Форум » Обсудим » Местоположение объекта оценки » Ответить

Местоположение объекта оценки

Kikinda: При расчете сравнительным и затратным подходом мы должны подобрать однородные аналоги...Прежде всего аналоги приводятся к одним условиям, т.е. очищаются от действия различных факторов - скидок, наценок, НДС и в том числе устраняют территориальную разницу между объектами. Аналоги ставят в условия, как будто они продаются в одном городе с оцениваемым объектом. В соседней ветке зашел разговор об изменении стоимости в зависимости от местоположения объекта оценки. Известно, что транспортные расходы составляют существенную часть стоимости некоторого оборудования, тем более если это объемный груз или груз требующий особых условий транспортировки. По этой причине, расчету корректировок на местоположение мы должны уделять существенное внимание. Иногда стоимость объекта искажается чуть ли не на 20-30% от недоучета транспортной составляющей....и поэтому даже если вы нашли прайс листы, то ни о какой точности говорить нельзя. При расчете корректировки на местоположение у меня всегда возникает много неприятностей. Обычно я стараюсь корректировать со слов продавцов оборудования, т.е. говорю...."А мы в Москве, а сколько стоит доставка?" Отвечают не все. У меня возникла идея продумать методы корректировки на местоположение. Для всякого ли оборудования нужна такая корректировка? Как правильно производить расчет? Как поступать в условиях массовой оценки? Добавлять банальные 20% на транспорт для всех аналогов - грубо и непрофессионально. Хотя многие именно так и поступают. Ко-инвесту я не доверяю, хотя иногда только их коэффициентами и спасаюсь. Ваши предложения. С уважением, Кикинда

Ответов - 32, стр: 1 2 All

Андрей Т: Мне кажется тут нужно рассматривать конкретную ситуацию. Вариантов несколько. 1. У меня уже сформировалось представление о наиболее типичных путях доставки оборудования в СПб. по объектам, к-рые в СПб. приобрести трудно. Как правило такое оборудование доставляется в основном из Москвы от диллеров и со складов или из-за границы. Наиболее типичный способ доставки - автотранспорт. Расценки известны, можног посвонить один раз перевозчикам. 2. Есть объекты, например тот же преславутый дебаркадер, опять же позвонил в буксирную компанию - сказали, появилась информация - стоимоть в сутки, онип так и расчитывают примерно и т.д. 3. Посчитать самим если предприятие может доставить своим транспортом. 4. Расценки по ж/д и самолетам узнать один раз и потом пользоваться. 5. Пресловутые проценты тоже можно использовать если они логично обоснованы. Для некоторого оборудования, по которому можно аргументировать, что уровень рыночных цен в месте оценки и месте предложения аналогов примерно одинаков и оценщик знает, что и где он оценивает тоже продаются аналоги, но по каким-то причинам информации нет, я думаю можно затраты на доставку не корректировать. Ну например понятно, что в Москве и Питере Хаммер примерно одинаково будет стоить, по крайней мере сопоставимо, но есть московские цены, а питерских по каким-то причинам в открытых источниках нет, я думаю можно использовать и московские.

Kikinda: Оборудование оборудованию рознь. Одни и те же цены несколько раз не попользуешь. А дополнительные расходы методом "Ко - Инвест" - ваще бред, потому как стоимость рассчитывается путем умножения ПВС на корректировочный индекс. Получается, что если станки одного объема, но разные по стоимости имеют разные стоимости транспортировки. Я никогда не задумывалась, но не так давно считала какой то супер дорогой (но не объемный) станок, и методом ко-инвест посчитала затраты на транспорт и получила пару миллионов... и задумалась. Потом прикинула его габариты и умножила на транспорный тариф и получила сумму в 8! раз меньше. Делайте выводы.

Андрей Т: Давно сделал. Поэтому стараюсь данные затраты рассчитать и доходчиво обосновать. Ведь все равно мы должны определить средние затраты на доставку. Почему средние, наверное потому что рынок доставки развит и можно определить среднюю стоимость. Если уж совсем в тягость, я делаю допущение, чнапример что предприятие доставляет своим транспортом станок из Рязани в Питер. Для этого нужна одна машина, один водитель (или два), затраты на страхование (1-2% от стоимости оборудования), на бензин, гостиницу, зарплату водителю, ну и если есть желание аммортизацию машины, но это не существенно на такой срок, я упускаю. А если данных вообще нет (что уже реже), то приходится %, но все равно процент разумно подгоняешь. Где 10, а где 1% и делаешь допущение можно 1 объект на целой машине привезти или несколько расположить - дешевле будет.


Мак$: Если объект оценки расположен в Москве, а я нашел прайс Воронежской фирмы, то к прайсовой стоимости необходимо добавить затраты на перевозку оборудования от Воронежа до Москвы. Я прально все понял? А затраты на установку учитываются? А пуско-наладочные работы?

Kikinda: Андрей, вы себе составили базу данных по транспортным расходам? Как вы ее классифицировали, т.е. по виду оборудования, по тоннажу? Поподробнее пожалста. Какое оборудование не требует корректировки на транспортировку? Ведь действительно, можно гнать фуру с одним станком, а можно туда 3 штуки положить. Почувствуйте разницу в расходах. Как быть оценщикам? Как обосновывать сделанные выводы о транспортных расходах? Макс, мы пока разговариваем только про транспортировку. Про пуско-наладку и монтаж сделаем отдельную тему.

Андрей Т: В свое время был знакомый, который занимался перевозками, он мне примерно дал расценки из Финляндии в Россию, из Москвы в Питер, по области. Также на одном из сайтов по продаже немецкого оборудования полиграфического были приведены примерные затраты на доставку из Европы в РФ., если интересует то поищу. В принципе нужно накопить информацию о типичных способах доставки, сколько тон может взять фура, какая ее площадь и как можно привезти оборудования, разобранное или нет, и прикинуть вариант компановки Например нужно привезти 2 станка из Москвы. На прицеп может поместится 4. Значит можно предположить, что направление напряженное и всегда можно найти еще одного желающего или везти самому пол машины. Для большинства оборудования все-таки затраты на доставку невелики и я думаю до копейки считать не надо. Но если существенны, то можно обогсновать. И побольше логики. Понятно, что не будете из Москвы обычный станок судном доставлять. Корректировки на транспорт я не делаю для мелочевки - оргтехника, автомобили, которые в Питере приобретены, в общем, что можно привезти на машине предприятия с минимальными затратами и без такелажных работ. Все в пределах разумного. Обосновывать логикой и словами и цифрами. Я иногда сылаюсь на известные в гороже транспортные фирмы.

Kikinda: Я только что поговорила с человеком из транспортной компании. Он сказал, что стоимость перевозки считается по габаритам груза, а сколько таких грузов влезет в фуру - это головная боль транспортной компании. У меня накопилось несколько полезных ссылок для расчета стоимости перевозок. Возможно это кому то поможет. http://www.rtarif.ru/1001/ http://www.dellin.ru/calc/train/http:// www.autotransinfo.ru/ http://tstehnology.ru/ http://www.bizpak.ru/tarifs/ http://tarif.riccom.ru/ Расчет стоимости тары и упаковки: http://www.calculate.ru/project.html http://www.soyuzgofra.ru Как осуществлять данные расчеты в полевых условиях массовой оценки? Про мелкие товары вы правы. Но я обычно пренебрегаю. Теперь буду писать, что стоимость транспортировки не значительна и поэтому не учитывалась.

Андрей Т: Я думаю и собственника тоже головная боль. Спасибо за сылки. Для массовой оценки я думаю чаще всего не надо это учитывать, времени нет, да и таких объектов из-за которых общая сумма будет значительно играть немного как правило, на худой конец их можно и посчитать персонально. А если применяем коэффициенты, то в стоимоти к которой применяем уже эти затраты, как правило, сидят.

Kikinda: А мне кажется, что корректировка на местоположение обязательна, за исключением применения индексного метода (где действительно уже в базовой цене транспорт сидит). У меня есть бредовая идея разбивать список по городам, а потом по тоннажу (мелкие станки, средние, крупные) и стоимость каждого станка корректировать специальными индексами, полученными по средним ценам перевозок.

Андрей Т: Пока не представляю как это технически и какой эффект даст. Мне кажется чтобы это осуществит нужно по крайней мере рынок изучать, есть ли продажа аналогов в месте оцени или нет. А корректировать все равно процентно прийдется и и итоге если станок старый и износ большой данный фактор малозначим мне кажется.

Kikinda: Транспортные компании не будут смотреть старый он или нет. Везти все равно надо и перевозка будет одинаковой по стоимости с новым станком. Если вы находите аналоги в другом городе, то проще скорректировать, чем мучить "Своих диллеров". Вообще данный пост актуален для тех кто живет не в столичных городах, а они почему то молчат. Не так ли Винни?

Андрей Т: Тут есть заковыка, у Вас станок стоит старый 5 000 рублей, а вы для его перевозки посчитаете доставку за 6 000 рублей, не логично, не будут везти, выкинут, друго за эти 11 000 купят, получше

Vinny: Очень помогает (Если речь идёт о крупных предприятиях) погонять местных снабженцев, они как правило в "теме", завтра на вскидку гляну несколько дорогостоящих коммерческих предложений, примеров парочку приведу. И кстати пост сей (отвечая Кикинде) актуален всем, есть оборудование, которое производится на 2-3 предприятиях, а то и вобще закупается за рубежом (в той же Украине) к примеру так что...

Euhenio: Сборником укрупненных нормативов затрат на запасные части, тару и упаковку и транспортные расходы для использования при определении сметной стоимости оборудования кто-нибудь пользовался? C уважением, Евгений

Kikinda: Euhenio Такие сборники плохи тем, что дополнительные затраты рассчитываются умножением специальных коэффициентов на базовую стоимость. Т.е. чем дороже объект, тем больше у него доп. расходы. Так ли это на самом деле? Мне кажется, что в этом ошибка. Кстати, а каким сборником вы пользуетесь? У меня в офисе валяются сборники дополнительных расходов "Ко-инвест". Периодически пользуюсь, но никакого доверия они не вызывают. Корректирую полученные значения с точки зрения здравого смысла. Просто другого ничего нет. Хорошо бы оценщикам МиО изучить сметное дело, а именно ту часть где рассчитываются дополнительные затраты. Я все порываюсь, но никак руки не доходят. Например, установка того же оборудования - это сложнейший и дорогой процесс с привлечением специалистов, техники. Нормативно это можно рассчитать, но не всегда это верно. Именно на эту часть отчета всегда нужно обращать внимание. Именно здесь закладывается существенная потеря точности оцениваемой стоимости. Пример - энергетическое оборудование. Дополнительные расходы на него иногда превышают его стоимость. Поэтому когда оценщик в тупую ставит стоимость объекта аналога и начисляет износ и больше ничего, он круто ошибается. Не учитывать стоимость транспортных расходов и прочих дополнительных расходов нельзя. Вот еще один существенный вопрос. Известно, что в сравнительном подходе корректировки вносятся последовательно. Так вот, на каком месте вы бы ставили корректировку на местоположение? И как она рассчитывается, в абсолютном или относительном выражении? Про "относительное" я уже высказалась, но все таки многие диллеры дают на свое оборудование корректировку в процентах, так что пренебрегать этим не стоит. Немного отвлеклась от главной темы. Если кому то хочется поговорить по поводу дополнительных расходов, то можно сделать еще одну тему. Методически это будет удобнее для нас и для потомков. Как производить корректировку на местоположение в затратнике, когда мы считаем ПВС по почти идентичному объекту? Как вы учитываете корректировку на местоположение, если аналог существует только за рубежом? Т.е. таможенные расходы, оформление, транспортировка. В каких случаях корректировка на местоположение не происзодится. Андрей уже написал, что он не корректирует недорогое оборудование. И я с этим согласна. Может быть есть какое то специфическое оборудование, которое в корректировке на местоположение не нуждается, даже если оно в другом городе? В общем, у меня, как обычно вопросов больше, чем ответов.

Андрей Т: Кикинде Давай эту ветку открывай. Тут еще один спорный вопрос кстати, мы с Павлом Карцевым по нему жарко спорили на аппарйсе - нуджно ли учитывать монтаж демонтаж, особенно для банков, типа не надо потому-что банк продавать будет все равно, нужно демонтировать оборудование будет все равно

Kikinda: Открою после обеда, сейчас отчет надо дописать. Я вчера ночью про эту тему думала. У меня есть парочка идей.

Euhenio: Kikinda Кроме умножения специальных коэффициентов на базовую стоимость, вышеприведенный сборник позваляет расчитать транспортные расходы в зависимости от массы оборудования, что я считаю уже ближе к реалиям. Kikinda пишет: цитатаКстати, а каким сборником вы пользуетесь? Сборником укрупненных нормативов затрат на запасные части, тару и упаковку и транспортные расходы для использования при определении сметной стоимости оборудования. Kikinda пишет: цитатаТак вот, на каком месте вы бы ставили корректировку на местоположение? Зависит от объекта, но последовательность примерно такая: Условия финансирования Время продажи Местоположение Технические характеристики Износ цитатаИ как она рассчитывается, в абсолютном или относительном выражении? в зависимости от массы оборудования Kikinda пишет: цитатаКак производить корректировку на местоположение в затратнике, когда мы считаем ПВС по почти идентичному объекту? Какие Вы здесь видите проблемы ? Kikinda пишет: цитатаКак вы учитываете корректировку на местоположение, если аналог существует только за рубежом? Пока обхожусь "российскими" аналогами. А вообще можно использовать Таможенный кодекс Kikinda пишет: цитата Андрей уже написал, что он не корректирует недорогое оборудование. И я с этим согласна. И я с Андреем согласен! P.S Если в чем то не прав прошу поправить

Kikinda: Оцениваю оборудование во Владивостоке. Есть у кого мысли по поводу корректировки на местоположение? Все таки Владивосток это вам не Ярославль..

Никитин С: А чем Владивосток принципиально отличается от Ярославля или Екатеринбурга? Время по Гринвичу другое Какое оборудование? Во Владивостоке много досок объявлений, если их пошерстить многое можно найти. Если оборудование европейское, что странно (они большей частью пользуют б/у японское и корейское), то стоимость доставки.... причем скорее всего морем ориентировчно 1000 долл. за контейнер, срок доставки 3 месяца из Европы.



полная версия страницы