Форум » Обсудим » Нужно ли устанавливать права » Ответить
Нужно ли устанавливать права
Kikinda: На одном мероприятии мы с оценщиками стали дискутировать по поводу правоустанавливающих документов на имущество. Большинство считает, что оценщик не обязан проверять право собственности и документы. Я считаю, что обязан. Сегодня прочитала стандарты. Прямого указания на проверку документов нет, но есть тредование установить качественные и количественные характеристики. Если имущество без документов, то оно дешевле, а значит это качественные характеристики. Поэтому, что бы ни говорили, а установить "права" оценщик обязан. Сложнее это сделать при массовой оценке. Может у кого то есть мнение по поводу необходимости устанавливать право собственности на объект оценки.
Ответов - 24, стр:
1 2 All
Юрич: Kikinda Это вопрос разделяется на несколько понятий. Оценщик обязан указать в отчете правоустанвливающие документы и опубликовать их копии. Оценщик по определению не может усомниться в правильности выдачи правоустанавливающих документов, так как не наделен правом их проверки. Естественно, что любые регистрационные документы предусмотренные действующим законодательством должны быть приведены или оговорены в отчете. Паспорта на подавляющее большинство оборудования не являются регистрационными документами, а в отношении предприятий правоустанавливающим документом является инвентарный номер, за исключением имущества подлежащего обязательной государственной регистрации. Для частных лиц, заявление о правах на имущество является приоритетным, за исключением случаев обязательной регистрации права, так как заявитель считается правым до тех пор пока не будет доказано иное. Оценщик не может доказывать иное, так как этой функцией обладают только судебные органы. Отсутствие паспортов на типовое оборудование, как правило не влияет на стоимость ввиду того, что восстановление паспорта в наше время не представляет больших проблем, с точки зрения правильной эксплуатации. Для некоторой части имущества, например КИП наличие паспорта очень желательно, так как может избавить от дополнительных работ по поверке и отражению в учете наличия драгоценных металлов. Т.е. для каждого отдельного случая наличие или отсутствие паспорта может оказывать разное влияние.
Доцент: Kikinda Так камим же образом отсутствие (наличие) документов влияет на качественные характеристики имущества? Что то я не врубаюсь в тему.
Юрич: Доцент В данном случае под качественной характеристикой подразумевается, я так думаю, ликвидность оборудования или если хотите наличие и величина внешнего устаревания.
Kikinda: Доцент Пример. Оценщик не проверил документы. В документах есть обременение - ипотека недвижимости. Или сервитут посреди участка. Вот вам уменьшение стоимости. Для движимости - это оборудование вообще без документов. Такое бывает с торговым оборудованием или с тем, которое продавалось на торгах. Однако оценщики чаще всего пишут в допущениях, что права установлены и оценка происходит, что все в порядке. Таких допущений быть не может.
Доцент: Юрич Ну, ликвидность и внешнее устаревание тут тоже ни каким боком отношения к документам не имеют.
Доцент: Kikinda Оксана, причем здесь проверил, не проверил оценщик документы. Я имею в виду что наличие или отсутствие документов ни какого отношения к качественным характеристикам объекта не имеют отношения.
Юрич: Доцент Как раз самым прямым боком. Попробуйте сформулировать причины вызывающие внешнее устаревание и все встанет на свои места. Но это для затратного подхода.
Yri G: Все это усложненное понимание вопроса, ведущее к не нужной избыточности отчета. Как говорил Великий ВВП, давайте отделим мух от котлет: Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания имущества, правообладателя и вида права на имущество. Правоустанавливающими документами являются: - договоры и другие сделки отчуждения имущества (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; - акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; - акты ввода в эксплуатацию завершенного изготовлением объекта движимого имущества, утвержденные организациями и ведомствами; - акты принятия на учет бесхозного имущества, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; - свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; - решения судов в отношении прав на имущество, вступившие в законную силу, - справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК. Права на имущество могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права. Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Эти Свидетельства о государственной регистрации права на имущество, сами по себе правоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать) и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением, решением, распоряжением, договором и пр. Эти положения напрямую относятся к автотранспортным средствам, правам на судно и сделок с ним в государственном судовом реестре, государственной регистрации прав на спортивные парусные суда и т.д. Итак разобрались, что является правоустанавливающим документом. Интересуют ли они оценщика – особо нет, мы их можем не смотреть и не анализировать, а те кто это делает, занимается функциями, которые не относятся к компетенции оценщика – это функции государственных регистрирующих органов. Единственное здесь исключение – это возможность определения по этим документам существующего обременения прав на имущество. Что же мы смотрим – мы смотрим правоудостоверяющие документы на имущество (в редакции п.9 стандарта ФСО-3 – правоподтверждающие документы – термин не удачный, более верный именно правоудостоверяющий, но они здесь тождественны), которыми в случае имущества предприятий являются записи в регистрах бухгалтерского учета на аналитических счетах (01 счет, 08 счет, 10 счет, 58 счет и т.д.). Что это за записи – конкретный перечень с инвентарными или номенклатурными №, просто перечень, который содержит исчерпывающие сведения по имуществу в соответствии с действующими ПБУ. Все, больше оценщику ничего не надо, все остальное излишне, есть имущество должным образом учтенное в бухучете, значит на него есть соответствующие правоустанавливающие документы, которые мы указываем дополнительно, если это необходимо по конкретизации вопроса, не надо, то и не указываем. Поясняю в частностях: есть у предприятие авто, но нет ПТС, не проблема, идут в ГИБДД, и на основе данных регистров бухучета делают ПТС, есть у гражданина квартира, и документ – основание возникновения права на нее, датированный ранее 1999 года, не вопрос, ему при желании оформят свидетельство о регистрации права, и так далее. В результате этой беллетристики и рождаются отчеты по стоимости квартир форматом 50-60 листов, где для сущего понимания и обоснования достаточно 3-4 страниц. P.S. Результат оценки – гарантировано четко очерченная сфера сомнений и неопределенности.
Юрич: Yri G Все правильно, но в том и вопрос, что "идут и делают" стоит денег и не только тех которые оговорены законодательством. Кроме этого на восстановление некоторых документов необходимо время, а время - деньги. Поэтому и обсуждается стоит эти деньги учитывать или нет. А вот применительно например к авиации, при отсутствии формуляра ценность бухгалтерской и иной информации НОЛЬ. Отсутствие формуляра на самолет и его агрегаты превращает его в кучу лома.
Kikinda: Очень интересно. Спасибо. Завтра еще раз прочитаю.
Рогова Анна: Однажды когда зашел разговор о необходимости проверки объекта недвижимости на присутствие/отсутствие обременений оценщик сказал: "Пока банк не обяжет запрашивать выписку из ЕГРП при оценке - проверять наличие обременений не буду. Я вам в допущении написал, что считаю без обременений. Точка". Вообще я считаю - оцениваешь права собственности - установи их сначала, посмотри - не искажены ли они всякими там обременениями с ипотеками. Почему-то считается нормальным посмотреть состояние квартиры и выявить там трещину в ламинате, а вот посмотреть права на наличие свежих обременений - не наше это дело видишь ли. Проверку достоверности документов, подписание должным лицом, и заверение существующим в самом деле нотариусом - никто проверять не требует.
Юрич: На заре оценки в России, кто не помнит это был 1992 год, много инициативных людей уезжали за границу дабы научиться новому. И вот что интереснобыло уже тогда и не совсем понятно у нас, во всем мире оценщик оценивает не собственность, а ПРАВА. Именно поэтому и существует огромное разнообразие видов стоимости. Поэтому чтобы оценивать права необходимо их изучить. В случае если Вас в задании на оценку заказчик обязует не учитывать тот или иной вид права или обременения, или не предоставляет информацию о правах эти факты вы обязательно прописываете в допущениях, так как как правило не хотите прибегать к отказу в выполнении заказа из за непредоставления информации, что разрешено законодательством. Надо не забывать, что отчет действителен только в рамках прописанных в нем целей, задач и допущений. Например, недавно делал работу для банка по оценке рыночной стоимости имущества, в задании на оценку банк четко прописал, сервитуты и обременения не учитывать. Это право заказчика, и это не значит, что отчет выполнен неправильно, просто его нельзя использовать в иных целях и при условиях отличных от тех которые прописаны в допущениях. Естественно, что проверять правильность выдачи правоустанавливающих документов Вас никто не заставляет, да оценщик и не обладает таким правом, а вот например проверить различие в площади недвижимости указанной в Свидетельстве на право собственности и предоставленной заказчиком просто необходимо, не говоря уже о назначении, сервитутах и так далее.
Kikinda: Юрич Горошенко правильно написал, что если нет документов, то можно пойти их и восстановить, тем более, если самолет на учете, а он там обязан быть. Поэтому, если попадается самолет без документов, то он не ноль. У меня сейчас на оценке земля с/х назначения (по свидетельству). Некоторое время назад она была переведена в земли промышленности. Сейчас, когда необходимо ее оценить, свидетельства нет. Но в росреестре она уже числится как "земля промышленности" Как тут быть? Стоит ли делать какие то скидки? Если можно пойти и получить свидетельство. Тему завела, чтобы сказать, что нельзя оценивать и не проверять документы. Проверять документы мы обязаны.
Юрич: Kikinda К сожалению в авиации любой вид учета без формуляра это фикция. Ни одно изделие для самолета без паспорта или формуляра в воздух не поднимится ни при каких условиях, даже если начнется война. Специфика. А оценивать без проверки документов на одних допущениях можно, но это будет уже консалтинг.
Yri G: Юрич пишет: в авиации любой вид учета без формуляра это фикция Опять сказка про белого бычка. Юрич, у Вас проблема с когнитивной функцией, топик посвящен правостанавливающим/правоподтверждающим документам. Авиационный формуляр не является ни тем, ни другим. ГОСТ 18681-73. Документация эксплуатационная на авиационную технику. Формуляры и паспорта Государственный стандарт Союза ССР, Москва, 1974, 165 с. Настоящий стандарт устанавливает правила составления и заполнения формуляров и паспортов на изделия авиационной техники. В настоящем стандарте под авиационной техникой следует понимать: пилотируемые и беспилотные самолеты, вертолеты, планеры, самолеты-мишени, тренажеры, а также их бортовые системы. Формуляры и паспорта составляют на изделия, имеющие присвоенные им номера. В формулярах и паспортах отражается техническое состояние данного изделия после его изготовления и в процессе эксплуатации. Формуляры составляют на изготавливаемую авиационную технику. Они являются основными эксплуатационными документами. Формуляр и паспорт являются документами, удостоверяющими, что авиационная техника изготовлена в соответствии с действующей технической документацией и принята техническим контролем и заказчиком. Кроме этого в них помещают сведения о наработке, о контроле состояния изделия в процессе эксплуатации или хранения и др. P.S. Читайте книги - источник фиги.
Юрич: Yri G Вот что Юрий, читать госты и обладать околокасательством и ехидством это здорово и красиво. Но вот рассказывать сказки бывшему испытателю ОКБ Микояна это уже нонсенс. Когда Вас поставять на натурной работе к изделию не имеющему формуляра и скажут нажмите кнопку, очень хочется посмотреть на то как Вы это исполните, если будете знать, что от этого зависит Ваша жизнь и она может лгко оборваться через доли секуды после нажатия кнопки. Так вот именно изучение формуляра может вам рассказать об изделии практически все в техническом плане, а как оценщику о стоимости. И к вопросу о правоустанавливающих свойствах формуляров. В отличии от прочих документов правоустанавливающих документов, при отсутствии формуляра эксплуатировать изделия НЕЛЬЗЯ НИ ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ какие бы у вас прочие документы не находились. Поэтому самолет без формуляра просто груда железа с соответствующей стоимостью. Кстати вместе с самолетом передаются формуляры на все изделия установленные на данном борту.
Yri G: Юрич пишет: Но вот рассказывать сказки бывшему испытателю ОКБ Микояна это уже нонсенс. Сказки рассказываете Вы и делаете это регулярно, а Вас все лишь достаточно вежливо в очередной раз поправили, потому как не надо вводить в заблуждение народ, повторюсь: Формуляр и паспорт являются документами, удостоверяющими, что авиационная техника изготовлена в соответствии с действующей технической документацией и принята техническим контролем и заказчиком, формуляр никоим образом не является правоустанавливающим документом, раскрывающим права собственности. И кстати, эта наша магическая вера в бумажки с синими печатями обычно вызывает смех у иностранных спецов типа Боинга или Еадса, беседуешь с ними, они смеются, бумажку не дадим, Вам шашечки или ехать?... Нам ехать с шашечками... А дадим файл the electronic form of aircraft engine с эцп, в нем все есть, только вот в MS Office он не откроется, нужно спциализированное идс. Слава прогрессу, и у нас появляется что-то подобное, уже есть конкретные ЭФАДы и целый межправительственный стандарт ГОСТ 2.612-2009 (правда проект) на эту тему (требования к выполнению электронных формуляров изделий машиностроения и приборостроения), вот, что только теперь оценщикам делать, флешку к отчету подшивать что-ли, так ее печатью заказчика не заверишь опять же.
Игорь Б.: Юрич Формуляр можно восстановить либо пройдя весь путь оформления заново, либо оформить копию по регистрирующим записям. Проблем нет. Нет формуляра - это не лом. Есть рынок ремфонда !! Вам ли не знать. Только это не правоустанавливающий документ.
Юрич: Yri G Вы конечно Гуру, и у нас действительно есть право собственности которое обсуждается, НО!!! Вы можете быть собственником самолета и у вас есть право на его продажу, аренду и прочие права по распоряжению и т.д. Кроме этого есть право использования его как воздушного судна. Это право может быть реализовано только при наличии формуляров, технической учетной документации. Нет формуляров, нет права, нет воздушного судна по способу применения, а есть металлолом, кафе, выставочный зал, декорация для фильма и.д. Надеюсь это понятно. И второе, по поводу смеха спецов типа Боинг. Я с ними полностью согласен об электронных формах. Это абсолютно правильно. По поводу многого остального есть чем с ними помереться кое что у нас побольше будет. Об испытаних на ресурс я не говорю, нас они считают сумашедшими. Но мы выдаем реальные данные и реальные режимы, а они снимают свои машины с эксплуатации по достижению 30-50% ресурса, хотя на бумаге он значительно больше. И вот эти надежные крутые машины продаются мартышкам, жизнь которых не стоит и гроша, а эти мартышки летают и поклоняются Боингам. Когда Наша авиация работала по бумажкам и нормативам установленным различными ОКБ наши машины бились только по рс-ву, и даже этих происшествий и катастроф бфло в разы меньше даже в пересчете на удельное количество машин. Зато теперь специалисты по разработке унитазов не зная ничего об авиастроении и особенностях Советской школы проектирования самолетов кланяются зарубежникам и пытаются не создать другую школу, а оседлать нашего медведя и хихикать, что седло от мустанга и сбруя ему не подходит так как медведь плохой. Просто к медведю медвежий подход. И по поводу флешки к отчету, отдельные вещи на которые вы опираетесь в расчетах можно и распечатать, другое дело, что кроме названия документа и знания аббревиатур информация находящаяся в документе вам ничего не говорит. В этом случае о ней можно вообще забыть и использова нормы амортизационных отчислений.
Юрич: Игорь Б. Формуляр может восстановить завод изготовитель или авиаремонтный завод при наличии изделия которое необходимо направить на завод. Можно купить липовый, но это криминал. А вот рынок авиазапчастей действительно существует, и надо заметить на все запчасти есть формуляры. Закупкой изделий без формуляров занимаются только ремзаводы и зачастую это стоимость лома. У них нет конкурентов да и заводов мало. И еще из криминала, некоторые заводы и частные околоавиационные компании покупают изделия с утраченными формулярами и выписывают абсолютно новые с новыми номерами..... Поэтому восстановление формуляра это достаточно трудоемкий и дорогостоящий процесс, так как необходимо в натуре убедится в качестве изделия и при необходимости провести его ремонт. Это у нас толко дубликат ПТС выдают быстро и то с уплатой штрафа.
полная версия страницы