Форум » Обсудим » Может ли рыночная (ликвидационная) стоимость быть отрицательной » Ответить
Может ли рыночная (ликвидационная) стоимость быть отрицательной
Kikinda: И.И. Гохберг прислал мне новую статью известных авторов. www.galasyuk.com/stat/negval.doc [quote]Отрицательная стоимость - это такая стоимость, которая представляет юридическую, и следовательно, финансовую ответственность пользователя или владельца недвижимости. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости в соответствии с физическими, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, связанными с юридическим интересом, генерируют реальные или гипотетические отрицательные денежные потоки или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество превращается в обязательство или отрицательную стоимость". [/quote] И далее идет рассуждения о потребительской и меновой стоимости. Мне кажется, что не всегда верно смотреть только на денежные потоки...потому что ценообразование не всегда строится только на основании доходов...бывают и совсем недоходные объекты, без которых вся система существовать не может. Вот например, пропускная система на проходной завода (вертушка) стоит определенных денег, а денежные потоки от нее порой и отрицательные (в ближайшем рассмотрениии). Так что метал от них тоже ничего не стоит? Непорядок. Теперь по поводу самой стоимости. Может ли она быть отрицательной? Любой материальный объект при продаже (в обмене) что то стоит и имеет какую то цену. Тут отрицательной стомости быть не может. А вот если объект в пользовании, то он тоже что то стоит, но возникают дополнительные затраты для перевода его из одного состояния в другое. Так что не надо писать про отрицательную стоимость. С точки зрения здравого смысла это неверно.
avg: Владимир Б. пишет: Польза не может быть отрицательной, отрицательная польза – это вред. Понятие стоимости к вреду неприменимо. Стоимость связана с понятием товара. Вред как товар – это бред какой-то. Мммм...оценка ущерба (в том чсиле и при ДТП), например, вполне нормальный вред и у него есть вполне нормальная РС. Только, она для виновника и для страховой компании отрицательная, а для пострадавшего видимо наоборот. И поискать рынок с адекватным маркетингом при ремонте автомобиля или при ремонте помещений (при протечке, например), вполне можно. Владимир Б. пишет: это еще тот вопрос – в каком объеме принять затраты на демонтаж? Поясню свою мысль: допустим в некотором городе Н. продаются несколько объектов, не имеющих никаких преимуществ друг перед другом для потенциальных покупателей, но при этом их продавцы по факту понесли разные инсталляционные затраты при доставке и установке этого оборудования. Как Вы считаете – рынок учтет это обстоятельство? Я думаю – нет. Рынок, безусловно примет к сведению инсталляционные затраты продавцов, но примет по некоторой общей, типичной для данного места ставке, которую еще надо обосновывать и обосновывать. Причем здесь какая-то мифическая общерыночная стоимость? мы оцениваем конкретный объект, у него конкретная стоимость, как рыночная, так и "инсталяционные затраты. Если на рынке все станки продаются по цене Х и покупателю нужно оплатить, например, только доставку (нанять транспорт или использовать свой) - это одна ситуация, а если ему еще нужно будет понести другие затраты (как в моем примере), то для него это уже существенная разница и он либо не будет покупать такое имущество вообще, или купит по цене меньшей (например, на величину дополнительных расходов). Владимир Б. пишет: Почему вариант, когда новый владелец линии просто переарендует помещение, в котором находится это оборудование - считается менее разумным и типическим поведением продавца и покупателя? То есть – не видел ни одного отчета (и даже радетельница «стоимости в обмене» ученая Ворона не утруждает себя этим) – где оценщик приводит доказательства того, что рынок требует демонтажа и перемещения объекта оценки на новое место. Естественно так и есть, поэтому РС "в пользовании" и "в перемещении" различная. я поэтому четку в отчете пишу в каком виде оно оценивается, и далее еще бывает добавляю приписку, что потенциальным покупателем (по моей расчитанной стоимосте "в пользовани") будет или будущий собственник или арендатор помещения. Я помниться для суда как-то делал оценку. Объектом была печь для переплавки металического лома. Арендатор решил разорвать договор аренды с собственником печи, а тот хотел получить компенсацию, т.к. как стоимость "в использовании" раз в 10 больше стоимости "в перемещении".
avg: И еще добавлю немного, в МСО прямо записано, что стоимость "в пользовании" - это не рыночная стоимость, а стоимость "для кокретного пользователя". НО, оттуда же, она может совпасть с рыночной стоимостью, а может и не совпасть. Если вы покупаете например доменную печь, то явно не будете переносить ее на другое место. Если это оценка залогов, то я действительно в большинстве случаев оцениваю имущество в существующем использовании, но обязательно пишу это в отчете и сталю банк в известность, аргументируюя свою точку зрения.
avg: Очень интерестный пример с ведром мусора в этой дискуссии, который то-ли стоит, то-ли не стоит ничего, то-ли в минусе (но тогда это не стоимость мусора, а я якобы стоимость услуг по вывозу). Рыночная стоимость- Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...и т.д. Скажите в каких стандартах, законах, правилах - записано, что собственно при отчуждении деньги (и выгоду, и прибыль) должен получить продавец? если мусор может быть отчужден только с доплатой, тому кто его себе возьмет (это при адекватном маркетинге, конкуренции. все действуют разумно и т.д), чем Вам не рыночная стоимость? Для собственника мусора она отрицательная, для покупателя (мусорщика) - видимо разница межде ценой уплатенной собственником за вывоз и ценой утилизации, тогда она положительная, тогда получается, что мусор стоит денег))), только кто их получит? покупатель.
Владимир Б.: avg И на этом форуме и на других тысячу раз уже мусолили тему ущерба и вроде бы пришли к согласию, что оценщик ущерб не определяет - это прерогатива суда. А определяет стоимость материалов работ и услуг по ремонту. А это уже вполне осязаемые величины с вполне "положительной" стоимостью. Я призывал и призываю вести дискуссию опираясь на почву действующего отечественного законодательства, а не выуживать в западных стандартах, понятия, не имеющие соответствия в отечественных ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ К ПРИМЕНЕНИЮ, позволю себе напомнить. Ваша реплика: мы оцениваем конкретный объект, у него конкретная стоимость, как рыночная, так и "инсталяционные затраты. мне непонятна совершенна. По-Вашему - РС отдельно, ИЗ - тоже отдельно? Странно слышать. тем более, в контексте приводимых Вами цитат. И почему РС - "мифическая"? Она - как раз вполне реальная величина. И ей (РС) наплевать, что конкретный продавец привез свой станок с противоположной стороны земного шара и купил его там вдвое дороже, чем все прочие продавцы. Дороже его он его все равно не продаст (во всяком случае - из-за более высоких ИЗ). А продаст он его - вероятнее всего - по РС, которая включает в себя ИЗ по некоторой разумной, типичной для большинства продавцов, норме. Я именно это хотел сказать, когда говорил о нивелировке рынком реальных - "конкретных", если угодно - инсталляционных затрат.
Владимир Б.: avg пишет: Скажите в каких стандартах, законах, правилах - записано, что собственно при отчуждении деньги (и выгоду, и прибыль) должен получить продавец? Мне Ваш вопрос напомнил встречу с одним должностным лицом, которое спросило: "А в каком законе написано, что летние месяцы - это июнь, июль и август?" Я думаю - во всех - и наших, и так любимых Вами МСО. Определение РС говорит об отчуждении объекта (т.е. переходе прав на объект от одного лица к другому) за некоторую цену (которая есть вознаграждение за объект оценки), причем платеж за объект оценки должен быть выражен в денежной форме. Какие тут могут быть сомнения, кому достаются денежки при отчуждении
avg: Владимир Б. Володя, Вы, правы, так оно и есть, по-поводу стандартов обязательных к применению. Осталось меньше месяца, как мы будем применять новые ФСО, я пока не знаю))). По поводу стоимости работ и услуг, Вы, тоже правы отчасти, т.к. если оценочная компания определила стоимость ремонта автомобиля после ДТП, и эту стоимость приняла и страховая компания и собственник и потрепевший, то никакого суда нет. По-второму вопросу, тут я тоже разногласий с Вами не вижу, действительно мы должны применять наиболее типичное поведение покупателей и продавцов на рынке, поэтому разумный покупатель из СПб врядли будет везти оборудование их Владивостока, если его можно купиь в нашем регионе (опять таки наиболее типична ситуация, когда транспортные расходы оплачивает покупатель), но и тем более не будет оплачивать дополнительные расходы по разборке стены, если он может купить такое же имущество без этих затрат. В таком случае, что ? РС=0, я думаю, что нет - нормальный покупатель подсчитает свои общие затраты и вполне может купить это имущесво, по цене ниже типичной на рынке - РС типичная за минусом дополнительных затрат. Вы меня может не очень верно поняли, я рассматривал именно не среднюю РС для типичного объекта (как средняя температура в больнице). Когда меня спросит Заказчик -сколько стоит станок Х, я посмотрю информацию о продажах, станков такого-же состояния и года выпуска и назову примерную возможную РС. Но, когда, я оцениваю, станок, для банка или тем более для приставов, я понимаю, что в этом случае предусматриваеться реализация конкретного имущества, поэтому возможную стоиомсть услуг (работ) по реализации имущества, я буду учитывать обязательно. Даже для объекта недвижимости есть расходы при продаже (подготовка документов, оплата услуг риэлтера) и как-правило Оценщик при расчете РС, это всегда учитывает.
avg: Володя! Вот замечательно, приехали или приплыли))) Прочитав много, постингов здесь на форуме, увидел, только редкую попытку сказать, что радиоактивные отходы имеют отрицательную стоимость. Могу сказать, что мне кажеться , что в стандартах и МСО, ничего не сказано, для кого делаеться оценка стоимости. Согласен, что тогда она всегда или РС=0 или положительная, но для кого? Для продавца или покупателя? Ведь даже утилизация радиоактивных отходов тоже выгодное дело (впрочем и как за ведро мусора), но почему-то за нее платит продавец, а не покупатель. Владимир Б. пишет: Определение РС говорит об отчуждении объекта (т.е. переходе прав на объект от одного лица к другому) за некоторую цену (которая есть вознаграждение за объект оценки), причем платеж за объект оценки должен быть выражен в денежной форме. Поэтому, если вам нужно будеть оценить ведро мусора, и Вам предоставлю отчет, в котором оно стоит денег, которые получит мусорщик за утилизацию, а вы потом заглянете в свой кошелек и ее там не увидите указанной суммы, а наоборот, Ваша реакция мне будет интересна, осбенно в свете стандартов обязательных к применению))))) Кстати, мусор это тот самый пример( если про лом металла, тут были споры, что он может стоить больше затрат на утилизации). Вот про мусор я такого не слышал. И если Вы сможете привести пример, что отчуждение мусорного ведра с мусором может иметь ДЛЯ ВАС (продавца, а не покупателя) положительное вознаграждение, выраженное в денежной форме, тогда да.
Владимир Б.: avg Как применять новые ФСО не знает пока никто. Но уверен, что выживем. тем более не будет оплачивать дополнительные расходы по разборке стены, если он может купить такое же имущество без этих затрат Вот золотые слова. Дык и я (как говорят ваши питерские митьки) о том же: не заплатит покупатель за станок с разборкой стенки, больше чем РС такого же станка, но без эфтих глупостев. Так что - сделка запросто может состояться по РС (с возложением обязанностей по демонтажу на продавца), а это и значит, что рынок в данном случае этот демонтаж проигнорировал. QID А если стоимость разборки больше, чем РС, то это не значит, что РС такого станка отрицательная, что Вы дьявола всё время пытаетесь найти там где его нет? А это значит всего-навсего, что такая сделка - не состоится, такой станок - не товар, рынком здесь и не пахнет, а потому об РС говорить просто некорректно. Вот и всё. когда, я оцениваю, станок, для банка или тем более для приставов, я понимаю, что в этом случае предусматриваеться реализация конкретного имущества, поэтому возможную стоиомсть услуг (работ) по реализации имущества, я буду учитывать обязательно. Опять непонятно - почему при этом обязательно предполагать демонтаж оборудования? Тогда и недвижку так же цените - по цене битого кирпича! Почему такая дискриминация МиО? Вы рыночную цену должны определять - и для банка (все свои затраты по возможной реализации он в дисконте учитывает) и для приставов (в законе прописано - рыночная стоимость!), а свои издержки пусть они сами считают, тем более, что оплата услуг риэлтеров и т.д. идет, как правило, после реализации имущества. То что некоторые оценщики идут на поводу у АУ, приставов и т.п.братии и определяют, по существу, ликвидационную стоимость вместо рыночной - это я знаю, но зачем же нарушение, пусть довольно типичное, в норму-то возводить? Вот когда банк закажет вам, к примеру, оценку максимальной суммы кредита, которую можно выдать под данный залог с учетом всех рисков и возможных издержек - вот тогда можете посчитать ему эту СПЕЦИАЛЬНУЮ, я полагаю, стоимость, и вот там-то можете смело все затраты издержки и поправки учесть. а стоит дороже
avg: Владимир Б. Насчет залога для банков Вы правы, обычно, я помимо РС для них определяю ликвидационную стоимость, куда стараюсь загнать все возможные риски и допущения, для приставов тоже самое - там еще хуже - там определяется - рыночная цена реализиции (так в законе об исполнительном производстве, который с законом об оценке и стандартами не состыковывается). Вот никак не пойму, что Вам не нравиться, если я делаю корректировку на условия продажи (в данном случае на затраты по разборке стены). В сравнительном подходе есть такие корректировки, притом самые важные и существенные: 1) Объем прав 2) Условия финансирования сделки 3) Условия (тип) сделки или мотивация покупателя 4) Рыночные условия или дата продажи. ВВедение этих корректировок по теориии и по стандартам и по МСО приведет к РС, но никак не какой-то специальной стоимости. Парируйте.
Владимир Б.: avg пишет: Могу сказать, что мне кажеться , что в стандартах и МСО, ничего не сказано, для кого делаеться оценка стоимости. Согласен, что тогда она всегда или РС=0 или положительная, но для кого? Для продавца или покупателя? Я свое мнение по поводу РС=0 уже излагал. Нет РС - нет и рынка. И говорить не о чем. РС - всегда положительна, поскольку это есть некоторая денежная сумма, на которую объект оценки может быть обменен на рынке. Поэтому Ваш вопрос о продавце и покупателе лишен смысла, мне кажется. По Вашей логике - любая сторона, заплатившая при сделке деньги (а это происходит в 100% случаев), может говорить об отрицательной стоимости товаров и услуг. Думаю, что поэтому стандарты сохраняют молчание по данному вопросу И вот опять это ведро одиозное. Вот вы давеча про лошадь с телегой спрашивали - это известный школьный парадокс на тему: если силы, с которыми лошадь и телега действуют друг на друга, равны и противоположны, то их равнодействующая должна быть равна нулю, а телега должна оставаться на месте. Разрешение парадокса в том, что эти силы приложены к разным телам и их нельзе так суммировать. Очень важно в физике разобраться какие силы на какие объекты действуют. Не менее важно в оценке правильно определить объект оценки. Так вот Вы, Марчук и некоторые другие форумчане упорно пытаетесь объявить товаром на рынке (а следовательно, наделить его РС), то, что таковым не является. И на этом строите некий парадокс. На самом деле его (парадокса) нет и в помине. Можете провести такой эксперимент (хотя настоятельно не советую этого делать ) - наберите пакет мусора и попробуйте его продать на улице. Думаю Вы быстро разберетесь, что он не может быть отчужден в обмен на некоторую сумму денег. Скорее Вас побьют, приняв эксперимент за издевательство или отправят в психушку. А вот избавиться от мусора, заплатив некоторую сумму денег вполне возможно. Только это не Вы ведро мусора продали "по отрицательной стоимости". Это Вам продали услугу по избавлению от ведра мусора за вполне нормальные "положительные" деньги.
avg: Владимир Б. Удивительно. Вы цитируете мне определение РС, что это цена по которой может быть отчуждено имущество на свободном рынке, а потом сами себе противоречите. С одной стороны есть услуги по вывозу мусора - да, с другой стороны - у меня его отчуждают (забирают), я за это плачу деньги, а покупатель в результате получит прибыль. Я Вам так и сказал, что РС положительна, почти всегда (кроме как, например, в МСО, зараженные радиоактивные ЗУ). У меня был к Вам вопрос простой, что, конкретно, Вы, банк, приставы, дядя Вася получит в результате продажи такого имущества, если затраты на продажу будут значительны или превышать стоимость такового, а у Вас будет мой отчет об оценке, где я никак не учитываю, разбор стены, вызов автокрана и т.д. Вы ко мне потом пойдете с битой? В стандартах есть где-то хорошая фраза, что Оценщик не должен вводить в заблуждение. Если я знаю, что может быть разная РС "в использовани" и "в перемещении", я об этом ставлю в известность Заказчика, Банк и других заинтересованных лиц.
andrey: avg пишет: С одной стороны есть услуги по вывозу мусора - да, с другой стороны - у меня его отчуждают (забирают), я за это плачу деньги, а покупатель в результате получит прибыль. Андрей. ВЫ, когда идете в парикмахерскую, то у Вас там отчуждают волосы, или Вы платите за аккуратность Вашего внешнего вида, т.к. этого требуют социальные нормы приличия?
Владимир Б.: avg пишет: а потом сами себе противоречите. Помилуйте - в чем же противоречие? Андрей, РС - это атрибут ТОВАРА. Не всё на свете есть товар. Не любая передача любого предмета сопровождается передачей прав на него. Вот Ваш МУСОР - в рассматриваемом контесте - НЕ ТОВАР. Поэтому не обладает РС. И рассуждения о его стоимости просто неуместны в данном случае. И если некто заболел, извините, триппером - это не значит, что ему были переданы права на обладание триппером. Или он его "отчуждил". Хотя процесс тоже мог предваряться передачей неких денежных сумм из рук в руки. По правде говоря, я уже стал уставать от этой полемики. Чувствую себя попугаем, которого каждый приходящий заставляет повторять одни и те же слова. Статью, что ли написать?
avg: Владимир Б. Напишите!!! ОК, плизз... Я тоже устал спорить об этом со своим директором, договорились с ним во всех таких (в смысле не про мусор, в вообще) спорных случаях - писать РС=0, пусть приставы сами разбираются.
Kikinda: Владимир Б. пишет: Статью, что ли написать? Давно пора. Тем более, что у тебя очень хорошие и логичные сообщения.
Владимир Б.: avg Kikinda Ну - если вы так настаиваете avg пишет: писать РС=0, пусть приставы сами разбираются. Я уже говорил неоднократно, почему я против нулевой РС. Может такой аргумент подействует (Вы же западные источники почитаете ) - вот у американских оценщиков принято, если по расчетам стоимость актива равна нулю или отрицательная, считать РС = 1 доллар. Думаю - это не случайно.
avg: Вот вот...настаиваем, нет, лучше покупным угостим, каким-нибудь четырех-буквенным) забугорным)) Я, с удовольствием, первым прочитаю, напишите, чем мне обосновать, стоимость всякого Г. , не равное 0, а в один рубль. Только то, что такие отчеты, утвержает управление приставов и что оборудование купят за эту цену (учитывая, что время тикает - всего 2 месяца), но зато оно ведро с мусором "ведро в стоимость" не входит.
Мисовец: Когда пишут РС=1 доллар, имеется в виду, что все-таки, какая-то не замеченная оценщиком полезность у объекта оценки может быть и объект будет востребован. Но тогда будет договор купли-продажи, а его существенным условием является цена, которая, конечно, в этом случае не должна быть нулевой. Т.е. оценщик пишет величину РС, удобную с точки зрения планирования дальнейших шагов. Особенно это разумно, если 1 доллар будет начальная цена на торгах.
Владимир Б.: avg : угостим, каким-нибудь четырех-буквенным забугорным Только бы не трехбуквенным отечественным Ну, про 1 рубль В.Г. всё рассказал, в лучшем виде. Могу только добавить, что вывод оценщика: РС=0 лишает объект оценки рыночной перспективы, исключает его из оборота. Это - как ярлык наклеить: НЕ ТОВАР! Учитывая, что, полученный при расчетах отрицательный или, в особенности, нулевой результат, совершенно ненадежен (с той точки зрения, что находится в пределах допустимой, при использованных методах, погрешности определения результата), конечно, вполне оправдано правило, согласно которому, в этом случае объекту оценки присваивается некоторое символическое (положительное!) значение РС.
Kikinda: Я против стоимости в 1 долл. Это говорит о том, что оценщик не сделал анализ ННЭИ. Понятно, что стоимость лома будет больше 1 долл (конечно, если это не ведро с мусором). А если это и ведро, то тогда читайте сообщение Волка. Кстати я давным давно сталкивалась со стоимостью "0". Это было на первом году моей оценочной жизни. Оценивала инструменты музыкальной школы на списание. Инструменты не играют, а на балансе стоят. Перед нами ставилась задача списать, т.е. определить стоимость = 0. Сейчас бы я сделала по другому. Сейчас бы я первым делом определила ННЭИ, полезность и сделала выводы, что скрипки и виолончели ничего не стоят поскольку им уже по 30 лет (и настроить их невозможно). Таким образом, ННЭИ - лом или продажа в текущем состоянии. Поскольку в текущем состоянии они не нужны - их стоимость = 0 (+ затраты на утилизацию). Интересно, а как хоронят скрипки?
полная версия страницы