Форум » Обсудим » Территориальный коэффициент при оценке движимого имущества » Ответить
Территориальный коэффициент при оценке движимого имущества
Kikinda: Я сравнила цены на бытовую технику в разных городах. Цены примерно одни и те же. Не могу сказать, что в Москве или Питере дороже или дешевле, чем в Иркутске. Хотя, следуя теории оценки там должно быть дороже на величину транспортных расходов. Таким образом, напрашивается вывод, что территориальный коэффициент следует вводить в том случае, если мы имеем дело, когда производителей (диллеров) оцениваемого имущества 1-2 на всю страну и купить можно только у них.
Ответов - 39, стр:
1 2 All
Владимир Б.: Kikinda Не думаю, что все так просто. Иркутск все же находится на оживленной железнодорожной магистрали (один из самых дешевых видов транспорта, круглогодично доступен). Скажем, Салехард - это уже другая песня. Думаю, что когда транспортные расходы существенны - это заметно влияет на региональную цену. Думаю, что когда транспортировка по тем или иным причинам проблематична - это тоже влияет на региональную цену. Думаю, что платежеспособный спрос населения территории существенно влияет на цену. Мне известен достоверный случай: согласно маркетинговой политики почти монопольного дилера некоторое изделие продавалось за Уралом по цене не более 800 руб. Некто купил крупную партию и задвинул ее в Норильске по 5000 руб., а в конце продавал по 6000. Сталкивался также в 2001-2002 гг. с обеспечением военных и т.п. сертификатами на жилье (стоимость зависит от установленной РС жилья в регионе). Как думаете, где после Москвы самые дорогие сертификаты? В Московской области, в Питере? Не-е-е-т! В Ханты-Мансийск-сити!
Владимир Б.: Вдогонку. Поэтому есть разница в том куда везем, что везем, как везем. Для примера, чтобы пояснить свою мысль: Два чемодана в ручной клади - и весь Анадырь обеспечен мобильниками на полгода вперед. Вряд ли цена на мобильники будет существенно разниться с московскими. Однако, какая-нибудь нужная железка, которая в самолет влезет не во всякий, а морем везти - это только на следующий год получится, будет уже внятно дороже московской.
Владимир Б.: Я всё это к тому, что вряд ли можно рассчитать некий универсальный показатель (типа "индекс Биг-Мака"). Для каждого конкретного объекта он может быть разный для одной и той же территории. Хао. Я всё сказал.
Kikinda: УУУУ Волк, силен, однако. В принципе, я согласна, что надо всегда смотреть конкретный случай. Но бездумно ставить транспортные коэффициенты для всего что только движется - тоже не особо хорошо. Проверила бытовую технику = Москва-Салехард. Не отличается. И мне вот интересно, почему если вывозить, то из Москвы, а не из Иркутска? Или я опять что то проворонила?
Владимир Б.: Kikinda пишет: бездумно ставить транспортные коэффициенты для всего что только движется - тоже не особо хорошо. Я и не призываю к этому. На цену более существенное значение могут оказывать другие факторы. Взять тот же Ханты-Мансийск. почему если вывозить, то из Москвы Москва - это некоторое обобщающее название места "откуда-везут" Но в случае Салехарда - думаю, из Москвы товары везти будет дешевле, чем из Иркутска.
Андрей Т: Есть в оценке такое понятие "место оценки" Место оценки – точное географическое наименование места, находящегося в границах конкретного товарного рынка объекта оценки, для условий которого устанавливается оценка рыночной стоимости в отношении объекта оценки. Учебно-методическое пособие «Оценка стоимости транспортных средств», Улицкий М.П., Москва, «Финансы и статистика», 2005г. Поэтому опять повторяюсь, для конкретного региона будет и конкретный расчет. Если цены примерно отличаются на 5%, то нечего и коэффициенты вводить, а если существенно, то тогда да. Если оцениваем в Питере, то на мой взгляд можно и рынок Москвы рассматривать. Например некоторое оборудование которое стоит сотни тысяч долларов привезти за 400-500 из Москвы не проблема и эта добавка на стоимость ну никак не повлияет.
Владимир Б.: Дык, и я о том
Kikinda: А я вот оценивала ТМЦ, компьютеры, мебель, измерительные приборы в Салехарде и не вводила поправку на территорию, потому что она не нужна в данном случае, но объяснить я не могу почему цены не отличаются. Я просто про это знаю и все.
Андрей Т: Примму на воороужение это доказательство "ЗНАЮ и ВСЕ" Класно
Kikinda: До чего коты злые пошли. Коты осенью должны быть добрыми . Я проанализировала продажи бытовой техники, компьютеров, автотранспорта в Москве и Салехарде и сделала вывод о том, что цены не отличаются.
Владимир Б.: Kikinda Ничего-то про котов Вы не знаете. И всё
Kikinda: Есть предложение в качестве сравниваемых параметров для расчета территориального коэффициента использовать показатель "стоимость потребительской корзины". В Москве - 1700 руб/мес. Я видела расчеты экономического износа по потребительской корзине, но можно ли применять данный показатель и как обосновывать корреляцию между транспортными расходами и потребительской корзиной? Если честно, то я этому показателю не особо доверяю также как и разным расчетам по минимальной зар. плате. Хочется выслушать обоснование применения.
Владимир Б.: Kikinda пишет: я этому показателю не особо доверяю И это правильно. Однако, на бесптичьи, как говориться.... Потребительская корзина - это стандартный набор товаров и услуг. Стоимость его в том или ином регионе является неким универсальным и интегральным показателем, который характеризует и уровень доходов населения и уровень цен, и географическое положение регионального рынка. Если на октябрь величина этого показателя равна, скажем, для Чувашии 1137,86 рубля, а для Чукотки - 4342 рубля в конце июня (свежих данных не нашел) - что-то это должно для оценщика значить? Я думаю, что отношение стоимостей потребительских корзин можно использовать для обоснования территориального коэффициента. Но - осторожно (см. выше).
Владимир Б.: Может быть, лучше оперировать величиной "средняя зарплата - стоимость ПК" ? Или "средняя зарплата - прожиточный минимум" ?
Андрей Т: А может проще. Добавить затраты на транспортировку. А то так получается на Чукотке телевизор в три с лишним раза дороже будет? Не верю.
Владимир Б.: Андрей Т Ты невнимательно читал нитку, Андрей. Есть объекты, которые на Чукотку можно привезти в ручной клади и насытить рынок. Есть объекты, которые доставить туда - это целая проблема и цена вопроса сопоставима со стоимостью объекта. А может и выше. То есть нужен анализ применительно к конкретной ситуации.
Владимир Б.: Андрей Т Вдогонку. А может проще. Добавить затраты на транспортировку. Ну нельзя разницу в чукотских и московских ценах сводить только к транспортным расходам. Тоже - не верю. Почему недвижка в Ханты-Мансийске стоит дороже чем в Питере. Кирпич дорого везти? Рай для туристов? А почему тогда в Якутске - не дороже? Он еще дальше! И красоты - не хуже
Kikinda: Не дороже на Чукотке телевизор, а потому нахождение товара в Москве и приплюсовывание туда транспортных затрат является неверным. Потому транспортные расходы таким способом можно считать только на те объекты, которые выпускает одно или два предприятия или продает ограниченное число продавцов (рынок монополистической конкуренции).
Владимир Б.: Kikinda Что касается телевизоров и т.п. - часто это ценовая политика производителя, который ограничивает своих официальных дистрибьютеров/дилеров в возможностях устанавливать цену на товар. А на Чукотке телевизор, если он японский, с точки зрения транспортных расходов должен стоить меньше, чем в Москве.
Андрей Т: Владимру Не путай кирпич с местоположением, недвижка она - это в первую очередь земля (местоположениме), а кирпич вторичен. А оборудование в оборудовапнии первично, во загнул
Владимир Б.: Андрей Т пишет: во загнул Ну-ка, поподробнее о местоположении Ханты-Мансийска!
Андрей Т: Владимиру Был там, зимой на Ниве из Сургута туда проехал. Так что знаю о чем говрю. Цены ну никак не в три раза.
Владимир Б.: Андрей Т Ты так и ушел от ответа на вопрос: Почему недвижка в Ханты-Мансийске стоит дороже чем в Питере. Землица знатная или что? Цены ну никак не в три раза. А кто утверждал, что в 3? Но все-таки - больше, наверное, чем в том же Сургуте?
Андрей Т: Не анализировал недвижку в Сургуте и Х-М. Но думаю что в Сургуте меньше, потому-что сургут не имеет статуса Ханты-Манты (на тот момент был столицей округа, а Сургут не имел такого статуса. И Х-М денег побольше (один из богатейших регионов). Наверное из-за этого, но недвижка не мой конек, даже не ослик.
Kikinda: Уважаемые отдыхающие, вы недвижимость с оборудование не смешивайте и на одну ступеньку не ставьте. У них разные ценообразующие показатели. Для земли - месторасположение, а для движимости - что то другое.
Андрей Т: А Волк говорит, что мы с Кикиндой к согласию не можем прийти
Владимир Б.: Вы-то давно спелись Считать, что на цену недвижки влияет только местоположение, а на цену движимости - только удаленность (красивый вариант "что-то другое") - это, братцы начетничеством попахивает. Хотя вот Кот надежды подает все-таки - признает наличие и такого вот ма-аленького обстоятельства: Х-М денег побольше (один из богатейших регионов) А оно на рынок очень даже влияет. В том числе - и движки. Поэтому, скажем, норильчане (приводил этот пример) за устройство ценой 800 руб и 5 и 6 тысяч платить готовы. А вы разницу в транспортных расходах будете выискивать - в 100 рублёв в пересчете на единицу продукции.
Kikinda: Владимир Б. А где написано слово "ТОЛЬКО"???? Влияет много обстоятельств, а в недвижке месторасположение - одно из главных ценообразующих показателей. Владимир Б. пишет: норильчане (приводил этот пример) за устройство ценой 800 руб и 5 и 6 тысяч платить готовы Сомневаюсь. Я вот не готова переплачивать в 5 раз...я разумный покупатель, а чем же норильчане меня хуже?
Владимир Б.: Kikinda пишет: в недвижке месторасположение - одно из главных ценообразующих показателей. Ну, и чем месторасположение Ханты-Мансийска лучше, чем расположение Питера? С удовольствием бы почитал Я так и не услышал. И про "что-то другое" тоже ничего внятного не звучало
Владимир Б.: Kikinda А про Норильск - святая правда. У нас в компании работает живой свидетель.
Владимир Б.: Kikinda К тому же вопросу - как платежеспособность влияет на цены. Провел я как-то такое исследование, давно, еще не будучи оценщиком, из чистого любопытства. Ехал я поездом в Сочи и на каждой станции от нечего делать приценивался к абрикосам. Выявилась любопытная закономернось : до юга Ростовской области цены понижались (относительно Тамбова), что мне понятно, везти ближе (вот он территориальный коэффициент!). Проснувшись уже в Краснодарском крае с удивлением обнаружил, что абрикосы, по мере приближения к Сочи становятся дороже, хотя они там растут в придорожных лесополосах. В самом же Сочи их стоимость была такой же, как в родном Тамбове или даже больше! Сейчас я понимаю, что основным ценообразующим фактором на югах является наличие большого количества людей с деньгами, готовыми их потратить полностью (за вычетом расходов на обратную дорогу). И это - факт-с! Более существенный, чем всякие там изыскания на тему величины транспортных расходов. Считаю, что на некоторых северных территориях имеет место быть фактор повышенной платежеспособности населения. Вкупе с факторами удаленности, трудной транспортной доступности и т.п.
Андрей Т: Владимиру В понятие месторасположение как раз и вкладываются все факторы влияющие на стоимость в данном месте. У на с Питере в ближайшем пригороде кв.м. может стоить в разы меньше чем в определенном месте в центре. А в центре градация своя. Вот стали строить на Крестовском острове рядом с правительственными резиденциями, так цена кв.м. подскочила сразу. А в 100 м. за рекой как была так и осталась (общая тенденция изменения цен). Но согласись, что на оборудование соседство с губернатором не влияет так.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Но согласись, что на оборудование соседство с губернатором не влияет так Вот именно. Что как раз и доказывает, что валить в местоположение такой фактор, как платежеспособность населения - совершенно нельзя.
Kikinda: На стоимость влияет множество факторов.....а потому нельзя голословно приписывать расходы на транспорт. Нужен хотя бы анализ ситуации. Владимир, спасибо за пример. Очень показательно.
Андрей Т: Владимиру А вот классики американские по оценке недвижимости как раз при учете местоположения и валят туда платежеспособность населения, даже приводя пример, что у них в штатах муниципальные органы конкретного района дают такую информацию и это при оценки недвижимости нужно обязательно учитывать
Андрей Т: Кикинде Да я все на транспорт не валю, опять повторяю, что нужно ситуацию конкретную смотреть, но часто в основном влияют именно транспортные расходы.
Владимир Б.: "Местоположение" - это еще один оценочный фантом. Каждый трактует, как хочет. (Может, в отдельной теме разработать, а, Оксана?) Специально искал определение у столпов оценки - никто не осмеливается сформулировать. Но, судя по контексту - это НЕ включает в себя (поскольку употребляется с понятием "местоположение" через запятую): - георафическое положение; - ближайшее окружение; - инфраструктуру. Так что утверждение Андрея: месторасположение как раз и вкладываются все факторы влияющие на стоимость в данном месте. представляется сомнительным.
Андрей Т: А сомневаться всегда нужно при оценке, даже когда я говорю А мне кажется включает все это. Например если офис находится рядом с мусоперерабатывающим заводом, то как раз окружение на его стоимотсь и будет очень влиять, или подъездов кроме вертолета нет (инфраструктура).
Владимир Б.: Андрей Т Давай тоже в новую тему в разделе "Обсудим". А то - выходим уже за рамки данного обсуждения
полная версия страницы