Форум » Обсудим » Цены сделок или цены предложений? » Ответить

Цены сделок или цены предложений?

Kikinda: Давным давно мы собираемся обсуждать книгу Смоляка С.А. «Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования». Я знаю, что многие с этой книгой уже познакомились. С некоторыми оценщиками мы обсуждали эту книгу в приватных беседах. Наступило время обсудить некоторые положения в он-лайн. Введение мы опускаем, но тем, кто еще не читал, все же прочитать рекомендую, так как там определяются «граничные условия», дается поправка на терминологию автора. В первой главе есть такой параграф «Три проблемы сравнительного подхода». Если честно, то для большинства оценщиков обозначенные проблемы – вовсе не проблемы. Но раз уж того требует теория, предлагаю обсудить. Первая проблема сравнительного подхода (стр. 28-29), которую обозначает автор, заключается в том, что вместо цен сделок оценщики используют цены предложений. Для оценщика часто нет выбора, но автор утверждает, теоретически это не вполне корректно, хотя и рецептов не дает. Я согласна, что не вполне корректно использовать цены предложений, но ведь во многих случаях цену сделок можно получить только после совершения сделки. Вместо рецепта выхода из сложной ситуации автор констатирует, что оценщики либо используют готовые индексы «более широкой группы», либо прогнозируют индексы по темпам изменения цен аналогичных машин. При этом для новых машин установить цены предложений нет никакого труда, так как есть открытые прайсы, но для подержанных и изношенных машин прайсов нет и цены устанавливаются всякий раз индивидуально. Тут я сама себя останавливаю и пишу, а причем тут индексы и отделение новых машин от подержанных? По своему опыту я могу смело утверждать, что открытый прайс бывает и для сильно б/у машин, в то же время для нового оборудования открытого прайса может и не быть. Поэтому я бы поставила под сомнение саму логику рассуждений автора. Да, действительно, проблема «цена сделок-цена предложений» существует, но она вовсе не зависит от того на каком рынке в настоящий момент продается рассматриваемое оборудование. К сожалению, автор готового рецепта не дает, поэтому нам придется искать рецепт самостоятельно. Какой может быть рецепт? Считаю, что рецептом может быть тщательный анализ рынка, в том числе и установление типа рыночной конкуренции для оцениваемых машин. Если есть множество продавцов, то, скорее всего, будет и много покупателей (я не берусь говорить, что точно так оно и будет, но скорее всего именно так). Таким образом, мы найдем цены и на подержанное и на б/у оборудование и в том числе сможем установить и цену сделки и цену предложения. Примером могут быть водогрейные котлы, станки, используемые как в основном, так и во вспомогательном производстве, автотранспортные средства. Если же на рынке 1-4 продавца, то цену сделки установить гораздо сложнее: оценщику придется выявлять причины по которым цена сделки может быть отлична от цены предложений. Я бы обозначила некоторые параметры: 1. Месторасположение продавца и покупателя 2. Необходимость проведения сложных монтажных и пусконаладочных работ 3. Необходимость профессиональной настройки оборудования для оцениваемого производства 4. Тип платежа (рассрочка, лизинг и т.д.). Чем быстрее деньги поступают на счет продавца, тем больше скидка. 5. Ранее заключаемые контракты/ предыдущий опыт общения с продавцом 6. Сезонные скидки 7. Кол-во покупателей в отрасли Если у кого есть что добавить в этот перечень, добавляйте. И еще, нам надо как то решить как делать корректировку с учетом нынешних ФСО, когда все нужно доказывать и логически обосновывать. Какие будут предложения? PS C индексами тема интересная. Я думаю, что ее можно обсудить в другой ветке. Но по мне так с темой про цены сделок-цены предложений тема индексов никак не вяжется.

Ответов - 36, стр: 1 2 All

andrey: Игорь г. Львов Умыл!

Игорь г. Львов: andrey пишет: Умыл! Не проблема.

Игорь Б.: Попробую дать другуой взгляд: 1. Возможность корректировки оферты должна рассматриваться оценщиком только с точки зрения - типичная или "наиболее вероятная". 2. Её возможный размер также оценщик должен рассматривать как - типичный или "наиболее вероятный" (Например при продаже ВАЗ-2101 1973г.в. торг возможен, но его размер 1-2 тыс рублей, что может составлять 15-20% от РС. При продаже Ланд Круизера 2008г за 2 млн руб скидка возможна, но уже не 20%, а 50-100 т, а это менее 5%. При продаже раритетного авто типичны надбавки за его историю владения) 3. При продаже оборудования нового-в упаковке (вторые руки, но не понадобилось) - скидка является типичной. 4. Анализ рынка даёт возможность определить ТИПИЧНОСТЬ корректировки стоимости. А его статистика - размер корректировки. Причины этой корректировки - также ловятся в статистике (типичность срока экспозиции, уникальность объекта и его конкурентные преимущества, региональные особенности, тех.состояние и пр.) На мой взгляд, учёт оценщиком на стадии определения размера РС в расчётах ТАКИХ корректировок- неправильно. А вот если оценщик определит наиболее вероятную РС, и отдельно "пользователю отчёта" укажет погрешность полученного результата (как того требует ФСО), включающую и "скидку/надбавку на торг" - это будет более методически правильно.


Дмитрий: Игорь Б. пишет: отдельно "пользователю отчёта" укажет погрешность полученного результата (как того требует ФСО) А где это требуется по ФСО?

Игорь Б.: ФСО-1, ст.18, б): - информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; п.19: ...Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. п.24: При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. ФСО-3, п.8, е): В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: ................... • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; ФЗ-135 в последней редакции, ст.11: В Отчёте должны быть указаны: - последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Мы вот эти моменты решаем вот так, : Игорь Б. пишет: если оценщик определит наиболее вероятную РС, и отдельно "пользователю отчёта" укажет погрешность полученного результата (как того требует ФСО), включающую и "скидку/надбавку на торг" - это будет более методически правильно.

Kikinda: Тема про "скидки - надбавки" является очень скользкой. Различие в цене предложения и сделки действительно сложно вычислить, но ведь рыночная стоимость предполагает цену сделки, а не предложения, поэтому все же нужно определять возможные скидки и надбавки в рыночной стоимости, а не при расчете диапазона точности. Хороший комментарий по поводу величины различия цены предложения и цены сделки. Я думаю, что это можно в анализе рынка расследовать и при расчете стоимости указывать.

Игорь Б.: Kikinda пишет: но ведь рыночная стоимость предполагает цену сделки, а не предложения, поэтому все же нужно определять возможные скидки и надбавки в рыночной стоимости, а не при расчете диапазона точности. Процитирую ФСО-1: п.4: "При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. " п.5: "При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. "

Kikinda: Но как же быть с требованием ФЗ? Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: .................... Ну не может быть отчужден объект по цене предложения. Только по цене сделки.

avg: Kikinda +1 Игорь +1 Все как обычно.....и ФЗ и ФСО и МСО И МСФО и т.д. пишут все что хотят.....

Дмитрий: avg пишет: пишут все что хотят Ну так библия тоже одна, а сколько конфессий, сект

Владимир Б.: Kikinda пишет: Ну не может быть отчужден объект по цене предложения. Только по цене сделки. При Никите Сергеевиче Хрущеве тебя бы обвинили в формализме. И поделом. Поскольку - сколько угодно примеров можно привести - когда сделки осуществляются по цене предложения. Мы же тут пытаемся рассуждать о том - как на основе известной цены предложения сделать разумное заключение о цене предполагаемой сделки, выявить связь между ценой предложения и ценой сделки. Я пока ничего тут не увидел дельного - сверх того, что было высказано в самых первых постах: чтобы выявить эту связь - нужно изучать рынок и на основании рыночных данных вычислять величину скидки. Я это к тому - что, может быть, пора тему закрывать, раз уж конструктива не прибавляется и дошло дело до декламации прописных истин? Да и сообщить уважаемому С.А. Смоляку, что вопрос исследован, ничего нового не придумано, что явление по прежнему существует - оценщики используют цену предложения для определения РС, хотя парадокса никакого и нет, не нашли. БСЭ: Парадокс (от греч. parádoxes — неожиданный, странный), неожиданное, непривычное (хотя бы по форме) суждение (высказывание, предложение), резко расходящееся с общепринятым, традиционным мнением по данному вопросу. Что же странного в выработке суждения о цене сделки на основании известных цен предложений? Люди занимаются этим испокон веков - с тех пор, как появился первый рынок, полагаю.

Смоляк Сергей: Уважаемые Владимир Б. и Кикинда! Не знаю, откуда вы взяли, ято я увидел какой-то парадокс в использовании цен предложения. В моей книге ничего о таком парадоксе нет! На с.28-29 обсуждаются совсем другие проблемы СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода: 1) как от цен сделок прошлого периода перейти к ценам на дату оценки, если на эту дату сделок не было или информации о них нет? Описываются два известных метода и обсуждаются. 2) какие машины считать аналогичными оцениваемой? И здесь просто описываются некоторые сложности, связанные с подбором аналогов. О парадоксах идет речь совсем в другом месте и совсем не об этих проблемах. Меня радует, что ктото прочитал книгу и обсуждает ее, но хотелось бы посоветовать читать повнимательнее.

Kikinda: Так глава и называется три проблемы сравнительного подхода. Цены сделок и предложений действительно проблема. А по поводу невнимательного чтения, так это отклик читателей, впечатление, эмоции, т.е. то, как воспринимают книгу те, для кого она предназначена. Книга же писалась для оценщиков. Разве "три проблемы сравнительного подхода" - это не описание сложностей, связанных с подбором аналогов. До парадоксов доберемся. Я бы хотела, чтобы обсуждение шло в хронологическом порядке, дабы ничего не пропустить. Что же имеем в сухом остатке? 1. Цена сделки не всегда равна цене предложения. ФЗ-135, и в частности, определение рыночной стоимости требует чтобы была цена сделки, а стандарты оценки ФСО-1, п.4, п. 5 допускают, что определение стоимости идет по цене предложения. 2. От Игоря Бурцева прозвучало предложение корректировать на сделку уже после определения стоимости, т.е. в разделе "точность", "допустимый интервал". Мне показалось это, по крайней мере, адекватным предложением для ряда случаев, однако, я проповедую поведенческий подход и исследование всех факторов, которые могли бы оказывать влияние на стоимость еще при ее расчтете. 3. Я попыталась обозначить случаи, когда цена сделки отличается от цены предложения. По моему личному мнению, необходимо держать ориентацию на тип рынка по конкуренции.

Квасилий: Тема надумана, так как цен сделок вы не найдете. Найдете только цены предложений. На мой взгляд корректировать нет надобности, если у вас нет явных доказательств, что в реальности стоит дешевле (скидка или длительные контакты с клиентом). Мы определяем рыночную стоимость, а не цену реализации. Рыночная стоимость не всегда предполагает реализацию.

Игорь г. Львов: На новое оборудование возможны скидки 3-5%. (Продажи во время акций, с выставок и т.д.). Квасилий Почему вы считаете, что б/у оборудование в основном продается без скидок? Может она уже посчитана в оценке?

Kikinda: Цены сделок и цены предложений. Хороший отчет-рецензия нашего коллеги Максима Бобкова. Рекомендую ознакомиться. http://www.censum.ru/content/post_detail.php?id=27



полная версия страницы