Форум » Обсудим » Доходник в оценке оборудования » Ответить

Доходник в оценке оборудования

Андрей Т: Предлагаю обсудить вопрос применения доходного подхода в оценке отдельных единиц оборудования, в частности предложенный в книге Антонова.

Ответов - 40, стр: 1 2 All

Kikinda: Я думаю, что доходник можно применять либо как метод массовой оценки, либо для технологически замкнутого производства (в масштабах цеха или производственной линии). К отдельным едицицам доходник применим только при наличии условия НЭИ. Не обязательно НЭИ существует на оцениваемом предприятии, можно смоделировать и денежные потоки и объем производства. По моему мнению доходник применим к полиграфическому оборудованию, к некоторому пищевому оборудованию, к оборудованию, которое можно сдать в аренду. Доходным подходом лучше рассчитывать всю совокупность оборудования, потому как при определении единицы оборудования в общем объеме приходится использовать долевой коэффициент, а это есть значительное искажение точности. Доходный подход лучше ложится на однономенклатурное и простое производство. При отработанной методике, оценщики могут экономить время и получать обоснованную стоимость…. Наиболее сложные моменты в применении доходного подхода: 1. Определение чистого дохода, производимого всей системой. Я думаю, что здесь нужно брать максимальную производственную мощность. Такая производственная мощность обычно задается при проектировании производства. Дальнейшие расчеты производятся на основе заданной производственной мощности. Выручку определять исходя из наиболее вероятной цены реализации готовой продукции. Об этом я готовлю отдельную тему; 2. Реальная ставка дисконта. Лучше брать ставки, которые в настоящее время используются на рынке для предприятий оцениваемой отрасли. Как показывает практика, оценщик не обладает необходимыми знаниями для расчета ставки. 3. Срок службы машинного комплекса. Поскольку мы закладываем максимальную произв. мощность, то и срок службы берем исходя из норм амортизации. Лучше всего это видно по «узкому месту на предприятии», т.е. по оборудованию, от которого зависит выпуск. Например, на спиртовом производстве это браго-ректификационная установка. Хотя, на эту тему можно подискутировать. 4. Остаточная стоимость имущества системы к концу службы. Вот это самый сложный момент. Логика подсказывает, что нужно искать аналоги, но где их найти? Кто знает, напишите. 5. Часть чистого дохода, приходящегося на землю и здания. Наверное, логично использовать метод остатка. Но если вы рассматриваете возможность сдачи оборудования в аренду, то этого неприятного момента можно избежать. Все написанное выше является моим мнением. Жду ваших сообщений и критики. Доходник нуждается в нашем внимании. Пора бы отработать. С уважением, Кикинда

Андрей Т: Я все-таки имею ввиду отдельную единицу, т.е. например - пилораму, линию по выпуску профиля и т.д. Я думаю доходник в первую очередь можно применять к таким объектам оценки где: 1. Можнго корректно отделить дооходы приходящиеся именно на объект оценки и отделить факторы влияния бизнеса, недвижки, деловой репутации и т.д. 2. Где есть четкая уверенность, что входные данные (в основном это затраты на сырье и отпускная цена на готовую продукцию - действительно среднерыночные). Также я предпочитаю применять капитализацию, а не дисконтирование, мне кажется данный метод менее зависим от влияния бизнеса и менее шарлатанский, потому-что загадывать вперед дело неблагодарное. Я обычно рассчитываю ставку по Инвуду и стараюсь при определении конечного результата учесть вознаграждение управленческого персонала, чтобы учесть влияние этого фактора. Срок службы беру для Инвуда не бухгалтерский , а оставшийся реальный (по возможности). Загрузку стараюсь брать согласно техническим параметрам с учетом реальности и из потерь беру только простой технологический и небольшой процент на непредвиденный, а как в недвижке не беру рыночную недозагрузку, считаю, что это уже влияние бизнеса а не специфика железа.

Kikinda: Андрей, а как вы отделяете здания и землю от оборудования? Если есть алгоритм, то напишите. Я еще этого не умею.


Андрей Т: Как я уже говорил, я доходник делаю, когда могу корректно вычленить потоки. Например, я оценивал деревоперерабатывающую линию, которая из кругляка делает доски. Эта линия была всем бизнесом обственника. Она установлена в одном здании, на земельлном участке также была складская площадка. В расходной части учитывал затраты на содержание здания, аренду его, аренду за землю, налоги с этого, затраты на содержание складской техники и т.д.

Kikinda: А если здание и земля в собственности, то как тогда быть? Или мы в любом случае аренду считаем?

Андрей Т: Во первых есть налоги на собственность, которые заменяют по большому счету арендную плату по моему мнению

Kikinda: Андрей, напишите пожалста какие налоги на собственность необходимо расчитывать.

Андрей Т: Надо залезть в кодекс, а с ходу, налог на недвижимость, на землю

Андрей Т: Еще мне кажется интересный вопрос это капитализация или дисконтирование, я стараюсь применять капитализацию

Kikinda: Мне тоже кажется, что капитализация более приемлема на современном рынке. Предсказывать что то - это дело аналитиков. Если нет хороших и достоверных аналитических данных, то нам туда и лезть не надо. Кроме того, возникает вопрос - какой период брать для дисконтирования, т.е. сколько предприятие еще простоит. Прогнозировать на 10 лет - много. Прогнозировать на 1-3 года - мало....Хотя в теории оценки принимается допущение о непрекращающемся использовании. Меня в капитализации очень смущает метод остатка. Ну не умею я его применять...Ощущение, что с потолка забавные цЫфЫрки срисовываешь. Спорный вопрос со сроком полезного использования. Свое видение я написала. Может у кого то есть более конструктивные идеи и практические наработки? Я хочу разобрать какой нибудь практический пример, но у меня технические проблемы с форумом. Никак не разберусь как здесь документы экселевские или вордовские добавлять. Мне сказали, что мне как админу надо скрипт менять. Никак не разберусь. Если есть грамотные по этой части, прошу оказать мне техническую поддержку.

Андрей Т: А что конкретно смущает? Поясните. Вы имеете ввиду отнесение потоков к земле, зданиям и бизнесу? Я исхожу из допущения, что в конце срока эксплуатации оборудование на металлолом или утиль, потому что гадать, сколько оно будет стоить через 5 лет и т.д. еще хуже. Самортизировалось и выкинул, а если сумел дорого продать, молодец, хороший бизнесмен.

Kikinda: Как вы считаете стоимость в конце, если не знаете сколько это стоит сейчас? А как считаете стоимость лома? Мне кажется, что это одно из направлений научной фантастики. Это меня и смущает.

Андрей Т: Поэтому я и не считаю это. Тем более как правило стоимоть лома через 10 лет сегодня мало собственника волнует. В принципе он к этому моменту свое имущество самортизирует и прибыль еще получит и купит новое. Это при дисконтировании считают в недвижке, но иам здание только в цене растет, а в оборудовании наоборот.

Kikinda: Именно поэтому метод дисконтирования денежных потоков абстрактен для расчета стоимости МиО. Слишком много дыр и информации, которую надо додумывать или считать экспертно. Формула метода капитализации гораздо лучше. Но возникает вопросы - это нормативный срок службы машин и оборудования и стоимость земли и зданий. Как узнать сколько еще это оборудование простоит? Как рассчитать землю и здания для одного цеха или части цеха и как учитывать дополнительное оборудование, необходимое для производства. Например, если мы оцениваем токарные станки, то для них вспомогательные будут заточные, которые необходимы для заточки инструмента.

Андрей Т: ПО поводу станков - я считаю, что по универсальным станкам вообще доходник не применим. Если только по специализированным, по которым есть информация о том, что данная деталь на рынке может продаваться. Потому что, как правило на универсальных станках можно делать очень широкий ассортимент и редко когда делается законченное изделие от и до для продажи. Попробуй определи наииболее типичное, бред. И такие станки стоят как в цехах основного производства, так и во вспомогательных. Со сроком службы поступаю проще - экспертно с учетом техдокументации. Если не хватает собственного опыта и знаний, то спрашиваю у спецов. Как правило срок службы основного оборудования ограничен более коротким сроком чем недвижка и для расчета по большому счету что 8, что 10 лет не существенно. По поводу земли и зданий. Применял следующую методу несколько раз: смотрел, сколько площади занимает объект (если есть другие в цеху), добавлял также необходимую площадь вспомогательную (склад, управление и т.д) также соотношением. Поэтому и говорю, что доходник можно применять, когда есть уверенность в корректном определении потоков, приходящихся на объект оценки. Был отчет, когда оценивал линии для производства лакокрасочной продукции, так пришлось расчитывать из выпускаемой номенклатуры наиболее прибыльную (типа ННЭИ для продукции). В общем все нужно просто и логично тобосновать и описать сделанные допущения.

Euhenio: Возможно я в чем то заблуждаюсь но, при формировании денежного потока учитывается + амортизация - кап. вложения. Получается, что при инвестировании средств в оборудование оно полностью должно воспроизводится, при такой схеме оборудование работает «вечно». С Уважением, Euhenio

Андрей Т: В отличии от недвижки (если брать во внимание, что это в первую очередь - земля,, местоположжение) у которой вечная жизнь, у оборудования довольно короткий срок жизни и оно успевает окупиться (через амортизацию) и принести прибыль и уйти в утиль и как правило у производственного оборудования собственников 1-2, а недвижка переходит из рук в руки. Поэтому мы в большинстве случаев можем сказать, что через десять лет данному станку (я не беру во внимание ситуацию, что станок работает 30 лет, хотя такого сейчас навало, но нормальные предприятия обновляют фонды уже намного чаще) пора на свалку и его восстанавливать просто экономически не выгодно.

Euhenio: Андрей Т Согласен с тем, что нормальные предприятия обновляют ОПФ, гораздо чаще, что амортизации не достаточно для полного воспроизводства ОПФ. Тем не менее, логика подсказывает, амортизационные отчисления должны обеспечивать «вечное генерирование CF», я считаю, что в этом и заключается функция амортизации. Если исходить из этого, то мы вполне можем воспользоваться формулой прямой капитализации, поскольку ОПФ (недвижимость не исключение ) будет генерировать поток бесконечно долго. С Уважением, Euhenio

Андрей Т: Euhenio Я бы внес уточнение. Амотризационные отчисления генерируют CF для того, чтобы можно было обновить ОС для бесперебойной деятельности предприятия. Но я предпочитаю капитализацию дисконтированию имея ввиду: 1. Задача определения стоимотси оборудования доходником, в общем виде это определить доходы и расходы приходящиеся именно на оценивамое оборудование и исключить влияние других факторов. 2. Если уж дисконтировать, то не 3-5 лет, а весь срок службы, но это опять приводит к фантазиям и подгонке невольно. 3. Капитализация все-таки основывается на реально-протекающем процессе и данных, и мне не нужны балансы и т.д., хватит затрат на изгот овление и данные сколько стоит среденрыночно продаваемое изделие, а если это новое производство, но в сегменте рынка который уже действует, то значит сложились его среднерыночные реалии и нужно использовать эти реалии. Но наверное существуют виды оборудования, это в первую очередь суда и самолеты, когда объект выпадает на определенное время из производства (докование, регламентированный ремонт и т.д.) и это происходит не каждый год, а рас в несколько лет, но и тут у меня есть сомнения в дисконтировании, можно эти затраты размазать усредненно на срок службы (хотя нужно обсудить со спецами по оценке судов, хотя у меня и судостроительное образование, но оценивал я в основном суда служебного и технического флота, там доходник применяется не так часто или вовсе не применяется, если судно вспомогательное). Вот тут мне кажеться и экспертный совет пригодится. 4. Я при оценке доходником не учитываю рыночную недозагрузку как в недвижке. На мой взгляд это уже влияние бизнеса. Если у меня на одной стороне улицы линия загружена круглые сутки, а на друго и смену не загружена, то это проблема собственника, а линия по техпаспорту может выпускать 1000 в час и она стоит исходя из этого, если не загружаешь, покупай другую, дешевле. Я учитываю только необходимый тезнологический простой и возможные непредвиденные, небольшой процент

Euhenio: Андрей Т Метод капитализации проще и требует меньше трудозатрат. Метод DCF более точен, даже если прогноз на 3-5 лет. А разве прогноз DCF не на реально протекающих данных? Как минимум статистика за три года. А если бизнес имеет цикличный характер, Вы CF будете капитализировать за три года, не кажется Вам, что слишком грубо ? В остальном согласен.



полная версия страницы