это я приписываю ? и я и Владимир Б. говорили о текущем использовании
dewqas: andrey пишет: Могу добавить: и весь указанный выше срок приращивать поступления денежных средств, хотя бы пользуясь банковским депозитом. Вот РС и подрастает. Спасибо за идею. Так и буду делать если нужно будет цену натянуть Заказчики они разными бывают.
Дмитрий: dewqas пишет: andrey пишет: цитата: Могу добавить: и весь указанный выше срок приращивать поступления денежных средств, хотя бы пользуясь банковским депозитом. Вот РС и подрастает. Спасибо за идею. Так и буду делать если нужно будет цену натянуть Заказчики они разными бывают. Вот образовалась новая экономическая школа. Точнее секта. Только вот беда, а дисконтирование за 3 года делать не нужно будет?
dewqas: Дмитрий пишет: Вот образовалась новая экономическая школа. Точнее секта. Только вот беда, а дисконтирование за 3 года делать не нужно будет? Смысл моего поста в том, чтобы обеспечить наиболее корректный рассчет Рыночной стоимости утилизации ДИ для заказчика юр лица, хранящего технику в отапливаемом боксе. Покажу стоимость запчастей, прикину стоимость зап. частей и реальный срок экспозиции, на основании того-же срока экспозиции построю доходник от сдачи отапливаемого бокса. Это и будет рыночной стоимостью (РС). Далее покажу, что при сокращенном срке экспозиции данная РС не правомочна и следует принимать в качестве утилизационнной стоимости Ликвидационную Стоимость (ЛС). И на основании всего этого выведу ЛС как стоимость автомобиля в сборе в состоянии как есть (Затратным и сравнительным) либо если спроса нет то тогда уже металлолом. Вот это и будет корректный Отчет. Одно плохо. Боюсь что за те деньги которые за него заплатят в такие дебри углубляться не захочется...
andrey: Дмитрий пишет: Вот образовалась новая экономическая школа. Точнее секта. Только вот беда, а дисконтирование за 3 года делать не нужно будет? А что тебя удивляет? НУЖНО будет - сделаю (делал). И ничего нового или сектанства тут нет.
andrey: Мисовец пишет: andrey пишет: цитата: Насколько я понял был склад, товарищ его использовал, как мойку, но ... я мало видел складов с хорошим водоснабжением, канализацией и системами очистки сточных вод, которые необходимы для мойки а/м. Не знаю, как у Вас это делается, но без вышеперечисленного, склад не является мойкой, а без системы очистки экологи зарубят эту деятельность на корню. Это Вы другую тему вывели из моего сообщения... Я не собирался с вами спорить или, не дай Бог, указывать. Просто Ваш пост несколько двусмысленным получился. Решил написать для того, чтобы новички, которые нас читают, не приняли Ваш пример, как руководство к действию.
Владимир Б.: Мисовец пишет: мы, оценщики, должны всё, что придумано, научиться использовать себе во благо. Василий Григорьевич, мне Ваш сугубо конформистский подход понятен, и где-то даже близок... Но иногда все же хочется докопаться до сермяжной правды. Вдруг - она существует. Опять же - вдруг в процессе попадется оппонент, который копает не мельче моего. Может - какие-то другие аргументы поискать для обоснования упущенной выгоды- например, танцевать от реального использования объекта новым собственником - он же его именно как мойку стал использовать (и использовал бы). А если бы существовало еще более эффективное использование - Вы бы от него отталкивались? Так вроде следует из Вашей аргументации в суде. Мне кажется, что говорить об утерянной выгоде можно только в связи с убытками, которые претерпел вполне конкретный бизнес (безотносительно к НЭИ) из-за препятствий к его осуществлению. Разве не так? Просто - на мой вгляд - крайне опасно выпускать из бутылки джина НЭИ, эта идея может овладеть массами и довести всех нас до полного абсурда. Я думаю - Вы не забыли ту историю, когда прогнувшись под требования чиновников КУГИ непременно иметь в отчете по оценке недвижки - даже не в Мухосранске, а в убогой деревне Мухосранской волости - СП с несколькими аналогами, один оценщик решил эту проблему путем публикации в местной газете нужных ему объявлений. А потом, когда его отчетом стали тыкать в нос всем прочим: " А вот люди находят!" этим вынуждены были заняться все оценщики той области. Грустно всё это
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Я думаю - Вы не забыли ту историю, когда прогнувшись под требования чиновников КУГИ непременно иметь в отчете по оценке недвижки - даже не в Мухосранске, а в убогой деревне Мухосранской волости - СП с несколькими аналогами, один оценщик решил эту проблему путем публикации в местной газете нужных ему объявлений. А потом, когда его отчетом стали тыкать в нос всем прочим: " А вот люди находят!" этим вынуждены были заняться все оценщики той области. Грустно всё это Или про прикладывание интернетовских страниц. Тоже сначало только отдельные личности это делали.
Владимир Б.: И еще пару слов вдогон - о благе оценщика. Пару лет назад посетила наш городок группа уважаемых и известных товарищей из РОО, провела мастер-класс. Вот тоже говорили - прямо как В.Г. - типа, ну раз они с нами так, такие стандарты пишут, мы их же доспехом им и по челу. Главное - допущения правильно прописать, и - делай что хочешь, буквально. Вот взять, скажем, определение РС из ст.3 - оно основано, как известно, на целом ряде допущений - и можно приписать в начале любого из них (или даже всех) частицу НЕ (ну такие у нас ограничения) - да и определяй, практически, любую стоимость из тех, то раньше назывались в ПП-519 "отличные от рыночной". Ну - я утрирую, конечно, но против общего смысла не погрешил. Тоже вот заботой о благе оценщика продиктованные советы, но как-то нехорошо мне стало. Должен все-таки быть разумный предел и заботе о благе. Нельзя деформировать родовые признаки РС до бесконечности и называть её при этом по-прежнему - "рыночная". Народ всё же недаром поговорку придумал - про бабушку, которую, при приобретении определенных первичных половых признаков, следует уже называть дедушкой. То же и с НЭИ
Владимир Б.: dewqas пишет: это все различные подходы к определению утилизационной стоимости. Однако в ФСО-2 такой стоимости нет, а ликвидационную даже за уши притянуть не удастся из-за срока экспозиции. Поэтому скорее всего данная стоимость будет называться "Рыночной стоимостью утилизации движимого имущества" Да я все о том, Дмитрий, что в Ваших построениях - просто "рыночной стоимости", как таковой, вот той - про которую в ст.3 Закона написано - вроде и места нет Поэтому странно мне это И еще вот у Вас: А за сколько черные риэлторы уговорят продать такую же квартиру алкоголика-наркомана (не разумного продавца)? А ведь параметры РС не нарушаются в обоих случаях. Ну как же не нарушаются. В той же статье 3 читаем: "когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией" - вы это относите к действиям наркомана-алкоголика в какой стадии? Стадии ломки? Или в стадии, когда добрые риэлтеры уже помогли ему снять абстинентный синдром? Вы считаете, что такие продавцы "действуют в своих интересах"? А "объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты"? Опять же - странно мне это. Судя по той свободе, с которой Вы обращаетесь с понятием РС, сдается мне, что добрые дяди из РОО доехали и до Вашего города
andrey: dewqas пишет: Далее покажу, что при сокращенном срке экспозиции данная РС не правомочна и следует принимать в качестве утилизационнной стоимости Ликвидационную Стоимость (ЛС). Дмитрий Юрьевич! Расшифруйте. Я не осилил, простите, пожалуйста.
Владимир Б.: andrey Я кажется, понял, наконец, что имел в виду уважаемый Дмитрий Валериевич в своих несколько туманных постах Он решает такую проблему: вот надо определить утилизационную стоимость, открываем стандарты - а её там и вовсе нет теперь. Приходится лепить её из того что есть - в каких-то случаях это РС с некоторыми допущениями, в каких-то - ЛС, также с определенными допущениями.
dewqas: Владимир Б. пишет: Он решает такую проблему: вот надо определить утилизационную стоимость, открываем стандарты - а её там и вовсе нет теперь. Приходится лепить её из того что есть - в каких-то случаях это РС с некоторыми допущениями, в каких-то - ЛС, также с определенными допущениями. Спасибо Владимир. Дополнить больше не чем. Отталкиваемся от текущих нормативных актов, и чтобы ппоказать то, что необходимо заказчику, изобретаем велосипед. PS Хотя по правде говоря нет. Всеж таки добавлю. НЭИ - это инструмент для решения вопроса о том, какую стоимость необходимо рассчитывать в данном, конкретном случае.
Мисовец: Владимир Б. пишет: Но иногда все же хочется докопаться до сермяжной правды. Вдруг - она существует. Опять же - вдруг в процессе попадется оппонент, который копает не мельче моего. Ну, понимаете, опять очень глубокая, совершенно верная, но очень трудная тема. Когда я стою в суде и вынужден защищать отчет, я меньше всего думаю о благе всего оценочного братства, тем более, что этот суд не ТерФАУГИ, он прецедента из моего ответа не сделает, я думаю. И следующего оценщика будет судить по своему внутреннему убеждению. Но это конкретная вещь. А в общем виде я, разумеется, разделяю Вашу озабоченность. Действительно, мы с одной стороны крайне разбаловали проверялкиных. Я Вам по секрету скажу гораздо более чудесатые случаи из практики, чем СП с несколькими аналогами в Мухосранске, т.к. я по случаю просто вынужден был находить сотни аналогов в "Мухосранске", причем не вообще, а нужного целевого назначения :) Самое интересное, что это проходит проверку и ни одного вопроса к аналогам просто не возникает. И Вы думаете, это можно вылечить тем, что мы тут скажем? Ну вот я сказал почти открыто, и что? Завтра кто-то из проверялкиных задумается? Я думаю, что нет. Оценка в РФ вся пропитана мифами, причем я не бежал, как считаю, впереди паровоза, а всегда смиренно исполнял вполне уже сложившиеся требования в виде ТЗ и разворотов отчета с идеей, что мы что то там не обосновали. И что я могу, я делаю, а именно, если меня спросят, где миф, а где правда, то я готов это сказать СРО, НСОД, ТерФАУГИ и Путину с Медведевым, только они не спросят, особенно двое последних. :) Я думаю, они сами всё понимают и понимают, что мы всё понимаем, и скоро поймут, что мы понимаем, что они всё понимают. А это значит, что тут нет ничего случайного, оценка вырождается закономерно, общими усилиями и вместе со всей страной. Но моя старшая дочь уже хорошо владеет и английским и немецким, и думает изучать французский. Она получит высшее математическое образование в лучшем ВУЗе и, я надеюсь, что не будет связывать свою судьбу с одной страной. Т.е. опять я делаю, что могу, а что не могу, не делаю. Не вижу тут иного практичного выхода. Ну а про то, как кто здание использовал, я тоже говорил, но ничто так не убеждает судью, как ссылка на нормативный акт.
dewqas: Выдвинул на форуме свои теоретические наработки и прилетел ко мне заказ. Суть заказа оценить рыночную стоимость аварийного автомобиля возвращаемого банку за не до конца погашенный кредит. Сижу и выдумываю НЭИ. Так как авто посчитано по стоимости годных остатков.
полная версия страницы