Форум » Обсудим » Стоимость в пользовании и стоимость в обмене » Ответить
Стоимость в пользовании и стоимость в обмене
Мак$: Чем эти стоимости различаются? (стоимость в пользовании и стоимость в обмене) и какое отношение они имеют к рыночной стоимости?
Ответов - 98, стр:
1 2 3 4 5 All
Kikinda: Действительно странно. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена по которой объект может быть реализован. Но стоимость "В пользовании" и "в обмене" отличается, иногда существенно. Например, если мы оцениваем емкостное оборудование "в пользовании", то оно стоит огромных денег, а если стоимость "В обмене", то его стоимость равна стоимости лома. Как быть? В каком случае мы используем одно понятие, а в каком другое?
Андрей Т: Есть понятие рыночной стоимости, а есть отличные от нее, приходится следовать закону и стандартам. Мое мнение все-таки рыночная предполагает возможную продажу и приобретение, хотя у оборудования это часто приводит к металлолому - пример котлы и т.д. и емкости те-же. Поэтому приходится бороться с собой и Заказчиком и особенно с банками. Нужно в техзадании и договоре четко наверное конкретизировать это.
Kikinda: Так что котлы? Их в лом что ли записывать? Они ведь работают и приносят доход. Кстати, если мы считаем оборудование в стоимости бизнеса, то как быть?
Андрей Т: Или расход. Часто на крупных предприятиях они несут и социальную нагрузку и в большинстве случаев это расходный актив предприятия, а не доходный. Поэтому и есть противоречия в стандартах с реальностью, их практически отдельно никто не купит, а иначе и лома мало, если это жаротрубный котел. Он ведь конструктивно состоит из труб обложенных кирпичем, так что и лома немного. А в стоимости бизнеса я как правило скорректирую уровень отраженной в балансе стоимоти ОС на соответствие рыночны ценам. И в данном случае на мой взгляд они не являются по большому счету объектами оценки, объект оценки - пакет акци, акция и т.д. Тут скорее всего гибрид рыночной стоимоти и стоимоти в пользовании. А вот уже дело оценщика бизнеса (он отвечает за конечный результат) мне сказать, что вот эти 10 объектов излишни, непрофильны и я считаю что нужно их реализовать, вот тогда наверное эти объекты и надо уже посчитать в соответствии с понятием рыночной стоимоти.
Euhenio: В затратнике бизнеса, оборудование достаточно рассчитать, одним подходом. Оборудование не ликвид., рассчитайте затратным подходом. Любое рабочее оборудование, которое непосредственно служит для генерирования прибыли должно рассматриваться как составляющая этого бизнеса. Поскольку все активы генерируют прибыль, то и оценивать необходимо всю совокупность активов. С Уважением, Euhenio
Kikinda: Еще пример - холодильное оборудование. В "пользовании" оно стоит огромных денег, в "обмене" оно практически ничего не стоит. Так как его оценивать, например при передачи прав собственности или страховании? Мое мнение - не всегда нужно смотреть на оборудование с позиции "смогу ли я его продать ежели что". Давайте определимся в каких случаях "стоимость в пользовании", а в каких "стоимость в обмене". Если есть среди нас юристы, то приглашаю их принять участие, то я к своему стыду законодательство не знаю.
Андрей Т: Кикинде К сожалению то что мы понимаем не отражено в законе и стандартах и если есть требование об определении рыночной стоимоти, то мы должны так и оценивать и часто получается если говорим, что рыночная, то оцениваемый новый практически объект может быть мееталлоломом
Kikinda: Андрей, а где это написано? Назовите документ, распечатаю и по дороге домой почитаю. То может я все неправильно оцениваю? Мне кажется собственнику все равно какое законодательство. Если он страхует имущество, то он страхует ессно не металлолом, иначе бы никто не страховал. Что то здесь не так.
Андрей Т: Несколько примеров 1. Для уставника - рыночная 2. Для постановки на бухгалтерский выявленного при инвентаризации 3. При обосновании продажи ниже учетной цены 4. Банк для залога и т.д.
Kikinda: Сейчас оцениваю один заводик. Цель оценки (официально) - принятие управленческих решений. Я знаю, что имущество предприятия, который я оцениваю будет разделено между другими предприятиями и поставлено на баланс по стоимости, которые я напишу в отчете. Логично, что я пишу - стоимость в пользовании. Но является ли это рыночной стоимостью? Помогите разобраться в законодательстве, то туплю сегодня с утра. Ессно, что это оборудование никто вырывать из фундаментов и демонтировать не будет и конечно стоимость в пользовании. Но верно ли юридически будет написать в отчете, что это стоимость в пользовании?
Карпов: "Практика оценки стоимости МиО" /Ковалев, Кушель и др./ стр.66.
Kikinda: А.П. Ковалев там все очень хорошо написал. Но верно ли юридически и как лучше это оформлять в отчете? Кто как поступает? И еще такой момент: Когда мы оцениваем для залога, то мы должны оценивать стоимость в обмене. А если закладывается не один несчатный станочек, а целый имущественный комплекс? Тогда вроде бы в пользовании. Ну не будет банк в случае продажи выдергивать станки из фундамента и продавать....хотя кто его знает....
Иван Б.: Надо следовать определению рыночной стоимости наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства - конечно в рамках ограничений законодательством Участники сделки: 1) Заказчик (интерес: залог - Max стоимость (пользование), реализация - Min стоимость (обмен) 2) Получатель - кому идет отчет: банк, страховая и т.д. может интересоваться как стоимость в пользовании (выше %, выплаты) так и в обмене (меньше риски) 3) Оценщик (вынужден ориентироваться на того "Кому идет отчет" и прислушиваться к "Заказчику" огарничиваясь законодательством) 4) Законодательство (в лице контролирующих оргнанов) И получается что рыночная стоимость - есть средневзвешенная величина между участниками сделки, потому что в определении рыночной стоимости ничего не сказано про стоимость в пользовании или в обмене. В любом случае ориентир на конкретные условия которые и прописываются в отчете
Kikinda: Мне вот тут Карцев Павел в личке подсказывает про то, что это случай НЭИ для оборудования. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из наилучшего использования. Ориентир здесь будет цель и задачи оценки. Усреднять стоимость между стоимостью в пользовании и обмене я бы не стала и не стала бы называть НЭИ своим именем (в данном случае чтобы не привлекать излишнее внимание проверяющих органов). Может сделать главу в отчете признаки рыночной стоимости? Дата оценки, место оценки, состояние готовности к выполнению работ....и четкая привязка к целе оценки.
Kikinda: Стоимость в пользовании - Стоимость в обмене Некоторые определения
Yri G: Стоимость в пользовании - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Стоимость в обмене - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования). Источник: Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М. 2001. Ассоциация «Русская Оценка» и МСФО-16. Стандарт МСО - Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Отсюда - Рыночная Стоимость вбирает в себя понятие Стоимости в обмене, но не в Пользовании, данные виды стоимостей могут быть эквивалентными понятиями, если нет рынка. Вдогонку участникам форума, лучше ответьте, где юридически закреплено понятие и определение «рыночной цены», за исключением ст.40 НК РФ, и что самое главное, где юридически закреплено понятие «официального источника информации о рыночных ценах».
Kikinda: Yri G вы просто молодец. Я эти определения сегодня 2,5 часа искала. Ну не могу я принять какое то мнение по теме "стоимость в пользовании - стоимость в обмене". Разбираюсь потихоньку. Меня мучает вопрос: А если мы оцениваем целый имущественный комплекс при банкротстве. Оборудование обыкновенное (рынок есть) но ведь можно продать это оборудование "скопом", а можно выдергивать по одному станку. И как же придти к понятию "рыночной стоимости"? Вот смотрю на это оборудование и вижу, что гораздо выгоднее его продавать в составе имущественного комплекса (с точки зрения продавца). И мне кажется, что целый имущественный комплекс будет более ликвиден, чем куча станков и оборудования (например норий, котлов, транмпортеров, кран-балок) в него входящих.
Иван Б.: Kikinda писал(а)Вот смотрю на это оборудование и вижу, что гораздо выгоднее его продавать в составе имущественного комплекса (с точки зрения продавца). И мне кажется, что целый имущественный комплекс будет более ликвиден, чем куча станков и оборудования (например норий, котлов, транмпортеров, кран-балок) в него входящих.По законодательству при банкротстве необходимо оценивать именно как "имущественные комплекс" и с точки зрения здравого смысла это так, хотя и с опаской относятся покупатели к обанкротившимся комплексам. Но на практике "корыстным конкурсным управляюшим" гораздо для своего кармана выгоднее продавать оборудование по отдельности хоть и возни больше, так как часть оборуд. по бумагам вообще можно провести как металлолом а часть недвижки как "на разбор" Kikinda А к своему тексту выше. Я неправильно выразился рыночная стоимость не "средневзвешенная величина" а компромис между участниками сделки т.е. либо в пользовании либо в обмене исходя из конкретных условий сделки.
Kikinda: Иван Б. У меня сейчас как раз предприятие банкрот на связи. Не подскажете номер статьи про то, что для стоимости банкрота нужно "стоимость в пользовании"? Ищу, ищу и никак не могу найти. Закон о несостоятельности (банкротстве)
Иван Б.: Kikinda Статья 110. Продажа предприятия должника 1. Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (далее - предприятие). Объектом продажи могут также служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица. Статья 179. Особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций 1. При продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника. Под имущественным комплексом, предназначенным для осуществления предпринимательской деятельности подразумевается действующее (работоспособное предприятие - а это соответственно должно быть установленное оборудование а это как раз признак стоимости в обмене Т.е. первоначально на продажу выставляется имущественный комплекс по рыночной стоимости, по истечении года срок экспозиции может быть продлен еще на 6 мес, а уже после этого возможна реализация по отдельным единицам. Из личного опыта. Конкурсные управляющие пару лет назад сами указали нам на эти особенности, а до этого считали по отдельным единицам да еще и ликвидационную стоимость. Вот после этого и считаем как рыночную стоимость имущественного комплекса (предприятия) предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, хотя стоимость приходится занижать, но это уже специфика (реалии) жанра .
Kikinda: Обсуждение темы банкротов перенесено Оценка Имущественных комплексов - Банкротов. Администратор Кикинда.
Владимир Б.: Иван, я Вам ответил во вновь организованном Кикиндой топике. З.Ы. Ребята, а зачем вам стоимость в пользовании, обмене. Без нее никак не получается, что ли? По моему, все эти термины, чохом относимые Стандартами к специальной (разве что) стоимости - только лишний повод для придирок контрольных органов, на мой взгляд.
Kikinda: Стоимость оборудования которое приготовлено к продаже может существенно отличаться от стоимости оборудования в установленном и рабочем состоянии. Летом оценивала спиртзаводы. Оборудование спиртзаводов - емкости, мерники, циклоны, нории....В установленном виде оно стоит огромных денег, при разборе теряет больше половины стоимости. Вот и вся философия.
Иван Б.: Да здесь действительно дело не в терминологии так как в любом случае определяется рыночная стоимость, а в методике и цели расчета... и в соответствии полученной стоимости конкретной ситуации
Владимир Б.: Вас послушать - так возможно параллельное существование нескольких рыночных стоимостей для одного и того же актива. Думаю, что это опасная ересь. Анализ рынка как раз для того и существует, чтобы придти к четкому выводу: а) возможна продажа "оборудования в установленном и рабочем состоянии", или: б) возможна продажа только россыпью Ну и определять рыночную стоимость на этом рынке. В соответствии с "конкретной ситуацией". Ну, НЕТ в стандартах таких стоимостей: РС в пользовании, РС в обмене! Это уже РОО-шные домыслы, типа: оценщик без права подписи, оценщик с правом подписи...
avg: Владимир Б. Володя, извините, если я занудствую, и говорю глупости, но Владимир Б. пишет: Таким образом - в БОЛЬШИНСТВЕ рассмотренных случаев, рынок - если сделка, конечно, состоялась - игнорирует расходы на демонтаж. Если у Вас в оценке мостовой кран? печь для переплавки? и подобное оборудование - у вас будут какие-то рекомендации как оценивать, данное оборудование - в "текущем использовании" или " в перемещении" - сразу скажу приставы тут ни причем. И будет ли у Вас какая-то разница в результатах. Просто ответьте , плизз, как думаете и знаете, вопрос то не простой на самом деле. Единственное, что я понимаю, что кроме предмета оценки - надо еще понимать цель оценки, если это залог-для банка, то многое имущество можно вообще не оценивать-не являются предметом залога (типа водопроводные сети, систему сигнализациии, дымовая труба и т.д.) . Но с другой стороны их можно выкупить и сдать в аренду тому, кто пользуеться этим. А еще банки с большим удовольствием берут такое имущество в залог у хороших клиентов (они уверены в возрате кредита и им главное его выдать).
Kikinda: avg Обсуждение этого вопроса мы пару раз поднимали на форуме и затронули на семинаре. Хочу сказать, что и цель оценки - понятие растяжимое с точки зрения реализации имущества. Банк может реализовать имущество в составе имущественного комплекса, может реализовать в состоянии "оборудование стоит в цехе, монтаж произведен - приезжайте, забирайте", может в состоянии "полностью готово к отгрузке". Чувствуете разницу? Один участник на семинаре мне задал вопрос по поводу того в каком виде имущество принимается в залог. Кстати, очень правильный вопрос. Я раньше не особо тщательно этот момент прописывала в договоре на оценку, теперь буду внимательнее. avg пишет: А еще банки с большим удовольствием берут такое имущество в залог у хороших клиентов (они уверены в возрате кредита и им главное его выдать). Ну так, когда обществу не хватает легальных схем управления имуществом, ее заменяет коррупционный механизм. С точки зрения теории полезности и трубу и вентиляционную шахту можно сдать в залог....но только в составе имущественного комплекса. Жалко только, что оборудование в массе своей является труднореализуемым активом, из за того, что полезность его не распространяется на всех участников рынка.
Kikinda: Владимир Б. пишет: Ну, НЕТ в стандартах таких стоимостей: РС в пользовании, РС в обмене! А ты все та же - лес, да поле. Да плат узорный до бровей! (с) PS Прошло полтора года Интересно а каким образом оценщик способен провести такой анализ рынка, чтоб доподлинно установить....А если он установит, что реализация возможна и так и так? То как ему оценивать? Все равно придется писать "в каком виде" реализуем. Так что как ни крутись, а "стоимость в пользовании" и "стоимость в обмене" из нашего лексикона не уходит.
Игорь г. Львов: avg пишет: Если у Вас в оценке мостовой кран? печь для переплавки? и подобное оборудование - у вас будут какие-то рекомендации как оценивать, данное оборудование - в "текущем использовании" или " в перемещении" - сразу скажу приставы тут ни причем. И будет ли у Вас какая-то разница в результатах. А Вы не пробовали этот вопрос рассматривать с точки зрения того как продается подобное оборудование на рынке. Тот-же мостовой кран б/у. Что с ним в типовом случае делают: разбирают, упаковывают, консервируют и т.д. или нет? У нас, в Украине, практически покупатель предпочитает эти операции проводить сам и разобранный кран по факту дешевле работающего. Предполагаю, что такая-же тенденция у Вас.
andrey: В Украинском Нац.Стандарте №1 четко определено, что стоимость в использовании (у нас применяется именно такой термин) - нерыночный вид стоимости. Который определяется без учета НЭИ. "п.23. Определение стоимости в использовании состоит в проведении оценки объекта оценки без учета принципа наиболее эффективного использования. Стоимость в использовании определяется для объектов оценки, относительно которых планируется дальнейшее использование специфическим запланированным или существующим способом."
avg: Игорь г. Львов Игорь, вы, наверно, перепутали мостовой кран с козловым. Мостовой кран установлен в здании, у него есть определенные характеристи, такие как длина пролета, например. Никогда не слышал, чтобы такие краны продавали на вывоз (в перемещении) - у них еще и длина рельсовых путей есть помимо. (иначе это металлолом в принципе). Недавно оценивал , оборудование, так там краны судя по документации 1912 года (естествеенно с кап.ремонтом, заменой все электрики и т.д.), но сталь она крепка оказываеться))
avg: Kikinda пишет: Ну так, когда обществу не хватает легальных схем управления имуществом, ее заменяет коррупционный механизм. у меня есть замечательный пример, когда собственник расродал все , что у него было,он оставил трансформаторную подстанцию. Теперь снимает деньги за аренду его имущества (не путать с перепродажей электричества- это ему бы сделать не удалось).
Игорь г. Львов: avg пишет: Игорь, вы, наверно, перепутали мостовой кран с козловым. Ничего я не путал. Мостовой кран состоит из моста (балки), привода движения моста, привода движения если хотите грейфера может другого грузозахватного механизма -это не имеет значения. А подкрановые пути это другая тема. Если для Вас удобнее поставте в пример на Ваше усмотрение другой кран. Сущность ситуации останется.
avg: Игорь г. Львов Игорь Из чего состоит мостовой кран я вполне представляю. Если у Вас есть какие-нибудь факты продажи мостовых кранов, сооруженных в уже действующий помещениях, если будущим собственик (арендатор) помещения не являеться покупатель - буду рад услышать. Продажа отдельных частей - (двигатель, цепь с крюком и т.д. это другое). А продажа действительно стоящих частей в виде самого крана и путей, по стоимости, хотя бы сопостовимой с их покупной стоимостью, я не слышал. В основном это можно сказать, что металлолом, так как даже, если учесть затраты на демонтаж и монтаж на новом месте, могут возникнуть серьезные причины, что тех.параметры не совпадут с новым помещением. И как првило легче купить сразу, запланировать новый кран в новое помещение.
avg: Игорь г. Львов Предложений о продаже козловых кранов достаточно, про мостовых сказать так не могу. Тема дисскусии- как отличается стоимость оборудования " в текущем использовани" и в ""перемещении"
Владимир Б.: avg пишет: извините, если я занудствую, и говорю глупости, Думаю, что, во-первых, оценщик обязан быть занудой, работа такая, а во-вторых, глупость - это когда человек ни в чем не сомневается и ни в чем не пытается разобраться. Что же касается Вашего комментария к приведенной цитате - я на соседней ветке много чего написал на эту тему, мне кажется, достаточно аргументированно, что рынок, по факту, во многих случаях игнорирует затраты на демонтаж. Я понимаю, что банк может и надавить. И давит. Но мы тут говорим не о том, как мы делаем, а о том - как правильно. А правильно на мой взгляд. оценивая смонтированое и запущенное оборудование - вот так его и оценивать, в большинстве случаев - это НЭИ. А выбирая другое НЭИ (скажем, демонтаж и перевозка) - обосновать его. По-моему - это достаточно очевидно.
Владимир Б.: Kikinda : А ты все та же Да и ты тоже: Интересно а каким образом оценщик способен провести такой анализ рынка, чтоб доподлинно установить....А если он установит, что реализация возможна и так и так? То как ему оценивать? Все равно придется писать "в каком виде" реализуем. Так что как ни крутись, а "стоимость в пользовании" и "стоимость в обмене" из нашего лексикона не уходит. Небось "виртуально застраивать" незастроенные участки - никаких проблем нет. А тут вдруг - такой ступор. Для смонтированного оборудования оценщик, думаю вполне вправе определить НЭИ - использовать "как есть". Ну с какой стати предполагать, что типичный покупатель - это человек, готовый заплатить большие деньги, чтобы с потерей качества перенести оборудование в другое место? А если деньги небольшие, то как я пытался показать - рынок может игнорировать такие затраты (перенося их, например, на счет покупателя). И, собственно, почему вместо объекта оценки., который тебе поручили оценить. ты вдруг оцениваешь какой-то другой, выдуманный? Для этого должны быть очень веские основания. ты их приводишь в своих отчетах? Почему используемое оборудование не может быть продано в виде "как есть"? И еще - вот вы, любители всех этих апокрифичный стоимостей, любите также на забугорные стандарты ссылаться. Ну так открой МСО-1 и прочитай - "РС - это стоимость в обмене" Черным по белому. Так что - сам термин "РС в пользовании" противоречит МСО. Что касается лексикона - мне великий и могучий вполне позволяет обходиться без ваших незаконных терминов
Игорь г. Львов: Поскольку я придержуюсь мнения Владимира Б. не выходит вставить своих пять копеек в этой ветке. На самом деле, РС в пользовании больше подходит для имущественых комплексов а не для отдельных активов оцененных для получения кредита под его (актива) залог. Ведь если идет комплекс в залог, то и реализация предполагается как единого целого. Если есть желание поизощряться то, по-моему, можно оценить ликвидационную стоимость. И здесь уже и в обмене и в пользовании и демонтаж и металлолом. Все, что душе оценщика угодно.
avg: К сожалению, то что написано в МСО 2005 - это нечто. Если читать внимательно, то одни МСО и МР, противоречат другим, то нужно считать сторонние факторы при продаже,то не надо, то РС-это в обмене, то она может быть - в пользовании. Мне кажеться, что "в обмене", "в пользовании", "в перемещении" - суть разные понятия. Вся РС - это всегда в обмене, для всех типов оцениваемого имущества. Например, при оценке недвижимости, никто же не собираеться переносить здание, но обмен состоялся - вам деньги, а вам здание. Тоже самое, для сложных объектов оборудования, которые в принципе перенести куда-то не удасться (или в этом нет смысла). Для недвижимости стоимости "в перемещении" нет, зато есть "в пользовании" (т.е. совпадает НЭИ с текущим пользованием или нет). На эту тему была чудная дисскуссия по обсуждению статьи, по поводу, что может Оценщик напридумывать в НЭИ, насчет здания в 10 этажей и в 20 этаже при оценке ЗУ. Точно также для оборудования, тогда всегда НЭИ - это оценка уже установленного, действующего, прошедшего все пуско-надладки, обкатки и т.д. Но мы рассматриваем наиболее типичную ситуацию на рынке, соответсвенно при оценке плавильной печи - это "в пользовании", для токарного станка - "в перемещении". НО, я считаю, что при оценке "в пользовании" в стоимость оборудованя, будет входить и право аренды (собственности) помещения, где оно установлено. Может же быть, такая ситуация, Вы оценили мостовой кран в цеху, естественно как установленный в этом цеху, а не по скрабовой стоимости "в перемещении" - потому что это наиболее типичная ситуация на рынке, а собственник помещения не захочет продлевать договор аренды и скажет вывозите. И вот в этом случае при залоге в банке будет очень важно, как оценщик посчитал РС - "в пользовании"или "в перемещении". Соответсвенно, поэтому я считаю, что это факт в отчете всегда нужно отмечать, т.к. РС будет разная.
Дмитрий: Меня всегда удивляло как банки берут в залог какие-то плавильные печи, дымовые трубы, технологические трубопроводы, химические емкости и прочее подобное имущество, которое даже в лом не сдашь. Да и те же мостовые краны. Я думаю, что когда банки берут в залог все оборудование, то подразумевается что в случае обращения взыскания на залог, им отойдет весь имущественный комплекс. Тогда как подметилИгорь г. Львов будет реализация имущественного комплекса и значит стоимость в обмене
avg: Дмитрий Меня такая ситуация тоже удивляет, но мы живем в РФ в реальных условиях. Думаю (надеюсь) в основном в банке часто не совсем глупые люди сидят и представляют, что сети ливневой канализации или уличного электроосвещения, можно продать в лучшем случае по скрабовой или утилизационной стоимости, или если в текущем использовании, только будущему собственнику или арендатору ЗУ или зданий. И банки, часто не берут в залог весь комплекс, обычно все отдельно по частям. И все равно идут, на то, что в залог принимается не ЗУ и здания, а вот эти отдельные объекты (когда здания уже часто бывают заложены сами по себе, хоть в этом же банке, хоть в другом). Есть в этой ситуации еще один момент, это имущество по-идее можно выкупить и сдавать собственику имущественного комплекса в аренду (у меня есть пример, когда в подобной ситуации, пришлость продать ТП на территории комплекса, и теперь ее новый собственник получает деньги за аренду его электрооборудования, а собственник ничего сделать не может, строить новую и получать разрешение на получение эл.мощностей очень долго, хлопотно, затратно). Но, к сожалению. рынка аренды дымовых труб, канализаций и трубопроводов (свободного и открытого рынка) я не знаю, поэтому доходник использовать не получаеться, только затратник. А, что делать оценщику? 1) отказаться от оценки, но это потеря может быть не только, конкретного контракта, но и Заказчика. 2) сделать оценку, но и в отчете и в банке прописать все ограничительные условия.
Дмитрий: Конечно не отказываться. Я пишу, что стоимость в пользовании. И на этом успокаиваю свою совесть. А по доходнику, я сейчас пришел к выводу что надо считать как Газпром или муниципалы считают - норма амортизации плюс какая-то прибыль (или риски) Получается нормальная ставка.
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: А по доходнику, я сейчас пришел к выводу что надо считать как Газпром или муниципалы считают - норма амортизации плюс какая-то прибыль (или риски) Получается нормальная ставка. А вот отсюда поподробнее и с примером если можно.
Владимир Б.: avg пишет: при оценке "в пользовании" в стоимость оборудованя, будет входить и право аренды (собственности) помещения, где оно установлено. Ну зачем же и с какой стати. И главное - как? Если собственник помещения с установленным оборудованием много лет сдает его в аренду, то с какой стати ему отказывать в аренде новому собственнику оборудования? На практике - если нет ничего личного - заключается новый договор аренды и жизнь продолжается. С другой стороны - если собственник помещения таки не захочет продлевать договор аренды и скажет вывозите - то это как раз тот случай, когда оценщик должен выбрать другое НЭИ, обосновав его именно этим обстоятельством. Какие проблемы? Я считаю, что оборудование. как правило, должно оцениваться "как есть", ибо это состояние - есть НЭИ. И если оно упаковано и готово к отправке, то не надо ему выдумывать монтаж и пусконаладку и ажиотажный спрос на выпускаемую продукцию. Поэтому нет никакой необходимости делить оборудование на в "пользовании" и в "обмене", тем более, что это противоречит существующему законодательству. Как уже говорилось - РС это всегда "в обмене". Просто в одном случае "меняется" установленное оборудование, в другом - неустановленное. Есть реальный объект оценки - так его и надо оценивать. А если он заменяется некоторым виртуальным - должно быть обоснование для такой подмены одного объекта оценки другим.
Владимир Б.: avg пишет: А, что делать оценщику? Конечно, делать оценку. Конечно, писать свое мнение в ограничениях или где-то по тексту. Но я против того. чтобы за банк что-то домысливать. сценарии писать. Есть труба. Дым идет - значит работает. Значит - имеет определенную стоимость в составе некоторого имущественного комплекса. Ну и оценивайте её таким образом - Вам же ЭТОТ объект Заказчик поручил оценить, а не груду битого кирпича после разборки трубы.
avg: Владимир Б. пишет: Есть труба. Дым идет - значит работает. Вам же ЭТОТ объект Заказчик поручил оценить, а не груду битого кирпича после разборки трубы Мы говорим о разных вещах, трубы и т.д., как правило зарегистрированы как недвижимость (сооружения) и вопрос в их перемещении не стоит. Для остального Движимого имущества будем считать, что вопрос стоит - как оценивать - "на месте" (т.е."не в перемещении") или "в перемещении" при оценке "в пользовании" в стоимость оборудованя, будет входить и право аренды (собственности) помещения, где оно установлено. Владимир Б. пишет: Ну зачем же и с какой стати. И главное - как? Если собственник помещения с установленным оборудованием много лет сдает его в аренду, то с какой стати ему отказывать в аренде новому собственнику оборудования? На практике - если нет ничего личного - заключается новый договор аренды и жизнь продолжается. Владимир Б. пишет: - то это как раз тот случай, когда оценщик должен выбрать другое НЭИ, обосновав его именно этим обстоятельством. Зачем и как? хороший вопрос! Затем, что стоимость установленного оборудования, как правило, не совпадает со стоиомостью не установленного, т.к. в первом случае мы учитываем монтаж и пуско-наладку хотя бы. Зачем, что оборудование - это ДВИЖИМОЕ имущество, оно потенциально может быть перемещено и тогда его РС будет меняться. КАК? нет у меня никаких методик, не знаю. Думаю, что это как раз и есть оценка оборудования "как установленного", не предполагающего перемещения". Насчет заключения договоров аренды, что всегда все так замечательно как Вы пишите - позвольте не согласиться, есть примеры. Как раз и есть очень много мотивов, в том числе и личные. Например - я оценивал быстровозводимое сооружение (ларек. но не такой который поднял краном и увез, а по сложнее, главное все равно - это не недвижимость). Заключен договор аренды ЗУ сроком на 1 год, с пролонгацией, которая уже один раз происходила на тот же срок. Банк берет в залог именно, оцениваемое оборудование (ларек), а не право аренды ЗУ. При оценке я выясняю, что собственно - главная ценность - это местоположение в конкретном месте (проходимость и т.д.). Узнаю, за какую цену продаются подобные объекты (с подобным правом арендыв подобных местах). Считаю доходник. И получается, что РС, которая образовалась на рыке может быть, только, если договор аренды ЗУ не меньше 3-х лет. Типичная ситуация на рынке, что договор аренды должен быть продлен, но как на самом деле поступят наши городские власти я не могу сказать ТОЧНО (есть преценденты, когда договора не продлевались, по самым разнообразным причинам) и владельцев этих ларьков выселяли со всем их имуществом. Если я буду оценивать это имущестов, как будто оно будет стоять там только 1 год - получиться цена максимум 50% от стоимости. Это Заказчика не устраивает и банк, тоже считает, что там все будет нормально. Поэтому, в данном случае получилась типичная для рынка РС, но с моей оговоркой, что договор аренды будет действовать не менее 3-х лет. Чем не оценка в "не перемещени", т.е. "на месте". Это же самое можно отнести, я думаю, ко всем доменным печам, технологическим линиям, и т.д. разве, что - раз я не считаю доходник, просто пишу, что оценивается "на месте", а не в возможном перемещении.
Владимир Б.: avg пишет: трубы и т.д., как правило зарегистрированы как недвижимость (сооружения) и вопрос в их перемещении не стоит. Для остального Движимого имущества будем считать, что вопрос стоит - как оценивать - "на месте" (т.е."не в перемещении") или "в перемещении" Андрей - а что делает недвижимость недвижимостью? Технически возможно переместить - да практически любой объект. Посмотрите «Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу», разработанные вашей городской комисии по недвижке - да нет, оказвается, универсальных критериев. И главный критерий, получается - это "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" И Вы говорите - с недвижкой нет никаких вопросов, там всё понятно. А мне непонятно - почему тот же подход не применять, когда речь идет о нанесении "несоразмерного ущербу назначению" движимого имущества? Почему трубу нельзя представлять как груду битого кирпича, а работающий котел - вполне можно полагать грудой искореженного металла и в таком виде определять его стоимость? В чем по-Вашему принципиальная разница?
avg: Владимир Б. пишет: В чем по-Вашему принципиальная разница? Именно в правовом статусе. Если недвижимость, ее можно снести только в особых случаях (градостроительный регламент и т.д.), а все остальное - прекратить договор аренды и потребовать вывода - это раз плюнуть, если захотеть. У меня , есть совершенно конкретные примеры, когда постройки (якобы временные, а на самом деле вполне даже себе ничего)
Владимир Б.: avg пишет: Если недвижимость, ее можно снести только в особых случаях (градостроительный регламент и т.д.), Надо разобраться - так ли это?
avg: Владимир Б. А есть сомнения? Олимпиада в Сочи, например. Главное, что если это недвижимость, то собственник может попробовать получить компенсацию (в соответсвии с нашим законодательством), а если движимое имущество на арендованной территории (даже такое имущество, как какие-нибудь доменные печи, которые при перемещении теряют в стоимости почти все), то стоит закончиться договору аренды или, если в нем (договоре) прописаны условия расторжения, то Вам скажут - выносите ваше имущество и все, ваша доменная печь будет стоить по цене лома почти.
Владимир Б.: avg пишет: А есть сомнения? Сомнения есть. Если недвижимость расположена на арендованном приватном ЗУ - ситуация что - будет другая, чем в случае с печью?
avg: Владимир Б. Мне сейчас лень искать документы, но и в ГК, и вообще, если у тебя здание в собственности, то землей под ним ты априори можешь пользоваться и снести твое здание - это надо иметь очень весткие основания, а если у тебя в собственности быстровозводимое сооружение (не зарегестированное как недвижимость), то прекратить договор аренды и попросить убрать это - очень легко и вполне законно.
Владимир Б.: avg пишет: если у тебя здание в собственности, то землей под ним ты априори можешь пользоваться и снести твое здание - это надо иметь очень весткие основания То есть - по-Вашему всё дело только в особой защите законом ОН от сноса? Так и движимое имущество закон также защищает от порухи. А аргумент: прекратить договор аренды и попросить убрать это - очень легко и вполне законно. мне кажется неубедительным. Согласно ГК - при приобретении здания в собственность, одновременно к владельцу здания переходят права пользования земельным участком, это так. Но я не зря задавал вопрос об аренде приватного ЗУ в предыдущем посте - допустим вы владелец здания на таком участке. И вот собственник ЗУ (решил Вас вынудить продать здание обратно) - ничего не требуя "убрать" просто начинает повышать арендную плату за пользование ЗУ (имеет он такое право?) и на каком-то этапе арендные платежи превысят доходы от использования здания. То есть - по Вашей терминологии - оно приобретет отрицательную стоимость. Или - не приобретет? Или не отрицательную? Поясните, что Вы думаете по поводу этой ситуации. Но понятно, что владелец здания встанет перед трудным выбором: 1. Продолжать использовать здание и терпеть убытки; 2. Продать его на слом, потому как кто его по-другому купит (мы же полагаем, что потенциальный покупатель осведомлен об условиях сделки?) - кстати, собственник имеет право на снос принадлежащего ему здания? Или как? 3. Продать собственнику ЗУ по большей, чем на слом, стоимости (кстати, тоже интересная задача - а по какой?)
avg: Володя! Очень интересный вопрос Вы задали. Сразу отвечу на второй вопрос - его нужно перенести в тему про отрицательную стоимость. Мы вроде уже договорились, что ее быть не может. Но Ваш пример, и пример про недострой, что делать собственнику такого имущества, если он несет убытки (налоги, например) а продать, это имущество нет возможности, т.к. затраты на приведение его (имущества) в доходный объект выше, чем рыночные, цены аналогичных ЗУ, которые можно купить рядом без таких же проблем или станок без разборки стены при вывозе. По первому вопросу, завтра с нашими юристами поговорю. Но по опыту - при продаже объекта одновременно продаеться и земля, за исключением,когда земля в аренде у госудаства, а там стоиость аренды (в реалии) никак не превышает - ту критическую черту, о которой Вы говорите.
Владимир Б.: avg пишет: при продаже объекта одновременно продаеться и земля Ну, немного не так там (ст.552 ГК, если память не изменяет). Если в договоре не указано ИНОЕ, то ЗУ под зданием переходит к новому собственнику здания на тех же правах, что и у прежнего собственника. Т.е. была - аренда - ЗУ в аренде. С гос землей есть свои тонкости, которые поднимать в этой теме было ни к чему, поэтому я сразу оговорил, что мы говорим про частные ЗУ.
avg: Володя Вы, наверное, сталкивались с таким явлением, как доля ЗУ,для встроенного помещения. Вот, задумался, как происходит продажа таких помещений. может ли бывщий собственник себе оставить эту долю? что он будет с ней делать? Как он заставит нового владельца платить за аренду ? В любом случае вопрос юридический - я завтра поговорю с нашими спецами.
Владимир Б.: avg пишет: Вы, наверное, сталкивались с таким явлением, как доля ЗУ,для встроенного помещения. Да. Бились с одним банком до кровавых соплей при одной ипотеке.
labrate: ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА: Между понятиями "стоимость в пользовании" и "стоимость в обмене" противоречия нет. И то и другое понятие связано с продажей на рынке. Разница в том, что "стоимость в обмене" означает возможную продажу объекта отдельно от остальных окружающих объектов имущества (например, при распродаже имущества по частям). "Стоимость в пользовании" означает возможную продажу объекта вместе с остальными окружающими его объектами, при этом его пользование не нарушится (например, при продаже бизнеса в целом). Не могу согласиться, что оба понятия связаны с продажей на рынке. "Стоимость в пользовании" - это никак не продажа на рынке.
avg: стоимость в пользовании - это и есть продажа на рынке. По МСО как раз надо учитывать "типичный вид" продажи объектов. Станок - грузится и увозится, а сложная технологическая линия, или еще более сложный объект не будет разбираться на запчасти ( у меня примеры такие есть, т.к. сам оценивал). Соответственно - " в пользовании" - я бы сказал так же как и у нас после АНЭИ - т.е. наилучшее использование.
andrey: В украинских стандартах стоимость в пользовании отличается от РС, как раз в неучитывании АНЭИ. Т.е. СвП не является РС, но может с нею совпадать.
Дмитрий: А причем тут АНИЭИ? Какой у станка может быть наилучшее использование? Точить золотые или стальные болты? Ну что Вы ей-богу! Тут различие в пуско-наладке и доставке, или в демонтаже и доставке. Или Вы там пишете "станок новой, поэтому АНЭИ - это не сдавать его в металлолом, а точить болты с гайками"? покажите здесь кусок своего анализа. PS. Мне это напоминает историю про знатока АНЭИ - Манилова. Для тех кто не читал классику, рассказываю. Тот тоже для своей лужи проводил АНЭИ. И этот анализ показал, что лучше всего построить через лужу каменный мост, застроить мост торговой недвижимостью и сдавать торговцам в аренду.
avg: Дмитрий соррии..не надо передергивать прочитайте еще раз. что я написал. А по поводу АНЭИ спросите у Оксаны, я ей фоты присылал того оборудования, что оценивал. "В пользовании", "В перемещении" - это действительно от лукавого, но как правило это имеет значение в МСО это написано четко.
avg: Дмитрий Если можно..то плизз...без Ваших категорических суждений Для оценки очень важно еще и цель оценки имущества... я посмотрю как Вы оцените станок, демонтаж, которого и вывоз, разобрав часть стены будет совпадать с вашей средне РС, которую Вы найдете в инете. А цель простая - залог.
Дмитрий: Если ненароком обидел, то прошу прощение. Меня раздражает это стремление всюду засунуть АНЭИ. Мне тут в экспертизе про это написали, на днях. В "пользовании" или в "обмене" оценка - вопрос не простой. Но различие это в сопутствующих затратах. По идеи, если оценка для залога, то нужно оценивать в "обмене". Но тогда цена большинства оборудования будет копейки. Ну как в Вашем примере, про разбор стены.
Kikinda: labrate "Стоимость в пользовании" - это никак не продажа на рынке. Почему? Имущественные комплексы продаются и покупаются и при этом демонтаж оцениваемого имущества никто не проводит. Дмитрий Вопрос оценки для целей залога тоже не так прост. 1) Оборудование продается не на дату оценки а через несколько лет 2) Собственник банкрот, а значит не может заплатить за демонтаж и предпродажную подготовку. Поэтому что включает залоговая стоимость = большой вопрос.
Игорь Б.: Стоимость в пользовании - это не продажа на рынке, т.е. с возможностью альтернативного использования (например под другой вид продукции). Это именно в существующем варианте использования. Другими словами - рыночная стоимость - это стоимость " в состоянии неиспользования". Каламбур, господа. Таких "видов стоимости" придумать - раз плюнуть нашим учёным.
avg: Игорь Б. Мне кажется Вы не правы, для оборудования, как правильно заметил Дмитрий, все равно, что выпускать золотые слитки или чугунные болванки - как станок винторезный стоил, так и будет стоить, ни меньше , ни больше. "В пользовании" - это как раз видимо - в текущем состоянии, т.е. без перемещения (сделан монтаж, пуско-наладка, всякие коммуникации подведены к линии) и если потом делать АНЭИ выясниться, что 1) лучше всего продать это оборудоание "как есть" 2) наиболеее ТИПИЧНЫМ для продаж такого обрудовнаия на рынке будет именно этот способ 3) при продаже "в перемещении" -оно будет стоить копейки ключевые пункт 1 и 2
Игорь г. Львов: Понятие "в пользовании" по-моему наиболее подходит для оценки имущественных комплексов. Рыночная стоимость в пользовании для одного станка?\ Это плохой тон.
Дмитрий: avg пишет: если потом делать АНЭИ выясниться, что надо поменять директора завода. И что тогда делать?
avg: Старая тема опять открылась - трактор на Новой земле И еще одна- есть ли отрицательная стоимость? Я, вот, Дмитрию задал вполне конкретный вопрос - оценка для залога - станки (чтобы их в свое время занести сделали дыру в стене), сейчас это нужно оценить - сразу скажу. что затраты на демонтаж очень серьезные - примерное думаю 50-70% от стоиомсти. Если поднять наши архивы то большинство сказало, что и фиг с ним будем оценивать по рынку, кому надо тот и купит - но вот банк , как-то не оченнь согласен.
avg: Дмитрий это оценка бизнеса - если вы будет оценвать линию доходником - и в АНЭИ скажете, что она использется плохо - пусть меняют директора или кого еще.
Дмитрий: avg пишет: Я, вот, Дмитрию задал вполне конкретный вопрос Оценивать надо как в задании написано - в "обмене", значит считай демонтаж, слом стены, в текущем "использовании" значит добавь, будь добр, затраты на монтаж и пуско-наладку. А АНЭИ зачем приплетать сюда? К гадалке не ходи, наибольшая цена это стоимость "при текущем использовании". Для крайних случаев, это стоимость лома.
avg: в задании - оценка РС для целей залога банк для этого и спрашивает оценщик должан подумать стоить ли разбирать тигельную печь на кирпичи и т.д. вопрос на самом деле очень неоднозначнй
avg: Дмитрий пишет: наибольшая цена это стоимость "при текущем использовании" Вот именно - золотые слова. Я про то и говорил, что если нормальный собственнник найдет покупателя на его линию уже установленную рабочуюю, врядли будет пытаться продать ее на метталлом или по частям.
andrey: Какой у станка может быть наилучшее использование? Точить золотые или стальные болты? А станок тут при чем? На мой взгляд НЭИ для станка - полная загрузка, а не то что он обрабатывает. Если наш с Вами желудок выдает "на-гора" одни и те-же "параметры", то какая разница, что будет для нашего желудка являться входящим параметром. Вы едите устрицы, а я - кровяную колбасу. Объект и субъект? В.Г. - Ауууууу!!! А АНЭИ зачем приплетать сюда? К гадалке не ходи, наибольшая цена это стоимость "при текущем использовании". Для крайних случаев, это стоимость лома. Не согласен.
Владимир Б.: Опять...
Мисовец: Владимир Б. пишет: В.Г. - Ауууууу!!! А?! Чего?! Сижу, никого не трогаю... :) Есть словари, например Словарь инвестиционных и оценочных терминов 2003г, что там написано: Стоимость в пользовании (Value in use) стоимость собственности при определенном варианте его использования, например, по вкладу в доход, приносимый конкретным зданием. Стоимость в пользовании может отличаться от рыночной стоимости. Как я понимаю, речь о том, что если без этой железяки внутри здание приносит мало, а с железякой много, то стоимость железяки в пользовании высокая, хотя её стоимость в обмене может быть низка из-за значительной стоимости работ по демонтажу, перевозке и установки на новом месте. Банк, естественно, хочет знать не только все возможные известные оценщику виды стоимости, но и сумму, при которой у него есть реальные шансы продать железяку и погасить кредит в разумные сроки. Какая это будет стоимость? Ну, если оценщик считает, что ради такой железяки инвестор скупит всё вокруг, включая здания и земли, значит, вероятно, нужно переформулировать состав залога, чтобы включить в него всё, что предполагается покупать/продавать. Если же единственный способ продать, это демонтировать и вывезти силами продавца, тогда логично все расходы на это учесть. Как это зависит от директора? Я думаю, что никак, продавать уже банк будет.... Теперь, насчет того, какая это стоимость, наибольшая или наименьшая или какая? Да любая. Выбранный собственником в силу каких-то причин вариант использования не обязан соответствовать НЭИ имущества, можно на тракторе в магазин гонять за водкой, почему нет? Да, стоимость в пользовании будет невелика, а РС может быть приличная. Или наоборот, в бойком месте баллон с гелием и куча резиновых шариков окупают себя каждые пол часа, но не купят этот баллон, разве что вместе с местом и разрешением на торговлю...
avg: Вы на недвижимость обратились...хотя разговор был о другом. Но уж если сказали, то вот, например, лифт в здании - может ли быть объектом залога и сколько должен стоить? У предприятия он стоит на учете отдельной инвентарной еденицей - по логигике его можно демонтировать и вывезти - а смысл? Я поэтому писал, что главное определить даже не НЭИ, а "типичный вид продаж подобных объеков".
Мисовец: Мне сложно понять, о чем разговор... Ну лифт. Кто-нибудь должен рассказать мне, т.к. сам я не в курсах, продают вообще б/у лифты? Ну, точнее, купит их кто-нибудь? Если купит, то залог лифта возможен, естественно по стоимости в обмене, с учетом расходов. Если нет, то только вместе с этажами. Хотя можно себе представить угрозу изъятия залога, как меру воздействия на должника.
avg: Согласно МСО - стоимость такого обрудования как лифты, вентиляция, электрика и т.д., без которых объект недвижимости не может эксплуатироваться (или если может, то с большим трудом), входят в стоимость здания. Это именно отдельно прописано, чтобы если есть отдельный оценщик оборудования и оценщик недвижимости - два раза не подсчитали один объект. Лифт продать наверное можно, вообще все можно продать - только, кому это надо? и будет ли отдельный лифт нормальным оборудованием для залога - я бы сказал. что да. Как это в известном фильме "Не будут брать, отключим газ", если собственник и арендаторы здания хотят пешком ходить - пусть ходят - если нет - будем брать арендную плату - чем не доходный объект?
avg: Сейчас делал экспертизу отчета об оценке Косяков там много,было и поэтому легко мы выдали отрицательное заключение. Но суть не в этом. Это опять к вопросу об отрицательной стоимости. Оценка была ЗУ и какие-то здания на нем (в плохом состоянии). оценщики на основании распоряжения местной власти, легко сделали АНЭИ - что все снести - сдесь будет рекриационно-оздоровительная зона - в принципе логично, если есть распоряжение властей о переводе земель под другое использование. НО в отчете объектами оценки являются ЗУ и здания. Стоимость ЗУ подсчитали сравнительным подходом - минус расходы на оформление документов и минус расходы на снос зданий и вывоз мусора. Но тогда получается, что здания имеют отрицательную стоимость? Опять вернулись к той же теме....
Мисовец: avg пишет: Но тогда получается, что здания имеют отрицательную стоимость? Нет, не получается, здания никому продавать не будут, тем более, по отрицательной стоимости, их будут рушить и материалы вывозить на свалку, а это расходы для ЗУ.
avg: Мисовец Наверное, Вы, правы, т.к. оценшик написал общую стоимость всего объекта, но учитывая. что при расчете он из стоиости ЗУ вычитал стоимость демонтажа зданий, то что бы было, если бы его попросили сделать как обычно - напротив каждой позиции поставить стоиомсть?
Мисовец: avg пишет: что бы было, если бы его попросили сделать как обычно - напротив каждой позиции поставить стоимость? Ну, я не готов ответить за неизвестного мне оценщика, но если бы такую задачу поставили передо мною, то я бы сделал следующее: 1. Взял бы за такую работу больше денежек... 2. Внимательно бы "разобрал"эти самые здания в плохом состоянии, выявив в них элементы, допускающие утилизацию. Конечно, реальная жизнь говорит: на свалку, но теоретически и с учетом пункта 1 всегда можно нарыть там на 100 рублей в плюсе. 3. Землю с учетом пункта 2 оценил бы все равно с учетом расходов на её расчистку, т.к. это для строений +100 рублей это выгода от их умного разбора, а для ЗУ эти строения в любом случае досадная помеха, т.к. без них ЗУ можно сразу осваивать, не заморачивась. Ну и сумма в результате была бы на 100 рублей больше, чем без копания в рухляди, впрочем, это до округления...
avg: А, вы, не допускаете такой мысли, что стоимость будет ниже на 100 р.?
Игорь г. Львов: обе стоимости рыночные
andrey: На мой взгляд: 1. если оценивается просто оборудование, то превалируют: Принцип спроса и предложения – отражает соотношение спроса и предложения на подобный товар. Принцип замещения - предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое состоит в том, что за приобретение товара не уплачивается сумма, больше минимальной цены товара такой же полезности, которое продается на рынке. 2. если оценивается ЦИК (бизнес), то превалируют: Принцип ожидания – предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером эко-номических выгод, ожидаемых от владения, пользования, распоряжения им. Принцип взноса (предельной производительности) – предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, что является пропорцио-нальным их взносу в общий доход. Влияние отдельного фактора измеряется как часть стоимости объекта оценки или как часть стоимости, на которую общая стоимость объекта оценки уменьшит-ся в случае его отсутствия. Принцип наиболее эффективного использования – заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объ-екта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использова-ния имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными. Приводил определения, т.к. не уверен в их аналогичности в РФ и Укр. Одно дело ценить в отрыве от производства, другое дело покупать тех.процесс: спроектированный, смонтированный, выверенный и давший определенные результаты.
andrey: В догонку. При реализации имущества в ЦИКе (бизнесе), я думаю, играет роль не авторитет производителя данного имущества, а авторитет "пользователя" данного имущества.
avg: andrey При оценке бизнеса превалирует бизнес. Если бзнес успешный, то покупается компания со всеми активами. Если нет, то возможный покупатель как раз оценит чистые активы - недвижимость, оборудование, какие-то ноу-хау, именно для того, чтобы при новом управлении вывести компанию на новый уровень используя приобретенные активы. Примеров привести можно много. Например: две грузоперевозочные компании, работаю в одном регионе и доходность у обоих сопостовима. В одной в парке машин - КАМАЗы, у другой -VOLVO. Методом чистых активов окажется, что вторая компания стоит дороже. Это значит, только то, что либо ее активы испльзуются неэффективно (наверное можно было бы найти более выгодные заказы на перевозки или что-то еще) или наоборот, она обладает излишними активами - для данного вида деятельности в данном регионе за глаза и за уши хватит КАМАЗов. Но в любом случае, покупая вторую компанию и заплатив больше, можно продать эти Вольво в другой регион , где есть спрос и накупить КАМАЗов на большую сумму.
Kikinda: Вот такое дополнение к теме, в связи с кризисом. При оценке оборудования (отдельных единиц) для целей залога лучше вообще не учитывать дополнительные затраты на демонтаж. Неизвестно когда они это оборудование продадут и неизвестно кому. А так - покупатель самолично приедет, самолично демонтирует и вывезет. Однако, стоимость аналогов, которые мы нашли на рынке, необходимо все же уменьшать на стоимость тары, текущего ремонта (а может нет???) и чего то нематериального, связанного с привлечением покупателя. Понятно, что станок "на корню" должен стоить дешевле, чем станок, который продает диллер.
Игорь Б.: Kikinda пишет: для целей залога лучше вообще не учитывать дополнительные затраты на демонтаж. Неизвестно когда они это оборудование продадут Хочу напомнить что оценка всегда делается на дату оценки. При чём здесь кризис/не кризис, или когда продадут. Доходник для залога вообще "ниочём" на мой взгляд, и результаты его использоваться могут только как справочные
Белов: Думаю, что стоимость в пользовании и в обмене - и то и другое может быть рыночная стоимость, противоречий сдесь нет. Безусловно какую стоимость определять вытекает из целей и задач оцеки. К вопросу, что выгоднее продать - имущественный комплекс или поштучно, однозначного ответа нет, для каждого случая своя песня. Даже достатчно трудно будет ответить на вопрос, что выгоднее продать автомобиль целиком или по запасным частям (достаточно много факторов влияния), а темболее, когда речь идет о предприятии.
Владимир Б.: Белов пишет: Думаю, что стоимость в пользовании и в обмене - и то и другое может быть рыночная стоимость Считаю - такая постановка вопроса - это просто некоторое недоразумение. Рыночная стоимость - она "в обмене" по определению (см. закон и стандарты). А вот "стоимость в пользовании" - она, опять же НЕ РЫНОЧНАЯ, по определению - и бывших наши стандартов ПП-519, и МСО, и американских.
avg: Владимир Б. пишет: Считаю - такая постановка вопроса - это просто некоторое недоразумение. согласен Владимир Б. пишет: А вот "стоимость в пользовании" - она, опять же НЕ РЫНОЧНАЯ, по определению хех..то есть если объект продается в текущем использовании - здание, сооружение, инженерные сети, производственная линия, технологические печи и т.д. - это значит уже не в обмене? и стоимость доменной печи - по умолчанию - это стоимость лома за минусом затрат на демонтаж? так? все нужно вывезти куда-то ? на месте никак использовать нельзя?
Игорь Б.: avg пишет: Владимир Б. пишет: цитата: А вот "стоимость в пользовании" - она, опять же НЕ РЫНОЧНАЯ, по определению avg пишет: хех..то есть если объект продается в текущем использовании - здание, сооружение, инженерные сети, производственная линия, технологические печи и т.д. - это значит уже не в обмене? Я согласен с Борисовым, стоимость в пользовании (чаще всего она в ДП) не может быть рыночной. Про трубопроводы и дом печь - вот например на линии по выпуску майонеза ничего не меняя в её составе можно выпускать сметану, джем или кетчуп ! При этом доходник даст стоимости разные, но все в "этом варианте использования" ! Т.е. расходы именно этого собственника и эффективность именно этого собственника и его команды будет учитываться. Ничего рыночного тут и нет. "В обмене" это значит без учёта эксплуатационных издержек" а не "демонтировано" ( я конечно очень грубо)
avg: Игорь Б. пишет: Про трубопроводы и дом печь - вот например на линии по выпуску майонеза ничего не меняя в её составе можно выпускать сметану, джем или кетчуп ! Хех, сколько копий сломано, а воз ныне там. Игорь , да какая разница для обрудоваия будет оно разливать водку или сок, точить золотые болванки или чугуняшки. Я про другое, что некоторая часть наших уважаемых форумчан делают такой вывод : РС = стоимость в обмене= стоимость при перемещении (а ситуацию , когда в обмене и на месте "в текущем использовании " трактуют как не рыночную).
Игорь Б.: Где это ты "про другое". avg пишет: ситуацию , когда в обмене и на месте "в текущем использовании " трактуют как не рыночную Да я считаю что "в текущем использовании" стоимость не рыночная. Рыночная - это для альтернативного использования в условиях конкуренции. Здесь не важно - демонтировано оборудование или установлено. У оборудования которое вообще не может быть демонтировано - РС не есть "стоимость в пользовании" тоже. "Стоимость в обмене" это стоимость без учёта действий команды собственника, а "стоимость в пользовании" учитывает именно их !!! - И в этом нет ничего рыночного.
Kikinda: Вести с полей сражений. Я тут начиталась МСО. В МСО под стоимостью в использовании понимается совсем не то, что мы привыкли понимать под стимостью в использовании (стоимость покупки + затраты на транспортировку и монтаж). Обсудили с Аней. Что касается стандарта МСО, который относится непосредственно к нам, то там про стоимость в использовании ни слова, есть только заикание про "стоимость на месте". В других частях сего откровения есть толкование стоимости в использовании как стоимости вклада того или иного актива в бизнес. Однако сам стандарт МР-3 не исключает, что стоимость на месте может существовать. На повестке дня оценка очень дорогой мебели очень дорогого загородного дома, которые не поворачивается назвать коттеджем. Кухонный гарнитур стоит около 3 млн. руб. Видела договор на поставку и прайс продавца. Такой объект можно только вместе с домом продать. Вот я написала такие размышления, когда обосновывала "стоимость на месте". Или все же уместно называть "стоимость в пользовании"? Как указано в п.1. ФСО-1 «Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.» Кроме того, международные стандарты приняты в качестве внутренних стандартов СРО РОО. п 5.9. стандарта МР-3 Международных стандартов оценки утверждает «Рыночная стоимость не подразумевает какого-либо конкретного метода продажи, как, например, в рамках частного соглашения, тендера, аукциона и т.п. Понятийные принципы МСО 1 ясно указывают, что рыночная стоимость подразумевает продажу после надлежащего маркетинга и наиболее подходящим способом. В этом определении неявно предполагается, что методом продажи будет тот, при котором в конкретных обстоятельствах будет достигаться наивысшая цена за актив или за определенную группу активов. Заинтересованный и хорошо осведомленный продавец не будет добровольно выбирать метод продажи, при котором цена не является максимальной». Предварительный анализ представленного к оценке имущества позволяет предполагать, что наиболее эффективным и наиболее вероятным использованием будет являться использование по прямому и текущему назначению, в том числе, использование совместно с объектами недвижимого имущества. Использование же оцениваемого имущества отдельно от объектов недвижимости невозможно, является неоправданным и экономически неэффективным, одновременно снижает стоимость объекта оценки до уровня стоимости годных остатков и некоторым образом снижает стоимость недвижимого имущества, что противоречит предположению МСО о разумности собственника и делает необходимым внесение допущения о том, что рыночная стоимость определяется в предположении, что объект оценки установлен и готов к дальнейшей эксплуатации, а его возможная продажа будет разумной только при продаже одновременно с объектами недвижимого имущества. Международные стандарты оценки, в частности МР 3. «Оценка стоимости установок, машин и оборудования» допускают определение рыночной стоимости «на месте». (п. 5.4.1.)
полная версия страницы