Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: В ФСО как то по этому поводу расплывчато написано и в предположении, что срок службы является "нормальным". Но на самом то деле, нормальный - это какой? При расчете ликвидационной стоимости еще сложнее, так как тут можно только догадываться о чем то, но никак не просчитать. Я вот думаю, может как то строить предложения из типа рынка? Например, если рынок развитиый, много предложений, то срок экспозиции небольшой. А вот если объектов вообще нет? И еще, тут прямая зависимомсть с ценой. Еслии не указывать какой срок экспозиции, то стоимость может быть какой угодно большой. Как тут быть?
Ответов - 16
Мисовец: Kikinda пишет: Я вот думаю, может как то строить предложения из типа рынка? Например, если рынок развитиый, много предложений, то срок экспозиции небольшой. А вот если объектов вообще нет? В период попадания в кризис число объявлений не снизилось, просто сделок не стало. Kikinda пишет: И еще, тут прямая зависимомсть с ценой. Еслии не указывать какой срок экспозиции, то стоимость может быть какой угодно большой. Как тут быть? Ну как же какой угодно большой? Не больше же цен предложений....
Kikinda: Мисовец Ага, зато в кризис стало скидок больше. А это более закрытый рынок. Сейчас я вижу, что на рынке московских квартир рост цен идет значительный - каждую неделю цена 1 кв м. растет. Вот при существенном росте цен скидок не бывает. Но дело не в скидках, а в сроке экспозиции. Квартиру можно продать за месяц, если не завышать цены. Можно ли продать за месяц станок? Я видела только одну работу про срок экспозиции. Яскевич отслеживал как исчезают объявления на рынке московской недвижимости. Не знаю, на сколько это правильно, но похоже - это единственный способ узнать. На рынке оборудования все гораздо сложнее. Большинство объявлений просто не отследить. Может смотреть по числу покупателей? Типа - много покупателей, мало покупателей. Все лучше, чем ничего.
Мисовец: Kikinda пишет: Я видела только одну работу про срок экспозиции. Яскевич отслеживал как исчезают объявления на рынке московской недвижимости. На самом деле работ таких не одна, просто многие работы на ликвидных квартирах, на золоте, нам они не очень интересны. Я думаю, что естественым методом оценки срока экспозиции является спросить у эксперта, т.е. у того, кто этим реально торгует. Но ему четко надо дать понять, что мы понимаем под термином "срок экспозиции": - ожидамый срок продажи N% из пула выставленных одновременно и по одной цене P объектов... - ожидаемый срок продажи единичного объекта по цене P с вероятностью N%... - срок, на который приходится максимум вероятностного распределения продать по цене P единичный объект... Или нечто иное. :) Правда ФСО на это косо смотрят, но признаемся себе, что в данном случае не ФСО правы.
Смоляк Сергей: 1. Участникам дискуссии не мешало бы учесть и то обстоятельство, что если выставить на продажу станок по разумной цене и ждать покупателя, то в связи с инфляцией (15-20% в год) через какое-то время (скажем, через пару лет) эта цена станет настолько низкой, что покупатели обязательно найдутся. Только вот эта цена будет относиться к моменту продажи, а не к моменту выставления на продажу. 2. И как быть, если разумный (в любом понимании этого слова) срок экспозиции станка составляет год. Стоимость, которую оценщик укажет сегодня, будет относиться к сегодняшнему дню (цена выставления на продажу) или к будущему году (цена сделки). Где здесь дата оценки?
Kikinda: Срок экспозиции в наши стандарты попал как то случайно. Потому что те классические кривые "спрос-предложение" относятся к равновестностной экономической системе. В теории равновесия время исключено, потому что предполагается, что систему можно поддерживать в таком состоянии, когда отношения взаимодействия между переменными остаются неизменными. Это предположение справедливо, если период наблюдения очень короток или если мы имеем дело только со стационарным состоянием и следовательно время не играе роли. То есть при рыночной стоимости срок экспозиции точно не учитывается. Однако он появляется, когда речь идет о ликвидационной стоимости. И тут надо говорить либо о том, что равновесный анализ - частный случай анализа динамического, либо вообще рассматривать совершенно иные способы и подходы к формированию стоимость. Но то что идти от рыночной стоимости к ликвидационнной нельзя - это точно.
Kornilov: Kikinda пишет: Но то что идти от рыночной стоимости к ликвидационнной нельзя - это точно. А наоборот - можно?
Доцент: Kikinda Но то что идти от рыночной стоимости к ликвидационнной нельзя - это точно. Не понял С чего бы это? Если бы речь шла об утилизационной стоимости (лома,скраба), я бы еще согласился.
Kikinda: Как это с чего бы. Одна экономическая модель - статическая, вторая - динамическая. Статическая - частный случай динамической. Так можно ли две системы смешивать? По моему, нельзя. Поэтому при нахождении рыночной стоимости мы говорим, что срок экспозиции - малый или достаточныЙ, чтобы участники рынка узнали о том, что на рынке есть такой объект. А вот при ликвидационной стоимости срок экспозиции ограниченный - поэтому тут ценообразующие характеристики могут быть другими. Ликвидационную стоимость нельзя находить чере ПВС-Износ.
Доцент: Kikinda Опять я ничего не понял. И почему ты решила разделить определение рыночной и ликвидационной стоимости по статистической и динамической моделям. По тому что определение ликвидационной надо рассматривать во времени? Но ведь срок экспозиции тоже статистический параметр, так как задается конечным периодом (числом), а не течением времени. И при чем здесь динамика? Для каждого объекта оценки предполагаемый срок экспозиции будет различным и определяется он ликвидностью объекта. На мой взгляд, что при определении рыночной стоимости, что ликвидационной, работает одна, статистическая модель. Об этом говорит и конкретная "дата оценки". А ликвидность будет выступать как ценообразующий фактор, при вынужденном отчуждении. Срок экспозиции (как производная от ликвидности) несет информационный (наглядный) смысл, для облегчения восприятия ситуации. Вот если бы была поставлена задача, как будет изменятся стоимость объекта во времени от каких либо параметрических (присущих самому объекту) и внешних воздействий, тогда можно говорить о динамической модели.
Мисовец: Если поставить вопрос о том, что можно продавать подольше, чем рыночный срок экспозиции, то и РС будет меняться, т.к. всегда есть вероятность дождаться более заинтересованного покупателя, который готов дать больше, чем мода ценового распределения. В этом смысле РС и ЛС не различаются, вероятная цена зависит от того, сколько Вы готовы ждать подходящего покупателя. Тем более, что эта вероятная цена постоянно меняется во времени, образуя гэпы, топы и тренды, претерпевая коррекции, образуя фигуры ТА :) .... И продажа и РС и продажа по ЛС процесс вероятностный, это в частности, означает, что если у Вас один объект, то Вы можете продать его, условно за 100 денежек за месяц, а за 70 денежек за два месяца: так сложились вероятности. И пока аналогов не станет много, понять тут ничего точно нельзя.
Kikinda: Мисовец Может правильным тогда будет писать каков срок экспозиции? Но где его узнать? То получается, что если не указываем срок экспозиции - то живем в абстрактном мире и говорим абстрактную стоимость.
Мисовец: Kikinda пишет: Может правильным тогда будет писать каков срок экспозиции? Но где его узнать? То получается, что если не указываем срок экспозиции - то живем в абстрактном мире и говорим абстрактную стоимость. Я знаю метод виртуальных покупок для оценки рыночного срока экспозиции, когда сильно достают, я его применяю в своих отчетах вполне успешно, к вящему удовольствию читателей. Но, конечно, реально действенного и подъемного за скудный оценщинский гонорар метода в природе нет. Срок экпозиции, это реальность, данная нам в смутных ощущениях, если я правильно помню философское определение материи. Очевидный способ предсказания СЭ это ощущения компетентного лица.
Игорь г. Львов: Извиняюсь за крамолу. А зачем вообще оценщику срок экспозиции при определении РС? Есть рынок на сегодня, есть цены предложений на сегодня и другие данные тоже на сегодня. Вот и оценка на сегодня. Мы же никогда не сможем адекватно составить прогноз о поведении рыночных цен в будущем. За примерами далеко ходить не будем и приводить их нет смысла. Все знают кардинальные изменения нормативных актов, экономической ситуации и т.д. , которые никто и представить себе не мог 3-4 месяца до их наступления. Не надо гадать на кофейной гуще. Это незачем в рамках определения РС.
Kikinda: Игорь г. Львов У нас банки взяли за моду требовать срок экспозиции. Хотя я почитала и Маршала и Вальраса, но основании чьих теорий строится ОД. У них вообще срок экспозиции не учитывается. Хотя при ликвидационной вполне. Но я сейчас вижу, что ликвидационную стоимость надобно считать отдельно, а не в пляске от рыночной.
Игорь Б.: Игорь г. Львов пишет: А зачем вообще оценщику срок экспозиции при определении РС? Например при поиске аналогов необходимо понимать - чья стоимость требует корректировки по цене/дате, а чья нет. Например потому что ценовое предложение для мостового крана отличное от даты оценки на 1 год корректировки не требует, а для ВАЗ-2110 цены за прошлый месяц нужно уже корректировать, т.к. рынок стал другим. Это модно называть глубиной маркетингового исследования.
Kikinda: Я бы еще сроки экспозиции прописала в "дополнительные условия и ограничения", когда речь идет о сделке. Если оценивается какое то дорогостоящее оборудование, у которого мало потенциальных покупателей, то срок его экспозиции может быть больше года. Это я к тому, чтобы к оценщикам лишних претензий не было.
полная версия страницы