Форум » Обсудим » Оценочные подходы: сходства и различия » Ответить
Оценочные подходы: сходства и различия
Kikinda: Навеяно темой Некоторые аспекты семинара А.П. Ковалева Владимир Б. пишет: [quote]стоимость определенная по прайсу дилера, сборнику НАМИ или договору поставки - это уже сравнительный подход. [/quote] Андрей Т пишет: [quote]Насчет затратника по ТС с Андриановым не совсем согласен (простите Волчара за наглость), так как полно случаев, когда оцениваешь машину новую практически и нет такого аналога (имеется ввиду года выпуска) на рынке, то берешь по цене автосалона и начисляешь износ, так что в этом случе Андрианов не все случаи перечислил. [/quote] Андрей Т пишет: [quote]С другой стороны если оценка сделана верно по сути, то все придирки по поводу нашего спора (классификации подходов) возникают не у Заказчика, а у проверяющих и то недобросовестных. Поэтому для себя пока решил так, если определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ, то - затратник, а если беру стоимость со вторички с последующей корректировкой, то - сравнительный.[/quote] Так в чем разница между затратным и сравнительным?
Ответов - 16
Kikinda: Андрей Т пишет: С АПК не очень согласен. Первое, потому-что в сравнительном мы не определяем износы, это делается только в затратнике. А если в сравнительном это назвать не износом, как в затратнике, а коректировка на различие в физическом состоянии?
Владимир Б.: А в чем разница между: в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; и той РС, которую определяет Кот: определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ
Владимир Б.: И тему эту уже обсуждали-обсуждали...
Kikinda: Владимир Б. Обсуждали, но к общему выводу так и не пришли.
Андрей Т: Кикинде Да хоть как назови. Затратник подразумевает создание нового аналога и уже переход к объекту оценки через износы. А как ты в сравнительном если берешь б/у аналог износ определишь, ты что можешь с уверенностью определить износ б/у аналога, чтобы его за единицу брать.
Kikinda: Андрей Т В сравнительном подходе износ называется не износ, а различие в физическом состоянии. Можете меня покусать. Но по без разницы в физическом состоянии не обойтись. Каждый объект уникален.
Андрей Т: Кикиндочка Ты коррректирушь, но не рассчитываешь. При затратнике у нового оборудования износ физический принимается за 0 и никто не оспаривает. А в сравнительном ты уверенная в величине износа принятого аналога, да в 100% мы этого аналога в глаза не видим. Поэтому в затратнике физический износ рассчитывается, а в сравнительном он корректируется но не рассчитывается. Ты же в сравнительном не утверждаешь, что износ аналога например 20%. Как ты это рассчитаешь?
Тарантов Вадим Никол: Андрею: Андрей, иногда приходится и затратный подход считать по вторичным аналогам - если объект снят с производства, особенно для АМТС. При сравнении мы делаем корректировки на физическое состояние опосредованно - на год выпуска, срок эксплуатации, пробег и т.п. Можно это условно назвать и износом, но это не сосем верно. Я открыл для себя возможность считать при сравнении при помощи регрессии, только надо выдержать соотношение параметров сравнения и числа аналогов, что не всегда удается. Возможно, вы регрессию применяете давно, но мне раньше не было необходимости ее применять. А когда такая необходимость возникла, набрел на статьи Анисимовой, Баринова, Грибовского по регресии, попробовал на АМТС. Думаю, что применение регрессии дает более точный результат, тем более что там же есть и отсев погрешностей.
Kikinda: Тарантов Вадим Никол пишет: набрел на статьи Анисимовой, Баринова, Грибовского по регресии Если кому надо, то у меня полный комплект их статей в наличии. Ессно более точный результат, надо только выборку иметь и проверять ее на нормальность распределения. Андрей Т Андрей Т пишет: да в 100% мы этого аналога в глаза не видим Ты про это Арнольду Дмитриевичу расскажи. Он у нас любитель смотреть. Не понимаю что тебя опять смущает. Если мы сравниваем два аналога с точки зрения параметрического сходства, то почему бы нам не сравнить их с точки зрения устаревания?
Андрей Т: Кикинде Пример Объект оценки станок. Находим стоимость нового и определяем износ. В одном мы точно уверены, в новом износ 0. Берем Стоимость нового и рассчитанный износ физический износ (например 30%) отнимаем от напрмер 100 рублей. Если мы взяли в сравнительном аналог который стоит например 50 рублей и он 1980 года. Вопросы 1. Какой износ у аналога физический? 2. ВеА как быть с другими видами износа, которые уже учтены в 50 рубля падения от нового станка (100 рублей). Ведь там может и другие факторы влиять кроме физического износа.
Kikinda: Вот ты мне честно скажи, для того чтобы оценивать надо обязательно осматривать? У нас станок 1980 г.р. Мы находим на рынке один станок (точно такой же) 1975 г., а второй 1987. И определяем физическое состояние относительно нашего объекта оценки. В чем противоречие то?
Андрей Т: Я в данном случае говорю не об осмотре даже, а о том, что в стоимости вторичного рынка учтены все виды износа уже и я не очень понимаю как делать корректировку только на физический и при этом учесть все остальные. Заметь, когда мы делаем корректировку на год, мы говорим о том, что станок такого-то кода стоит дешевле чем такого и при этом об износе не говорим. А если мы учитываем отсутствие какой-то детали, то мы определяем общее падение стоимости станка и старим эту деталь и при этом речь не идет об износе как в затратнике. Если непонятно объяснил, прошу пардона - конец недели и рабочего дня.
Yri G: Общий вопрос - Так в чем разница между затратным и сравнительным? (это от Кикинды). Насколько понял, обсуждается все тот же вопрос об отнесении стоимости замещения либо к затратнику либо к сравнительному. Припадем к анналам (материалы Э.В. Рэтэра для семинара ИЭР Всемирного банка 1994 год)…Методическая ошибка…принятие цены продажи нового аналога за полную стоимость замещения (без износа)…Стоимость замещения определяется путем подсчета количества материалов и трудозатрат, качественно и количественно соответствующих современному уровню развития технического прогресса, для замещения полезности оцениваемой собственности… Далее цитируем любимого АПК (стр.21 новой книги)…методы затратного подхода исходят не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли… Поэтому не будем путать стоимость замещения в затратном подходе с принципом замещения в сравнительном подходе, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные и идентичные объекты. Следовательно при оценки МИО, когда берутся любые рыночные данные цен предложений и сделок на аналогичные и идентичные объекты – это сравнительный подход (хоть с износом, хоть нет). Поэтому, уважаемые Андрей Т., и Тарантов В.Н., методологически Вы совершенно не правы, когда затратный подход считаете по вторичному рынку, а стоимость нового аналога относите к затратнику.
Андрей Т: Yri G А где я писал, что затратный считаю по вторичному рынку? Я писал, что можно проверить как сосчитан износ совокупный затратником и что показывает вторичка, если есть данные. Пример с автомобилем. Возьмите и сделайте расчет по методике затратником, а потом сравните с рынком, и часто совпадает? Особенно если на спидометре за 150 тыс.
Yri G: Андрей Т. пишет: Поэтому для себя пока решил так, если определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ, то - затратник, а если беру стоимость со вторички с последующей корректировкой, то - сравнительный. Андрей Т. - Вы писали? - следовательно вы расчет по стоимости нового аналога (оределенного на рынке) относите к затратному. Тарантов Вадим Никол пишет: Андрей, иногда приходится и затратный подход считать по вторичным аналогам - если объект снят с производства, особенно для АМТС. Вроде я все правильно отметил.
Андрей Т: От первого своего утверждения и не отказываюсь так и делаю, правда до этого называл этот подход комбинацией затратного и сравнительного. Но коллега Волк раскритиковал, хотя отчеты проходили проверки и вопросов не было. Теперь, когда оцениваю например автомобиль, то если беру стоимость нового по прайсу и начисляю износ по методике, то это - затратный пишу, а если по втиоричному определяю стоимость, то - сравнительный. Так же и с другими объектами. По большому счету все это словоблудие для Заказчика, главное РС определить. Хотя не спорю, что нужно выполнять требования стандартов и закона, а там написано три подхода вот и подходи с трех сторон, если можешь. А вот насчет затратный по вторичке не понимаю, там уже износ учтен, а нужно еще дополнительно рассчитывать если это затратник.
полная версия страницы