Форум » Обсудим » Обзоры в отчетах по оценке оборудования » Ответить
Обзоры в отчетах по оценке оборудования
Kikinda: Читаю я чужие отчеты да и свои тоже и всегда натыкаюсь на одну и ту же проблему. Обзоры!!! Часто в них написана полная ерунда и то что написано не имеет отношения к тому, что мы оцениваем. К моим отчетам обзоры пишут в лучшем случае мои помощники, в худшем случае секретарь. Для меня это величайший стыд, но самой писать нет времени. Я стараюсь хотя бы обозначить что там должно быть написано, потом немного исправляю. Раз уж мы подошли к теме влияния макроэкономических факторов на ценообразования на рынке оборудования, то задаю вопрос всем специалистам. Как вы думаете, что должно быть написано в обзоре? Где вы берете информацию для обзоров и нужны ли они вообще в отчете? С уважением, Кикинда
Владимир Б.: Kikinda пишет: В стандартах про обзоры ничего не написано. Не согласен. 16. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор. 17. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Думаю, это именно о том, что Вы называете обзором. Это д.б. именно анализ, результаты которого потом используются при расчетах. А не ..Костромская область простирается вдоль низовий реки Волги...."
Kikinda: Анализ рынка - понятие растяжимое и анализ рынка не означает обзор! Интересно, как приличные оценщики делают этот самый анализ? Мой анализ рынка обычно заключается в поиске максимального количества похожих объектов и определение являются ли похожие объекты аналогами и нет. Если оборудование какое то сложное и нет разносортицы, я стараюсь почитать журналы и аналитические обзоры по данному рынку и определить особенности оборудования, чтобы в дальнейшем делать (или не делать) корректировки на дополнительные расходы. Расписывать все это в обзорах - дело муторное (признаюсь честно, я редко расписываюсь в обзорах). Причин моей лени много: 1. На оценку редко приходит один вид оборудования. А если это огромный список всего подряд, то тупость всего происходящего (и обзоров в том числе) очевидна. 2. Даже самый длительный анализ часто не позволяет выявить рыночных факторов оказывающих существенное влияние на стоимость оборудования. Для того, чтобы их знать надо быть SALES MANAGER. А мы, простые смертные руководствуемся сравнительным анализом рыночных данных. 3. Нет времени. Но вместе с тем пределов совершенства нет и хочется писать еще лучше чем сейчас, а обзоры и грамотный анализ рынка на бумаге, а не в голове - это всегда огромный плюс. Вот Андрей - молодец, пишет о всех характеристиках и правильно делает. Может и я научусь . Скажите по пунктам что нужно писать при обзоре (анализе).
Владимир Б.: Kikinda пишет: Анализ рынка - понятие растяжимое и анализ рынка не означает обзор! С первым - опять же не согласен, ст. 16, на мой взгляд, достаточно четко описывает круг рассматриваемых в анализе вопросов. Её требованиям и должны следовать "приличные" оценщики. Как и неприличные, впрочем. Вполне согласен со вторым. Анализ не обзор. Обзор - в отличие от анализа - руководящие документы делать в отчете не обязывают. Почему многие оценщики продменяют в своих отчетах одно другим - это ещё тот вопрос. Причины могут быть разными: - Возможно потому, что толковый анализ написать сложно (как в, в принципе, и толковый обзор), а вот что "Волга впадает в Каспийское море" написано в школьных учебниках. - Возможно, потому что оценивается "огромный список всего подряд" и "тупость происходящего очевидна". - Возможно - просто нет времени. Но как бы там ни было, думаю, что надо стремиться к анализу а)к минимальному по объему и б) имеющего хоть какую-нибудь практическую ценность : т. е. про историю - в двух словах, про текущую конъюнктуру - статистика, индексы цен, городские сплетни; прогноз - интерполировать индексы хотя бы - всё больше толку, чем любоваться Поволжьем с высоты птичьего полета. Ну и про аналоги, как уже было сказано умной Кикиндой.
dewqas: Хорошая тема. Жаль что поздно наткнулся.
Игорь г. Львов: Мои пять копеек. Обзоры просто необходимы в случае оценки линий, уникального или единиц дорогого импортного оборудования, основной базой для оценки есть информация оцене приоретения конкретной единицы. Сведенные в разделе разысканые и разрозненные данные в идеале должны дать подтверждение рынка о достоверности стоимости полученной в затратке. И еще сформировать мнение проверяющего об отсутствии состава преступления. Я - за отраслевые обзоры. Жаль что в свободном доступе и в журналах у нас их все меньше. Заказать аналитику - не по карману, даже если время терпит. Надо ваять самому. Спсение утопающих и т.д.......
Kikinda: C момента последнего сообщения в этой ветке прошло более года. Сейчас ситуация очень поменялась и ФСО требуют приведения обзора и анализа рынка. Когда мы оцениваем более-менее однотипное оборудование, то обзор можно написать, провести достойный анализ и прочее. А что делать, когда мы сталкиваемся с массовой оценкой, когда в списке есть и металлорежущие станки, дорогостоящие трансформаторы, автотранспорт, орг. техника и прочее. Какие могут быть в данном случае разумные решения? PS Знаете, у меня такое чувство, что ФСО сделало невозможным оценку недорогих единиц оборудования. Если соблюдать все требования, то оценка, например, одного компьютера может занять много времени и затраты на оценку оказаться больше, чем сам компьютер. Не кажется, что это ненормально?
Игорь Б.: Kikinda пишет: Какие могут быть в данном случае разумные решения? Я всегда разбиваю список пр массовой оценке на группы, и анализ рынка делается для группы целевого оборудования (например технологичнской оснастки, или металлообрабатывающего, или хозинвентаря и т.д.). Цель анализа всегда одна: выявить тенденции развития данного сектора рынка (= выяснить есть ли функциональный и моральный износ у объектов оценки) и найти производителей альтернативного функционального оборудования. Kikinda пишет: оценка, например, одного компьютера может занять много времени и затраты на оценку оказаться больше, чем сам компьютер. Не кажется, что это ненормально? Работу свою нужно делать качественно, независимо от того что является объектом оценки, и ФСО в этом ключе - помогают. "Не мы такие, жизнь такая......!!" (х/ф "Бумер")
Kikinda: Если делаете анализ металлообрабатывающего оборудования, то почему бы не сделать анализ рынка котельного и пр. оборудования? Я сторонник того, чтобы обзор в отчете об оценке не был манной кашей. Манная каша это когда: обзор экономики страны, экономики региона....Давайте определим что должно быть в обзоре об оценке (сначала общий случай). Предлагаю оставить следующие пункты. 1. Общая информация 2. Основные ценообразующие показатели 3. Темпы изменения цен на основные группы оборудования 4. Количество возможных поставщиков и покупателей (определение типа рынка) 5. Затраты на монтаж/ демонтаж / прочие дополнительные затраты. 6. Транспортные расходы (зависит от типа рынка оцениваемого оборудования)
Игорь Б.: Предлагаю для начала почитать то что мы в обязательном порядке должны сделать, а именно ФСО-1 18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 19. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. ФСО-2 п.6 Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. ИМХО - Т.е. типичность экспозиции нужно обосновать ФСО-3 III. Требования к содержанию отчета об оценке, пункт ж) : "анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;"
dewqas: Родилась мысль А давайте вместе определим, для чего нужен обзор. И от этого будем отталкиваться. К примеру : 1. Анализ социально-экономического положения РФ(Региона) - способствует рассчету внешнего износа. 2. Анализ первичного рынка - определение границ затрат на восспроизводство замещение, 3. Анализ вторичного рынка - определение "коридора" цен аналогов, при сравнительном подходе. 4. История марки модели оборудования - помогает определить годы выпуска марки (модели) оборудования, технологические новшества и поможет определить функциональный износ. 5. Анализ нормативной документации - определение предполагаемого срока жизни и периодичность ремонтов (соответственно определение физического износа). 6. Экономические прогнозы - определение инфляции и прогнозируемый рост цен на оборудование (для определения удорожания для цели кридитования). 7. Рынок долгосрочной аренды аналогичного оборудования - для определения стоимости доходным подходом. И прочее необходимое. Если мы все вместе сможем определить что нам необходимо из "анализа рынка", и для каких целей. То и анализировать будет проще PS Может быть в формулировках где-то какие-то неточности. НО я отталкивался от своих скудных познаний...
Владимир Б.: dewqas Мысль отличная и это надо обсудить. Но я бы попросил участников этого обсуждения переключиться на высказанное несколько раньше предложение Игоря Б. - определиться с тем, что мы в обязательном порядке должны сделать Давайте попробуем составить перечень требований закона и ФСО и попробуем найти пути по соблюдению всего этого, причем с наименьшими затратами.
Игорь Б.: я могу в принципе помочь в этом перечне: это это таблица "прогона" Отчёта перед его подписанием у нас
Kikinda: Игорь Б. Вот такую же таблицу для прогона обзора (или анализа рынка).
Владимир Б.: Kikinda Перечень требований закона и ФСО - это более широкая задача, она включает в себя и требования к анализу рынка. Хочу напомнить некоторым особо упорным, что ФСО не содержат такого термина - "обзор рынка" и вообще слова "обзор" А вот "анализ рынка" - имеется. Вернемся к таблице Игоря Б. Толковая таблица, конечно, но есть в ней существенный недостаток - она под старые стандарты "заточена" Я тоже могу выложить нашу табличку на этот случай - наверное, это будет даже полезно - сравнить, потому как разница имеется (хотя, казалось бы - какие могут быть варианты ). Хотя, увы, главный недостаток нашей таблички - всё тот же. Насколько я понял из бесед с коллегами - мало у кого за полгода руки дошли формализовать требования новых ФСО к отчету (по закону, в принципе, мало что поменялось в этом смысле). Разве что - Аня Рогова говорила что-то о 170 требованиях новых ФСО... Раз считала - может, наваяла что-нибудь? Может - поделится? Узнаешь, Оксан? Возможно, люди надеялись, что эти ублюдочные стандарты всё-таки отменят Но, кажется, нам с этим придется жить длительный период времени, поэтому и предлагаю совместными усилиями эту задачу решить.
Kikinda: На аппрайзере уже такая штука висит.
ГолубевАВ: По ФСОшным требованиям, еще в марте РОО проводило семинары, на которых раздавали таблицы формальной проверки наших отчетов при плановых проверках и табличку по которой типа ФАУФИ проверять будет (покопаюсь - в ближайшее время выложу) По анализу (обзору) рынка... Например в книге "оценка для целей залога", 2008 авторы просят при работе с банками отражать в данном разделе следующую информацию: 1.Основные фирмы (заводы) производители оцениваемого оборудования и его аналогов как внутри страны, так и за рубежом. 2.Представительства и/или официальные дилеры фирм изготовителей, с указанием адресов и контактных телефонов. 3.Наиболее типичные способы приобретения оборудования — можно ли приобрести готовое оборудование со склада фирмы, поставщика или завода или оборудование изготавливается на заказ, каков срок поставки оборудования. 4.Описание аналогов оборудования, предлагаемых разными фирмами, их достоинства и недостатки. 5.Основные потенциальные покупатели оборудования. 6.Существует ли рынок бывшего в употреблении (б/у) оборудования - продается и покупается ли б/у оборудование могут ли фирмы поставщики выступать его покупателями. 7.Другая информация, имеющая отношение непосредственно к данному оборудованию, которую Оценщик считает необходимым представить в отчете. Так же ФСО в этом разделе просит определить существующие элементы и единицы сравнения, с описанием диапазона изменения стоимости по этим элементам. Что бы потом при расчете определиться с выбранной единицой сравнения и отказаться от остальных. А так же можно было бы сравнивать насколько корректно мы изменили стоимость по элементам.
Kikinda: ГолубевАВ Я извиняюсь, но это не анализ рынка. Это описание продукции (кроме пунктов 3,5,6) Хотя выполняя это требование ерунду про древнегреческую историю точно не напишешь.
ГолубевАВ: Kikinda А вместе с пунктами 3,5,6?
Владимир Б.: Kikinda Я извиняюсь, но это не анализ рынка. Ты опять горячишься, Оксан Нормальные пункты. Почему пункт 5 о типичных покупателях тебя не смущает, а пункты 1,2 о типичных поставщиках - смущают? Описание аналогов - это очень даже анализ рынка. На основании этого анализа, например, ты можешь от сравнительного подхода отказаться - если аналогов нет. Кроме того - эти пункты явно уже учитывают новые требования ФСО по обеспечению пресловутых достаточности и достоверности
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Описание аналогов - это очень даже анализ рынка. На основании этого анализа, например, ты можешь от сравнительного подхода отказаться - если аналогов нет. Этого действительно кто-то не понимает ??
полная версия страницы