Форум » Обсудим » Принцип вклада » Ответить
Принцип вклада
app1970: Коллеги, добрый день. Недавно столкнулся при проверке отчета с принципом вклада. Объекту был сделан дорогостоящий ремонт, но так как объект достаточно старый, его стоимость на рынке стала несущественно выше. соотношение было примерно таким - затраты на ремонт 100 руб., а повышение стоимости на рынке ок. 40 руб. В связи с этим у меня вопрос - кто как учитывает и учитывает ли вообще данный принцип в Расчетах?
Ответов - 26, стр:
1 2 All
Смоляк Сергей: А вы что, оценивали оборудование до ремонта и после? Если да, и если за время ремонта цены на рынке сильно не изменились, ваша ситуация означает, что такой дорогостоящий ремонт был экономически нецелесообразен.
Kikinda: app1970 Сергей Абрамович прав. Нужно понять какая цель оценки. Принцип вклада, конечно, есть, работает, но, чтобы разобраться надо знать цель оценки.
app1970: Kikinda пишет: app1970 Сергей Абрамович прав. Нужно понять какая цель оценки. Принцип вклада, конечно, есть, работает, но, чтобы разобраться надо знать цель оценки. Объек оценки - станок. Станок 1967 г.в. Но в 2008-2009 году был сделан "хороший" ремонт (при этом по словам Заказчика до ремонта станок работал (с перебоями, но работал). Технические характеристи после ремонта остались прежними (в т.ч. точность станка). Стоимость ремонта составила ок. 500 тыс. руб. А сам станок (аналогичные станки в подобном состоянии) до ремонта стоил около 500-600 тыс. руб. Тоесть затраты на ремонт сопастивыми со стоимостью станка (б/у). Но ведь после такого ремонта он не стал стоить 1000-1100 тыс. руб. Нашел на рынке пару аналогичных станков (после капитального ремонта) - цена 700-800 тыс. руб. (характеристики сопоставимы) Спрашиваю у Заказчпка - а почему такой ремонт дорогой. Могли бы еще один станок купить. На что мне Заказчика отвечает - характеристика станка нас устраивают, покупать еще один б/у нам не нужно. На аналогичный новый денег не хватит. Вот иы его и отремонтировали. Цель оценки - для совершения сделки купли-продажи (Заказчик - он же и эксплуатирует станок и собирается его поупать у смежной компании). Вот такая ситуация.
Belov: app1970 пишет: Объек оценки - станок. Станок 1967 г.в. Но в 2008-2009 году был сделан "хороший" ремонт (при этом по словам Заказчика до ремонта станок работал (с перебоями, но работал). Технические характеристи после ремонта остались прежними (в т.ч. точность станка). Стоимость ремонта составила ок. 500 тыс. руб. Вопрос: что значит "хороший" ремонт? что значит ок.500 тыс. руб.? Заказчик подтверждает проведение кап. ремонта и затраты относит на стоимость объекта? - если да то принимайте состояния объекта как капитально отремонтированного и берите найденные Вами аналоги (после кап. ремонта) для расчета, предварительно проверив по рынку действительную стоимость кап. ремонта. Это что бы сильно не заморачиваться. Если хотите помучиться и примените затратный подход, при этом использую какую нибудь формулу определения износа с учетом кап. ремонта. Если насчет ремонт и затрат все только слова, то решение принимайте сами. Я бы в этом случае провел бы корректировку на физическое состояние (учитывая возраст и экспертное мнение). Если Вам хочется показать свои знания в вопросе освещения "принципа вклада" в конкретно взятом отчете и у Вас на это есть время и Вам за это платят тогда дерзайте. Удачи.
app1970: Belov пишет: app1970 пишет: цитата: Объек оценки - станок. Станок 1967 г.в. Но в 2008-2009 году был сделан "хороший" ремонт (при этом по словам Заказчика до ремонта станок работал (с перебоями, но работал). Технические характеристи после ремонта остались прежними (в т.ч. точность станка). Стоимость ремонта составила ок. 500 тыс. руб. Вопрос: что значит "хороший" ремонт? что значит ок.500 тыс. руб.? Заказчик подтверждает проведение кап. ремонта и затраты относит на стоимость объекта? - если да то принимайте состояния объекта как капитально отремонтированного и берите найденные Вами аналоги (после кап. ремонта) для расчета, предварительно проверив по рынку действительную стоимость кап. ремонта. Это что бы сильно не заморачиваться. Если хотите помучиться и примените затратный подход, при этом использую какую нибудь формулу определения износа с учетом кап. ремонта. Если насчет ремонт и затрат все только слова, то решение принимайте сами. Я бы в этом случае провел бы корректировку на физическое состояние (учитывая возраст и экспертное мнение). Если Вам хочется показать свои знания в вопросе освещения "принципа вклада" в конкретно взятом отчете и у Вас на это есть время и Вам за это платят тогда дерзайте. Удачи. Добрый день. Под "хорошим" я подразумеваю капитальный ремонт. Стоимость ремонта "ок. 500 тыс. руб." - это округленно. Точную стоимость Заказчик дает и подтверждает ее различными сметами, актами и пр. Точно получается 517 200 руб. Все подтверждено/заверено и пр. Платят к соажалению не очень, да и сроки сжатые. Поэтому я особо не заморачивался. Набрал аналоги примерно в таком же состоянии (после кап. ремонта). Вопрос у меня в том, если бы не было на рынке аналогов "после капремонта", а была только стоимость объектов б/у, то правильно ли добавлять к стоимости б/у стоимость капремонта?
Belov: app1970 пишет: то правильно ли добавлять к стоимости б/у стоимость капремонта? И ответил Бармалей - неть. Делайте корректировку на физ состояние, при этом коэффициент физ состояния объекта после капремонта первого принимайте 20%, второго 40%, третьего лучше не надо. 20и 40 % - это не восстановленный ресурс. Если интересно, как проводить данную корректировку на практике, могу рассказать как я это делаю, но ближе к выходным (очень много работы). На самом деле данная корректировка хорошо применима к любому, а не только капитально отремонтированному оборудованию.
Kikinda: Вот! Тема то оказывается про принцип вклада имеется. Еще один тезис в поддержку того, что нельзя в расчете стоимости принимать стоимость ремонта следующий: Если требуется существенный ремонт, то стоимость ремонта может превысить стоимость объекта в новом состоянии.
Смоляк Сергей: Kikinda пишет: Еще один тезис в поддержку того, что нельзя в расчете стоимости принимать стоимость ремонта следующий: Если требуется существенный ремонт, то стоимость ремонта может превысить стоимость объекта в новом состоянии. Кикинда права. В общем случае нельзя сказать, что ремонт повышает стоимость машины на стоимость ремонта. Однако это верно, если точно соблюден принцип НЭИ, которого ЗДЕСЬ не любят. А именно: 1) если для ремонта выбран наиболее рациональный момент (посмотрите, как будет меняться стоимость новой машины, если раз в месяц вы ее будете капитально ремонтировать!) и, в частности, машину вообще более эффективно ремонтировать, а не утилизировать 2) если организация и технология ремонта наиболее эффективные А насчет влияния ремонта на стоимость и 20%-40% износа кое-что есть в моей книжке "Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования" (раздел 5.1)
andrey: Kikinda пишет: Еще один тезис в поддержку того, что нельзя в расчете стоимости принимать стоимость ремонта следующий: Если требуется существенный ремонт, то стоимость ремонта может превысить стоимость объекта в новом состоянии. Устранимый износ (в оценке) - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта. М-да
Kikinda: Смоляк Сергей Если раз в месяц ремонтировать, то стоимость дойдет до определенной планки и изменяться дальше не будет, несмотря на затраты. А затраты пойдут по другой статье. Как раз открыла главу 5.1. книги Сергея Абрамовича и там написано Стоимость машины до ремонта = - Затраты на ремонт + Дисконтированная к началу ремонта стоимост машины после ремонта. И дам комментарий. "Прирост стоимости машины после ремонта будет равен стоимости ремонта". (в противном случае участники рынка могли бы получать деньги из ничего, покупая машины перед ремонтом, ремонтируя их и продавая отремонтированные). Так вот, для многих компаний это и есть бизнес и многие, как выразился Сергей Абрамович, делают деньги из ничего.
Смоляк Сергей: Kikinda, лучше все-таки не выдергивать фразу из контекста, где рассматривается именно такая ситуация, когда ремонт делается в нужное время и в течение малого срока (когда дисконтированием можно пренебречь) и объем ремонтных работ рациональный. Теперь насчет бизнеса. Разумеется, такой бизнес есть. Но: ремонт сложной техники осуществляется не мгновенно, он требует времени и затрат, причем не только текущих, но и капитальных. А тут начинает работать дисконтирование. И в результате фирма, которая покупает машины перед ремонтом, ремонтирует и потом продает, получает доход на вложенный ЕЮ капитал по ставке, равной ставке дисконтирования, что не так уж плохо. Если же владелец машины может отремонтировать ее сам, значит стенды и иное оборудование, необходимое для ремонта, у него есть, и тогда, осуществляя ремонт, он сам получает доход на этот капитал по той же ставке. Только этот доход будет выражаться уже не в приросте прибыли, а в приросте стоимости машины. Поэтому слова о делании денег из ничего, строго говоря, относятся к ситуации мгновенного ремонта. А, если говорить нестрого, то они относятся к ситуации, когда (неважно почему) возникло значительное расхождение между приростом стоимости машины после ремонта и стоимостью самого ремонта. Вот здесь упомянутый вами бизнес и сыграет важную роль, нормализуя рыночную ситуацию. Скажем, оказалось, что ремонт дешев, а прирост стоимости - велик. Тогда ваши бизнесмены начнут скупать по дешевке машины перед ремонтом, спрос на них вырастет, а рыночная стоимость повысится. Тем самым, процитированное вами положение (в отличие от требования Р-03...-98) отражает по существу условия равновесия на рынке подержанных машин до и после их ремонта, а упомянутый вами бизнес - институт, функционирование которого позволяет это равновесие поддерживать.
Kikinda: Смоляк Сергей Сергей Абрамович, по вашей логике, чтобы увеличивать стоимость машины нужно проводить ремонт самостоятельно. И опять же, по вашей же логике, стоимость машины может быть сколь угодно большой. Но ведь это не так! Есть отдельно ремонт и есть стоимость машин в различном состоянии. И рынок может различные состояния оценивать по разному в разные периоды времени и в разных условиях. Поэтом и нам надо не мудрствовать со стоимостью ремонта, а пытаться понять как рынок будет оценивать то или иное состояние.
Смоляк Сергей: Kikinda пишет: Сергей Абрамович, по вашей логике, чтобы увеличивать стоимость машины нужно проводить ремонт самостоятельно. И опять же, по вашей же логике, стоимость машины может быть сколь угодно большой. Но ведь это не так! Есть отдельно ремонт и есть стоимость машин в различном состоянии. И рынок может различные состояния оценивать по разному в разные периоды времени и в разных условиях. Я никогда не говорил, что стоимость машины может быть сколь угодно большой, а для увеличения стоимости машины нужно проводить ремонт. Я говорю только о том, что если проведение ремонта на дату оценки является НЭИ, то стоимость после ремонта=стоимости до ремонта+ стоимость ремонта. Если же проведение ремонта на дату оценки не есть НЭИ, то будет не "=", а "<". Поэтому стоимость машины после ремонта не может быть больше, чем сумма стоимости до ремонта и стоимости самого ремонта. Стало быть, сколь угодно большой стать после ремонта она не может. Пожалуйста, если Вы со мной в чем-то не согласны, приведите вначале точное мое высказывание!
Мисовец: Проведение или непроведение ремонта это, на мой взгляд, вообще не НЭИ. Это стадия жизненного цикла МиО: эксплуатация, ремонт, Э, р, Э, кап.ремонт, Э, р, утилизация. И ремонт, это не способ использования МиО, тем более не наиболее эффективный способ использования, это ремонт, вещь вполне понятная без называния её НЭИ. Для МиО НЭи вообще не нужен, т.к. НЭИ МиО это использование, предусмотренное производителем. Ремонт, т.е. устранение устранимого физического износа недвижимости, это тоже не НЭИ. Да, затевая ремонт, собственник может прикинуть, насколько это выгодно/затратно, может обосновать, в чем именно состоит выгода ремонта. АНЭИ же это разные взгляды на объект оценки, обычно взгляды в ситуации, когда предыдущий способ использования невозможен, а дальнейшее использование не очевидно. Напрмер, оцениваем заброшенный аэродром, он как аэродром никому не нужен, принято соотвествующее решение, самолеты больше не летают или для них возведен другой аэродром. Что делать с этим не очевидно даже специалистам, вот тут и НЭИ, за него прилично заплатят. А если станок больше не работает и мастер сказал: в лом, значит в лом и за это не будут платить оценщику, не должны. Он же не мастер.
Belov: Мисовец пишет: АНЭИ же это разные взгляды на объект оценки, обычно взгляды в ситуации, когда предыдущий способ использования невозможен, а дальнейшее использование не очевидно. Вот и возьмите пример не из недвижимости, согласно названию форума. Объект оценки ТС эксплуатация, которого запрещена с определенными неисправностями, необходим капитальный ремонт или утилизация. И что, будем слушать мастера (механика) и считать лом? А если разбита просто фара, ТС тоже в лом или как? Аналогично и для других групп УМО, только менее регламентированы неисправности, при которых не возможна эксплуатация. Поэтому Оценщик, на основе возможности и экономической выгоды необходимого (одно из ключевых слов) ремонта и определяет стоимость объекта. Разве это не НЭИ. Другой вопрос, что прежде чем сделать правильный вывод необходимо сделать ряд обязательных расчетов, сравнений и анализ (стоимость предполагаемого ремонта, утилизационная стоимость, стоимость в не поврежденном состоянии, стоимость с учетом ремонта). Данная процедура в настоящее время необходима, осуществима и оправдана в частности для ТС, единственная сложность состоит в определении стоимости объекта с учетом ремонта. Мое мнение, что стоимость ремонта необходимо учитывать без учета износа, по многим очевидным причинам, хотя данное мнение не совпадает с мнением страховщиков, продавивших соответствующие законы. Но в случае определения стоимости не в рамках ОСАГО страховщики пусть отдыхают. Резюме: Уважаемый Мисовец, Ваши рассуждения на заданную тему отчасти справедливы, а вот выводы, по моему мнению, не верны.
Мисовец: Я не стремлюсь в данном случае, кого-то убедить, НЭИ МиО никогда не делаю, замечаний нет.
andrey: Belov пишет: Вот и возьмите пример не из недвижимости, согласно названию форума. Объект оценки ТС эксплуатация, которого запрещена с определенными неисправностями, необходим капитальный ремонт или утилизация. И что, будем слушать мастера (механика) и считать лом? А если разбита просто фара, ТС тоже в лом или как? Вы, все таки, наверно - ИДИОТ!!!
Kikinda: Мисовец ННЭИ для оборудования как раз является вредным. Как проверить, есть прицип вклада или его нет? Тут зависимость от целей оценки. Если у нас идет оценка исходя из "строительства нового объекта", например (я грубо), оцениваем оборудование ГРЭС. Ясно, что мы будем брать затраты и их суммировать и затраты на покраску этого оборудования (к примеру), мы тоже просуммируем. Если же исходим из чистого сравнительного. Нашли 3 компьютера на рынке, усреднили, получили стоимость. То тут дополнителные улучшения не работают. В каком случае он есть, а в каком нет? Может список имеет смысл написать?
Мисовец: Kikinda пишет: В каком случае он есть, а в каком нет? Может список имеет смысл написать? Я согласен, что НЭИ для оборудования является вредным. Оборудование создается под конкретные цели, живет сравнительно недолго, стоит сравнительно недорого, поэтому его НЭИ всегда совпадает с назначением. Опять же, если на печатной машине печатались рубли, то это не значит, что она дорогая, ведь покупателю рубли печатать просто не дадут. Анализ НЭИ для оборудования всегда либо подменяет оценку МиО оценкой связанного с этими МиО бизнеса, либо принимает за способы использования стадии жзненного цикла: монтаж, эксплуатация, ремонты, металлолом. Стадию жизненного цикла включить в задание на оценку, может быть, и следует, чтобы прямо в договоре писали: в металлолом, и оценщик бы не фантазировал. А НЭИ для движимого имущества не надо. Его, строго говоря, в ФСО-1-3 и нет, ну и дальше не надо. Список писать по-моему в ФСО не стоит: вариантов же бесконечно много, а любой список конечен. Вообще, Вы взялись за сложную задачу, конечно. Чтобы написать ФСО по движимости, нужно из знания всяких разных особенностей, чего у Вас навалом, выделить суть, выделить краткие формулы, общие принципы, примерные модели мира движимого имущества, развить в этих моделях гибкость и адаптивность, да ещё сделать это так, чтобы не возникало ложных толкований против оценщика, выполнившего отчет. На сегодняшнем уровне развития методологии оценки в России этого сделать практически нельзя. Ведь не даром РОО не стало сочинять свои стандарты СРО, а приняло у себя на сегодня МСО-2010. Это умное решение, которое как-то на законодательном уровне никем не отмечено. А РОО ведь ясно сказало всем писателям стандартов: возьмите готовое. Я понимаю, что поезд все равно уйдет, что другие могут сделать ещё хуже, что Вы стараетесь и т.д. Но по-моему, в текущей ситуации старание от нестарания отличается лишь внутренними переживаниями и вообще, похвально, а вот по итогам разницы особой не будет. В ФСО выбран в общем-то неверный тон, если читать ФСО и МСО, то это заметно.
Kikinda: Мисовец Да, именно. Я согласна про стадию жизненного цикла. Я считаю, что это должно быть написано в допущениях. И в ФСО, которое разрабатывается сейчас по движке НЭИ не содержит. Но я про принцип вклада не для ФСО спрашиваю, а чтобы понять, где он работает, а где нет. Если квартира на продажу, то не работает.
Мисовец: Kikinda пишет: Но я про принцип вклада не для ФСО спрашиваю, а чтобы понять, где он работает, а где нет. Если квартира на продажу, то не работает. Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Не знаю, насчет квартиры на продажу. Скажем, если квартира без отделки, но продается на вторичном рынке, то это дает какую-то скидку, если же она на первичном рынке, то там своя ситуация и там не всегда ясно, от какого уровня считать эти вклады. Но в принципе может быть в отчете учет этого обстоятельства, лишь бы было обоснованно. Вот тут и проявляется то, о чем я писал выше: нельзя в стандарте написать, типа: для квартир на продажу принцип вклада не работает. Иногда не работает, иногда работает, вообще принцип вклада и не говорит, работает он или нет, он говорит, что если мы что-то такое видим на рынке, то вот, это так называется....
Kikinda: Мисовец Я эту тему завела не для стандартов, еще раз говорю. И уж тем более не для того, чтобы придумать отписку для проверяющих. Мне интересно как этот принцип вклада проявляет себя на рынке и как отражается на рыночной стоимости. Ведь квартиру можно улучшать до бесконечности, но нужна ли она кому то такая улучшенная? Если будет возможность понять что это такое и когда "включается", то будет ясно стоит ли учитывать стоимость ремонтов или стоимость упаковки или стоимость каких то улучшений или же считать что то среднее по рынку, как наиболее вероятное.
Мисовец: Kikinda пишет: Мне интересно как этот принцип вклада проявляет себя на рынке и как отражается на рыночной стоимости. Ведь квартиру можно улучшать до бесконечности, но нужна ли она кому то такая улучшенная? Если будет возможность понять что это такое и когда "включается", то будет ясно стоит ли учитывать стоимость ремонтов или стоимость упаковки или стоимость каких то улучшений или же считать что то среднее по рынку, как наиболее вероятное. Я считаю, что общего решения тут не существует. В каждом сегменте рынка, более того, в каждом наборе аналогов, собранных оценщиком, принцип вклада по тем или иным элементам (улучшениям объекта) может, как уверенно работать, таки не работать вовсе. Пользуясь терминологией КРА, можно сказать: коэффициент корреляции цены объекта-аналога и имеющегося/отсутствующего у него элемента (улучшения) может на основе принципа вклада варьировать от 0 до 1. Имея конкретный набор аналогов и имеет смысл выяснить, насколько в этом наборе работает принцип вклада. Иного пути просто нет.
Мисовец: Я извиняюсь, но второй день (началось это вчера) скрипты форума на моей Мозилле работать перестали. Дело развивается так: Я вижу изменения в списке по команде http://kikindaocenka.borda.ru/?11 Но если нажимаю ссылку "Всё прочитано", а точнее http://kikindaocenka.borda.ru/?99, то попадаю на пустое окошко, у которого в заголовке окна написано: "(Изображение "GIF", 1х1 пикселов), ну и содержание окна этому заголовку соответствует. При этом сообщения в списе остаются со статусом не прочитанных. При публикации сообщения в нитке, например, в этой нитке, я получаю окно с надписью 405 Not Allowed, но в этом случае сообщение нормально публикуется, и затем появляется в списке по http://kikindaocenka.borda.ru/?11. Что-то вчера было в криптах нарушено.... А вот исправление сообщения проходит нормально.
Kornilov: Мисовец пишет: Я извиняюсь, но второй день (началось это вчера) скрипты форума на моей Мозилле работать перестали. Дело развивается так: А в моем экслорере - чистая (белая) страница -(
Kikinda: На форуме техподдержки написали про технические неполадки. Сегодня исправят. Это происходит на всех форумах системы борда.
полная версия страницы