Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, т.е. в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос – стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Считаю, что эта тема актуальна при оценке предприятий-банкротов, при оценке конфискованного и арестованного имущества, при продаже, да и просто в любой оценке при расчете «стоимости в обмене». Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Была одна старенькая [url=http://www.valnet.ru/m7-126.phtmlстатья]статья[/url], но на мой взгляд, она уже устарела.
NPB: Владимир Б. пишет: Мне кажется - никто и не напишет Некогда совсем, но руки чешутся. Да очень просто - когда подбираем аналоги в сравнительном - следим. чтобы не торчал этот объект в листингоах с начала года - уж шибко долго его не покупают - что-то там не то, пусть его от греха подальше.
Андрей Т: Так это можно по недвижке отследить, да еще по судам, а по остальному оборудованию как? И потом идея, что в разных точках срока экспозиции РС меняется, помоему очень спорно, тем более непредсказуемо в какую сторону меняется, посмотрите, что с пынком недвижки было?
Дмитрий: Я тут однажды оченивал эмкости под химическое производство, мешалки там всякие и прочее. Разговаривал с молодым человеком, который торгует б/у. Он рассказал, что они ждут год-другой, если не купит никто, то в металлолом. Меняется тогда РС
Игорь г. Львов: Кстати о рениксе. Владимир Б. пишет: Влияет - это когда, к примеру, объявил продавец: "Срок экспозии этого объекта - 3 месяца!" И народ валом повалил Реникса какая-то... Причем здесь продавец. Вопрос идет о том что для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. С этим, я смею надеятся, ты спорить не будешь. Или как в том анекдоте : Сейчас придет Вовочка и все ....". Да, насчет Чехова, у меня по русской литературе "4", хотя и по украинской тоже.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Сейчас придет Вовочка и все ....". Только если сначала придет Игорек и утверждение:для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. будет интерпретировать как "зависимость РС от срока экспозиции". Не надо путать аргумент и функцию Признавайся - что у тебя было по украинской математике?
Андрей Т: Игорь г. Львов Владимир Б. Мне кажется тут дело не в математике 1 Игорь пишет Причем здесь продавец. Вопрос идет о том что для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. А какое отношение это имеет к РС. Цену все участники рынка должны снижать тогда, а если мне не горит и я могу полгода выставлять не снижая цену и продать в конце концов (опять упускаем вариант с технологичным оборудование, где на стоимость влияет выпуск новых лучших образцов). Я в этом году покупал квартиру, так один продавец за три месяца, пока я не нашел другую три раза поднимал цену. В первый раз когда мы ее посмотрели и дали согласие, он перезвонил и сказал, что передумал, подождет до НГ, там рост цен буде, а ему спешить некуда вот и накрылось утверждение для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. Получается, что для этого продавца снижение цен не приводит к успешной продаже в его понятии. Зато приобретенная мной квартира показывает, что есть другой вариант, за время сделки цены подскочили, но продавцу нужно было продать быстрее и он оставил цену без изменений. Так что мой вывод, что тут очень много зависит от мотивации участников рынка, а не от математики.
avg: Учитывая, что 90% сложного, дорогого технологического оборудования продается только на заказ - нужно ждать несколько месяцев пока изготовят, то какой тут срок экспозиции? Для б/у оборудования ситуация другая, зависит все от типа, стоиомсти. состоянии, количества предложений на рынке. Ну и такие факторы. как например - стали в регионе строить новый завод (или модернизировать) сразу спрос появился.
Мисовец: Снижение цены в целях успешной продажи, это не единственный маркетинговый ход. Еще можно даь рекламу и сбыт увеличится, можно дать рассрочку, можно подключить кредитование, наконец, можно повысить цену, как это сделал конкретный консультант по продажам, когда его спросили, почему ен продаются красивые авторучки. Цены повысили, авторучки перешли в более престижную ценовую категорию и их расхватали. Это известный пример. Кроме того, не для всякого покупателя имеет значение ценовая мотивация, ценовая эластичность у каждого своя. Если Вы постоянно продаете одни и те же товары, то это не имеет большого значения, но если Вы один раз продаете достаточно уникальную недвижимость, то это приобретает ключевое значение: - скидку нужно делать для того, кто придет покупать и будет заинтересован; - скидку нужно делать только если это поможет продаже здесь и сейчас; - чтобы сделать эту скидку можно заранее предусмотреть в цене соответствующую наценку.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Признавайся - что у тебя было по украинской математике? Было "5". По физике, химии, астрономии, географии т. д. тоже. Наверное ты расстроился - не оправдал я твоих прогнозов. Владимир Б. пишет: Не надо путать аргумент и функцию Так все-таки зависимость есть? Мисовец Оборудование - совсем другой вид имущества по сравнению с движимым имуществом для личного потребления или предметами массового спроса. Никому в голову не придет доплачивать при покупке линии по сращиванию древесины дополнительные деньги за престижность. Французское оборудование дороже итальянского. И что? Все покупают "Италию" или б/у "Германию". У кого дела похуже - "Польшу" или "Турцию". Часто для примеров мы все и я в том числе выбирает другие виды имущества. Это искажает суть проблемы. Психология массового потребителя и производственника разная. (У них разная мотивация для покупки). На выставках часто можна заключить сделку о покупке оборудования с реальной скидкой. Уточняю- речь идет не о выставочных экземплярах.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Так все-таки зависимость есть? Думаю, что есть. Меняя РС можно повлиять на срок экспозиции. Но не наоборот, как ты предлагаешь. Или так в украинской математике прописано?
Мисовец: Владимир Б. пишет: Меняя РС можно повлиять на срок экспозиции. А можно узнать, каким образом Вы будете менять РС? Не цену предложения, а именно РС...
Игорь г. Львов: И все-таки как тамбовская математика смотрит на вопрос: - чем быстрее надо продать тем меньше должна быть цена предложения (хотя это уже и не РС в чистом виде). Ведь, чем меньше РС, тем быстрее можна продать.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: И все-таки как тамбовская математика смотрит на вопрос: Не существует тамбовской математики, моет быть тамбовская школа, не знаю... Игорь г. Львов пишет: - чем быстрее надо продать тем меньше должна быть цена предложения (хотя это уже и не РС в чистом виде). Это вообще не РС, если почитать определение РС, то станет ясно, что туда не укладывается желание "быстрее продать" Игорь г. Львов пишет: Ведь, чем меньше РС, тем быстрее можна продать. РС она одна, максимальная, не меньше и не больше, такова вера наша и заветы отцов.
Игорь г. Львов: Мисовец пишет: РС она одна, максимальная, не меньше и не больше, такова вера наша и заветы отцов. Вера- всегда хорошо. А как же исполнительное производство? Оценка по рыночных ценах, продажа тоже. А по факту РС меньше чем в прайсах. Отсюда вопрпос: может это не рыночная стоимость? А какая? - спросите Вы. Ликвидационная -нет. Отвечу я. Ведь были 3-4 учасника, был аукцион, были шаги вверх, была продажа по последнему значению оглашенному лицетатором. И не всегда часть суммы проходит в тени. Да и у меня по бирже проходили объекты которые продавались по РС около года. Не существует тамбовской математики, моет быть тамбовская школа, не знаю... Насчет тамбовской школы - не скажу, но тамбовские волки - это факт.
Владимир Б.: Мисовец пишет: каким образом Вы будете менять РС Виноват, погорячился.
Владимир Б.: Игорь г. Львов : Насчет тамбовской школы я сам скажу. В тамбовской школе учили, что есть причина и есть следствие В паре: "цена предложения - срок экспозиции" следствием является СЭ. Аргумент - ЦП, СЭ - функция. И утверждение: чем быстрее надо продать тем меньше должна быть цена предложения не следует из: Ведь, чем меньше РС (читай: ЦП - В.Б.), тем быстрее можна продать. потому что это суть одно и то же. Мисовец пишет: Не существует тамбовской математики Согласен. А вот львовская, по видимому - да.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: А вот львовская, по видимому - да. Да , существует, и я там директор.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: А по факту РС меньше чем в прайсах. Если по факту, то это уже не РС, это уже цена по факту. И если цена по факту меньше, чем в прайсах, каких прайсах...(?), ну да ладно, если меньше, то я бы продавал своё имущество по прайсам, а покупал бы чужое на торгах. Но это не имеет отношения к РС.
avg: Насчет стоимости ЗУ, которая никак не влияет на РС, я не согласен. Есть очень много объектов, теже подземные емкости (ну путать, с стационарными (например из ж/б), а обычные стальные, всякие водопроводы и т.д. Все это по сути оборудование, но закрепленное в отдельном месте. Про доменную печь, пример уже давно приводился, если ее считать как движимое имущество (в прямом смысле) от от стоиомсти отстанеться тлько стоиомсть лома.
andrey: Давайте посмотрим на проблему с другой стороны. Оценщик, когда определяет РС использует три подхода: ЗП - некий экскурс в прошлое, СП- настоящее время и ДП - взгляд в будущее. Полученная РС будет представлять некое пятно стоимости во времени. Потом оценщик, если не помнит наизусть, заглядывает в методику оценки имущества и видит сроки действия заключения. Другими словами: методика оценки предполагает, что заключение оценщика делает возможным пребывания РС в найденном пятне стоимостей на протяжении срока действия заключения. Срок экспозиции - срок действия заключения. Т.е. срок экспозиции - гарантия (знаю, слово не хорошее, лучше - мнение) оценщика о стабильном значении РС в течении срока действия заключения.
полная версия страницы