Форум » Обсудим » Залоговая стоимость речных и морских судов. Что хочет банк? » Ответить
Залоговая стоимость речных и морских судов. Что хочет банк?
Kikinda: В этой теме и личной и мелкой, перепетой не раз и не пять..... (С) С первого рассмотрения вопрос кажется простыми и даже наивным. А что хотите? А что Вам надо? Я уже давно провела классификацию "залоговых" отчетов, подразделив на "земные" и "космические". "Земные" в свою очередь на те, где заказчиком является банк и "не банк". С ситуацией с кредитованием мы все прекрасно знакомы. Банки обычно просят оценивать "своих" оценщиков. А потому и появляются "космические" отчеты. Для наших банков это не редкость. Хотя меня всегда такое положение вещей удивляет. Банк через год не сможет продать свое имущество по причине экономии на оценщике, а банку все равно. Давайте для краткости не будем рассматривать космос и другие галактики, давайте посмотрим как идет формирование цены залога у нас, на земле, в реальных условиях и что мы должны предоставить банку в качестве доказательной базы цены. К сожалению, это не так то просто, особенно для объектов движимого имущества, где непонятен ни срок экспозиции ни скидка на реализацию ни покупатели б/у оборудования. Так что же в идеале мы должны предоставить банку какие гарантии дать на будущее? Статья по морским судам, но общие выводы можно распространить и на некоторые объекты движимого имущества.
Ответов - 34, стр:
1 2 All
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Поскольку типичное использование квартиры это удовлетворение потребностей владельца, а сдача в аренду составляет лишь ничтожную часть общего количества квартир, такое использование (здачу в аренду) нельзя рассматривать, как типичную рыночную ситуацию поэтому..... Тут у меня целый ряд возражений. Насчет "ничтожной части" - это для Мухосранска может быть верно. А в Москве в арендуемых квартирах 10-15% населения точно живет, если не больше. Конечно, если доходник считать по аренде, то получаются всякие чудеса - даже для крупных городов. А если "типичное использование" - это еще и вложение капитала под 50% годовых? Попробуй доходник с учетом спекулятивной составляющей сосчитать - может и реальные цифры получатся? :)
Владимир Б.: Андрей Т пишет: ОЦЕНКА ЭТО НАУКА ИЛИ НЕТ Есть мнение, что это разновидность магии.:) И бывают черные маги и серые. По слухам - есть один белый маг. Но есть также слух, что эти слухи распространяет он сам.:)
Игорь г. Львов: Стоп, стоп, стоп. Владимир Б. пишет: А если "типичное использование" - это еще и вложение капитала под 50% годовых?. Это уже сравнительный подход. А как доходник считать с учетом спекулятивной составляющей научи. Я не знаю. 1. Типичный период владения. 2. Недозагрузка. Да и 10-15% это не типичный рынок. Мое мнение типичный это 50+1%. (как у контрольного пакета).
Владимир Б.: Стою, как вкопанный Это уже сравнительный подход. Это отчего ж? Допустим - у тебя имеется жилплощадь, которую ты используешь в коммерческих целях. И если уж применяешь доходник - ты все ДП учитывай, не только от аренды, почему ты не учитываешь, что за год она тебе еще 50% прибыли принесет за счет роста цен на недвижку? Да и 10-15% это не типичный рынок. Такси еще меньше от числа легковых автомобилей. Доходник к ним поэтому неприменим?
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: почему ты не учитываешь, что за год она тебе еще 50% прибыли принесет за счет роста цен на недвижку? А у нас да и у вас этот рос прекратился. Т.е. это не типичный долговременный рост. И на практике он скоро будет учитывать инфляцию, а потом, при достаточном насыщении рынка (мы все на это надеемся) цены на квартиры полезут вниз. И вообще тогда ты будешь учитывать реверсию? Посчитай объективно с получением ставки капитализации рыночной экстракцией. Посмотри что выходит. Результат наверняка тебя смутит. Владимир Б. пишет: Такси еще меньше от числа легковых автомобилей. Доходник к ним поэтому неприменим? Если среднее такси по доходнику получится 2РС, то что стоимость конкретного ТС и будет в 2 раза выше? Кстати из методики оценки ТС Украины: Ст.3.13. Доходный подход в случае оценки отдельных ДТС не используется. Наши законодатели более трезвомыслящие.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: Наши законодатели более трезвомыслящие. Это и без того понятно, наши-то вон что наворотили, с 1 января ждем "конец света" практически :)
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Посчитай объективно с получением ставки капитализации рыночной экстракцией. Посмотри что выходит. Результат наверняка тебя смутит. Получить меньше 5% по москве. Если вычесть норму возврата, то доходность на капитал отрицательная. Я считаю аренду и реверсию через 4 года, рост по 10% (почти инфляция) от данных полученных в сравнительном подходе. Как и следовало ожидать, результаты сходятся
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Т.е. это не типичный долговременный рост. Долговременный - это сколько по-твоему? У нас последние 5 лет цены все растут и с хорошим темпом. Если взять доходы от роста цен на недвижку, вычесть квартплату, налоги, инфляцию, страховку и прокапитализировать по безрисковой ставке - вполне пристойный результат получается. Как тогда вообще можно говорить о доходном подходе, если на самом "рыночном" рынке жилья, где есть достоверные данные и по аренде и по продажам оценщик не в силах его применить, не получив несуразного результата? Если получаешь в ДП 2РС по ЗП, значит - ошибся. Не все риски учел, например.
Игорь г. Львов: Я остаюсь при своем мнении. Для квартир доходник как подход, нонсенс, ну не типична здача квартир в аренду в районных центрах. Сейчас квартиры это антиинфляционый инструмент и предмет спекуляции (как джинсы "Левис" в СССР), но не как типичный источник доходов от сдачи в аренду. кстати насчет постоянного подорожания click here Спекуляция квартирами это конечно доходный вид бизнеса, но как это уложить с арендой? Предположим я сдал в аренду квартиру на год и после этого продал? По твоему это так? Типичный пример уездного городка. Стоимость одного м.кв. 450-500 у.е. Предпритятия закрыты и порезаны на лом, работоспособное население в Италии, Испании, Португалии и т.д. В городе старики и дети. Сдать в аренду квартиру невозможно. Повезет, когда берут за уплату комун. услуг и оплат в ЖЭК. Ну и сделай доходник. Это не Москва, Питер, Киев, Донецк, Львов -это города где живет основная масса населения.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Я остаюсь при своем мнении "и сел, чрезвычайно довольный собой"?:)Игорь г. Львов пишет: Для квартир доходник как подход, нонсенс, ну не типична здача квартир в аренду в районных центрах. С этого момента поподробнее - ты тут так много всего наворотил в одном предложении, давай поподробнее: 1."Для квартир доходник как подход" - что, вообще неприменим? 2. Или неприменим только в районный городах? 3. Доходник применим только для объектов, использование которых "типично"? Тогда - каков критерий типичности? 4.Доходник для квартир может быть посчитан только на базе ставки арендной платы за жилье? Ответь, будь ласка, на эти вопросы, а потом продолжим.
NPB: Поддержу Волка в вопросе №1, ибо "никогда не говори никогда". В том же Питере есть квартиры (районы новостроек) , в отношении которых сказанное о доходности - сущая правда, а есть КВАРТИРЫ ( в Золотом треугольнике), сдающиеся иностранцам по 5000-10000 у.е/месяц. Очень даже хорошо считаются доходником. А вот продаются они редко, потому сравнительный - неубедителен. И стагнация цен их не задела пока. Так что методы - они опять же рынком определяются.
Дмитрий: NPB пишет: Золотом треугольнике), сдающиеся иностранцам по 5000-10000 у.е/месяц. Это преувеличение. Аренда полностью меблированных квартир по запросу арендатора от 1500 до 3000 евро/месяц в эту стоимость входит бесплатное обслуживание (гвоздь в стену вбить, настроить доп канал на спутнике, ванну прочистить и т.д.), а часто и еженедельная или ежемесячная уборка. Из них порядка 100-200 евро обслуге (та что уборкой и хозработой заведует), от 100 до 300 евро - коммуналка. А простой порядка 6-9 месяцев срок аренды средний 2-3 года. Во время простоя обслуге все равно платиться, по меньше правда, чтоб не ушла, если хорошая. при этом если арендатору нужна другая мебель, то старая выбрасывается (продается, дариться обслуге) и закупается новая Так что есть, без перепродажи доходник не подойдет
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: С этого момента поподробнее - ты тут так много всего наворотил в одном предложении, давай поподробнее: Первые два вопроса проехал. Сам угадай ответ. 3. Доходник применим только для объектов, использование которых "типично"? Тогда - каков критерий типичности? Мое мнение около половины. Например офис, склад или магазин 4.Доходник для квартир может быть посчитан только на базе ставки арендной платы за жилье? А еще какие виды доходов от квартир ты знаешь? Надеюсь ты смотрел ссылку с предыдущего ответа. Инвесторы в Москве потихоньку пролетают. Ответь, будь ласка, на эти вопросы, а потом продолжим. Владимир Б. пишет: "и сел, чрезвычайно довольный собой"?:)Игорь г. Львов пишет: Да, я действительно сегодня доволен собой. Выиграл суд в первой инстанции у автобусного завода. А насчет квартир есть такая поговорка: Хороший слесарь и квадратним напильником сделает круглое отверстие. Так что вперед. А целесообразно ли? И достоверно? И вообще Национальный стандарт №1 предусматривает для такой недвижимости краткий отчет со сравнительным подходом. И почему ты скромно пропустил информацию о том , что в Украине в законодательном порядке указано о неприменимости доходника для ТС? Передергиваешь?
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Первые два вопроса проехал. Сам угадай ответ. Вобщем, ушел от ответа, - как говаривал Жванецкий. Угадывать не берусь - когда ты пишешь такие двусмысленности. Так что - или поясняй, или не сори словами. Тем более под соусом типа: это моё окончательное и бесповоротное мнение, что бы вы там не говорили. Мое мнение около половины. Например офис, склад или магазин Интересное мнение. Т.е. - у вас там на каждый метр жилья приходится метр занятой под склад, магазин или офис площади? Неплохо люди живут "в Украине"! Но, думаю, это ты погорячился. А еще какие виды доходов от квартир ты знаешь? Не только я. Например, Игорь Гохберг в посте от Вчера 22:14 пишет: Спекуляция квартирами это конечно доходный вид бизнеса А по мне - так это и есть настоящий бизнес. И именно его нужно считать доходником. Получаются вполне внятные результаты. А вот сдача в аренду - за исключением центральной части нескольких самых крупных городов - это никакой не бизнес, а просто способ снизить расходы на содержание пустующего жилья. И тот, кто тупо начинает обсчитывать арендную ставку не только в районных, но и даже и в областных центрах - получает в итоге какую-то фигню, т.е. результат, который ни в какие ворота не лезет. Такое вот мое мнение. Которое, однако, я запросто и поменяю, если ты будешь убедительные контраргументы приводить, а не строить глазки: "Догадайся, мол, сама..." ;) Про ТС и доходник информацию я воспринял. Но только что толку её комментировать? Нам такого счастья бог не дал. Делать из этого факта решающий аргумент в споре я бы тоже не советовал. Из твоих же сообщений о тонкостях украинского законодательства об оценке я узнал, что и в нем дури хватает. А вдруг это положение - тоже ошибка? В основу всех стандартов, которые мне довелось читать, положен принцип универсальности подходов. Отказ же от подхода надо аргументировать. В вашей статье 3.13 - кроме императивной части какая нибудь доказательная часть имеется? Всё пока. Иду спать. Удачи в борьбе с Львовским заводом. Разбей их собачьи головы.
полная версия страницы