Форум » Обсудим » НЭИ как выражение полезности » Ответить

НЭИ как выражение полезности

Владимир Б.: Тема НЭИ обсуждалось на ПО в Самаре. Про НЭИ был доклад участника нашего форума - Игоря Бурцева. В докладе он показал, что НЭИ абсурден. Я пока сидела там подумала, что НЭИ руководствуются покупатели имущества. Это не всегда так, но все же НЭИ - это выражение некоторой полезности. Обсуждение темы началось в Самаре и перенеслось сюда. Обсудим? Кикинда Kikinda пишет: [quote]немного жаль, что на семинаре про НЭИ не было сказано, что НЭИ – выражение полезности.[/quote] Значит - одной глупостью было меньше

Ответов - 94, стр: 1 2 3 4 5 All

Мисовец: Я сегодня скачал и просмотрел все презентации ПО Самара. Скажу, что мне понравилось, может авторам будет приятно. М. Рябова НЭИ любимого города по Самаре, по сути почти бесполезно, но интересно было посмотреть Г.В. Усольцева НЭИ сельхоз ЗУ, это понравилось потому, что это новая для меня тема, появится с/х ЗУ буду это читать. Марина Ердякова А есть ли НЭИ? - узкий сегмент, но во-первых, я его поддерживаю, а во вторых, теперь будет на что сослаться А.Н. Фоменко Типичные ошибки, Рассказал, как обычно, хорошо теорию, когда-нибудь пригодится Андрей Савельев, Способы прогноза, понравился первый рисунок на третьем слайде, это корреспондирует теме пузырей на рынке. В общем, это для меня сухой остаток ПО-3, спасибо участникам, представившим презентации.

Дмитрий: И так продолжим про типичного покупателя. В этих выкладках по анализу наилучшего упущен такой важный элемент, как альтернативные (вмененные) издержки. Возмем тот же Москвич 412. Разность между сдачей в металлолом и продажей по запчастям составила 5 т.р. Вроде бы вывод однозначен, нужно разбирать. Но. Пусть на разборку и сортировку деталек понадобится 1 неделя - 7 дней. Пусть у владельца 412 з/п 30 т.р в месяц или 1 т.р. в день. Тогда на разборку владелец потратит 7 т.р. (как потеря з/п от неработы по основному месту работы). Прямой убыток 2 т.р. от разбора. И это без учета затрат на хранение и продажу - транзакционные издержки, так сказать. Потому что типичный владелец сейчас не имеет гараж, а хранит свое авто под окном во дворе. Аналогично можно и для предприятий посчитать, ст-ть зарплаты рабочему (автослесарю) за разбор авто, хранение и т.д. Поэтому говорить что мол не разумно сдавать в лом не совсем верно. То есть тезис, что все владелцы неразумные не подтверждается простейшим расчетом. Как говорится: "Как считали веселились, подсчитали прослезились"

andrey: А еще можно из механических часов камешки выколупывать


AMar: Мисовец пишет: Я сегодня скачал и просмотрел все презентации ПО Самара. Скажу, что мне понравилось, может авторам будет приятно. М. Рябова НЭИ любимого города по Самаре, по сути почти бесполезно, но интересно было посмотреть Г.В. Усольцева НЭИ сельхоз ЗУ, это понравилось потому, что это новая для меня тема, появится с/х ЗУ буду это читать. Марина Ердякова А есть ли НЭИ? - узкий сегмент, но во-первых, я его поддерживаю, а во вторых, теперь будет на что сослаться А.Н. Фоменко Типичные ошибки, Рассказал, как обычно, хорошо теорию, когда-нибудь пригодится Андрей Савельев, Способы прогноза, понравился первый рисунок на третьем слайде, это корреспондирует теме пузырей на рынке. В общем, это для меня сухой остаток ПО-3, спасибо участникам, представившим презентации. Я бы еще отметил доклад А. Лукиной "Определение предполагаемых к строительству объектов при применении метода предполагаемого использования" - имхо, один из немногих докладов, который был посвящен практическим расчетам, а не "плачу" на тему, почему НЭИ делать не надо.

Мисовец: AMar пишет: Я бы еще отметил доклад А. Лукиной "Определение предполагаемых к строительству объектов при применении метода предполагаемого использования" - имхо, один из немногих докладов, который был посвящен практическим расчетам, а не "плачу" на тему, почему НЭИ делать не надо. Я именно так его и отметил для себя, как фрагмент отчета, которым придется пользоваться если в практике победит идея, что обоснование НЭИ это попросту три отчета доходным подходом в одном разделе. Но я сильно против, чтобы сложилась такая практика. Почему, я подробно объясняю на своей уже лекции по НЭИ, которая читается два часа и содержит практически всё, что было на семинаре но в другом виде, конечно. В т.ч. там есть обоснование НЭИ методом опционов, но я тоже против него. Поэтому я ведь писал, что мне понравилось, а расчет НЭИ мне не нравится в принципе, даже если это хороший сам по себе расчет. Лукина, разумеется, не виновата. Но я не думаю, что надо нам пропагандировать такие вещи. Уверен, что не надо.

Игорь г. Львов: Мисовец пишет: Я сегодня скачал и просмотрел все презентации ПО Самара. Я что-то пропустил. Где это можно скачать?

Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Я что-то пропустил. Где это можно скачать? http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=7&Id=3522&ContId=400

Рогова Анна: AMar пишет: один из немногих докладов, который был посвящен практическим расчетам, а не "плачу" на тему, почему НЭИ делать не надо Это не плач, это рев. Вопрос не в том, что "надо-не надо", "белое -черное", "ноль - единица". Выше, мне кажется уже было написано, что НЭИ классическое - это рыночная стоимость продавца. НЭИ неклассическое - это инвестиционная стоимость для покупателя. А по какой (наименование) стоимости они встретятся - и какому НЭИ (максимально эффективному, юр.разрешенному, физ. осуществимому), будет их цена соответствовать - кому известно?

andrey: Есть предложение начать от "печки". Существует оценочное понятие - НЭИ. Отношение к нему у всех разное. Отрицать или игнорировать существование оной - не разумно. Давайте начнем с того, что согласимся - НЭИ, как термин существует де-юре. Мало того, НЭИ - оценочный принцип, как совокупность фактов приобретенных предыдущим опытом (т.е, до нас разумных ). И это с печалью приходиться принять. Де-факто - а зачем сей опыт оценщику МиО нужен? Думаю, что для выбора инструментов (определения вида стоимости, подходов, методов) при проведении оценки. Также думаю, что анализ НЭИ поможет в понимании определения функционального и внешнего износов.

Владимир Б.: Дмитрий пишет: Какое из них соответствует "типичному". Из чтения американских авторов я вынес убеждение, что для них (и я это разделяю) "типичное" - это типичное и есть: то есть наиболее в данной местности распространенное. Как правило - это один, максимум два очевидных варианта. Но никак не 8 - как учит на своих семинарах уважаемый профессор Озеров. У нас на Руси с чувством меры вечная проблема. Если объект исправно функционирует и генерирует при этом стабильный поток доходов - то его текущее использование и есть НЭИ. Не зря сказано: от добра добра не ищут. То есть должны быть серьезные основания для изменения текущего использования объекта (это ведь всегда риски для инвестора, не говоря уже о том , что надо еще иметь, что инвестировать) - например, с случае явно уж неэффективного собственника.

Владимир Б.: dewqas пишет: Утилизировать можно по разному. Во-первых, можно продать имущество в сборе, в состоянии как есть. Не знаю - в какую книжку там у Вас тычет пальцем нарисованный человечек... Но вот "имущество в сборе, в состоянии как есть" - чем его РС отличается от во-первых утилизационной?

Владимир Б.: Хочу поделиться своими наблюдениями на тему "что есть НЭИ - продажа по запчастям или целиком?". Не так давно снимали мы с сыном нужную запчасть в гараже у продавца по частям. Мне - как оценщику - стало, конечно, интересно: что и как. Выяснилось: 1. Продажа по частям уже вдвое превысила ту цену, которую ему сразу давали за битую машину целиком ( а он рассчитывает взять за оставшееся добро еще одну цену битой машины) 2. Распродажа продолжается уже больше года и в целом займет 1,5 - 2 года. Я прикинул сумму, которую можно было бы выручить от продажи сразу после ДТП и последующей сдачи гаража в аренду - получилось примерно то же самое. 3. Хоть сам продавец гайки и не крутил (тут Дмитрий Валериевич прав, это и не обязательно), но вынужден был часа 3 провести вместе с нами. Потерянное время - те же деньги, осталось только найти: по какой норме эту стоимость посчитать Так что - настолько ли выгодна продажа авто по запчастям? Я это к чему всё? А может - и не бывает никакого НЭИ? Или - любое разумное использование есть НЭИ? Ведь если - в реальности - много лет параллельно существуют несколько вариантов использования какого-то объекта - то разве мудрый рынок не нивелировал их эффективности? В противном случае - разумные пользователи давно бы поменяли менее эффективное использование на более эффективное. А уж - коли этого не происходит - значит, установилось равновесие и ни один из существующих способов использования не имеет явных преимуществ. А вся эта история про НЭИ придумана - сами знаете для чего

Мисовец: Владимир Б. пишет: А вся эта история про НЭИ придумана - сами знаете для чего А я недавно применил НЭИ в суде. Значит оценилася сама собою рыночная величина ставки арендной платы за аренду автомобильной мойки. Чел 1 купил на торгах муниципальное имущество, а чел 2 его арендовал и использовал, как автомойку. Договор аренды муниципалы расторгли, а чел 2 не съехал, а год не освобождал здание. Потом все-таки освободил. Чел 1 стал там сразу проводить ремонт, а потом решил подать в суд, неосновательное обогащение то-сё, нужна оценка права аренды. Ну в деле написано, что использовалась как мойка, взяли мы мойки - аналоги, они все в аренде, ну и вывели среднюю ставку, вот и вся недолга. Но в суде у судьи ступор. Она на фото видит склад-не склад, цех не цех, крыша разобрана, ворота сняты, а в отчете видит фото аналогов - шикарные работающие мойки. У неё когнитивный диссонанс, она слово ответчику, а тот говорит, я его у муниципалов арендовал как склад, ну и что, что я там мойку сделал? Ну и что, что чел 2 там мойку хочет делать, я арендовал, как склад по докам. Судья тоже в непонятках, и спрашивает у меня: скажите, а если бы Вы его оценивали, как склад, то стоимость другая бы получилась? Я говорю: Ваша честь, да, стоимость была бы другая, потому что тогда мы взяли бы аналоги склады в пром.зоне, т.к. в том районе, где эта мойка, там складов нет. Но склад это не наилучшее использование, а п. 10 ФСО нам говорит, что оценка делается из НЭИ, поэтому, мы выполняли стандарты ... Ну и в общем вокруг этого поговорили пять минут и суд меня арестовывать не стал. :) А без темы НЭИ даже уж и не знаю, о чем бы я говорил суду, видя фотографии .... :) Поэтому я не знаю, что там для чего придумано, но мы, оценщики, должны всё, что придумано, научиться использовать себе во благо. По-моему так.

dewqas: Владимир Б. пишет: Распродажа продолжается уже больше года и в целом займет 1,5 - 2 года. Я прикинул сумму, которую можно было бы выручить от продажи сразу после ДТП и последующей сдачи гаража в аренду - получилось примерно то же самое. Спасибо Владимиру. Еще один из вариантов НЭИ привел. Продать все как есть и сдать место хранения. (Я на эту тему не задумывался как-то). Если обе суммы показывают одно и то же, тогда я предпологаю, что это и есть РС. Сложность только в определении срока экспозиции б/у запасных частей на рынке. Владимир Б. пишет: Или - любое разумное использование есть НЭИ? 100% в точку. На то мы и Homo sapiens чтобы поступать разумно. И еще один кивок в сторону НЭИ. Никто до этого времени не акцентировал внимание на "управленце-собствиннике". Рыночная стоимость квартиры как наиболее стабильная из стоимостей для одного "района"*, в одинаковом состоянии будет по идее одинаковой. Но нормальный продавец продаст ее за РС. А за сколько черные риэлторы уговорят продать такую же квартиру алкоголика-наркомана (не разумного продавца)? А ведь параметры РС не нарушаются в обоих случаях. Обе стороны остаются довольны в результате сделки, и платеж выражен в денежной форме. Единственный момент из ФСО-2 нарушается, "Стороны сделки действуют разумно". А на счет разумности наших бизнесменов, вроде все осведомлены после 90-х годов. Когда дейсвующее оборудование сдавалось в металлолом, потомучто так было проще, чем искать поставщиков сырья и рынки сбыта.

Kornilov: Мисовец пишет: Я говорю: Ваша честь, ... А дело разве не в арбитражном суде рассматривалось? Тогда Вам следует помнить: АПК, Статья 154. Порядок в судебном заседании ... 2. Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса обращаются к арбитражному суду со словами: "Уважаемый суд!". Свои объяснения и показания суду, вопросы другим лицам, участвующим в деле, ответы на вопросы они дают стоя. Отступление от этого правила может быть допущено только с разрешения суда. ...

dewqas: Владимир Б. пишет: Не знаю - в какую книжку там у Вас тычет пальцем нарисованный человечек... Но вот "имущество в сборе, в состоянии как есть" - чем его РС отличается от во-первых утилизационной? А ни чем, Владимир, это все различные подходы к определению утилизационной стоимости. Однако в ФСО-2 такой стоимости нет, а ликвидационную даже за уши притянуть не удастся из-за срока экспозиции. Поэтому скорее всего данная стоимость будет называться "Рыночной стоимостью утилизации движимого имущества". Вот в ФСО-2 нарисованный человечек (условно назавем его Министр Гера Г) и тычет пальцем, как бы напоминая нам, что перед законом мы все равны.

Игорь Б.: dewqas пишет: И еще один кивок в сторону НЭИ. Никто до этого времени не акцентировал внимание на "управленце-собствиннике". Рыночная стоимость квартиры как наиболее стабильная из стоимостей для одного "района"*, в одинаковом состоянии будет по идее одинаковой. Но нормальный продавец продаст ее за РС. А вот ненормальный будет продавать её как "гостиницу" - так же она дороже будет стоить, ну правда же. Потому что - он же оценщик, ему НЭИ так показывает ! И почему это покупатель не верит что это "гостиница"

dewqas: Игорь Б. пишет: А вот ненормальный будет продавать её как "гостиницу" - так же она дороже будет стоить, ну правда же. Потому что - он же оценщик, ему НЭИ так показывает ! И почему это покупатель не верит что это "гостиница" Или офис. Или даже магазин. (на 6 этаже 14 этажки). А все потому что не разумными оказались и продавец, и, извините, наш колега оценщик.

Игорь Б.: dewqas пишет: Или офис. Или даже магазин. здесь чуть сложнее - переводить назначение нужно, в нежилое и т.д. А вот с квартирой-гостиницей ничего переводить не надо. И даже есть рынок сдаваемых в аренду: по часам, по месяцам и т.д. Только почему-то никто не хочет оценивать ни авто как таксомотор, ни квартиру как гостиницу. Потому что все понимают - это дурь !! А вот для других объектов требуется (кем????) проводить НЭИ...... Потому что сразу, что это дурь, не понятно. Как только встаёшь на позицию покупателя - понимаешь что НЭИ совсем другой - рынок то у нас покупателей а не продавцов (мысль была взята у Анны Роговой)

andrey: Владимир Б. пишет: Если объект исправно функционирует и генерирует при этом стабильный поток доходов - то его текущее использование и есть НЭИ. А если не функционирует? А если не генерирует стабильный поток? А если при всем этом еще и является спец.имуществом? Игорь Б. Игорь, у тебя опять получается, что покупатели живут своей жизнью, а продавцы своей.



полная версия страницы