Форум » Обсудим » Залоговая стоимость речных и морских судов. Что хочет банк? » Ответить

Залоговая стоимость речных и морских судов. Что хочет банк?

Kikinda: В этой теме и личной и мелкой, перепетой не раз и не пять..... (С) С первого рассмотрения вопрос кажется простыми и даже наивным. А что хотите? А что Вам надо? Я уже давно провела классификацию "залоговых" отчетов, подразделив на "земные" и "космические". "Земные" в свою очередь на те, где заказчиком является банк и "не банк". С ситуацией с кредитованием мы все прекрасно знакомы. Банки обычно просят оценивать "своих" оценщиков. А потому и появляются "космические" отчеты. Для наших банков это не редкость. Хотя меня всегда такое положение вещей удивляет. Банк через год не сможет продать свое имущество по причине экономии на оценщике, а банку все равно. Давайте для краткости не будем рассматривать космос и другие галактики, давайте посмотрим как идет формирование цены залога у нас, на земле, в реальных условиях и что мы должны предоставить банку в качестве доказательной базы цены. К сожалению, это не так то просто, особенно для объектов движимого имущества, где непонятен ни срок экспозиции ни скидка на реализацию ни покупатели б/у оборудования. Так что же в идеале мы должны предоставить банку какие гарантии дать на будущее? Статья по морским судам, но общие выводы можно распространить и на некоторые объекты движимого имущества.

Ответов - 34, стр: 1 2 All

arnold: Статья весьма компетентного Заказчика -залоговика крупного банка " Кредитование отечественных предприятий морского транспорта" ( см. ссылку в посте Оксаны от 22.08.07) интересна по многим позициям. Хотя в ней речь идет о морских судах, как предметах залога, прослеживается четкая позиция : банку недостаточно получить от оценщика итоговое значение РС. По мнению автора статьи банку нужна Залоговая стоимость. Ни больше, ни меньше! Думаю, что это неправильная позиция, больше того, НЕДОПУСТИМАЯ. Приведу цитату, как понимает автор понятие "Залоговой стоимости": "... залоговая стоимость — это самостоятельный вид стоимости, под которым следует понимать стоимость имущества (в том числе морского судна), которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате предприятием-заемщиком кредитных средств. ......................................................................................... " В отношении предмета залога ликвидность может быть: высокой — для залога со сроком реализации менее 30 дней; средней — для залога со сроком реализации от 30 до 90 дней; низкой — для залога со сроком реализации от 90–180 дней; безнадежной — со сроком реализации более 180 дней. " В принципе, требуя от оценщика определения "Залоговой стоимости", банк нарушает действующие стандарты. Наличие в самом термине таких слов " реализовано в любой срок" - это из области фантастики. Заранее могу утверждать, что для морских судов при подобной системе показатель ликвидности может быть только один - "безнадежный". Тогда надо бы еще добавить и "за любую цену" Ведь речь идет о морских судах. Конечно, банк вправе требовать от оценщика оценки ликвидности объекта залога (состояние рынка ), но ни в коей мере перекладывать на оценщика свою непосредственную работу кредитора. Или банку нужен "независимый оценщик", чтобы потом найти стрелочника, тем более, памятуя о новациях г-на Плеск. ... Нет, категорически нет, это не предмет оценки "независимого оценщика". К сожалению, оценщики в отчетах пишут все , что попало, не задумываясь не только о своей ответственности, но и о здравом смысле...

Мисовец: Хочу обратить внимание коллег на то, что вот в обсуждаемой статье имеется такой фрагмент: если судовладелец считает эксплуатацию судна целесообразной, несмотря на то, что она подразумевает только расходы, стоимость такого судна можно определить путем капитализации расходов на его содержание А чуть ранее коллега Frank давал нам ссылочку, которую, правда, почему-то назвал бесполезной. Но если профессиональный залоговик готов принимать оценку недоходного судна по капитализации затрат, то почему статья об этом бесполезна? Я вот тут выложил файлик с расчетами по "бесполезной статье". Если есть желание, то можно обсудить эти две статьи в плане этого одного небольшого вопроса: оценка недоходных судов.

Игорь г. Львов: Мисовец пишет: Если есть желание, то можно обсудить эти две статьи в плане этого одного небольшого вопроса: оценка недоходных судов. С таким алгоритмом можно оределить РС любого специализированного актива в доходном подходе. Стоимость определена. Предпосылки вроде как понятны, к форме возражений нет. А полученная стоимость рыночная? Т.е. можно ли реально продать - купить судно на рынке за такую цену? Кто это проверял? Или достоверность как у затратника. Стоимость принята как рыночная поскольку ничего другого нет Интересно сопоставить РС затратника, доходника и аналога. Цифры хоть одного порядка? Скорее всего это РС в пользовании, а для залога надо РС в обмене. Выложенный файлик В.Г. Мисовца вызвал один вопрос - откуда взять период владения собственностью? Согласно справочника Машала Свифта сроки службы лодок, барж, буксиров в зависимости от интенсивности эксплуатации составляют 14,5-18-21,5 года. Поскольку продажа б/у буксира через 20 лет маловероятна? (мне так кажется), может целесообразно использовать здесь данные справочника с учетом отработанного ресурса.


Андрей Т: ВГ ВАш файлик не открывается. Но у меня уже давно была подобная статейка, я тоже пробовал по ней считать. Иполучается столько разнообоазных условий влмяющих на затраты, ми аренда причалоа, и т.д., которые для каждоно собственника различны. Поэтому мне кажеться говорить о РС в даном случае некорректно. Тут может быть рачет для конкретной ситуации. Ведь не обязательно объект должен и может приносить владельцу прямой доход, очень часто необходимо такое оборудовние для обеспеени основной деятельности. И нет смысла зацикливаться на доходнике. Игорь г. Львов Согласен во многом, особенно по буксирам. Оценивал речные буксиры для Северо-Западного пароходства. Работа для фауфи. Так они согласились со мной, что это не доходный актив. НО без бусиров работа пароходства встанет. Почему мы все время зацикливаемся, что объект должен приносить прямой доход, иначе он собственнику неинтересен.

arnold: Мисовец пишет: А чуть ранее коллега Frank давал нам ссылочку, которую, правда, почему-то назвал бесполезной. Но если профессиональный залоговик готов принимать оценку недоходного судна по капитализации затрат, то почему статья об этом бесполезна? Обсуждение интересной статьи всегда интересно тем, с какой стороны к нему (обсуждению) подходить. Все же надо бы вначале высказать свое отношение к основной теме обсуждаемой статьи - " оценщик и залоговая стоимость". Что касается "недоходных судов" . Буксиры, баржи, лихтеры, портовые танкеры-бункеровщики, нефтемусоросборщики, пожарные катера, водолазные боты, лоцманские катера , плавучие маяки .... - все это " служебно-вспомогательные суда", все они, естественно имеют свою РС и определить её, родную, всегда можно либо сравнительным ( если есть рынок), либо затратным. Больше того, скажу, что ВСЕГДА так и поступал на практике. Что же касается "доходного", ну, никак не могу понять проф. Войлошникова, что он имел в виду , утверждая, что при рыночных отношениях в морских портах " в соответствии с принципом лучшего и наиболее эффективного использования для служебно-вспомогательных судов, а также судов технического флота и специального назначения доход не предусматривается". Странно, даже если это плавучий музей, оставшийся в порту с советских времен (?) или баржа для мусора, кому придет в голову считать стоимость таким образом ? Жаль, не могу открыть "файлик" с расчетами по "бесполезной статье". Думаю, что коллега Франк прав на 100%. А другой наш коллега - залоговик, такой отчет вернет с пожеланиями применить затратный подход, если нет возможности использовать сравнительный. Игорь г. Львов пишет: Выложенный файлик В.Г. Мисовца вызвал один вопрос - откуда взять период владения собственностью? Согласно справочника Машала Свифта сроки службы лодок, барж, буксиров в зависимости от интенсивности эксплуатации составляют 14,5-18-21,5 года. Период владения собственностью во всех случаях надо брать из реальной жизни Что касается продажи буксира возрастом более 20 лет - вполне возможный вариант. Из упомянутого справочника реальности отвечает лишь (?) срок службы лодок ( у барж и буксиров - может быть примерно в два раза больше, особенно речных ).

Андрей Т: Я еще в 1999 году оценивал паровой буксир, который трудился в Портофлоте (Морской порт СПб) и также еще была одна баржа еще немецкая с кучей наосов и знаком Германии и клеймом Крупппа. Так что Арнольд Дмитриевич совершенно прав. Мне еще тогда сказали, что российские суда построенные в 50-60 годы намного крепче по корпусу чем более поздние, сталь была лучше.

Мисовец: Андрей Т пишет: ВГ ВАш фалик не открывается. Ну, не знаю, вот у Игоря открылся... может Kikinda поможет с файлом... Что касается доходного подхода, то ведь стандарты требуют применить все подходы, видимо это и имел в виду проф. Войлошников. Вот и Яскевич обычно настаивает, что всегда можно и нужно применять все три подхода, например, говоря о жилых квартирах, конкретно пишет как именно. Я, конечно, согласен с мнением Арнольда Дмитриевича, когда он пишет коллега - залоговик, такой отчет вернет с пожеланиями применить затратный подход, если нет возможности использовать сравнительный, но кроме залоговика есть ТерФАУФИ, а в судне может быть государственный интерес (например, пароходство с долей государства, есть такие?) и непонятно, чего захотят наши СРО... Так что "бесполезная статья" некоторым образом может и пригодится. Сама идея капитализировать затраты может быть полезна не только при оценке судов.

Kikinda: Попробую прокомментировать статьи. Сначала по поводу вступления. «объем пассажиро- и грузоперевозок значительно снизился». Госкомстат говорит обратное. Уж что что, а кол-во пассажиров и перевозок они считают нормально. Год 1985 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Количество пассажиров, млн. чел 90 25 18 24 18 22 26 27 29 32 35 38 39 Пассажирооборот, млрд. пасс. км 4,8 1,1 0,9 0,9 0,8 0,8 0,9 0,9 1,0 1,1 1,2 2,3 1,4 А колоссальный ущерб нанесен вовсе не из за того, что снизился (по мнению автора) грузопоток, а по причине того, что производство является устаревшим и старомодным по сравнению с той же Кореей и Японией и суда наши стоят дороже, чем их аналоги. Как указано в [Е.А. Горин «Российское судостроение и перспективы отечественного флота»// «Морской вестник», №2(18), 2006] "для отечественного судостроения характерно отсутствие серьезного обновления основных фондов, слабое внедрение новых организационно-технологических подходов. Трудоемкость строительства кораблей и судов на отечественных верфях в 4-5 раз выше, чем в Европе и в 10-15 раз выше, чем в Японии или Южной Корее. Экономические и технологические подходы в судостроении остались на уровне 70-80 годов." «банки стали главной двигательной силой воспроизводства морского транспорта» У нас же в 70-х вместо банков работало государство, которое давало и ничего не требовало взамен, а потому говорить, что у нас было хуже нет никакого основания. Ссудный капитал всегда хуже, чем свой собственный. Наш же флот строился на «собственный капитал», который потом почему то оказался чьим то частным. Про акционирование много писали в одно время…но дело не в этом. Дело в том, что автор статьи путает причины и следствие. Теперь по сути: Оборудование я бы не стала относить целиком и полностью к средней группе риска. Есть оборудование, которое продать можно, есть которое продать нельзя. Так что очень спорно и в каждом конкретном случае надо разбираться и с оборудованием и со сроками реализации. Теперь по поводу приведенной формулы: Rоб — риск обесценения данного вида заога в момент его реализации; Rсэ — скидка за реализацию объекта в течение срока, меньшего, чем срок экспозиции по данному виду залога (учитывается, но это не совсем корректно); Rфм — риск утери незастрахованного предмета залога в результате форс-мажорных обстоятельств; Rпроч. — прочие риски, учитывающиеся в зависимости от вида залога. Интересно, как в УралСибе оценивают подобные риски. Неужели экспертно? По мне так чтобы посчитать такое надо экспертов в штате иметь штук 10 + огромную статистику и не только по России, но и по миру. «Для проведения независимой экспертизы технического состояния судна банку необходимо предварительно привлекать судового эксперта-сюрвейера, что не всегда целесообразно исходя из финансового состояния заемщика» Вот это я бы отнесла к разделу «перлы отечественной оценки». Наше русское кредо «водку пить, на спичках экономить». Если вы боитесь, что заемщик не вернет залог, так наймите нормальных специалистов-сюрвейеров, которые точно скажут, сколько ему написано еще плавать (извините, Арнольд Дмитриевич, не плавать, а ходить) какой у судна износ и сколько заемщику нужно вложить в ремонт, чтобы не произошло экологической катастрофы. Так нет же, привлекают оценщиков, которые за 1000 долларов готовы посчитать затратным подходом все что угодно. Собственно говоря, почему я против затратного? Да я не против этого подхода, я против того, как его используют. Может быть в нашей стране и можно индексировать затраты или считать ПВС по сборникам времен постройки судостроительных верфей Петром I. Я не просто так подняла этот вопрос в форуме, когда сама столкнулась с аналогичной проблемой. Если по поводу ПВС было все ясно (мой теплоход был как раз тех самых времен), то вот с индексацией были большие проблемы. И я бы с радостью отказалась от затратника, пояснив дорогой редакции, что пересчитывать затраты на текущую дату неприлично, а строить такой же, но новый невозможно, но не отказалась, потому что РФФИ бы с меня сняло за отказ 20 баллов. А потому сделала как все, фальшиво улыбаясь и делая вид, что Росстат не врет, а производство и материалы остались такими же как и в эпоху юности моей бабушки. Считаю, что оценщик (хороший оценщик) может назвать только диапазон стоимости, по которой судно подлежит реализации. Точную цифру может назвать только покупатель. А потому, имеет ли смысл требовать от оценщика залоговую (ликвидационную) стоимость? Не имеет смысла и автор статьи сам косвенно это доказывает. Не может оценщик учесть все затраты банка на судебные издержки, издержки на поиск покупателя, докование, содержание судна пока оно ждет продажи. В лучшем случае, можно узнать сколько стоит сдать судно посреднику Но это, если очень повезет. Свои издержки и риски банк должен определять сам исходя из рыночной стоимости. В вопросах кредитования судов и самолетов моя позиция твердая. По остальному имуществу называть ликвидационную стоимость по большей части можно, а иногда даже и нужно. Теперь по поводу второй статьи, т.е. по поводу капитализации затрат. А почему бы и нет? Если вспомнить классическую экономическую теорию, то наши затраты всегда пропорциональны доходам. Только нужно более внимательно выбирать затраты, требующие капитализации. Я бы взяла затраты на содержание и эксплуатацию и очистила бы их от затрат, связанных с использованием другого имущества (другого вида деятельности). Поэтому особых методологических неточностей я в данном случае не вижу. Но только надо сказать, что получаемая таким образом стоимость не будет точной, а будет приблизительной. Что такое залоговый дисконт я так и не поняла. PS 1) Если у кого то не открывается файл, сообщите мне. 2) Поскольку обе статьи по поводу кредитования судов, предлагаю тему переименовать

arnold: Браво, Оксана! Молодец, правильная реакция ! Имею в виду статью о кредитовании морских судов. Да, еще один пример. Относительно срока экспозиции морского судна при аукционной продаже ( арест по требованию банка - судно в зарубежном порту) - как может оценщик в своем отчете указывать что-либо определенное в этом плане ? Кстати. хотя " по морю ходят" ( пароход ), но правильней будет : "сколько судну осталось плавать" ( документ называется " Свидетельство о годности к плаванию" )

Андрей Т: В.Г. Где написано, что мы должны обязательно применять все три подхода, а мотивированный отказ?

Kikinda: arnold Ох уж эти морские термины. Придется в выходные смотреть "Пираты Карибского моря 3" и читать "Остров сокровищ". А какую вы ожидали реакцию по поводу статьи? По мне так, может статья то и неплохая, но подход явно не собственника и не хозяина, а наемного управляющего, работающего не за очень высокое жалованье. Я извиняюсь за лишнюю критику, но мне совершенно непонятен восторг по поводу того, что суда и корабли - недвижимость и по поводу того в каком порядке надо оценивать. Хозяин банка написал бы следующее: 1) Сколько существует судов аналогичных оцениваемому; 2) Где и как эти суда можно использовать (физически и юридически); 3) Купит ли кто нибудь в случае реализации; 4) Как быстро я смогу продать и что делать, если быстро продать не смогу; 5) Какой возраст и сколько живут аналогичные суда. Нужен ли ремонт, нужно ли дополнительно заниматься документами и т.д. 6) Сколько стоит сейчас в нашей стране и зарубежом, сколько будет стоить через год; 7) Оформите мне правильный отчет оценщика, чтобы в случае реализации отчет не признали незаконным.

arnold: Андрей, почитай на сайте В.Г. Федеральный стандарт №3 по поводу требований к Отчету ( сегодня опубликован). Много интересных вещей. Немного странно, что утвержден только Стандарт 3№, а где же №№1 и 2 ? Судя по тому, что стандарт прошел регистрацию в Минюсте - все, вступил в законную силу. Хочешь - не хочешь, а надо руководствоваться. Вопрос в другом - толковании. Теперь только чиновники вправе толковать свое детище - абсурд...

Андрей Т: arnold Спасибо посмотрю, а то пока валялся на койке многое чуствуется пропустил

Андрей Т: "В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов." Обоснование выбора, также могу и не выбрать наверное, но должен обосновать. Хотя я не юрист.

arnold: Андрей Т пишет: "В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов." Поскольку практически пришлось оценивать морские суда старше 10-15 лет, всегда (!) за основу брал сравнительный подход, применял затратный - для того главным образом, чтобы показать Заказчику техническое состояние судна ( по сути обесценивание вследствие физического износа и морального устаревания) и обосновывал ( плохо ли, хорошо ли, но ВСЕГДА) отказ от доходного подхода. В принципе ФСО-3 допускает такой вариант.

Yri G: Попробую немного осветить свою текущую практику отношений банк-оценщик (только в свете прежней темы - Что хочет получить залоговик банка от оценщика ?, не по судам, мы люди сухопутные, ну м/б немного летающие). Сегодняшние наши (местечково-московские) реалии по крупным залогам таковы – не заемщик бегает за банком, с просьбами дайте денег, а банки строятся в очередь за заемщиком, и вопросы обеспечения залога в последнее время в общем сводятся к формалистике типа: вот мы, банк и заемщик принципиально договорились на открытие кредитной линии на …млн рублей, а теперь вы, оценщик совместно с бухгалтерией заемщика составьте необходимую базу оценки с формальным соблюдением всех нужных требований (подтверждение прав, наличие в учете и в реальности, формально доказанная РС с требуемым дисконтом до 50 %, ну и т.д., другие несущественные требования, разные от банка к банку). Хотелось бы услышать есть ли такое у участников форума, так как это все-таки немного грустно. Так как истина вечно уходит из рук Не пытайся понять непонятное, друг. Чашу в руки бери, оставайся невеждой, Нету смысла, поверь, в изученье наук (Омар Хайям).

Мисовец: Андрей Т пишет: Где написано, что мы должны обязательно применять все три подхода, а мотивированный отказ? Что написано в обязательных стандартах на эту тему, мы ещё недавно, пока не вышли ФСО-3 все знали. Там написано, что примени все три подхода, ну или обоснуй. Но я как-то уже писал на форуме, что это "обоснуй" в практике проверок отчетов всё больше превращается в "докажи". Причем не просто докажи, а докажи, что НЕВОЗМОЖНО, применить подход. Вот тебе не хочется, тебе и без доходного всё ясно, и денег не заплатили, и методов хороших нет, а не докажешь ты, что невозможно оценить доходным квартиры или вот недоходные суда, т.к. по и по квартирам и по судам вот есть методики и даже отчеты.... Из любви к искусству часть оценщиков в этой ситуации пытаются влиять, подробно пишут, что незачем, что это не известно, это трудоемко... Ну а дальше, смотря какой степени вменяемости попадется проверяльщик... А оно нам надо, думает оценщик, работающий из любви к деньгам? И решает, что раз есть методика, то хрен с ними, применю, тем более, что результат я знаю и эта самая методика позволяет его легко "нарисовать". Вопрос лишь в том, в чем счастье: бороться за здравый смысл в оценке или за легкие деньги. Вот все эти разговоры про обоснование отказов это "за здравый смысл", а вот методика, какая ни есть, оценки доходным подходом недоходных судов, она "за деньги". Вот и всё.

Игорь г. Львов: Yri G пишет: Хотелось бы услышать есть ли такое у участников форума, так как это все-таки немного грустно. Проблема заказных цифр при оценке залога, когда договорились банк и заемщик, а оценщих лишь "козел отпущения" и в Украине имеет место. Я стараюсь явных халтур не писать и отказываюсь от такой работы, но на рынке мой клиент легко находит замену. Мисовец пишет: невозможно оценить доходным квартиры или вот недоходные суда, т.к. по и по квартирам и по судам вот есть методики и даже отчеты.... При отказе от доходника я даю обоснование такого типа: Поскольку типичное использование квартиры это удовлетворение потребностей владельца, а сдача в аренду составляет лишь ничтожную часть общего количества квартир, такое использование (здачу в аренду) нельзя рассматривать, как типичную рыночную ситуацию поэтому..... Кстати во многих городах Украины квартиры сдают лишь за те деньги, которые съемщик оплачивыает как комунальные услуги. Тогда как господа проверяющие? О буксирных и служебно - вспомогательных суда и других активах. Поскольку актив не способен в типичной рыночной ситуациии самостоятельно генерировать доход, а характерное его использование есть в составе действующего предприятия (бизнеса), то рассчитать его РС можно лишь методом остатка, что при отсутствии достоверной базы данных по доходности такого типа предприятий и большого количества допуцщений в процессе расчета, даст малодостоверный результат....

Мисовец: Игорь г. Львов пишет: При отказе от доходника я даю обоснование такого типа Это совершенно понятно, я тоже если не нужно, стараюсь отказываться, но проблема остается. ФАУФИ отказов не любит в принципе. Банки некоторые тоже косо смотрят. Или вот скажет проверяльщик из СРО, что обоснование отказа не убедительно, и доказывай потом, что не верблюд... А применил методику и свободен. Раньше в аналогичной теме я сам писал, что перекос практики по отношению к норме стандартов искажает оценку, делает её ориентирующейся на нормы, а не на рынок. Но вот вышли ФСО-3 и там поддержана идея дальнейшего перекоса практики в сторону формализма, например, четко говорится о необходимости прилагать копии всего, что оценщик так или иначе использует: балансы, страницы из сети, газетные листы из купи-продай и записи телефонных переговоров из автоответчика скоро надо будет, видимо. А тут мы напишем: Поскольку актив не способен в типичной рыночной ситуациии самостоятельно генерировать доход Ну нам и ответит проверяльщик из СРО: ну так возьмите доход, генерируемый комплексом имущества, и выделите обоснованно.... И что мы ему ответим?

Андрей Т: arnold Это писал не я это выдержка из нового стандарта. Мисовец Все что Вы пишете реальность к сожалению, вот и получается, что опытные оенщики для отмазки применябт методики и подходы совсем не подходящие для оцениваеого объекта, лишь бы проверяющий пропустил. А много у нас оценкок, где обязательно проверяющий будет докапываться. Например работая с некоторыми банками у меня вообще не возникало таких проблем, особенно с доходником, во многих банках сидят здравые люди, НО бывает и наоборот, так что я думаю нужно подстраиваться пока под конкретную ситуацию К БОЛЬШОМУ СОЖАЛЕНИЮ. А мы еще как-то спорили, ОЦЕНКА ЭТО НАУКА ИЛИ НЕТ. Помоему вопрос решен даже по этим факторам однозначно.

Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Поскольку типичное использование квартиры это удовлетворение потребностей владельца, а сдача в аренду составляет лишь ничтожную часть общего количества квартир, такое использование (здачу в аренду) нельзя рассматривать, как типичную рыночную ситуацию поэтому..... Тут у меня целый ряд возражений. Насчет "ничтожной части" - это для Мухосранска может быть верно. А в Москве в арендуемых квартирах 10-15% населения точно живет, если не больше. Конечно, если доходник считать по аренде, то получаются всякие чудеса - даже для крупных городов. А если "типичное использование" - это еще и вложение капитала под 50% годовых? Попробуй доходник с учетом спекулятивной составляющей сосчитать - может и реальные цифры получатся? :)

Владимир Б.: Андрей Т пишет: ОЦЕНКА ЭТО НАУКА ИЛИ НЕТ Есть мнение, что это разновидность магии.:) И бывают черные маги и серые. По слухам - есть один белый маг. Но есть также слух, что эти слухи распространяет он сам.:)

Игорь г. Львов: Стоп, стоп, стоп. Владимир Б. пишет: А если "типичное использование" - это еще и вложение капитала под 50% годовых?. Это уже сравнительный подход. А как доходник считать с учетом спекулятивной составляющей научи. Я не знаю. 1. Типичный период владения. 2. Недозагрузка. Да и 10-15% это не типичный рынок. Мое мнение типичный это 50+1%. (как у контрольного пакета).

Владимир Б.: Стою, как вкопанный Это уже сравнительный подход. Это отчего ж? Допустим - у тебя имеется жилплощадь, которую ты используешь в коммерческих целях. И если уж применяешь доходник - ты все ДП учитывай, не только от аренды, почему ты не учитываешь, что за год она тебе еще 50% прибыли принесет за счет роста цен на недвижку? Да и 10-15% это не типичный рынок. Такси еще меньше от числа легковых автомобилей. Доходник к ним поэтому неприменим?

Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: почему ты не учитываешь, что за год она тебе еще 50% прибыли принесет за счет роста цен на недвижку? А у нас да и у вас этот рос прекратился. Т.е. это не типичный долговременный рост. И на практике он скоро будет учитывать инфляцию, а потом, при достаточном насыщении рынка (мы все на это надеемся) цены на квартиры полезут вниз. И вообще тогда ты будешь учитывать реверсию? Посчитай объективно с получением ставки капитализации рыночной экстракцией. Посмотри что выходит. Результат наверняка тебя смутит. Владимир Б. пишет: Такси еще меньше от числа легковых автомобилей. Доходник к ним поэтому неприменим? Если среднее такси по доходнику получится 2РС, то что стоимость конкретного ТС и будет в 2 раза выше? Кстати из методики оценки ТС Украины: Ст.3.13. Доходный подход в случае оценки отдельных ДТС не используется. Наши законодатели более трезвомыслящие.

Мисовец: Игорь г. Львов пишет: Наши законодатели более трезвомыслящие. Это и без того понятно, наши-то вон что наворотили, с 1 января ждем "конец света" практически :)

Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Посчитай объективно с получением ставки капитализации рыночной экстракцией. Посмотри что выходит. Результат наверняка тебя смутит. Получить меньше 5% по москве. Если вычесть норму возврата, то доходность на капитал отрицательная. Я считаю аренду и реверсию через 4 года, рост по 10% (почти инфляция) от данных полученных в сравнительном подходе. Как и следовало ожидать, результаты сходятся

Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Т.е. это не типичный долговременный рост. Долговременный - это сколько по-твоему? У нас последние 5 лет цены все растут и с хорошим темпом. Если взять доходы от роста цен на недвижку, вычесть квартплату, налоги, инфляцию, страховку и прокапитализировать по безрисковой ставке - вполне пристойный результат получается. Как тогда вообще можно говорить о доходном подходе, если на самом "рыночном" рынке жилья, где есть достоверные данные и по аренде и по продажам оценщик не в силах его применить, не получив несуразного результата? Если получаешь в ДП 2РС по ЗП, значит - ошибся. Не все риски учел, например.

Игорь г. Львов: Я остаюсь при своем мнении. Для квартир доходник как подход, нонсенс, ну не типична здача квартир в аренду в районных центрах. Сейчас квартиры это антиинфляционый инструмент и предмет спекуляции (как джинсы "Левис" в СССР), но не как типичный источник доходов от сдачи в аренду. кстати насчет постоянного подорожания click here Спекуляция квартирами это конечно доходный вид бизнеса, но как это уложить с арендой? Предположим я сдал в аренду квартиру на год и после этого продал? По твоему это так? Типичный пример уездного городка. Стоимость одного м.кв. 450-500 у.е. Предпритятия закрыты и порезаны на лом, работоспособное население в Италии, Испании, Португалии и т.д. В городе старики и дети. Сдать в аренду квартиру невозможно. Повезет, когда берут за уплату комун. услуг и оплат в ЖЭК. Ну и сделай доходник. Это не Москва, Питер, Киев, Донецк, Львов -это города где живет основная масса населения.

Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Я остаюсь при своем мнении "и сел, чрезвычайно довольный собой"?:)Игорь г. Львов пишет: Для квартир доходник как подход, нонсенс, ну не типична здача квартир в аренду в районных центрах. С этого момента поподробнее - ты тут так много всего наворотил в одном предложении, давай поподробнее: 1."Для квартир доходник как подход" - что, вообще неприменим? 2. Или неприменим только в районный городах? 3. Доходник применим только для объектов, использование которых "типично"? Тогда - каков критерий типичности? 4.Доходник для квартир может быть посчитан только на базе ставки арендной платы за жилье? Ответь, будь ласка, на эти вопросы, а потом продолжим.

NPB: Поддержу Волка в вопросе №1, ибо "никогда не говори никогда". В том же Питере есть квартиры (районы новостроек) , в отношении которых сказанное о доходности - сущая правда, а есть КВАРТИРЫ ( в Золотом треугольнике), сдающиеся иностранцам по 5000-10000 у.е/месяц. Очень даже хорошо считаются доходником. А вот продаются они редко, потому сравнительный - неубедителен. И стагнация цен их не задела пока. Так что методы - они опять же рынком определяются.

Дмитрий: NPB пишет: Золотом треугольнике), сдающиеся иностранцам по 5000-10000 у.е/месяц. Это преувеличение. Аренда полностью меблированных квартир по запросу арендатора от 1500 до 3000 евро/месяц в эту стоимость входит бесплатное обслуживание (гвоздь в стену вбить, настроить доп канал на спутнике, ванну прочистить и т.д.), а часто и еженедельная или ежемесячная уборка. Из них порядка 100-200 евро обслуге (та что уборкой и хозработой заведует), от 100 до 300 евро - коммуналка. А простой порядка 6-9 месяцев срок аренды средний 2-3 года. Во время простоя обслуге все равно платиться, по меньше правда, чтоб не ушла, если хорошая. при этом если арендатору нужна другая мебель, то старая выбрасывается (продается, дариться обслуге) и закупается новая Так что есть, без перепродажи доходник не подойдет

Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: С этого момента поподробнее - ты тут так много всего наворотил в одном предложении, давай поподробнее: Первые два вопроса проехал. Сам угадай ответ. 3. Доходник применим только для объектов, использование которых "типично"? Тогда - каков критерий типичности? Мое мнение около половины. Например офис, склад или магазин 4.Доходник для квартир может быть посчитан только на базе ставки арендной платы за жилье? А еще какие виды доходов от квартир ты знаешь? Надеюсь ты смотрел ссылку с предыдущего ответа. Инвесторы в Москве потихоньку пролетают. Ответь, будь ласка, на эти вопросы, а потом продолжим. Владимир Б. пишет: "и сел, чрезвычайно довольный собой"?:)Игорь г. Львов пишет: Да, я действительно сегодня доволен собой. Выиграл суд в первой инстанции у автобусного завода. А насчет квартир есть такая поговорка: Хороший слесарь и квадратним напильником сделает круглое отверстие. Так что вперед. А целесообразно ли? И достоверно? И вообще Национальный стандарт №1 предусматривает для такой недвижимости краткий отчет со сравнительным подходом. И почему ты скромно пропустил информацию о том , что в Украине в законодательном порядке указано о неприменимости доходника для ТС? Передергиваешь?

Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Первые два вопроса проехал. Сам угадай ответ. Вобщем, ушел от ответа, - как говаривал Жванецкий. Угадывать не берусь - когда ты пишешь такие двусмысленности. Так что - или поясняй, или не сори словами. Тем более под соусом типа: это моё окончательное и бесповоротное мнение, что бы вы там не говорили. Мое мнение около половины. Например офис, склад или магазин Интересное мнение. Т.е. - у вас там на каждый метр жилья приходится метр занятой под склад, магазин или офис площади? Неплохо люди живут "в Украине"! Но, думаю, это ты погорячился. А еще какие виды доходов от квартир ты знаешь? Не только я. Например, Игорь Гохберг в посте от Вчера 22:14 пишет: Спекуляция квартирами это конечно доходный вид бизнеса А по мне - так это и есть настоящий бизнес. И именно его нужно считать доходником. Получаются вполне внятные результаты. А вот сдача в аренду - за исключением центральной части нескольких самых крупных городов - это никакой не бизнес, а просто способ снизить расходы на содержание пустующего жилья. И тот, кто тупо начинает обсчитывать арендную ставку не только в районных, но и даже и в областных центрах - получает в итоге какую-то фигню, т.е. результат, который ни в какие ворота не лезет. Такое вот мое мнение. Которое, однако, я запросто и поменяю, если ты будешь убедительные контраргументы приводить, а не строить глазки: "Догадайся, мол, сама..." ;) Про ТС и доходник информацию я воспринял. Но только что толку её комментировать? Нам такого счастья бог не дал. Делать из этого факта решающий аргумент в споре я бы тоже не советовал. Из твоих же сообщений о тонкостях украинского законодательства об оценке я узнал, что и в нем дури хватает. А вдруг это положение - тоже ошибка? В основу всех стандартов, которые мне довелось читать, положен принцип универсальности подходов. Отказ же от подхода надо аргументировать. В вашей статье 3.13 - кроме императивной части какая нибудь доказательная часть имеется? Всё пока. Иду спать. Удачи в борьбе с Львовским заводом. Разбей их собачьи головы.



полная версия страницы