Форум » Обсудим » Доходник в оценке оборудования » Ответить

Доходник в оценке оборудования

Андрей Т: Предлагаю обсудить вопрос применения доходного подхода в оценке отдельных единиц оборудования, в частности предложенный в книге Антонова.

Ответов - 40, стр: 1 2 All

Kikinda: Я думаю, что доходник можно применять либо как метод массовой оценки, либо для технологически замкнутого производства (в масштабах цеха или производственной линии). К отдельным едицицам доходник применим только при наличии условия НЭИ. Не обязательно НЭИ существует на оцениваемом предприятии, можно смоделировать и денежные потоки и объем производства. По моему мнению доходник применим к полиграфическому оборудованию, к некоторому пищевому оборудованию, к оборудованию, которое можно сдать в аренду. Доходным подходом лучше рассчитывать всю совокупность оборудования, потому как при определении единицы оборудования в общем объеме приходится использовать долевой коэффициент, а это есть значительное искажение точности. Доходный подход лучше ложится на однономенклатурное и простое производство. При отработанной методике, оценщики могут экономить время и получать обоснованную стоимость…. Наиболее сложные моменты в применении доходного подхода: 1. Определение чистого дохода, производимого всей системой. Я думаю, что здесь нужно брать максимальную производственную мощность. Такая производственная мощность обычно задается при проектировании производства. Дальнейшие расчеты производятся на основе заданной производственной мощности. Выручку определять исходя из наиболее вероятной цены реализации готовой продукции. Об этом я готовлю отдельную тему; 2. Реальная ставка дисконта. Лучше брать ставки, которые в настоящее время используются на рынке для предприятий оцениваемой отрасли. Как показывает практика, оценщик не обладает необходимыми знаниями для расчета ставки. 3. Срок службы машинного комплекса. Поскольку мы закладываем максимальную произв. мощность, то и срок службы берем исходя из норм амортизации. Лучше всего это видно по «узкому месту на предприятии», т.е. по оборудованию, от которого зависит выпуск. Например, на спиртовом производстве это браго-ректификационная установка. Хотя, на эту тему можно подискутировать. 4. Остаточная стоимость имущества системы к концу службы. Вот это самый сложный момент. Логика подсказывает, что нужно искать аналоги, но где их найти? Кто знает, напишите. 5. Часть чистого дохода, приходящегося на землю и здания. Наверное, логично использовать метод остатка. Но если вы рассматриваете возможность сдачи оборудования в аренду, то этого неприятного момента можно избежать. Все написанное выше является моим мнением. Жду ваших сообщений и критики. Доходник нуждается в нашем внимании. Пора бы отработать. С уважением, Кикинда

Андрей Т: Я все-таки имею ввиду отдельную единицу, т.е. например - пилораму, линию по выпуску профиля и т.д. Я думаю доходник в первую очередь можно применять к таким объектам оценки где: 1. Можнго корректно отделить дооходы приходящиеся именно на объект оценки и отделить факторы влияния бизнеса, недвижки, деловой репутации и т.д. 2. Где есть четкая уверенность, что входные данные (в основном это затраты на сырье и отпускная цена на готовую продукцию - действительно среднерыночные). Также я предпочитаю применять капитализацию, а не дисконтирование, мне кажется данный метод менее зависим от влияния бизнеса и менее шарлатанский, потому-что загадывать вперед дело неблагодарное. Я обычно рассчитываю ставку по Инвуду и стараюсь при определении конечного результата учесть вознаграждение управленческого персонала, чтобы учесть влияние этого фактора. Срок службы беру для Инвуда не бухгалтерский , а оставшийся реальный (по возможности). Загрузку стараюсь брать согласно техническим параметрам с учетом реальности и из потерь беру только простой технологический и небольшой процент на непредвиденный, а как в недвижке не беру рыночную недозагрузку, считаю, что это уже влияние бизнеса а не специфика железа.

Kikinda: Андрей, а как вы отделяете здания и землю от оборудования? Если есть алгоритм, то напишите. Я еще этого не умею.


Андрей Т: Как я уже говорил, я доходник делаю, когда могу корректно вычленить потоки. Например, я оценивал деревоперерабатывающую линию, которая из кругляка делает доски. Эта линия была всем бизнесом обственника. Она установлена в одном здании, на земельлном участке также была складская площадка. В расходной части учитывал затраты на содержание здания, аренду его, аренду за землю, налоги с этого, затраты на содержание складской техники и т.д.

Kikinda: А если здание и земля в собственности, то как тогда быть? Или мы в любом случае аренду считаем?

Андрей Т: Во первых есть налоги на собственность, которые заменяют по большому счету арендную плату по моему мнению

Kikinda: Андрей, напишите пожалста какие налоги на собственность необходимо расчитывать.

Андрей Т: Надо залезть в кодекс, а с ходу, налог на недвижимость, на землю

Андрей Т: Еще мне кажется интересный вопрос это капитализация или дисконтирование, я стараюсь применять капитализацию

Kikinda: Мне тоже кажется, что капитализация более приемлема на современном рынке. Предсказывать что то - это дело аналитиков. Если нет хороших и достоверных аналитических данных, то нам туда и лезть не надо. Кроме того, возникает вопрос - какой период брать для дисконтирования, т.е. сколько предприятие еще простоит. Прогнозировать на 10 лет - много. Прогнозировать на 1-3 года - мало....Хотя в теории оценки принимается допущение о непрекращающемся использовании. Меня в капитализации очень смущает метод остатка. Ну не умею я его применять...Ощущение, что с потолка забавные цЫфЫрки срисовываешь. Спорный вопрос со сроком полезного использования. Свое видение я написала. Может у кого то есть более конструктивные идеи и практические наработки? Я хочу разобрать какой нибудь практический пример, но у меня технические проблемы с форумом. Никак не разберусь как здесь документы экселевские или вордовские добавлять. Мне сказали, что мне как админу надо скрипт менять. Никак не разберусь. Если есть грамотные по этой части, прошу оказать мне техническую поддержку.

Андрей Т: А что конкретно смущает? Поясните. Вы имеете ввиду отнесение потоков к земле, зданиям и бизнесу? Я исхожу из допущения, что в конце срока эксплуатации оборудование на металлолом или утиль, потому что гадать, сколько оно будет стоить через 5 лет и т.д. еще хуже. Самортизировалось и выкинул, а если сумел дорого продать, молодец, хороший бизнесмен.

Kikinda: Как вы считаете стоимость в конце, если не знаете сколько это стоит сейчас? А как считаете стоимость лома? Мне кажется, что это одно из направлений научной фантастики. Это меня и смущает.

Андрей Т: Поэтому я и не считаю это. Тем более как правило стоимоть лома через 10 лет сегодня мало собственника волнует. В принципе он к этому моменту свое имущество самортизирует и прибыль еще получит и купит новое. Это при дисконтировании считают в недвижке, но иам здание только в цене растет, а в оборудовании наоборот.

Kikinda: Именно поэтому метод дисконтирования денежных потоков абстрактен для расчета стоимости МиО. Слишком много дыр и информации, которую надо додумывать или считать экспертно. Формула метода капитализации гораздо лучше. Но возникает вопросы - это нормативный срок службы машин и оборудования и стоимость земли и зданий. Как узнать сколько еще это оборудование простоит? Как рассчитать землю и здания для одного цеха или части цеха и как учитывать дополнительное оборудование, необходимое для производства. Например, если мы оцениваем токарные станки, то для них вспомогательные будут заточные, которые необходимы для заточки инструмента.

Андрей Т: ПО поводу станков - я считаю, что по универсальным станкам вообще доходник не применим. Если только по специализированным, по которым есть информация о том, что данная деталь на рынке может продаваться. Потому что, как правило на универсальных станках можно делать очень широкий ассортимент и редко когда делается законченное изделие от и до для продажи. Попробуй определи наииболее типичное, бред. И такие станки стоят как в цехах основного производства, так и во вспомогательных. Со сроком службы поступаю проще - экспертно с учетом техдокументации. Если не хватает собственного опыта и знаний, то спрашиваю у спецов. Как правило срок службы основного оборудования ограничен более коротким сроком чем недвижка и для расчета по большому счету что 8, что 10 лет не существенно. По поводу земли и зданий. Применял следующую методу несколько раз: смотрел, сколько площади занимает объект (если есть другие в цеху), добавлял также необходимую площадь вспомогательную (склад, управление и т.д) также соотношением. Поэтому и говорю, что доходник можно применять, когда есть уверенность в корректном определении потоков, приходящихся на объект оценки. Был отчет, когда оценивал линии для производства лакокрасочной продукции, так пришлось расчитывать из выпускаемой номенклатуры наиболее прибыльную (типа ННЭИ для продукции). В общем все нужно просто и логично тобосновать и описать сделанные допущения.

Euhenio: Возможно я в чем то заблуждаюсь но, при формировании денежного потока учитывается + амортизация - кап. вложения. Получается, что при инвестировании средств в оборудование оно полностью должно воспроизводится, при такой схеме оборудование работает «вечно». С Уважением, Euhenio

Андрей Т: В отличии от недвижки (если брать во внимание, что это в первую очередь - земля,, местоположжение) у которой вечная жизнь, у оборудования довольно короткий срок жизни и оно успевает окупиться (через амортизацию) и принести прибыль и уйти в утиль и как правило у производственного оборудования собственников 1-2, а недвижка переходит из рук в руки. Поэтому мы в большинстве случаев можем сказать, что через десять лет данному станку (я не беру во внимание ситуацию, что станок работает 30 лет, хотя такого сейчас навало, но нормальные предприятия обновляют фонды уже намного чаще) пора на свалку и его восстанавливать просто экономически не выгодно.

Euhenio: Андрей Т Согласен с тем, что нормальные предприятия обновляют ОПФ, гораздо чаще, что амортизации не достаточно для полного воспроизводства ОПФ. Тем не менее, логика подсказывает, амортизационные отчисления должны обеспечивать «вечное генерирование CF», я считаю, что в этом и заключается функция амортизации. Если исходить из этого, то мы вполне можем воспользоваться формулой прямой капитализации, поскольку ОПФ (недвижимость не исключение ) будет генерировать поток бесконечно долго. С Уважением, Euhenio

Андрей Т: Euhenio Я бы внес уточнение. Амотризационные отчисления генерируют CF для того, чтобы можно было обновить ОС для бесперебойной деятельности предприятия. Но я предпочитаю капитализацию дисконтированию имея ввиду: 1. Задача определения стоимотси оборудования доходником, в общем виде это определить доходы и расходы приходящиеся именно на оценивамое оборудование и исключить влияние других факторов. 2. Если уж дисконтировать, то не 3-5 лет, а весь срок службы, но это опять приводит к фантазиям и подгонке невольно. 3. Капитализация все-таки основывается на реально-протекающем процессе и данных, и мне не нужны балансы и т.д., хватит затрат на изгот овление и данные сколько стоит среденрыночно продаваемое изделие, а если это новое производство, но в сегменте рынка который уже действует, то значит сложились его среднерыночные реалии и нужно использовать эти реалии. Но наверное существуют виды оборудования, это в первую очередь суда и самолеты, когда объект выпадает на определенное время из производства (докование, регламентированный ремонт и т.д.) и это происходит не каждый год, а рас в несколько лет, но и тут у меня есть сомнения в дисконтировании, можно эти затраты размазать усредненно на срок службы (хотя нужно обсудить со спецами по оценке судов, хотя у меня и судостроительное образование, но оценивал я в основном суда служебного и технического флота, там доходник применяется не так часто или вовсе не применяется, если судно вспомогательное). Вот тут мне кажеться и экспертный совет пригодится. 4. Я при оценке доходником не учитываю рыночную недозагрузку как в недвижке. На мой взгляд это уже влияние бизнеса. Если у меня на одной стороне улицы линия загружена круглые сутки, а на друго и смену не загружена, то это проблема собственника, а линия по техпаспорту может выпускать 1000 в час и она стоит исходя из этого, если не загружаешь, покупай другую, дешевле. Я учитываю только необходимый тезнологический простой и возможные непредвиденные, небольшой процент

Euhenio: Андрей Т Метод капитализации проще и требует меньше трудозатрат. Метод DCF более точен, даже если прогноз на 3-5 лет. А разве прогноз DCF не на реально протекающих данных? Как минимум статистика за три года. А если бизнес имеет цикличный характер, Вы CF будете капитализировать за три года, не кажется Вам, что слишком грубо ? В остальном согласен.

Андрей Т: Euhenio Так Вы говорите о бизнеме, а я об оценке оборудования. Давайте котлеты от мух отделим. Между прочим и по поводу бизнеса существует мнение, что наши оценщики оценивая бизнес дисконтированием, беря небольшие деньги и за малый срок, делают не качественную оценку. А на Западе за дисконтирование, особенно прогноз берутся только опытные и за приличные деньги, потому что прогноз нужно обосновать с доказательствами и исследованиями, а у нас провидцы одни и легко без исследований ина 5 лет загадывают без всякого веского на то основания. Извините отвлекся. Мое мнение, что оборудование выпущено для производства определенного вида продукции с определенными заданными характеристиками, и его (железо) не волнует есть у тебя сбыт или нет, если нет, то продавай соседу. Я уже говорил, что микроавтобус будет одинаково продаваться для того кто на нем золотых туристов возит и приносит собственнику баснословную прибыль или используется компанией для развозки своих сотрудников - одни расходы. Цена в магазине от этого не меняется для покупателяю

Kikinda: Андрей Т Вот для этого принцип НЭИ и существует. Если у тебя есть оборудование, то ты обязан его использовать максимально полезно и прогноз строить исходя из этих рассчетов. Но можно ли абстрагироваться от рынка? Наверное нет, потому что существует моральный износ. Именно для этого порядочные оценщики обзоры и пишут, чтобы досконально исследовать рыночную среду в которой его подопытное оборудование плавает. Мне кажется, что обзоры для доходника должны иметь целевой характер и несколько стандартно установленных пунктов: 1. Характеристика и тип рынка 2 Анализ выпускаемой продукции (будет ли она пользоваться спросом) 3. Анализ рынка аналогичного оборудования А не так что..."Красноярский край славится своими широтами...." Извините, так только студенты пишут в своих дипломах и я их критикую...а когда увидела в отчете об оценке, то долго потом возвращалась в свое физическое тело.

Андрей Т: Давайте откроем ветку по ННЭИ. У меня уже извините когда недвижисткие принципы ННЭИ в оборудование пихают чешется везде (искренне извиняюсь). Ну если ваше производство не требует такой производительностьи, так продайте станок и купите на меньшую производительность. Но тот который на большую производительность у вас стоит не будет же меньше стоить, чем он на рынке продается. А то получится так: приходишь к продавцу у которого станок стоит - 1000 и говоришь ему "продай за 100, мне не требуется такая производительность как у того что ты продаешь" или наоборот " продай за 2000 у меня он такую прибыль принесет, я на нем из ворованного сырья продукцию изготавливать буду. Пред. Это не недвижка, где главное влияние на ННЭИ оказывает земля (местоположение), оно уникально. А оборудование другое можно купить, а это продать. Ну не будете вы если вам надо вместо стоящего у вас токарного станка нкжен фрезерный, переделывать токарный во фпезерный, а купите фрезерный наверное, а токарный продадите по цене которая на рынке сложилась, а не за бесценок, потому что он вам не нужен, ННЭИ у него видите ли не то. Бред. Извиняюсь за горячность. Это к спору о специализации и о слесарях-гинекологах (еще раз извиняюсь). Ну не лечат зубные врачи сердечные болезни, хотя тоже медики.

Андрей Т: Euhenio Открыл по этому поводу ветку. Давайте определимся, что мы понимаем под ННЭИ в оборудованиии и к чему это должно приводить. А то в недвижке это приводить к физическому изменению улучшения или делению участка, но само местоположение неизменно. А станок не буду из токарного в фрезерный переделывать, если на рынке такой нужен. На мой взгляд моральный изно с ННЭИ немного разные вещи. А то что Вы написали про рынок, так это вообще нужно, а не только для доходника.

Владимир Б.: Андрею Твердову: Андрей, при всем уважении к Вам, доходник - вообще, по моему мнению - шарлатанство, а в оценке оборудования - тем более. Вот Вы пишете: цитатадоходник можно применять, когда есть уверенность в корректном определении потоков, приходящихся на объект оценки. При этом Вы полагаете, что можно корректно вычленить составляющие, создаваемые гудвиллом, менеджментом, недвижкой и т.д. Корректно рассчитать ставку капитализации. Оценить некий идеальный объект, который исправно вырабатывает продукцию в три смены в течение бесконечного периолда времени, причем подразумевается, что вся эта продукция всё это время раскупается нарасхват, и т.д., и т.п. И вот результат всех этих вычислений, написанных очень тупыми вилами по очень жидкой воде называть "рыночной стоимомостью"? Но самое интересное - это случай, когда объект оценки (свежеприобретенный, в заводской упаковке) на дату оценки производится и продается на каждом углу. То есть - нет никаких сомнений в его истинной рыночной стоимости. Полученная с применением доходного подхода цифирь - как бы прекрасна она не была при отличии от "сравнительной" РС неизбежно уведет итоговую величину в сторону от истинного значения. Зачем тогда такой подходный? Моё мнение - в законе и стандартах наряду с очевидными или просто понятными требованиями есть и идиотические, в том числе - обязательное примение ДП. Кафку можно побить только Кафкой. Поэтому писать в доходнике можно и нужно всякую наукообразную чушь. А всерьез обсуждать достоинства той или иной методики мне представляется формализмом чистой воды. Самая правильная методика ДП - это та, что отнимает меньше времени и бумаги. Хао. Euhenio пишет: цитатаМетод DCF более точен, даже если прогноз на 3-5 лет. Особенно подкупает в этом методе предположение, что для оценщика ничего не стоит спрогнозировать стоимость продажи объекта оценки в конце прогнозного периода (через 3-5 лет). Непонятно, правда, что тогда ему мешает сразу определить стоимость продажи на дату оценки. Казалось бы, это еще легче должно быть...

Kikinda: Владимир Б. ФАУФИ требует 3 подхода к оценке. Так что формально должно быть. А что это шарлатанство, гадание на кофейной гуще и отдельная отрасль научной фантастики - никого не волнует. Но меня настораживает то, что на западе применяется доходник и очень хорошо себя чувствует. Доходник можно использовать для массовой оценки. Только поэтому интересуюсь. Конечно он не отработан и методически беден, но ведь мы то тоже не простыми карандашиками работаем и не обязаны переписывать учебники. Личное развитие - прекрасное средство от маразма и склероза. Не используйте его в качестве оценочного подхода, используйте как экспресс-оценку. Кто запрещает. По крайней мере так можно хотя бы диапазон будущих стоимостей наметить.

Владимир Б.: Понимаете, Ксения, у метрологов принято выбрасывать прибор, погрешность которого соизмерима с самой измеряемой величиной. Это не оценка. И это принципиально. Тот случай, когда количество в качество переходит. То есть - если подход/метод не дает приемлемой точности, его следует отбросить. На этом самом основании. А на Западе много чего работает. И ставки дисконтирования они определяют на основании всем доступных достоверных данных. И вообще у них другая оценка. Зато у нас богатый внутренний мир.

Андрей Т: Владимиру Да я с огромным удовольствием отказываюсь от доходника при любой возможности, так что тут мы заодно. Я имел ввиду, что где все-таки тяжело от доходника отказаться, например пилорама, приходится оценивать и выбирать уже в доходнике наименьшее зло. А банки вообще не приемлют доходник. Ксении А при массовой оценке опять же, если нужно одну общую цифру, может и можно, но опять попробуйте корректно отделить другие факторы производства. А если нужно по каждой позиции цифру показать?

Владимир Б.: Андрей Т цитатаА если нужно по каждой позиции цифру показать? Легко! У Попеско и К подсмотрел - а собрать все и поделить пропорционально балансовой стоимости!

Андрей Т: А вот это по моему (извините за выражение) полная туфта. Мы прекрасно знаем, что в балансовой стоимости отражено. А если она к тому же О.

Иван Б.: Добрый день. Можно разделять по стоимости из затратника (хотя также не очень точно). По моему если применяется доходник то считается как комплекс единый, так и должна быть единая кончная цифра, так сказать эффект синергии доходник и отражает (сложившийся рынок продаж и работу технологической цепочки), но банки требуют выводить за каждую единицу и стоимотсь за единицу получается больше чем полученная в затратнике - парадокс. Но доходнику жизнь.

Kikinda: Иван Б. Я не думаю, что банки будут рассматривать доходник при залоговом обеспечении кредита, разве только случаи экспресс-оценки. По другому то движимое имущество экспресс методом не оценишь.

Владимир Б.: Андрею Т: Конечно туфта. Но корифеи так считают, а нам, сирым, сам Бог велел. Хотя 0 в БС - это проблема Вы найдите их книжку по износам и посмотрите пример отчета в конце. Сравнительный там так применен: в связи с отсутствием необходимых данных в качестве стомости по сравнительному подходу принимаем соимость, определенную затратным! А!? А доходный - примерно как Иван советовал: средний вес только по сравнительному и затратному используется (но мы-то помним, что у них за сравнительный!). Так что плевать нам на нулевую БС! Причем в затратном РС определена до рублей, а в сравнительном - с округлением до 100, так что при согласовании цифирь в подходах как бы разная. Умора!

Иван Б.: Владимир Б. Здесь не точность получается при разбивке по вашему "средний вес только по сравнительному и затратному используется". Если применяется доходник следовательно в оценке рассматривается установленное оборудование и если в затратнике еще учитываются затраты на монтаж то в сравнительном сравнивается с демонтированными аналогами. Закладывается уже здесь разница в монтаже По моему мнению если используется доходник то оценивается комплекс имущества (законченная технологическая цепочка) и применение сравнительного по отдельным единицам не корректно да и ни к чему.

Андрей Т: Владимиру Корифеи пусть определяют, на то они и корифеи. Но я так не определяю и определять не буду, это тоже самое что в Москву через Нью-Йорк из Питера ехать. Они вообще предлагают сначало весь бизнес посчитать, а потом из него вычесть недвижку, НМА, сам бизнес и потом согласно разбивке балансовой стоимоти определить каждую единицу. Бред. Я когда первый раз прочитал, не поверил, думал не с той оперы. Но во втором издании опять. Это жто же, чтобы мне один станок посчитать, я должен оценку бизнеса предприятия обсчитать? А кто мне за это заплатит?

Владимир Б.: Иван Б. цитатане точность получается при разбивке по вашему Иван, вы невнимательно читали, не моя это идея, а Попеско-Ступина Чеснокова. Сравнительный там принят (за отсутствием аналогов для сравнения) равный затратному с округлением. Затем по каждому объекту находилась средняя величина (опять тот же затратный, по существу) - и вот она-то и взвешивалась, чтобы потом долю каждой единицы в доходном определить. Еще раз подчеркну, не моя это идея и у нас компании не применяется. Может быть - в соседнем районе Андрей Т Да я не агитирую за применение таких, с позволения сказать, методик. Просто закипел разум возмущенный. Убивать надо из рогатки за такие изыскания. Всё это из области шаманства. Как и DCF пресловутый. Научнее РС определять бросая монету. Или по кофейной гуще.

Андрей Т: Владимиру Ну убивать из рогатки не надо. Они ведь только деньги заработали. А что понаписали это второй вопрос, я думаю им и самим неинтересно. Есть возможность написать и хорошо, а там пусть читают.

Иван Б.: Повторюсь По поводу сравнительного по каждой отдельной единице при применении доходника Если применяется доходник следовательно в оценке рассматривается установленное оборудование и если в затратнике еще учитываются затраты на монтаж то в сравнительном сравнивается с демонтированными аналогами. Закладывается уже здесь разница в монтаже По моему мнению если используется доходник то оценивается комплекс имущества (законченная технологическая цепочка) и применение сравнительного по отдельным единицам не корректно да и ни к чему.

Андрей Т: Иван Б По этому поводу можно спорить очень много, пока не будет конкретизирована цель и задача оценки. Я например, если объект оценки самостоятельно доход не приносит и его можног определитьь корректно и это не универальное оборудование (тоеарный станок), вообще его доходником не делаю. По поводу сравнительного, а кто Вам мешаеит сделать корректировку на монтаж.

Владимир Б.: Иван, это надуманная проблема, с огласен с Андреем абсолютно.



полная версия страницы