Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, т.е. в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос – стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Считаю, что эта тема актуальна при оценке предприятий-банкротов, при оценке конфискованного и арестованного имущества, при продаже, да и просто в любой оценке при расчете «стоимости в обмене». Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Была одна старенькая [url=http://www.valnet.ru/m7-126.phtmlстатья]статья[/url], но на мой взгляд, она уже устарела.
Дмитрий: А Вам зачем? Чтобы посчитать скидку при реализации имущества предприятий банкротов (то которое с машинами )? Или просто для познания окружающей дествительности? 1. Я тут недавно оценивал емкости для химического производства (емкости, мешалки и т.д.) так в разговоре с продавцами б/у оборудования выяснилось что срок экспозиции по этому виду оборудования доходит от 6 месяцев (если повезет) до года. А потом они их сдают в металлолом, что не продали. По новому, то делают только под заказ. То есть ликвидности нет. Получается только полевые исследования. 2. Когда я ценил для ликвидации МУПов и арбитражных управляющих, то я после долгих раздумий сделал табличку, типа таблички с балами по физическому износу, по ликидности - высоко ливидное и т.д. Поставил балы, описание красивое и размер скидки. Проходило нормально, притензий не было со стороны проверяющих и регулирующих органов
Дмитрий: А прессы для мусора - пет-бутылки и маккулатура, так те продаются где-то по штуке в месяц
Kikinda: Дмитрий Лично мне для общего развития. Я чувствую, что эта тема плохо проработана, а актуальность ее достаточно высокая (по крайней мере для меня). С машинами я разберусь, там в принципе ничего сложного. А вот как быть с остальным имуществом?
Лескес Максим: Недавно такую работу сделал Яскевич для недвижки. О подобном в МиО не слышал.
Игорь г. Львов: Дмитрий Опубликуйте табличку по ликвидности для всеобщего обсуждения.
Kikinda: Лескес Максим Для машин и оборудования такого нет. Потому я этим и занялась. Подход Галасюков меня совершенно не устраивает. Ну, собственно говоря, речь сейчас идет о сроке экспозиции.
Дмитрий: Занялся дома ремонтом в инет не заходил. 1. По недвижке, а особенно по Москве, срок экспозиции по считать не сложно. Вон зашел на Rway-online (http://www.rway-online.ru/MainQuery.aspx) и тебе по округу и по виду недвижки выдали сроки экспозиции или по аналитическим обзорам 2. По оборудованию такой статистики нет, я по крайней мере не встречал. Да и врядли она возможно, потому что многосерйного оборудования, продажи по которым доходили бы до несколько сотен едеиниц хотя бы в год, нет. 3. Можно попробовать посчитать через статистику по обороту рынка. 4. А теперь моя табличка попробую вставить, если не получиться то пошлю администратору на почту, пусть она вставляет. Скидка на ликвидность
Владимир Б.: Kikinda пишет: Я чувствую, что эта тема плохо проработана Оксана, твой сенсей в книжке "Управление имуществом предприятия", помнится тоже давал табличку по некоторым типам оборудования. Я так понял - забросили эту тему?
Игорь г. Львов: Дмитрий Стоимость годных остатков или лома превышают затраты, связанные с реализацией. А скупка лома на корню? Разве в России нет таких компаний, которые забирают на месте все? В остальном таблица может быть, но ее нужно как-то надо узаконить или опубликовать.
Дмитрий: 1.цитата: "Стоимость годных остатков или лома превышают затраты, связанные с реализацией. " Это я просто не знал что и написать, вроде для красоты надо, а умное в голову не лезло. 2. По лому очень часто бывает что его стоимость уходит в минус. вон я для военных считаю по утилизации имущества, так если черный металл, то убыток. собенно если в него впресованны медные поводки, которые отдирать себе дороже, а по ГОСТу черный лом не должен иметь примесей цветных металлов. 3. Опубликовать наверно хорошо, только вот где. Вот можно считать что и опубликовал 4. А потом она идет или после табличек Бейлизона (здания, сооружения и линейные объекты) или Ковалева. Солидней тогда смотриться. 5. А главное, как говорится: "на грош пятаков не купишь" (это про оплату работ и потраченых услий на выполнение)
Игорь г. Львов: Публичное обнародование подобной информации дает возможность ввода ее в оценочную практику и использование как узаконеного обычного приема. У нас еще сильна вера в печатное слово. "Что написано пером-то не вырубишь топором".
Дмитрий: Хотел бы вернуться к вопросу о сроке экспозиции. Я тут подумал на досуге, может можно сделать так (данные за 2005 год можно поставить цифры и за март 2007 года): 1. Инвестиции в основной капитал составили по РФ 3 534 009 млн.руб, 2. из них 40,9% инвестиции в машины и оборудование или 1 445 410 млн.руб 3. тогда в день происходит покупка оборудования на 3 960 млн.руб 4. результат поделить на количество предприятий (пока не нашел) получиться на сколько руб каждое предприятие в среднем покупает оборудование. Тогда можно говорить: оцениваемое оборудование стоит 100 руб, а в среднем одно предприятие в день покупает оборудования на 10 руб, значит оборачиваемость оборудования 10 дней - то есть срок экспозиции 10 дней P.S. жалко что физический объем ( в штуках) инвестиций в основной капитал, я нашел только в процентах к предыдущему году
Дмитрий: Вот нашел количество предприятий добыча полезных ископаемых 7 038 обрабатывающие производства 212 435 производство и распределение электроэнергии, газа и воды 39 033 Итого 258 506 Тогда каждое предприятие покупает оборудования на 15 320 руб. в день Делим стоимость оцениваемого оборудования на 15 т.р. и получема срок экспозиции
Мисовец: 1. Это не экспозиция, это "покупация", срок покупки, а не срок продажи, мы не знаем, каково было предложение. 2. Дело в том, что таким образом Вы определяете некий средний срок покупации по товарной группе, а конкретная оцениваемая вещь может и вовсе неликвидна, несмотря на среднюю ликвидность в два месяца.
Дмитрий: Можно и через предложение: в в 1 квартале 2007 года было выпущено 1,7 тыс.шт. металлорежущих станков, то есть в день выпускается 18,8 станков, причем выпуск увеличился по сравнению с прошлым годом, то есть все что производится продается. Даные не сопоставимы конечно, там рубли, тут шт. Может на площадь страны разделить?
Мисовец: Дмитрий пишет: Может на площадь страны разделить? Лучше на объем :)
Kikinda: Срок экспозиции индивидуален для каждой единицы оборудования и зависит от многих факторов, просчитать которые современная математика с более менее приемлемой точностью не может. Если вспомнить, что существуют кривые спроса и предложения и различные параметры (в том числе) вероятностные, которые влияют и на то и на другое, то сразу станет понятно, что дело темное. Яскевич в своей последней статье про недвижимость опубликовал свои наблюдения за рынком недвижимости. Можно ли так же наблюдать за рынком оборудования? За какими то объектами, расположенными в разряде для "массового потребителя" возможно...а для специального оборудования предсказать достаточно сложно.
Дмитрий: Kikinda пишет: существуют кривые спроса и предложения Кривые спроса тут не причем, они, кривые то есть, определяют только равновесную цену. По недвижимости, берут среднее по рынку для сегмента недвижимости значение срока экспозиции и не говорят, что объект оценки - квартира или магазин уникальен.
andrey: На курсах повышения квалификации нам давали следующую табличку: 1. высоколиквидное дисконт 12-14%, срок экспозиции до 6 мес; 2. ликвидное Д- до18%, СЭ - до 9 мес; 3. низколиквидное Д - до 25%, СЭ - до 18 мес; 4. не ликвидное Д - до 40%, СЭ - до 24 мес. Невооруженным глазом видно, что привязка идет к ставкам по кредитам, мне кажется копать нужно в этом направлении. Метод наблюдений и стат.обработки по такому большому количеству параметров: тех.состояние, регион, вид оборудования, состояние отрасли, конкуренция на данном сегменте рынка ит.д и т.д. мне кажется из области фантастики, а точность все равно плюс-минус километр.
andrey: Можно попробовать привязаться к рентабельности данного сегмента рынка, если есть такие данные. Например при ставке кредита 23%, а рентабельность составляет 15%, то предельный срок экспозиции при реализации данного вида оборудования составит 8 мес. А о добыче данных по рентабельности нужно думать дальше
Дмитрий: andrey пишет: о добыче данных по рентабельности нужно думать дальше На сайте госкомстата, елси не ошибаюсь, есть данные по рентабельности. Но но даже если нет, то легко считаются - есть данные по обороту и данные по чистой прибыли
andrey: Значит мое предложение, в принципе, обсуждаемо? Жалко ухожу в отпуск и буду думать и ворочаться по ночам.
Дмитрий: andrey пишет: при ставке кредита 23%, а рентабельность составляет 15%, то предельный срок экспозиции при реализации данного вида оборудования составит 8 мес. А как посчитали 8 мес? 23%-15%=8мес так что ли? Если так, то круто. А потом Вы спросили где найти данные по рентабельности, я ответил. Без проявления отношения к обсуждаемой теме. Я там в самом верху писал, как я выхожу из положения. У меня есть табличка, которую сам придумал, по ней и считаю.
andrey: Обижать новеньких не хорошо. Я думаю вы знакомы с пятой функцией денежной единицы? Оттуда и 8 месяцев. ССылка на Вашу табличку не работает, к сожалению. Может повторите?
Kikinda: andrey Показателей рентабельности продаж по б/у оборудованию нет. Показатели рентабельности отрасли, особенно Госкомстатовские лучше не трогать. По ним вы все равно ничего реального не получите. Показатели рентабельности того или иного сектора производства тоже лучше не трогать, поскольку бизнес и оборудование сами по себе бывают и не коррелируют. По поводу таблички со сроками экспозиции. Если мы оцениваем для целей банкротства, то срок экспозиции задан законодательно и мы должны рассчитать о том сколько будет стоить при заданном сроке. Дмитрий, если не сложно, пришлите мне табличку. То я уже не помню видела я ее или нет. Я могу ее выложить на сайт.
andrey: Kikinda Я в масштабных экономических аспектах слабоват. А нельзя ли привязаться к типу производства (индив-ное, серийное,массовое и т.д.) и срокам оборачиваемости капитала по этим типам, может существуют какие-либо данные?
Kikinda: andrey К типу производства (партии) нужно привязываться в первую очередь. По поводу сроков оборачиваемости капитала не уверена. Все таки, не надо смешивать бизнес и оборудование. В средствах производства все по другому.
Андрей Т: Коллеги вы уже непонятно куда полезли Или я уже деградировал окончательно. Оборудование все-таки не недвижка. Тем более причем тут рентабельность? Какое отношение имеет рентабельность к вторичному рынку автомобилей например? Несколько лет назад общался с человеком который занимался продажей станков б/у. Так там например и цена и время экспозиции зависело на тот момент от насыщености рынка. Продает завод большую партию станков и цены падают и время продажи увеличивается. Как только раскупили, ситуация меняется. А если глубже залезать, то по одним типам и моделям станка ситуация совершенно другая чем по другим. Например небольшие универсальные токарные, фрезерные уходили влет, а большие шлифовальные запаришься продавать.
andrey: Андрей Т Андрей, так о чем и речь, для гамбургера свой срок экспозиции, т.к. идут влет, особенно в обеденный перерыв, а для какой нибудь фуагры с кубинской меймой в, например, "Максиме", другой срок. Хотя и то и то - общепит (уж звыняйте за "Совок"), а составляющие себестоимости различные. Если в первом случае наибольший вес имеют переменные издержки, то во втором случае существенно растет доля постоянных + эксклюзивность ингридиентов (в случае оборудования: специфические узлы и агрегаты, которые предприятие не может произвести собственными силами) + складские запасы. С точки зрения производителя (продавца) массового товара все эти плюсы есть поле деятельности для извлечения дополнительной прибыли при оптимизации производства (продаж). А по поводу рентабельности прошу у Всех прощения, это была затравка с элементом провокации, ждал когда меня начнут тыкать носом, что при увеличении рентабельности при постоянной савке кредита срок экспозиции будет стремиться к нулю, а там смотришь кто-нибудь что делное напишет. Еще раз прошу прощения за наглость! Kikinda Kikinda пишет: В средствах производства все по другому. - опять не понял, а мы что оцениваем как не средства производства, тем более если брать б/у оборудование с предпродажной подготовкой вот вам и элементы производства, а не только чистая торговля с полуразваленных цехов по договоренности с руководством.
Андрей Т: andrey Еще один провокатор. Своим последним ответом мне, извините, но ВЫ посоему все смешали в кучу. Причем тут переменные издержки и срок экспозиции и т.д. На срок экспозиции в основном влияет востребованность объекта сегмента рынком и наполненность этого сегмента аналогичным товаром.
andrey: Андрей Т По поводу провокации не хотелось оправдываться т.к. провокация сама по себе это не есть хорошо за это и просил прощения. Но поверьте делал это не от нечего делать и не из вредности, а потму что тема интересная и на мой взгляд к ней быстро утратили интерес, хотелось подойти "с другого бока" - это раз, на тот момент форум как-то затих, подумал что свежая струя не помешает - это два, а рентабельность, согласитесь, свою роль играет, только не так прямолинейно как я ляпнул. Потому что исходя из самого определения срока экспозиции, предполагается реализация имущества по наивысшей цене в зависимости от влияющих на эту цену факторов (то о чем Вы написали), т.е. в идеале стоимость имущества должна стремиться к РС. А на рынке свои цены со своей рентабельностью. И на мой взгляд скидка, при реализации имущества, на которую влияет срок экспозиции должна быть в пределах рентабельности данного сектора рынка. А в примере с издержками и "Максимом" хотел показать, что у специфических объектов существует и "скрытая рентабельность" на которую может распространяться скидка при реализации такого объекта, т.к. эта скрытая рентабельность и характеризует специфику данного сегмента рынка.
Мисовец: andrey пишет: тема интересная и на мой взгляд к ней быстро утратили интерес Интересная, так интересная, продолжим... andrey пишет: в идеале стоимость имущества должна стремиться к РС Какая стоимость должна стремиться к рыночной стоимости? andrey пишет: скидка, при реализации имущества, на которую влияет срок экспозиции должна быть в пределах рентабельности данного сектора рынка Вот считается, что если срок экспозиции установить в 5 минут, то скидка составит разницу между РС и той суммой, которую не жалко первому заинтересованному прохожему, притом, что эта сумма у него есть. Причем тут рентабельность сектора рынка?
Андрей Т: Всецело поддерживаю В.Г. , что-то мне кажетсся (без всяких обид) у andrey каша в голове по этому вопросу. andrey Я не очень понял суть и смысл Вашего высказывания А на рынке свои цены со своей рентабельностью. И на мой взгляд скидка, при реализации имущества, на которую влияет срок экспозиции должна быть в пределах рентабельности данного сектора рынка. Если мы рассматриваем рынок например подержанных автомобилей, какое отношение к этому имеет рентабельность данного сектора рынка. Рентабельность этого сектора рынка интересует в первую очередь например владельцев автосалонов. Но никак не Продавца и Покупателя. Еще одними из важнейших факторов, влияющих на срок экспозиции являются ликвидность объекта и эластичность спроса. Например эластичность спроса используется в формуле Ткачука.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Еще один провокатор А мне понравилось. Что-то в этом есть. Довольно часто из бредовых на первый взгляд идей родится что-то ценное, так? причем тут рентабельность? Ну смотри - как я понял эту связь. Допустим - ты кредитуешься под 23% годовых, чтобы закупать на этот кредит станки и продавать их с 15% рентабельностью (допустим - таковы реалии этого рынка) Вопрос: какой при данной рентабельности должен быть максимальный срок экспозиции твоих станков, чтобы хотя бы погасить кредит с процентами по нему? При условии, что процесс длится неограниченно долго, получим в пределе: 15% * 12мес/23% = 7,8 мес. Отсюда видно, что 1) повышение процентной ставки требует большей оборачиваемости данного товара; 2) повышение рентабельности требует больших сроков экспозиции товара. По-моему - логично всё. Аналогичным образом можно решить и обратную задачу по определению СЭ.
andrey: Владимир Б. Спасибо за толкование моего, наверное, невнятного бормотания. Очень нравится Ваше умение логично все расставить по полочкам (это не лесть, а констатация факта). Проблема привязки к кредиту меня заинтересовала, когда я начал интересоваться у своих колег, которые занимаются недвижимостью почему они процент на торг берут 5% или 10% (прим. обрабатывается почти 100% информации по ценам предложения, т.к. цен сделок днем с огне не сышешь). Внятного ответа не получил, вроде-бы это общепринятая практика. Тогда я предложил отслеживать дату появления объявления и дату его снятия, после чего отзваниваться и узнавать продан-ли объект. Если не скажут за сколько продали (цену сделки называют редко), то хотя бы можно знать какой срок реализации прошел. После чего провести классификацию по группам и привязать ставку кредита к полученным срокам по группам, тогда хоть какое-то обоснование есть для % уторговывания. А когда ставят 10% уторговывания на объеут в 2 млн. у.е., то я улыбаюсь щедрости русско-украинской души, когда доходит дело до чужих денег.
Андрей Т: Волчара Причем тут кредитуешься и срок экспозиции? Не понял извини. Ведь срок экспозиции на необходим только для б/у оборудования. Кредитование единичного Покупателя для приобретения товара какого-то как связано со сроком экспозиции на этом сегменте рынка например легковых автомобилей подержанных. Продается тысячи авто и какое влияние оказывает то, что я взял кредит на покупку автомобиля, чтобы в другом регионе прерпродать дороже. Помоему что-то или я или ты не понимаемь, из-за чего зависит срок экспозиции.
Дмитрий: 1. Мне кажется, что скидка (уторговывания) не зависит от ставки кредита. 2. Скидку дают везде, кроме розничных магазинов. По оборудованию, скидка 5-15% в зависимости от стоимости и желанию покупателя получить скидку. Вот пример из жизни. Поехали мы с товарищем покупать ему новую машину в салоне. После часового торга нам скинули чуть больше 2 тыс у.е. (порядка 5%. ). А одна знакомая там покупала, так она еще за коврики доплатила. 3. А если скидку приравнять к откату. То процент будет больше. То есть по моему мнению ее (скидку) нельзя посчитать математическими методами.
Андрей Т: andrey По недвижимости срок экспозиции определить легче. А вот по оборудованию таким способом практически невозможно, больно его много, а объект недвижимоти один такой уникальный, хотя тоже по видам определяют, но опять наверное много от месторасположения зависит. Я не занимаюсь недвижкой поэтому тут я пас.
andrey: Андрей Т Андрей подскажите как вы решаете эту проблему. Я не пойму как в конкретном отчете получить конкретный срок экспозиции в зависимости от состояния рынка (это слишком обобщительно), кривых спроса-предложения и эластичности спроса, когда оценивается например тепловоз ТГМ-2, который снят с производства, Людиновский завод непонятно дышит или нет, железной дорогой почти не используется, а на внутренних ветках бегает. Разговор же не идет о том кто умнее, я думаю здесь собрались люди хотя и разной квалиффикации и опыта, но все хотят быть удовлетворены своей работой, да чего там и гордится хорошо и красиво сделанной работой. Дмитрий Дмитрий извините я не хотел привязать скидку к МиО, я написал причину откуда у меня появилась мысль привязываться к кредиту ( а это было в недвижке), когда дааных по ценам сделок почти нет. Мало того здесь будет еще влиять некое торможение динамики изменения цены вследствие N-х факторов. Поймите это не праздный интерес, эта та прикладная задача с которой приходится сталкиваться всем оценщикам с периферии, когда количество и качество информации ... не буду о грешном.
andrey: Андрей Т А насчет каши совсем не обидно, потому, что хотя-бы съедобно, могли сказать и по-круче. А если серьезно сами подумайте литературы почти нет, от колег проку мало, шеф занят поисками заказчиков, вот и крутишся как можешь, бывает такое навернешь на следующий день нервно ржешь, когда видишь свои потуги вывернуться из ситуации. Для примера оценивал тепловозы в журналах только даты и виды рем.работ, на паспортах явно видны исправления в годе выпуска, когда начинаю считать из-за этих исправлений затратник по 2 единицам не идет, а как я эффективный возраст считал после проведения кап.ремонтов так это вообще отдельная песня (не попса).
Андрей Т: andrey Я в свое время собрал материалов по ликвидационной стоимости, так вот про эластичность - есть таблица, где определяется коэффициент эластичности. А вот со сроком экспозиции намного труднее в МиО. По некоторым объектам удается полговорить с продавцами, а по некоторым по наитию (т.е. экспертно). Насчет каши если обидел извините, у самого по многим вопросам каша, поэтому не считал это обидным.
andrey: Андрей Т На счет каши не обиделся, повторяю еще раз, т.к. знаю за собой грешок сумбурно изъясняться, кстати это была одна из причин бросить в свое время аспирантуру. А теперь по делу. Может попробуем каждый по мере своих сил и личных связей опросить, завязать деловые отношения с продавцами б/у МиО, глядишь с миру по нитке и база наберется и если хотя-бы раз в квартал обновлять данные не у нас не у респондентов ничего не отвалится. Тем более чутье подсказывает рынки России и Украины не сильно разнятся.
Андрей Т: andrey Тут наверное нельзя раз и навсегда выяснить срок экспозиции по объекту, он меняется со временем. Поэтому наверное необходимо узнавать конкретно на какой-то период
andrey: Андрей Т Это согласен на 100%, потому и предлагаю периодичность опроса 1 раз в квартал. Во- первых интересные данные получатся по динамике, а во вторых нужно готовиться к новому витку предложения б/у МиО, не вечно же остатками наследия СССР торговать, да и о каких-то прорывах в светлое экономическое будущее наши с Вами благодетели бубнят , тем более ВТО не за горами, какя тогда ситуация сложится.
Владимир Б.: Андрей Т Ведь срок экспозиции на необходим только для б/у оборудования. А для нового его (СЭ) не существует что ли? Ты залежался, Кот. Отлежал себе мозг и он у тебя сейчас как отсиженная нога. Я считаю, что andrey дело говорит. В том плане, что СЭ он не сам по себе образуется, а на него оказывают самое непосредственное влияние такие, например, факторы, как рентабельность продаж данного типа оборудования. Что тебе в этом кажется странным? А ставка рефинансирования в развитых экономиках вообще на всё влияет, а не только на СЭ (т.е. , по существу, оборачиваемость средств в данном секторе рынка). Посмотри в штатах на 1% ставку изменят - целые отрасли поднимаются или опускаются. Всё в экономике взаимосвязано.
Андрей Т: Волк Может я что и отлежал, я тебе это бы лично сказал, а по данному вопросу пока не могу вот так согласиться с вами. Насчет нового и б/у тут я согласен, но имел ввиду, что чаще всего приходится определять срок экспозиции для б/у объектов. Под новым я имел ввиду, то что еще не перешло на ввторичный рынок, а стоит у продавца. Объясни как рентабельность продаж влияет на срок экспозиции на примере. Может вы и правы, операцию вроде на сердце делали а не намозги, может под наркозом чего нибудь еще с головой сотворили, в сомнение ты меня ввел серый. Так несколько раз напомнят, пора и на покой.
Владимир Б.: Андрей Т Извини, завтра договорим, отъехать надо
Игорь г. Львов: Андрей Т В свое время за месяц был 18 раз под общим наркозом. Не переживай. Мозги восстанавливаются. Но все-таки Волк прав где-то в плане связи рентабельности и сроков экспозиции. Мысль в этой бредовой идее есть. Как ее оформить до финишного результата вот вопрос.
Мисовец: Владимир Б. пишет: При условии, что процесс длится неограниченно долго, получим в пределе: 15% * 12мес/23% = 7,8 мес. А 15% рентабельности они у Вас тоже годовые? Или все-таки от себестоимости товара? А если они годовые, то как они могут не зависеть от оборачиваемости?
Игорь г. Львов: В моем понятии на рынке имеет место связь спрос-ликвидность-рентабельность продукции-срок экспозиции. Возможно формализовать эту связь или нет - это предмет договора.
Владимир Б.: Мисовец пишет: Или все-таки от себестоимости товара? Или все-таки, конечно
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Объясни как рентабельность продаж влияет на срок экспозиции на примере Чего тебя клинит-то, Андрей - спроси у любой бабушки, что редиской торгует, она тебе скажет: хочешь продать побыстрее (читай: уменьшить срок экспозиции) - снижай цену на товар (то бишь - рентабельность). На любом рынке - РС товара и срок экспозиции - суть статистические величины. И кто-то тот же товар на том же рынке продает (и продаст) за РС + 2сигма (как говорит мой питерский дядька: "У каждого букета есть свой покупатель"). Но - по статистике - за прилавком будет дольше стоять.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Возможно формализовать эту связь или нет - это предмет договора. Переведи, не понял о чем это А братья Галасюки чем по-твоему занимаются, если не формализацией связи между стоимостью (а значит и рентабельностью) и СЭ?
Андрей Т: Игорь г. Львов А я и не переживаю, это я с Волчарой по дружески препинаюсь. Он ко мне в больницу заезжал, видел меня в том состоянии, но мозги работали, студентов консультировал по диплому, ребятя защитились, так-что это у нас с Волчарой такое общение. Насчет идеи, для того наш форум исоздан тоже, чтобы идеи выносить, а бредовая или нет это выяснится на практике. Просто чего-то мне стало труднее новое воспринимать, раньше у самого идей было всяких. Меня в рентабельности смущает, то что по отдельному товару ее определить тяжело. И все-таки рентабельность она относится в большей степени к реализации товара организациями, а как это связано с частным лицом Покупателем например автомобиля или холодильника, даже станка, для меня не ясно и пока не объяснили. Волчара Чего тебя клинит-то, Андрей - спроси у любой бабушки, что редиской торгует, она тебе скажет: хочешь продать побыстрее (читай: уменьшить срок экспозиции) - снижай цену на товар (то бишь - рентабельность). А рядом бабка не хочет побыстрее, ей времени не жалко, а вот денег хочется нормальных. На то оно и есть среднерыночное время экспозиции и РС извини не предполагает быстро но дешевле продать. Это уже к ликвидационнной ближе. Извини не убедил. А клин клином выбивают.
Мисовец: Владимир Б. пишет: Мисовец пишет: цитата: Или все-таки от себестоимости товара? Или все-таки, конечно Но тогда как 15% от себестоимости можно смешивать с 28% годовых и получать срок экспозиции? Базы же разные... Точнее, если принять, что сумма кредита и равна себестоимости, тогда да, но так же не бывает. Во-первых, обычно не дают кредиты тем, у кого вообще нет своих денег. Во-вторых, если и дают, то на такие проекты, как купить шампанское оптом в ноябре и продавать его весь декабрь в розницу, ну а там срок экспозиции считать не нужно. Реальные же кредиты дают тем, кто пополняет оборотные средства или проводит перевооружение, у них есть какая-то рентабельность на все вложенные средства, а не только на кредит.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: й времени не жалко, а вот денег хочется нормальных. На то оно и есть среднерыночное время экспозиции Дык - я об этом и написал, про +2сигма А есть на рынке и цена РС-2 сигма. И есть РС и соответствующий ей средний СЭ. Что не так?
Владимир Б.: Мисовец пишет: если принять, что сумма кредита и равна себестоимости, тогда да, но так же не бывает. Конечно не бывает - это был чисто условный (и граничный) пример. Чтобы показать, что связь между условиями привлечения оборотных средств и рентабельностью продаж тоже существует.
Мисовец: Владимир Б. пишет: Чтобы показать, что связь между условиями привлечения оборотных средств и рентабельностью продаж тоже существует. Пока показали, что может существовать, чтобы показать, что существует, нужно найти эту связь на рынке...
Владимир Б.: Мисовец пишет: Пока показали, что может существовать Пусть так
NPB: Владимиру Б. Братья Галасюки - в смысле братья-славяне? Или типа - братья Черепановы?
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Чтобы показать, что связь между условиями привлечения оборотных средств и рентабельностью продаж тоже существует. Связь конечно существует: чем больше рентабельность тем лучьше условия кредитования. В общем случае. Но если взять пример про розничные сети, то рентабельность почти нулевая, а кредитов набрано немерено и причем под небольшие ставки. Но мне не понятно причем тут рентабельность, кредиты на пополнение обортных средств. Как это связано со сроком экспозиции? Типа, пришли конкретные пацаны и сказали вертай кредит, и чел начал срочно все продавать - срок экспозиции снизился. Так что ли? А потом вопрос еще одни, он наверно должен быть первым: "А зачем нужно определять срок экспозиции?" Тут же вроде почти научный спор, то давайте его (спор) формализуем, как положено. Сначало постановка задачи, затем цели и методы.
Владимир Б.: NPB В смысле - люди, которые много занимались выявлением связи стоимости и СЭ. Дмитрий причем тут рентабельность, кредиты на пополнение обортных средств. Как это связано со сроком экспозиции? Перед тем, как получить кредит полезно сопоставить условия его получения с условиями отдачи, т.е. прикинуть: а какая будет рентабельность, а какая оборачиваемость? И может получиться так, что не получается взять кредит. То есть бизнес может существовать только при определенном соотношении условий кредитования и рыночных реалий, таких как цена товара (и прямо связанная с ней рентабельность), оборачиваемость (и прямо связанный с ней СЭ). Я ответил на Ваш вопрос?
Владимир Б.: Дмитрий. Давайте сформулируем задачу. Все началось с вопроса Кикинды. стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Ответа на этот вопрос я не знаю, но можно попытаться выявить связь между РС и сроком экспозиции для расчета скидок при вынужденных продажах, например. Кажется, это Вы мечтали о таблице ликвидности? Может - на этом пути решение вопроса? Такая задача годится?
andrey: По поводу научного спора. Хочу привести определение срока экспозиции в Национальном стандарте Украины №1 (читайте внимательно и сравните с определением в законодательстве РФ): "СЭ- срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке в целях обеспечения его отчуждения по наивысшей цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов." Как на Ваш взгляд, круто? Когда я Андрею Т говорил что каша это очень даже неплохо - я не лукавил, т.к. не знаю, что было у Творцов в голове при написании этих строк, наверное для них СЭ и срок конфискации имущества есть одно и то-же. И вообщее, что это за срок, когда менеджер расчухается, выставлять ему на продажу или нет, или когда собственник донесет это имущество до места где он его тут-же реализует по самой высшей цене? Плавно перетекаем к делу. СРОК ЭКСПОЗИЦИИ 1. В каких случаях необходимо определять СЭ. 2. При определении какого вида стоимости определяется СЭ. 3. Как определить СЭ для больших массивов объектов, разнородных, специальных МиО. 4. Какие основные признаки отличают СЭ и срок реализации. 5. Пршу продолжать По поводу рентабельности. В пылу спора о рентабельности, наконец -то придвинулись к вопросу оборачиваемости. Мне кажется именно отсюда можно плясать, когда нет информации где находится печка. На мой вопрос уважаемая Кикинда мне кажется дала невразумительный ответ. Повторяю вопрос может есть какие-либо данные по срокам оборачиваемости от типа производства (серийное, массовое, индивидуальное и пр.).
Дмитрий: andrey к первому абзацу Если брать простой пример - квартиры. То с момента принятия решения о продаже, до выставления на продажу проходит определенный срок. Сбор бумажек, часто выписка из квартиры проживающих, заключение договора с риэлтором - на все про все уходит порядка месяца, другого. А уже потом квартира выставляется на продажу и начинает течь срок реализации. В этих стандартах учли этот срок. В принципе нормально. Или решили в конторе купить новые компьютеры, а старые продать. Сначала по разным департаментам идет согласование и назначение ответственного, затем оценщик оценивает и затем только выставляется на рынке. Полгода запросто может пройти. Владимир Б. пишет: Кажется, это Вы мечтали о таблице ликвидности? Да она (табличка) у меня была, тогда я ее нашел и переслал Оксане, потому что прикрепить не получилось. С тех пор у меня она потерялась, найти не могу. Кто-то просил меня еще раз скинуть, но не смог я
Дмитрий: andrey пишет: СРОК ЭКСПОЗИЦИИ 1. В каких случаях необходимо определять СЭ. 2. При определении какого вида стоимости определяется СЭ. Эти 2 вопроса можно объединить в один. Получается: СЭ необходимо определять и использовать в расчетах при определении ликвидационной стоимости (с учетом новых ФСО)andrey пишет: 4. Какие основные признаки отличают СЭ и срок реализации. Мне кажется что лучьше их приравнять - сказать что Сэ соответствет сроку реализации на и ... трали-вали
Владимир Б.: Дмитрий Я табличку помянул в том плане, что может быть на этом пути лежит решение проблемы расчета СЭ для любого объекта - через, допустим, рентабельность и ставку рефинансирования.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: ставку рефинансирования. В нашей стране ставка рефинансирования носит фискальный характер. Лучше вместо нее бать ставки ломбардных кредитов и сделок РЕПО ЦБ, которые отражают уровень ставок рефинансирования банковской системы. Но мне кажется, что СЭ зависит от насыщенности рынка товаром и спросом на него. Хотя, вот рядом с домом есть ночной магазин, все продукты там просроченные, кроме водки и пива. Это к тому, что продавец может поддерживать ассортимент, даже если товар и ни кто не купит
Andrey2: КАРАУЛ!!! Я НЕ МОГУ ВЫЙТИ ПОД СВОИМ НИКОМ! HELP!!! Дмитрий 1. В Ваших примерах, мне кажется фигурирует срок принятия управленческого решения или предпродажной подготовки. А оценка производится уже после принятия управленческого решения и в большинстве случаев после предпродажной подготовки. Исходя из определения СЭ (Укр.) этот срок выпадает из товарно-денежных отношений. Срок это отрезок времени от одной даты до другой. А в определении начальную дату определить нельзя, зато есть конечная дата , но КАКАЯ - дата осуществления предложения, по замыслу это и есть дата реализации, т.е. дата фиксации РС . Чудно. 2. На мой взгляд СЭ и срок реализации (СР) не одно и то же. СЭ, на мой взгляд, среднерыночная категория, его и должен определить и обосновать оценщик. Для управленца СЭ есть некая вешка при принятии решения. F.E. : 1) CР меньше СЭ, полученных оборотных средств после реализаци меньше (операционные расходы по содержанию имущества так-же меньше), но при проведении экономической деятельности к окончанию СЭ получен положительный экономический эффект (цена реализации + прибыль больше чем "наивысшая цена" на дату оценки (читай РС)); 2) СР больше СЭ, управленец надеется (имеет конфиденциальные данные или существуют какие-либо договоренности) на изменение ситуации на рынке и он осознанно несет операционные издержки по содержанию данного имущества (цена реализации минус операционные издержки больше чем "наивысшая цена" на дату оценки (читай РС)).
andrey: Владимир Б. пишет: Владимир Б. пишет: рентабельность и ставку рефинансирования Дмитрий пишет Дмитрий пишет: Лучше вместо нее бать ставки ломбардных кредитов и сделок РЕПО ЦБ, которые отражают уровень ставок рефинансирования банковской системы. Доктор, а попроще чего-нибудь нет, чтоб лечило и без побочных эффектов? Нет правда, я представляю себе любого заказчика, которому я буду петь песни про вышеперечисленные категории и мне его уже становится жалко и родственников его. А не приведи господь такими вещами оперировать при проверяющем или не дай бог в суде, ужас. Хочется чего-то по ближе к земле. Вот к примеру у Лебедь Н. "Оценка имущества и имущественных прав в Украине".-К, 2002, в некоторых случаях предлагается принимать за ставку дисконта ставку банковского кредита под которую кредитуется данное предприятие и вроде все риски в этой ставке банком учтены. Красиво? Вроде возразить нечего и банк получается сам дурак. А у нас получается как Жванецкий писал: " Собаке вторую голову пришили! Думал дети балуются, а то взрослые люди..."
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Лучше вместо нее бать ставки ломбардных кредитов и сделок РЕПО ЦБ andrey пишет: Доктор, а попроще чего-нибудь нет, чтоб лечило и без побочных эффектов? Ребята, вы как-то черезчур серьезно к проблеме подходите.:) Я не готов на таком уровне дискуссию вести - это всего лишь предположение, за которое я не собирался биться насмерть, да и не считаю теорию экономики своей сильной стороной. Это как идет человек по берегу моря, раз - камешек на солнце сверкнул. Поднял, посмотрел - обыкновенный камешек - выбросил в море. Не все золото, что блестит. И даже не янтарь. Но проверить не помешает. :) Так ведь? Что же касается Вашего предпоследнего поста, Андрей, то мне кажется, что вы выстроили целую теорию, базируясь на весьма спорном исходном определении СЭ.
andrey: Эк меня по огородам да по кочкам понесло, да еще и задом-на-перед. Владимир Б. пишет: Владимир Б. пишет: мне кажется, что вы выстроили целую теорию, базируясь на весьма спорном исходном определении СЭ. и уточню Владимир Б. пишет: базируясь на весьма спорном исходном определении СЭ. А мне не кажется. За такую дурь в голове указкой в лоб давали, а потом еще и по рукам, чтобы глупости не подумав не писал. Вот, покаялся Читая аналитику состояния банковских дел в Украине (судя по Форуму ситуация и в РФ аналогичная), все аналитики предрекают кризис неплатежей по кредитам ( оказывается такой процесс в США происходит если не циклично, то с завидным постоянством, вплоть до забастовок и бойкотов заемщиков), а опыта в Расчете ЛС ой как мало. Хочется быть во всеоружии. Позже приведу пару маленьких табличек, хотелось бы услышать мнение. Извините в последнее время со временем (во загнул) цейтнот (это для завершенности и округленности).
andrey: Только пожаловался на цейтнот и образовалось окно. Сроки реализации и дисконты в зависимости от ликвидности: 1. высоколиквид. до 6мес., 12%-14%; 2. ликвид. до 9мес., до 18%; 3. низколиквид. до 18мес., до 25%; 4. не ликвид. до 24мес., до 40%. Рекомендуемый срок экспозиции при расчете ЛС: 1. банкротство 4,5мес. (а какой по законодательству в РФ?); 2. налоговый залог 2 мес.; 3. банковский залог 6мес. А вот для банк.залога срок и смущает, ни один банк не примет в расчетах такой СЭ.
Kikinda: Откуда такие данные?
andrey: Kikinda Лекции оценщика Олефиренко В.Л. "Международный институт бизнеса" г. Киев. Ее источник информации я к сожалению не знаю, обращаться к ней мне не удобно. На форуме просил посодействовать Игоря Гохберга (они должны быть хорошо знакомы), но он просьбу оставил без внимания. Может Вы на него подействуете в Административном порядке?
Kikinda: Игорь, я на вас уже воздействую. Администрация
andrey: Kikinda для начала - нормально. А если не поможет тогда так ?
Игорь г. Львов: Попробую поднять конспекты лекций. Было такое дело на семинаре. Знаю где искать и попробую подготовить большо-о-ой и развернутый ответ. Вот Волк-то порадуется. andrey Не надо махать кулаками. У меня взрослый разряд по бегу на длинные дистанции.
Владимир Б.: Игорь г. Львов Не надо делатьиз Волка жупел. Волки - они очень полезны.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Волки - они очень полезны. Cогласен.
Владимир Б.: Игорь г. Львов Конечно. Например, бегунам на длинные дистанции они очень помогают в развитии скоростных качеств.
Игорь г. Львов: И укорачивают срок их экспозиции в лесу.
andrey: Игорь г. Львов Мы же с Вами интеллигентные люди и до бокса с бегом опускаться не будем. Интеллигентные люди действуют по-другому, как было сказано в каком то фильме: "Вы его будете держать, а я его буду шантажировать"
Дмитрий: Давайте сами придумаем скидки и сроки. Исходя из опыта - эксперное мнение, так сказать. Кадый дасть свои скидки, результаты взвесим по МАИ (зря чтоли его обсуждаем, тем более он разрабатывался как раз чтобы эксперные мнения согласовывать), а Оксана опубликует (статейку тиснет). а мы все будем на нее ссылаться. И будет всем счастье
andrey: Игорь г. Львов Ура найден выход. СЭ это зависимость средней продолжительности жизни заячего поголовья от среднестатистической упитанности волка. Суммируя все вышесказанное по теме: Прибавка в весе волка - рентабельность (можно классифицировать: мыши, зайцы, парнокопытные и т.д.); Зависимость спроса-предложения: кол-во экземпляров санитаров+ощен (так что-ли) и пациентов + окот, отел и т.д.-забота более мелких санитаров; Внешние общеэкономические факторы (учетная ставка, РЕПО, ломбардные ставки и пр.): усердие лесника, усердие вольных охотников "в законе", другая братия с ружьем (корректировать по коэффициенту Кира: грамм*градус/рыло, с учетом естественной убыли при превышении нормального значения Кира: самоликвидация, ликвидация ликвидаторов со стороны ликвидируемых.
Андрей Т: Для этого, экспертный совет и создавался вообще-то. Наконец можно будет реальное что-то уже зафиксировать в нем и ссылаться полпробовать.
Игорь г. Львов: andrey Мне понятно все. Но какое оно имеет отношение к теме.
Мисовец: andrey пишет: зависимость средней продолжительности жизни заячего поголовья от среднестатистической упитанности волка Между прочим, взаимоотношения в системе хищник-жертва хорошо изучены математиками, там, например, обнаружены циклы численности с отставанием по фазе.
Kikinda: Дмитрий пишет: Кадый дасть свои скидки, результаты взвесим по МАИ (зря чтоли его обсуждаем, тем более он разрабатывался как раз чтобы эксперные мнения согласовывать), а Оксана опубликует (статейку тиснет). а мы все будем на нее ссылаться. И будет всем счастье Так я ж не против всеобщего счастья. По поводу мио вообще нет информации сколько скидывать и какой срок экспозиции. Вы мне поверьте, меня в Ленинской библиотеке библиотечные тетки уже в лицо узнают. Собственно говоря, поэтому я эту тему на семинар и готовлю.
Дмитрий: Kikinda пишет: Так я ж не против всеобщего счастья. По пути к продвижению к общему счастью еще раз помещаю свою табличку по ликвидности Приглашаю всех добавлять свои столбцы со своими значениями скидок. Ну чисто экспертно Вот она табличка
Kikinda: Очень полезная табличка.
avg: Дмитрий Хорошая табличка, отражает то, что интуитивно происходит на рынке. Но собственно про срок экспозиции там ничего нет. Для многих банков нужно указывать срок экспозиции. Последнее время считаю ликвидационную стоимость по формуле Галасюка, она во всяком случае учитывает кредитную ставку(или ставку дисконта). И есть ссылка, хоть на что-то, а не на свое экпертное мнение 9многие банки любят, чтобы были ссылки на всякие умные книжки). А та есть срок экспозиции и коэф.эластичности спроса. Но вот как определить коэф.эластичности - ничего толком не написано. Кого ни спрашивал, кроме определения ничего сказать не могут. Но зато, если считать по этой формуле, то чтобы получить ликвидационную скидку в 0 (такого имущества достаточно много) эластичность должна быть 3 и выше.
Kikinda: avg Вы можете назвать срок экспозиции для оборудования? Про коэффициент эластичности пишут в книгах по микроэкономике и по ценообразованию. Но я, как экономист, могу сказать, что рассчитать коэффициент эластичности "на коленке" невозможно. На западе коэффициенты эластичности спроса по цене рассчитывают специализированные консалтинговые компании и некоторые исследования продают, а некоторые публикуют в специальных изданиях. Но к нам их коэффициенты не подходят. У меня хорошие книжки на работе по этой теме. Могу написать названия.
avg: Kikinda В том то и беда, что очень часто надо расчитывать ликвидационную стоимость (не экспертным методом), а кроме метода Галасюка и Ткачука ничего не знаю, а там - срок экспозиции и коэф.эластичности. За названия книжек буду очень признателен.
Дмитрий: avg пишет: Но вот как определить коэф.эластичности Kikinda пишет: о я, как экономист, могу сказать, что рассчитать коэффициент эластичности "на коленке" невозможно. Да можно. Рисуете кривую, а потом считаете на сколько процентов изменится изучаемая величина при изменении на 1% влияющего фактора. Так нас учили в школе. Вот ваша эластичность и посчитана. А Галасюк, своим комиксом, опубликованным на БФ, про ликвидационную стоимость, произвел не сгладимое впечатление на меня. avg Вы случайно не на эту работу ли ссылаетесь
avg: Дмитрий Рисуете кривую, а потом считаете на сколько процентов изменится изучаемая величина при изменении на 1% влияющего фактора. Так нас учили в школе. Вот ваша эластичность и посчитана. Если подскажете как в реальности нарисовать такую кривую, буду признателен. Желательно на примере (любом). А Галасюк, своим комиксом, опубликованным на БФ, про ликвидационную стоимость, произвел не сгладимое впечатление на меня. К сожалению, не знаю про комикс, на который Вы ссылаетесь - у меня есть книжка, про оценку ликвидационной стоимости для залога при кредите, там еще гиперболический арккотангенс (может и она). Если подскажете какие-нибудь другие методики расчета ликвидационной стоимости буду очень рад. т.к. сейчас два варианта или по формулам или экспертно (но не всем он нравиться).
Kikinda: avg Специально для вас Перечень методов и я после этого еще 3 штуки нашла. А Галасюки мне вообще не особо нравятся. Я счас как раз в процессе подготовки доклада по этой теме. Будем семинар проводить в выходные. Так что изучила вдоль и поперек. Галасюки - не лучшие. Метод Ткачука видела, но не могу найти первоначальный источник. Будем говорить так, я несогласна с ними по некоторым вопросам. Ну ничего, на семинаре обсудим, потом здесь обсуждение продолжим. На семинаре много кто будет с этого форума. Дмитрий пишет: А Галасюк, своим комиксом, опубликованным на БФ Очень точное выражение. Но выражаться не будем. Будем считать, что это не комикс, а его научное мировозрение.
Дмитрий: avg Если выделить текст сообщение, на которое ссылаетесь и нажать на кнопку "цитата", то в ваше сообщение вставиться цитата. Лучше видно где ссылка, а где текст автора
Дмитрий: avg пишет: там еще гиперболический арккотангенс (может и она) Если есть функция, то можно построить и график
avg: Дмитрий пишет: Если есть функция, то можно построить и график Можно, но эта функция зависит от коэф.эластичности, как расчитать на практике (для разных типов объектов оценки), который толком никто не знает, или знают , но молчат. Про срок экспозиции, тоже тема сложная, но там хоть можно действительно попробовать рынок поискать, или опрос экспертов.
Игорь г. Львов: Kikinda пишет: Ну ничего, на семинаре обсудим, потом здесь обсуждение продолжим. Оксана, для "жертв" распада Союза прошу разошли материалы хотя-бы твоего доклада. Я ведь тоже ликвидационной стоимостью интересуюсь и не только ней.
Дмитрий: avg пишет: но эта функция зависит от коэф.эластичностиПонятно. А можно узнать эластичность чего и от чего нужно ставить в гиперболический арктангенс ? Вообще гиперболический арктангенс - это круто, но если мне не изменяет память, то гипреболические функции раскладываются на комплексные величины. Мне это напомнило, как в институте по мат.анализу нас заставляли писать сочинение по функциям коплексных величин, мне логарифм от i выпал, как сейчас помню. Получается бред: берется сложная и страшная на вид функция, туда подставляются неизвестно как и откуда полученые значения и, тяп-ляп-пирожок, опа и бублик, получается скидка на ликвидность обоснованая мат.действием. Нормально. - Вы использовали экспертный метод? - Нет, аналитической, с использованием функциональной зависимости ликвидности от эластичности и срока экспозиции и вопрошатель в отпаде.
andrey: Оксана! Я хотел поддержать просьбу Игоря. Прошу обсудить вопрос, с организаторами семинара, о возможности распространения (приобретения), хотя бы в широких кругах нашего микрорайона, иформационных материалов семинара.
Дмитрий: Kikinda пишет: Ну ничего, на семинаре обсудим, потом здесь обсуждение продолжим. На семинаре много кто будет с этого форума. Лучше наоборот, сначало здесь, а потом там
Дмитрий: Теория по поводу эластичности товаров по цене разработана и преминяется для товаров повседневного спроса, ну или товаров конечного потребления. Проблема эластичности спроса по цене в применении к оборудованию, состоит в том, на мой взгляд, что основные фонды планируют покупать заранее (в идеале в соответствии с бюджетом инвестиций в основные фонды). И никто не побежит покупать станки, потому что рождественская распродажа. Тем более что скидку в 10-15% так можно выторговать.
Дмитрий: Я тут подумал, прям сейчас. Что кривую можно нарисовать исходя из следующего: минимальная цена - стоимость лом - срок реализации -немедленно, в день обращения максимальная цена - стоимость на вторичном рынке - срок реализации - типичный срок экспозиции (полгода, год).
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Я тут подумал, прям сейчас. Что кривую можно нарисовать Мысль здоровая и интересная. Есть загвоздка. Как определить кривизну? Предлагаю как суррогатный вариант: 1- коэфф Чилтона; 2- прямая.
Дмитрий: Прямая это самый простой вариант. Из экономического смысла должна быть область насыщения: логарифм или корень Игорь г. Львов пишет: - коэфф Чилтона; Это что такое?
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Это что такое? Cмотри здесь. click here Об этом достаточно уже написано на этой ветке. Моя инфа в посте от 11.04.07
Kikinda: Перенесено. Администратор Kikinda Мисовец пишет: Если объект выставлен на продажу период времени, меньший типичного срока экспозиции, то стоимость, полученная за объект, не может считаться рыночной. Получается, что объект может продаваться только за время в точности равное сроку экспозиции. Купили раньше -условия не рыночные, купили позже, видимо тоже. На самом деле что такое срок экспозиции? Это в лучшем случае средний срок продажи аналогичных объектов. Вот, скажем, квартиры продали за: 2 дня, 7 дней, 13 дней, 18 дней, 25 дней, 24, 28, 29, 30, 30, 31, 31, 32, 34, 38, 42, 44, 48, 54, 59, 64, 75, 84, 99, 125 дней. Итого, срок экспозиции 42,6 дня, причем именно за такой срок ни одна квартира не продана. Я вот хочу сказать, что мы, оценщики создаем мифы себе во вред. Например является мифом то, что на рынке есть некий срок экспозиции. Нет там этого, там каждый объект продается в свой срок, причем продавец то хочет побыстрее. И никакой срок не является рыночным в том смысле, что будь он меньше это плохо, наоборот, если срок меньше, для продавца это хорошо, а для покупателя - безразлично. И наш объект может продаваться любой срок, ну можно говорить, что 90% объектов будет продано в первые два месяца... Но вот 10% в первую неделю.
Kikinda: Опять мы возвращаемся к проблеме срока экспозиции. Вы тут неверно пишете. Срок экспозиции есть и от него никуда не убежать и он так или иначе влияет на ценообразование. Собственно говоря, вся теория ценообразования строится на этих самых сроках экспозиции. Вы говорите, что покупателю безразличен срок экспозиции. Вовсе нет. А зачем тогда придумана система скидок? Отвечаю! Для уменьшения срока экспозиции. Пример про ворон: Я хотя и не шмотница, но при наличии вороньей души иногда охочусь за красивыми фирменными вещами. Иду мимо магазина, смотрю, висит (знаю что привезли примерно неделю назад). Цена 15 000 (думаю про себя, что они озверели). Жду месяц. Опять иду в тот же магазин и покупаю за 7 000 а в конце сезона и того дешевле. Иногда мне звонят продавцы из моего любимого магазина и предлагают купить оставшийся сарафан моего размера со скидкой в 40%. Эта вещь тоже долежалась до критической точки.... Но одежду и оборудование, конечно, сравнивать нельзя, потому что разная ценовая эластичность. Но пишу еще раз, что даже на товары с неэластичным спросом срок экспозиции есть! Другое дело, что может быть у меня дано не совсем верное определение. Может быть стоит определить срок экспозиции как наиболее вероятный срок, за который можно реализовать товар? Это не мифы, это объективная реальность!
Владимир Б.: Kikinda Срок экспозиции - он, конечно, есть, это В.Г. дразнится. А дразнится он потому, что в формулировках надо быть поаккуратнее, ведь на них все потом строится. Я бы вперед увидел - тоже покусал бы.
Kikinda: Владимир Б. Напиши правильную формулировку. Я тебя буду цитировать. Станешь классическим оценочным формулировщиком
avg: Я склоняюсь к мнению Василия Мисовца, что срок экпозиции во многом придуманный термин, я разговаривал с риелторами, они уверяли, что можно даже здание продать за пару недель, если есть спрос. Вывод - оценщику нужно очень серьезно изучать текущий спрос
Владимир Б.: Kikinda пишет: Напиши правильную формулировку. Не огрызайся. То есть - не отклёвывайся. Сама можешь, когда захочешь - взять хотя бы первый пост. Кто-нибудь хоть слово сказал против? А вот когда жонглировать терминами начинаешь, при этом нарушая законы формальной логики... avg срок экпозиции во многом придуманный термин А всё остальное? Знаете - если то, что В.Г. написал - всерьез принимать, то тогда и РС в природе не существует. Ну разве что - случайно совпадет иногда с расчетной. Это не мешает нам её бодро так определять.
avg: Kikinda Kikinda пишет: одежду и оборудование, конечно, сравнивать нельзя, потому что разная ценовая эластичность. Почему нельзя сравнивать товары с одинаково эластичным спросом. Думаю, что некий сотовый телефон и сарафан не намного ушли друг от друга, в плане эластичности. Другой вопрос, что ее (эластичность) конкретного товара тут на форуме так и не смог обосновать (правда и на других тоже) никто. Kikinda пишет: Жду месяц. Опять иду в тот же магазин и покупаю за 7 000 а в конце сезона и того дешевле А что насчет, например, влияния, праздников, в том числе и новогодних, когда сметаеться с прилавков все? Как здесь со сроком экспозиции быть? Смотреть на календарь и угадывать очередные смены сезонов?
Мисовец: Kikinda пишет: Срок экспозиции есть и от него никуда не убежать и он так или иначе влияет на ценообразование. Есть, но только как исторический факт. Продавали нечто, продали за месяц. Что можно сказать о цене? А ничего. Она может быть рыночная, не рыночная, выше, чем рыночная, любая. Вот обычно продают год, а тут за месяц, ну и что? Да, подозрительно, но все равно без других конкретных данных один срок экспозиции ничего не даст. Просто повезло. Kikinda пишет: Собственно говоря, вся теория ценообразования строится на этих самых сроках экспозиции. Теория ценообразования строится не на сроках, а на мотивах. Есть мотив продать быстрее, есть ценовая эластичность, продавец принимает решение снизить цену. Да, начинает продаваться быстрее, а у конкретного товара срок экспозиции все равно случайный. Нет никакого срока экспозиции, а есть цена и вероятность продать в определенный срок. Вот что такое срок экспозиции 1 месяц совершенно непонятно, реально это вот что: вероятность продать данный товар за 1 месяц составляет, скажем 80%, а вероятность продать его за неделю, скажем, 50%, а вероятность 99,9999%продать его требует экспозиции 10 лет. Так какой тут срок экспозиции? По факту разные от 1 минуты до 10 лет, но Вы можете задать вероятность.
Kikinda: Владимир Б. Вот видишь, ВГ всерьез считает, что срока экспозиции нет.... Мисовец пишет: Теория ценообразования строится не на сроках, а на мотивах. Сам по себе мотив "продать побыстрее" опять же основан на том, чтобы сократить срок экспозиции. Зачем? А затем, что при большом сроке экспозиции товар нужно где то хранить, охранять, следить за качеством (чтоб не испортилось), рисковать. За все это нужно платить. Так или иначе продавцы планируют время, которое можно хранить без ущерба для своего бюджета. На чем основываются их планы? На сравнении стоимости и полезности, редукости, ценности, на возможности быть купленным (есть ли деньги у потенциального покупателя). Поэтому нужно и на календарь смотреть и на многие другие факторы, которые влияют на срок экспозиции. avg пишет: Другой вопрос, что ее (эластичность) конкретного товара тут на форуме так и не смог обосновать (правда и на других тоже) никто. Обосновать действительно сложно. Но предположить все таки можно.
Дмитрий: Kikinda пишет: Сам по себе мотив "продать побыстрее" опять же основан на том, чтобы сократить срок экспозиции. И примеры про сарафаны сюда же Продавцы товаров не считают срок экспозиции, они управляют запасами - оборотными средствами. В микроэкономики нет понятия срок экспозиции. И эластичность спроса по цене изучается не для того чтобы посчитать срок экспозиции. Нельзя выдернуть из одной теории (в смысле области знания) какое-то понятие и использовать его в другом месте. Но если рассматривать эластичность спроса как научный термин, то он различен не только для каждого товара,но и для каждого потребителя товаров. Тут же можно вспомнить и про субститьюты (вроде правильно написал - беда с нерускими словами). Как пишут в микроэкономике мечта каждого продавца разделить рынок так чтобы каждый покупатель купил по максимальной для него цене - бедный по низкой, богатый тоже самое по высокой. Ценовое разделение рынка (умное слово не смог выговорить) Резюме - эластичность спроса и срок экспозиции это разные понятия. Между ними может и есть связь, но не прямая. Во время распродаж увеличивается объем продаж, не потому что снижается срок экспозиции в следствие снижения цен, а потому что покупателей больше пришло. То есть уменьшение цен приводит у росту торгового оборота магазина
Мисовец: Kikinda пишет: Вот видишь, ВГ всерьез считает, что срока экспозиции нет.... Да не так я считаю, я сложнее считаю... Вот давайте ближе к теме. Вот проверяющий написал, что: величина вакансий при аренде складов в размере 55% не может быть признана достоверной, т.к. не приведены конкретные аналоги объекта оценки, подтверждающие данную величину Вот так же он напишет и про срок экспозиции. Где конкретные аналоги, подтверждающие срок экспозиции в пол года? Ну привели Вы такие аналоги. Но ведь если Вы честно будете приводить такие аналоги, то у каждого аналога обнаружится свой срок экспозиции и бессмысленно говорить о среднем сроке экспозиции, если разные цены продажи, если разные свойства объекта, разные места расположения и маркетинг продавца, разный набор покупателей. Нет никакого срока экспозиции вообще, есть набор самых разных сроков экспозиции для каждой конкретной сделки. И если глянуть глубже, то быстро выяснится, что период от даты выхода объявления до даты продажи это не срок экспозиции, потому что объявление "работает" три дня, максимум неделю, и если дать 20 объявлений, то это не тот же срок экспозиции, как если дать два объявления, скажем за пол года. Потому что экспозиция, это не пассивный процесс, это активная продажа. И я написал всё это потому, что Ксения объявила в своем отчете, что если товар продается быстрее, чем она ему предсказала, то это не РС, а это не обязательно так, возможно просто продавать умеют товарищи или повезло им. Вообще, срок экспозиции можно увидеть на рынке, если продавать несколько однотипных единиц, а продавая один объект в своем роде, какой-то один склад или цех, Вы можете только гадать, толи завтра купят, толи за год не купят, значит экспозиция пол года. :)
arnold: Мисовец "И если глянуть глубже, то быстро выяснится, что период от даты выхода объявления до даты продажи это не срок экспозиции, потому что объявление "работает" три дня, максимум неделю, и если дать 20 объявлений, то это не тот же срок экспозиции, как если дать два объявления, скажем за пол года. Потому что экспозиция, это не пассивный процесс, это активная продажа. " Вот это да! Оказывается, надо в международном стандарте менять понятие рыночной стоимости. Василий Григорьевич! Действительно жаль, что нет поблизости от Бийска какого-нибудь завалявшего морского порта. Вы бы хоть немного поинтересовались СКОЛЬКО ЛЕТ стоят на ЭКСПОЗИЦИИ морские суда, особенно те, которые арестованы в разных портах. По моему убеждению именно срок экспозиции БЕЗ ОГРАНИЧЕНИЯ (скажем, те же два месяца или один год...) характеризует рыночную стоимость в отличие от других видов.
Мисовец: Да, мне тоже жаль, что нет порта, я бы тут сплавал куда-нибудь, а то у нас ходит одно какое-то плавсредство до слияния Бии и Катуни, но это недалеко. Я вот всё думал, принесут мне его на оценку или нет, видимо нет. :( Сроки экспозиции, конечно, разные бывают. Вот долю Прохорова в "Норильском Никеле" Олег Дерипаска купил за 16 миллиардов долларов практически без какой-либо экспозиции. Я думаю, поговорили Прохоров с Дерипаской несколько раз, потом поговорили с известными людьми в Администрации Президента, ну и купил... А вот не купил бы, так и никто бы не сказал, какая же экспозиция была бы у доли Прохорова при РС 16*10^9$ и какая ценовая эластичность. Другой пример, есть на нашем доме объявления, собственно, они постоянно висят, их обновляют: "куплю квартиру в Вашем доме". Они не просто висят, их риэлтеры вешают регулярно, т.к. на этот дом есть спрос у них. И какой срок экспозиции? Да ноль там срок экспозиции, позвони, и приедут и купят, причем купят дорого (ну, по местным меркам, конечно). Это с одной стороны. А можно и объявление дать в газету, тогда может возникнуть и срок экспозиции, тут смотря как себя вести, можно ведь по телефону на звонки редко отвечать, а чё, звонят тут постоянно.... :) Так вот оценщик, допустим, напишет в отчете срок экспозиции - месяц, ну не писать же ему, что ноль..., но только вот чему реальному на рынке соответствует этот месяц? На рынке там всё немного по другому, срока там нет, там объявление на доме висит...
Владимир Б.: Kikinda ВГ всерьез считает, что срока экспозиции нет.... Я думаю - он говорил о сроке экспозиции, который так или иначе влияет на ценообразование (из Кикинды). Такого точно нет. Это телега впереди лошади. Срок экспозиции в единичной сделке - ничего сам по себе не значит. Это случайная величина. И как любая случайная величина - СЭ становится определенным экономическим явлением только в некоторой совокупности (статистической выборке), когда можно уловить какую-то закономерность. Средний же СЭ - характеризует спрос. Но не определят его. Зависит от цены. Но трудно представить - каким образом он влияет на ценообразование. Приведи пример Вот ты пишешь про многие другие факторы, которые влияют на срок экспозиции. Тут я согласен.
Андрей Т: Привет всем форумчанам! Попытался прочитать эту нитку внимательно и так и не понял, куда при определении РС нужно срок экспозиции применять, понятно при определении ликвидационной мы его определяем чтобы в формулу запихнуть. Соглашусь с Арнольдом Дмитриевичем по судам. Может мы путаем срок экспозиции и устареванием например сотового телефона в течении какого-то периода, но это уже фактор влияния технического прогресса. Хочется понять все-таки что все понимают под сроком экспозиции, а то мне показалось, что есть разное понимание этого термина.
arnold: Андрей Т пишет: Хочется понять все-таки что все понимают под сроком экспозиции, а то мне показалось, что есть разное понимание этого термина. Ответ в посте Оксаны Kikinda пишет: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Андрей Т: arnold Это все понятно. Только в оценке оборудования я что-то плохо припоминаю информацию официальную, когда объект (аналог) был первый раз выставлен на открытый рынок. Даже по тем же судам чаще всего такой информации практически нет. Тогда получается формулировка Оксаны для целей оценки РС большинства оборудования бессмысленна. Если мы хотим привязать величину изменения РС оборудования за период этой экспозиции, то опять возникает вопрос, а за счет чего изменяется цена например на станок который предлагают три месяца ук примеру и его не берут, а снижают цену предложения к концу третьего месяца из за желания все-таки быстреее продать, а если на следующий месяц спрос изменится, тогда вообще не понимаю зачем мне нужен для определения РС срок экспозиции. Вот если под сроком экспозиции например понимать, что например в течении ближайших семи месяцев появятся новые более совершенные образцы и РС может упасть, но только не на дату проведения оценки а в некоем будущем, что прежде всего интересует банки, когда они берут под залог оборудование и переодически просят нас посмотреть на изменения на этом сегменте рынка, но это уже другая, а не РС. Поэтому что-то я не понимаю полезность Оксаниного срока экспозиции для практической цели при определении РС на дату проведения оценки.
avg: Андрей Т Андрей Т пишет: Поэтому что-то я не понимаю полезность Оксаниного срока экспозиции для практической цели при определении РС на дату проведения оценки. Я ни разу не определял срок экспозиции при расчете РС, в лучшем случае было несколько раз, когда банк просил где-то в отчете написать про возможный срок экспозиции, тогда опрашивал экспертов, но на расчет РС - это никак не влияло. Срок экспозиции нужен при определении ликвидационной стоимости - для тех-же банков.
Владимир Б.: Родились стихи: Пришел Кот - перекрыл кислород А так живо препирались... Рад видеть тебя опять на форуме, Андрей!
Мисовец: avg пишет: Срок экспозиции нужен при определении ликвидационной стоимости - для тех-же банков. Еще он нужен для кумулятивного построения ставки капитализации с учетом поправки на ликвидность. Ещё Оксана вот по этому сроку определяет в своем отчете, рыночная была сделка или нет. :)
Игорь г. Львов: Мисовец пишет: Ещё Оксана вот по этому сроку определяет в своем отчете, рыночная была сделка или нет. Разве все объекты продаются в последний день экспозиции. По-моему, срок экспозиции это типичный для совершения сделки срок, но это не значит, что если объект продан за половину отведенного времени, сделка нерыночная.
Мисовец: Ну так и я об этом же говорю...
andrey: Я думаю, пока у нас не будет информации о ценах закупки и продажи по номенклатуре объектов и группам продавцов, а также их физических оборотах. Обобщенный срок экспозиции нам не посчитать. Я согласен с В.Г. мы сейчас можем определить СЭ только для конкретного объекта - позвонив, например риэлтеру в данном районе, и узнав за сколко купят и сколько будет длиться сделка для данного объекта. Но свою базу данных по таким сделкам, никто не запрещает вести. Было бы желание и уверенность в глазах, при общении с проверяющими.
Андрей Т: Из всего вышенаписаннного как-раз и можно сделать вывод, что срок экспозиции влияет на оценку недвижимости. А насчет МиО он для ликвидационной и банков. Игорь г. Львов Разве все объекты продаются в последний день экспозиции. По-моему, срок экспозиции это типичный для совершения сделки срок, но это не значит, что если объект продан за половину отведенного времени, сделка нерыночная Помоему это уже нехорошие изыски. Как Вы рассчитаете последний день экспозиции и середину срока например для станка токарного или водочной линии? Как ВЫ для огромной номенклатуры МиО определите срок экспозиции? В недвижке по каждому региону он свой и по группам разный, но это недвижка и там действуют другие механизмы и часто не рыночны, кто-то выжидает переодически поднимая опуская цену. В оборудовании такое редко и нам просто один объект практически не отследить (можно по судам это сделать только наверное), в недвижке это реальнее.
Андрей Т: Спасибо Волчара. Я тоже рад, что могу к активному общению присоединиться. Тем более за то время, что не был на форуме много интересного понаписали, буду читать.
Дмитрий: Андрей Т пишет: много интересного понаписали, буду читать. Типа "Весь вечер перечитывал пейджер - много думал"
Андрей Т: Дмитрий Может быть за время моего отсутствия что-нибудь революционное открыли, а я не в курсе, обидно будет.
Дмитрий: Андрей Т пишет: Может быть за время моего отсутствия что-нибудь революционное открыли, а я не в курсе, обидно будет. Не-е-е, не будет. Я могу вратце пересказать предыдущие серии: 1.Форум » Экспертный совет » Объект оценки как объект оцениваемых прав - обсуждение что было первым: яйцо или курица (уже неделю) 2.Здесь делимся остаками прежних знаний по курсам "микроэкономика"и "маркетинг" и заодно пытаимся перенести термины из оценки недвижки в оценку МиО 3. ну и как обычно -с лужба спасения спасет страждующих
avg: Мисовец Мисовец пишет: Еще он нужен для кумулятивного построения ставки капитализации Можно уточнить, а как ставка капитализации рассчитываеться кумулятивно? Про ставку дисконтирования это я знаю.
Мисовец: Ну, например так, а что?
avg: Мисовец Спасибо, материал интересный. Только про куммулятивный метод расчета, там ничего нет, врочем и поправка на ликвидность не присутствует. Вопрос остается в силе.))
Мисовец: Так Вы разберитесь. В статье ставка капитализации определяется на основе ставки дисконтирования, а в ней, как Вы признали, есть при кумулятивке поправка на ликвидность..., а значит и в СК она будет. В чем Ваш вопрос я не понимаю. Ликвидность - Ставка дисконтирования - Ставка капитализации... Вуаля.
avg: Мисовец Чесно сказать, , но я не очень понимаю как ставку дисконта с ставкой капитализации вы сравниваете, я знаю одну формулу R=V/C.
Мисовец: avg пишет: я не очень понимаю как ставку дисконта с ставкой капитализации вы сравниваете, я знаю одну формулу R=V/C Ставка дисконта приводит отдельный платеж к текущей дате, ставка капитализации приводит к текущей дате весь ряд равновеликих или линейно изменяющихся платежей, соответственно, математически эти две ставки связаны как отдельный элемент ряда и сумма элементов этого же ряда. ВОт так я их и связываю, но я не первый, кто их так связывает. Формул в цитированной статье поболе будет.
avg: Мисовец Ну формул там много, особенно ссылка на первый источник информации..Джек Фридман, Николас Ордуэй. Я вот, как-то не увидел там ни каких кумулятивных методов и скидки на неликвидность. Впрочем. как и в остальных источниках. То, что ставка капитализации связана с ставкой дисконта, я не спорю так и есть. Только они расчитываються разными методами, причем принипиально разными.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Я могу вратце пересказать предыдущие серии: Экий Вы суровый, Дмитрий. Но, наверное, справедливый
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Из всего вышенаписаннного как-раз и можно сделать вывод, что срок экспозиции влияет на оценку недвижимости Насчет "всего вышенаписанного" - эт ты зря. Я лично такого не писал. То есть, ты сделал вывод, что РС = F(Tэксп) Можно тезисно обосновать эту зависимость?
Андрей Т: Владимир Б. Я такого не говорил. Я имел ввиду, что срок экспозиции еще может оказывать какое-то влияние на расчет РС в недвижимости. Но для оборудов ания никак пока не могу понять куда его привязать и самое главное, как этот срок обосновать. Например у меня два станка, один токарный 1М63, а второй сверлильный 2М112 и как я должен рассчитать этот срок и накой он мне вообще для расчета РС, если честно то и для ликвидационной стоимости для банков мы его берем не обоновывая, а иак примерно по своим ощущениям. А в недвижке я знаю просто один объект в Питере, когда он начал выставляться и что его 2 года не могли продать, осиальные аналогичные уходили в течении года, но и в этом случае выводы однозначно делать нельзя, не зная мотивации продавца этого объекта.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: То есть, ты сделал вывод, что РС = F(Tэксп) Я тоже считаю так. Т.е. если срок экспозиции - среднерыночный (уже вижу клыки по-поводу нового термина) т.е., как минимум, не укороченный и не регламентированный соответствующим документом (тюе. по сути тоже меньше среднерыночного), тогда стоимость равна РС, в иных случаях =К*РС. В типичной для этого случая ситуации К<1. Здесь есть два вопроса на которые я не имею ответа: 1 какой срок экспозиции обеспечивает продажу объекта по рыночной цене и как его определить; 2 как определить этот самый коэффициент К. PS Среднерыночный срок экспозиции - срок типичный для продажи подобных объектов на рынке по РС бе здополнительных условий.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: Среднерыночный срок экспозиции - срок типичный для продажи подобных объектов на рынке по РС без дополнительных условий. Это понятно, но вот нет на рынке никакого этого срока. Во-первых, тут можно уверенно ожидать по крайней мере бимодальность: - первая мода, это такой срок экспозиции, в который продавец действует грамотно, как маркетолог, и обеспечивает эффективную экспозицию в этот самый срок. Плюс он, может быть, дает скидку в размере своего выигрыша от более быстрой продажи, т.е. вот если цена = РС и можно продать прямо сейчас вот этому но со скидкой Дельта, а можно продать без скидки, но другому через месяц, то логично сделать скидку в размере РС*I, где I - месячный процент инфляции по сегменту объекта оценки или даже меньше. - вторая мода это типичное поведение на этом рынке. Вы, наверное, не станете утверждать, что на рынке типичное поведение всегда наиболее эффективно. Наконец, если учесть, что, вероятно, на многих рынках распределение цен бимодально, то для каждой моды, т.е. локальной РС, видимо, есть свой среднерыночный для этой моды срок экспозиции. Кроме того, ясно, что распределение сроков экспозиции не может быть нормальным, я думю ясно почему, поэтому тут надо определить, что такое вообще среднее из сроков экспозиции, если сроки экспозиции распределены не по нормальному закону. Это никто не изучал, но есть основания считать, что не будет там удобного распределения. В общем, хорошо бы было, если так, но по сути то всё сильно по другому.
andrey: Если уж заговорили за дисконтирование, то у меня вопрос к аудитории: "У Ковалева есть формула, где базовая ставка - номинальная ставка по депозиту = реальная ставка по депозиту + индекс инфляции. Получается: взяли номинальную превратили ее в реальную, очистив от инфляции, а потом прибавляем индекс инфляции?"
Игорь г. Львов: Мисовец Дак я и говорю, что ответов у меня нет. Одни вопросы.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Я тоже считаю так Вы с Андреем мастера телегу впереди лошади запрягать, я знаю Влияет - это когда, к примеру, объявил продавец: "Срок экспозии этого объекта - 3 месяца!" И народ валом повалил Реникса какая-то... Вот как РС влияет на Тэксп - это я понимаю.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Я такого не говорил. Именно это ты и сказал, см пост 21.12.07 11:02.: Из всего вышенаписаннного как-раз и можно сделать вывод, что срок экспозиции влияет на оценку недвижимости. Оказывается - "срок экспозиции влияет" это означает "срок экспозиции еще может оказывать какое-то влияние". Никак я ваш северный диалект не могу освоить.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Реникса какая-то... Не въехал. Наверное жаргон или пробел в образовании. Насчет запрягов и телеги. Наверное все-таки надо говорить о шансах продать объект по рыночной стоимости в сроки, которые меньше типичных среднерыночных.
Андрей Т: Владимир Б. У тебя, что очепяток не бывает. Иногда бывает тяжело мысли которые в голове, корректно изложить на бумаге, а ты сразу зубами выхватываешь кусок из текста, а полностью смысл написаного не улавливаешь, потому-что голодный наверное был, лишь бы критикануть, вот
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Наверное жаргон или пробел в образовании Это из раннего Чехова: один ученик написал: "чепуха", а другой по-латыни прочитал "реникса". Щирому украинцу москалей не читать - не зазорно. Наверное все-таки надо говорить о шансах продать объект по рыночной стоимости в сроки, которые меньше типичных среднерыночных. Так корректнее, конечно. Но - зачем? Я не понимаю, какой в этом практический смысл.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: а ты сразу зубами Порода такая. На том стоим. Вам, котам, волю дай - вообще ни о чем не договориться будет: думаем одно, пишем другое, а имеем в виду третье. Чётче формулировать будешь, когда твердо знаешь - "Большой брат смотрит на тебя" А я ошибусь - стреляй Чапая.
Андрей Т: Не, стрелять не буду, а кто вместо тебя будет наши очепятки пожирать, волки они сам знаешь санитары А если серьезно, то никто так и не написал, когда и как использовал срок экспозиции при оценке РС оборудования. Сылаются на Кикинду, но я не знаю где это посмотреть, подскажите.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: кто вместо тебя будет наши очепятки пожирать Мне нравится скромность с которой всякая злостная ересь мягко именуется опечаткми, описками... никто так и не написал, когда и как использовал срок экспозиции при оценке РС Мне кажется - никто и не напишет
Андрей Т: Вот тут я с тобой как ни странно на 100% согласен. Интересно кто как этот срок при расчете ликвидационной считает, я по своей интуиции и опыту, иногда у продавцов спросишь, но они говорят, что все это плавающее состояние и зависит от многих факторов.
NPB: Владимир Б. пишет: Мне кажется - никто и не напишет Некогда совсем, но руки чешутся. Да очень просто - когда подбираем аналоги в сравнительном - следим. чтобы не торчал этот объект в листингоах с начала года - уж шибко долго его не покупают - что-то там не то, пусть его от греха подальше.
Андрей Т: Так это можно по недвижке отследить, да еще по судам, а по остальному оборудованию как? И потом идея, что в разных точках срока экспозиции РС меняется, помоему очень спорно, тем более непредсказуемо в какую сторону меняется, посмотрите, что с пынком недвижки было?
Дмитрий: Я тут однажды оченивал эмкости под химическое производство, мешалки там всякие и прочее. Разговаривал с молодым человеком, который торгует б/у. Он рассказал, что они ждут год-другой, если не купит никто, то в металлолом. Меняется тогда РС
Игорь г. Львов: Кстати о рениксе. Владимир Б. пишет: Влияет - это когда, к примеру, объявил продавец: "Срок экспозии этого объекта - 3 месяца!" И народ валом повалил Реникса какая-то... Причем здесь продавец. Вопрос идет о том что для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. С этим, я смею надеятся, ты спорить не будешь. Или как в том анекдоте : Сейчас придет Вовочка и все ....". Да, насчет Чехова, у меня по русской литературе "4", хотя и по украинской тоже.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Сейчас придет Вовочка и все ....". Только если сначала придет Игорек и утверждение:для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. будет интерпретировать как "зависимость РС от срока экспозиции". Не надо путать аргумент и функцию Признавайся - что у тебя было по украинской математике?
Андрей Т: Игорь г. Львов Владимир Б. Мне кажется тут дело не в математике 1 Игорь пишет Причем здесь продавец. Вопрос идет о том что для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. А какое отношение это имеет к РС. Цену все участники рынка должны снижать тогда, а если мне не горит и я могу полгода выставлять не снижая цену и продать в конце концов (опять упускаем вариант с технологичным оборудование, где на стоимость влияет выпуск новых лучших образцов). Я в этом году покупал квартиру, так один продавец за три месяца, пока я не нашел другую три раза поднимал цену. В первый раз когда мы ее посмотрели и дали согласие, он перезвонил и сказал, что передумал, подождет до НГ, там рост цен буде, а ему спешить некуда вот и накрылось утверждение для успешной продажи в короткий срок надо снижать цену. Получается, что для этого продавца снижение цен не приводит к успешной продаже в его понятии. Зато приобретенная мной квартира показывает, что есть другой вариант, за время сделки цены подскочили, но продавцу нужно было продать быстрее и он оставил цену без изменений. Так что мой вывод, что тут очень много зависит от мотивации участников рынка, а не от математики.
avg: Учитывая, что 90% сложного, дорогого технологического оборудования продается только на заказ - нужно ждать несколько месяцев пока изготовят, то какой тут срок экспозиции? Для б/у оборудования ситуация другая, зависит все от типа, стоиомсти. состоянии, количества предложений на рынке. Ну и такие факторы. как например - стали в регионе строить новый завод (или модернизировать) сразу спрос появился.
Мисовец: Снижение цены в целях успешной продажи, это не единственный маркетинговый ход. Еще можно даь рекламу и сбыт увеличится, можно дать рассрочку, можно подключить кредитование, наконец, можно повысить цену, как это сделал конкретный консультант по продажам, когда его спросили, почему ен продаются красивые авторучки. Цены повысили, авторучки перешли в более престижную ценовую категорию и их расхватали. Это известный пример. Кроме того, не для всякого покупателя имеет значение ценовая мотивация, ценовая эластичность у каждого своя. Если Вы постоянно продаете одни и те же товары, то это не имеет большого значения, но если Вы один раз продаете достаточно уникальную недвижимость, то это приобретает ключевое значение: - скидку нужно делать для того, кто придет покупать и будет заинтересован; - скидку нужно делать только если это поможет продаже здесь и сейчас; - чтобы сделать эту скидку можно заранее предусмотреть в цене соответствующую наценку.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Признавайся - что у тебя было по украинской математике? Было "5". По физике, химии, астрономии, географии т. д. тоже. Наверное ты расстроился - не оправдал я твоих прогнозов. Владимир Б. пишет: Не надо путать аргумент и функцию Так все-таки зависимость есть? Мисовец Оборудование - совсем другой вид имущества по сравнению с движимым имуществом для личного потребления или предметами массового спроса. Никому в голову не придет доплачивать при покупке линии по сращиванию древесины дополнительные деньги за престижность. Французское оборудование дороже итальянского. И что? Все покупают "Италию" или б/у "Германию". У кого дела похуже - "Польшу" или "Турцию". Часто для примеров мы все и я в том числе выбирает другие виды имущества. Это искажает суть проблемы. Психология массового потребителя и производственника разная. (У них разная мотивация для покупки). На выставках часто можна заключить сделку о покупке оборудования с реальной скидкой. Уточняю- речь идет не о выставочных экземплярах.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Так все-таки зависимость есть? Думаю, что есть. Меняя РС можно повлиять на срок экспозиции. Но не наоборот, как ты предлагаешь. Или так в украинской математике прописано?
Мисовец: Владимир Б. пишет: Меняя РС можно повлиять на срок экспозиции. А можно узнать, каким образом Вы будете менять РС? Не цену предложения, а именно РС...
Игорь г. Львов: И все-таки как тамбовская математика смотрит на вопрос: - чем быстрее надо продать тем меньше должна быть цена предложения (хотя это уже и не РС в чистом виде). Ведь, чем меньше РС, тем быстрее можна продать.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: И все-таки как тамбовская математика смотрит на вопрос: Не существует тамбовской математики, моет быть тамбовская школа, не знаю... Игорь г. Львов пишет: - чем быстрее надо продать тем меньше должна быть цена предложения (хотя это уже и не РС в чистом виде). Это вообще не РС, если почитать определение РС, то станет ясно, что туда не укладывается желание "быстрее продать" Игорь г. Львов пишет: Ведь, чем меньше РС, тем быстрее можна продать. РС она одна, максимальная, не меньше и не больше, такова вера наша и заветы отцов.
Игорь г. Львов: Мисовец пишет: РС она одна, максимальная, не меньше и не больше, такова вера наша и заветы отцов. Вера- всегда хорошо. А как же исполнительное производство? Оценка по рыночных ценах, продажа тоже. А по факту РС меньше чем в прайсах. Отсюда вопрпос: может это не рыночная стоимость? А какая? - спросите Вы. Ликвидационная -нет. Отвечу я. Ведь были 3-4 учасника, был аукцион, были шаги вверх, была продажа по последнему значению оглашенному лицетатором. И не всегда часть суммы проходит в тени. Да и у меня по бирже проходили объекты которые продавались по РС около года. Не существует тамбовской математики, моет быть тамбовская школа, не знаю... Насчет тамбовской школы - не скажу, но тамбовские волки - это факт.
Владимир Б.: Мисовец пишет: каким образом Вы будете менять РС Виноват, погорячился.
Владимир Б.: Игорь г. Львов : Насчет тамбовской школы я сам скажу. В тамбовской школе учили, что есть причина и есть следствие В паре: "цена предложения - срок экспозиции" следствием является СЭ. Аргумент - ЦП, СЭ - функция. И утверждение: чем быстрее надо продать тем меньше должна быть цена предложения не следует из: Ведь, чем меньше РС (читай: ЦП - В.Б.), тем быстрее можна продать. потому что это суть одно и то же. Мисовец пишет: Не существует тамбовской математики Согласен. А вот львовская, по видимому - да.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: А вот львовская, по видимому - да. Да , существует, и я там директор.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: А по факту РС меньше чем в прайсах. Если по факту, то это уже не РС, это уже цена по факту. И если цена по факту меньше, чем в прайсах, каких прайсах...(?), ну да ладно, если меньше, то я бы продавал своё имущество по прайсам, а покупал бы чужое на торгах. Но это не имеет отношения к РС.
avg: Насчет стоимости ЗУ, которая никак не влияет на РС, я не согласен. Есть очень много объектов, теже подземные емкости (ну путать, с стационарными (например из ж/б), а обычные стальные, всякие водопроводы и т.д. Все это по сути оборудование, но закрепленное в отдельном месте. Про доменную печь, пример уже давно приводился, если ее считать как движимое имущество (в прямом смысле) от от стоиомсти отстанеться тлько стоиомсть лома.
andrey: Давайте посмотрим на проблему с другой стороны. Оценщик, когда определяет РС использует три подхода: ЗП - некий экскурс в прошлое, СП- настоящее время и ДП - взгляд в будущее. Полученная РС будет представлять некое пятно стоимости во времени. Потом оценщик, если не помнит наизусть, заглядывает в методику оценки имущества и видит сроки действия заключения. Другими словами: методика оценки предполагает, что заключение оценщика делает возможным пребывания РС в найденном пятне стоимостей на протяжении срока действия заключения. Срок экспозиции - срок действия заключения. Т.е. срок экспозиции - гарантия (знаю, слово не хорошее, лучше - мнение) оценщика о стабильном значении РС в течении срока действия заключения.
avg: andrey andrey пишет: Т.е. срок экспозиции - гарантия (знаю, слово не хорошее, лучше - мнение) оценщика о стабильном значении РС в течении срока действия заключения. С каких это пор заключение оценщика гарантия? Наоборот, мы оцениваем РС только на дату оценки и не несем никаких рисков, что внешние экономические или другие факторы могут изменить ситуацию на рынке. Срок экспозиции нужен только для оценки ликвидационной стоиомости. Каким-то образом будет меняться РС, например крупного имущественного компллекса, если средний срок экспозиции, например, 1 год или 2 и т.д., как была РС, так и осталась. А у нас (в России) рекомендованный срок использования отчета 6 месяцев, но это рекомендованный.
andrey: avg пишет: если средний срок экспозиции, например, 1 год или 2 и т.д., как была РС, так и осталась. И вы можете указать значение РС, которую вы определили на дату оценки, через 1 или 2 года? И откуда вы взяли 1 или 2 года? Есть данные?
avg: Все дело в том, что на РС, срок экспозиции никак не влияет.
andrey: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Фух, Андрей, разве я говорил, что срок экспозиции влияет на РС. Я как раз говорил о неизменности РС в течение СЭ. Согласно определения СЭ я предполагаю, что на дату оценки, я выставил объект на продажу и говорю о значении РС именно в этот срок. Это мои мысли, такие. А через 6 мес. РС может измениться (скорее всего изменится) и методика предусматривает проведение переоценки объекта после истечения срока действия заключения. Выдержка из отчета нашей фирмы: "результаты независимой оценки являются действительными в течение 6 месяцев от даты оценки." Все - дальше РС, указанная в отчете НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНА. Прошло 6 мес. - не продано имущество (срок реализации не совпал с СЭ), делаем другой отчет и определяем новую РС со сроком экспозиции 6 мес. Я все это не утверждаю, а предлагаю обсудить. Вы как то находите в словах других, то чего там нет, а потом сами себя публично высекаете.
avg: andrey Я работаю по нашим Российским стандартам. вот моя фраза из отчета: Результат оценки стоимости объекта оценки на основании п.20 Стандартов оценки (утв. Постановлением Правительства РФ от 6.06.2001 г. № 519), может быть признан для совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета. А это п.20 - собственно 20. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Везде написано рекомендуется, а если считать, что еще за эти 6 месяцев может произойти все. что угодно в экономике, то тем более. Главное факт оценки на дату оценки. Хотя, как написано в тех же МСФО Оценщик должен следить за коньюктурой и предполагать како-то развитие событий, особенно, если он об этом знает.
avg: Сорри МСФО=МСО. Я хотел сказать, что есть принципиальная разница между рекомендуеться и являюся действительными.
Дмитрий: andrey пишет: Все - дальше РС, указанная в отчете НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНА. На мой взгляд не совсем так - РС модет быть и действительной, а вот отчет, как документ доказательной силы, оную теряет.
andrey: Дмитрий пишет: На мой взгляд не совсем так - РС модет быть и действительной, а вот отчет, как документ доказательной силы, оную теряет. Дима, давайте не думать об авторах стандартов и методик хуже, чем они есть на самом деле. Если в методике установлена дата 6 мес., например, то она откуда то взялась? И если документ утерял доказательную силу, то предполагается, что РС необходимо доказать на новую дату. Мы все с этим сталкиваемся. Своим первым постом я хотел пойти не по пути обструкции авторов, а предложил подумать всем нам, что авторы хотели сказать, когда писали методики. Андрей, я вас призываю: давайте перед тем как спорить, думать о том, что хотел сказть автор.
Игорь г. Львов: Интересно. Срок экспозиции - 1год. Срок действия отчета 6 месяцев. (Натянули клиента на доп. расходы).
avg: Игорь г. Львов Это для банков нужно в основном при получении кредита. Кредит, как правило берут на срок больше 6 месяцев - 1 год или больше, вот меня банки и заставляют подтверждать стоиомсть по прошедствии 6 месяцев или в виде отчета или в виде письма. А есть такой банк, в котором вообще какждые 3 месяца от нас подверждение требуют. Мы в зависимости от объекта оценки и от Заказчика не стараемся специально ему доп.расходы делать.
andrey: Игорь г. Львов пишет: Интересно. Срок экспозиции - 1год. Срок действия отчета 6 месяцев. Игорь Исакович 1 год откуда? У Вас есть данные, которые подтверждают, что металлорежущее оборудование продается через 3 месяца, 2-х комнатные квартиры через 6 месяцев и т.д. Давйте так попробуем: "Мазда" выпускает около 3х млн. авто в год (при этом не считает себя крупным игроком), в году 525 600 мин., тогда получается, что СЭ для любого авто "Мазда" - 10,5 сек? Я думаю понятия срок реализации и срок экспозиции несут разную смысловую нагрузку. СЭ - срок устойчивого, спрогнозированного оценщиком, значения РС. СР - срок принятия маркетинговых решений. Хочешь быстрее обернуть капитал - сбрасывай цену. Но еще не факт, что это есть удачное решение. Толпы страждущих не сметают прилавки на которых написано минус 10%.
arnold: andrey пишет: Я как раз говорил о неизменности РС в течение СЭ. Ничего не понимаю. Кстати, Вот пример с Украины и Италии. Арестованное за неуплату долгов в Неаполе украинское пассажирское судно "Одесса" по решение суда выставлено на аукцион. Объявлена продажная цена ( 100% ) - прошло 6 мес. ( 80%), еще 6 мес. ( 60%) и т.д. еще 2 года. Цена снижалась до смешной (относительно) и спустя примерно 4 года судно купил олигарх из Одессы по РС ( по понятиям - чтобы шикануть в Одессе). Смысл - РС появилась лишь тогда, когда есть не только продавец ( он был все годы - суд г. Неаполь, Италия), но и покупатель. Кстати, олигарха убили, а судно ржавело в Одессе еще два года, после чего было продано на металлолом. Вопрос : влияет или не влияет СЭ на РС ?
andrey: Задаю ответный вопрос, хотя конечно не прилично отвечать вопросом на вопрос, какова в Вашем случае РС: 100% или смешная? В Вашем примере хорошо виден рынок: нет РС нет покупателя, появилась РС - появился покупатель, а не наоборот. Это у нас может быть наоборот.
Владимир Б.: arnold пишет: Вопрос : влияет или не влияет СЭ на РС ? Не влияет. То что Вы рассказали - это история сменяющих друг друга оферт. В каждом новом случае, естественно, начинается новый отсчет СЭ.
avg: arnold Типичный случай - такое часто. Если бы суд Неаполя обратился бы к проф.оценщикам, то наверняка изучив рынок они написали бы 20% от той стоиомсти. что выставили на аукцион. А вообще, как правило, оценщику бывает нужно определить начальную цену на аукционе, он не будет ничего завышать.
andrey: avg Осторожней Андрей. Как бы Вы не задели Юнитера за личное Вы думаете РС, в этом случае, устанавливали присяжные заседатели
avg: Ничего личного. Просто когда я оцениваю для приставов, то там всегда или ликвидационная стоиомость или начальная цена для аукциона, хотя я ее все равно через РС расчитываю естественно. Изучаю рынок, смотрю, что и как, стараюсь себя не подставить, т.к. в протиивном случае, все (или почти) все шишки на оценщика посыплются. Это тот самый случай, когда при оценке б/у токарного станка, Вы увидите кучу предложения и рассчитаете РС, но в реальности позвонив в фирму. которые их покупают для перепродажи вам скажут, что такое добро не нужно, или нужно только по заявке от будущих покупателей. И Вы Ваш станок можете месяцами продавать. Но, я все таки считаю что для определения РС - срок экспозиции не нужен. Нужно только в тех случаях, когда твердо стоит задача продать в определенный срок - тогда оценщику нужно определить срок экспозиции, вполне возможно он будет вполне рыночным.
arnold: Владимир Б. пишет: В каждом новом случае, естественно, начинается новый отсчет СЭ. Это интересная трактовка, что-то новое ? Тогда можно говорить, что объект не простоял 4 года, прежде чем его купили, а всего лишь пару месяцев ( периодически объявления о продаже публиковались в морской прессе). Этот пример я привел, поскольку имею вырезки из газеты и демонстрирую на семинаре, наглядно показывая, как меняется цена продажи ( предложения) в зависимости от СЭ. avg пишет: Типичный случай - такое часто. Если бы суд Неаполя обратился бы к проф.оценщикам, то наверняка изучив рынок они написали бы 20% от той стоиомсти. что выставили на аукцион. К сожалению, итальянцы не знали тогда о существовании проф. оценщика из Питера с ником avq , поэтому первую оценку выполнял профессор итальянского морского университета в Неаполе. Конечно, задним числом, спустя многие годв можно утверждать, что он завысил РС намного. В таких случаях в Одессе говорили : "ты умный, как моя жена потом" . avg пишет: Но, я все таки считаю что для определения РС - срок экспозиции не нужен. Нужно только в тех случаях, когда твердо стоит задача продать в определенный срок - тогда оценщику нужно определить срок экспозиции, вполне возможно он будет вполне рыночным. Действительно, не нужен СЭ. Не дело оценщика определять срок экспозиции, он не обладает даром Ванги или Мессинга. Тем более что его, оценщика, с 01.01.2008 , если чего не так, заказчик может потащить в суд
avg: arnold Я так понимаю, что Вы немножко стебетесь , т.е. шутите. Только, то, что оценку производил профессор - судно не продалось по той цене, которая была им определена? Что это означает, да ничего или профессор ошибся или объект оценки такой оказался, что сменилась конъюктура рынка или еще какие факторы , в результате и РС поменялась, но уже после даты оценки. Срок экспозиции, я указываю в отчете при оценке РС, только когда меня об этом просят, тогда пытаюсь получить сведения от специалистов рынка, того типа оборудования или недвижимости, которое оцениваю. arnold пишет: Тем более что его, оценщика, с 01.01.2008 , если чего не так, заказчик может потащить в суд потащить в суд можно всегда, но причем тут срок экспозиции? если не определялась ликвидационная стоиомость, то он нигде в отчете не указывается.
Владимир Б.: arnold : интересная трактовка, что-то новое ? Отнюдь. Утверждение: если один и тот же товар предлагается на рынке по разной цене, то это суть РАЗНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, скорее можно назвать банальностью. arnold пишет: наглядно показывая, как меняется цена продажи ( предложения) в зависимости от СЭ. Думаю, что Вы наглядно демонстрируете, в данном случае, нечто обратное. По цене 1 судно не продавалось 4 года. По цене 2 было продано за 2 месяца. А если бы оно сразу было бы выставлено по цене 2? Наверное – не было бы и этих 4 лет. По-моему, из этого явно следует, что: 1. Мы имеем дело с независимыми предложениями – хотя бы речь шла об одном и том же объекте. Изменение цены предложения создало НОВОЕ предложение. И рынок живо отреагировал на это новое предложение. 2. В паре «ЦП – СЭ», аргументом является ЦП, а функцией СЭ. Это он меняется в зависимости от цены предложения (продажи). Если было бы наоборот, то легко можно смоделировать ситуацию, при которой объект никогда бы не был продан: назначив заведомо неприемлемую для покупателей цену предложения. Тогда, при изменении аргумента-СЭ от 0 до бесконечности фукция-ЦП оставалась бы неизменной (представьте график функции у = const), наглядно демонстрируя, что ЦП может вовсе не зависеть от СЭ.
Мисовец: Владимир Б. пишет: То что Вы рассказали - это история сменяющих друг друга оферт. В каждом новом случае, естественно, начинается новый отсчет СЭ. В принципе да, конечно. можно представить себе такой мысленный эксперимент: продает мужик квартиру за нереальные бабки, никто ее год не берет. Ну он к оценщику, оценщик ему дает реальную цену. Начинается экспозиция по реальной цене. Теперь, если через неделю будет сделка, то какой срок экспозиции: неделя или год + неделя? Для ценового анализа, видимо, неделя, ну для мужика может быть и год. Но вот другая ситуация: продает мужик квартиру по реальной цене, но каждому потенциальному клиенту при осмотре квартиры говорит цену в пределах разумного, но разную. Торгует так пару месяцев и вот приходит новый претендент и услышав цену сразу покупает. Какой тут был срок экспозиции? Секунда? Думаю, что пару месяцев, хотя это всё были теоретически разные оферты. Конечно, можно сказать, что они были одинаковыми с точностью до незначительных колебаний. Но ведь колебания могли быть и значительными с чьей-то конкретной точки зрения... По сути это ещё одна особенность срока экспозиции, такая, что от соглашения начинает зависеть, какие периоды времени мы вообще включаем в этот срок? Например, когда начинает течь экспозиция, когда собственник решил продавать, когда подал объявление об этом, когда оно вышло в печати, или когда его прочло первое заинтересованное лицо? Когда закончилась экспозиция: когда зашел будущий покупатель, когда он принял решение купить, когда был заключен договор, когда произошла оплата или когда объект был передан новому собственнику? Всё это могут быть очень далеко отстоящие друг от друга даты, а зависимости от обстоятельств. Поэтому проще считать, что нет никакого среднерыночного срока экспозиции. Есть некое реальное поведение продавцов и покупателей, в котором срок экспозиции каждого объекта, как исторический факт, неотделим от цены, качества объекта, условий продажи, мотивов и способностей участников сделки, динамики рекламы и т.п. Имея информацию о многих таких случаях, аналитик может предвидеть, сколько примерно времени может занять тот или иной способ реализации объекта. А возможно он такой аналитик, что знает имя покупателя и осталось только позвонить, хотя вот другие, менее искушенные, продают подолгу.
avg: Мисовец пишет: Имея информацию о многих таких случаях, аналитик может предвидеть, сколько примерно времени может занять тот или иной способ реализации объекта. Ну разве это будет возможный среднерыночный СЭ? По-моему как раз и будет. если Вы у специалиста-риэлтора получите инфу, о многих продажах, на пример 1-х квартир, в соопостовивом состоянии и местоположении. Там как раз и будет некий средний срок экспозиции. Могу добавить, что на СЭ - сильно влияет собственно реклама Объекта оценки для продажи на рынке. У одного продавца будет объявление в каждой газете висеть, еще на 1 -стр. и выделенное жирным. А у другого такой же объек, получит по одной строчке в каких-нибудь "Из рук в руки". Явно СЭ будут отличаться.
Андрей Т: Скатились на обсуждения СЭ для недвижки. Но как я понимаю первоначально речь шла об оборудовании. Полагаю, что большинство согласится, что для расчета РС МиО срок экспозиции не нужен. Хоть тут то давайте прийдем к какому-то мнению.
Мисовец: Андрей Т пишет: Полагаю, что большинство согласится, что для расчета РС МиО срок экспозиции не нужен. Хоть тут то давайте прийдем к какому-то мнению. Говорить, что он совсем не нужен ни при каких обстоятельствах, все-таки нельзя. Продажа какой-нибудь иномарки в пределах 200,000 рублей и продажа линии по производству линолеума мощностью 5 км ленты линолеума в сутки это все-таки вещи, для оценки которых нужно понимать, чо срок экспозиции будет разный. На что повлияет это понимание. Вот признанный специалист Л.А. Лефер из Нижнего Новгорода проводит исследования методами статистического моделирования и показывает, что рыночная стоимость может быть представлена, как степенная функция с показателем степени меньше единицы, которая с ростом срока экспозиции или, что в математическом смысле то же самое с точностью до коэффициента, с ростом числа обращений в единицу времени, выходит на плавный рост, когда увеличение, скажем, вдвое срока экспозиции приводит к увеличению вероятной цены на небольшую долю. Нужно понимать, что установленный произвольным образом срок экспозиции объекта однозначно статистически определяет средние цены реализации, а средняя цена это то, что при неких условиях наш закон считает рыночной стоимостью. Какие это условия? В контексте проблемы это разумный срок экспозиции. Но такой срок легко сочинить для иномарки и то, разные специалисты могут дать разный срок. Попробуйте сочинить его для производственной линии... Иными словами, те цены, которые мы наблюдаем на рынке, они являются продуктом тех сроков экспозиции, какие рынок считает нормальными. Если по каким-то причинам рынок станет считать нормальными другие сроки экспозиции, то при условии сохранения предложения цены возрастут и мы будем вынуждены признать, что возросла РС. Можно также сказать, что произведение срока экспозиции на ежедневный объем поставки товара есть объем предложения и тогда, с ростом сроков экспозиции при неизменных объемах поставки, цены снизятся, т.к. при неизменном спросе вырастет предложение. Это и происходит в периоды между праздниками или в межсезонье на потребительских рынках, когда активность покупателей становится настолько низкой, а сроки экспозиции настолько велики, что производители бывают вынуждены свертывать производство, например, новогодних феерверков. Сроки экспозиции зависят от поведения покупателей и готовности продавцов и потому, конечно, существует если не функциональная, то корреляционная связь между сроком экспозиции и степенью насыщения цены, имея в виду модель Лейфера. Конечно, если предполагать, что СЭ нашего объекта как у всех, то знать его не нужно. Но если СЭ таков, что продавцы массово принимают меры, чтобы его сократить, то это уже влияет на вероятные цены, т.е. на РС.
andrey: Мисовец пишет: Вот признанный специалист Л.А. Лефер из Нижнего Новгорода проводит исследования методами статистического моделирования и показывает, что рыночная стоимость может быть представлена, как степенная функция с показателем степени меньше единицы, которая с ростом срока экспозиции или, что в математическом смысле то же самое с точностью до коэффициента, с ростом числа обращений в единицу времени, выходит на плавный рост, когда увеличение, скажем, вдвое срока экспозиции приводит к увеличению вероятной цены на небольшую долю. И тут же Мисовец пишет: Но если СЭ таков, что продавцы массово принимают меры, чтобы его сократить, то это уже влияет на вероятные цены, т.е. на РС. Василий Григорьевич! Моя мысль была в том, что РС на протяжении срока экспозиции - константа. Если продавец начинает манипулировать со среднерыночной ценой, то он сам назначает на свой товар ликвидационную стоимость. Я попытался представить СЭ, как моделирование оценщиком ситуации продажи объекта, при определении РС, когда объект еще не продается или не будет продан вообще. И ставя свою подпись, под навязанными нам свыше 6 мес., мы подписываемся под своим мнением о возможности продажи объекта по цене = РС +/- погрешность.
Мисовец: andrey пишет: Если продавец начинает манипулировать со среднерыночной ценой, то он сам назначает на свой товар ликвидационную стоимость. Совсем не обязательно. Во-первых, фраза не точна. Что значит "продавец манипулирует среднерыночной ценой"? Продавец единичного товара манипулирует только ценой предложения. Продавец партии однородного товара манипулирует ценами своего магазина, тогда как среднерыночная цена зависит в т.ч. от его конкурентов. Во-вторых, если в одном магазине телефоны стоят 7000, а в другом только 6000, то Вы не скажете, где они покупаются быстрее, вполне возможно, как раз, что в первом, т.к. не с дуру же он задрал цены. А во вторых, не факт, что во втором стоимость ликвидационная.
andrey: Мисовец Я рассматриваю РС как некий диапазон. Единой цены - не бывает, так что и 6000 и 7000 из вашего примера попадают в этот диапазон, раз продается и по той и по другой цене. А вот если не 6000, а 3000 (например, новогодние праздники), то это уже ЛС. За неточность фразы - прошу прощения.
Мисовец: andrey пишет: А вот если не 6000, а 3000 (например, новогодние праздники), то это уже ЛС А что в данном случае у Вас является численным критерием? Вот 3000 ЛС, а ка насчет 5500? Где будем талию рисовать?
andrey: Мисовец Талию будем рисовать посредством проверки на выбросы.
Мисовец: Ну так, а когда Вы про 3000 писали, где была у Вас проверка на выбросы?
Владимир Б.: "Мальчики, не ссорьтесь - давайте я вам лучше стихи почитаю" А вот ещё был случай. Некий товар продавался себе ни шатко, ни валко - короче, по РС при некотором среднем СЭ. Вдруг - оставим в стороне причины - спрос на данный товар существенно возрос, в результате выросла его РС, а срок экспозиции - сократился. А говорили про прямую зависимость
Дмитрий: А вот если с другой стороны посмотреть: А какой вид функции плотности вероятности цены в рамках срока экспозиции? Нормальное распределение - то есть посередине срока экспозиции скорее всего пройдет сделка. или, например, Пуасоновский поток - скорее всего в конце или в начале (смотря какой знак) срока экспозиции Или еще что-нибудь.
Мисовец: Дмитрий пишет: А какой вид функции плотности вероятности цены в рамках срока экспозиции? Да, это было бы интересно. Причем априори, конечно, можно ожидать разные ситуации на разных рынках, от чегно то ведь это зависит. К сожалению, по-видимому, никто этого не делал. Слишком трудоемко.
andrey: Прочитал предыдущие посты со времени моего отсутствия на этой ветке и еще раз утверждаюсь в мысли, что СЭ исключительно оценочный термин. Другими словами СЭ - допущение оценщика и не более того. Оценщик просто высказывает свое квалиффицированное мнение о том, что на протяжении такого-то периода (но не более к примеру 6 мес) он предполагает такую-то РС. А какие сроки реализации объектов, в промежутке СЭ и до окончания срока жизни, одному богу известно. Пример - продукты питания: СЭ - оставшийся срок годности; МиО и недвижка имеют более продолжительный "срок годности", чем 6 мес и исходя из анализа, предположений и т.д. делается допущение, что РС за этот срок не изменится. Объект не реализовался (даже госстрах 100% гарантии не дает) делается повторная оценка, возможно с более глубоким анализом, устанавливается новая РС и СЭ для новой РС - не более 6 мес. Т.е. делается предположение, что 6мес. не такой большой срок для каких либо существенных изменений на рынке, о внезпных факторах думаю говорить нет смысла - их предвидеть невозможно. Тенденцию при расчете Рс учесть можно, а непредсказуемостью может похвастать только природа и любимое правительство.
Kikinda: Нет Андрей, оценщик определяет стоимость на конкретный момент времени, на дату оценки. При расчете рыночной стоимости мы предполагаем нормальный срок экспозиции. А вот при расчете ликвидационной стоимости мы должны так или иначе учитывать сокращенные сроки экспозиции.
avg: Я тоже здесь на форуме писал, что СЭ нужна только для расчета ликвидационной стоимости. Вот в этом случае приходиться как-то выкручиваться и определять и ликвидность и эластичность и коэф.ликвидности. При оценке РС, мы определяем стоимость с при продаже в разумные сроки экпозиции принятые на данном рынке, а какие они, какая-разница? Хоть месяц, хоть год, РС от этого не измениться. Никаких расчетов СЭ оценщик как правило не определяет.
andrey: Kikinda пишет: Нет Андрей, оценщик определяет стоимость на конкретный момент времени, на дату оценки. Согласен. А что происходит на следующий день после даты оценки, оценщик умывает руки, так нужно понимать? Если есть стоимостной диапазон +/- 5% определенный оценщиком, то почему не может быть временного диапазона (СЭ) действительности диапазона РС. Kikinda пишет: При расчете рыночной стоимости мы предполагаем нормальный срок экспозиции. Это как? Кто, на ком, стоял? avg пишет: При оценке РС, мы определяем стоимость с при продаже в разумные сроки экпозиции принятые на данном рынке, а какие они, какая-разница? Хоть месяц, хоть год, РС от этого не измениться. Никаких расчетов СЭ оценщик как правило не определяет. Как определить не определяяя принятые СЭ? И кем принятые? Хорошо. У Вас есть "жэелезные" данные: кол-во предложений 100 ед./мес, кол-во сделок 10 ед./мес. Каков СЭ? В течение какого срока, Вы предполагаете продажу объекта оценки - 1мес., 5мес., 10мес.?
Андрей Т: Я вообще перестал понимать суть спора. Сторонники использования срока экспозиции при определении РС научите сирых, как им пользоваться, т.е. рассчитывать, учитывать и в конце концов самое главное - напишите зачем он все-таки нужен при определении РС оборудования. Приведите хоть один пример его использования. Может тогда и дойдет его нужность до нас.
Мисовец: Андрей Т пишет: научите сирых, как им пользоваться Учу: Наименование Гараж Инвентарный номер 29647/32908 Год постройки 1979 Норматив службы, лет 60 Прогноз срока службы, лет 32 Ликвидность, месяцев 6 Безрисковая ставка 7,57% Поправка на риски 3,75% Поправка на ликвидность 3,79% Бремя управления 2,00% Норма возврата капитала 3,13% Ставка капитализации, r 21,84% Ставка для земли 9,57% Ликвидность (Exp) Показатель ликвидности определяется на основании выводов о текущем состоянии рынка оцениваемого объекта. Как правило, такие оценки носят экспертный характер, поскольку анализ сроков ликвидации объектов представляется чрезвычайно трудоемким. Понятие ликвидности также может отличаться для случаев различных задач оценки. Так, например, в отношении предметов залога ликвидность с точки зрения рынков недвижимости крупных городов может быть : • высокой — для залога со сроком реализации менее 30 дней; • средней — для залога со сроком реализации от 30 до 90 дней; • низкой — для залога со сроком реализации от 90–180 дней; • безнадежной — со сроком реализации более 180 дней. Однако ликвидность помещений объекта оценки значительным образом определяется локальным соотношением спроса и предложения складских и иных помещений в районе расположения объекта оценки. На дату оценки эта ликвидность мала, поскольку на рыке преобладают предложения. Согласно ст. 12 ФСО-1 «Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается со дня представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним». Риэлтеры Агентства недвижимости Центральное поддержали мнение Оценщика о том, что срок экспозиции таких помещений может составлять до 6 месяцев. В этой связи, следует отметить, что, например, сама сделка по реализации объекта оценки, планируемая в настоящее время примерно на октябрь месяц 2007 года, начала готовиться в январе 2007 года. Отсюда поправка на ликвидность = 7,57% * 6/12 = 3,79% Пользоваться ставкой капитализации научить?
avg: Мисовец Вы пишете про оценку ликвидационной стоимости, с этим я полностью согласен, но Андрей Т писал про определение РС. СЭ для определения РС нигде ни в каких формулах не учитываеться, ни в недвижке ни в движимом имуществе.
andrey: Мисовец Очень научно и красиво. А если я по этому алгоритму посчитаю стоимость с укороченным сроком реализации (ЛС)? Чем быстрее я захочу продать, тем дороже продам? И опять гну свое, в Ваших расчетах РС на протяжении СЭ (у Вас СЭ = 6 мес.) Вам видится, величиной условно постоянной или нет? Я еще понимаю, когда можно расчитать предельный эконмически выгодный срок реализации по цене близкой к сложившейся на дату оценки. Если тенденция рынка к росту, то издержки на содержание объекта не должны превышать надбавку удорожания во времени - срок реализации имеет тенденцию к увеличению. При тенденции к падению - срок реализации будет уменьшаться. Тогда можно сказать что за этот или тот срок, возможна продажа по такой-то наиболее вероятной цене. Такая логическая постановка мне кажется ближе к пониманию СЭ. А СЭ, в том виде как он выписан, по своему определению расчету не поддается и никуда не лепится.
Мисовец: andrey пишет: А если я по этому алгоритму посчитаю стоимость с укороченным сроком реализации (ЛС)? А Вы ЛС считаете капитализацией или все-таки РС гнете вниз по Галасюковски? andrey пишет: И опять гну свое, в Ваших расчетах РС на протяжении СЭ (у Вас СЭ = 6 мес.) Вам видится, величиной условно постоянной или нет? А чего это оно "своё"? Кто ут говорил давеча, что нет в природе никаких СЭ, не я ли? andrey пишет: А СЭ, в том виде как он выписан, по своему определению расчету не поддается и никуда не лепится. Ну, дык, ясное дело, а кто спорит то?
andrey: Мисовец пишет: А чего это оно "своё"? Кто ут говорил давеча, что нет в природе никаких СЭ, не я ли? Я и не претендую на первенство. Просто в ходе дискусси я начал думать, что Вы в "отказ" пошли. Наоборот, я тогда дня три - четыре думал над Вашими словами и в дискуссию не лез. И пришел к выводу, что СЭ - допущение, предположение, мнение оценщика о том, что продажа объекта возможна в таком-то ценовом диапазоне в течение срока 0 до 6мес. (раз нам такой срок навязан). И говорить о том, что если я хочу продать за 3 мес, а не за 6 мес. то скидка должна быть такой-то, да еще пытаться сие вычислять отталкиваясь от придуманного срока (даже не срока, а даты) ну попросту ни в какие ворота не лезет. Мисовец пишет: А Вы ЛС считаете капитализацией или все-таки РС гнете вниз по Галасюковски? То, что наваяли г-да Галасюки, моему скудному разуму не по силам. И вообще тенденцию повесить на оценщика все риски - не приветствую. Избегаю расчета ЛС как могу. Банк от рыночной стоимости дает кредит под свой коэффициент, это его право и это его риски. Полученная сумма кредита заемщиком и есть ЛС. Я тут причем и каким боком? Но мне хочется узнать, Василий Григорьевич, Вы противник СЭ в принципе или в том понимании, в котором его пытаются преподнести?
andrey: Извиняюсь за грамматику.
Мисовец: Конечно в понимании, так то они есть, эти СЭ, как исторические факты... тут такой, тут другой, а тут вот и на цену влиял...
andrey: Мисовец пишет: а тут вот и на цену влиял... Ой! Как? Хоть убейте - не пойму. Огрубленно: Проводим анализ динамики цен, строим кривую, дисконтируем и определяем что в ближайший период времени (который более прогнозируем) РС около 95-105%, в более далеком будущем возможен рост или падение цен, но совсем вдаль нам заглянуть трудно или невозможно. Постановляем в ближайшее время РС 95-105%. Как СЭ здесь влияет на РС? Рынок растет полого: диапазон РС +5% уложится например в 6 мес. Рынок падает по крутой наклонной: диапазон РС-5% - 3 мес. Но как СЭ влияет на РС, не понимаю. Правда.
arnold: Мисовец пишет: Риэлтеры Агентства недвижимости Центральное поддержали мнение Оценщика о том, что срок экспозиции таких помещений может составлять до 6 месяцев. В этой связи, следует отметить, что, например, сама сделка по реализации объекта оценки, планируемая в настоящее время примерно на октябрь месяц 2007 года, начала готовиться в январе 2007 года. Отсюда поправка на ликвидность Браво, маэстро! В Италии так зовут учителя. Спасибо, научил ! Судовые брокеры известного в Жмеринке агентства "Морские рога и копыта" поддержали мнение Оценщика о том, что срок экспозиции таких судов может составлять до 6 месяцев. В этой связи, следует отметить, что, например, сама сделка по реализации объекта оценки, планируемая в настоящее время примерно на октябрь месяц 2007 года, начала готовиться в январе 2007 года. Отсюда поправка на ликвидность ... Я, конечно, дико извиняюсь, но Вася Пупкин из ентого агентства не подписал мне справку о "поддержке", даже после того, как я показал ему ФСО и мнение самого Мисовца, включая все его регалии...
Дмитрий: Мисовец пишет: Учу: Наименование Гараж Так это недвижка, как говорится, из другой оперы. И причем доходный подход. А здесь все больше по поводу сравнительного при расчете МиО Разница все таки большая. arnold пишет: но Вася Пупкин из ентого агентства не подписал мне справку Справедливости ради, нужно отметить, что мне в агентствах недвижимости такие справки пишут и печать ставят. Но мне больше нравиться когда они реальные сделки пишут со всеми условиями. А так ув.В.Г. совершил подмену предмета спора. Так что продолжайте дальше, не отвлекайтесь
Мисовец: andrey пишет: Как? Хоть убейте - не пойму. Огрубленно: Проводим анализ динамики цен, строим кривую Я тоже уже перестаю понимать о чем речь. Давайте как-то определимся. Вот нам для разных вопросов нужен СЭ, ну ст. 9 ФСО-2, например. Мы знаем, что на рынке наши объект продаются вяло, можно пол года продавать и так и не продать, это даже не глядя, какая там цена. Другой объект продается шустро, при разумной цене идет влет, ну, по завышенной чуть медленнее, про него скажут, что у него короткие сроки экспозиции. Сложно, конечно, соорудить такой пример, где СЭ применялся бы в сравнительном для внесения поправок, но если такой целью задаться, то... Просто нам в сравнительном и без СЭ есть чем заняться. Теперь, раз нам бывает нужен СЭ, значит надо его как-то определять. Вот Арнольду Дмитриевичу не нравится метод самому подумать и спросить друга, ну, значит, он предпочитает тут исследование рынка. Хорошо. Что это будет за исследование такое, давайте представим... Раз мы интересуемся РС, значит мы ищем СЭ для тех сделок, где цена была рыночная, т.е. продавец, скажем, специально не торопился, а если и продал быстро, то ему посто повезло. Мысленный эксперимент показывает, что в этом случае, если мы соберем много сделок, то будет какое-то распределение СЭ, вряд ли нормальное, но будет какое-то. Ну пусть даже и нормальное. Будет средний СЭ, будет дисперсия СЭ, если четко говорить на основе анализа, то придется сказать, что СЭ данного, скажем, объекта, находится в диапазоне от одного до 12 месяцев с модой на 6 месяцев с доверительной вероятностью 95%, а с вероятностью 5%, соответственно, вылазит и за этот интервал. Причем напомню, что все сделки были рыночные, по крайне мере на первый взгляд... Так как тут влияет СЭ на РС? Если под СЭ мы теперь понимаем распределение всех СЭ с его модой и дисперсией и прочими делами, то такое распределение характеризует, конечно, поведение субъектов на рынке и, разумеется, поведение субъектов нельзя сказать, что оно не влияет на РС. Скажем, если ввести требование закона перед офертами просить разрешение и выдавать его через 2 месяца, то все СЭ вырастут на 2 месяца, распределение сместится вправо. Возможно цены возрастут т.к. предложение на рынке снизится по причине помехи. Если устроить покупателям "Сциллу и Харибду", то цены снизятся, т.к. снизится спрос, хотя СЭ опять же возрастут. Дмитрий пишет: А так ув.В.Г. совершил подмену предмета спора. А какой тут был предмет спора?
Андрей Т: Мисовец Z Dfv ghj j,jheljdfybt? f Ds vyt ufhf; gjlceyekb
Андрей Т: Мисовец Прошу прощения. Я ВАм про оборудование, а Вы мне про гараж Меня интересует исключительно движимое имущество
Мисовец: Андрей Т пишет: Я Вам про оборудование, а Вы мне про гараж Почему про гараж? Последний пост был не про гараж, а про что угодно. Кумулятивка моя была про гараж, но при желании её можно и для оборудования строить, правда никто так не делает. СЭ величина случайная, соответственно, она распределена в диапазоне. Планируя продажу, Вы можете влиять на распределение СЭ ценой, маркетингом, связями, кредитами, так что сокращение средних СЭ не означает обязательного снижения цены. Но с другой стороны исследования, например, Л.А. Лейфера, которые я приводил, основаны на том, что с ростом требуемых СЭ цена растет и выходит на насыщение при РСмакс. При этом наша обычная РС в этой модели уже не является наибольшей ценой, а является наиболее вероятной при даном распределении СЭ или при данной моде СЭ, скажем, при среднерыночном СЭ. Т.е. я вновь хочу подчеркнуть, что вот мы можем теоретизировать насчет СЭ и в неких моделях РС может тогда зависеть от требуемого СЭ. На этом вся ликвидационная стоимость кормится. Мы можем в весьма ограниченном объеме, как правило, анализировать сделки, пытаясь вытащить из них данные о СЭ. Но на этом пути нас ждут многие трудности и то, что народ так спокойно иногда пишет об исследовании рынка, для меня означает только одно: народ рынка просто не исследовал. Могу обосновать. И третье, мы можем, руководствуясь здравым смыслом, вменить объекту оценки подходящий для него СЭ, можем сказать: я разобрался (знаю) и, по-моему, СЭ тут 7-8 месяцев, где-то так.... И это хороший путь, правда если бы ему не мешали грубо бездумные в этом отношении ФСО.
Дмитрий: Мисовец пишет: Э величина случайная, соответственно, она распределена в диапазоне. Осталось только замерить это распределение. Или задать. И проблема будет решена - будет формула по корторой можно считать. Мисовец пишет: Л.А. Лейфера, которые я приводил А еще раз приведите ссылку, пожалуйста
andrey: Мисовец Спасибо за подробные ответы. Дмитрий пишет: А еще раз приведите ссылку, пожалуйста Поддерживаю Дмитрия. Хочется дискутировать на "одной волне". Т.к. в приведенном Вами расчете РС гаража видно, что с сокращением СЭ РС растет. Логично - спрос превышает предложение появляется возможность дороже продать. Но ссылка на Лейфера говорит об обратном. Если я все правильно понял. Мисовец пишет: Но с другой стороны исследования, например, Л.А. Лейфера, которые я приводил, основаны на том, что с ростом требуемых СЭ цена растет и выходит на насыщение при РСмакс. Потому присоединяюсь к просьбе Дмитрия. что бы не было непонимания. И опять, Василий Григорьевич, вертится она или не вертится? У Вас, то, есть СЭ и Вы упорно отстаиваете свою позицию, то, нет СЭ и с таким же упорством отстаиваете и такую точку зрения. СЭ есть - это понятно. Но требуется изменить формулировку с попытки стат.обработки рынка, что потребует титанических усилий (никто этого делать не будет - нет смысла и экономически нецелесообразно, закончится тем же, чем закончилось у Галасюков - громоздкая математика с сомнительными вводными данными - с одной стороны что-то засунули, что-то непонятное внутри поурчало, с другой стороны что-то достали ), на экономическую целесообразность (прогноз). Примеры приводил выше. Может в такой плоскости нужно подумать. В ситуации с экономической целесообразностью мнение сторонних экспертов будет как раз подтверждать прогноз оценщика, а не вторить ему.
Мисовец: Я не ссылку приводил, я его материалы упоминал, которые мне стали известны с семинара недавнего, я не знаю, какой режим для этих материалов. Вполне возможно, что они лежат на его страничке www.labrate.ru/leifer/ Кроме этого, есть куча моделей ликвидационной стоимости, которые идут от предположения, что можно было бы положить на депозит деньги в начале короткого срока экспозиции и снять их с процентами в конце нормального срока экспозиции и тогда проценты будут нижней оценкой скидки на ускоренную продажу. Ну а если снять позже? Значит, дополнительные проценты выглядят нижней оценкой надбавки за увеличение срока экспозиции. Я говорю о том, что бесполезно говорить о сроке экспозиции, не имея в виду конкретный механизм формирования цены. Вот рекламируется концерт группы Scorpions в Москве, что говорят? Говорят: только один концерт. Это, конечно, не уменьшение срока экспозиции концерта! Но вот книжка Джоан Роулинг запасается, а потом одновременно продается, эо уже ближе к ограничению СЭ с одного конца. А для чего так делают? Чтобы повысить цены. Почему? Потому что ясно, что почитателей у этой группы или книги гораздо больше, чем мест на Красной Площади или тираж, и их надо подстегнуть. Т.е. имеется некая модель и в её рамках объявление о короткой экспозиции, родном концерте, начале продаж в 0 часов 0 минут, повышает цену. Ведь продажа билетов на группу практически вынужденная: группа уже приглашена, а это не просто. Концерт назначен, если он не состоится, это крах. Надо продать любой ценой. И дается объявление за две недели до концерта: что торопитесь... Так же делаются рекламные акции о скидках. Ситуация похожая (короткий период), а результат разный. А если бы продавали типовой торговый центр, кто-нибудь писал бы про срочно, торопись? Не факт, т.к. там могла быть другая модель, по той модели торопишься - потеряешь. А откуда берутся модели? Они берутся от представлений аналитика о зависимости цены от СЭ. Т.е. если он управляет ценой, он может это делать для снижения СЭ в одной модели и для повышения прибыли при неизменной экспозиции в другой модели. Если я умею управлять экспозицией, ну хотя бы назначаю срок продажи в рекламе (срок акции), то я опять же от модели делаю это не для того, видимо, чтобы понизить цены. Тут пытались решить проблему, мол, как определить СЭ. А что определять, не решив заранее, кто продает, как продает и чего хочет? тут даже спрашивали не один раз, а где формула по которой цена станка зависит от срока экспозиции. А вот она формула: боинги хорошо продаются на авиационных выставках, которые кратковременны, и хуже в текущей жизни, хотя текущая жизнь неограничена. А вот станки хорошо идущие с авода изготовителя, где их масса, но уходят они быстро, могут зависнуть при ликвидации какого-нибудь АО не уложившись ни в какие сроки. Какая у этих станков средняя экспозиция? А нет её, средней.
andrey: Спасибо Василий Григорьевич! Ваши примеры очень хорошо дополнили мои размышления. Позже напишу подробнее так-же с примерами.
avg: Все-таки всякие рекламные акции, "последние " концерты приводить в качетсве примеров для определения РС не очень корректно. Самое лучшее, это данные рынка, если сможете получить информацию о продажах квартир, коммерческой недвижимости, оборудования, вот это и будет СЭ. Хотя это тоже не очень будет правильным, квартира за 1000000, будет продавться 6 месяцев, а за 900000 - 2 месяца. Где РС? Где СЭ. СЭ зависит от очень многих факторов. Время , место , цена, реклама и т.д. Поэтому обратиться к помощи специалистов конкретного рынка очень даже полезно. Часто опытный риэлтер примерно скажет за сколько времени и за какую цену продастся объект.
Андрей Т: avg Вы все скатываетесь на рынок недвижимости, все-таки по сравнению с оборудованием он ограничен, т.е. менее разнообразен и сроки экспозиции на нем как правило длинее. Я уже писал когда-то, что столкнулся при оценке станочного парка одного завода с реальной продажей, т.е. одновременно мы оценивали станки, а заводчане их продавали (весело было). Для страховки связались с одним из реальных участников этого рынка и распросили его и про особености и про сроки экспозиции средние цены и т.д. Так вот он привел много примеров, но один очень показателен, на тот момент 2004-2005 гг. цены на б/у станки очень сильно зависели от того когда и какое количество станков предложит к продаже какой нибудь завод (а их в Питере много). И ситуация такая складывалась, после выброса на рынок значительной партии станков, цены на них падали, потом постепенно после реализации росли и так до следующего момента новой распродажи. Так это еще пол беды, внутри вида станков разница в спросе была и в свою очередь в ценах на них и это все во времени менялось. Ну и как тут СЭ считать? В оценке было около 1000 раздичных станков. И что мне этот СЭ даст?
avg: Андрей Т Вы совершенно правы. Я с такой ситуацие тоже сталкивался, если на рынок одновременно выкинуть 1000 станков, то цены упадут и вообще не понятно как будет происходить продажа. НО - это тот случай, когда Вы должны учитывать "оптовую" скидку и востребованность рынка на такое кол-во станков. 10 станков с удовольствием купят, а вот 100 или 1000 будет стоять мертвым грузом не пойми сколько времени. Как правильно выйти из такой ситуации я не знаю, все равно кто-то будет недоволен - заказчик и банк, потому что я им оценил по меньшей РС.
avg: Андрей Т Кстати,а почему это касаеться только оборудования? Ведь в недвижке таже самая ситуация. если на рынок вышли много офисных центров, складских терминалов, то цены падают. Выход только один, читать экономическую ситуацию, прогнозы и т.д., чтобы понять насколько насыщен рынок днной продукцией, в том числе оборудованием. Для оборудования - это вообще ключевой показатель, когда планируються новые заводы, линий и т.д. всегда просчитывают емкость рынка на данную продукцию.
Андрей Т: avg НО - это тот случай, когда Вы должны учитывать "оптовую" скидку и востребованность рынка на такое кол-во станков. 10 станков с удовольствием купят, а вот 100 или 1000 будет стоять мертвым грузом не пойми сколько времени. А вот как учесть востребованность рынка по оборудованию по сравнению с недвижкой. Понятно, что земельный участок не перевезешь и его востребованность худо-бедно определить можно, а оборудование? Теже станки, их можно и в Питере продать и в других городах, и на запчасти разобрать и на ремонтные заводы предложить и т.д. Вариантов множество. Вот сейчас оцениваю оборудование в рамках оценки бизнеса. Так уже заранее известно, что акции предприятия продаются, но предполагается недвижимость оставить и сдавать в аренду, а оборудование распродавать. Так там тысячи позиций и универсальное и специализированное и старье и новое. Представьте себе если я по каждой группе и виду оборудования буду проводить анализ на его востребованность и СЭ, сколько я буду это делать и вообще, реально ли это. Вот пример вс предыдущего поста. На том предприятии был уникальный пресс (целиком сверла выдавливал), в свое время их всего 2 в СССР сделали, а на дату оценки в РФ такие сверла не выпускали, но объявились белоруссы и предложили купить, но за такие деньги, обсмеешся. Так было два варианта реализации - металлолом или им. НО вообще предложение белорусов тоже случайность, которую предвидеть заранее невозможно было заранее - 1 шанс из тысячи. Это так надо все мировые рынки изучать?
Андрей Т: avg Выход только один, читать экономическую ситуацию, прогнозы и т.д., чтобы понять насколько насыщен рынок днной продукцией, в том числе оборудованием. Для оборудования - это вообще ключевой показатель, когда планируються новые заводы, линий и т.д. всегда просчитывают емкость рынка на данную продукцию. ИНтересно кто за это заплатити даст на это время и стоит ли овчинка выделки. Ну сосчитаю, я что в Питере нужно 100 таких станков, а другие регионы? В одно время один наш молочный завод продал старое оборудование в регионы, так его службы на это потратили кучу времени и сил, а как Вы это в нашем случае себе представляете?
avg: Андрей Т Андрей, эта самая ситуация, которая обсуждается на соседней ветке (про спрос на оборудование). Вот я сейчас оцениваю краны башенные , железнодорожные и еще мотодрезины. так, я сам своим глазам не поверил, когда , количество объявлений - КУПЛЮ, чуть ли не больше, чем ПРОДАМ. Вот и спрос. По станкам, хорошо бы обзавестись знакомым в какой-нибудь конторе, которая скупает станки, делает ремон и продает. Там как првило сразу скажут, на что сейчас спрос есть , а на что уже давно нету.
Андрей Т: avg Теоретически это все понятно, но как это "превратить" в цифру, и чтобы в нее еще поверили. По многим видам оборудования рынок анализируют аналитики в определенном сегменте рынка и то общие слова и цифры. Вопрос то в том как это в наших расчетах учесть? Ну напишут они, что востребованность в станках такой-то модели в РФ например 1000 единиц, ну и что. А сколько уже имеется "на руках этих станков". А дальше еще куча неизвестных факторов и один из них, а почему я должен верить этому аналитику, они даже расчеты свои, как эти 1000 станков посчитали не покажут никому.
avg: Андрей Т А на что тогда Оценщик? Его мнение уже не котируеться? Вроде у нас презумция невиновности - пусть оппоненты доказывают обратное. На Западе и в частноти в США - оцень распространены - экспертные мнения специалистов и оценщиков. Кстати, один из методов в оценке предполагает опрос экспертов. И все никаких расчетов - Иванов, Петров и сидовор сказали так. Оценщик им доверяет.
Андрей Т: avg Вашими устами да ..... Мы не в США и на Западе. Я тоже не против экспертного мнения, но не в таком разрезе. И вообще если честно не очень представляю как эту информацию "оцифровать". Если только опять экспертно на внешний износ, но внешний износ штука "хитрая" в части спроса на оборудование. Если какому нибудь предприятию нужен станок оно его (вернее его службы) хоть за границей найдут и также наоборот. А когда в оценке не одна позиция а много? Может кто приведет пример расчета с использованием спроса?
avg: Андрей Т К сожалению, так и есть. оценщик , как правило никак не учитывает, спрос на оборудование, нашел несколько объвлений в "Из рук в руки" и доволен. Собственник тоже доволен, его имущество оценили по хорошей стоиомсти. Но будет ли она реально РС, сомневаюсь. Поэтому как раз, при оценке ликвидационной стоимости или оценки для службы приставов Оценщк применяет кучу понижающих коэффициентов. Вы мне только скажите о чем мы спорим? СЭ для определения РС? так мне абсолютно все равно, я даже и не пытаюсь в этом случае СЭ определять. Если дя определения ликвидационной стоиомости , то как правило Оценщик еще смотрит на регламент банка. А по опыту, для многих банков устраивает определение РС, а они там сами свои риски формируют, в том числе для конкретной фирмы.
Андрей Т: avg Часть банков еще просит посчитать им ликвидационную стоимость. Так я пользуюсь формулой Ткачука и таблицей определения эластичности спроса. Если интересно вышлю фрагмент, кукажите куда. Пока банки это устраивало.
avg: угу...я тебе отпправил сообщение по аське , но видимо не дошло an01@inbox.ru - vjt vskj
arnold: Андрей Т пишет: Часть банков еще просит посчитать им ликвидационную стоимость. Так я пользуюсь формулой Ткачука и таблицей определения эластичности спроса. Если интересно вышлю фрагмент, укажите куда. Андрей, буду Вам признателен, если пришлете мне или выставите здесь через Оксану. Мой интерес вызван участием в рабочей группе Комитета по оценке АРБ ( разработка требований к отчетам по МиО) с позиции моей специализации.
Андрей Т: avg Она была выключена, сейчас пошлю, Отправил
avg: Андрей Т К сожалению, оценка ЛС для банков во многом формальность. Т.к. если я сделаю ликвидационную скидку ниже , чес установлен регламент банка - они все равно возъмут свою или попросят сделать в отчете свою. Я почти до "кровавых соплей" - (шутка) бился с банком , чтобы они разрешили для абсолютно нового оборудования установть ликвидационную скидку в 20%, а у них обычно для оборорудования 40%.
Андрей Т: avg К сожалению иногда физ-за этих формальностей приходится считать ЛС. Хотя мое мнение, что банк лучше знает клиента, ситуацию и т.д. и наша оценка чисто формальность. У них свои нормативы есть
arnold: Андрей Т пишет: К сожалению иногда физ-за этих формальностей приходится считать ЛС. Хотя мое мнение, что банк лучше знает клиента, ситуацию и т.д. и наша оценка чисто формальность. Коллеги, могу предварительно сообщить, что в проект разрабатываемого документа для банков будет включена рекомендация в части привлечения независимого оценщика для определения ликвидационной стоимости передаваемого в залог имущества. Эту тему желательно выделить в отдельную ветку - вопрос актуальный.
avg: arnold Таких веток уже много и про срок экспозиции и про спрос и т.д. Галасюки - обрадуются, я так понимаю (ну другие тоже). Я еще не нашел ни одного нормального способа расчета ЛС, а тем более определения СЭ. Все эти расчеты по большому счету притянуты за уши. Мое мнение, пусть банки сами свои риски определяют, учитывая, что они знают клиента и его финансовое состояние лучше оценщика.
Дмитрий: avg пишет: Мое мнение, пусть банки сами свои риски определяют, Я то же считаю, не дело оценщику банковские риски считать. Каждый своим должен заниматься: - оценщик рыночную стоимость - банки риски и скидки. Тем более, что банки имеют информационную базу, и могут нормально посчитать свои риски. Там или спец. человек или отдел - рискмендежер есть
Дмитрий: Как я сталкивался, банки считают скидку исходя из других факторов, не смотрят эластичность спроса и прочее. Они считают риск дефолта по кредиту и исходя из него и считают скидку. При этом закладывают, что в случае дефолта по кредиту они ничего не получат. То есть считается (в смысле рассчитывает) вероятность дефолта по портфелю однотипных кредитов и исходя из вероятности дефолта по кредиту и склонности к риску рассчитывается величина скидки и процентной ставки. Поэтому оценщик, не зная склонность к риску конкретного банка, не сможет рассчитать скидку (дисконт) на сумму залога. А все остальное это от лукавого.
avg: Дмитрий К сожалению, это идеальная ситуация. Часть банков требуют определения ЛС. Притом у них и срок вынужденной экспозиции часто уже определен (например 4-5 месяцев). Но то, что часть имущества может быть легко продана за это или меньшее время - они все равно устанавливают свю скидку - и оценщику приходиться просто копировать ее. (иначе отчт в банке не пройдет).
Дмитрий: про расчеты рисков по кредитам и соответственно скидок интересно посмотреть что думают сами банкиры. Сообщество рискменеджеров А это оценка залогов на банковском форуме нутрибанковские инструкции по работе с залогами. Чем шире и богаче рынок, тем выше ликвидность. Так что вы легко и сами построите соответствующую таблицу дисконтов (ликвидности). Например: 1. Автомобили новые - 20% 2. Недвижимость жилая - 30% 3. Недвижимость офисная - 25% 4. Недвижимость производственная - 35% 5. Оборудование новое неустановленное - 40% 6. Оборудование новое установленное - 60% 7. Оборудование, использованное более 3 лет - 70% 8. Товары в обороте - 50% 9. Собственные векселя банка - 0% 10. Прочие ценные бумаги - 60%
Дмитрий: Таблица со скидками это цитата. Очень интересна скидка в 70% для б/у оборудования. А Вы эластичность спроса, эластичность спроса
avg: Дмитрий 1. Автомобили новые - 20% 5. Оборудование новое неустановленное - 40% 6. Оборудование новое установленное - 60% 7. Оборудование, использованное более 3 лет - 70% 8. Товары в обороте - 50% Большего бреда я давно не читал. Вы не ошиблись? Про авто - если не думать о том, что оценщк при определенииРС уже учитывает скидку на выход на вторичный рынок. Может и правда Остальное - превед составителям таких таблиц. (других слов нет). товары в обороте это почти как векселя- у них очень нормальная ликвидность как правило - никаких 50% там даже не пахнет.
Дмитрий: Я же говорю: все зависит от склонности банка к риску. Это человек пишет как у них банке считают дисконты. А 70% получаются легко. Вот оценщик по объявлениям о продажах посчитал для технологического оборудования 100 руб. Потом считаем в случае реализации залога: демонтаж, предпродажная подготовка, спред между ценой скупки и ценой продажи плюс расходы на обращение взыскания на залог (судебные издержки, проценты судебным приставам).
arnold: Коллеги, полностью поддерживаю позицию многих : ЛС - в компетенции банка, оценщик определяет РС. Вопрос лишь в том, думается, что здесь имеется конфликт интересов ( цитата коллеги avq "иначе отчет в банке не пройдет"). Так стоит ли поднимать этот вопрос перед разработчиками "Рекомендаций..." для банков ? Жду ответов P.S. Выходит , что при определении ЛС не обойтись оценщику без привлечения эксперта из брокерской или риэлторской конторы ? Тогда зачем нужен оценщик ?
avg: arnold Вы не путайте - если банк обязал оценщика оценить ЛС, то так и будет. Оценщик ЛС будет считать сам или привлекать сторонних экспертов - это его дело. А вот , то, что у банка есть свой регламент по ЛС убивает саму оценку ЛС. Мне никак не доказать банку, что нормальная 10-ка продасться за 1-2 месяца без проблем, а я должен написать ЛС=70% Хорошо, только одно, что многие банки уже не требует расчета ЛС - они свои риски сами счмитают.
Дмитрий: arnold пишет: Так стоит ли поднимать этот вопрос перед разработчиками "Рекомендаций..." для банков ? Стоит. Пусть считают сами. Оценщик не может посчитать (в смысле расчитать) по нормальному скидку для залога. Потому что надо предугадать какой спрос на станки будет в момент обращения взыскания на залог, то есть через год, другой. Потому что нужно знать сктрутуру ставки по кредиту (куда закладываются риски по невозрату, то есть часть скидки уже учтена) Потому что нужно знать существенные условия кредитного договора, сроки, периодичность платежей, ставка и прочее. Потому что надо знать структуру банковского портфеля кредитов Потому что нужно знать вероятность дефолта по заемщику и многое другое.
Владимир Б.: avg пишет: Иванов, Петров и сидовор сказали так Оговорка по Фрейду?
Мисовец: Тут были вопросы о том, как срок экспозиции применять для оценки РС. Я вот поразбирался и нашел вот что: Мы всегда желаем некоего срока экспозиции, даже когда речь не идет о вынужденной продаже. Например, когда продается строящийся дом, то важно, чтобы все его этажи продавались примерно равномерно, а не так, что средних этажей давно нет и теперь продаются только крайние. Ведь в этом случае очевидно, что продавать придется долго, а большая часть покупателей будет уходить из-за узости ассортимента. Легко сочинить аналогичный пример и для оборудования. Продавая оборудование машиностроительного цеха, где сотни разных станков, логично пытаться продавать равномерно токарные, винторезные, шлифовальные и прочие станки, т.к. если одну группу продать быстро, то мы продешевили, и ухудшили ассортимент для остальных. Темп продажи можно регулировать ценой, а для этого нужно знать ценовую эластичность, которая определяется, например, через зависимость срока экспозиции от цены. Вот Вам и задача знать срок экспозиции, т.к. без этого не расчитать рыночную стоимость продажи всего оборудования на складе в т.ч. и рыночную. Другое дело, что мало мы анализируем реальные рынки и часто на это внимания не обращаем.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Так что вы легко и сами построите соответствующую таблицу дисконтов Таблица интересная. В принципе - в нашем СБ всё то же - кроме м.б. позиций 5-7. Да и то не уверен, что с нового года они это не применят -в последнее время было много разговоров о т.н. кризисе неплатежей. Хотя проблема-то не в прежних якобы низких дисконтах, а в коррумпированности высших руководителей отделений банков - что банк не в состоянии, при желании, установить, что кредит изначально не собираются возвращать? Да у них там в службах безопасности сидят бывшие чины из МВД и ФСБ, налоговой полиции, они клиентов банка знают как облупленных и все их намерения - добрые и недобрые. А от повышения дисконтов только нормальные клиенты пострадают - и всё.
Владимир Б.: avg пишет: Хорошо, только одно, что многие банки уже не требует расчета ЛС - они свои риски сами счмитают. В Сбербанке ситуация еще интереснее: ЛС считать они требуют (очевидно, где-то во внутренних документах есть такое правило), однако в расчет её никак не берут, а пользуются своей табличкой - типа той, что Дмитрий привел.
avg: Владимир Б. пишет: В Сбербанке ситуация еще интереснее: В том то и дело что интереснее, у нас в Питере Сбербанку уже ЛС совсем не нужна (это даже до прихода Грефа), тоже саое касаетья НОМОС-банк), хотя раньше им это было вроде бы нужно. таблица , что приве Дмитрий - это просто регламент банка. Плчему, я должен соглашаться с такими ликвидационными скидками (как оценщик) , я же за это подписываюсь - мне не понятно. Если у банка уже есть свой регламент, по дисконту то пусть сам и работает, зачем на оценщика перекладывать свою ответсвенность и обязанности
andrey: avg пишет: Если у банка уже есть свой регламент, по дисконту то пусть сам и работает, зачем на оценщика перекладывать свою ответсвенность и обязанности Я тоже, всеми правдами и неправдами, стараюсь избегать расчета ЛС. По этим же причинам. Пока удается.
Дмитрий: Все не про то. Ну нет никакой взаимосвязи между сроком экспозиции, ликвидностью, с одной стороны, и размером дисконта у банка, с другой стороны. Ну нет её. Разные критерии. Ну совсем разные. Понятно еще считать ЛС для банкротов или приставов. Там дейстивтельно - ликвидность, срок экспозиции, скидка на вынужденность и прочее. А ЛС для банков это другая песня. Совсем другая. А табличка не моя, я ее из банковского формума, ссылки выше приводил, просто скопировал. Как иллюстрацию.
полная версия страницы