Форум » Обсудим » НЭИ как выражение полезности » Ответить
НЭИ как выражение полезности
Владимир Б.: Тема НЭИ обсуждалось на ПО в Самаре. Про НЭИ был доклад участника нашего форума - Игоря Бурцева. В докладе он показал, что НЭИ абсурден. Я пока сидела там подумала, что НЭИ руководствуются покупатели имущества. Это не всегда так, но все же НЭИ - это выражение некоторой полезности. Обсуждение темы началось в Самаре и перенеслось сюда. Обсудим? Кикинда Kikinda пишет: [quote]немного жаль, что на семинаре про НЭИ не было сказано, что НЭИ – выражение полезности.[/quote] Значит - одной глупостью было меньше
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Думаю, что даже оценщик со средними способностями ВПОЛНЕ МОЖЕТ "предугадать поведение экономического субъекта" - если в основе этого прогноза будет лежать понятие о ТИПИЧНОМ поведении ТИПИЧНОГО инвестора с ТИПИЧНЫМИ финансовыми возможностями, скорее консервативного, чем готового сломя голову бросаться в рискованные предприятия и т.д. Выше Смоляк написал целое дерево возможных решений. Какое из них соответствует "типичному". Или нужно посчитать по каждой ветке дерева решений стоимость, затем задать вероятность принятия того или иного решения перемножить стоимости на вероятности и получить итоговый результат? (теория игр получается, что не так уж и плохо)
andrey: Дмитрий Справедливости ради, хотел бы отметить, что С.А. писал, что не стоит фантазировать небоскреб на месте сарая. Т.е. проводя анализ рынка МиО аналогичных оцениваемому, можно уловить типичные тенденции, типичных продавцов, типичных покупателей. Ведь для этого и проводится анализ рынка (НЭИ). И верно то, что оценщик определяя РС, не должен выдумывать альтернативные прожекты использования имущества.
Смоляк Сергей: Дмитрий пишет: Выше Смоляк написал целое дерево возможных решений. Какое из них соответствует "типичному". Или нужно посчитать по каждой ветке дерева решений стоимость, затем задать вероятность принятия того или иного решения перемножить стоимости на вероятности и получить итоговый результат? Отвечаю: ВСЕ указанные мною варианты использования машины отвечают типичному ее пользователю. Эти варианты (а есть и другие) различаются только моментами проведения ремонта и утилизации. А вот вероятностей никаких считать не надо (да и нет никаких методик, как эти вероятности установить). Надо выбрать наилучший по экономическим показателям вариант, он и будет наиболее вероятным для любого "типичного" владельца. И в самом деле, для машины почти новой вариант ее капремонта будет явно плохим, хотя найдется пара "чайников", которые послушаются дурацкого совета отдать машину в капремонт. С другой стороны, для неработающей машины иногда не так-то просто выяснить, что лучше: ремонт или утилизация. Пусть для конкретной машины ремонт лучше, а по вашему мнению, машину надо утилизировать. Тогда найдется умник, который купит машину по дешевке, отремонтирует и продаст с выгодой - вот это и будет типичный покупатель. который десять раз подумает, прежде чем что-то сделать, а не тот, который ссылаясь на оценщика, решит сдать машину в утиль. А считать вероятность, с которой покупатель окажется нетипичным (ведущим себя нерационально) не стоит.
Игорь Б.: Смоляк Сергей пишет: Надо выбрать наилучший по экономическим показателям вариант, он и будет наиболее вероятным для любого "типичного" владельца. Вопрос только один - что дальше делать с выбранным наилучшим экономическим вариантом. Отражает ли он рыночную стоимость из-за того что он лучший вариант. Отражает ли он наиболее вероятную цену отчуждения на конкурентном рынке.
Смоляк Сергей: Игорь Б. пишет: Вопрос только один - что дальше делать с выбранным наилучшим экономическим вариантом. Отражает ли он рыночную стоимость из-за того что он лучший вариант. Отражает ли он наиболее вероятную цену отчуждения на конкурентном рынке. Да, этот вариант и отразит РС, ибо "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства". Если стороны действительно ДЕЙСТВУЮТ РАЗУМНО, РАСПОЛАГАЯ ВСЕЙ НЕОБХОДИМОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ, то и сделка будет именно по этой цене. А если кто-то упустил информацию о возможности именно лучшего способа использования машины, то цена сделки может быть любой, но она уже не будет свидетельствовать о РС (напомню, что согласно стандартам не всякая цена реальной сделки свидетельствует о РС, а понятие НЭИ - основополагающим и являющимся неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости).
dewqas: Смоляк Сергей пишет: Первый, самый простой: нулевой срок. Это означает утилизацию. Если этот вариант лучший, то РС= утилизационной стоимости. В других случаях - больше ее. Заметьте, что это простенькое условие не позволяет использовать ряд формул Андрианова для очень старых машин (там в показателе экспоненты омега может стать очень большой и стоимость машины окажется меньше утилизационной). И тут приходится обратиться к НЭИ. И первый, самый простой, вариант превращается в сложный. У всех сразу возникнет вопрос "Почему?". А все просто. Утилизировать можно по разному. Во-первых, можно продать имущество в сборе, в состоянии как есть. Во-вторых, можно разобрать имущество на запасные части и реализовать запасные части, в состоянии как есть. В-третьих, любимый многими металлолом. Рассмотрим на примере автомобиля М-412 с сильными повреждениями задней части. Практически любые повреждение данного авто, вынуждают считать нас утилизационную стоимость. Это на прямую связанно со стоимостью кузовных деталей и стоимостью ремонта. Рыночная стоимость М-412 колеблется в пределах от 3 до 10 тыс. руб. (Оценщики которые приведут примеры объявлений с более высокой стоимостью могут выйти на перекур, так как спрос на данное авто не показыват цену выше 10 тыс. руб. и скидка на уторговывание для данных предложений может превышать 50%). В металлолом данное авто можно сдать от 3 до 5 тыс. руб. В состоянии "как есть" данное авто можно продать от 1 до 3 тыс. руб (удивительно, но факт. ДЕШЕВЛЕ металлолома). Однако запасные части (даже б/у) энтузиастами автолюбителями раскупаются довольно быстро. Двигатель Б/У 2-3 тыс. руб. (без навесного оборудования) КПП Б/У 1-2 тыс. руб. Панель приборов + "торпеда" - 0,5-1 тыс. руб. РУлевая колонка - 0,5-1 тыс. руб. Сиденья передние - 0,5-1 тыс. руб (за оба сиденья) Навесное оборудование ДВС (генератор, помпа, карбюратор) в среднем около 100 руб за позицию. Оставшеиеся запасне части (а их еще много) еще минимум на 1 тыс. руб. ИТОГО от 6 тыс. руб. (если рассматривать все что осталось получится гораздо больше) Собственнику конечно выгоднее (Выплата за ТС в страховой составит РСна моемент предшествующий аварии минус Утилизационная стоимость) сдать данный пепелац (так как гравицапу не достанешь ни за какие КЦ) в металлолом. Однако анализ НЭИ утилизации показывает, что поступать он будет по другому. Распродавать авто по запасным частям. В тоже время аналогичный анализ по автомобилю форд гранада показал, что продать по запасным частям его практически нереально и утилизирован он может быть только как металлолом. А вот мерседес S500 1992 года с удовольствием забрали бы за 60 тыс. руб. под восстановление в трех автосервисах Волгограда. PS: Все приведенные примеры реальны. Стоимость восстановительного ремонта в каждом случае превышала 85%РС на момент предшествующий аварии. Смоляк Сергей пишет: Первый, самый простой: нулевой срок. Не так уж и просто при грамотном разборе.
Дмитрий: А меня вот волнует вопрос как определить его - "типичного покупателя". И что делать если все участники рынка поступают не "разумно", по мнению оценщика?
dewqas: Дмитрий пишет: И что делать если все участники рынка поступают не "разумно", по мнению оценщика? Если вснх считать идиотами, то пора лечиться. А если серьезно, то "типичные" участники рынка владеют куда более достоверной информацией, чем оценщики. Так, к примеру, знакомый чуть не приобрел себе бизнесс по изготовлению керамзито-бетонных блоков в одном из районов области. При этом оборудование, помещение, и даже незначительные запасы предлагались почти за даром. Теоретически рынок огромен. Цены на блоки бешенные. РАботай себе и зарабатывай. А практически. Аналогичный бизнес у кого-то из родственников руководителя района. Бешенный прессинг со стороны гос.структур. И даже при огромном желании, работать тебе не дадут. Вот она и скидка на оборудывание...
Мисовец: Смоляк Сергей пишет: А вот если точных аналогов нет, то уже в сравнительном подходе возникает проблема пересчета цен неточных аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. В частности, если объект и аналог отличаются возрастом/состоянием, они будут отличаться и оставшимся сроком службы. Но оставшийся срок службы зависит от того, как будем использовать объект ДАЛЬШЕ. Поэтому надо рассмотреть условно четыре варианта дальнейшего использования. Ну не вижу я тут никакого АНЭИ. Они, конечно, будут отличаться оставшимся сроком службы, но мы назовем это, что они отличаются износом, а у нас есть конкретные формулы в учебниках для внесения поправок на износ, а если нам захочется помучиться, то мы можем построить кривую цены от степени износа. И нам совершенно не важно, как покупатель будет использовать объект после оценки, т.к. на дату оценки объект и аналоги имели конкретные характеристики, а что с ними будет потом оценщиков не интересует и не должно интересовать. Не вижу тут темы для НЭИ. Ведь получилось, что НЭИ возникло потому, что мы собрали неточные аналоги. Это вообще странно звучит.
Мисовец: Игорь Б. пишет: Очевидно, что для определения кадастровой или ликвидационной стоимости анализ НЭИ не требуется. Вот это я не понял. Ликвидационная стоимость у нас всегда определяется на основе рыночной, а для кадастровой оценки Оценщики тоже оценивают ни что иное, как рыночные стоимости.
Игорь Б.: Мисовец пишет: Ликвидационная стоимость у нас всегда определяется на основе рыночной, а для кадастровой оценки Оценщики тоже оценивают ни что иное, как рыночные стоимости. В кадастровой рассматривается стоимость исходя из категории и возможных видов использования - когда удельный показатель ищут, а если участок разграничен - то в существующем использовании. Какой уж тут НЭИ Но моя основная мысль была в том что рыночность стоимости объекта существует только с позиции продавца - он выставляет объект в конкурентный рынок. А покупатель - для него стоимость объекта инвестиционная всегда.
Смоляк Сергей: dewqas пишет: И тут приходится обратиться к НЭИ. И первый, самый простой, вариант превращается в сложный. У всех сразу возникнет вопрос "Почему?". А все просто. Утилизировать можно по разному. Разумеется, вы правы на 200%. О разных способах утилизации я писал в своей книге тоже. Но в этой ветке просто не захотел усложнять изложение, чтобы не запутывать других. На самом деле УТИЛИЗАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ ДОЛЖНА ОТВЕЧАТЬ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОМУ (а не любому!) ВАРИАНТУ УТИЛИЗАЦИИ. Стало быть, оценщик должен рассмотреть и перечисленные вами и иные варианты утилизации и выбрать лучший. Мисовец писал: "Ну не вижу я тут никакого АНЭИ. Они (машина и аналог), конечно, будут отличаться оставшимся сроком службы, но мы назовем это, что они отличаются износом, а у нас есть конкретные формулы в учебниках для внесения поправок на износ, а если нам захочется помучиться, то мы можем построить кривую цены от степени износа. " Конечно, вы правы, если пользуетесь учебниками. Беда только в том, что в формулы в этих учебниках входит срок службы, который надо обосновать. А вот об этом обосновании я и говорил. Кроме того, серьезный анализ показывает, что подавляющая часть формул в этих учебниках (например, зависимости износа от возраста) ошибочна, поскольку не отвечает НЭИ (впрочем, это тема отдельного разговора, хотя доказательство высказанного утверждения есть в моей книге). Поэтому мне вспоминается старый афоризм: ЕСЛИ БОЛЬНОЙ ЛЕЧИТСЯ ПО СПРАВОЧНИКАМ, ОН РИСКУЕТ УМЕРЕТЬ ОТ ОПЕЧАТКИ.
Смоляк Сергей: Игорь Б. пишет: Но моя основная мысль была в том что рыночность стоимости объекта существует только с позиции продавца - он выставляет объект в конкурентный рынок. А покупатель - для него стоимость объекта инвестиционная всегда. Вы наполовину правы. Но для продавца она тоже инвестиционная: он выставит объект на продажу тогда, когда выгода от продажи будет больше, чем выгода от продолжения использования у себя. И вот эту последнюю выгоду он считает исходя из своих собственных, а не среднерыночных целей и интересов. И даже, если свои выгоды он оценивает методом ДДП, он будет дисконтировать потоки выгод по своей. а не рыночной ставке дисконтирования. Так что давайте доведем мысль до конца: никакой рыночной стоимости нет, а есть только инвестиционные, тем более, что в МСО прямо говорится, что именно инвестиционные стоимости и являются основными мотивами, приводящими продавца и покупателя на рынок.
andrey: Если мы тут собрались пофилософствовать, то можно еще кучу всякого понаписать. Например можно вспомнить название известного фильма: "Жизнь, как смертельная болезнь передающаяся половым путем". Если следовать мнению Бурцева, то рынок, как категорию, можно также отринуть. Есть два отдельных индивида, которые ищут друг друга во мраке бытия. Один мечтает, как бы ему избавиться от денег, другой мечтает избавиться от своего имущества. При этом оба глухие, слепые, немые и слабоумные.
Мисовец: Смоляк Сергей пишет: Беда только в том, что в формулы в этих учебниках входит срок службы, который надо обосновать. А вот об этом обосновании я и говорил. Кроме того, серьезный анализ показывает, что подавляющая часть формул в этих учебниках (например, зависимости износа от возраста) ошибочна, поскольку не отвечает НЭИ (впрочем, это тема отдельного разговора, хотя доказательство высказанного утверждения есть в моей книге). Ну, во-первых, не во все формулы входит оставшийся срок службы, в некоторые входит просто возраст или начисленный оценщиком износ. Я, чтобы не делать НЭИ, найду нужные формулы. Во-вторых, чтобы рассчитать остаточный срок службы для аналога и объекта, мне не надо делать НЭИ. я его рассчитаю из предположения, что и аналог и объект будут использоваться каким то одним разумным образом, что вовремя будут делаться какие-то нужные ремонты, и вовремя это будет списано. Иначе, мне придется всё это делать и для аналогов. Делать это, конечно, можно, но для всех этих придумок информации с рынка может и не хватить, не говоря о гонораре оценщика. Я думаю, что не надо считать что где-то кроме недвижимости нужен НЭИ. Если оценщик видит, что ему тут нужен какой-то анализ, то он его и сам приведет и назовет НЭИ, а если не нужен, то не стоит в такой скользкой теме, как НЭИ в МиО, чем-то оценщиков обязывать. Мы и так уже тонем в разных ФСО, стандартах СРО, технических заданиях и методиках. Пусть будет поменьше требований, уже сегодня проверялкиным легко завернуть почти любой отчет. Про учебники и правда другой разговор, тем более, что я их и не читаю. :) Между лечением и оценкой пока все-таки большая разница, во врачи не идут со всех сторон, меняя профессию в 40 лет. :) Там много по другому. Нам до врачей далеко.
Мисовец: Игорь Б. пишет: В кадастровой рассматривается стоимость исходя из категории и возможных видов использования - когда удельный показатель ищут, а если участок разграничен - то в существующем использовании. Какой уж тут НЭИ Но моя основная мысль была в том что рыночность стоимости объекта существует только с позиции продавца - он выставляет объект в конкурентный рынок. А покупатель - для него стоимость объекта инвестиционная всегда. Разумеется, но и при оценке РС ЗУ разве не нужно исходить из единого разрешенного использования и объекта и аналогов? И если у нас для некоторых видов использования в кадастровой оценке не хватает участков с нужными ВРИ, разве мы не берем другие, внося поправки. В общем, суть скорее в том, что у объекта есть текущее использование, есть пучок разрешенных использований, есть текущее окружение, оборудование, отделка, связи, персонал и т.п. Т.е. обычно есть масса ограничений на фантазии оценщика. А уж что он там оценивает: РС, ЛС или КС это не так важно, по-моему. Сейчас как раз прочел Вашу презентацию, ну, я с ней по сути согласен, конечно.
Дмитрий: А я все таки продожу про типичного продавца и покупателя. Возмю себя, для примера. Пусть мне достался Москвич 412 из примера dewqas . Я его не буду разбирать и продавать по частям, потому что не умею на машине "гайки крутить" (и таких, как я, тыщи) и продам его как есть. Хотя как было показано выше, выгодней разобрать и продать по запчастям. (Как то у меня кофуз был - сел я первый раз на пятерку приехал на заправку и полчаса искал рычаг в кабине чтоб открыть люк бензобака - кто же знал что он просто с наружи открывается) Поэтому когда говорим о типичном продавце, пусть как в примере, подержанной машины, не нужно считать что этот типичный продавец - автослесарь. И дело не в том что собрались продавцы и покупатели - "оба глухие, слепые, немые и слабоумные", а в том что типичные продавцы не разбираются в технике.
dewqas: Дмитрий пишет: Я его не буду разбирать и продавать по частям, потому что не умею на машине "гайки крутить" (и таких, как я, тыщи) и продам его как есть. Хотя как было показано выше, выгодней разобрать и продать по запчастям. А вот тут вы не правы в корне. Пригласи соседа по гаражу, он сам все что нужно открутит. Остается только на калькуляторе плюсовать, что он забирает.
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Хотя как было показано выше, выгодней разобрать и продать по запчастям. Хорошо бы при этом еще учесть спрос, а то побробуйте эти запчасти продать по бесплатным объявлениям. Может реализация займет 3-5 лет или сдать базарному торговцу по бросовым ценам вот и считайте и учитывайте... А на самом деле продают в сборе, как автомобиль даже на запчасти. Проблем меньше.
andrey: Дмитрий Я согласен полностью: Дмитрий пишет: Поэтому когда говорим о типичном продавце, пусть как в примере, подержанной машины, не нужно считать что этот типичный продавец - автослесарь. И тут согласен: Дмитрий пишет: И дело не в том что собрались продавцы и покупатели - "оба глухие, слепые, немые и слабоумные", а в том что типичные продавцы не разбираются в технике. От себя могу добавить, что типичным покупателем будет пункт приема металлолома. Т.е. обе стороны не заинтересованы в трансформации объекта по качеству. А получаемая ими информация из окружающей среды и оценка собственных возможностей, подсказывает им, что не стоит овчинка выделки. Типичное поведение на рынке, на мой взгляд, сводится к минимизации любых затрат (денег, времени и т.д.) для удовлетворения типичных потребностей типичного пользователя. А манипуляции с разборкой, сдача части в металлолом, попытки найти покупателя на оставшиеся запчасти и прочие мытарства, это уже ближе к инвестиционной стоимости. Т.к. покупателей на такую радость окажется ой как не много и покупатели эти будут нетипичные автослесари. Продавец может быть даже приятно удивлен предложенной покупателем ценой, т.к. покупатель объекта инвестиций инвестирует его в более инвестиционно привлекательный объект - Москвич 412 Хотя скорее всего будет наоборот: даст покупатель хлеба горбушку да табаку понюшку.
полная версия страницы