Форум » Обсудим » Местоположение объекта оценки » Ответить
Местоположение объекта оценки
Kikinda: При расчете сравнительным и затратным подходом мы должны подобрать однородные аналоги...Прежде всего аналоги приводятся к одним условиям, т.е. очищаются от действия различных факторов - скидок, наценок, НДС и в том числе устраняют территориальную разницу между объектами. Аналоги ставят в условия, как будто они продаются в одном городе с оцениваемым объектом. В соседней ветке зашел разговор об изменении стоимости в зависимости от местоположения объекта оценки. Известно, что транспортные расходы составляют существенную часть стоимости некоторого оборудования, тем более если это объемный груз или груз требующий особых условий транспортировки. По этой причине, расчету корректировок на местоположение мы должны уделять существенное внимание. Иногда стоимость объекта искажается чуть ли не на 20-30% от недоучета транспортной составляющей....и поэтому даже если вы нашли прайс листы, то ни о какой точности говорить нельзя. При расчете корректировки на местоположение у меня всегда возникает много неприятностей. Обычно я стараюсь корректировать со слов продавцов оборудования, т.е. говорю...."А мы в Москве, а сколько стоит доставка?" Отвечают не все. У меня возникла идея продумать методы корректировки на местоположение. Для всякого ли оборудования нужна такая корректировка? Как правильно производить расчет? Как поступать в условиях массовой оценки? Добавлять банальные 20% на транспорт для всех аналогов - грубо и непрофессионально. Хотя многие именно так и поступают. Ко-инвесту я не доверяю, хотя иногда только их коэффициентами и спасаюсь. Ваши предложения. С уважением, Кикинда
Ответов - 32, стр:
1 2 All
Антон: На новое оборудование, на мой взгляд, ложатся только транспортные расходы. Вы можете созвониться с фирмами, которые занимаются перевозками. Если не секрет что за оборудование, чем могу помогу.
Kikinda: Антон Я бы так и сделала, если бы не 12 000 позиций. Мне кажется, что там не только транспорт, а просто другой рынок, другой по объему, по величине спроса. Сама для себя решила, что буду искать аналоги в Москве, а на Владивосток выводить коэффициент по каждой группе. Опять же возникает вопрос, связанный со статистикой. Хватит ли 4 сравнения "цена здесь - цена там" на группу в 100 объектов? Есть ли какая то формула, которой можно посчитать. Всякие глупости типа компьютеров корректировать не буду, а вот автотранспорт и основное технологическое оборудование, пожалуй стоит....Отчет будут серьезно проверять, не хотелось бы "сесть в лужу". Оборудование разное, но в основном, перерабатывающее руду. А как поступают оценщики дальних регионов? Не все ведь можно найти в своей териториальной зоне.
Антон: Все отчеты по оценки, которые приносили клиенты в них транспортные расходы составляли 15-20%%, без применения каких либо формул. Вы можете запросить расчет (стоимость) (с условием единовременной отправки всех единиц техники и оборудования из Москвы до Владивостока ) в РЖД. У нас предприниматели так и делают, чтобы снизить транспортные расходы они аккумулируют весь товар во Владивостоке и потом судном привозят на остров.
Kikinda: По поводу 20% я уже писала, что это неверно методологически. И меня всегда смущает тот факт...если у нас развитый рынок, если тот же компьютер или станок можно купить во Владивостоке, зачем его тащить из Москвы?
Дмитрий: Транспортные расходы, упаковка и т.д., так же как пуско-наладка есть в Ко-Инвесте в процентах от первоначальной стоимости по видам оборудовния. Это если не напрягаться. А так посчитала тариф из Москвы, порта пяти морей, до Владивостока один раз на тонну и прибавляй его к каждой поизиции. Если хочется.
Kikinda: Дмитрий Есть у меня этот сборник, но только я не всегда согласна с применением этих цифр. Стоимость монтажа зависит не от стоимости нового, а от массы. Хотя Ко-инвест использую...когда не успеваю произвести расчет по нормальному.
Лескес Максим: Оксана По оргтехнике скажу - стоимость в рамках одного дилера различается +- 10%. Причем не факт, что в Москве дороже всего. Этот вопрос поднимался на семинаре у Яскевича, когда говорили про совершенный рынок
Дмитрий: В Москве чаще всего дешевле, потому что конкуренция больше. А тут подумал, вот в советское время вся страна была поделена на ценовые зоны (на этикетках так и писалось, цена для 1 зоны, цена 2 зоны и т.д.) может их можно использовать. Наверно тогда люди считали, думали.
Kikinda: Дмитрий Тогда рынка еще не было. А зонирование было по принципу погодных условий. Было же что то типа 20% северных. А может и льготы для каких то регионов.
Дмитрий: Нет зонирование было не погодные условия, а транспортная составляющая в цене. Для Дальнего востока, если произведено в центраной части стоило дороже, и наоборот. То есть зависило от места производства.
Kikinda: Ну может и так :). Перевозки ведь осуществлялись, в основном ж/д транспортом (очень дорогим). Автоперевозки были бы намного дешевле. Это я одну статью когда то прочитала по поводу транспорта...до сих пор забыть не могу. Мне кажется, что старые зональные коэффициенты применять неверно
Владимир Б.: Kikinda пишет: в основном ж/д транспортом (очень дорогим) Тю на тебя. Самый дешевый транспорт у нас был. Дешевле автоперевозок - это уж точно.
полная версия страницы