Форум » Обсудим » Обзоры в отчетах по оценке оборудования » Ответить
Обзоры в отчетах по оценке оборудования
Kikinda: Читаю я чужие отчеты да и свои тоже и всегда натыкаюсь на одну и ту же проблему. Обзоры!!! Часто в них написана полная ерунда и то что написано не имеет отношения к тому, что мы оцениваем. К моим отчетам обзоры пишут в лучшем случае мои помощники, в худшем случае секретарь. Для меня это величайший стыд, но самой писать нет времени. Я стараюсь хотя бы обозначить что там должно быть написано, потом немного исправляю. Раз уж мы подошли к теме влияния макроэкономических факторов на ценообразования на рынке оборудования, то задаю вопрос всем специалистам. Как вы думаете, что должно быть написано в обзоре? Где вы берете информацию для обзоров и нужны ли они вообще в отчете? С уважением, Кикинда
Ответов - 107, стр:
1 2 3 4 5 6 All
Андрей Т: У нас в компании есть отдел. Начальник - профессионал. Обзоры на заглядение и по теме. Есть общий обзор экономической ситуации, но он минимальный, только с той информацие которая необходима, инфляция, индексы различные и т.п. И есть непосредственно обзор касающийся рынка объекта оценки. Этот обзор пишется в тесном контакте со мной и на мой взгляд такое сотрудническтво дает свом плоды. Недавно оценивал судно на металлолом, так там был класно проанализирован мировой рынок судового металлолома и большая часть информации была на английском. На мой взгляд один из лучших обзоров в моих отчетах. Потому что весь расчет держится на этих данных.
Kikinda: Андрей Т У меня тоже обзоры нормальные бывают. Но я про другое. Давайте напишем по пунктам что должно быть в обзоре. Мне с образованием на грани экономического и технического это будет не сложно переработать. Постараюсь написать общие рекомендации, которые пригодятся для всех. Не хочу лезть в пост первая, чтобы не сбивать с мысли других участников.
Андрей Т: Хорошо, можно попробовать.
Мак$: А нужны ли они вообще? Эти обзоры?
Kikinda: По законодательству не нужны. Но оценщик должен провести анализ рынка и отразить свои исследования в обзоре. А мы часто видим "...Костромская область простирается вдоль низовий реки Волги....". Какое это имеет отношение к рынку оборудования для производства пластиковых окон я так и не поняла.
Иван Б.: Последовательность я думаю в идеале 1. Экономика 1.1 Экономика Россия 1.2. Экономика Регион 2. Рынок 2.1 Рынок товаров 2.2 рынок оборудования 2.2.1 Новое оборуд 2.2.2. Рынок Б/У оборуд Но как правило либо нет времени, нет инфы (средства не оправдывают до затраты на покупку инфы)
Андрей Т: Только в рамках разумного, а то часто бывает, что п. 1, 1.1 и 1.2 в полотчета расписаны, а остальные на полстраницы. Моя позиция такая, если из обзора данные не используются, то и не надо такой обзор.
Kikinda: Вот и я тоже поддерживаю Андрея. Обзор по сути - исследование рынка. А какое нам дело до экономики России? Если на оборудование существенно влияет что то политическое, то тогда можно пописать, а когда мы оцениваем один станок и пишем обзор экономики РФ, это некрасиво. Иван, а последовательность вы обозначили совершенно правильно и логично. При оценке оборудования я предлагаю принимать во внимание следующие моменты: 1. Рынок оборудования, тип рынка, основные представители на выбранном сегменте. Причем в обзорах нужно четко указать сегмент где находится оцениваемое оборудование. 2. Особенности ценообразования на рынке нового и б/у оборудования в выбранном сегменте. 3. Особенности оцениваемого оборудования как товара. Можно указать какие то исключительные черты, например пригодность к транспортировке, ремонтопригодность, кратко об условиях эксплуатации и пр.
Иван Б.: Я же и писал в "идеале", если идет оценка чего-то крупного, когда реализация продукции идет по России ПО поводу необходимости. У нас допустим требовали обзор для отчетов к юстиции (приставам). так иной раз какая-нить мелочь (которую еще при комунизме выбросили) а приставам отдали, для которой и рынка то конкретного нет. Вот и приходилось писать про "широту и душевное богатство родного региона "
Euhenio: Попал в руки отчет, в нем интересный обзор http://webfile.ru/846774 , можно обсудить! Понравилась его емкость и применимость в случаях отсутствия информации !
Андрей Т: Я только не понял, это вступление к обзору?
Euhenio: Нет это весь обзор ! Зато не в пол - отчета!
Андрей Т: Наверное все зависит от объекта оценки, но я пытаюсь в обзоре все-таки ценовую информацию какую-нибудь давать, хотя-бы диапазоны цен.
Владимир Б.: Риторический вопрос: А как поступать, когда заказчик для оценки выскреб всё из сусеков и в одном отчете нужно оценить оборудование, транспорт, оргтехнику и ещё мебель впридачу
Kikinda: Когда у нас разносортица в отчете, то действительно непонятно какой рынок анализировать. Может быть по чуть чуть каждого? Согласна с Андреем по поводу ценовой информации. Нужно бы....но часто нет времени. И еще я бы указала факторы, которые влияют на ценообразование на компьютеры. Стоило бы написать, что они подвергаются моральному износу и в обзоре можно бы было сделать исследование как происходит снижение цен каждый год. Но это я так....к слову. Мечтаю...
Владимир Б.: Kikinda пишет: Нужно бы....но часто нет времени Все мы заложники вечной текучки. Обиднее всего - когда знаешь, что можно сделать красивую оценку, но из-за цейтнота вынужден что-то спрямлять, что-то упрощать, что-то как всегда...
Bolgarin: Абсолютно с Вами согласен!!! Всегда приятно видеть плод своего труда когда и время было и исходной информации хоть отбавляй. А обычно все совсем на оборот. А про обзоры мое мнение такое: Каждый обзор должен иметь вывод, а не просто быть необходимым требование закона; пусть обзор состоит из двух предложений, но если его содержание позволяет сделать однозначный вывод, то таким оно и должно быть. А про несоизмеримость затрат на приобретение аналитического материала и гонорара тоже правда: я вот на рассылку rbc подписался аналитические обзоры рынка и пр., так вот когда получил и увидел цену за них, то понял, что навряд ли они мне доступны. Да когда речь идет о бизнесе (предприятии) с приличным гонораром тогда естественно идешь на эти затраты, а для редкого встречающегося оборудования стоимость которого чуть больше чем стоит обзор, тут увы. За бугром в некоторых странах целые институты работают на оценщиков, собирают исходную инфу которую потом нужно просто подставить в нужное окошко ...
Kikinda: Я вот сейчас тоже в поисках иностранной литературы для оценщиков. Неплохо знаю англ., могла бы переводить. Я слышала, что у них есть уравнения износа практически для любой техники. Может у кого есть инфа на англ.? В общем, присылайте.
Владимир Б.: Думаю, что: 1. при написании обзора безусловно должны быть соблюдены все формальные требования стандартов РФ - как известно, отчеты оспариваются в судах, как правило, по формальным признакам; 2. как и в случае с осмотрами - необходимо при этом руководствоваться экономической целесообразностью и элементарным здравым смыслом; 3. по возможности обзор должен быть прагматичным, т.е. содержать цифры, факты, выводы, которые используются затем при определении стоимости (Bolgarin - аллаверды ), а не описывать, как хороши наши саванны с высоты птичьего полета
Kikinda: Владимир Б. В стандартах про обзоры ничего не написано. Какие общие требования для обзоров можно обозначить?
Владимир Б.: Kikinda пишет: В стандартах про обзоры ничего не написано. Не согласен. 16. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор. 17. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Думаю, это именно о том, что Вы называете обзором. Это д.б. именно анализ, результаты которого потом используются при расчетах. А не ..Костромская область простирается вдоль низовий реки Волги...."
Kikinda: Анализ рынка - понятие растяжимое и анализ рынка не означает обзор! Интересно, как приличные оценщики делают этот самый анализ? Мой анализ рынка обычно заключается в поиске максимального количества похожих объектов и определение являются ли похожие объекты аналогами и нет. Если оборудование какое то сложное и нет разносортицы, я стараюсь почитать журналы и аналитические обзоры по данному рынку и определить особенности оборудования, чтобы в дальнейшем делать (или не делать) корректировки на дополнительные расходы. Расписывать все это в обзорах - дело муторное (признаюсь честно, я редко расписываюсь в обзорах). Причин моей лени много: 1. На оценку редко приходит один вид оборудования. А если это огромный список всего подряд, то тупость всего происходящего (и обзоров в том числе) очевидна. 2. Даже самый длительный анализ часто не позволяет выявить рыночных факторов оказывающих существенное влияние на стоимость оборудования. Для того, чтобы их знать надо быть SALES MANAGER. А мы, простые смертные руководствуемся сравнительным анализом рыночных данных. 3. Нет времени. Но вместе с тем пределов совершенства нет и хочется писать еще лучше чем сейчас, а обзоры и грамотный анализ рынка на бумаге, а не в голове - это всегда огромный плюс. Вот Андрей - молодец, пишет о всех характеристиках и правильно делает. Может и я научусь . Скажите по пунктам что нужно писать при обзоре (анализе).
Владимир Б.: Kikinda пишет: Анализ рынка - понятие растяжимое и анализ рынка не означает обзор! С первым - опять же не согласен, ст. 16, на мой взгляд, достаточно четко описывает круг рассматриваемых в анализе вопросов. Её требованиям и должны следовать "приличные" оценщики. Как и неприличные, впрочем. Вполне согласен со вторым. Анализ не обзор. Обзор - в отличие от анализа - руководящие документы делать в отчете не обязывают. Почему многие оценщики продменяют в своих отчетах одно другим - это ещё тот вопрос. Причины могут быть разными: - Возможно потому, что толковый анализ написать сложно (как в, в принципе, и толковый обзор), а вот что "Волга впадает в Каспийское море" написано в школьных учебниках. - Возможно, потому что оценивается "огромный список всего подряд" и "тупость происходящего очевидна". - Возможно - просто нет времени. Но как бы там ни было, думаю, что надо стремиться к анализу а)к минимальному по объему и б) имеющего хоть какую-нибудь практическую ценность : т. е. про историю - в двух словах, про текущую конъюнктуру - статистика, индексы цен, городские сплетни; прогноз - интерполировать индексы хотя бы - всё больше толку, чем любоваться Поволжьем с высоты птичьего полета. Ну и про аналоги, как уже было сказано умной Кикиндой.
dewqas: Хорошая тема. Жаль что поздно наткнулся.
Игорь г. Львов: Мои пять копеек. Обзоры просто необходимы в случае оценки линий, уникального или единиц дорогого импортного оборудования, основной базой для оценки есть информация оцене приоретения конкретной единицы. Сведенные в разделе разысканые и разрозненные данные в идеале должны дать подтверждение рынка о достоверности стоимости полученной в затратке. И еще сформировать мнение проверяющего об отсутствии состава преступления. Я - за отраслевые обзоры. Жаль что в свободном доступе и в журналах у нас их все меньше. Заказать аналитику - не по карману, даже если время терпит. Надо ваять самому. Спсение утопающих и т.д.......
Kikinda: C момента последнего сообщения в этой ветке прошло более года. Сейчас ситуация очень поменялась и ФСО требуют приведения обзора и анализа рынка. Когда мы оцениваем более-менее однотипное оборудование, то обзор можно написать, провести достойный анализ и прочее. А что делать, когда мы сталкиваемся с массовой оценкой, когда в списке есть и металлорежущие станки, дорогостоящие трансформаторы, автотранспорт, орг. техника и прочее. Какие могут быть в данном случае разумные решения? PS Знаете, у меня такое чувство, что ФСО сделало невозможным оценку недорогих единиц оборудования. Если соблюдать все требования, то оценка, например, одного компьютера может занять много времени и затраты на оценку оказаться больше, чем сам компьютер. Не кажется, что это ненормально?
Игорь Б.: Kikinda пишет: Какие могут быть в данном случае разумные решения? Я всегда разбиваю список пр массовой оценке на группы, и анализ рынка делается для группы целевого оборудования (например технологичнской оснастки, или металлообрабатывающего, или хозинвентаря и т.д.). Цель анализа всегда одна: выявить тенденции развития данного сектора рынка (= выяснить есть ли функциональный и моральный износ у объектов оценки) и найти производителей альтернативного функционального оборудования. Kikinda пишет: оценка, например, одного компьютера может занять много времени и затраты на оценку оказаться больше, чем сам компьютер. Не кажется, что это ненормально? Работу свою нужно делать качественно, независимо от того что является объектом оценки, и ФСО в этом ключе - помогают. "Не мы такие, жизнь такая......!!" (х/ф "Бумер")
Kikinda: Если делаете анализ металлообрабатывающего оборудования, то почему бы не сделать анализ рынка котельного и пр. оборудования? Я сторонник того, чтобы обзор в отчете об оценке не был манной кашей. Манная каша это когда: обзор экономики страны, экономики региона....Давайте определим что должно быть в обзоре об оценке (сначала общий случай). Предлагаю оставить следующие пункты. 1. Общая информация 2. Основные ценообразующие показатели 3. Темпы изменения цен на основные группы оборудования 4. Количество возможных поставщиков и покупателей (определение типа рынка) 5. Затраты на монтаж/ демонтаж / прочие дополнительные затраты. 6. Транспортные расходы (зависит от типа рынка оцениваемого оборудования)
Игорь Б.: Предлагаю для начала почитать то что мы в обязательном порядке должны сделать, а именно ФСО-1 18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 19. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. ФСО-2 п.6 Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. ИМХО - Т.е. типичность экспозиции нужно обосновать ФСО-3 III. Требования к содержанию отчета об оценке, пункт ж) : "анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;"
dewqas: Родилась мысль А давайте вместе определим, для чего нужен обзор. И от этого будем отталкиваться. К примеру : 1. Анализ социально-экономического положения РФ(Региона) - способствует рассчету внешнего износа. 2. Анализ первичного рынка - определение границ затрат на восспроизводство замещение, 3. Анализ вторичного рынка - определение "коридора" цен аналогов, при сравнительном подходе. 4. История марки модели оборудования - помогает определить годы выпуска марки (модели) оборудования, технологические новшества и поможет определить функциональный износ. 5. Анализ нормативной документации - определение предполагаемого срока жизни и периодичность ремонтов (соответственно определение физического износа). 6. Экономические прогнозы - определение инфляции и прогнозируемый рост цен на оборудование (для определения удорожания для цели кридитования). 7. Рынок долгосрочной аренды аналогичного оборудования - для определения стоимости доходным подходом. И прочее необходимое. Если мы все вместе сможем определить что нам необходимо из "анализа рынка", и для каких целей. То и анализировать будет проще PS Может быть в формулировках где-то какие-то неточности. НО я отталкивался от своих скудных познаний...
Владимир Б.: dewqas Мысль отличная и это надо обсудить. Но я бы попросил участников этого обсуждения переключиться на высказанное несколько раньше предложение Игоря Б. - определиться с тем, что мы в обязательном порядке должны сделать Давайте попробуем составить перечень требований закона и ФСО и попробуем найти пути по соблюдению всего этого, причем с наименьшими затратами.
Игорь Б.: я могу в принципе помочь в этом перечне: это это таблица "прогона" Отчёта перед его подписанием у нас
Kikinda: Игорь Б. Вот такую же таблицу для прогона обзора (или анализа рынка).
Владимир Б.: Kikinda Перечень требований закона и ФСО - это более широкая задача, она включает в себя и требования к анализу рынка. Хочу напомнить некоторым особо упорным, что ФСО не содержат такого термина - "обзор рынка" и вообще слова "обзор" А вот "анализ рынка" - имеется. Вернемся к таблице Игоря Б. Толковая таблица, конечно, но есть в ней существенный недостаток - она под старые стандарты "заточена" Я тоже могу выложить нашу табличку на этот случай - наверное, это будет даже полезно - сравнить, потому как разница имеется (хотя, казалось бы - какие могут быть варианты ). Хотя, увы, главный недостаток нашей таблички - всё тот же. Насколько я понял из бесед с коллегами - мало у кого за полгода руки дошли формализовать требования новых ФСО к отчету (по закону, в принципе, мало что поменялось в этом смысле). Разве что - Аня Рогова говорила что-то о 170 требованиях новых ФСО... Раз считала - может, наваяла что-нибудь? Может - поделится? Узнаешь, Оксан? Возможно, люди надеялись, что эти ублюдочные стандарты всё-таки отменят Но, кажется, нам с этим придется жить длительный период времени, поэтому и предлагаю совместными усилиями эту задачу решить.
Kikinda: На аппрайзере уже такая штука висит.
ГолубевАВ: По ФСОшным требованиям, еще в марте РОО проводило семинары, на которых раздавали таблицы формальной проверки наших отчетов при плановых проверках и табличку по которой типа ФАУФИ проверять будет (покопаюсь - в ближайшее время выложу) По анализу (обзору) рынка... Например в книге "оценка для целей залога", 2008 авторы просят при работе с банками отражать в данном разделе следующую информацию: 1.Основные фирмы (заводы) производители оцениваемого оборудования и его аналогов как внутри страны, так и за рубежом. 2.Представительства и/или официальные дилеры фирм изготовителей, с указанием адресов и контактных телефонов. 3.Наиболее типичные способы приобретения оборудования — можно ли приобрести готовое оборудование со склада фирмы, поставщика или завода или оборудование изготавливается на заказ, каков срок поставки оборудования. 4.Описание аналогов оборудования, предлагаемых разными фирмами, их достоинства и недостатки. 5.Основные потенциальные покупатели оборудования. 6.Существует ли рынок бывшего в употреблении (б/у) оборудования - продается и покупается ли б/у оборудование могут ли фирмы поставщики выступать его покупателями. 7.Другая информация, имеющая отношение непосредственно к данному оборудованию, которую Оценщик считает необходимым представить в отчете. Так же ФСО в этом разделе просит определить существующие элементы и единицы сравнения, с описанием диапазона изменения стоимости по этим элементам. Что бы потом при расчете определиться с выбранной единицой сравнения и отказаться от остальных. А так же можно было бы сравнивать насколько корректно мы изменили стоимость по элементам.
Kikinda: ГолубевАВ Я извиняюсь, но это не анализ рынка. Это описание продукции (кроме пунктов 3,5,6) Хотя выполняя это требование ерунду про древнегреческую историю точно не напишешь.
ГолубевАВ: Kikinda А вместе с пунктами 3,5,6?
Владимир Б.: Kikinda Я извиняюсь, но это не анализ рынка. Ты опять горячишься, Оксан Нормальные пункты. Почему пункт 5 о типичных покупателях тебя не смущает, а пункты 1,2 о типичных поставщиках - смущают? Описание аналогов - это очень даже анализ рынка. На основании этого анализа, например, ты можешь от сравнительного подхода отказаться - если аналогов нет. Кроме того - эти пункты явно уже учитывают новые требования ФСО по обеспечению пресловутых достаточности и достоверности
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Описание аналогов - это очень даже анализ рынка. На основании этого анализа, например, ты можешь от сравнительного подхода отказаться - если аналогов нет. Этого действительно кто-то не понимает ??
ГолубевАВ: Игорь Б. пишет: Этого действительно кто-то не понимает ?? Вопрос не в том что "кто-то не понимает", а в том что бы наглядно показать. Если таблицу умножения показывать не надо (верят на слово что она есть и с источника не надо снимать ксерокопию ), то по такому важному заявлению, как "отказ от сравнительного подхода" надо просто сказать, что мы посмотрели там-то и там-то, узнали у тех и у тех и поняли что это не продается на вторичном рынке. Вот это и описывается изначально в разделе "Анализ рынка" а потом на основании этого анализа в нужном месте отчета отказываемся от подхода.
Владимир Б.: Kikinda пишет: На аппрайзере уже такая штука висит Дай ссылочку - я уже плохо там ориентируюсь Может - я в самом деле призываю тут велосипед изобретать
Владимир Б.: В самом деле - есть такая табличка http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=249&Id=2860 Не скажу, что всё в ней мне нравится - но то, что авторы выполнили определенный объем нужной для всех работы - бесспорно. До кучи размещаю и наши проверочные таблички, тем более - обещал: http://slil.ru/25992607 Но стандарты - старые. Там живой отчет тестировался - не обращайте внимания. **************************************Просьба прислать Кикинде волшебные волчьи таблички для размещения на форуме без ограничения по сроку экспозиции. Кикинда
Kikinda: Оценивала продуктовый магазин и столкнулась с тем, что надо писать обзор. ФСО требует и никак этого не избежать. Про реку Волгу и кол-во заболеваний сифилисом писать уже стыдно. Написала обзор такой, каким я его вижу. Постаралась не писать в обзоре лишнего, только самую суть + пару предложений для связки слов. Хочу поделиться своим обзором, вернее анализом рынка (как меня поправляет Волк). См. анализ рынка холодильного оборудования Может быть я не учла какие то важные моменты. Надеюсь на конструктивное обсуждение.
Рогова Анна: Мне как неоценщику оборудования читать интересно. И в целом понятно, о чем идет речь. Пожелание: свести понятия по тексту "ценовая категория", "ценовая ниша"; "сегментация на классы", "сегмент рынка" к чему-то одному.
labrate: Отличный обзор - все по делу и все формальности соблюдены. Оксана, молодец!
Владимир Б.: Kikinda Рынок бы почетче определить. А что значит определить? Это - установить его границы во времени и пространстве, какой сегмент, первичный/вторичный почетче (а то у тебя это где-то в сноске оказалось). Поформальнее надо, наверное Но ты на верном пути, про то, что было вместо холодильников в 6 веке до н.э. - не пишешь. Да - и спеллером проверь, а то там у тебя какие-то "баккалеи" имеются, еще что-то видел... Вот оно: Цены на одну и туже модель морозильной лари, но продающейся у различных производителей Нет такой твари - морозильной лари
Kikinda: Что то с форумом не так. У меня не горела лампочка после новых сообщений. Хорошо, что решила проверить тему. Владимир Б. Согласно, что необходимо определять границы рынка. Может быть стоит написать, что я рассматриваю рынок холодильного и морозильного оборудования отечественного производства, находящегося в средней ценовой категории? Или может быть стоит соединить пожелания Волка и Анны? Например, так: Сегмент рынка: Холодильное и морозильное оборудование для продуктовых магазинов. Оборудование продается через диллеров г. Москвы и Санкт-Петербурга Ценовая категория: Средняя ценовая категория (производство РФ и Польши) Количество продавцов на рынке: более 30 Количество покупателей на рынке: много (но вежливо ли так писать) Тип рыночной конкуренции: Рынок монополистической конкуренции Наличие вторичного рынка: Вторичный рынок существует, но по объему продаж гораздо меньше первичного. Вторичный рынок подразделяется на два сегмента: 1)рынок оборудования после проведения капитального ремонта + рынок восстановленного оборудования 2)рынок оборудования без ремонта, реализуемый владельцами магазинов через доски объявлений. Знаете, в таблице было бы удобно сделать анализ рынка, а потребителю отчета удобнее бы было читать. Какие еще пункты туда нужно включить? А я попробую изменить свой первоначальный обзор.
Мисовец: Kikinda пишет: # Тип рыночной конкуренции: Рынок монополистической конкуренции Огласите весь список, пожалуйста... Мне кажется, идеал на западе, местами диком. Как мы знаем, на этом западе отчеты об оценке гораздо короче, чем у нас, и в среднем они там яснее, видимо. Вот такое движение к описанию рынка оно не есть движение "на запад", отчет превращается в исследование но за ту же цену, а исследования должны и стоить по другому и проводиться с другой целью. Исследование должно знакомить читателя с рынком, а отчет должен лишь РС сказать, ну, чтобы можно было проверить. Не знаю...
Kikinda: Не видела ни одного западного отчета, разве что на недавнем семинаре в Одессе наблюдала отчеты уважаемых чешских оценщиков. Отчеты у них правда короче. Но у нас есть требование - анализ рынка. А список прост: 1. Совершенная конкуренция 2. Монополия 3. Олигополия 4. Дуополия 5. Монополистическая конкуренция 6. Дискриминационная монополия 7. Естественная монополия 8. Монопсония На рынках с разной конкуренцией действуют разные законы ценообразования. Мне кажется, что оценщику необходимо законы ценообразования учитывать.
Игорь г. Львов: Оксана проведи ликбез. Где можно с этим ознакомится. Действительно надо учитывать категорию рынка. Тогда легче прогнозировать модель поведения участников этого рынка и пути изменения стоимости.
Мисовец: Kikinda пишет: А список прост: 1. Совершенная конкуренция Вот хорошо бы с примерами, типа: 1 - такого не бывает. 2 - нефть 3 - новые комбайны или как? Где тут квартиры в типовых пятиэтажках? Ну и я сильно сомневаюсь, что обо всем этом нужно писать в отчете. Наука уже какая-то, а не отчет об оценке.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Количество покупателей на рынке: много (но вежливо ли так писать) Думаю - невежливо Но можно написать - и это гораздо важнее (для чего нам в итоге нужно знать количество покупателей?) - что годовой объем продаж - такой-то
Владимир Б.: Мисовец пишет: отчет превращается в исследование но за ту же цену Ваша правда, Василий Григорьевич. Но почитаешь ФСО-3 - именно этого они от нас и добиваются. И что делать?
andrey: Все забываю спросить у Оксаны. Как определялась, указанная в примере отчета стоимости холодильного оборудования, скидка перехода на вторичный рынок? Если она была подтверждена реальными примерами, то почему эти примеры не приведены? Т.к. прочие обоснования имели место быть.
Kikinda: andrey Примеры действительно были. Я нашла несколько почти новых холодильников и сравнила их с ценами на новые холодильники, вот и получила разницу. Мисовец При разных видах конкуренции модель торга складывается по разному. Например, приходит один человек на рынок за яблоками, там стоят 15 продавцов. Сбить цену ему намного проще, чем если бы был один продаец и 15 покупателей. Во втором случае, продавец, скорее всего, будет цену поднимать, тем самым получая плату за свою уникальность и монополистическое преимущество. Примеры разных рынков есть в учебниках (см. учебники по микроэкономике) и я, учась на экономическом факультете несколько лет подряд изучала как работают эти рынки. Сразу хочу написать, что "совершенно идеальных" рынков нет и быть не может. Модели рынков были придуманы, для того, чтобы исследователь/ покупатель/ продавец опираясь на эти модели мог спрогнозировать поведение противоположной стороны, спрогнозировать цену которая установится в результате торга. Согласитесь, что монополист будет вести себя совсем по другому, чем продавец, у которого множество конкурентов. Кроме того, каждый тип рынка имеет свои особенности. Например, на рынке монополистической конкуренции могут устанавливаться существенные скидки, могут создаваться дополнительные (несущественные) конкурентные преимущества через рекламу. Вы все рекламу смотрите и видите как эксплуатируются образы...типа "будь крутым, носи кроссовки XXXX". Так чем рекламируемые кроссовки лучше, чем нерекламируемые? Ничем. Но стоят они дороже, так как имеют мнимое конкурентное преимущество. Примеры: рынок совершенной конкуренции - бабушки с укропом рядом с метро рынок монополистической конкуренции - косметика, стиральные порошки олигополия - операторы сотовой связи дуополия - один производитель оборудования для атомных станций/ один покупатель - одна атомная станция монопсония - градообразующее предприятие на котором работают все жители города (один покупатель/ много продавцов) Теперь о главном. Я думаю, что тип рынка нужно указывать в анализе рынка и далее на основании этого строить свои расчеты. Если у вас рынок, близкий к рынку совершенной конкуренции, то и аналогов вам не стоит искать много. Все они будут примерно одинаковые, да и при согласовании подходов мнение продавца и покупателя будет близким. При рынке монополистической конкуренции лучше брать аналоги такого же производителя, а если нет, то учитывать в цене "нематериальную составляющую".
andrey: Kikinda пишет: Примеры действительно были. Я нашла несколько почти новых холодильников и сравнила их с ценами на новые холодильники, вот и получила разницу. Я, вобщем, и не сомневался, просто хотел обратить Ваше внимание на то, что данная скидка не была подтверждена расчетом в отчете. Остальные - да, а эта - нет. Сразу в глаза бросается. За подробный ответ в адрес ВГ - Агромное спасибо
dewqas: Kikinda пишет: Теперь о главном. Я думаю, что тип рынка нужно указывать в анализе рынка и далее на основании этого строить свои расчеты. Если у вас рынок, близкий к рынку совершенной конкуренции, то и аналогов вам не стоит искать много. Все они будут примерно одинаковые, да и при согласовании подходов мнение продавца и покупателя будет близким. При рынке монополистической конкуренции лучше брать аналоги такого же производителя, а если нет, то учитывать в цене "нематериальную составляющую". Отличная фраза. Осталось ее только опубликовать, вместе с градацией типов рынков. Свести в табличку количество необходимых аналогов для каждого типа рынка и все начнут на нее ссылаться. Может на досуге подумаем и обсудим отдельно все вместе?
Мисовец: Kikinda пишет: Примеры: рынок совершенной конкуренции - бабушки с укропом рядом с метро Да, огромное спасибо. Давайте потренируемся на конкретных примерах, я буду писать, а Ксю и другие разбирающиеся будьте ласка, скажите, где верно, а где ошибся. Итак: 1. подержанный комбайн Дон-1500Б - рынок монополистической конкуренции 2. склад в зоне ответственности крупного оборонного предприятия ФГУП - рынок монополистической конкуренции 3. квартира в пятиэтажном панельном доме - рынок совершенной конкуренции, хм, а другого нет? Ведь вот в деревне там может быть и один такой дом, хотя квартир в нем, ну, 50... 4. котельная на балансе ГУП для передачи на баланс другого аналогичного ГУП - дуополия Ну и хотелось бы более развернутые рекомендации что в каком случае делать, а то лишь про два написала...
Kikinda: Мисовец пишет: склад в зоне ответственности крупного оборонного предприятия ФГУП Это точно не рынок монополистической конкуренции. А для того, чтобы определить, нужно знать кому потенциально нужен этот склад и кто может юридически им пользоваться. Есть ли на данной территории аналогичные склады (под территорией я понимаю следующее: покупателю должно быть территориально без разницы каким складом пользоваться, т.е. транзакционные издержки одинаковые для оцениваемого склада и других складов)
Мисовец: Kikinda пишет: дуополия - один производитель оборудования для атомных станций/ один покупатель - одна атомная станция А вот тут написано, что Дуополия - тип отраслевого рынка, на котором существуют только два независимых продавца и множество покупателей. Считается, что прибыли, которые могут быть получены в результате такой несовершенной конкуренции, меньше тех прибылей, которые были бы получены, если бы два продавца слились и образовали монополию.
dewqas: Мисовец пишет: подержанный комбайн Дон-1500Б - рынок монополистической конкуренции Это даже не конкуренция, хотя все зависит от года выпуска. Нет больше таких комбайнов (новых)... А б/у комбайны скорей всего можно отнести к рынку совершенной конкуренции, хотя в зависимости от региона...
Kikinda: Мисовец Да, извиняюсь. В спешке перепутала. dewqas А что, законы рынка действуют только для новых объектов? Рынок там, где есть продавец и покупатель, а модели рыночной конкуренции задают общие принципы поведения того и другого в разных условиях. Б/у комбайны к совершенной конкуренции отнести нельзя, так как 1) товар неоднороден 2) покупателю и продавцу не доступна вся рыночная информация 3) действуют скидки и прочие уловки, стимулирующие покупку
Дмитрий: А какая разница какой рынок б/у комбайнов или станков, если только не строить бизнес-план по выходу на этот рынок? Есть объявления о продажи б/у техники и что еще надо? Или формулу умную вывести надо типа: РС= f(цена объявления; тип конкуренции)?
Мисовец: Я думаю, не так уж важно описывать все эти типы рынков. Важно описать, можно вот этот комбайн вообще продать, и как примерно? Куда идти?
dewqas: Kikinda пишет: А что, законы рынка действуют только для новых объектов? Рынок там, где есть продавец и покупатель, а модели рыночной конкуренции задают общие принципы поведения того и другого в разных условиях. Для новых свой рынок и своя ситуация на рынке, на б/у своя ситуация и свой рынок. Kikinda пишет: Б/у комбайны к совершенной конкуренции отнести нельзя, так как 1) товар неоднороден 2) покупателю и продавцу не доступна вся рыночная информация 3) действуют скидки и прочие уловки, стимулирующие покупку 1) Если рассматривть рынок б/у комбайнов Дон-1500, то товар вроде однороден. 2) Информации вагон. Экономическая ситуация стабильно развивающаяся. Объявлений куча. Каждый продавец с удовольствием расскажет как он под федеральную программупопал и набрал под льготные кредиты новой техники. Точно так же как и каждый покупатель с тем же удовольствием поплачется, что он то как раз под фед.программу не попал. 3) Скидки есть. Но все скидки обусловленны рынком. Уловок нет. Крупные партии б/у с/х техники уже распроданны мелким фермерским хозяйствам. Так что получается, что и этот пункт не верен. Вывод: Рынок комбайнов ДОН-1500Б в Волгоградской обл.- совершенно конкурентен.
Kikinda: Все журналы, журналисты, газеты, экономисты жужжат про экономический кризис. Экономический кризис сбивает цены на одни товары и поднимает до небес на другие. Что пишут оценщики в отчете об оценке про кризис? Ведь важное экономическое явление.
fantomas59: Полагаю, что обзор и исследование рынка следует строить, следует строить в отчете исходя из ПФУ (полной функции управления) процессом. В качестве процесса можно рассматривать сам рынок или процесс ценобразования. Полная Функция Управления (ПФУ). Давайте разберёмся, что это такое. Сначала на примерах, а потом сформулируем «по-научному». Первый пример. Вы хотите поехать на автомобиле на рынок за продуктами для семьи. Чтобы решить эту задачу, вы, сами того не подозревая, должны будете принять определённые решения и должны будете выполнить определённый набор действий: 1. Вы оцениваете состояние автомобиля (объекта управления). В простейшем случае мысленно вы рассуждаете: «Двигатель у меня в порядке, запасное колесо есть … и т. п.». Если поездка предстоит сложная, вы осмотрите свой автомобиль, загляните под капот и т.д. Если вы этого не сделаете, то очень даже возможно, что вы не доедете до рынка. Всё это называется: оценка объекта управления. 2. Вы оцениваете своё собственное состояние. Своё самочувствие. Если вы час назад выпили стакан водки, очевидно, что ехать не надо. Если у вас постоянно шалит сердце, вы чувствуете приближение приступа, то поездку лучше отложить. И т.п. Если вы всем этим пренебрежёте, то тоже можете не доехать. Всё выше изложенное называется оценка состояния субъекта управления. 3. Вы оцениваете погоду. Если сильный гололёд, вы, скорее всего, поездку отложите. Если погода хорошая, можно ехать! Это называется оценка состояния окружающей среды. 4. Вы задумались над тем, хватит ли вам бензина, на какой бензозаправке вы сможете заправится. Если ваша машина грязная, а вам надо ехать в центр крупного города, то её надо помыть. И вы оцениваете, на какой мойке это можно будет сделать. Во время езды вы постоянно оцениваете поведение других автомобилей, которые едут рядом или встречаются на пути. То есть вы оцениваете состояние систем, которые участвуют в обслуживании вашего автомобиля и соседних авто. Если вы этого не предусмотрите, и не будете делать, то тоже можете не доехать. Это называется оценка соседних и взаимодействующих объектов. 5. Во время поездки вы постоянно руководствуетесь правилами дорожного движения, знаками, светофорами, указаниями работников ГАИ. Если вы пренебрегли чем-то, то очень вероятно, что поездка может закончиться плачевно. Это называется оценка состояния управляющей структуры. 6. Может так случиться, что по каким-то причинам (праздник, стихийное бедствие) по радио городская власть объявит о запрете проезда в центре города или по какому-то маршруту. Если вы это не учтёте, то на рынок не попадёте. Может быть так, что доктор вам настоятельно порекомендует ездить только в очках. И если вы не выполняете его рекомендаций … Это всё называется указания или ограничения более высших структур управления. 7. И последнее, но самое важное. Один водитель, увидев на дороге зазевавшегося щенка, притормозит и даст ему возможность перебежать улицу. А другой, как говорят «мать родную переедет» и не задумается. Один водитель машину на стоянке так поставит, чтобы и остальным было удобно, а другой оставит так, что в соседнюю, стоящую рядом машину, дверцу будет невозможно открыть; или поставят так, что выехать невозможно. Один водитель на перекрестке ведёт себя осмотрительно, он видит и «схватывает» всю обстановку сразу, он видит и предусматривает возможную опасность, и действует исходя из этого. А другой идёт напрямки, не учитывая даже того очевидного для других факта, что соседний автомобиль ведёт вдрызг пьяный водитель. Последствия этих вариантов очевидны. Всё описанное выше называется РАЗЛИЧЕНИЕМ (т.е. умением отличать хорошее от плохого, правду от лжи, опасность от безопасности и т.д.). Такое различение называют по научному «владением методологией». Отсюда следует, что каждый человек (в том числе и водитель): — либо обладает различением, — либо не обладает различением. Заметим сразу, что если человек употребляет спиртное, то различением он не обладает. Как крайность этого, вместо одного предмета пьяный видит два (двоится в глазах). Итак, для того чтобы управлять объектом, необходимо уметь оценивать: 1. Состояние объекта управления. 2. Собственное состояние субъекта. 3. Состояние окружающей среды. 4. Состояние соседних взаимодействующих объектов. 5. Состояние управляющей структуры. 6. Указания или ограничения более высших структур управления. 7. Обладать различением, владеть методологией. Перечисленные только что 7 пунктов являются составляющими Полной Функции Управления (ПФУ). Если хотя бы один пункт не выполняется, то такое управление рано или поздно обречено на провал. Все вышеизложенное на данной ветке органично вписывается в описание процесса ПФУ. см. подробно http://dotu.ru/2004/06/22/2004-m_voda/#more-220 и http://www.kpe.ru/rating/world/2005/
Kikinda: fantomas59 А какая связь между функцией управления и рынком оцениваемых объектов? Вы, уважаемый, написали полный бред.
andrey: Kikinda Ну, зачем-же так категорично. Попробую расшифровать. пп.1 и 2. Техническое состояние оцениваемого объекта и перспектива дальнейшего использования аналогичного оборудования оцениваемому объекту. пп 3 и 4. Ситуация на региональном (отраслевом) рынке. п. 5. Ограничения и отягощения на дальнейшее использование. п. 6. Тенденция морального износа. п. 7. Ситуация на рынке предложений (продаж) аналогичного оборудования. Но... это мои домыслы. Обзор можно выстроить следующим образом. 1. п.6. 2. пп 3 и 4. 3. п. 7. 4. пп. 1 и 2. 5. п. 5.
andrey: Ох. andrey пишет: 4. пп. 1 и 2. 5. п. 5. Поменять местами.
Kikinda: Мои три отчета по поводу внесения оборудования в уставный капитал принесли множество свежих мыслей. Дошла до раздела "анализ рынка". ФСО вроде просят анализов. Но какой рынок анализировать, если у нас имущество вносится в уставный капитал. Его не будут продавать. Его будут эксплуатировать уже так, как договорились. Сотрясать лишний раз воздух ненужными буквами в данном случае смысла не вижу. Все же анализ рынка должен быть привязан к целям оценки и должен быть полезен. Может вообще этот раздел проигнорировать? Вот для Ани в банк, я бы написала, порадовала бы...а тут чью бабушку лохматить? А вы что скажите про анализ рынка, когда реализации не предполагается?
Kornilov: Kikinda пишет: Все же анализ рынка должен быть привязан к целям оценки и должен быть полезен. Мое сугубо личное мнение. Документ, сделанный качественно, будет использован автором в течении длительного времени. Так уж жизнь наша (канцелярская) устроена. То есть, 1) обязательно появится готовый заказ на смежную тему (а обзор уже есть и года 2-3 легко переноситься без особых правок в новый отчет); 2) обязательно появиться заказчик, жаждущий не только побыстрее и подешевле получить результат (Отчет), но сначала увидеть в оценщике "родственную душу", поговорить о своем, о девичьем - а у Вас - целый багаж знаний! Заказчик млеет и падает к Вашим ногам! 3) ну и, вообще, интересно же самому, что там у них, у комерсов, на самом деле твориться.
Дмитрий: Kornilov пишет: ну и, вообще, интересно же самому, что там у них, у комерсов, на самом деле твориться. Да что у них творится и так понятно. работают в большинстве случаев только чтоб персонал прокормить и все.
Kikinda: К стоимости имущества как их успехи будут относиться? А родственные души нам клиенты становятся и без цитирования министра Эльвиры Набиулиной про то, что экономика терпит крах. Ну не используем информацию. Зачем писать? Я тут подумала, решила, что все же я анализ напишу, так как мне надо будет обосновать, почему я беру только один прайс лист. Напишу, что продавцов больше нет. Уже написала, что производитель этого оборудования работает в Европе и мне надо будет считать затраты на транспортировку. Можно еще дать срез по рынку стоимости транспортировки, но среди транспортных компаний такая огромная разница. Пожалуй сюда напишу, что дешевую не выбираю, потому что они не надежны. Хоть, куда девать разумность покупателя? Вы чувствуете, что я игнорирую министра?
Kornilov: Kikinda пишет: Вы чувствуете, что я игнорирую министра? Женские разборки?
Дмитрий: Kikinda пишет: Я тут подумала, решила, что все же я анализ напишу Я восхищаюсь трудолюбием. Оксан а мне вот нужен обзор рынка этикеточных машин нет случайно?
Мисовец: Дмитрий пишет: обзор рынка этикеточных машин Вот так прямо в Яндексе и искал: http://www.bestreferat.ru/referat-80049.html http://www.rview.ru/marka.html http://www.marketcenter.ru/content/doc-2-12333.html http://www.fitprint.ru/s_008.htm http://www.restko.ru/market/1530
Kikinda: То что откопал ВГ подходит процентов на 5 - не более. Но без этой информации конечно не обойтись. Рынок найденное никак не показывают, влияние на стоимость мы увидеть почти не можем. Часто в таких обзорах информация устаревшая. Какая цель оценки? И кое что о самой машине, хотя бы кто производитель.
Дмитрий: 8-цветная Флексопечатная машина "Primaflex CM 8" немецкая http://www.webprintmarket.ru/offers/Windmoller-Holscher-id212016
perlin: http://www.publish.ru/articles/4394761/text/4084787.html http://article.unipack.ru/23210/
andrey: Kikinda пишет: Но какой рынок анализировать, если у нас имущество вносится в уставный капитал. Его не будут продавать. Его будут эксплуатировать уже так, как договорились. Имущество вносится по РС. Так? Продавать или получать доход? Вопрос. Продавать не будем, так? Считаем доходником, но имеем в виду результаты СП. Ищем рынок для доходника, его в первую очередь и анализируем. Сравниваем с анализом рынка продаж. Нет ни того, ни другого - ЗП.
Дмитрий: andrey пишет: Продавать не будем, так? Считаем доходником, но имеем в виду результаты СП. Ищем рынок для доходника, его в первую очередь и анализируем. Сравниваем с анализом рынка продаж. Нет ни того, ни другого - ЗП. Длинные праздники сильно сказываются.
Kikinda: А про спрос как то в отчетах или обзорах пишут? Логично, что спрос оценивать надо. Вопрос как. Может какие то косвенные признаки будут? Можно, конечно, написать, что в этой отрасли много заводов и им нужно оборудование. Но ведь заводы то укомплектованы. Зачем им еще один комплект? А объявления достаточно редко встречаются со словами "куплю". Как быть?
andrey: Kikinda Из своего опыта анализа жилой недвижки. Количество публичных объявлений в течение нескольких лет держится на одном уровне. Но есть серьезные колебания количества объявлений о ценах предложения и колебаниях цен предложения. F.E. В 2006 цены пошли в рост на фоне сворачивания количества предложений, апогеем разнонаправленности тенденций был 2007, после чего цены взлетели еще больше, а предложения ушли с рынка, но вырос рынок аренды жилья. Т.е. спрос обычно остается в тени и о нем можно судить только косвенно. Если у производителей растет цена, а продажи сокращаются (при нормальном разговоре с представителем производителя этот факт обычно выясняется), то можно предположить, что спрос сократился. Хотя Ксю и не любит такой подход в ценообразовании, но производители желают (вынуждены) в краткосрочном плане действовать именно так.
andrey: Хотя и не совсем уж точно по теме ветки, но хочется у Анны Роговой узнать, по какому принципу банки дисконтируют объекты залога при выдаче кредита? Ориентируются ли на обзоры рынка, предоставленные оценщиком, или есть свои жесткие ставки (диапазоны ставок)? От чего они зависят?
Kornilov: Ага! А мне, как математику, интересно увидеть также и табличку с колонками типа "сумма выданного (невыданного) кредита", "срок кредита", "сумма залогового обеспечения" за 2008-2010 годы...
andrey: Жень! Давай без предвзятости. Меня сее интересует чисто с теоретической точки зрения. Хватит и общих фраз.
Kikinda: andrey В банках над обзорами рынка, которые пишут оценщики все ржут. Я когда смотрю отчеты коллег, в основном, вижу скачанные тексты с различных сайтов. Зачем пишут и как используют большинство не понимают. Я как то стала себя ограничивать в обзорах или как сейчас положено говорить = анализах рынка и что вижу, о том и пою. Т.е. кто продавцы, кто покупателей, сколько первых и вторых, сколько собственников может смениться за жизнь, есть ли вторичный рынок, какой механизм ценообразования. Мне думается, что некоторый механизм анализа рынка надо включать в ФСО по оборудованию. Или как бы себе плохо не сделать? Что скажете?
Мисовец: Kikinda пишет: Мне думается, что некоторый механизм анализа рынка надо включать в ФСО по оборудованию. Или как бы себе плохо не сделать? Что скажете? Думаю, что не надо ничего никуда включать, ведь ситуации разные, а напишут что-то в ФСО и придется делать и материться. Банки, кстати, если захотят, им проще всего добитьтся от оценщиков того, чего они хотят: написать краткое требуемое сожержание анализа рынка, вот, как Выше у Вас же и написано, и раздать всем аккредитованным и тем, от кого отчеты несут, если нет аккредитации. Оценщики с сайтов инфо размещают тоже не от хорошей жизни. Для оценки для банков какие тарифы установлены? И сколько надо найти, посчитать, написать, ... причем банки разные, не надо думать, что все банки делаю то, что пишут на форумах. Ну вот и идет оценщик на то, чтобы потратить время, найти некий текст, где про всё, и поместить и некоторое время к жтому не возвращаться. В принципе аналоги с их анализом по ФСО дают всю инфо с рынка, т.е. всё нужное уже в ФСО есть, вопрос только в цене выполнения. п. 19, 22 ФСО-1 разве там мало анализа рынка? Но вот оцениваю зерновой ток, никакого вторичного рынка тут нет и никогда не было, вымучиваю в итоге что-то там по ФСО.... Но ток селу нужен, и СБ РФ то это понимает и в залог ток берет, самый надежный, кстати, банк по данным рейтингов. По настоящему ликвидных залогов не так много, разве нет? А ФСО новое напишут опять про развитый рынок.
Игорь Б.: Kikinda пишет: Мне думается, что некоторый механизм анализа рынка надо включать в ФСО по оборудованию Раньше, в 519-х было: анализ текущего состояния и тенденций рынка. Присутствие алгоритма анализа на мой взгляд полезное дело. Вот как например сейчас - обоснование элементов сравнения, диапазон значений.
Kikinda: Да, Игорь. Я тоже думаю, что надо что то типа наброска сделать для анализа. Хотя бы тип рынка, элементы сравнения, диапазоны значений и сколько всего продавцов-покупателей. Самое главное сейчас - это не перекрыть себе же кислород. Хотя с утверждение ВГ, что банки должны там что то требовать я не согласна. Оценщики подчиняются СРО и нацсовету, а не банкам. Банки - это пользователи. А включать хотя бы канву надо, чтобы исключить и вытравить откровенную глупость в виде скачанных из интернета статей сомнительного содержания. Элементы сравнений как будем находить и как обосновывать? Мисовец Меня вообще поражает, что оценщики у нас мыслят только в направлении оценки залогов. Ну не только для залогов мы оцениваем и работа наша не всегда формальность, как бы Вам этого не хотелось.
Рогова Анна: Андрей, соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью обеспечения, так называемый LTV (Loan-to-value) составляет от 0,3 до 0,7 и зависит от категории самого заемщика и от качества предлагаемого в залог обеспечения. Для ликвидной и качественной недвижимости он может равняться 0,7; для некой категории товаров в обороте – 0,3. Все рассматривается индивидуально. Это стандартный ответ. До кризиса было по недвижке 0,75 -0,85. Сейчас и 0,5 даже может быть, если залог муторный и 0,65, в особых случаях -0,7 но редко. Как мне объясняли, эти коэффициенты нащипываются банками из того "а что там у соседей-банков". И подгоняются под собственные реалии. Про обзоры рынка оценщиков я не совсем поняла. Обзоры оценщики писать не умеют и не пишут, ибо это труд адский за который им деньги не платят, и таскают информацию от журналистов, без собственной редакции. Написал один журналист в году 2006-2007 "рынок недвижимости прошел проверку на "чистом спирте" - и теперь это во многих отчетах есть сейчас. По мне так - один качественный обзор рынка и никаких расчетов в принципе и не надо по объекту. Корнилов. В вашей табличке не хватате столбика - наличие просрочки/объявлени дефолта.
Kornilov: Рогова Анна пишет: Корнилов. В вашей табличке не хватате столбика - наличие просрочки/объявлени дефолта. Буду признателен и за эту информацию!
andrey: Всем - спасибо!!! Пока нет времени.
Kikinda: Как вы думаете, надо ли писать прогнозы цен (от тех же журналистов)? По мне так если писать, то не больше, чем срок экспозиции. А долгосрочные прогнозы вообще опасны (если только не доходник) да и наводят тень на плетень. Анализ рынка вообще лучше делать в табличном виде с минимум футуристических шатаний.
andrey: Kikinda пишет: сколько всего продавцов-покупателей. Kikinda пишет: Как вы думаете, надо ли писать прогнозы цен (от тех же журналистов)? По мне так если писать, то не больше, чем срок экспозиции. Kikinda пишет: Анализ рынка вообще лучше делать в табличном виде с минимум футуристических шатаний. 1. Огласите список 2. Огласите срок экспозиции 3. Аналитика в таблице - интересно, сколько будет строк и колонок в этой таблице?
Kikinda: Колонки две. Строк много. Но таблицы удобнее читать, чем просто текст. И таблицу можно сделать с меньшими раздумьями на связку слов.
Kikinda: Пост Мисовца перенесла в тему Обсуждение ФСО по оборудованию. Здесь будет обсуждать проблему обзоров и анализа рынка. Как писать анализ рынка, когда у нас много сортов и видов различных объектов? Обычно коллеги либо пишут про экономику РФ, что конечно же вызывает смех у клиентов, либо про что то одно, что является бесполезным. Может быть стоит писать про какую то одну группу оборудования? Но тогда про одну, когда она играет существенную роль в общей стоимости. Вот тут как раз будут полезны численные ограничения. Скажем 80% в общей стоимости. Вопрос - в какой. Рыночную стоимость, когда пишем обзор еще не посчитали, балансовая стоимость для нас бесполезна. В анализе рынка еще бы хорошо дать границы рынка. Чтобы четко понимать что оценивается.
Мисовец: Kikinda пишет: В анализе рынка еще бы хорошо дать границы рынка. Чтобы четко понимать что оценивается. Нельзя ли привести пример. Вот я оцениваю, скажем, холодильник, стационарно установленный на предприятии, бывший холодильный ж/д вагон, ему, допустим 20 лет, используется в бизнесе активно, оцениваю, например, для вклада в УК, если залоги не нравятся. Что мне написать про границы рынка?
Kikinda: Мисовец Границы рынка прежде всего для аналогов. Цель анализа - описать рынок, дать значение его граничным условиям, показать, что мы используем наиболее типичные цены и какие цены (стоимость) является наиболее типичной и наиболее вероятной. Однако, часто я вижу, что оценщики имеют логику, что анализ рынка будут использовать для того, чтобы потом продать. Цель оценки будет влиять в том числе и на анализ рынка. Если в дальнейшем реализация, то анализ один. Если нет - то другой. При взносе в уставный капитал никакой продажи не предвидится, поэтому что видим, о том и поем. Попыталась дать схематично анализ рынка. Рынка холодильников- вагонов я не знаю. Что то придумала. Но для эксперименты это не суть важно. Характеристика продавцов - на рынке присутстуют продавцы новых холодильных ж/д вагонов, которые предполагается использовать по прямому назначению. Продавцами б/у вагонов являются предприятия МПС, продающие вагоны с наработкой и которые запрещено использовать на ж/д путях, но можно эксплуатировать стационарно. Продавцов всего 4 (по кол-ву предприятий). Месторасположение продавцов на стоимость не сказывается, так как объект может быть транспортирован к месту эксплуатациии бесплатно. Характеристика покупателей - возможными покупателями являются предприятия, использующие промышленный холод, а именно владельцы складов и т.д. По косвенным признакам, таким как объявления "куплю" можно выявить, что спрос на стационарные и бывшик ж/д холодильники присутствует. Кол-во объявлений 5. Беседы по телефону показали, что объявления актуальны. Возможность продажи - есть, так как на рынке присутствуют и продавцы и покупатели. Демонтаж и перевозка на новое место эксплуатации возможны. Тип рынка - олигополия Конкуренты - промышленные холодильные установки, работающие на фреоне. Вторичный рынок промышленных холодильных установок может быть использован для определения наклона кривой износа Ограничения рынка - эксплуатация оборудования старше 25 лет запрещена Ростехнадзором (это я придумала) Диапазон цен на новые вагоны-холодильники, работающие по прямому назначению - 100 тыс - 150 тыс. Основные ценообразующие характеристики - холодопроизводительность, мощность двигателя, объем, толщина стенки. Диапазон цен на б/у холодильники. Диапазон цен на бывшие ж/д холодильники 30 тыс - 60 тыс. Возраст их 15-25 лет. Ценообразующие характеристики - возраст, качество капитального ремонта (если была замена компрессора, то стоит на 2 тыс дороже). Недавно проведенный ремонт повышает стоимость на 25%. Выявлено путем сравнения, см. таблицу 4. Вот как то так по моему разумению должен быть анализ рынка. Теперь границы: Б/у холодильные железнодорожные вагоны, которые поменяли свое назначение и теперь могут эксплуатироваться стационарно. Место эксплуатации - центральная часть РФ. Возраст - 15-25 лет. Физическое состояние - годный к эксплуатации в стационарном режиме.
Мисовец: Kikinda пишет: Попыталась дать схематично анализ рынка. Рынка холодильников- вагонов я не знаю. Что то придумала. Но для эксперименты это не суть важно. Почему это нельзя отнести к исполнению пп. "б" п. 18 ФСО-1? Зачем для этого новый стандарт?
Kikinda: Мисовец Давно ли в последний раз Вы видели отчеты оценщиков? Исполнение анализа рынка, как правило, фальшивое акапелло. Аня нам расскажет что она читает и как использует. Если дать хотя бы схему, то мы от фальшивок и смеха над оценщиками уйдем, а также избавим клиентов от чтения груды макулатуры. Иногда ведь читают, что удивительно. Тут отчет моего коллеги разнесли в суде только по анализу рынка. Он конечно его качнул из интернета и особо не обращал внимания. Но разнесли ведь в пух и прах. Поймали на противоречиях. Если в большом ФСО написано про анализ рынка, то может быть стоит его в ФСО для оборудования облагородить.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Место эксплуатации - центральная часть РФ Можно узнать - где расположена "центральная часть РФ"? Где-то в Сибири, очевидно? Kikinda пишет: Если дать хотя бы схему, то мы от фальшивок и смеха над оценщиками уйдем Я не разделяю твоего оптимизма в этом вопросе. В принципе - достаточно много требований уже имеется в действующих ФСО. Никто их не соблюдает, а если и соблюдает, то часто - чисто формально. И схему твою - так же будут соблюдать
Рогова Анна: Про анализ рынка. Два дня назад один оценщик мне сказал: "Я теперь пишу анализы рынка так. Вот в расчете у меня получилась ставка капитализации 15%, так и в анализе рынка в абзаце про ставки пишу диапазан: 13-17%. Что там у меня с квадратным метром общей площади? - 45 тыс. рублей. Ну , вот , в анализ рынка в табличку вставляю диапазон: Район Ленингрдаский 43-48 тыс. рублей, ну и с корректировочками тоже самое. Путь докажут обратное!!!". Я вижу: Схему анализа разрабатывать надо. На мой взгляд "анализ рынка" это 80% отчета, а структура оценочного "анализа" - необходима, так как ее до сих пор нет. но. 1. Анализ может быть сделан честно. 2. В любую схему можно написать паленые цифры.
Дмитрий: Приведу другой пример про попадание в анализ рынка. Вот я оцениваю улучшения без учета ст-ти ЗУ для МФСО оценка идет с 01.01.06 по 01.01.10. Вот мне пишут, что рассчитанная мной ст-ть 1 кв.м. админ.недвижимости не попадает в рынок по состоянию на 01.01.10 г. Нужно снизить ст-ть чтоб попадало в рынок, а ст-ть ЗУ ниже рынка нужно повысить ст-ть чтоб попадало в рынок. Сказано - сделано и отправлено. Вчера звонят мне и истеричным голосом: "у Вас ст-ть на 01.01.10 15% от ст-ти на 01.01.09 (то есть падение ст-ти на 85%), а рынок упал на 30% согласно анализу рынка!?" Я отвечаю: "Родная, Вы же мне сами сказали, чтобы уменьшаемое уменьшил, а вычитаемое увеличил. Чему же удивляться что разность стала маленькая. Это же арифметика - начальная школа и оценщику, даже если это девица из "большой четверки", желательно знать правила арифметики." Мне со слезами и искренним возмущением: "Но анализ рынка ..." То есть проблема в сопоставимости данных по временным периодам. Или данные сопоставимы или попадание в анализы крупных и уважаемых контор. Вот так вот.
Рогова Анна: Анализы крупных контор, которые все на слуху - такая муть, такая ерунда. Вот кого пинать и строить надо. Видела спущенные обзоры по регионам, не малых денег, наверно стоили - а значимость, качество, конкретика, возможность применять - отсутствует полностью.
полная версия страницы