Форум » Обсудим » Стоимость в пользовании и стоимость в обмене » Ответить
Стоимость в пользовании и стоимость в обмене
Мак$: Чем эти стоимости различаются? (стоимость в пользовании и стоимость в обмене) и какое отношение они имеют к рыночной стоимости?
avg: Дмитрий Меня такая ситуация тоже удивляет, но мы живем в РФ в реальных условиях. Думаю (надеюсь) в основном в банке часто не совсем глупые люди сидят и представляют, что сети ливневой канализации или уличного электроосвещения, можно продать в лучшем случае по скрабовой или утилизационной стоимости, или если в текущем использовании, только будущему собственнику или арендатору ЗУ или зданий. И банки, часто не берут в залог весь комплекс, обычно все отдельно по частям. И все равно идут, на то, что в залог принимается не ЗУ и здания, а вот эти отдельные объекты (когда здания уже часто бывают заложены сами по себе, хоть в этом же банке, хоть в другом). Есть в этой ситуации еще один момент, это имущество по-идее можно выкупить и сдавать собственику имущественного комплекса в аренду (у меня есть пример, когда в подобной ситуации, пришлость продать ТП на территории комплекса, и теперь ее новый собственник получает деньги за аренду его электрооборудования, а собственник ничего сделать не может, строить новую и получать разрешение на получение эл.мощностей очень долго, хлопотно, затратно). Но, к сожалению. рынка аренды дымовых труб, канализаций и трубопроводов (свободного и открытого рынка) я не знаю, поэтому доходник использовать не получаеться, только затратник. А, что делать оценщику? 1) отказаться от оценки, но это потеря может быть не только, конкретного контракта, но и Заказчика. 2) сделать оценку, но и в отчете и в банке прописать все ограничительные условия.
Дмитрий: Конечно не отказываться. Я пишу, что стоимость в пользовании. И на этом успокаиваю свою совесть. А по доходнику, я сейчас пришел к выводу что надо считать как Газпром или муниципалы считают - норма амортизации плюс какая-то прибыль (или риски) Получается нормальная ставка.
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: А по доходнику, я сейчас пришел к выводу что надо считать как Газпром или муниципалы считают - норма амортизации плюс какая-то прибыль (или риски) Получается нормальная ставка. А вот отсюда поподробнее и с примером если можно.
Владимир Б.: avg пишет: при оценке "в пользовании" в стоимость оборудованя, будет входить и право аренды (собственности) помещения, где оно установлено. Ну зачем же и с какой стати. И главное - как? Если собственник помещения с установленным оборудованием много лет сдает его в аренду, то с какой стати ему отказывать в аренде новому собственнику оборудования? На практике - если нет ничего личного - заключается новый договор аренды и жизнь продолжается. С другой стороны - если собственник помещения таки не захочет продлевать договор аренды и скажет вывозите - то это как раз тот случай, когда оценщик должен выбрать другое НЭИ, обосновав его именно этим обстоятельством. Какие проблемы? Я считаю, что оборудование. как правило, должно оцениваться "как есть", ибо это состояние - есть НЭИ. И если оно упаковано и готово к отправке, то не надо ему выдумывать монтаж и пусконаладку и ажиотажный спрос на выпускаемую продукцию. Поэтому нет никакой необходимости делить оборудование на в "пользовании" и в "обмене", тем более, что это противоречит существующему законодательству. Как уже говорилось - РС это всегда "в обмене". Просто в одном случае "меняется" установленное оборудование, в другом - неустановленное. Есть реальный объект оценки - так его и надо оценивать. А если он заменяется некоторым виртуальным - должно быть обоснование для такой подмены одного объекта оценки другим.
Владимир Б.: avg пишет: А, что делать оценщику? Конечно, делать оценку. Конечно, писать свое мнение в ограничениях или где-то по тексту. Но я против того. чтобы за банк что-то домысливать. сценарии писать. Есть труба. Дым идет - значит работает. Значит - имеет определенную стоимость в составе некоторого имущественного комплекса. Ну и оценивайте её таким образом - Вам же ЭТОТ объект Заказчик поручил оценить, а не груду битого кирпича после разборки трубы.
avg: Владимир Б. пишет: Есть труба. Дым идет - значит работает. Вам же ЭТОТ объект Заказчик поручил оценить, а не груду битого кирпича после разборки трубы Мы говорим о разных вещах, трубы и т.д., как правило зарегистрированы как недвижимость (сооружения) и вопрос в их перемещении не стоит. Для остального Движимого имущества будем считать, что вопрос стоит - как оценивать - "на месте" (т.е."не в перемещении") или "в перемещении" при оценке "в пользовании" в стоимость оборудованя, будет входить и право аренды (собственности) помещения, где оно установлено. Владимир Б. пишет: Ну зачем же и с какой стати. И главное - как? Если собственник помещения с установленным оборудованием много лет сдает его в аренду, то с какой стати ему отказывать в аренде новому собственнику оборудования? На практике - если нет ничего личного - заключается новый договор аренды и жизнь продолжается. Владимир Б. пишет: - то это как раз тот случай, когда оценщик должен выбрать другое НЭИ, обосновав его именно этим обстоятельством. Зачем и как? хороший вопрос! Затем, что стоимость установленного оборудования, как правило, не совпадает со стоиомостью не установленного, т.к. в первом случае мы учитываем монтаж и пуско-наладку хотя бы. Зачем, что оборудование - это ДВИЖИМОЕ имущество, оно потенциально может быть перемещено и тогда его РС будет меняться. КАК? нет у меня никаких методик, не знаю. Думаю, что это как раз и есть оценка оборудования "как установленного", не предполагающего перемещения". Насчет заключения договоров аренды, что всегда все так замечательно как Вы пишите - позвольте не согласиться, есть примеры. Как раз и есть очень много мотивов, в том числе и личные. Например - я оценивал быстровозводимое сооружение (ларек. но не такой который поднял краном и увез, а по сложнее, главное все равно - это не недвижимость). Заключен договор аренды ЗУ сроком на 1 год, с пролонгацией, которая уже один раз происходила на тот же срок. Банк берет в залог именно, оцениваемое оборудование (ларек), а не право аренды ЗУ. При оценке я выясняю, что собственно - главная ценность - это местоположение в конкретном месте (проходимость и т.д.). Узнаю, за какую цену продаются подобные объекты (с подобным правом арендыв подобных местах). Считаю доходник. И получается, что РС, которая образовалась на рыке может быть, только, если договор аренды ЗУ не меньше 3-х лет. Типичная ситуация на рынке, что договор аренды должен быть продлен, но как на самом деле поступят наши городские власти я не могу сказать ТОЧНО (есть преценденты, когда договора не продлевались, по самым разнообразным причинам) и владельцев этих ларьков выселяли со всем их имуществом. Если я буду оценивать это имущестов, как будто оно будет стоять там только 1 год - получиться цена максимум 50% от стоимости. Это Заказчика не устраивает и банк, тоже считает, что там все будет нормально. Поэтому, в данном случае получилась типичная для рынка РС, но с моей оговоркой, что договор аренды будет действовать не менее 3-х лет. Чем не оценка в "не перемещени", т.е. "на месте". Это же самое можно отнести, я думаю, ко всем доменным печам, технологическим линиям, и т.д. разве, что - раз я не считаю доходник, просто пишу, что оценивается "на месте", а не в возможном перемещении.
Владимир Б.: avg пишет: трубы и т.д., как правило зарегистрированы как недвижимость (сооружения) и вопрос в их перемещении не стоит. Для остального Движимого имущества будем считать, что вопрос стоит - как оценивать - "на месте" (т.е."не в перемещении") или "в перемещении" Андрей - а что делает недвижимость недвижимостью? Технически возможно переместить - да практически любой объект. Посмотрите «Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу», разработанные вашей городской комисии по недвижке - да нет, оказвается, универсальных критериев. И главный критерий, получается - это "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" И Вы говорите - с недвижкой нет никаких вопросов, там всё понятно. А мне непонятно - почему тот же подход не применять, когда речь идет о нанесении "несоразмерного ущербу назначению" движимого имущества? Почему трубу нельзя представлять как груду битого кирпича, а работающий котел - вполне можно полагать грудой искореженного металла и в таком виде определять его стоимость? В чем по-Вашему принципиальная разница?
avg: Владимир Б. пишет: В чем по-Вашему принципиальная разница? Именно в правовом статусе. Если недвижимость, ее можно снести только в особых случаях (градостроительный регламент и т.д.), а все остальное - прекратить договор аренды и потребовать вывода - это раз плюнуть, если захотеть. У меня , есть совершенно конкретные примеры, когда постройки (якобы временные, а на самом деле вполне даже себе ничего)
Владимир Б.: avg пишет: Если недвижимость, ее можно снести только в особых случаях (градостроительный регламент и т.д.), Надо разобраться - так ли это?
avg: Владимир Б. А есть сомнения? Олимпиада в Сочи, например. Главное, что если это недвижимость, то собственник может попробовать получить компенсацию (в соответсвии с нашим законодательством), а если движимое имущество на арендованной территории (даже такое имущество, как какие-нибудь доменные печи, которые при перемещении теряют в стоимости почти все), то стоит закончиться договору аренды или, если в нем (договоре) прописаны условия расторжения, то Вам скажут - выносите ваше имущество и все, ваша доменная печь будет стоить по цене лома почти.
Владимир Б.: avg пишет: А есть сомнения? Сомнения есть. Если недвижимость расположена на арендованном приватном ЗУ - ситуация что - будет другая, чем в случае с печью?
avg: Владимир Б. Мне сейчас лень искать документы, но и в ГК, и вообще, если у тебя здание в собственности, то землей под ним ты априори можешь пользоваться и снести твое здание - это надо иметь очень весткие основания, а если у тебя в собственности быстровозводимое сооружение (не зарегестированное как недвижимость), то прекратить договор аренды и попросить убрать это - очень легко и вполне законно.
Владимир Б.: avg пишет: если у тебя здание в собственности, то землей под ним ты априори можешь пользоваться и снести твое здание - это надо иметь очень весткие основания То есть - по-Вашему всё дело только в особой защите законом ОН от сноса? Так и движимое имущество закон также защищает от порухи. А аргумент: прекратить договор аренды и попросить убрать это - очень легко и вполне законно. мне кажется неубедительным. Согласно ГК - при приобретении здания в собственность, одновременно к владельцу здания переходят права пользования земельным участком, это так. Но я не зря задавал вопрос об аренде приватного ЗУ в предыдущем посте - допустим вы владелец здания на таком участке. И вот собственник ЗУ (решил Вас вынудить продать здание обратно) - ничего не требуя "убрать" просто начинает повышать арендную плату за пользование ЗУ (имеет он такое право?) и на каком-то этапе арендные платежи превысят доходы от использования здания. То есть - по Вашей терминологии - оно приобретет отрицательную стоимость. Или - не приобретет? Или не отрицательную? Поясните, что Вы думаете по поводу этой ситуации. Но понятно, что владелец здания встанет перед трудным выбором: 1. Продолжать использовать здание и терпеть убытки; 2. Продать его на слом, потому как кто его по-другому купит (мы же полагаем, что потенциальный покупатель осведомлен об условиях сделки?) - кстати, собственник имеет право на снос принадлежащего ему здания? Или как? 3. Продать собственнику ЗУ по большей, чем на слом, стоимости (кстати, тоже интересная задача - а по какой?)
avg: Володя! Очень интересный вопрос Вы задали. Сразу отвечу на второй вопрос - его нужно перенести в тему про отрицательную стоимость. Мы вроде уже договорились, что ее быть не может. Но Ваш пример, и пример про недострой, что делать собственнику такого имущества, если он несет убытки (налоги, например) а продать, это имущество нет возможности, т.к. затраты на приведение его (имущества) в доходный объект выше, чем рыночные, цены аналогичных ЗУ, которые можно купить рядом без таких же проблем или станок без разборки стены при вывозе. По первому вопросу, завтра с нашими юристами поговорю. Но по опыту - при продаже объекта одновременно продаеться и земля, за исключением,когда земля в аренде у госудаства, а там стоиость аренды (в реалии) никак не превышает - ту критическую черту, о которой Вы говорите.
Владимир Б.: avg пишет: при продаже объекта одновременно продаеться и земля Ну, немного не так там (ст.552 ГК, если память не изменяет). Если в договоре не указано ИНОЕ, то ЗУ под зданием переходит к новому собственнику здания на тех же правах, что и у прежнего собственника. Т.е. была - аренда - ЗУ в аренде. С гос землей есть свои тонкости, которые поднимать в этой теме было ни к чему, поэтому я сразу оговорил, что мы говорим про частные ЗУ.
avg: Володя Вы, наверное, сталкивались с таким явлением, как доля ЗУ,для встроенного помещения. Вот, задумался, как происходит продажа таких помещений. может ли бывщий собственник себе оставить эту долю? что он будет с ней делать? Как он заставит нового владельца платить за аренду ? В любом случае вопрос юридический - я завтра поговорю с нашими спецами.
Владимир Б.: avg пишет: Вы, наверное, сталкивались с таким явлением, как доля ЗУ,для встроенного помещения. Да. Бились с одним банком до кровавых соплей при одной ипотеке.
labrate: ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА: Между понятиями "стоимость в пользовании" и "стоимость в обмене" противоречия нет. И то и другое понятие связано с продажей на рынке. Разница в том, что "стоимость в обмене" означает возможную продажу объекта отдельно от остальных окружающих объектов имущества (например, при распродаже имущества по частям). "Стоимость в пользовании" означает возможную продажу объекта вместе с остальными окружающими его объектами, при этом его пользование не нарушится (например, при продаже бизнеса в целом). Не могу согласиться, что оба понятия связаны с продажей на рынке. "Стоимость в пользовании" - это никак не продажа на рынке.
avg: стоимость в пользовании - это и есть продажа на рынке. По МСО как раз надо учитывать "типичный вид" продажи объектов. Станок - грузится и увозится, а сложная технологическая линия, или еще более сложный объект не будет разбираться на запчасти ( у меня примеры такие есть, т.к. сам оценивал). Соответственно - " в пользовании" - я бы сказал так же как и у нас после АНЭИ - т.е. наилучшее использование.
andrey: В украинских стандартах стоимость в пользовании отличается от РС, как раз в неучитывании АНЭИ. Т.е. СвП не является РС, но может с нею совпадать.
полная версия страницы